Stadt Aurich Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“ Begründung

Az. Stand 17.05.2013
Stadt Aurich
Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
Begründung
- beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB -
-Entwurf-
Erstellung durch:

Stadt Aurich
Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
INHALT
1 ALLGEMEINES....................................................................................................................................................... 3
1.1 PLANGEBIETSABGRENZUNG, LAGE UND GRÖßE DES PLANGEBIETES ................................................................... 3
1.2 BISHERIGE PLANGEBIETSNUTZUNG, VORHANDENE BAULEITPLANUNG, NUTZUNG DER PLANGEBIETSUMGEBUNG
3
1.3 ZIEL UND ZWECK DER PLANAUFSTELLUNG ......................................................................................................... 3
2 PLANERISCHE VORGABEN ............................................................................................................................... 5
2.1 LANDESRAUMORDNUNGSPROGRAMM (LROP).................................................................................................... 5
2.2 REGIONALES RAUMORDNUNGSPROGRAMM (RROP)........................................................................................... 5
2.3 FLÄCHENNUTZUNGSPLANUNG............................................................................................................................. 5
2.4 BEBAUUNGSPLAN NR. 85 .................................................................................................................................... 6
3 BESTAND ................................................................................................................................................................. 7
3.1 GRUNDSTÜCKE.................................................................................................................................................... 7
3.2 ERSCHLIEßUNG .................................................................................................................................................... 7
3.3 VERKEHRSLÄRM.................................................................................................................................................. 7
4 KONZEPT WOHNPARK ....................................................................................................................................... 9
5 INHALT DES BEBAUUNGSPLANES ................................................................................................................ 10
5.1 MISCHGEBIETE .................................................................................................................................................. 10
5.2 ALLGEMEINE WOHNGEBIETE ............................................................................................................................ 10
5.3 VERKEHRSFLÄCHEN .......................................................................................................................................... 11
5.4 SCHALLSCHUTZ................................................................................................................................................. 12
5.5 BEGRÜNUNG...................................................................................................................................................... 13
5.6 VERSORGUNGSLEITUNGEN ................................................................................................................................13
5.7 FLÄCHENBILANZ ............................................................................................................................................... 14
6 UMWELTPRÜFUNG ............................................................................................................................................ 14
7 VER- UND ENTSORGUNG.................................................................................................................................. 15
7.1 OBERFLÄCHENENTWÄSSERUNG......................................................................................................................... 15
7.2 STROM- UND GASVERSORGUNG ........................................................................................................................ 15
7.3 SCHMUTZWASSERENTSORGUNG ........................................................................................................................ 15
7.4 TRINKWASSERVERSORGUNG ............................................................................................................................. 16
7.5 ABFALLENTSORGUNG........................................................................................................................................ 16
7.6 SONSTIGE VER- UND ENTSORGUNG................................................................................................................... 16
8 HINWEISE.............................................................................................................................................................. 17
8.1 BAUNUTZUNGSVERORDNUNG............................................................................................................................ 17
8.2 ABFALLENTSORGUNG........................................................................................................................................ 17
8.3 ARCHÄOLOGISCHE BODENFUNDE...................................................................................................................... 17
8.4 ALTLASTEN ....................................................................................................................................................... 17
8.5 BAUMSCHUTZSATZUNG..................................................................................................................................... 18
8.6 ÜBERDECKUNG VON BEBAUUNGSPLÄNEN......................................................................................................... 18
9 NACHRICHTLICHE ÜBERNAHME ................................................................................................................. 19
9.1 SICHTFELDER..................................................................................................................................................... 19
9.2 DENKMALSCHUTZ ............................................................................................................................................. 19
10 VERFAHRENSSTAND ..................................................................................................................................... 19
10.1 FRÜHZEITIGE BETEILIGUNG............................................................................................................................... 19
ANHANG: 3 Rasterlärmkarten
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
1 Allgemeines
1.1 Plangebietsabgrenzung, Lage und Größe des Plangebietes
Das Plangebiet befindet sich in der Stadt Aurich, nordwestlich der Innenstadt. Die Entfernung
zum Stadtzentrum beträgt etwa 0,5 km. Die Planung erstreckt sich im Wesentlichen auf das
ehemalige Gelände von Ford Rape sowie das westlich gelegene und noch unbebaute Flurstück
51/14. Südlich wird der weitgehend bebaute Bereich um den „Krähennestergang“ mit in das
Plangebiet einbezogen.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 220 umfasst ca. 2,5 ha.
1.2 Bisherige Plangebietsnutzung, vorhandene Bauleitplanung, Nutzung der Plangebietsumgebung
Der Kernbereich für die geplanten Seniorenwohnungen liegt auf dem ehemaligen Gelände von
Ford Rape, das Gelände ist noch mit Hallen und Gebäuden bestanden. Hier wird das Plangebiet
durch den nördlichen verlaufenden „Collmannsgang“ begrenzt.
Der südliche Bereich um den „Krähennestergang“ ist weitgehend bebaut. Auch hier befindet
sich ein größeres Grundstück mit leerstehenden gewerblichen Gebäuden. Bei dem Wohngebäude
im Einmündungsbereich B 72 / „Krähennestergang“ handelt es sich um ein Baudenkmal.
Der Bebauungsplan Nr. 85 liegt nördlich und nordwestlich des Plangebietes. Im Nordwesten
wird ein kleiner Teilbereich von dem Bebauungsplan Nr. 220 überplant.
Aufgrund der Innenbereichslage ist ein vereinfachtes Verfahren nach § 13a BauGB möglich.
Der Bebauungsplan ist nicht vollständig aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Bei einem
Bebauungsplanverfahren gemäß § 13 a Baugesetzbuch ist somit eine nachträgliche Berichtigung
des Flächennutzungsplanes vorzunehmen.
1.3 Ziel und Zweck der Planaufstellung
Ziel des Bebauungsplanes ist die Ausweisung neuer Wohnbauflächen für die Errichtung eines
Wohnparks für Senioren. Die brachliegende Fläche ist für eine verdichtete Wohnbebauung sehr
gut geeignet.
Aufgrund der zentralen Lage und aufgrund der relativ geringen Anforderungen an den ruhenden
Verkehr eignet sich dieses Areal insbesondere für Altenwohnungen. Neben den brachliegenden
Grundstücken sollen auch die bebauten Grundstücke am „Krähennestergang“ in das Wohnprojekt
mit Mehrgenerationenwohnen einbezogen werden.
Das Konzept des Vorhabenträgers sieht eine dreigeschossige Bebauung mit einer Erschließung
über Laubengänge vor. Die zum „Krähennestergang“ orientierte Bebauung ist auf zwei Vollgeschosse
mit kleinen Hausgruppen reduziert und nimmt durch Wahrung von Abständen Rücksicht
auf die vorhandene eingeschossige Bebauung. Das vom Vorhabenträger erarbeitete bauliche
Konzept sieht eine Gliederung durch 6 Hausgruppen mit insgesamt 80 Wohneinheiten vor.
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
In Orientierung zur Von-Jhering-Straße ist ein Dienstleistungszentrum mit Cafe, Gemeinschaftseinrichtung
und Raumangeboten für bedarfsgerechte Altenpflege eingeplant. Während
die eine Hälfte der Wohnungen als Altenwohnung geplant ist, soll die andere Hälfte ohne Bindungen
dem freien Markt zur Verfügung gestellt werden. Jedoch soll ein Mehrgenerationenwohnen
gefördert werden.
Die verkehrliche Erschließung des Gebietes sollte sowohl vom „Collmannsgang“ als auch vom
„Krähennestergang“ aus erfolgen.
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
2 Planerische Vorgaben
2.1 Landesraumordnungsprogramm (LROP)
Im gültigen LROP ist die Stadt Aurich als Mittelzentrum ausgewiesen. Weitere Vorgaben sind
im LROP nicht enthalten.
2.2 Regionales Raumordnungsprogramm (RROP)
Das regionale Raumordnungsprogramm des Landkreises Aurich hat am 20.07.2006 seine Gültigkeit
verloren. Da das im Entwurf vorliegende RROP noch nicht rechtsgültig ist, ist das LROP
anzuwenden.
2.3 Flächennutzungsplanung
Die Planflächen sind im gültigen Flächennutzungsplan als gemischte Bauflächen dargestellt.
Der Bebauungsplan wird im Wesentlichen allgemeine Wohngebiete und entlang der „Von-
Jehring-Straße“ Mischgebiete festsetzen. Somit ist der Bebauungsplan nicht vollständig aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt.
Daher ist der Flächennutzungsplan den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes anzupassen.
Bei einem Bebauungsplanverfahren gemäß § 13 a Baugesetzbuch ist in diesem Falle eine
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
nachträgliche Berichtigung des Flächennutzungsplanes vorzunehmen. In der Plandarstellung
werden analog zum Bebauungsplan allgemeine Wohngebiete und an der „Von-Jehring-Straße“
Mischgebiete dargestellt.
2.4 Bebauungsplan Nr. 85
Der Bebauungsplan Nr. 85 liegt nördlich und nordwestlich des Plangebietes. Der Bebauungsplan
Nr. 85 und die 1. Änderung setzen im Wesentlichen Mischgebiete bei 2-geschossiger Bebauung
fest.
Im Nordwesten wird ein kleiner Teilbereich von dem Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
überplant werden.
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
3 Bestand
3.1 Grundstücke
Das Plangebiet schließt sich an die nördlich gelegene Bebauung um den Breiten Weg an. Unmittelbar
nördlich befindet sich, an der „Von-Jhering-Straße“ (B 72) gelegen, das „Europa-
Haus“. Das Plangebiet stellt sich im Wesentlichen als eine gewerbliche Brachfläche dar, im südlichen
Teil befinden sich bebaute Wohngrundstücke. Südlich des Plangebietes befindet sich der
Friedhof.
Der Kernbereich der geplanten Seniorenwohnanlage ist auf dem ehemaligen Gelände von Ford
Rape vorgesehen, das Gelände ist noch mit den baulichen Anlagen bestanden. Hierzu gehören
auch die älteren Gebäude an der B 72.
Das westlich angrenzende Grundstück ist unbebaut und stellt sich als Grünlandbrache mit teilweisen
Gehölzaufwuchs bzw. von Baumreihen an der Nord- und Südseite dar. Ansonsten befinden
sich im Plangebiet verschiedene Einzelbäume.
3.2 Erschließung
Das Plangebiet ist über den „Krähennestergang“ und die neue Planstraße „Collmannsgang“ direkt
an die „Von-Jhering-Straße“ (B 72) und damit an das überörtliche Straßennetz angebunden.
Zurzeit wird der „Collmannsgang“ insbesondere bei Veranstaltungen im Europahaus sehr intensiv
zum Parken benutzt. Die Herstellung eines Ringverkehrs durch Verbindung des „Krähennestergang“s
mit dem „Collmannsgang“ wurde verworfen, da eine solche Lösung zu viel Unruhe in
die beruhigten Bereiche bringen würde. Der „Collmannsgang“ soll aufgeweitet werden, so dass
zumindest teilweise ein Begegnungsverkehr möglich ist.
Von Seiten des Straßenbauamtes wird auf eine Aufweitung im Ein- und Ausfahrtsbereich bestanden.
Die Sichtbeziehung sowohl auf den zukünftig dann in beidrichtung befahrbaren Radweg
und auf die Straßenfläche ist durch das vorhandene Gebäude des Europahauses stark eingegrenzt,
daher wurde der Einmündungspunkt in südöstliche Richtung, zwischen die beiden Bestandsgebäude
verlegt. Die Fahrbeziehungen sind zudem eingeschränkt, in Zukunft ist lediglich
ein Rechtsraus- und Rechtsreinfahren noch zulässig.
Die verkehrliche Erschließung des Gebietes erfolgt sowohl vom „Collmannsgang“ als auch vom
„Krähennestergang“. Eine Durchwegung des Gebietes zwischen dem „Krähennestergang“ und
dem „Collmannsgang“ ist vorgesehen.
3.3 Verkehrslärm
Die B 72 verläuft unmittelbar südlich des Plangebietes. Zur Analyse der Situation wurde eine
schalltechnische Berechnung durchgeführt.
Da aktuell keine belastbaren Verkehrszahlen aus dem Verkehrsentwicklungsplan vorliegen,
wurde auf die Verkehrszahlen der Landesbehörde für Straßenbau und Verkehr aus dem Jahr
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
2005 zurückgegriffen. Die B 72 war an der Zählstelle westlich des Plangebietes mit 27.929
Fahrzeugen in 24 Stunden (DTV) belastet.
Zur Ermittlung der Belastungszahlen wurde ein Prognosewert für einen Zeitraum von 20 Jahren
(Jahr 2030) eingestellt. Es wird eine jährliche Verkehrszunahme von 0,25 % unterstellt, da sich
die Verkehrszunahme in den letzten Jahren erheblich verlangsamt hat. Es werden die Verkehrszahlen
aus dem Jahr 2005 auf das Jahr 2030 hochgerechnet. Es ergibt sich ein Prognosewert von
29.675 Kfz/24 Std. . Dieser Wert wird sicherheitshalber auf 30.000 Kfz/24 Std. aufgerundet in
die Berechnung eingestellt. Der Lkw-Anteil wird aus der vorliegenden Verkehrszählung übernommen,
er beträgt 3,4 % tags und 4,7 % nachts. Die zulässige Höchstgeschwindigkeit beträgt
50 km/h.
Beurteilungspegel
Für Mischgebiete betragen die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“
60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts, für allgemeine Wohngebiete 55 dB(A) tags und 45 dB(A)
nachts.
Den Rasterlärmkarten ist die Schallausbreitung zu entnehmen, für das Plangebiet wurde freie
Schallausbreitung gerechnet (vgl. Anhang zur Begründung). Die Werte werden im straßenseitigen
Bereich des Plangebietes deutlich überschritten, nachts sind hier noch deutlichere Überschreitungen
zu verzeichnen. In Höhe der straßenseitigen Baugrenze liegen die Beurteilungspegel
bei etwa 72 dB(A) tags und bei etwa 65 dB(A) nachts. Die Orientierungswerte für Mischgebiete
werden somit erheblich überschritten.
Im straßenseitigen Bereich der allgemeinen Wohngebiete liegen die Beurteilungspegel bei etwa
63 dB(A) tags und bei 55 dB(A) nachts, weiter westlich werden die Orientierungswerte etwa
mittig des Plangebietes eingehalten. Hier ist zu beachten, dass eine zusätzliche Abschirmung
durch die geplanten Gebäude, insbesondere durch die des Mischgebietes, erfolgt. Dadurch wird
sich die Situation erheblich verbessern.
Für den Bebauungsplan sind bauliche Maßnahmen zum passiven Schallschutz, d.h. Lärmpegelbereiche
gemäß DIN 4109 erforderlich (vgl. auch Kap. 5.4). Die Ergebnisse sind den Rasterlärmkarten
im Anhang der Begründung zu entnehmen.
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
4 Konzept Wohnpark
Neben den brachliegenden Grundstücken sollen auch die bebauten Grundstücke am „Krähennestergang“
in das Wohnprojekt mit Mehrgenerationenwohnen einbezogen werden. Das Konzept
des Vorhabenträgers sieht eine dreigeschossige Bebauung mit einer Erschließung über
Laubengänge vor. Die zum „Krähennestergang“ orientierte Bebauung ist auf zwei Vollgeschosse
mit kleinen Hausgruppen reduziert und nimmt durch Wahrung von Abständen Rücksicht auf
die vorhandene eingeschossige Bebauung. Das vom Vorhabenträger erarbeitete bauliche Konzept
sieht eine Gliederung durch 4 Hausgruppen mit etwa 60 Wohneinheiten am „Collmannsgang“
vor. Am „Krähennestergang“ ist ein zusätzlicher Komplex mit einer Seniorenpflegeeinrichtung
vorgesehen.
An der Von-Jhering-Straße ist ein Dienstleistungszentrum mit Cafe, Gemeinschaftseinrichtung
und Raumangeboten z.B. für bedarfsgerechte Altenpflege geplant, allerdings steht die endgültige
Nutzung noch nicht fest. Der in räumlicher Nähe zur Von-Jhering-Straße liegende Gebäudetrakt
ist bezüglich der Aufenthaltsflächen und Orientierung der Aufenthaltsräume auf der von
der Straße abgewandten Seite ausgerichtet. Die beiden Gebäude Von-Jhering-Straße Nr. 29 und
31 bleiben voraussichtlich erhalten.
Die Erschließung erfolgt über den Ausbau des „Collmansganges“ und zum Teil auch über den
vorhandenen „Krähennestergang“. In dem Konzept ist die Radwegeführung vom „Krähennestergang“
zum Breiten Weg, wie bereits bestehend, berücksichtigt. Am Ende des „Krähennesterganges“
und des „Collmannsganges“ sind Wendemöglichkeiten eingeplant.
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
5 Inhalt des Bebauungsplanes
5.1 Mischgebiete
Entlang der „Von-Jhering-Straße“ (B 72) werden Mischgebiete festgesetzt, da hier auch Büronutzungen
und sonstige Dienstleistungen angesiedelt werden sollen.
In den Mischgebieten MI sind die unter § 6 Abs. 2 Nr. 6, 7 und Nr. 8 BauNVO genannten allgemein
zulässigen „Gartenbaubetriebe“, „Tankstellen“ sowie „Vergnügungsstätten“ nicht zulässig
(gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO). Es sind die unter § 6 Abs. 3 BauNVO genannten ausnahmsweise
zulässigen 2-2 Vergnügungsstätten nicht Bestandteil des Baugebietes (gemäß § 1 Abs. 6
BauNVO).
Hier werden im nördlichen Teil 3 Vollgeschosse zugelassen, im südlichen Bereich sind 2 Vollgeschosse
in Anpassung an die hier vorhandenen Gebäude festgesetzt. Es gilt die offene Bauweise.
Gem. § 20 Abs. 3 BauNVO werden bei der Ermittlung der Geschossfläche nur die Vollgeschosse
berücksichtigt und es bleiben die Anlagen nach § 20 Abs. 4 BauNVO unberücksichtigt.
Die Grundflächenzahl wird mit 0,4 bzw. 0,6 festgesetzt, die Geschossflächenzahl in Anlehnung
daran. Gem. § 20 Abs. 3 BauNVO werden bei der Ermittlung der Geschossfläche nur die Vollgeschosse
berücksichtigt und es bleiben die Anlagen nach § 20 Abs. 4 BauNVO unberücksichtigt.
Die überbaubaren Bereiche sind großzügig ausgewiesen worden.
5.2 Allgemeine Wohngebiete
Die westlich angrenzenden Flächen werden als allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Dies entspricht
den vorhandenen baulichen Strukturen für die Grundstücke um dem „Krähennestergang“
sowie der benachbarten Nutzung nördlich und westlich des Plangebietes. Der geplante Wohnpark
mit verschiedenen Gebäudekomplexen mit bis zu 3 Vollgeschossen sieht Wohnungen für
„Mehrgenerationenwohnen“ vor.
Besonders flächenintensive oder besonders störende Nutzungen, die nach § 4 BauNVO ausnahmsweise
zugelassen werden können, werden hier ausgeschlossen. Dies sind Tankstellen,
Gartenbaubetriebe und Anlagen für Verwaltungen. In den allgemeinen Wohngebieten WA sind
die unter § 4 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BauNVO genannten allgemein zulässigen „nicht störenden
Handwerksbetriebe“ sowie die „Anlagen für sportliche Zwecke“ nicht zulässig (gemäß § 1 Abs.
5 BauNVO). Es sind die unter § 4 Abs. 3 BauNVO genannten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
Nr. 3 (Anlagen für Verwaltungen), Nr. 4 (Gartenbaubetriebe) und Nr. 5 (Tankstellen)
nicht Bestandteil des Baugebietes (gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO).
Für den Bereich des Wohnparks werden 3 Vollgeschosse zugelassen, in Abstufung dazu sind
um den „Krähennestergang“ i.d.R. 2 Vollgeschosse zugelassen. Die Grundflächenzahl wird mit
0,4 bzw. 0,3 festgesetzt, die Geschossflächenzahl in Anlehnung daran. Gem. § 20 Abs. 3
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
BauNVO werden bei der Ermittlung der Geschossfläche nur die Vollgeschosse berücksichtigt
und es bleiben die Anlagen nach § 20 Abs. 4 BauNVO unberücksichtigt.
Für den Bereich des Wohnparks und dem zentralen Grundstücksbereich nördlich des „Krähennesterganges“
wird die abweichende Bauweise a1 festgesetzt. Innerhalb der abweichenden
Bauweise a1 dürfen die Gebäudelängen höchstens 30 m betragen. Ansonsten gelten die Grenzregelungen
der offenen Bauweise.
Für die kleinteilig bebauten Grundstücke am „Krähennestergang“ wird die abweichende Bauweise
a2 festgesetzt. Innerhalb der abweichenden Bauweise a2 dürfen die Gebäudelängen
höchstens 20 m betragen. Ansonsten gelten die Grenzregelungen der offenen Bauweise.
Um den „Krähennestergang“ sind Carports und Garagen nach § 12 BauNVO sowie Nebenanlagen
nach § 14 BauNVO, die Gebäude sind, innerhalb der Bereiche zwischen der Straßenverkehrsfläche
und straßenseitiger Baugrenze unzulässig. Ausgenommen sind Einstellplätze im Bereich
der Zufahrt zu den Garagen und Carports mit maximal 2,50 m Breite je Garage oder Carport.
Hier soll der Charakter der Einzelbebauung gewahrt bleiben.
Die Festsetzungen zum Maß der Nutzung orientieren sich an benachbarten Wohngebieten. Gem.
§ 20 Abs. 3 BauNVO werden bei der Ermittlung der Geschossfläche nur die Vollgeschosse berücksichtigt
und es bleiben die Anlagen nach § 20 Abs. 4 BauNVO unberücksichtigt. Die überbaubaren
Bereiche werden großzügig bemessen, um eine gute Bebaubarkeit der Grundstücke zu
ermöglichen.
5.3 Verkehrsflächen
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über den „Collmannsgang“ und die Straße „Krähennestergang“.
Der „Collmannsgang“ wird komplett neu hergestellt. An der neuen Planstraße ordnen sich die
Stellplätze des Wohnparks auf den privaten Flächen an. Die Breite der Verkehrsfläche beträgt 6
bis 8 m, die Ausgestaltung erfolgt mit Fahrbahnverschwenkungen. Somit wäre eine Ausweisung
als verkehrsberuhigter Bereich sinnvoll. Aus verkehrlichen Gesichtspunkten wird der Einmündungsbereich
zwischen die beiden Gebäude Von-Jhering-Straße 29 und 31 verlegt und es ist eine
Aufweitung im Ein- und Ausfahrtsbereich vorgesehen. Die Fahrbeziehungen sind eingeschränkt,
es ist in Zukunft lediglich ein Rechtsraus- und Rechtsreinfahren zulässig.
Am Ende des „Collmannsgangs“ ist eine Wendemöglichkeit eingeplant, wegen des Platzmangels
wurde eine flächensparsame Lösung gewählt.
Beim „Krähennestergang“ handelt es sich um eine schmale Bestandsstraße mit anliegender Bebauung.
Die im hinteren Bereich geplanten zusätzlichen Nutzungen werden neue Verkehre erzeugen.
Daher wird hier eine Wendeanlage und neue Aufweitung vorgesehen. Der damit verbundene
Flächenverlust auf einem der Privatgrundstücke wird durch die Verschiebung des
westlich verlaufenden Radweges ausgeglichen.
Eine Durchwegung des Gebietes zwischen dem „Krähennestergang“ und dem „Collmannsgang“
ist vorgesehen, in dem Konzept ist die Radwegeführung vom „Krähennestergang“ zum Breiten
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Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
Weg, wie bereits bestehend, berücksichtigt. Es wird daher zwischen „Collmannsgang“ und
„Krähennestergang“ eine Verkehrsfläche für den Fußgänger- und Radverkehr festgesetzt, sowie
in Verlängerung des „Collmannsgangs“ zur westlich gelegenen „Carl-von-Ossietzky-Straße“.
Der Verlauf orientiert sich an dem heutigen Verlauf in der Örtlichkeit, es wurde eine Breite von
2,5 m festgesetzt, die abknickenden Bereiche wurden aufgeweitet. In der Nähe des Krähennesterganges
steht am Fußweg eine alte Weide. Sie wird als zu erhalten festgesetzt und daher der
Fußweg in diesem Bereich verschwenkt.
Die Stellplätze für die jeweiligen Baugebiete werden innerhalb der festgesetzten MI- und WA-
Flächen untergebracht. Lediglich im Norden wird am Collmannsgang ein gesonderter Bereich
als öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung für Stellplätze festgesetzt.
Die bestehenden Stellplätze des angrenzenden Europahauses sind bei der Planung weitgehend
berücksichtigt. Diese sind im Einzelnen im Rahmen des städtebaulichen Vertrages abzusichern.
5.4 Schallschutz
Wie bereits unter Kap. 3.3 ausgeführt, werden die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz
im Städtebau“ im straßenseitigen Bereich erheblich überschritten.
Planungsrechtlich kann die Situation auf den straßenseitigen Grundstücken städtebaulich nicht
gelöst werden. Die Einhaltung der Innenpegel wird somit über die Festsetzung von Lärmpegelbereichen
gewährleistet. Da im Plangebiet wegen innerstädtischer Lage keine aktiven Schallschutzmaßnahmen
möglich sind, werden im Bebauungsplan bauliche Maßnahmen zum passiven
Schallschutz festgesetzt.
Es werden die Lärmpegelbereiche III bis V gemäß DIN 4109 in der Planzeichnung festgesetzt.
„Für die gekennzeichneten Bauflächen wird, gemessen von der „Von-Jehring-Straße“ (B 72),
passiver Schallschutz festgesetzt. In den jeweiligen Bereichen sind Vorkehrungen zum Schallschutz
bei Neubauten, wesentlichen baulichen Änderungen und Umbauten, die einem Neubau
gleichkommen, auszuführen. Die straßenzugewandten Seiten und die senkrecht zur Straßenachse
stehenden Bauteile (Wand, Dach, Fenster, Tür) von Aufenthaltsräumen in Wohnungen,
Übernachtungsräumen von Beherbergungsbetrieben sowie von Büroräumen sind so auszuführen,
dass sie den Anforderungen der DIN 4109 genügen.“ (textliche Festsetzung Nr. 6). Die Abgrenzung
der jeweiligen Lärmbereiche ist der Planzeichnung zu entnehmen.
In den Mischgebieten dürfen Aufenthaltsräume wie Terrassen und Balkone nicht an den Hausseiten
angeordnet werden, die dem vollen Schalleinfall unterliegen. Alternativ sind diese einzuhausen.
Die Fenster von Schlafräumen sind an der lärmabgewandten Seite anzuordnen oder mit
schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zu versehen.
Bei Anordnung eines zusätzlichen Schallhindernisses mit abschirmender Wirkung auf dem
Ausbreitungsweg kann der Betrag des sich daraus ergebenden Abschirmmaßes bei Ermittlung
des Lärmpegelbereiches in Abweichung zum Bebauungsplan angerechnet werden. Diese Situation
trifft v.a. für die allgemeinen Wohngebiete zu. Denn durch potentielle Gebäude der Mischgebiete
wird sich die freie Schallausbreitung bis zu den Wohnbaubereichen z.T. erheblich reduzieren.
Damit dürften sich im Einzelfall die Anforderungen an den passiven Schallschutz verringern.
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5.5 Begrünung
Für den Wohnpark sind Flachdächer mit Dachbegrünung vorgesehen, um eine gute Einbindung
der Gebäude in die parkähnlichen Freiflächen zu erreichen. In den gekennzeichneten allgemeinen
Wohngebieten sind die Dachflächen als begrünte Dachflächen anzulegen (vgl. textliche
Festsetzung Nr. 7).
Die größeren Laubbaumreihe und Laubbäumen wurden eingemessen.
An der Nordseite des Flurstücks 51/14 befindet sich auf der Grenze eine ausgewachsene Hainbuchenhecke,
sie kann nicht erhalten werden, da der Bereich als Verkehrsfläche (Verlängerung
des heutigen Collmannsgang) vollständig benötigt wird. Des Weiteren befindet sich eine Laubbaumreihe
im Grenzbereich zwischen dem geplanten Wohnpark und den südlich gelegen
Grundstücken am „Krähennestergang“. Es handelt sich hier um ca. 10 Flatterulmen, Feldahorne
und Vogelkirschen. Um das Baugebiet städtebaulich sinnvoll bebauen zu können bzw. um eine
gute Ausnutzung der Grundstücksflächen zu erzielen, kann von den Bäumen nur etwa ein Drittel
erhalten werden.
Die verbleibenden erhaltenswerten Bäume sind zu sichern, die Baumschutzsatzung der Stadt
Aurich ist zu beachten. Ansonsten ist die im Bebauungsplan festgesetzte Baumreihe an der
Westseite des Plangebietes durch die Baumschutzsatzung der Stadt Aurich geschützt. Um den
Wurzelschutz der festgesetzten Bäume gemäß Baumschutzsatzung der Stadt Aurich zu gewährleisten,
ist ein Mindestabstand von 2,5 m zum Baumfuß einzuhalten. In diesem Bereich sind
weder bauliche Anlagen noch sonstige Bodenversiegelungen zulässig.
Für die Freiflächen des Wohnparks sind umfangreiche Begrünungsmaßnahmen geplant.
5.6 Versorgungsleitungen
Zwischen „Von-Jhering-Straße“, entlang der Grenze zum Europahaus, bis zur neuen Planstraße
ist eine Trasse für Versorgungsleitungen festgesetzt worden. Sie steht den Versorgungsträgern
für Gas, Strom, Trinkwasser u.a. zur Verfügung.
Es wird eine 3 m breite Trasse mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gemäß § 9 Abs. 1 Nr.
13 BauGB festgesetzt. Die gekennzeichnete Fläche ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
zugunsten der Stadt Aurich und der Versorgungsträger belastet.
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5.7 Flächenbilanz
Gesamtes Plangebiet
2,5 ha
Mischgebiete
Allgemeine Wohngebiete
Straßenverkehrsflächen
Fuß- und Radweg
0,5 ha
1,7 ha
0,26 ha
0,04 ha
6 Umweltprüfung
Das Plangebiet ist bereits heute weitgehend bebaut. Es handelt sich hier um das Gelände des
ehemaligen Autohauses, welches zu etwa 90 % versiegelt ist. Die Grundstücke um den „Krähennestergang“
sind ebenfalls vollständig bebaut. Lediglich das Grundstück westlich des ehemaligen
Autohauses ist unbebaut.
Die Gesamtversiegelungsmöglichkeiten werden gegenüber der Bestandssituation überschlägig
betrachtet nicht erhöht. Auch durch die bis zu 3-geschossige Bebauung ergibt sich keine wesentliche
Änderung des Stadtbildes, da sich hier straßenseitig ebenfalls Gebäude mit drei Vollgeschossen
befinden.
Da es sich hier um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a Baugesetzbuch
handelt, entfällt eine Umweltprüfung.
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7 Ver- und Entsorgung
7.1 Oberflächenentwässerung
Für die Oberflächenentwässerung ist ein Oberflächenentwässerungskonzept aufgestellt worden.
In der Summe wird für den Gesamtbereich eine Entsiegelung vorgenommen.
Das anfallende Oberflächenwasser wird in die Regenwasserkanalisation der Stadt Aurich geleitet,
es wird z. T. in den geplanten Regenwasserkanal gesammelt und abgeleitet. Der geplante
Regenwasserkanal wird in der „Carl-von-Ossietzky-Straße“ an die bestehende Regenwasserkanalisation
der Stadt Aurich angeschlossen.
Das Oberflächenwasser der Verkehrsflächen und der PKW-Stellplätze wird mit Hilfe entsprechender
Quer- und Längsneigungen in Entwässerungsrinnen und dann in die herzustellende Regenwasserkanalisation
geleitet.
Die Oberflächenentwässerung der vier neuen Wohngebäude (Dachentwässerung) sowie der umliegenden
Flächen erfolgt in den südlich gelegenen Graben. Dieser ist bereits an die Regenwasserkanalisation
angeschlossen. Der Graben wird im westlichen Bereich, um einen notwendigen
Abstand zum geplanten Neubau (erforderliche Standsicherheit) zu erreichen, verschwenkt. Da
in diesem Abschnitt die Platzverhältnisse durch das neue Wohngebäude im Norden und dem
Geh-/Radweg im Süden beschränkt sind, wird ein Teilstück des verschwenkten Grabens verrohrt.
Im westlichen Bereich ist der Graben auf einer Länge von 29 m zu verrohren. Im östlichen
Bereich wird die vorhandene Verrohrung vollständig aufgehoben. Es entsteht eine zusätzliche
Grabenlänge von 53 m.
Für die Neugestaltung des Grabens im Gewässerbereich ist eine naturnahe Grabengestaltung
geplant.
7.2 Strom- und Gasversorgung
Das Plangebiet ist an das vorhandene Gas- und Stromnetz der EWE angeschlossen.
Zwischen „Von-Jhering-Straße“, entlang der Grenze zum Europahaus, bis zur neuen Planstraße
ist eine Trasse für Versorgungsleitungen festgesetzt worden. Diese Trasse steht den Versorgungsträgern
zur Verfügung.
7.3 Schmutzwasserentsorgung
Eine Schmutzwasserentwässerung des vorhandenen Grundstückes erfolgt zurzeit zur „Von-
Jhering-Straße“. Eine Neuverlegung der Schmutzwasserkanalisation ist erforderlich. Ebenso befindet
sich im „Collmannsgang“ keine Schmutzwasserkanalisation.
Das geplante Baugebiet wird an die Schmutzwasserkanalisation zur zentralen Schmutzwasserkläranlage
der Stadt Aurich im Ortsteil Haxtum angeschlossen.
15

Stadt Aurich
Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
7.4 Trinkwasserversorgung
Die Wasserversorgung erfolgt durch den Anschluss an das Versorgungsnetz des Oldenburg Ostfriesischen
Wasserverbandes.
Zwischen „Von-Jhering-Straße“, entlang der Grenze zum Europahaus, bis zur neuen Planstraße
ist eine Trasse für Versorgungsleitungen festgesetzt worden. Diese Trasse steht den Versorgungsträgern
zur Verfügung.
7.5 Abfallentsorgung
Die Abfallentsorgung ist gemäß der geltenden Satzung des Landkreis Aurich geordnet.
7.6 Sonstige Ver- und Entsorgung
Die sonstige Ver- und Entsorgung ist gesichert.
16

Stadt Aurich
Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
8 Hinweise
8.1 Baunutzungsverordnung
Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1990.
8.2 Abfallentsorgung
Sind Straßenteile, Straßenzüge und Wohnwege mit den Sammelfahrzeugen nicht befahrbar oder
können Grundstücke nur mit unverhältnismäßigem Aufwand angefahren werden, haben die zur
Entsorgung Verpflichteten gemäß § 18 Abs. 2 Satz 4 der Satzung über die Abfallentsorgung für
den Landkreis Aurich (Abfallentsorgungssatzung) vom 20.03.2001 (Amtsblatt des Landkreises
Aurich Nr. 13 vom 31.03.2001) die Abfallbehälter an eine durch die Entsorgungsfahrzeuge erreichbare
Stelle zu bringen oder bringen zu lassen. In diesem Fall kann durch den Landkreis Aurich
als öffentlich-rechtlicher Abfallentsorgungsträger ein geeigneter Stand- und Rufstellplatz
bestimmt werden, der durch die Entsorgungsfahrzeuge erreicht werden kann.
Die Anwohner von Stichstraßen ohne oder mit nicht ausreichend dimensionierter Wendeanlage
müssen ihre Abfall- und Wertstoffe an den Einmündungen der Stichstraßen in die nächstgelegene
Gemeindestraße zur Entsorgung bereitstellen. Entsorgungsfahrzeuge dürfen aus Sicherheitsgründen
in Stichstraßen ohne Wendeanlage nicht wenden.
8.3 Archäologische Bodenfunde
Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde (das
können u. a. sein: Tongefäßscherben, Holzkohleansammlungen, Schlacken sowie auffällige Bodenverfärbungen
u. Steinkonzentrationen, auch geringe Spuren solcher Funde) gemacht werden,
sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG) meldepflichtig und
müssen der Ostfriesischen Landschaft, Hafenstraße 1, 26 603 Aurich unverzüglich gemeldet
werden.
Alle geplanten Erdarbeiten zur Erschließung, insbesondere für den Straßenbau und die Kanalisation
dürfen nur im Beisein einer archäologischen Fachkraft durchgeführt werden. Um die
Qualität der archäologischen Funde abzuschätzen, sind außerdem Suchschnitte in verschiedenen
Teilgebieten erforderlich. Nach deren Ergebnis wird festzulegen sein, in welchen Bereichen ggf.
größere Flächengrabungen anzusetzen sind. Dabei sind ausreichend lange Fristen zur Dokumentation
und Fundbergung zu gewähren.
8.4 Altlasten
Bei dem Plangebiet handelt es sich teilweise um Flächen eines Altstandortes im Sinne des § 2
Abs. 5 Nr. 2 des BBodSchG (Bundes-Bodenschutzgesetzes) vom 17.03.1998 (BGBI. I 1998 S.
502 zuletzt geändert am 9.12.2004, BGBI. I 2004 S. 3214), die im Altlastenkataster des Landkreises
Aurich geführt werden. In der Vergangenheit wurde auf den Flächen ein Autohaus mit
angeschlossener Werkstatt betrieben. Es ist bekannt, dass auf dem Gelände ein Tank verfüllt
worden ist. Dieser ist auszubauen, nach Durchführung der Abbrucharbeiten ist eine Beprobung
an den Verdachtsstandorten erforderlich.
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Stadt Aurich
Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
Die Prüfwerte der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung für Wohngebiete sind einzuhalten.
Sollten sich Anhaltspunkte für schädliche Bodenverunreinigungen ergeben, hat eine Abstimmung
mit der Unteren Bodenschutzbehörde zu erfolgen. Aufgrund dieser Nutzung besteht
die Möglichkeit einer schädlichen Bodenverunreinigung. Die Erschließungsarbeiten sind durch
einen sachkundigen altlastenerfahrenen Gutachter zu überwachen. Bei konkreten Hinweisen auf
Altablagerungen im weiteren Planungsverfahren wird die Untere Abfallbehörde informiert.
8.5 Baumschutzsatzung
Die im Plangebiet nach § 9 (1) 25.b Baugesetzbuch als zu erhalten festgesetzten Laubbaum-
Hochstämme sind auch nach der Baumschutzsatzung der Stadt Aurich als geschützte Landschaftsbestandteile
entsprechend § 22 Niedersächsisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz
zu erhalten. Eine Bodenbefestigung, ein Bodenauftrag oder ein Bodenabtrag im
Kronentraufbereich sowie sonstige Schädigungen der Bäume sind zu vermeiden. Ausastungen
im Kronenbereich sind ggf. genehmigungspflichtig. Zuständig für die Überwachung ist der
Fachbereich Bauen der Stadt Aurich.
8.6 Überdeckung von Bebauungsplänen
Der Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“ überdeckt einen Teilbereich des rechtskräftigen
Bebauungsplanes Nr. 85. Mit Rechtskraft des Bebauungsplanes Nr. 220 tritt der überdeckte
Teilbereich außer Kraft.
18

Stadt Aurich
Bebauungsplan Nr. 220 „Krähennestergang“
9 Nachrichtliche Übernahme
9.1 Sichtfelder
Innerhalb der Sichtfelder sind bauliche Anlagen und Bewuchs mit einer Höhe von 0,8 m über
Oberkante Fahrbahn unzulässig.
Für die Sichtfelder sind wegen der beengten Verhältnisse Anfahrsichtweiten zugrunde gelegt
worden. Am „Krähennestergang“ ist für „Radfahrer“ ein Wert von 20 m Schenkellänge zugrunde
gelegt.
9.2 Denkmalschutz
Das gekennzeichnete Gebäude „Krähennestergang“ Nr. 1 steht unter Denkmalschutz.
10 Verfahrensstand
10.1 Frühzeitige Beteiligung
Im Zuge der frühzeitigen Beteiligung gemäß § 4 Abs. 1 i.V.m. § 13 a BauGB wurden Hinweise
vorgetragen:
Seitens der Unteren Bodenschutzbehörde wurde auf einen Altlastenstandort im Plangebiet
(ehemaliges Autohaus mit Werkstatt) hingewiesen.
Hinsichtlich der Lage der Fuß- und Radwegeverbindung zwischen Collmannsgang und Krähennestergang
wurde gebeten, den Verlauf in der Örtlichkeit zu berücksichtigen.
Aurich, den .. .. ....
........................................
Bürgermeister
19

57
73
59
57
59
69
\Q13;\S34/10;
\Q13;\S34/11;
11D
11E
Stadt Aurich
Bebauungsplan Nr. 220
55
Collmannsgang
Heimvolkshochschule
Verkehrslärm tags
Immissionshöhe 4,8 m
57 55
59
61
63
61
65
67
57 55
59
33
31
71
73
63
65
55
67
69
55
57
2A
Kraehennestergang
57
59
55
55
55
2
61
63
65
2B
67
57
1
57
59
69
55
61
63
61
71
73
65
67
69
Von -Jhering - Strasse - B 72
71
73
73
63
65
71
61 57 59 55
69
29
67
28
Weg
73
71
69
61
59
67
65 63
57 55
28A 28B
Nuernburger Wall
Pegelwerte tags
in dB(A)
< 55
55 - 57
57 - 59
59 - 61
61 - 63
63 - 65
65 - 67
67 - 69
69 - 71
71 - 73
>= 73
Maßstab 1:1000
Zeichenerklärung
Hauptgebäude
Nebengebäude
Immissionsort
Straßenachse
Emissionslinie
Oberfläche
19
59
61
67
69
57
65
63
59
71
23
57
73
71
69
67
65
6
63
59
61
73
69
57
55
71
67 65
Spielplatz
10
9
8
136/7
11
\Q13;\S87/12;
\Q13;\S88/73;
\Q13;\S78/1;
9 11 13 15 17
rnburger Straße
8
10
12 14 16
123/64
\Q13;\S124/65;
0 5 10 20 30 40 50
m
Datum: 14.11.2011
Bearbeiter: M. Lux

51
11E
45
Stadt Aurich
Bebauungsplan Nr. 220
Collmannsgang
49
51
49 47 45
51
Heimvolkshochschule
Verkehrslärm nachts
53
47
Immissionshöhe 4,8 m
55
57
53
59
55
61
33
49
47 45
51
63
51
65
53
47
49
55
57
59
61
51
19
49
47
53
47
55
51
45
2A
Kraehennestergang
61
49
57
59
47
47
47
45
45
45
49
2
49
55
63
65
23
47
51
49
53
53
57
45
59
65
2B
61
63
51
1
61
49
51
47
53
45
55
59
57
51
53
55 57
59
61
63
65
6
Von -Jhering - Strasse - B 72
65
63
49
61
45 47
59
63
65
2
65
61
53 55 47 57 49 51 45
141/6
29
59
28
59
6363
\Q13;\S4/5;
Spielplatz
136/7
137/6
9
10
8
5
11
31
7
Weg
\Q13;\S87/12;
9 11 13
15
Nuernburger Straße
4
6
17
65
8
61
53 55
57
47
45
51 49
28A 28B
\Q13;\S78/1;
125/66
\Q13;\S88/73;
10
12 14 16
123/64
\Q13;\S124/65;
Nuernburger Wall
Pegelwerte tags
in dB(A)
< 45
45 - 47
47 - 49
49 - 51
51 - 53
53 - 55
55 - 57
57 - 59
59 - 61
61 - 63
63 - 65
>= 65
Maßstab 1:1000
0 5 10 20 30 40 50
m
Datum: 14.11.2011
Bearbeiter: M. Lux
Zeichenerklärung
Hauptgebäude
Nebengebäude
Immissionsort
Straßenachse
Emissionslinie
Oberfläche

21A
11A
\Q13;\S58/2;
13A
\Q13;\S34/8;
\Q13;\S34/9;
\Q13;\S34/10;
11C
11D
11B
5
Stadt Aurich
BP Nr. 220
\Q13;\S34/11;
11E
Verkehrslärm
Lärmpegelbereiche DIN 4109
Collmannsgang
Heimvolkshochschule
Immissionhöhe 4,8 m
I
II
2B
III
IV
V
29
VI
31
28A 28B
Pegelwerte tags
in dB(A)
I < 55
II 55 - 60
III 60 - 65
IV 65 - 70
V 70 - 75
VI >= 75
Zeichenerklärung
Hauptgebäude
Nebengebäude
Immissionsort
Straßenachse
Emissionslinie
Oberfläche
2A
Weg
Kraehennestergang
2
1
Von -Jhering - Strasse - B 72
28
Nuernburger Wall
Maßstab 1:1000
0 5 10 20 30 40 50
m
Spielplatz
\Q13;\S87/12;
17
\Q13;\S88/73;
23
9
10
11
13 15
\Q13;\S78/1;
12 14
Datum: 31.01.2012
Bearbeiter: M. Lux