Bericht gemäss Art. 47 RPV - Fahrwangen

Gemeinde Fahrwangen 

Kanton Aargau 

Revision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland 

Bericht gemäss Art. 47 RPV 

Vorlage für die Gemeindeversammlung 

5600 Lenzburg 6280 Hochdorf 4665 Oftringen 5734 Reinach 5703 Seon 5034 Suhr 

Sägestrasse 6a Bellevuestr. 27 Perry Center Marktplatz 2 Oberdorfstr. 11 Tramstr. 11 

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Flury Planer + Ingenieure AG 

Dipl. Kult. Ing. ETH/SIA 

Planer, Pat. Ingenieur Geometer 

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August 2013 

tb_fahrwangen_RevNupla_Planungsbericht_GV_Aug13/of, rä, ahi

Fahrwangen - Gesamtrevision Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland Seite 1 

Inhaltsverzeichnis 

1 Anlass ................................................................................................................ 3 

2 Ausgangslage .................................................................................................... 3 

3 Ziel und Zweck ................................................................................................... 4 

4 Grundlagen ........................................................................................................ 5 

5 Planungsablauf und Mitwirkung ......................................................................... 6 

5.1 Mitwirkung der Bevölkerung ................................................................................ 6 

5.2 Planungsablauf .................................................................................................... 6 

6 Zentrale Sachthemen ......................................................................................... 7 

6.1 Siedlungsanalyse ................................................................................................ 7 

6.2 Baugebietsgrösse, Abgrenzung der Bauzone ................................................... 10 

6.3 Zonenzuordnung/Zonenabgrenzung ................................................................. 11 

6.4 Gartenzone (Ga) und Grünzone am Siedlungsrand (Gr) .................................. 14 

6.5 Regionale Abstimmung ..................................................................................... 14 

6.6 Abstimmung Nutzung / Verkehr ......................................................................... 15 

6.7 Publikumsintensive Einrichtungen, Einkaufszentren und Fachmärkte ............. 16 

6.8 Kleinere publikumsintensive Nutzungen............................................................ 16 

6.9 Siedlungsqualität, Ortsbildschutz, Siedlungserneuerung .................................. 17 

6.10 Umwelt ............................................................................................................... 19 

6.11 Siedlungstrenngürtel / Landschaftsschutzzone ................................................. 20 

6.12 Verkehr .............................................................................................................. 21 

6.13 Kantonale Richtplananpassung ......................................................................... 22 

6.14 Bauzonen- und Kulturlandplan .......................................................................... 22 

6.15 Sondernutzungsplanungen ............................................................................... 29 

6.16 Bau- und Nutzungsordnung............................................................................... 30 

7 Waldfeststellung / neues Waldgesetz .............................................................. 33 

8 Ergebnis der kantonalen Vorprüfung ................................................................ 34 

9 Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens ............................................................... 35 

10 BNO-Änderungen aufgrund der Überprüfung der Nutzungsziffern und des 

Einwendungsverfahrens ................................................................................... 36


Anhänge 

[1] Übersicht über die Beschluss- und Genehmigungsdaten der Allgemeinen Nutzungsplanung 

der Gemeinde Fahrwangen 

[2] Zusammenstellung der Grundlagen 

[3] Übersicht über den Ablauf der Planungsarbeiten 

[4] Richtplan Gesamtkarte, AGIS 

[5] Lärmsituation Grobkataster, AGIS; Nachweis Lärmschutz Parzelle 1600 

[6] Inventar der historischen Verkehrswege Schweiz (IVS), Auszug Gemeinde Fahrwangen 

[7] Übersicht Ein-, Aus- und Umzonungen, Richtplanrelevanz 

[8] Ergebnis Umfrage bei den Nachbargemeinden betreffend Spezialzone Kompostierplatz 

[9] Christbaumkulturen 

[10] Regionale Abstimmung 

[11] Zonenkonformität Parzelle Nr.1349 

Beilagen 

Leitbild 

Erschliessungsprogramm 

Flächenstatistikplan 

Verkehrsrichtplan 

Bericht zum Verkehrsrichtplan 

Übersichtskarte Christbaumkulturen


1 Anlass 

Auslöser der Gesamtrevision der Nutzungsplanung bilden aktuelle Bedürfnisse für die 

Entwicklung des Siedlungsgebietes. Es gilt verschiedene Einzonungsbegehren der Gemeinde 

Fahrwangen zu prüfen, im Speziellen für Wohnen und zusätzliche Gewerbefläche. 

Die Abstimmung zwischen Siedlung und Verkehr, Nachführungsbedarf im Kulturland sowie 

in der Bau- und Nutzungsordnung sind weitere Gründe der Gesamtrevision. 

Neben gewissen notwendig gewordenen Anpassungen an das übergeordnete Recht sollen 

mit der Gesamtrevision der Nutzungsplanung Siedlung und Kulturland die nötigen 

Flächen für die Entwicklung von Gewerbe und Bevölkerung sichergestellt und die diversen 

Teiländerungen der kommunalen Nutzungsplanung zusammengefügt werden. 

Der Bauzonen- und Kulturlandplan und die BNO werden zudem hinsichtlich ihrer Zweckmässigkeit 

überprüft. Bestimmungen, die sich als nicht praxistauglich herausgestellt haben 

oder nicht mehr nachvollziehbar sind, sollen geändert oder aufgehoben werden. 

Umsetzung der IVHB (Hinweis gemäss aktuellem Stand) 

Der Grosse Rat hat am 15. September 2009 beschlossen dem Regierungsrat die Kompetenz 

zu erteilen, den Beitritt zur 'Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung 

der Baubegriffe' (IVHB) einzuleiten, welche die Definitionen und Messweisen der 

Baugesetzgebung vereinheitlicht. Die IVHB tritt in Kraft, nachdem nun der sechte Kanton 

beigetreten ist, voraussichtlich im Mitte 2010. Nach Inkrafttreten sind im Kanton Aargau 

die Allgemeine Verordnung zum Baugesetz (ABauV) sowie die Bau- und Nutzungsordnungen 

anzupassen. Den Gemeinden wird hierzu eine angemessene Frist eingeräumt 

(10 Jahre). Die Abteilung Raumentwicklung wird Arbeitshilfen zur Verfügung stellen. 

Aufgrund der fortgeschrittenen Planung hat der Gemeinderat beschlossen die vorliegende 

BNO-Revision ohne Anpassung an die IVHB vorzunehmen. Aus Sicht der Gemeinde 

ist ein weiterer zeitlicher Aufschub nicht vertretbar. Die BNO-Revision wird daher auf die 

heute rechtskräftige Baugesetzgebung abgestützt. Die Anpassung an die IVHB muss in 

diesem Fall nach Inkrafttreten der revidierten ABauV separat erfolgen (siehe oben). 

2 Ausgangslage 

Der rechtskräftige Bauzonenplan sowie der rechtskräftige Kulturlandplan der Gemeinde 

Fahrwangen stammen aus dem Jahr 1992 (Genehmigung Kanton: 17. Mai 1994). Seither 

sind einige Teiländerungen der kommunalen Nutzungsplanung erfolgt. Eine Zusammenstellung 

sämtlicher Erlasse und Teilerlasse mit Beschluss- und Genehmigungsdatum ist 

im Anhang 1 zu finden. Gemäss Art. 15 RPG sollte die kommunale Nutzungsplanung alle 

10 bis 15 Jahre überprüft werden. Entsprechend liegen der Gemeinde diverse Anpassungsanträge 

vor. Auch drängt sich eine Gesamtrevision zur Gewährleistung einer konstanten 

Entwicklung der Gemeinde auf. In Fahrwangen ist eine Gesamtrevision der Nutzungsplanung 

daher angebracht. 

Die Gemeinde Fahrwangen wird gemäss RaumentwicklungAargau (reAG) als Gemeinde 

im ländlichen Entwicklungsraum bezeichnet und gehört zur Arbeitsmarktregion Wohlen. 

Die Gemeinde Fahrwangen hat aber dennoch eine bedeutende eigenständige regionale 

Zentrumsfunktion betreffend Arbeitsplätze, Schulstandort und auch als Wohngemeinde.


Das Gebiet am Hallwilersee sowie die Hügelzüge der Gemeinde Fahrwangen sind landschaftlich 

wertvoll und dienen als Naherholungsraum für die Gemeinde. Die vorhandenen 

Naturwerte sollen geschützt und aufgewertet, die Siedlungsqualität verbessert und die 

Zentrumsfunktion des Ortskerns aufgewertet werden. 

Die Gemeinde verfügt mit den Kantonsstrassen K 252, K 369, 370, 371 über Anschlüsse 

an das übergeordnete Strassennetz. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr 

(ÖV) ist mit Haltestellen der Buslinie Wohlen – Villmergen –Fahrwangen sowie Fahrwangen 

– Lenzburg sichergestellt. Die Gemeinde ist aber auch nach Luzern und Muri hin orientiert, 

diesbezüglich sind die Verkehrserschliessungen schlecht. Bessere Busverbindungen 

zum Freiamt und nach dem Kanton Luzern sind erwünscht. 

3 Ziel und Zweck 

Als Zielvorstellung für die Gesamtrevision der Nutzungsplanungsrevision gelten die in einem 

Leitbild zusammengefassten Leitsätze der Gemeinde Fahrwangen, die im Rahmen 

des Verfahrens erarbeitet wurden (siehe Beilage 1). Dabei wurden die Bereiche Siedlung, 

Natur/Landschaft, Infrastruktur/Erschliessung und Umgang mit Umfeld sowie mit internen 

Potentialen und Ressourcen behandelt. 

Die im Leitbild festgelegten Leitsätze lauten wie folgt: 

Siedlung 

Gesundes und kontinuierliches Bevölkerungswachstum 

Landschaft/Natur 

Umwelt schützen und sorgsam damit umgehen 

Infrastruktur/Erschliessung 

Dorf aufwerten und an Zentrumsfunktion gewinnen 

Umgang mit Umfeld 

Menschlich, offen und modern 

Umgang mit inneren Potentialen und Ressourcen 

Partnerschaftlich, einheitlich und klar 

Aufgrund dieser Schlagworte können für die Nutzungsplanungsrevision folgende Ziele 

formuliert werden: 

- Überprüfung der vorhandenen Bauzonenreserven im Hinblick auf eine gesunde, kontinuierliche 

Entwicklung von Bevölkerung und Arbeitsplätzen 

- Überprüfen der Entwicklungsmöglichkeit der Siedlung (Wohnen und Arbeiten) 

- Sicherstellen der erforderlichen Landflächen für Wohnen und Arbeitsplätze mit Wertschöpfung 

- Ermöglichen einer kontinuierlichen Weiterentwicklung mit gezielten Neueinzonungen 

- Voraussetzungen schaffen für eine gesunde Finanzentwicklung der Gemeinde 

- Überprüfung der Zonierung des Dorfkerns


- Entwicklung des Dorfzentrums in Richtung attraktive Nutzungsdurchmischung 

- Erhaltung und zeitgemässe Weiterentwicklung der ortsbildprägenden Bauten im 

Dorfzentrum 

- Prüfen möglicher Massnahmen zur Optimierung der Durchgangsverkehrsproblematik 

- Überprüfen der Verbindungen für den Langsamverkehr 

- Nachführung des Kulturlandplanes betreffend den Anliegen der Landschaft/Natur in 

Abstimmung mit der Landwirtschaft; Überprüfung und Aktualisierung der Schutzzonen 

und Schutzobjekte auf Basis Landschaftsinventar 2008 

- Anpassung auf die aktuellen übergeordneten Vorgaben (BauG, ABauV, kant. Richtplan) 

- Standort des bestehenden Kompostierplatzes definitiv einer Zone zuordnen und, soweit, 

erforderlich Schaffen von raumplanerischen Voraussetzungen für eine Erweiterung 

des Kompostierplatzes 

- Digitale Plangrundlage schaffen. 

Vorlage Gesamtrevision 

Die vorliegende Gesamtrevision der Nutzungsplanung umfasst: 

- die Revision des Bauzonen- und Kulturlandplans (mit verbindlichem und orientierendem 

Inhalt); 

- die Revision der Bau- und Nutzungsordnung (BNO; Bestimmungen zum Bauzonenund 

Kulturlandplan); 

- den Bericht nach Art. 47 RPV (orientierender Inhalt zur Planungsrevision). 

Der Bauzonen- und Kulturlandplan sowie die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) bilden 

die grundeigentümerverbindlichen Bestandteile der Nutzungsplanung. Behördenverbindliche 

Werke mit orientierendem Charakter sind das vom Gemeinderat erarbeitete 

- Leitbild 

- Erschliessungsprogramm 

- Verkehrsrichtplan (Plan und Bericht) 

4 Grundlagen 

Neben den kantonalen Grundlagen sowie der übergeordneten Gesetzgebung wurden 

insbesondere folgende Grundlagen verwendet: 

- Bauzonenplan der Gemeinde Fahrwangen, 17. Mai 1994 (RR) 

- Kulturlandplan der Gemeinde Fahrwangen, 17. Mai 1994 (RR) 

- Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde Fahrwangen, 16. September 1997 (GR) 

- Bisher erfolgte Teiländerungen, diverse Daten, siehe Anhang 1 

- Kurzinventar der Kulturgüter der Gemeinde Fahrwangen; kantonale Denkmalpflege, 

Departement Bildung, Kultur und Sport, Aarau, September 1997 

- Gemeinde Fahrwangen (AG), Landschaftsinventar; Arbeitsgemeinschaft Naturschutz 

und Landschaftspflege (ANL); Stand 1986; aktualisiert durch die Landschaftskommission 

2008.


Eine Zusammenstellung der Grundlagen ist im Anhang 2 zu finden. 

5 Planungsablauf und Mitwirkung 

5.1 Mitwirkung der Bevölkerung 

Die Gesamtrevision wurde seitens der Gemeinde von einer Nutzungsplanungskommission, 

bestehend aus Vertretern der Landwirtschaft, der Landschaftskommission, 

des Bauwesens, des Gewerbes und des Gemeinderats begleitet. Damit die Planungsarbeiten 

kontinuierlich abgewickelt werden konnten, wurden Grundsatzentscheide, wie die 

Verabschiedung der Zielvorstellungen, Ein- und Umzonungen, durch den Gemeinderat 

getroffen. 

Als Grundlage für die weitere Entwicklung der Gemeinde Fahrwangen hat der Gemeinderat 

ein Leitbild erarbeitet. Dieses basiert einerseits auf einer Auswertung eines Fragebogens, 

der gegen Ende 2008 an die Gemeindebevölkerung verteilt wurde und andererseits 

auf den kantonalen und kommunalen Rahmenbedingungen. Als Grundlage für die 

weitere Entwicklung der Gemeinde Fahrwangen haben der Gemeinderat und die Nutzungsplanungskommission 

aufgrund des Leitbildes Leitsätze erarbeitet. Anlässlich von 

weiteren Umfragen und detaillierten Abklärungen betreffend der Verfügbarkeit der unüberbauten 

Parzellen sowie verschiedenen separaten Informations- und Diskussionsgesprächen 

mit direkt betroffenen Grundeigentümern wurde die Bevölkerung in die Planung 

miteinbezogen. 

• Am 14. April 2009 hat der Gemeinderat die Vorlage zuhanden der Vorprüfung durch 

die kantonalen Fachstellen verabschiedet. 

• Das gesetzlich vorgeschriebene Mitwirkungsverfahren gemäss § 22 BauG wurde parallel 

mit der kantonalen Vorprüfung durchgeführt. 

• Am 8. April 2009 wurden die betroffenen Grundeigentümer über die kommunalen 

Schutzobjekte orientiert. 

• Am 4. Juni 2009 wurde eine öffentliche Informationsveranstaltung durchgeführt, worin 

über die Zielvorstellungen der Nutzungsplanung und die Entwürfe des Zonenplanes 

sowie der Zonenbestimmung orientiert wurde. 

• Die Unterlagen sind in der Zeit vom 16. Juni 2009 bis 15. Juli 2009 öffentlich aufgelegen. 

Es sind 15 Mitwirkungen mit verschiedenen Eingaben eingegangen. Die Mitwirkungseingaben 

wurden geprüft. Die Mitwirkungen wurden schriftlich beantwortet und 

soweit erforderlich wurden mit den Mitwirkenden Gespräche geführt. Die Ergebnisse 

des Mitwirkungsverfahrens werden vom Gemeinderat in einem Bericht zusammengestellt. 

• Am 31. Mai 2010 hat der Gemeinderat die Vorlage zuhanden der 2. Vorprüfung durch 

die kantonalen Fachstellen verabschiedet. 

5.2 Planungsablauf 

Die Planung wurde im Frühjahr 2007 in Angriff genommen. Die Gesamtrevision wurde im 

April 2009 zur ersten kantonalen Vorprüfung eingereicht. Aufgrund der kant. Vorprüfung 

und der Mitwirkung wurde die Vorlage überarbeitet und dem Kanton zur 2. Vorprüfung 

anfangs Juni 2010 eingereicht. Aufgrund der 2. Vorprüfung wurde die Planung wiederum 

überarbeitet und im Februar 2011 zur abschliessenden Vorprüfung eingereicht. Aufgrund


der Einwendungsverhandlungen und der Überprüfung der Baumass, Nutzungsziffern 

wurde eine ergänzende kant. Vorprüfung erforderlich. Der ergänzende Bericht der kantonalen 

Fachstelle vom Dezember 2012 liegt vor. Diese Anpassungen wurden in einer 2. 

Auflage öffentlich aufgelegt. Es ist vorgesehen, die Gesamtrevision der Nutzungsplanung 

an der Gemeindeversammlung im September 2013 zu beschliessen und anschliessend 

zur Genehmigung einzureichen. Eine Zusammenstellung der Planungsschritte mit Angabe 

der wichtigsten Daten ist in Anhang 3 zu finden. 

6 Zentrale Sachthemen 

6.1 Siedlungsanalyse 

Erschliessungsgrad 

Die Bauzonen der Gemeinde Fahrwangen sind weitgehend erschlossen. Für diejenigen 

Flächen, die noch nicht baulich erschlossen sind, bestehen bereits rechtskräftige Sondernutzungsplanungen 

oder die Erschliessung ist privatrechtlich möglich. Gemäss kommunalem 

Verkehrsrichtplan sind einzig für die vorgesehenen Neueinzonungen Helgehüsliweg/Richtplatzweg 

und Oberes Zelgli/Ebnetweg Ausbauten von bestehenden Strassenabschnitten 

sowie arealinterne Erschliessungen vorgesehen. 

Nutzungsreserven in den Bauzonen 

Die Gemeinde Fahrwangen verfügt per Ende 2008 Gewerbezonen von 5.07 ha und 

Wohn- und Mischzonen von 57.14 ha (Stand Ende 2008, inkl. Umzonungen). Dies ergab 

per Ende 2009 eine rechnerische Kapazität der Bauzone von rund 2'285 Einwohnern (E) 

mit Verdichtung und knapp 2’100 E ohne Verdichtung. Das bedeutet, dass die zu diesem 

Zeitpunkt bestehenden Nutzungsreserven noch für rund 450 E mit Verdichtung und noch 

für rund 270 E ohne Verdichtung ausreichten. 

Entwicklungsprognose, Bevölkerungsziel der Gemeinde 

Die kantonale Prognose geht in ihren Grundlagen Ende 2006 für das Jahr 2021 von 

1'860 E aus. Der Kanton zog aufgrund seiner Abschätzung den Schluss das Baugebiet 

bezüglich Wohnzonen so zu bemessen, dass die aktuelle Bauzone für die nächsten 15 

Jahre voraussichtlich genügend gross ist. Im Rahmen dieser Nutzungsplanungsrevision 

ist für Neueinzonungen ein Bedarfsnachweis zu erbringen. Auf der Basis der Entwicklung 

in den letzten 15 – 20 Jahren wird die künftige Entwicklung von Bevölkerung und Arbeitsplätzen 

abgeschätzt (vgl. Beilage Flächenstatistik). Im Schnitt nahm die Bevölkerung 

in den Jahren 2000 - 2010 um ca. 23 Personen pro Jahr zu, in den Jahren 2006 – 2008 

waren es gar rund 60 Einwohner pro Jahr. Das ergibt bis ins Jahr 2026 einen Bedarf zwischen 

345 und 900 Einwohnern. 

Per Ende 2010 zählte Fahrwangen 1’853 Einwohner und am 17. Februar 2011 1’873 

Einwohner. Die vom Kanton in den Grundlagen angegebene Prognose der Einwohnerzahl 

für den Planungshorizont von ca. 1’860 E war eindeutig zu tief und heute bereits 

übertroffen. Die korrigierte kant. Prognose rechnet gemäss fachlicher Stellungnahme 

vom 18. September 2009 neu mit 2190 Einwohner. 

Aufgrund der eingereichten und bewilligten Bauprojekte wird sich der Trend für die Gemeinde 

Fahrwangen weiter fortsetzen. Gemäss den generellen Zielvorstellungen des 

Gemeinderates soll sich die Bevölkerung in den nächsten 10 - 15 Jahren auf max. 2'300 

bis 2’500 Einwohner entwickeln.


Die Bevölkerungsentwicklung der letzten Jahre hat sich weiter gemäss Trend entwickelt: 

31.12.2006: 1‘711 

31.12.2007: 1‘798 (+ 87) 

31.12.2008: 1‘830 (+ 32) 

31.12.2009: 1‘865 (+ 35) 

31.12.2010: 1‘853 (- 12) 

Aktuell per 17. Februar 2011: 1‘873 Einwohner (+ 20) 

Zurzeit sind einige grössere Baugesuche pendent, welche auf eine weitere Zunahme der 

Bevölkerung schliessen lassen: 

8 Einfamilienhäuser Stockackerweg / Feldweg (bewilligt) 

Wohn- und Gewerbehaus Bahnhofstrasse mit 30 Wohnungen (Bewilligungsverfahren) 

10-EFH-Überbauung Birkenweg (demnächst Baueingabe, Parzellierung bereits erfolgt) 

Überbauung Restfläche Perimeter EP Bündten (in Projektierungsphase) 

Das Wachstumsziel und die Einzonungen wurden sowohl nach der ersten als auch 

nach der zweiten kantonalen Vorprüfung nochmals überprüft. Der Gemeinderat 

hält an diesen weiterhin fest. 

Aufgrund der Standortattraktivität und der weiterhin regen Bautätigkeit ist mit einem weiteren 

Anstieg der Bevölkerung zu rechnen, wodurch der Zielwert der Gemeinde ohne 

weiteres erreicht werden dürfte. 

Flächenbedarf Wohnen 

Aufgrund der Entwicklungsprognose ist zu erwarten, dass im Planungshorizont von 15 

Jahren bei einem mittleren Trend zwischen 40 und 45 E/Jahr für die nächsten 15 Jahre 

ein Bedarf an Flächen für ca. 600 bis 700 E besteht. Unter Berücksichtigung der bestehenden 

rechnerischen Nutzungsreserven von rund 450 E mit bzw. 270 E ohne Verdichtung 

ergibt sich ein Defizit von 150 E bzw. 330 E. Dies ergibt bei einer angenommenen 

mittleren Einwohnerdichte zwischen 50 – 70 E/ha einen zusätzlichen Bedarf für das 

Wohnen zwischen 3.0 – 4.5 ha. 

Die aufgrund des überarbeiteten Bauzonenplanes erfolgte Berechnung (vgl. Flächenstatistik) 

zeigt, dass die Kapazität der zukünftigen Wohn- und Mischzonen bei rund 2500 

E genau den Zielvorstellungen der Gemeinde von 2'500 E entspricht. Die Neueinzonungen 

sind begründet und rechnerisch nachgewiesen. 

Flächenbedarf Gewerbe 

Fahrwangen weist gemäss Landschaftsentwicklungskonzept (LEK) der Repla Seetal vom 

Jahr 2006 neben Seon den grössten Beschäftigungsanteil der Region Seetal auf. Die 

meisten Arbeitnehmer stammen aus der Gemeinde selber oder den angrenzenden Regionen. 

Es mangelt an Gewerbeflächen für die Entwicklung sowohl von bestehenden als 

auch von neuen Gewerbebetrieben (Handwerksbetriebe, Produktionsbetriebe udgl.). In 

den Mischzonen werden eher Wohnnutzungen und Kleinbetriebe, Dienstleistungsbetriebe 

realisiert. Mit dem Abgang von einzelnen grösseren Betrieben in den vergangenen 

Jahren sind einige Arbeitsplätze verloren gegangen (z.B. Firma Meili).


Die Arbeitsplatzzahl beträgt gemäss Betriebszählung im Jahre 2008 total 696 (Voll- und 

Teilzeitbeschäftigte). Davon fallen 29 auf den Sektor I, 361 auf den Sektor II und 306 auf 

den Sektor III. Diese Beschäftigen arbeiten in 107 Arbeitsstätten. 

Die Anzahl der Beschäftigten soll wieder gesteigert werden, indem die notwendigen Flächen 

bereitgestellt werden, damit die Gemeinde Fahrwangen weiterhin die Funktion als 

regional bedeutender und attraktiver Arbeitsstandort erhalten kann. Mit den Umzonungen 

in Gewerbe- und Mischzonen wird das Arbeitsplatzpotential verbessert. 

Auf die ursprünglich vorgesehene Einzonung einer Gewerbezone von 0.9 ha beim 

Schützenhaus wird jedoch verzichtet. 

Massnahmen zur sinnvollen Unterstützung einer besseren Ausnutzung 

Auffallend ist die vergleichsweise geringe Einwohnerzahl pro ha in der Wohnzone 

W2a/W2b sowie in der Mischzone WG2. Dort dürften wohl auch die grössten Verdichtungspotentiale 

der Gemeinde liegen. Obschon (Nach-)Verdichtungen schwer realisierbar 

sein werden, wurden Möglichkeiten geprüft, mit denen zumindest bei Neubauten eine 

bessere Ausnutzung resp. dichtere Überbauung gefördert werden kann. 

Ein grosses Problem in Fahrwangen ist, dass laut Umfrage und detaillierten Abklärungen 

bei den Grundeigentümern von den unüberbauten Flächen, mehr als 3 ha blockiert sind 

und in den nächsten 15 Jahren nicht zur Verfügung stehen und eine Kapazität von 150 - 

200 Einwohner umfassen. Es wird an dieser Stelle ausdrücklich darauf hingewiesen, 

dass diese Flächen von der Kapazitätsberechnung richtigerweise nicht ausgenommen 

wurden. Würde die Tatsache der blockierten Flächen mitberücksichtigt, wäre der künftige 

Flächenbedarf noch grösser. Der Gemeinderat hat basierend auf dieser Erkenntnis 

Massnahmen eingeleitet, um das gemeindeeigene Bauland durch aktive Baulandpolitik 

verfügbar zu machen. Die Gemeinde leistet damit einen wirkungsvollen Beitrag zur Verfügbarmachung 

von Bauzonenreserven und ist bestrebt, auch weitere Grundeigentümer 

zu motivieren. 

Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurde auch das Zonengefüge überprüft und 

verschiedene Flächen einer zweckmässigeren Zone zugeordnet. 

Im der BNO-Überarbeitung hat man nun durch die Vereinfachung der Zonenbauvorschriften 

(Anpassungen von Mehrlängenzuschlag, Ausnützungszuschläge für 

Wintergärten, behindertengerechtes Bauen, Bestimmungen, die Grenzabstände vertraglich 

reduzieren zu können, Mindestausnützungsziffer) Festlegungen getroffen, welche eine 

moderate Verdichtung und bessere Ausnützung ermöglichen sollen. 

Weiter hat man die Dorfkernzone überprüft und zwischen Gebieten differenziert, in welchen 

die Erhaltung des charakteristischen Ortsbildes und Gebieten, wo die Erneuerung 

und Entwicklung der Siedlung im Vordergrund steht. Weiter wurden im Zonenplan und in 

der BNO Massnahmen getroffen, um das Zentrum zu stärken und zu beleben. 

Durch Zuweisen der Sondernutzungsplanpflicht für bestimmte Flächen und Gebiete werden 

die Voraussetzungen für eine zweckmässige Erschliessung und Überbauung geschaffen. 

Massnahmen gegen Baulandhortung / Grundlagen für Mehrwertabschöpfung 

Wie bereits erwähnt, musste festgestellt werden, dass Fahrwangen nach wie vor über 

Baulandreserven verfügt. In der Bauzone liegende Grundstücke wurden aber leider häufig 

durch die Eigentümerschaft gehortet und während Jahrzehnten keiner zonenkonformen 

Nutzung zugeführt. Dies führt zur paradoxen Situation, dass Fahrwagen trotz Baulandreserven 

effektiv über zu wenig verfügbares und überbaubares Bauland verfügt, je-


doch die Grösse der Neueinzonungen durch den kantonalen Richtplan stark eingeschränkt 

ist. Der Gemeinderat beabsichtigt mit der Einführung eines Reglements zur 

Mehrwertabschöpfung dieser Entwicklung entgegenzuwirken, da der Grundeigentümer 

ein Interesse daran hat, das Bauland möglichst bald einer zonenkonformen Nutzung zuzuführen. 

Die Gemeindeversammlung vom 17. Juni 2010 hat dieser Vorlage zugestimmt. 

Der Gemeinderat hat damit die Möglichkeit, eine aktive Baulandpolitik zu betreiben und 

die Siedlungsqualität in der Gemeinde zu erhöhen. 

Um eine Baulandhortung zu verhindern, wurden die Ein- und Umzonungen früh mit den 

betreffenden Grundeigentümern abgesprochen. Die Willensäusserungen mit der grundlegend 

positiven Haltung zur Überbauung der entsprechenden Parzellen liegen vor. Es 

bestehen auch bereits Kontakte mit möglichen Interessenten. Der Gemeinderat hat in 

diesen Kontakten mit den Grundeigentümern die Bindung der Einzonungen an entsprechend 

verpflichtende Verträge - dass die Flächen innert Frist erschlossen und überbaut 

werden – vorbesprochen. 

Selber hat der Gemeinderat bereits gemeindeeigene Grundstücke veräussern können. 

Entsprechende Baugesuchsplanungen sind in Arbeit. Im Gebiet „Bündten“ sind ebenfalls 

Erschliessungs- und Bebauungsabsichten vorhanden, so dass sich die Flächen der blockierten 

Baugebiete in absehbarer Zeit stark minimieren. 

6.2 Baugebietsgrösse, Abgrenzung der Bauzone 

Entwicklungsgebiete Wohnen 

Die Nutzungsplanungskommission hat die Bauzonenreserven sowie deren Verfügbarkeit 

und die Entwicklungsmöglichkeiten für die Siedlung (Wohnen und Arbeiten) eingehend 

analysiert. 

Aufgrund der Einzonungsbegehren und der Analyse der Entwicklungsmöglichkeiten hat 

der Gemeinderat in den folgenden Gebieten Neueinzonungen für Wohnen festgelegt: 

1. Oberes Zelgli / Ebnetweg Wohnzone W2a 

(davon sind 0.09 ha bereits überbaut) 

0.75 ha 

(0.66 ha) 

2. Alte Bettwilerstr., Ebnetweg 

3. Parz. 1800 

Wohnzone W2a 

(davon sind 0.31 ha bereits überbaut) 

1.16 ha 

(0.85 ha) 

4. Richtplatzweg Wohnzone W2b und W3 / Mischzone WG2 

(0.36 ha bereits überbaut) 

1.28 ha 

(0.92ha) 

11. Rankweg Gartenzone 0.167 ha 

Total Einzonungen 

Nummerierung gemäss Änderungsplan 

Wohn- / Mischzonen 

(davon 0.75 ha heute bereits überbaut) 

3.36 ha 

(2.61 ha) 

Mit diesen Gebieten wird die Bauzone zweckmässig arrondiert und die Verzahnungen 

der Bauzone mit dem Landwirtschaftsgebiet vermindert und eine kompakte Bauzonengrenze 

beidseits von bestehenden Erschliessungsstrassen gebildet. 

Ebenfalls Einzonungen, aber nicht richtplanrelevant sind die Grünzonen (beim Radweg) 

und die Uferschutzzonenverlängerung entlang dem Tobelbach sowie Anpassungen aufgrund 

des Waldfeststellungsverfahrens als auch die Einzonungen von Erschliessungsstrassen, 

Wegen und Radwegen am Siedlungsrand.


Unter Berücksichtigung der bereits überbauten Flächen (weitgehend überbautes Gebiet) 

liegen die Neueinzonungen unter dem für die Gemeinde Fahrwangen geltenden Schwellenwert 

der Richtplananpassung von 3 ha. 

Entwicklungsgebiete Gewerbe 

Für das Gewerbe sollen Flächen im Norden der Gemeinde, angrenzend an die bestehende 

Gewerbezone, bereitgestellt werden. Grundsätzlich wurden von der Gemeinde 

folgende drei Erweiterungsmöglichkeiten in Betracht gezogen: Beim Schützenhaus (Parz. 

122), in der Breiti (Parz. 1396) und am Breitiweg (Parz. 1251, 1408). 

Aufgrund der Abklärungen der Verfügbarkeit war nur das Schützenhaus angrenzend an 

die Gemeinde Sarmenstorf in Frage gekommen. Der Gemeinderat Sarmenstorf hat sich 

auf Anfrage des Gemeinderates Fahrwangen bereit erklärt, das entsprechend angrenzende 

Strassenstück in die Gewerbezone einzuzonen. 

Aufgrund der kantonalen Vorprüfungsergebnisse hat der Gemeinderat beschlossen, dass 

die Parzelle Nr. 122 nicht als Gewerbeland eingezont werden soll. Ausschlaggebend dafür 

waren vor allem die Einschränkungen durch den kantonalen Richtplan. Damit erübrigt 

sich die Beantwortung der weiteren Fragen. Das revidierte Baugesetz sieht zudem neu 

die Möglichkeit, im Zusammenhang mit einem konkreten Projekt, einer bedingten Einzonung 

vor. Dieses Gebiet wird deshalb zurückgestuft und dient als langfristige Möglichkeit 

der Baugebietsentwicklung, die im Rahmen einer späteren Revision erneut geprüft werden 

sollte. 

Die Neueinzonungen für das Wohnen machen keine Richtplananpassung mehr erforderlich. 

6.3 Zonenzuordnung/Zonenabgrenzung 

Einzonungen 

Die Einzonungen wurden im Sinne von Ziffer 6.2 (Umfang der Bauzonen) und gestützt 

auf die kantonale Stellungnahme nochmals überprüft. An den nachfolgenden richtplanrelevanten 

Einzonungen wird festgehalten. Die Ergebnisse der Interessenabwägung werden 

nachfolgend erläutert und begründet. 

Oberes Zelgli/Ebnetweg (Nr. 1), Bettwilerstrasse/Ebnetweg/Parz. 1800 (Nr. 2 und 3) 

Diese Gebiete liegen an guter Aussichtslage 

und sind für bevorzugtes Wohnen prädestiniert. 

In der letzten Revision wurden sie von 

einer Einzonung ausgenommen, mit Ausnahme 

einer engen Umgrenzung der bestehenden 

Bauten im Sinne einer Bestandessicherung 

(Erschliessungsetappierung). 

Der Grund der damaligen Nichtberücksichtigung 

- die genügende Wasserversorgung - ist 

mit dem Hochzonenreservoir behoben worden. 

Durch die vorgesehenen Einzonungen wird 

das Wohngebiet nachvollziehbar arrondiert. Es 

ergibt sich einen klaren Siedlungsabschluss. 

Mit den vorliegenden Einzonungen können klar abgrenzbare Dorfeingänge geschaffen 

und die heute verzettelte Zonenzuordnung sachgerecht arrondiert werden. Die hervorra-


gende Wohnlage entspricht den Planungszielen im Leitbild. Die Erschliessungsanlagen 

sind grösstenteils vorhanden und genügend ausgebaut. Es werden mit den Grundeigentümern 

vertragliche Verpflichtungen zur Überbauung festgelegt. Wenn nicht innert der 

vertraglich festgelegten Frist die Parzellen erschlossen und überbaut werden, fallen die 

entsprechenden Flächen in die Landwirtschaftszone zurück. 

Die notwendigen Mindestabstände zum über 300 m entfernten Schweinemastbetrieb sind 

eingehalten. Aus Sicht der Gemeinde besteht kein Interesse an diesem Schweinemastbetrieb. 

Er befindet sich in der Landschaftsschutzzone und besitzt lediglich Besitzstandsgarantie. 

Die Nachfolge des Landwirtschaftsbetriebes Rodel (Parz. 620) ist mittelfristig nicht gesichert. 

Die Situation wurde mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Fachstelle Abteilung 

Landwirtschaft im Dezember 2009 vor Ort besprochen. Die offenen Punkte konnten geklärt 

werden. 

Die bestehende landwirtschaftliche Liegenschaft ist baufällig. Investitionen für einen zukunftsfähigen 

Landwirtschaftsbetrieb lohnen sich einerseits wegen der fehlenden Nachfolge 

nicht und sind andererseits auch nicht möglich, da bliebe der Betrieb vor Ort, die 

notwendigen Um-, Aus-, An- oder Neubauten für die Weiterführung von Vieh- und Milchwirtschaft 

die notwendigen Mindestabstände nicht einhalten können. 

Landwirt Markus Rodel beabsichtigt deshalb, seine Milchkühe aufzugeben und nur noch 

Ackerbau zu betreiben. Die Maschinen und Geräte für den Ackerbau sind bereits heute 

anderweitig in einer gemieteten Remise untergebracht. Der Hof von Markus Rodel kann 

abgerissen werden, da für die künftige betriebliche Ausrichtung auf den Ackerbau kein 

Stall mehr notwendig ist. 

Gemäss der Besprechung mit der Abteilung Landwirtschaft steht aufgrund der erwähnten 

Sachlage einer Einzonung nichts im Weg, da durch die Aufgabe bzw. Neuausrichtung 

des Betriebes keine Ersatzbauten und –anlagen ausserhalb Baugebiet erstellt werden 

müssen. 

Durch die Einzonungen im Gebiet Oberes Zelgli/Ebnetweg wird eine 0.65 ha grosse 

Landwirtschaftsfläche inmitten des Baugebietes hinterlassen. Bei der besagten Parzelle 

handelt es sich aber um die Betriebsfläche für den Umschlag für Christbaumkulturen, 

welche in der Landwirtschaftszone erlaubt ist. Die Zonenkonformität konnte im Rahmen 

aktuell laufender Baugesuchsverfahren auf dieser Parzelle nachgewiesen werden (70 % 

Eigenproduktion, vgl. Anhang 11). Der Kanton hat dazu die entsprechende Bewilligung 

erteilt. Aufgrund der Bebauung und der erwähnten Nutzung der Parzelle sowie der Tatsache, 

dass die Parzelle schon heute praktisch rundum von Bauzone umgeben ist, kann 

dem Gebot einer kompakten Siedlungsgestaltung trotzdem im weitesten Sinne genüge 

getan werden. Der Gemeinderat ist betreffend Mehrwertabschöpfung bei einer Einzonung 

mit den Grundeigentümern in Kontakt getreten und hat positive Rückmeldungen erhalten 

und wird wie erwähnt entsprechende Verträge mit Verpflichtung zur Überbauung 

abschliessen. 

Distanzen von mehr als 300 m zur nächsten ÖV-Haltestelle sind in ländlichen Räumen 

sehr häufig – so auch in Fahrwangen – und dementsprechend zumutbar. Die Einzonungen 

im Oberen Zelgi/Ebnetweg stehen der Verdichtung im Dorfzentrum nicht entgegen, 

da es sich um total unterschiedliche Ziel- bzw. Käufergruppen handelt. Die Bautätigkeit in 

der letzten Zeit und auch die laufenden Baugesuchsverfahren zeigen, dass die Verdichtung 

im Dorfzentrum laufend stattfindet (10-Familienhaus Bahnhofstrasse, bereits bezogen 

sowie das Wohn- und Gewerbehaus Bahnhofstrasse mit 30 Wohnungen, Baubewilligungsverfahren). 

Der Bedarf ist zudem rechnerisch ausgewiesen.


Die lärmschutzrechlichen Voraussetzungen für die Einzonung (insb. Parzelle 1600 an der 

Hintergasse/Bettwilerstrasse K369) sind erfüllbar vgl. Ziff. 6.9. Die entsprechenden Vorschriften 

für die Überbauung in der ersten Bautiefe sind in der BNO festgelegt worden. 

Die Einzonungen liegen am äussersten Randbereich der erwarteten archäologischen 

Funde. Eine Überbauung ist daher erst nach entsprechenden Untersuchungen möglich. 

Die Abwägungen der öffentlichen und privaten Interessen zeigen, dass ein grosses öffentliches 

Interesse an der Einzonung der erwähnten, bevorzugten und attraktiven Wohnlagen 

besteht und die allfälligen negativen Aspekte (Distanz zur ÖV-Haltestellen udgl.) 

überwiegen. 

Richtplatzweg (Nr. 4) 

Die 1.27 ha grosse Einzonung am Richtplatzweg betrifft 

eine 2.7 ha grosse Landwirtschaftszoneninsel. 

Von diesen Flächen sind 0.29 ha bereits überbaut 

(Strassen Richtplatzweg und Helgenhüslistrasse, 

Gebäude). Es entspricht mehreren wichtigen Anliegen 

der Raumplanung, wie hier, zentrumsnahe Siedlungslücken 

innerhalb des Baugebietes der Bauzone 

zuzuweisen. 

Von der Einzonung ist ein Landwirtschaftsbetrieb mit Schafhaltung betroffen. Die Situation 

wurde mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Fachstelle Abteilung Landwirtschaft 

im Dezember 2009 vor Ort besprochen. Die offenen Punkte konnten geklärt werden. 

Landwirt Rudolf Meier plant die Mutterschafhaltung laufend zu reduzieren, um sich vermehrt 

auf den Obstanbau und deren Verwertung und Verkauf zu konzentrieren, wie z.B. 

Dörren. Dazu sind allenfalls entsprechende Bauten innerhalb der Bauzone, in der kleinen 

als WG2 ausgeschiedenen Fläche vorgesehen (dies ist auch der Grund für diese Zoneneinteilung). 

Herr Meier besitzt viele Hochstammobstbäume, darunter alte und spezielle Sorten. Auf 

seinem Land, gegenüber des einzuzonenden Gebietes, hat er in den letzten 2 Jahren 

neue Hochstammobstbäume gepflanzt, welche die zukünftige betriebliche Ausrichtung 

unterstützen. 

Die Schafe sind nur in den Wintermonaten in Fahrwangen stationär und ansonsten in 

den umliegenden Gemeinden verteilt. Wie erwähnt werden künftig vermehrt Obstbaumkulturen 

betrieben und die Tierhaltung reduziert. Herr Meier plant auf der Parzelle 1056 

einen Ersatzbau für eine Remise für Gerätschaften mit integriertem Schafstall (ca. 42 

Schafe). Ein Vorprojekt wurde durch die kommunalen und kantonalen Behörden geprüft 

und mit Schreiben vom 12.01.2011 positiv beurteilt. Gemäss dem Vorprojekt sind dies 

Mindestabstände gemäss FAT-Richtlinien von 28 m zu den reinen Wohnzonen (alt und 

neu) problemlos einhaltbar. Ein allfälliger Ersatz für das Wohnen muss aber in der 

Wohnzone erfolgen. Ein Ersatz für das Wohnen ausserhalb der Bauzone ist nicht vorgesehen. 

Die übrigen Flächen auf der östlichen Seite der heutigen Landwirtschaftszoneninsel weisen 

viele Quellen auf und sind für eine Überbauung eher ungeeignet. Die in diesem Gebiet 

als Hochstammobstbaum–Förderungsgebiet zugeteilte Fläche ist aus Sicht der Gemeinde 

mit der Siedlungsentwicklung gut vereinbar (Siedlungsdurchgrünung). Die Abgrenzung 

des Fördergebiets wurde mit dem vorgeprüften Bauprojekt für die Remise abgestimmt. 

Aktive Baulandpolitik des Gemeinderates


Der Gemeinderat hat mit den Grundeigentümern die Bindung der Einzonungen an entsprechend 

verpflichtende Verträge - dass die Flächen innert Frist erschlossen und überbaut 

werden – vorbesprochen. Der Gemeinderat hat zusammen mit dem Reglement über 

die Mehrwertabschöpfung die Möglichkeit, eine aktive Baulandpolitik zu betreiben und 

die Siedlungsqualität in der Gemeinde zu erhöhen. Einer Baulandhortung wird so aktiv 

entgegengewirkt. 

6.4 Gartenzone (Ga) und Grünzone am Siedlungsrand (Gr) 

Gartenzone 

Eine solche Gartenzone besteht bereits im Norden von Fahrwangen im Gebiet Stockacker. 

Diese wurde im Rahmen der letzten Nutzungsplanungsrevision für die private 

gärtnerische Nutzung, der Anlage von Biotopen und den damit zusammenhängenden 

Kleinbauten (Schöpfe, Kleintierställe etc.) und Anlagen geschaffen. Die in dieser Zone 

bestehenden Kleinbauten und Anlagen (Garten, Biotop und Kleintierställe) stehen im Zusammenhang 

mit der gärtnerischen Nutzung und bleiben unverändert bestehen. Die angrenzenden 

Landwirtschaftsflächen werden zonenkonform genutzt (Tierhaltung, keine 

festen Bauten). Die Gartenzone ist als solche und in ihrer Ausdehnung weiterhin sachgerecht. 

Der Landwirtschaftszonenbereich zwischen Hölzliackerweg und Rankweg wird von den 

Anliegern als Garten, teilweise mit Kleinbauten, genutzt. Aufgrund der aktuell zonenwidrigen 

Nutzung und der Tatsache, dass auf diesen zum Umschwung der bestehenden 

EFH-Überbauung gar keine landwirtschaftliche Nutzung mehr möglich ist; ist die Einzonung 

dieser Bereiche in die Gartenzone sachgerecht. Mit der Gartenzone im Gebiet 

Hölzlisacher/ Rankweg wird die Bauzone arrondiert, sie dient jedoch in erster Linie der 

Nutzung als Garten, sowie der Siedlungsdurchgrünung. Dabei sind zwar Klein- und Anbauten 

gemäss § 18 ABauV, Tiefbauten und Bauten zugelassen aber nur soweit sie im 

Zusammenhang mit der gärtnerischen Nutzungen sowie Anlagen von Biotopen bzw. der 

Siedlungsdurchgrünung stehen. Hauptbauten sind nicht zugelassen. Damit ist die Gartenzone 

keine Bauzone im herkömmlichen Sinn, sondern soll wie eine Grünzone am 

Siedlungsrand insbesondere vor allem auch der Durchgrünung des Siedlungsgebietes 

dienen. 

Grünzone am Siedlungsrand 

Gestützt auf die fachliche Stellungnahme der BVUARE vom Sept. 2009 und gemäss Besprechung 

mit dem Kreisplaner wurde die Zonierung (Parzelle 1394) im Dorfeingangsbereich 

von Sarmenstorf her überprüft. Aufgrund der Lage bietet sich im Zusammenhang 

mit der Gestaltung des Strassenraumes und des Dorfeinganges sowie der Förderung der 

Siedlungsökologie und der ökologischen Vernetzung für die Parzelle 1394 eine Grünzone 

an, welche entsprechend im Bauzonen- und Kulturlandplan und in der BNO neu festgelegt 

wurde. 

6.5 Regionale Abstimmung 

Mit Schreiben vom 14. Dezember 2009 nimmt der Regionalplanungsverband (Repla) 

Lenzburg – Seetal aus regionaler Sicht Stellung. 

- Die Repla empfiehlt das Wachstumsziel und die Einzonungen nochmals zu überprüfen, 

räumt aber ein, dass die Einzonungen grösstenteils gut nachvollziehbare Bauland-Arrondierungen 

sind. Die Einzonungen sind daher aus regionaler Sicht vertret-


bar, wenn die Gesamtfläche unter der Grenze bleibt, bei der der Richtplan angepasst 

werden müsste. 

- Weiter empfiehlt die Repla auf die Einzonung beim Schützenhaus (Gewerbezone) zu 

verzichten, da auch ohne diese Flächen noch ein beträchtliches Arbeitsplatzpotential 

bestehe. 

- Betreffend der Ausscheidung der Spezialzone Kompostierplatz äussert sich die Repla 

dahingehend, dass zu prüfen sei, ob ein landschaftsverträglicher Standort gefunden 

werden kann oder die Beteiligung an einer bestehenden Anlage eine zweckmässige 

Alternative darstellen könnte (Bsp. Kompogasanlage Oberrain Lenzburg). 

Dazu kann folgendes festgehalten werden; 

- Der Gemeinderat hat entschieden, dass die geplante Gewerbeeinzonung auf der Seite 

des Schützenhauses verzichtet wird. Dieses Gebiet wird zurückgestuft und dient 

als langfristige Möglichkeit der Baugebietsentwicklung, die im Rahmen eines konkreten 

Vorhabens oder einer späteren Revision erneut geprüft werden soll. 

- Dadurch löst die vorliegende Planung keine Richtplananpassung aus. 

- Der Betreiber (Maschinenring) wurde beauftragt, mit den betroffenen Gemeinden zu 

prüfen, ob ein alternativer Standort in Frage kommt. Gemäss Antwortschreiben der 

Gemeinden sind aber keine Alternativstandorte vorhanden, vielmehr wird der Wunsch 

geäussert, den vorgesehenen Standort festzulegen. Da die Schwellenwerte für die 

Feldrandkompostierung angehoben wurde, ist das Bedürfnis für eine Erweiterung des 

bestehenden Kompost-Umschlagplatzes nicht mehr dringend. Die Festlegung der zusätzlichen 

Flächen für den Kompostplatz wird in der vorliegenden Revision nicht 

mehr weiterverfolgt. Die bisher noch keiner Zone zugewiesene Fläche des bestehenden 

und bewilligten Aufbereitungsplatzes für die Feldrandkompostierung im Gebiet 

„Wangenhölzli“ wurde gemäss Raumplanungsgesetz und in Rücksprache mit der Abteilung 

für Raumentwicklung einer adäquaten Zone (Landwirtschaftszone) zugeordnet. 

- Die regionale Abstimmung für die vorliegende Planung kann somit positiv abgeschlossen 

werden. 

6.6 Abstimmung Nutzung / Verkehr 

Wegen den Einzonungen für das Wohnen sowie wegen den Umzonungen für das Gewerbe 

sind keine negativen Auswirkungen auf die Zufahrtsachsen und das Siedlungsgebiet 

zu erwarten. 

Für die Einzonungen in der Wohnzone W2a und W2b werden ca. 24 Wohneinheiten zu 

erwarten sein. Der Verkehr kann gut vom übergeordneten Netz aufgenommen werden. 

Das übergeordnete Strassennetz ist genügend ausgebaut. Die Fusswegdistanzen von 

der Ebnet und alte Bettwilerstrasse sind zwar etwas grösser als 300 m, aber aufgrund 

der ländlichen Gegend sind grössere Einzugsdistanzen zumutbar. Für die Einzonungen 

in der W3, WG2 und W2b beim Helgenhüsliweg/Richtplatzweg werden ca. 30 WE zu erwarten 

sein. Der Verkehr kann ebenfalls gut vom übergeordneten Netz aufgenommen 

werden. Die notwendigen Ausbauten der Gemeindestrassen sind entweder bereits mittels 

Sondernutzungsplänen gesichert (Helgenhüsliweg/Richtplatzweg) oder geringfügig 

(Oberes Zelgli / Ebnetweg) und durch die Sondernutzungsplanpflicht neu gewährleistet.


6.7 Publikumsintensive Einrichtungen, Einkaufszentren 

und Fachmärkte 

Einkaufszentren oder Fachmärkte mit einer Nettoladenfläche (NLF) von mehr als 3'000 

m2 bedürfen einer besonderen Grundlage in der kommunalen Nutzungsplanung. Zudem 

erfordern Anlagen, die den für die Gemeinde massgeblichen Wert von 5'000 m2 NLF 

überschreiten, eine vorgängige Standortfestsetzung im Richtplan. Es werden keine Standorte 

für Einkaufszentren und Fachmärkte festgelegt. 

6.8 Kleinere publikumsintensive Nutzungen 

Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurden die bestehenden gewerblich nutzbaren 

Zonen überprüft und in der BNO die erwünschten und zulässigen Nutzungen (Verkaufsnutzungen 

max. 300 m2 Nettoladenfläche in der Gewerbezone) diesbezüglich präzisiert. 

Mittelgrosse Verkaufsnutzungen 

Aufgrund des Richtplanbeschlusses des Grossen Rats vom 22. Juni 2010 bezüglich 

Standorte für Nutzungen mit hohem Verkehrsaufkommen und mittelgrosse Verkaufsnutzungen 

benötigen in Fahrwangen Verkaufsnutzungen mit einer Nettoladenfläche >500 

m 2 eine besondere Grundlage in der Nutzungsplanung. Es wurden im Bauzonenplan drei 

Bereiche für mittelgrosse Verkaufsnutzungen im Bauzonenplan festgelegt: 

- Kernzone / Bereich Bärenplatz: insgesamt max. 3‘000 m 2 Nettoladenfläche (NLF) 

- Kernzone / Bereich ehemaliger Bahnhof: Insgesamt max. 2‘000 m 2 NLF 

- Wohn- und Gewerbezone WG3 / Bereich Migros: Insgesamt max. 2‘000 m 2 NLF 

Der Standort Bärenplatz weist momentan eine Nettoladenläche von ca. 650 m 2 auf. Unter 

Berücksichtigung der Liegenschaften von Post und Bank, den nicht für den Verkauf genutzten 

Flächen oberhalb des Coop sowie der Gebäulichkeiten der ehemaligen Fabrik 

Meili, besteht ein erhebliches Ausbaupotential im gewählten grossen Perimeter, weshalb 

eine entsprechend hohe NLF zugelassen wird. Die Erschliessung und Anbindung an das 

übergeordnete Strassennetz erfolgt hauptsächlich im Einbahnsystem. 

Im Bereich Migros stehen im Erdgeschoss heute rund 1‘000 m 2 Verkaufsflächen zur Verfügung. 

Die Erweiterungsmöglichkeiten auf max. 2‘000 m 2 in diesem Bereich beschränken 

sich auf die Aussenflächen und allfällige Flächen in den Obergeschossen. 

Im Bereich des ehemaligen Bahnhofs besteht ein Bauprojekt, welches sich im Bewilligungsverfahren 

befindet. Vorgesehen sind Gewerbeflächen von 1‘100 m 2 . Die gewählte 

Maximalnutzung von 2‘000 m 2 erlaubt allfällige Erweiterungen in den Aussenbereichen. 

Gestützt auf die VSS-Norm 640 281 ergibt sich unter der Annahme einer Maximalbelastung 

(nur kundenintensive Verkaufsgeschäfte, keine übrigen) und eines Standorttyps D 

(Anteil Langsamverkehr < 25% und Anschluss öffentlicher Verkehr 1 bis 4 mal pro Stunde) 

ein notwendiges Parkfelderangebot von 210 bis 270 Abstellplätzen für den Standort 

Bärenplatz und je 140 bis 180 Parkplätze bei den beiden anderen Standorten. Realistischerweise 

ist jedoch auch mit einem wesentlichen Anteil von nicht kundenintensiven 

Verkaufsgeschäften zu rechnen. Unter Annahme einer Aufteilung kundenintensive Verkaufsflächen 

50 % und übrige Verkaufsflächen 50 % ergibt sich ein notwendiges Parkfelderangebot 

von 158 bis 203 Abstellplätzen für den Standort Bärenplatz und je 105 bis 

135 Parkplätze bei den beiden anderen Standorten.


Die festgelegten maximalen Nettoladenflächen erlauben eine Erweiterung und Ausschöpfung 

des inneren Potentials der bestehenden Gebäude. Dies ist sachgerecht, da 

Fahrwangen aufgrund des vorhandenen Angebots als regionales Einkaufszentrum für die 

umliegenden Gemeinden fungiert. Die Standorte verfügen jeweils über eine Bushaltestelle 

in unmittelbarer Nähe und sind verkehrsmässig sehr gut erschlossen, so dass keine 

problematischen Auswirkungen auf den Verkehr zu erwarten sind. Der Mehrverkehr kann 

aufgenommen werden, die festgelegten mittelgrossen Verkaufsnutzungen sind auf den 

Verkehr abgestimmt. 

6.9 Siedlungsqualität, Ortsbildschutz, Siedlungserneuerung 

Siedlungsqualität, Siedlungsverdichtung, Siedlungserneuerung 

Eine gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Aussenraumes und der öffentlichen 

Räume sind die Voraussetzungen für eine gute Siedlungsqualität. Die Gemeinde Fahrwangen 

hat mit der neu überarbeiteten Bau- und Nutzungsordnung (BNO) die Grundlage 

für die Umsetzung dieser Anforderungen gelegt. Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen, 

Arealüberbauungen sind entsprechende Vorgaben aufgrund kommunaler und 

kantonaler Gesetzgebung einzuhalten. Weiter wurde insbesondere die Kernzone eingehend 

überprüft und entsprechende Vorgaben zu Aufwertung, Siedlungsqualität und Erneuerung 

der Quartiere in den Vorschriften aufgenommen. 

Der Gemeinderat beabsichtigt für folgende Gebiete Aufwertungsmassnahmen zur Förderung 

der Siedlungsqualität und des Ortsbildes zu treffen: 

a) Entlang des Dorfbaches (Vernetzungskorridor) 

b) Entlang der K370 Bahnhofstrasse (Vernetzung Strassenraumgestaltung) 

c) Bärenplatz (Strassenraumgestaltung) 

d) Entlang K252 Aescherstrasse (Ortseingang bis Bärenplatz, Strassenraumgestaltung) 

e) Entlang K252 Sarmenstorferstrasse (Bärenplatz bis Gemeindegrenze, Strassenraumgestaltung) 

f) Entlang K369 Hintergasse (Bärenplatz bis Schongauerstrasse, Strassenraumgestaltung) 

Der Gemeinderat wirkt in diesen Gebieten in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern, 

den kant. Fachstellen und unter Beizug von Fachleuten ein Betriebs- auf ein 

Gestaltungs- und Begrünungskonzept zur Aufwertung des Strassenraumes und Aufwertung 

der Vernetzungskorridore hin. Die Konzepte werden nötigenfalls mit einem Sondernutzungsplan 

umgesetzt. 

Mit der Uferschutzzone und den geschützten Hecken entlang des Dorfbaches wird die 

Natur im Siedlungsraum entlang der Gewässer angemessen geschützt. Aufgrund der 

Überprüfung im Rahmen der Nutzungsplanung werden die wenige Aren grossen Restflächen 

auf den Parzellen 459 und 626 im Lochrain auch der Uferschutzzone zugeordnet. 

Wie bereits erwähnt, wurde dabei der Ortskern neu in eine Dorfzone und eine Kernzone 

aufgeteilt und mit differenzierten Bestimmungen in der BNO für die Erhaltung und Siedlungserneuerung 

versehen. Die eigentliche Dorfzone dient dem Erhalten und der zeitgemässen 

Weiterentwicklung; die neue Kernzone der Erneuerung und der Entwicklung des 

Ortskerns nach städtebaulichen Grundsätzen.


Blick auf das Dorfzentrum von Fahrwangen 

Auf eine Ausnützungsziffer (AZ) wird in diesen beiden Zonen verzichtet. Die für Neubauten 

werden Richtmasse für die Gebäude und Firsthöhen und Abstände in der BNO definiert, 

wobei für die Dorfzone die Gebäude- und Firsthöhen für Neubauten reduziert werden. 

Qualitative Bestimmungen und klarere Kriterien sowie eine fachliche Beratung gewährleisten 

die Einpassung. 

Erhaltung, Stärkung und Förderung eines attraktiven und klar erkennbaren Dorfzentrums 

um den Knotenpunkt der einfallenden Kantonsstrassen (Bärenplatz) mittels entsprechender 

massvollen Erneuerungs- und Entwicklungsmöglichkeiten stehen im Vordergrund. 

Ortsbild/kantonaler Denkmalschutz/kommunale Schutzobjekte 

Das Ortsbild der Gemeinde Fahrwangen ist gemäss Inventar der Ortsbilder der Schweiz 

(ISOS) von kommunaler Bedeutung. In der Gemeinde Fahrwangen stehen die Brunnenanlage 

und 3 alte Grenzsteine sowie 2 Hallwilgedenksteine unter kantonalem Denkmalschutz. 

Diese sind im Bauzonen- und Kulturlandplan als Orientierungsinhalt dargestellt. 

- Die kantonalen Denkmalschutzobjekte wurden als Orientierungsinhalt mit einem 

Symbol mit Inventarnummern gemäss Angaben der kant. Fachstelle dargestellt. 

- Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision wurde das vom Kanton erarbeitete Kurzinventar 

vom 1997 umgesetzt und die entsprechenden Substanzschutzobjekte festgelegt. 

- Im in Arbeit stehenden kommunalen Gesamtplan Verkehr (KGV) wird ist der Bärenplatz 

ein zentrales Element. Damit alle Möglichkeiten für die entsprechende Planung 

offen bleiben und die Verkehrssituation im Kreuzungsbereich des Bärenplatzes detailliert 

geprüft werden kann, ist auf die Aufnahme des Kurzinventarobjektes 911 

(Zollhaus) als Substanzschutzobjekt verzichtet worden. Nach Abschluss des kommunalen 

Gesamtplan Verkehr wird eine Aufnahme als Substanzschutzobjekt nochmals 

geprüft, sofern dass Gebäude nicht weiter durch die Planung tangiert wird. 

- Ebenfalls auf die Aufnahme als Substanzobjekt ist beim Schulhaus verzichtet worden 

(Kurzinventarobjekt 901). Eine Unterschutzstellung des Gebäudes würde gemäss 

Rücksprache mit der Fachstelle Ortsbildpflege die notwendige Sanierung und Erweiterung 

des Gebäudes verunmöglichen (insbesondere die Auslagerung des Treppenhauses). 

Dadurch bliebe in der Konsequenz nur die massiv teurere Lösung eines 

Neubaus übrig. Dies wäre für die Gemeinde jedoch finanziell nicht zu verkraften und 

das Problem der Sanierung des bestehenden Gebäudes wäre auch nicht gelöst. Der 

Gemeinderat möchte das Schulhaus erhalten und auf keinen Fall abreissen, um aber 

den notwendigen Handlungsspielraum zu haben, wird eine Unterschutzstellung abgelehnt. 

- In Zusammenarbeit mit der Fachstelle Ortsbildpflege wurden auch die weiteren 

Schutzobjekte (Volumenschutzobjekte, zu erhaltende Fassadenfluchten) bearbeitet 

und in die Planung aufgenommen. Im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens wurde die


ehem. Fabrikantenvilla an der Bahnhofstrasse 23 aus dem Substanzschutz entlassen. 

Ebenfalls aufgrund der Mitwirkung aus dem Substanzschutz entlassen und dem 

Volumenschutz zugeordnet wurde das erste Schuelhüsli. Vereinzelte Anpassungen 

gab es aufgrund der Mitwirkungen auch bei den Volumenschutzobjekten (zwei Objekte 

wurden aus dem Volumenschutz entlassen, eines ist neu dazu gekommen). 

- Die neue Aufteilung der Kernzone in eine Kernzone und Dorfzone entspricht den 

Leitbildzielen der Gemeinde und ermöglicht eine differenzierte Entwicklung bzw. 

Erhaltung des Ortskerns. Die getroffenen Massnahmen kommen den Forderungen 

nach einem sorgsamen Umgang mit Ortsbildern und einer guten Siedlungsqualität 

entgegen (§ 42 BauG). 

6.10 Umwelt 

Grund- und Quellwasser 

Die kommunalen Grundwasser- und Quellschutzzonen sind als Orientierungsinhalt im 

Bauzonen- und Kulturlandplan dargestellt. Die Schutzzonenausscheidung und die 

Schutzzonenreglemente für die Quellfassungen sind neueren Datums. Hingegen entspricht 

das 1981 erstellte Schutzzonenreglement für die Grundwasserfassungen „Breite“ 

nicht mehr den aktuellen gesetzlichen Vorgaben. Das Reglement muss darum überarbeitet 

und die Grösse der Schutzzonen überprüft werden. Gemäss EG Umweltrecht, 

EGUWR vom 4.9.1997 sind die Schutzzonen alle 15 Jahre zu überprüfen. Eine Überprüfung 

ist spätestens auf den Zeitpunkt der Konzessionserneuerung per Ende 2012 fällig. 

Die entsprechenden Massnahmen sind nicht Gegenstand des vorliegenden Nutzungsplanungsverfahrens 

sondern sind in separaten Verfahren vorzunehmen. 

Abstimmung auf die Entwässerungsplanung 

Die Abstimmung auf die Entwässerungsplanung der Gemeinde (GEP) wurde in der vorliegenden 

Nutzungsplanung vorgenommen (Erschliessungsprogramm). In der BNO wurde 

zudem in der BNO auf das GEP hingewiesen. 

Altlasten 

Die vorliegende Nutzungsplanung hat keinen Einfluss und Auswirkungen auf die Altlastensituation. 

Gemäss fachlicher Stellungnahme der Abteilung Raumentwicklung im Rahmen 

der kant. Vorprüfung wird der Vollständigkeit halber darauf hingewiesen, dass Parzelle 

1778 auf einer ehemaligen Deponie liegt. Bei Bauvorhaben kann Art. 3 Altlastenverordnung 

(AltV) eingehalten werden, Aushubmaterialien müssen aber speziell entsorgt 

werden. Gesuch benötigen eine kantonale Zustimmung (§ 31 Einführungsgesetz Umweltrecht, 

EG UWR). 

Luftreinhaltung 

Die Gemeinde Fahrwangen verfügt über ein Parkierungsreglement, besitzt aber kein Gesamtkonzept 

für die Parkierung gemäss § 55 Abs. 4 BauG. Ein solches ist auch nicht 

Gegenstand dieser Planung. Falls erforderlich, wird ein solches zu einem späteren Zeitpunkt 

erarbeitet. Es kann aber festgehalten werden, dass die ÖV-Erschliessung laufend 

optimiert wird.


Lärmschutz 

Die lärmvorbelasteten Bauzonen entlang der drei Hauptverkehrsstrassen wurden überprüft 

und die im Rahmen einer früheren Teiländerung aufgestuften Bauzonen entsprechend 

angepasst. 

Das Gebiet Oberes Zelgli/Ebnetweg grenzt an die Kantonsstrasse K369 Hintergasse, davon 

ist hauptsächlich die Parzelle 1600 betroffen. Die Berechnungen (vgl. Anhang 5) zeigen, 

dass die Planungswerte nicht sicher eingehalten werden können. Es handelt sich 

um eine relativ kleine Fläche. Für die übrigen Flächen können die Planungswerte eingehalten 

werden. Mit der Anordnung von Lärmschutz gerecht konzipierten Grundrissen 

können lärmempfindliche Räume über Fenster gelüftet werden, welche die Grenzwerte 

einhalten können. Es ist im Rahmen der Erschliessungsplanung mit einem Lärmgutachten 

konkreter nachzuweisen, wie die Planungswerte (mit planerischen und/oder gestalterischen 

Massnahmen) eingehalten werden können. 

In der BNO wurde eine entsprechende Vorschrift bezüglich Lärmschutz aufgenommen. 

Weitere von der Gemeinde Fahrwangen allenfalls vorgesehene Massnahmen wie flächendeckend 

Tempo 30 auf dem ganzen Gemeindegebiet in den Quartieren (ausgenommen 

Kantonsstrassen) führen auch zur Verbesserung der Siedlungsqualität. 

6.11 Siedlungstrenngürtel / Landschaftsschutzzone 

Im Richtplan sind zwischen den Gemeinden Fahrwangen und Sarmenstorf ein Siedlungstrenngürtel 

und im übrigen Kulturland Landschaften von kantonaler Bedeutung eingetragen. 

Deren Umsetzung erfolgt im Bauzonen- und Kulturlandplan mit Hilfe einer Landschaftsschutzzone 

und der bereits bestehenden Grundwasserschutzzone. Der Siedlungstrenngürtel 

wurde im Bereich zur Gemeindegrenze zu Sarmenstorf aufgrund der 

Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung gemäss Absprache mit dem Kreisplaner im Kulturlandplan 

entsprechend umgesetzt. 

Damit für bestehende Landwirtschaftsbetriebe in der Landschaftsschutzzone betriebsnotwendige 

Entwicklungen, Aus- und Neubauten möglich bleiben, ist die Landschaftsschutzzone 

rund um das Hofareal symbolisch („Siedlungsei“) abzugrenzen. Anlässlich 

einer Informationsveranstaltung wurden die Landwirte gebeten, ihre Um-, Aus- und Neubauvorhaben 

darzulegen. Aufgrund der eingegangenen Unterlagen bzw. den Angaben 

anlässlich der Informationsveranstaltung konnten die Entwicklungsvorstellungen und 

konkreten Bauvorhaben geprüft und gegebenenfalls die „Siedlungseier“ angepasst werden. 

Aufgrund der kantonalen Stellungnahme wurden die Siedlungseier reduziert. 

Der Standort der allfälligen Erweiterung des bestehenden Feldrandkompost- 

Aufbereitungsplatzes „Wangenhölzli“ ist noch nicht abschliessend geklärt. In den umliegenden 

Gemeinden sind gemäss Rückmeldungen der Gemeinden keine Alternativstandorte 

vorhanden, vielmehr wird der Wunsch geäussert, den vorgesehenen Standort festzulegen. 

Da momentan das Bedürfnis für eine Erweiterung der Anlage nicht mehr dringend 

ist, wird die Festlegung der zusätzlichen Flächen für die Kompostierung in der vorliegenden 

Revision nicht mehr weiterverfolgt. Die entsprechende Umsetzung der Landschaften 

von kantonaler Bedeutung für die fragliche Fläche soll erst in einer späteren 

Teilrevision vorgenommen werden, bis die Standortfrage geklärt ist. Im Rahmen der 

Standortevaluation für eine regionale Kompostieranlage, wird der Aufbereitungsplatz 

„Wangenhölzli“ miteinbezogen. Die Landschaftsschutzzone in diesem Bereich ist dannzumal 

wieder zu überprüfen.


6.12 Verkehr 

Verkehrsrichtplan / Kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) 

Im Rahmen der Nutzungsplanung hat die Gemeinde einen Verkehrsrichtplan (vgl. Beilage) 

erarbeitet. Der Verkehrsrichtplan richtet sich in erster Linie an kommunale Behörden. 

Er ist nicht grundeigentümerverbindlich, sondern lediglich behördenverbindlich. Gemäss 

§ 8 BNO ist er für die nachfolgenden Planungen wegleitend. Als verwaltungsanweisendes 

Instrument dient der Verkehrsrichtplan der konzeptionellen Beurteilung der verkehrsplanerischen 

und verkehrstechnischen Aspekte von Planungen, Bauvorhaben und Massnahmen. 

Ein kommunaler Gesamtplan Verkehr (KGV) ist momentan in Arbeit. 

Motorisierter Individualverkehr (MIV) 

Die sich auf dem Gemeindegebiet befindenden Kantonsstrassen K 252 und K 369 – 371 

gewähren die Verbindung an die Nachbargemeinden, bzw. regionalen Zentren, Lenzburg, 

Wohlen, Muri und Luzern. Diese erzeugen jedoch regen Durchgangsverkehr. 

Die Ortseingänge und der Verkehrsknotenpunkt (Bärenplatz) sind gemäss Gemeinderat 

mit verkehrsplanerischen und gestalterischen Massnahmen aufzuwerten, so dass eine 

gute Aufenthaltsqualität entsteht und die Sicherheit für alle Verkehrsteilnehmer gewährleistet 

ist. Die entsprechende Prüfung erfolgt im Rahmen des KGV. 

Die Gemeinde Fahrwangen ist gemäss § 5 BNO bestrebt, nebst dem Bärenplatz auch 

die kantonalen Hauptstrassen K370 Bahnhofstrasse, K252 Aescherstrasse, K252 Sarmenstorferstrasse 

und K369 Hintergasse aufzuwerten. Der Gemeinderat beabsichtigt in 

diesen Gebieten in Zusammenarbeit mit den Grundeigentümern, den kant. Fachstellen 

und unter Beizug von Fachleuten auf ein Betriebs- und Gestaltungskonzept oder 

ein Begrünungskonzept zur Aufwertung des Strassenraumes und Aufwertung der Vernetzungskorridore 

hinzuwirken. Die Konzepte werden nötigenfalls mit einem Sondernutzungsplan 

umgesetzt. 

Der Gemeinderat Fahrwangen prüft im Zusammenhang mit dem Verkehrssicherheitskonzept 

die Machbarkeit für eine „flächenhafte Zone Tempo 30“ auf dem ganzen Gemeindegebiet 

in den Quartieren (ausgenommen Kantonsstrassen). Die Abklärungen sind 

im Gange. 

Die Gemeinde Fahrwangen verfügt im Allgemeinen über ein gut ausgebautes Strassennetz, 

das laufend erneuert und in Stand gehalten wird. Hinsichtlich der Neueinzonungen 

sind die bestehenden Strassen genügend ausgebaut. Die Einzonungen haben keine 

Auswirkungen auf den Verkehr. Siedlungsentwicklung und Verkehr sind gut aufeinander 

abgestimmt. 

Wege 

Die durch das Gemeindegebiet von Fahrwangen verlaufenden verschiedenen Wanderwege 

und Radwege sind im Bauzonen- und Kulturlandplan zur Orientierung dargestellt. 

Durch das Gemeindegebiet von Fahrwangen verlaufen einige historische Verkehrswege 

und Fusswege von nationaler, regionaler und kommunaler Bedeutung, teilweise mit 

Substanz. Das Objekt von nationaler Bedeutung mit viel Substanz wurde in der vorliegenden 

Nutzungsplanung als Schutzobjekt aufgenommen. Die Wege von nationaler Bedeutung 

mit historischem Verlauf wurden in den Informationsinhalt aufgenommen. Damit 

wird die Sensibilität in Bezug auf diese historisch gewachsenen Kulturgüter gefördert. 

Öffentlicher Verkehr 

Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr (ÖV) ist mit mehreren Haltestellen auf 

dem Gemeindegebiet sichergestellt. Um eine bessere Busverbindung zum Freiamt und


nach dem Kanton Luzern zu erhalten, ist die Gemeinde bestrebt, zusammen mit den 

Nachbargemeinden die Initiative zu ergreifen, um die notwendigen Schritte voran zu treiben. 

Erschliessungsprogramm, Erschliessung und Etappierung 

Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision hat der Gemeinderat ein Erschliessungsprogramm 

aufgrund der aktuellen Verhältnisse erarbeitet. Es besteht aus Inventar, Zeitplan 

und Bericht (siehe Beilage 2 Erschliessungsprogramm). Die Gebiete mit Sondernutzungsplanpflicht 

sind im Bauzonen- und Kulturlandplan ausgeschieden. 

Erschliessung an das übergeordnete Strassennetz 

- Für die Erschliessung der neu geplanten Wohnzonen beim Richtplatz und Oberes 

Zelgli / Ebnet sind einzelne Strassenabschnitte auszubauen. 

- Für das Gebiet beim Richtplatz besteht bereits ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan 

„Bühlmatten“. 

- Für das Gebiet Ebnet ist ein solcher noch zu erstellen. 

- Für das Gebiet „Bündten“ besteht ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan, welcher 

für einen Teilperimeter umgesetzt ist. Für die restlichen unerschlossenen Parzellenflächen 

ist ein Erschliessungsprojekt für die 2. Etappe vorhanden (im Baubewilligungsverfahren). 

Neue Anschlüsse an das übergeordnete Strassennetz sind nicht vorgesehen. 

6.13 Kantonale Richtplananpassung 

Die Neueinzonungen für das Wohnen liegen (unter Berücksichtigung der bereits überbauten 

Flächen von 0.75 ha) mit 2.61 ha unter dem Schwellenwert von 2.86 ha die für 

Einzonungen ohne Richtplananpassung zur Verfügung stehen (Schwellenwert: 3 ha – 

0.14 ha eingezonte Fläche im Jahr 2006). Auf das Einzonungsbegehren des Gemeinderats 

für eine Gewerbezone im Gebiet Schützenhaus wurde verzichtet. Durch die Neueinzonungen 

für das Wohnen wird der Schwellenwert für die Gemeinde Fahrwangen von 3 

ha nicht überschritten und erfordert keine Änderung des Siedlungsgebiets im Richtplan 1 . 

Auch der Schwellenwert von 3 ha betreffend Fruchtfolgeflächen FFF wird nicht überschritten. 

6.14 Bauzonen- und Kulturlandplan 

Zonenzuordnung und Bauzonenabgrenzung 

Aufgrund der Überprüfung der Einzonungsbegehren, der Bauzonenreserven und der 

Überprüfung der Siedlungsentwicklung und des Zonengefüges wurden verschiedene Einund 

Umzonungen vorgenommen. Zudem wurden Strassen, welche der Erschliessung 

von Baugebiet dienen, der Bauzone zugeschlagen. Diverse kleinere Anpassungen aufgrund 

des Waldfeststellungsverfahrens in den Gebieten Tobelbach, Fluren, Schongauerstrasse. 

Zuweisung der als „Nichtwald“ qualifizierten Restflächen in die angrenzenden 

Bauzonen bzw. Uferschutzzone. Daraus ergaben sich folgende Anpassungen gegenüber 

dem rechtskräftigen Bauzonenplan (die Änderungen sind im Anhang 7 aufgelistet): 

Richtplanrelevante Einzonungen für Wohnen (Nr. 1-4, vgl. Kapitel Entwicklungsgebiete) 

1 Keine Berücksichtigung erhält die Einzonung Uferschutzzone, Bauzonenrandstrassen, - Wege und 

Radwege sowie bereits überbaute Flächen, da es sich um mehrheitlich überbautes Gebiet handelt.


1 Einzonung Oberes Zelgli von Landwirtschaftszone in Wohnzone W2a. 

2 Einzonung auf Parz. Nrn. 503, 505, 

506, 507, 620 u. 1344 

von Landwirtschaftszone in W2a (Ebnetweg). 

3 Einzonung Parz. Nr. 1800 von Landwirtschaftszone in W2a. 

4 Einzonung Parz. Nr. 886 und auf 

Parz. Nrn. 878, 880, 882, 883 u. 

1775 (Richtplatzweg) 

11 Einzonungen Parz. Nrn.1909 u. auf 

Parz. Nrn. 228, 1907, 1910, 1886, 

1889, 1859 

von Landwirtschaftszone in W2b, WG2 u. W3. 

von Landwirtschaftszone in Gartenzone 

Nicht richtplanrelevante Einzonungen 

Ohne Verfahren der Richtplananpassung können im Rahmen einer Fortschreibung Flächen 

festgesetzt werden, wenn die Kriterien gemäss Richtplanabschnitte entsprechen. 

1-4 Teilflächen Einzonungen Nr. 1-4 Weitgehend überbautes Gebiet (Art. 15 lit. a RPG). 

11 Einzonungen Parz. Nrn.1909 u. 

auf Parz. Nrn. 228, 1907 u. 1910 

von Landwirtschaftszone in Gartenzone 

12 Einzonung von übrigem Gemeindegebiet 

in Gewerbezone G 

13,14 Einzonung von Nichtwald sowie 

von Kulturland in Uferschutzzone 

15-17 Einzonungen aufgrund neuer 

Waldfestellung im Tobel 

18 Einzonungen von Strassen, die der 

Erschliessung von Baugebiet dienen 

20-22 Einzonung von weitgehend überbautes 

Gebiet 

22 Einzonung Parz. Nr. 1394 in Grünzone 

am Siedlungsrand 

24 Einzonung Bahntrassee (Parzelle 

Nr. 1427, Tiefe 10 m) in WG2 

25 Einzonung Parz. Nrn. 1856, 1879 

u. 665 von Landwirtschaftszone in 

Wohn- und Gewerbezone WG2 

26 Einzonung Parz. Nr. 1651 von 

Landwirtschaftszone in Wohnzone 

W2a 

27 Einzonung Parz. Nrn. 626 u. 459 

von Landwirtschaftszone in Dorfzone 

Aufgrund der aktuell zonenwidrigen Nutzung und der 

Tatsache, dass auf diesen zum Umschwung der 

bestehenden EFH-Überbauung gar keine 

zweckmässige landwirtschaftliche Nutzung mehr 

möglich ist; ist die Arrondierung der Bauzone bzw. 

die Zuordnung dieser Bereiche in die Gartenzone 

Der Fuss- und Radweg ist eine gemeindeeigene 

Parzelle und gehört nicht zum Kantonsstrassenareal. 

Eine Zuordnung zur angrenzenden Gewerbezone ist 

situationsgerecht. 

Zurordnung erfolgt aufgrund der Waldfestellung. 

Zuordnung aufgrund des festgestellten Waldes in die 

Zonen WG3, Dorfzone, Zone für öffentliche Bauten 

und Anlagen. 

Weitgehend überbautes Gebiet gem. Art. 15 aRPG. 

Parz. Nr. 1477 in Wohnzone 2b, 

Parz. Nr. 676 in Wohnzone 2, 

Zone für öffentliche Bauten und Anlagen. 

Dorfeingangsbereich gemäss kant. Fachstelle, 

Abteilung Raumentwicklung soll im Hinblick auf die 

Aufwertung des Eingangsbereichs von Sarmenstorf 

Einzonung Bahntrassee zur Optimierung der 

Erschliessungsmöglichkeiten und der 

zweckmässigeren Überbauung der best. 

Li h ft 

Arrondierung weitgehend überbauter Flächen 

Arrondierung weitgehend überbauter Flächen 

Bestehender Steg über den Bach und vorgelagerte 

asphaltierte Fläche. Sicherstellung genügende Zufahrt 

zur Parzelle Nr. 1391


Umzonungen: 

9 Parz. 692, 693, 

Sarmenstorferstrasse Umzonung 

von WG2 in Gewerbezone G (0.41 

8 Parz. 

h ) 

1411 u. 1499, Breitiweg: Umzonung 

von WG2 in Gewerbezone 

10 Parz. 1779, Mühlackerstrasse 

Umzonung von W2b in Zone für 

öffentliche Bauten und Anlagen 

6 Parz. 1789, Aescherstrasse 

Umzonung von W2 in Dorfzone 

5 Parz. 891, 893, 1645, 1808, Alte 

Aescherstrasse Umzonung von 

W2b in Dorfzone 

Damit werden innerhalb der bestehenden Bauzone 

unüberbaute Flächen für das Gewerbe bereitgestellt. 

da die aktuelle und künftige Nutzung keine Mischnutzung 

mehr vorsieht. 

da die Parzelle als öffentlicher Platz genutzt wird. 

aufgrund des bestehenden Ortsbildcharakters, Baute 

zudem aufgrund der Baumasse zonenkonform. 

aufgrund der Zielsetzung „Förderung der alten Dorfstruktur“ 

7 Die heutige Kernzone wird aufgrund der Analyse des Zonengefüges differenziert in 

Kernzone und Dorfzone. Die Kernzone wird den eigentlichen Problemen um den 

Bärenplatz gerecht und umfasst den zugehörigen Nutzen für das Zentrum (Dienstleistung, 

Läden, Wohnen und dgl.), die auf die massvolle Erneuerung und Entwicklung ausgerichtet 

sind. 

In den Dorfkernen (z.B. Ausserdorfstrasse, Hintergasse, Vordergasse, Schongauerstrasse 

und alten Aescherstrasse) wäre dem Ortsbildschutz mehr Beachtung zu schenken, womit 

das alte Dorfbild erhaltbar bleiben soll. 

- Zone öffentliche Bauten und Zone öffentliche Anlagen werden neu als Zone für öffentliche 

Bauten und Anlagen zusammengenommen. Die Differenzierung ist nicht mehr erforderlich. 

19 Umzonung von übrigem Gebiet in 

Landwirtschaftszone 

(Umschlagplatz 

Feldrandkompostierung Wangenhözli) 

23 Umzonung Parz. Nr. 1374 von 

Wohn- und Gewerbezone WG3 in 

Dorfzone 

28 Umzonung Uferschutzzone in 

Wohnzone W2b 

29 Umzonung Wohn- und Gewerbezone 

WG2 in Wohnzone W2b 

30 Umzonung Gewerbezone G in 

Wohnzone W2b 

31 Umzonung öffentliche Bauten in 

Wohnzone W2b 

Da der bestehende Feldrandkompost- 

Aufbereitungsplatz „Wangenhölzli“ noch keiner Zone 

zugewiesen ist, wird in Absprache mit den kant. 

Fachstellen die Anlage einer zweckmässigen Zone 

zugeordnet. 

Anpassung Zonengrenze an Parzellengrenze 

Anpassung an effektive Situation, Sicherstellung 

Nutzung Aussenraum und Erweiterungsmöglichkeiten 

Anpassung Zonengrenze an Parzellengrenze 

Anpassung Zonengrenze aufgrund Abtrennung 

Wohnen – Gewerbe mit Hochhecke 

Ehemaliges Wasserreservoir Gemeinde 

Meisterschwanden (nicht mehr in Betrieb). Mittlwerweile 

Privatparzelle. 

Flächenstatistik 

Die Gesamtvorlage sieht Umzonungen von 7.97 ha und Einzonungen von total 2.61 ha 

für das Wohnen und Mischnutzung vor (vgl. Tabellarische Übersicht im Anhang 7). Der 

Schwellenwert für Richtplananpassungen liegt bei 3 ha und wird nicht überschritten. Die 

einzelnen Einzonungen der Grünzone, der Uferschutzzone, des Waldfeststellungsverfahrens, 

die Erschliessungsstrassen und Wege sowie Radwege am Bauzonenrand kleinere 

Zonengrenzenkorrekturen sind nicht richtplanrelevant.


Eine neue Kernzone dient der Entwicklung des Ortszentrums nach städtebaulichen 

Grundsätzen und der Siedlungserneuerung sowie Verdichtung. Bei den übrigen Einzonungen 

handelt es sich um bestehende Gartennutzungen, Grünzone, Hausumschwung 

und Gebäudearrondierungen sowie Strassen mit Erschliessungsfunktion für das Baugebiet, 

die seit jeher als solche genutzt werden und nicht unter die Richtplanklausel von 3 

ha fallen (weitgehend überbautes Gebiet). 

Ortsbildschutz / Siedlungserneuerung und Verdichtung 

Die alte Dorfstruktur von Fahrwangen ist heute schwer ablesbar. Ein bäuerlicher Kernbereich 

fehlt. Die hohe Ausnutzung in der Kernzone selber sowie die an der Kernzone anschliessende 

WG3- Zone haben in den vergangenen Jahren beigetragen, dass das alte 

Ortsbild ein zunehmend heterogener Charakter bekam. Bei dieser Vorgabe ist es schwierig 

ein Entwicklungskonzept für die nächste Planungsperiode vorzustellen, in welchem 

die alte, teils bereits von Neubauten tangierte Dorfstruktur aufgewertet, allenfalls verdichtet, 

aber erkennbar beibehalten werden kann. Angesichts der typischen Bebauungsstruktur 

des Orts müssten sich diese Bemühungen primär auf die Strassenräume entlang der 

Hauptachsen Sarmenstorfer-/ Aescherstrasse und Bahnhof-/Bettwilerstrasse konzentrieren. 

Daneben wären aber auch jene älteren Gebäudegruppen und Ensembles wie z. B. 

entlang der Vordergasse speziell zu beachten. 

Die Kernzonenabgrenzung wurde gegenüber dem historischen und kontinuierlich gewachsenen 

Baubestand überprüft und entsprechend wurde eine Differenzierung in Zentrumszone 

und Dorfzone vorgenommen. 

Demnach befinden sich die schützenswerten Gebäude hauptsächlich in der Dorfzone. 

Die Substanzschutzobjekte wurden aufgrund des kantonalen Kurzinventars ausgeschieden. 

Verschiedene Objekte sind inzwischen entweder abgerissen oder sind Gegenstand 

eines Abbruchvorhabens (Schutzobjekt beim Bärenplatz aufgrund kommunalem Überbauungsplan 

und Ausbauprojekt Knoten Bärenplatz) oder aber sind aufgrund ihres Zustandes 

und aufgrund von Entwicklungsabsichten (Wohnungsbau für Familien mit Kindern 

entlang Richtplatzweg) nicht aufgenommen worden. 

Ökologie im Siedlungsraum 

In einigen Bauzonen werden Vorschriften für Grünflächen resp. ökologische Ausgleichsflächen 

festgelegt (Zentrumszone, Gewerbezone). Weiter bestehen entlang dem 

Dorfbach Grünzonen und Uferschutzstreifen, deren Vernetzungsfunktion weiter gefördert 

werden sollen. Es werden somit genügende Massnahmen für die Ökologie im Siedlungsraum 

festgelegt. 

Der Gemeinderat fördert aber die Ökologie im Siedlungsraum und setzt dafür eine Fachkommission 

ein. Weiter bezeichnet die BNO und der Verkehrsrichtplan Gebiete, in welchen 

Aufwertungsmassnahmen zur Förderung der Siedlungsqualität und des Ortsbildes 

zu treffen sind (entlang der Kantonsstrassen, Bärenplatz, entlang des Dorfbaches). 

Kulturobjekte 

Der historische Verkehrsweg wird aufgrund seiner Substanz geschützt. Die Wegoberfläche 

darf nicht verändert (geteert) werden. 

Naturobjekte 

Die im Bauzonen- und Kulturlandplan festgelegten Naturobjekte (Hecken, Hochstammbestand, 

Einzelbäume) wurden überprüft. Es wurden Anpassungen an aktuelle Gegebenheiten 

vorgenommen.


Die geschützten Naturobjekte sind im Anhang der BNO abschliessend aufgezählt. 

Weitere Schutzobjekte 

Verschiedene alte Grenzsteine im Wald und im Kulturland, die Aussichtspunkte südlich 

des Baugebiets, sind weiterhin geschützt und werden unverändert übernommen. 

Kulturlandplan, Schutzzonen und Schutzobjekte im Baugebiet und im Kulturland 

Die im rechtskräftigen Kulturlandplan bereits enthaltenen Schutzzonen und – objekte 

wurden im Rahmen dieser Revision überprüft und aktualisiert. Der Kulturlandplan wurde 

aufgrund des aktualisierten Naturschutzinventars mit folgenden Zonen wo nötig ergänzt 

bzw. der aktuellen Situation angepasst. Die Schutzzonen und Schutzobjekte sind im Anhang 

zur BNO aufgelistet. 

- Umsetzung Landschaftsschutzgebiete und Naturschutzgebiete von kantonaler Bedeutung 

gemäss kant. Richtplan im Wald und im Kulturland: Landschaftsschutzzone 

bzw. Naturschutzzone im Wald. 

- Für die bestehenden landwirtschaftlichen Betriebe wurden aufgrund der Besprechung 

mit den Landwirten sogenannte Siedlungseier ausgeschieden. Diese wurden so angeordnet, 

dass die Betriebe zweckmässige Entwicklungsmöglichkeiten besitzen. 

- Umsetzung des kommunalen Landschaftsinventars durch Ausscheidung von Schutzzonen 

und Schutzobjekten (Absprache mit den Landwirten ist erfolgt): 

· Magerwiesen 

· Extensiv genutzte Wiesen 

· Wenig intensiv genutzte Wiesen 

· Wiesenstreifen 

· Pufferstreifen 

· Streuwiesen 

· Hochstammobstgärten – Fördergebiete (überlagerte Zone) 

· Ergänzung von Hecken 

· Einzelbäumen (Festlegungen gemäss Rücksprache mit den Grundeigentümern) 

· Naturschutzzone im Wald (gemäss Betriebsplan des Forstdienstes und gemäss 

Richtplanvorgabe Umsetzung WNI-Gebiete) 

· Feuchtstandorte 

· geschützte Waldränder (Absprache mit Förster erfolgt) 

Wald 

Im Rahmen der Geamtrevision ist die Abgrenzung des Walds im Kulturland (Waldausscheidung) 

der Gemeinde Fahrwangen aufgrund der von der Abteilung Wald zur Verfügung 

gestellten digitalen Plangrundlage überprüft und nachgeführt worden. 

Hinsichtlich Naturschutz im Wald wurden wie erwähnt die Naturschutzgebiete von kantonaler 

Bedeutung im Wald vollständig als Naturschutzgebiete im Wald in den Kulturlandplan 

übernommen worden. Im Gebiet des Nunneliweihers wurden eine Naturschutzzone 

im Wald und zwei überlagerte Schutzobjekte „Feuchtstandorte“ festgelegt. In der BNO 

wurden die entsprechenden Ziele und Massnahmen festgehalten. Aufgenommen wurde 

auch die in der kantonalen Stellungnahme verlangte Ergänzung der BNO-Bestimmung, 

dass in den Naturschutzzonen im Wald soweit möglich Totholz belassen werden soll. Die 

Gemeinde Fahrwangen hat im Gebiet eine zusätzliche, gemeindeeigene Fläche als Na-


turschutzzone im Wald ausgeschieden, um diese Fläche sukzessive wieder einem 

Laubmischwald zuzuführen. 

Zur Zeit läuft ein Projekt über zwei mögliche Altholzinseln (Wangenhölzli und Neugrütt). 

Ein entsprechender Vertrag mit der Abteilung Wald wurde noch nicht abgeschlossen. 

Sobald ein Altholzinsel-Vertrag abgeschlossen ist und damit das Einverständnis der Eigentümer 

vorliegt, kann die entsprechende Fläche in den Kulturlandplan übernommen 

werden. Falls dies zeitlich nicht möglich ist, wird sie erst im Rahmen der nächsten Nutzungsplanungsrevision 

übernommen. 

Auf dem Gebiet der Gemeinde Fahrwangen wurden zahlreiche Waldränder aufgewertet. 

Die meisten wurden als geschützte Waldränder in den Kulturlandplan aufgenommen. 

Auch aufgenommen wurde der, gemäss der kantonalen Stellungnahme verlangte aufgewertete 

Waldrand auf der Südseite des oberen Wangenhölzli. 

Landwirtschaftszonen 

Der Kulturlandplan bezeichnet nur einen Landwirtschaftszonentyp. Die Gemeinde hat anlässlich 

einer Besprechung die Landwirte aufgefordert, ihre Entwicklungsabsichten bekannt 

zu geben. 

Es wurde kein Bedarf für eine Speziallandwirtschaftszone im Sinne von Art. 16a Abs. 3 

RPG angemeldet und gewünscht. Gestützt auf die zweite kantonale Vorprüfung wird daher 

explizit festgehalten, dass keine Speziallandwirtschaftszonen ausgeschieden werden. 

Der bestehende rechtmässig bewilligten Feldrandkompost-Aufbereitungsplatz „Wangenhölzli“ 

wurde der Landwirtschaftszone zugeordnet (vgl. Ziff. 6.11). Dieser verfügt bereits 

über eine Entwässerungsanlage (Tank) und ist voll erschlossen. 

Allfällige Massnahmen zur Festlegungen einer Kompostierplatz-Zone bedürfen einer regionalen 

Abklärung und sind bei Bedarf in einem separaten Verfahren anzugehen. 

Erschliessung und Etappierung 

Im Rahmen der Nutzungsplanungsrevision hat der Gemeinderat ein Erschliessungsprogramm 

erarbeitet (siehe Beilage 2: Erschliessungsprogramm). Es wurden die Gebiete 

Richtplatzweg /Bühlmatten (1), Oberes Zelgli / Ebnetweg (2), Alte Bettwilerstrasse (3), 

Zelglistrasse/Bündten (4), Schützenhaus (5), Rankweg (6) betrachtet. Die Sondernutzungsplanpflicht 

wurde gesamthaft überprüft und wo nötig im Plan angepasst bzw. neu 

festgelegt (vergleiche dazu auch Kapitel 7.2 Sondernutzungsplanungen). 

Lärm 

Die bestehenden ES-Aufstufungen wurden durch die Verkehrszunahme neu berechnet 

und angepasst. Dies betrifft die Wohnzonen entlang der Kantonsstrassen. Die Zone für 

öffentliche Bauten und Anlagen wurde zur Empfindlichkeitsstufe III (ES III) aufgestuft. In 

besonders lärmexponierten Gebieten ist mit einer entsprechenden Überbauung und lärmarchitektonischen 

Massnahmen die Einhaltung der Grenzwerte zu gewährleisten. Für das 

neu eingezonte Gebiet „Oberes Zelgli/Ebnetweg“, insbesondere Parz. 1600 entlang der 

Hintergasse/Bettwilerstrasse K369 wurden entsprechende Vorschriften für die Überbauung 

festgelegt. 

Sowohl in der Gewerbezone als auch in der Landwirtschaftszone gilt grundsätzlich die 

ES III.


Archäologische Fundstellen 

Die archäologischen Fundstellen sind gemäss der Grundlagen der Kantonsarchäologie 

vom 29. März 2007 im Bauzonen- und Kulturlandplan mit einer flächigen Kreis-Signatur 

als Orientierungsinhalte eingetragen, mit dem Hinweis auf die Meldepflicht vor einem Bodeneingriff. 

Gewässer/Hochwasserschutz 

Sämtliche öffentliche Gewässer werden im Bauzonen- und Kulturlandplan als Orientierungsinhalt 

eingetragen. Bachläufe, die offen gehalten werden sollen, werden speziell 

gekennzeichnet. 

Die heiklen Stellen im Dorf befinden sich entlang der Vordergasse sowie im Bereich Einmündung 

Aescherstr. / Alte Aescherstr. / Gemeindehaus. Für die Gemeinde Fahrwangen 

besteht zum jetzigen Zeitpunkt noch keine definitive Gefahrenkarte, diese liegt erst im 

Entwurf vor. Sie zeigt, dass einzelne Durchlässe von der Querung des Dorfbaches mit 

der Aescherstrassse und bachaufwärts bis zur Vordergasse sowie das Bachgerinne für 

das erforderliche Bachgerinne zu klein sind. Im Rahmen der anstehenden Sanierung der 

Kantonsstrasse (Aescherstrasse) wird der Wasserabfluss verbessert (Durchlass Fa7). 

Die entsprechenden Zustimmung der Sektion Gewässernutzung sowie die Fischereirechtliche 

Bewilligung der Sektion Jagd und Fischerei liegen mit Datum vom 17. Januar 

2011 vor. Für die weiteren bachaufwärts liegenden Durchlässe resp. Bachquerschnitte 

besteht gemäss den örtlichen Behörden und Funktionären kein dringender Handlungsbedarf. 

Jedoch ist eine Sanierung des Durchlasses Fa6 bei der alten Aescherstrasse in 

den nächsten 5-7 Jahren zu erwarten. Aufgrund der sichergestellten Massnahmen beim 

Durchlass Fa7 kann auf das Vorschriftenmodell verzichtet und das Delegationsmodell 

der M-BNO aufgenommen werden. Dies insbesondere da sich die im Bauzonenplan auszuscheidenden 

hochwassergefährdeten Gebiete resp. Hochwasserschutzzonen des 

Vorschriftenmodells aufgrund der Sanierung des Durchlasses Fa7 verändern (Anpassung 

Modellrechnung der Gefahrenkarte notwendig). Zudem ermöglicht das Delegationsmodell 

flexiblere Lösungen für die im Bereich der hochwassergefährdeten Gebiete 

liegenden geschützten Gebäude. Weiter sind die Massnahmen für den Ernstfall in den 

Kompetenzen der Feuerwehr festgelegt und in der Praxis bereits erprobt. 

Bezüglich Quellfassung Breite ist das Schutzzonenreglement durch den Gemeindrat 

überholen zu lassen.


6.15 Sondernutzungsplanungen 

Rechtskräftige Sondernutzungspläne 

Folgende Sondernutzungspläne bestehen 

genehmigt am: 

1. Kommunaler Überbauungsplan „Kreuzweg“ 11.11.1985 

2. Kommunaler Überbauungsplan „Bühlmatten“ 28.09.1987 

3. Kommunaler Überbauungsplan „Bärenplatz“ 27.02.1989 

4. Teiländerung Erschliessungsplan „Bühlmatten“ (Bruggmattweg, 

Bühlmattweg) 07.03.2001 

5. Erschliessungsplan „Bündten“ 07.03.2001 

6. Erschliessungsplan „Stickiweg“ 15.10.2003 

Die rechtskräftigen Überbauungspläne Kreuzweg, Bühlmatten, Bärenplatz sowie die Erschliessungspläne 

Bündten und Stickiweg bleiben inkl. ihrer Teiländerungen nach wie 

vor gültig. 

Im neu oder wieder eingezonten Gebiet Helgenhüsliweg / Richtplatzweg besteht wie 

oben aufgeführt ein kommunaler Überbauungsplan „Bühlmatten“ vom 28.09.1987, welcher 

die strassenmässige Erschliessung bereits sichergestellt hat. Um weiterhin eine 

zweckmässige und haushälterische Erschliessung und Überbauung zu gewährleisten 

wurde für die neu eingezonte Fläche (z.T. mit schmalen heute unüberbaubaren 

Grundstücken) erneut eine Sondernutzungsplanpflicht festgelegt. 

Der kommunale Überbauungsplan für das Gebiet Bühlmatten wurde am 07.03.2001 einer 

Teiländerung (Bruggmattweg und Bühlmattweg) unterzogen. Für die noch nicht überbauten 

Flächen nördlich des Bruggmattweges wurde die Sondernutzungsplanpflicht beibehalten 

für die überbauten Flächen hingegen weggelassen und nur orientierungshalber im 

Plan auf den Teiländerungsplan entweder mit einer Linienbegrenzung oder ohne Perimeterumrandung 

nur mit einem nummerierten Symbol (Nr. 2, 4) hingewiesen (daher rühren 

auch die vermeindlichen Abweichungen zur Perimeterabgrenzung der rechtskräftigen 

Originalplänen). 

Auf die kommunalen Überbauungspläne „Kreuzweg“, und „Bärenplatz“ sind nur mit 

nummerierten Symbolen (Nr. 1, 3) ohne Perimeterumrandung. 

Das Gebiet „Rankweg“ ist gemäss Landumlegungsplan erschlossen und heute mehrheitlich 

überbaut. Die geordnete Erschliessung und Überbauung ist gewährleistet. Auf eine 

Sondernutzungsplanpflicht kann deshalb verzichtet werden. 

Das Gebiet „Bündten“ ist teilweise gemäss rechtskräftigem Erschliessungsplan (Nr. 5) 

erschlossen und überbaut. Um für die Restflächen weiterhin eine zweckmässige und 

haushälterische Erschliessung und Überbauung zu gewährleisten wurde die Sondernutzungsplanpflicht 

beibehalten. 

Für das Gebiet „Stickiweg“ (Nr. 6) ist die geordnete Erschliessung und Überbauung gewährleistet. 

Der Stickiweg ist gemäss rechtskräftigem Erschliessungsplan ausgebaut 

worden. Für die beiden noch unüberbauten Parzellen am Stockackerweg / Feldweg besteht 

ein Überbauungsprojekt für 8 Einfamilienhäuser (rechtskräftig bewilligt). Auf eine 

Sondernutzungsplanpflicht kann deshalb verzichtet werden. 

Neue Gebiete mit Sondernutzungsplanpflicht 

Bei den neu einzuzonenden Gebieten im Oberen Zelgli und am Ebnetweg (alte Bettwilerstrasse) 

besteht Sondernutzungsplanpflicht.


6.16 Bau- und Nutzungsordnung 

Die rechtskräftige Bau- und Nutzungsordnung (BNO) der Gemeinde Fahrwangen von 

1996 basiert bereits auf der kantonalen Muster - Bau- und Nutzungsordnung (M-BNO) 

des Departements Bau, Verkehr und Umwelt. Die BNO musste so nicht grundlegend 

überarbeitet, sondern lediglich bezüglich folgenden grundlegenden Aspekten angepasst 

und angeglichen werden: 

- aktuelle Bedürfnisse und Ziele 

- Erfahrungen in der Anwendung 

- Abstimmung mit Nachbargemeinde soweit möglich und sinnvoll 

- Neue Baugesetzgebung mit 

- Aktualisierter Muster Bau- und Nutzungsordnung 

Die wichtigsten materiellen Änderungen 2 beinhalten: 

§§ Thema Erläuterungen 

3 Planungsgrundsätze 

- Wichtigste Zielvorstellungen der Gemeinde, welche der Revision 

der Nutzungsplanung zu Grunde liegen. 

5 Mittelgrosse Verkaufsnutzungen 

6 Umgebungsgestaltung 

6 Siedlungsdurchgrünung, 

-qualität, 

Strassenraumgestaltung 

7 Mindestausnutzung 

- Festlegung von drei Bereichungen für mittelgrosse Verkaufsnutzungen 

über 500 m 2 NLF 

- Keine unnötigen Terrainveränderungen; Versiegelung aufs das 

Notwendigste; Parkplätze, Wege und Plätze nach Möglichkeit 

wasserdurchlässig. 

- Bezeichnung der Gebiete, in welchen Aufwertungsmassnahmen 

zur Förderung der Siedlungsqualität und des Ortsbildes zu treffen 

sind (entlang der Kantonsstrassen, Bärenplatz, entlang des 

Dorfbaches). 

- Festlegung der Mindestausnützung für die Zonen W3 und WG3 

zur mit dem Ziel die Bauzonen möglichst gut auszunützen, bzw. 

der Unternutzung entgegenzuwirken. 

9 Komm. Richtpläne - Als neues kommunales Instrument aufgenommen, Verbindlichkeit 

und Zuständigkeit geregelt. 

- Möglichkeit zur Erstellung eines Konzeptes zur Verdichtung aufgenommen, 

sofern ein entsprechender Bedarf vorhanden ist. 

9 Inventare, 

Grundlagenpläne 

- Inhalt und Zweck der Inventare und Grundlagen neu formuliert 

- Pflicht zum Beizug bei Bauvorhaben, keine direkte rechtliche 

Wirkung 

10 Zonenübersicht - Die Zonenübersichtstabelle führt neu die Dorfzone auf. 

- Bei den Zonen W2a, W2b und WG2 wird der Mehrlängenzuschlag 

angewendet, bei den übrigen Zonen ist mindestens der 

kleine Grenzabstand einzuhalten. Gebäudelängen in der Zone 

W2a, W2b, WG2 leicht vergrössert. 

- Bei der Gewerbezone hat man die max. Gebäude- und Firsthöhe 

zusätzlich auf den Parzellen Nrn. 692 u. 693 geregelt. 

- Richtmasse für Gebäude-/Firsthöhen bei Neubauten in den Zonen 

K und D (in der Zone D tiefer als in der Zone K) 

- Erdgeschosse der Zonen K, D, WG2, WG3 und G dürfen bei 

gewerblicher Nutzung eine Geschosshöhe von 4 m aufweisen. 

2 Vgl. auch Kapitel 10 

BNO-Änderungen aufgrund der Überprüfung der 

Nutzungsziffern und des Einwendungsverfahrens.



11 Dorfzone - Die Kernzone wird in 2 Zonen, die Dorf- bzw. Kernzone aufgeteilt, 

die auf unterschiedliche Ziele und Zwecke ausgerichtet 

sind. Die Dorfzone soll die ehemaligen Bauerndorfteile, die sich 

hauptsächlich an der Vordergasse befinden, erhalten. 

- Neben der Erhaltung wird auch eine zeitgemässe Weiterentwicklung 

postuliert 

- Qualitaitve Bestimmungen präzisiert und Hinweise auf klarere 

Kriterien bezüglich der Einpassung ergänzt (inkl. Antennen und 

Solaranlagen) 

12 Kernzone - Neue Zonenbestimmungen aufgenommen für die bauliche Entwicklung 

und Erneuerung des Ortskerns nach städtebaulichen 

Grundsätzen. 

- Qualitative Bestimmungen zur Einpassung und Aussenraumgestaltung. 

- Dachform nicht mehr fix vorgegeben, sie muss sich an der Frage 

der Einpassung orientieren. 

13 Wohnzonen - Neue Bezeichnungen W2a für W1 und W2b für W2. 

- Beschränkung auf 4 Wohnungen für die Zone W2b (früher W2) 

aufgehoben. 

15 Gewerbezone G - Wohnungen für Betriebsinhaber, Hauswarte sowie betrieblich an 

den Standort gebundenes Personal mit klar begrenztem Flächenmass. 

- Qualitative Bestimmungen betreffend Versiegelung von Aussenflächen 

und Bepflanzung. 

16 Zone für öffentl. 

Bauten u. Anlagen 

- Zone für öffentliche Bauten (öB) und Zone für öffentliche Anlagen 

(öA) sind zu einer Zone (ÖBA) zusammengefasst worden. 

18 Grünzone Gr - Neue geschaffene Zone, um die Fläche beim Dorfeingangsbereich 

von Sarmenstorf her einer situationsgerechten Zone zuweisen 

zu können. 

19 Landwirtschaftszone 

21 Naturschutzzonen 

Kulturland 

- Die Bestimmungen für die Bauten in der Landwirtschaftszone 

wurden an die Muster BNO angepasst. 

- Die Naturschutzzonen wurden der Muster-BNO angeglichen. 

Dazu wird eine Liste mit den neu ausgeschiedenen Zonen Magerwiesen, 

extensiv genutzte Wiesen, wenig intensiv genutzte 

Wiesen, Pufferstreifen, Wiesenstreifen, Streuwiesen / Streuflächen, 

Feuchtgebiete und Gewässer geführt. 

22 Uferschutzzone - Dieser Paragraph wurde von der Muster BNO übernommen. 

- Unversiegelte öffentliche Fusswege sind zusätzlich zulässig 

23 Naturschutzzone 

Wald 

24 Landschaftsschutzzone 

- Der Paragraph wird gemäss kant. Richtplan und M-BNO erweitert. 

- Der Paragraph wurde an die kantonale Muster BNO angepasst 

und mit drei Absätzen erweitert. Die Landschaftsschutzzone ist 

der Landwirtschaftszone überlagert. 

- Bestehende landwirtschaftliche Siedlungen dürfen weiterhin 

zeitgemäss unterhalten, erneuert und ausgebaut werden, wenn 

das Schutzziel nicht übermässig beeinträchtigt wird. Zudem 

werden die landwirtschaftlichen Siedlungen festgelegt und mit 

sogenannten „Siedlungseiern“ ausgeschieden, um neue Hochbauten 

(wie landwirtschaftliche Siedlungen) an ausgewählten 

Standorten zu erlauben. 

- Die im Anhang 4 der BNO aufgeführten und im Inventar festgehaltenen 

Christbaumkulturen in der Landwirtschaftszone dürfen 

weiter betrieben, jedoch nicht weiter ausgedehnt werden.



25 Schutzobjekte, 

Naturobjekte 

Naturobjekte wie Hecken, Waldränder, Hochstammobstgärten- 

Fördergebiete, Feuchtstellen, Aussichtspunkte u. dgl. sind 

Schutzobjekte, die im Bauzonen/- Kulturlandplan bezeichnet 

sind und neu in tabellarischer Form mit Schutzziel und Pflegemassnahmen/Nutzungseinschränkungen 

in der BNO aufgelistet 

sind. 

26 Gebäude mit 

Substanz-/ Volumenschutz 

28 Historische Verkehrswege 

- Neu werden schützenswerte Gebäude mit Substanzschutz, Volumenschutz 

oder mit Fassadenfluchterhalt im Bauzonenplan 

bezeichnet und entsprechend geschützt. 

- Bei Gebäuden mit Substanzschutz leistet die öffentliche Hand 

Beiträge nach Massgaben der kantonalen Richtlinien. 

- Gemäss Inventar der historischen Verkehrswege Schweiz (IVS) 

werden die Linienführung und Substanz der Wege von nationaler 

Bedeutung im Bauzonen– und Kulturlandplan bezeichnet und 

geschützt. 

29 Ausnützungsziffer - Weiterhin werden Dach-, Attika- und Untergeschosse nicht angerechnet. 

- Nutzungsboni für behinderten gerechtes Bauen, sowie Bauten 

die den Minergie- oder den Minergie P-Standard einhalten, regelt 

neu das kant. Recht. 

32 Abstand gegenüber 

dem Kulturland 

33 Grenz und Gebäudeabstände 

- Gegenüber dem Kulturland ist der zonengemässe kleine Grenzabstand 

einzuhalten. Dieser kann mittels Dienstbarkeitsvertrag 

reduziert oder aufgehoben werden. 

- Neu werden keine minimalen Gebäude- und Grenzabstände definiert. 

Für die Reduktion oder Aufhebung dieser Abstände gilt § 

47 Abs. 2 BauG. 

34 Strassenabstände - Die bisherigen Regelungen werden bezüglich der neuen Möglichkeiten, 

welche das neue Baugesetz bietet ergänzt. Insbesondere 

der Abstand von Einfriedigungen, Stützmauern, Bäumen 

und lebenden Hecken. 

35 Einfriedigungen - Dieser Paragraph wird um einen Absatz ergänzt. 

- Neu dürfen Einfriedigungen höher sein als 1.80 m, sind jedoch 

um das Mehrmass zurückzuversetzen, mindestens jedoch 50 

cm. 

36 Stützmauern - Neu dürfen Stützmauern bis 1.80 m an die Grenze gestellt werden. 

Höhere Stützmauern sind wie bis anhin um das Mehrmass 

unter Wahrung eines Mindestmasses zurückzuversetzen. 

37 Arealüberbauung - Die min. anrechenbaren Grundstücksflächen bei Arealüberbauungen 

betragen je nach Zone 500–1000 m2 weniger als bisher. 

42 Raummasse - Die lichte Höhe von Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräumen muss 

neu mindestens 2.30 m, anstatt 2.40 m betragen. Die Raumhöhe 

des Dachgeschosses beträgt weiterhin min. 2.30 m, neu aber 

auf einer Fläche von 5 m2, anstatt 8 m2. 

42 Nebenräume - Abstellräume und Keller zusammengefasst 

43 Absturzsicherungen 

- Absturzsicherungen/Balkonbrüstungen haben eine minimale 

Höhe von 1.00 m (alte 0.90 m) aufzuweisen (SIA-Norm 358). 

44 Geländer - Die Mindesthöhe von Treppengeländer richtet sich neu nach der 

SIA-Norm bzw. der Richtlinien der BfU. 

47 Spielplätze - Die Vorschriften für die Gemeinschaftsräume und Spielplätze 

wurden nach Muster-BNO ergänzt; Hinweis auf unterschiedliche 

Altersstrukturen. Die Grösse der Spielplätze hat neu mind. 10 % 

der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu betragen. 

49 Sicherheit im öffentlichen 

Raum 

- Neue Bestimmung aufgenommen betreffend Sicherheit von öffentlich 

zugänglichen Bauten und Anlagen.



51 Dachgestaltung - In den Zonen K, W2a, W2b, W3, WG2, WG3 sind bei Hauptbauten 

nur Schrägdächer, die in der Regel mit einer Neigung zwischen 

20° und 45° auszubilden sind, zulässig. 

- Sorgfältige Dachgestaltung an landschaftlich exponierten Lagen, 

am Siedlungsrand und um geschützte Objekte gefordert. 

- Neue Bestimmung zur zweckmässigen Integration von Dachaufbauten 

und Dachflächenfenstern. 

- Extensive Begrünung der Flach- und Pultdächer bis 10° Neigung. 

Die Dachneigung von max. 60° wird nicht mehr vorgeschrieben. 

- Feste Brüstungen müssen die Gebäudehöhe einhalten (Vermeidung 

faktischer Erhöhung der Gebäudehöhe um 1 m). 

52 Aussenraumgestaltung 

54 Natur- und Landschaftsschutz 

57 Oberflächenwasser 

58 Hochwasserschutz 

61 Schutzzonenreglement 

Anhang I: Verzeichnis 

Kulturobjekte 

- Inhalt des einzureichenden Umgebungsplanes deutlich präzisiert. 

- Der ökologische Ausgleich wird in der BNO verankert. Der Gemeinderat 

setzt zu seiner Unterstützung für die Beratung und 

Kontrolle von Massnahmen zur Siedlungsökologie sowie zum 

ökologischen Ausgleich eine Fachkommission ein. 

- Neu ist die Versickerungspflicht des Oberflächenwassers nach 

Massgabe des GEP geregelt. 

- Delegationsmodell der M-BNO aufgenommen 

- Der Gemeinderat erlässt ein Schutzzonenreglement. 

- Das Substanzschutzobjekt 913 A (Brunnen, Bruggmattweg 13) 

wurde abgebrochen. Somit wird es künftig nicht mehr geführt. 

Das ehemalige Pfarrhaus wird dagegen in Ergänzung zum Kurzinventar 

neu als von kulturhistorischer Bedeutung auf der Liste 

der Substanzschutzobjekte geführt sowie 27 Volumenschutzobjekte 

und 2 Fassadenfluchterhaltobjekte. 

7 Waldfeststellung / neues Waldgesetz 

Die gemäss § 6 der Verordnung zum Waldgesetz des Kantons Aargau (AWaG) festgestellten 

Waldgrenzen wurden im Bauzonenplan übernommen und zeigen den geltenden 

Verlauf der Bestockungen. Die festgestellten und im Plan eingezeichneten Waldgrenzen 

sind für den Waldabstand verbindlich. 

Um ein zukünftiges Einwachsen von Wald innerhalb der Bauzonen rechtswirksam auszuschliessen, 

sind bei Einzonungen die Waldgrenzen feststellen zu lassen, selbst wenn 

im fraglichen Gebiet kein Wald stockt. Das gemäss § 6 AWaG erforderliche Waldfeststellungsverfahren 

(Negativfeststellung) wurde mit der Eingabe zur Vorprüfung eingeleitet. 

Die öffentlichen Auflagen der Gesamtrevision der Nutzungsplanung und des Waldfeststellungsverfahrens 

werden nach Möglichkeit koordiniert. 

Im Kulturland wurden die Waldgrenzen mit der Abteilung Wald abgeglichen. Die zur Verfügung 

gestellten


8 Ergebnis der kantonalen Vorprüfung 

Am 18. September 2009 erstattete die kantonale Abteilung für Raumentwicklung BVUA- 

RE ihre erste fachliche Stellungnahme. 

Die fachliche Stellungnahme wurde anlässlich der Besprechung vom 16. November 2009 

mit dem Kreisplaner diskutiert. Anschliessend wurde die Vorlage überarbeitet und die offenen 

Fragen konnten bereinigt werden. 

Im Dezember 2009 hat eine Besprechung mit dem zuständigen Vertreter der Abteilung 

Landwirtschaft vor Ort stattgefunden. Damit konnten offene Fragen mit den von den 

Neueinzonungen betroffenen Landwirtschaftsbetrieben geklärt werden. 

Übergang von alter zur neuen Baugesetzgebung - Fazit 

Mit den Änderungen im BauG und der ABauV sind verschiedene Anforderungen an die 

Planungen präzisiert worden. (z.B. Abstimmung Siedlung und Verkehr, Mobilisierung des 

Verdichtungspotentials, Verbesserung der Siedlungsqualität etc.). Da keine Übergangsfrist 

mehr gilt, sind diese Vorgaben grundsätzlich anzuwenden, was jedoch in laufenden 

Verfahren oft nicht besonders einfach ist. Um aufzuzeigen, dass diese Themen im Rahmen 

der Nutzungsplanungsrevision behandelt wurde, werden im Sinne eines Fazits alle 

diesbezüglichen Massnahmen in der Nutzungsplanung - aber auch sonst (z.B. Wettbewerbe, 

akt. Baulandpolitik etc.) - zusammengefasst . 

Mobilisierung Verdichtungspotential 

Massnahmen gegen 

Baulandhortung, 

Mehrwertabschöpfung 

Verbesserung der Siedlungsqualität, 

Strassenraumgestaltung 

BNO-Überarbeitung: Durch die Vereinfachung der Zonenbauvorschriften 

(Anpassungen von Mehrlängenzuschlag, Ausnützungszuschläge für Wintergärten, 

behindertengerechtes Bauen, Bestimmungen, die Grenzabstände 

vertraglich reduzieren zu können, Mindestausnützungsziffer) werden Festlegungen 

getroffen, welche eine moderate Verdichtung und bessere Ausnützung 

ermöglichen. Zur Zeit sind relativ dichte Bauvorhaben im Bau oder in 

Planung (z.B. Bahnhofstrasse, Stockacker, Helgenhüsliweg). 

Die Kernzone wird in 2 Zonen, die Dorf- bzw. Kernzone aufgeteilt, die auf 

unterschiedliche Ziele und Zwecke ausgerichtet sind. Die eigentliche Dorfzone 

dient dem Erhalten und der zeitgemässen Weiterentwicklung; die neue 

Kernzone der Erneuerung und der Entwicklung des Ortskerns nach städtebaulichen 

Grundsätzen mit entsprechendem Verdichtungspotenzial. 

Die Gemeinde betreibt eine aktive Baulandpolitik. Die unüberbauten Flächen 

wurden einzeln analysiert und die Grundeigentümer wurden motiviert, ihre 

Baulandflächen der zonengemässen Bestimmung zuzuführen. Die Gemeinde 

selber ist daran ihre eigenen Landreserven in der Bauzone zu verkaufen. 

Mit dem Reglement der Mehrwertabschöpfung hat die Gemeinde an der 

letzen Gemeindeversammlung ein Instrument geschaffen um der Baulandhortung 

entgegenzuwirken und aktive Baulandpolitik zu betreiben und die 

Siedlungsqualität zu verbessern. Mit den Grundeigentümern der neu einzuzonenden 

Fläche werden verpflichtende Verträge (Bindung, dass die Flächen 

innert Frist erschlossen und überbaut werden) abgeschlossen. Damit hat der 

Grundeigentümer ein Interesse daran, das Bauland möglichst bald einer zonenkonformen 

Nutzung zuzuführen. 

Eine gute bauliche Gestaltung der Quartiere, des Aussenraumes und der öffentlichen 

Räume sind die Voraussetzungen für eine gute Siedlungsqualität. 

Die Gemeinde Fahrwangen hat mit der neu überarbeiteten Bau- und Nutzungsordnung 

(BNO) die Grundlage für die Umsetzung dieser Anforderungen 

gelegt. Im Rahmen von Sondernutzungsplanungen, Arealüberbauungen 

sind entsprechende Vorgaben aufgrund kommunaler und kantonaler 

Gesetzgebung einzuhalten. Weiter wurde insbesondere die Kernzone eingehend 

überprüft und entsprechende Vorgaben zu Aufwertung, Siedlungsqualität 

und Erneuerung der Quartiere in den Vorschriften aufgenommen.


Abstimmung Siedlung und 

Verkehr, 

publikumsintensive Nutzungen 

Regionale Abstimmung 

Der Gemeinderat beabsichtigt zudem für verschiedene Gebiete (entlang der 

Kantonsstrassen, Dorfbach) Aufwertungsmassnahmen zur Förderung der 

Siedlungsqualität und des Ortsbildes zu treffen. 

Die neue Aufteilung der Kernzone in eine Kernzone und Dorfzone entspricht 

den Leitbildzielen der Gemeinde und ermöglicht eine differenzierte Entwicklung 

bzw. Erhaltung des Ortskerns. Die getroffenen Massnahmen 

kommen den Forderungen nach einem sorgsamen Umgang mit Ortsbildern 

und einer guten Siedlungsqualität entgegen (§ 42 BauG). 

Wegen den Einzonungen für das Wohnen sowie wegen den Umzonungen für 

das Gewerbe sind keine negativen Auswirkungen auf die Zufahrtsachsen und 

das Siedlungsgebiet zu erwarten. Es werden keine Standorte für Einkaufszentren 

und Fachmärkte festgelegt. Im Rahmen der 

Nutzungsplanungsrevision wurden die bestehenden gewerblich nutzbaren 

Zonen überprüft und in der BNO die erwünschten und zulässigen Nutzungen 

(Verkaufsnutzungen max. 300 m2 Nettoladenfläche in der Gewerbezone) 

di 

Die 

b 

regionale 

ü li h 

Abstimmung 

ä ii t 

für die vorliegende Planung wurde vorgenommen 

und konnte positiv abgeschlossen werden. 

Am 30. September 2010 erstattete die kantonale Abteilung für Raumentwicklung BVUA- 

RE ihre zweite fachliche Stellungnahme. Die fachliche Stellungnahme wurde anlässlich 

der Besprechung vom 27. Januar 2011 mit dem Kreisplaner diskutiert. Anschliessend 

wurde die Vorlage überarbeitet und die offenen Fragen konnten bereinigt werden. 

Aufgrund der Rückmeldung und Änderungen im übergeordneten Recht wurden vereinzelte 

Anpassungen und Ergänzungen im Bauzonen- und Kulturlandplan, der Bau- und Nutzungsordnung 

sowie in den orientierenden Beilagen (Planungsbericht, Erschliessungsprogramm, 

etc.) vorgenommen. 

Am 13. Mai 2011 erstattete die kantonale Abteilung für Raumentwicklung BVUARE ihren 

abschliessenden Vorprüfungsbericht. Aufgrund des abschliessenden Vorprüfungsberichts 

wurden noch zwei Präzisierungen in der BNO vorgenommen (Übergangsbestimmungen 

und Definition Ladenfläche). 

Der Gemeinderat hat mit Beschluss vom 1. Oktober 2012 aufgrund der Überprüfung der 

Nutzungsziffern und Anpassungen aufgrund der öffentlichen Auflage die überarbeitete 

BNO zu handen der kantonalen Vorprüfung verabschiedet (vgl. Kapitel 10). 

Mit Schreiben vom 4. Dezember 2012 hat Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung 

Raumentwicklung seinen Ergänzenden Bericht zugestellt, und mit Bemerkungen zur 

öffentlichen Auflage freigebeben. 

9 Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens 

Das Ergebnis des Mitwirkungsverfahrens ist in einem separaten Bericht zusammengefasst.


10 BNO-Änderungen aufgrund der Überprüfung der 

Nutzungsziffern und des Einwendungsverfahrens 

Sachverhalt 

Die Entwürfe der Nutzungsplanungsrevision mit den nötigen Erläuterungen und dem kantonalen 

Vorprüfungsbericht lagen in der Zeit vom 16. August bis 14. September 2011 öffentlich 

auf. Es wurden diverse Einwendungen eingereicht, diese betreffen jedoch nicht 

die Nutzungsziffern. Aufgrund eines Bauvorhabens mit Arealüberbauung, bei welchem 

die Massstäblichkeit in einem Einfamilienhausquartier nicht gegeben ist, drängt es sich 

auf, die Nutzungsziffern generell zu überprüfen. Bis anhin bestand kein Handlungsbedarf, 

da bis jetzt kein solches Bauvorhaben, wie die geplante Arealüberbauung, zur Diskussion 

stand. 

Der Gemeinderat Fahrwangen ist der Auffassung, dass in Anlehnung an das Leitbild, und 

unter Wahrung eines intakten, ländlichen Dorfbildes, eine generelle Überprüfung der 

Nutzungsziffern angebracht ist. Mit Protokollauszug vom 11. Juni 2012 wurde die Nutzungsplanungskommission 

zur erwähnten Überprüfung zu einer weiteren Sitzung einberufen. 

Die Planungskommission hat anlässlich von zwei Sitzungen am 3. Juli 2012 und am 21. 

August 2012 diese Überprüfung vorgenommen. 

Die Flury Planer + Ingenieure AG hat auf Grund der Ergebnisse dieser Sitzungen die 

BNO angepasst. Die Änderungen bzw. Anpassungen sind blau markiert. Die Änderungen 

bzw. Anpassungen aufgrund der Einwendungsverhandlungen sind rot markiert. Der Gemeinderat 

hat diese bereits einmal zur Kenntnis genommen (Anpassungen bezüglich 

Flachdach) und mit Beschluss vom 1. Oktober 2012 die überarbeitete BNO zu handen 

der kant. Vorprüfung verabschiedet. 

Mit Schreiben vom 4. Dezember 2012 hat Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung 

Raumentwicklung seinen Ergänzenden Bericht zugestellt, und mit Bemerkungen zur 

öffentlichen Auflage freigebeben. 

Die Abteilung Raumentwicklung hält in Ihrem Bericht fest, dass sich die nachträglichen 

Änderungen der BNO als insgesamt rechtskonform erweisen, wenn die nachstehende 

Ergänzung vorgenommen wird 

§ 51 Abs. 3: Wann ist eine Baute oder Anlage orts, landschaftlich und strassenraumrelevant? 

Bitte präzisieren und im Planungsbericht erläutern. 

Redaktionell: „anordnen“ 

Diese gewünschten Ergänzungen wurden vorgenommen. 

Aufgrund der vorliegenden Anpassung ist die Änderung der BNO aus Gründen des 

Rechtsschutzes öffentlich aufzulegen. Aus den Auflageakten muss für die Betroffenen / 

Stimmbürger erkenntlich sein, was wie nachträglich geändert wird und was dies im Ge-


samtzusammenhang bedeutet. Das Kapitel Ablauf des Planungsverfahrens im Planungsbericht 

wurde entsprechend ergänzt. 

Anpassungen 

§ 10 Tabelle Regelbauweise: 

Grundsätzlich muss die AZ nicht korrigiert werden, ausser in der Kernzone. 

Meisterschwanden hat in der Kernzone eine AZ von 0.65 (nur Wohnnutzung) bis 0.85 

(mit Gewerbenutzung). Da Fahrwangen eine gewisse Zentrumsfunktion hat, kann die AZ 

höher angesetzt werden. Der §10 Abs. 2 wird dahingehend ergänzt. 

§ 10 Abs. 2 Ergänzung: „..... In der Kernzone K ist bei einer Ausnützung von 0.75 oder höher 

ein Fachgutachten erforderlich, in dem die Einhaltung der qualitativen Anforderungen gemäss § 

12 und § 51 BNO ausgewiesen wird.“ 

Die Grenzabstände und Gebäudelängen sind in Ordnung. Der Mehrlängenzuschlag wird 

weggelassen. 

Grundsätzlich werden die Gebäude- und Firsthöhen generell um einen Meter reduziert. 

Eine Überprüfung in der W2-Zone (Birkenweg) hat gezeigt, dass die bereits erstellten Volumen 

mit den neuen Nutzungsziffern immer noch funktionieren. Mit der Unterscheidung 

zwischen einem grossen und kleinen Grenzabstand und der maximalen Gebäudelänge 

entfällt der Mehrlängenzuschlag. Bei den Parzellen 692 und 693 (Gewerbezone) werden 

die Werte (Geb.-Höhe 8.00 m, Firsthöhe 12.00 m) nicht verändert. Diese Werte sind tiefer 

als in der übrigen Gewerbezone. Bei den obengenannten Parzellen handelt es sich 

um einen Spezialfall, da sich diese Parzellen vorher in der Wohn- und Gewerbezone befanden, 

nun aber mit einer reinen gewerblichen Nutzung, die Möglichkeit haben müssen, 

Geschosshöhen im EG auf 4 m erstellen zu dürfen. 

Die regionale Bauverwaltung hat einige bestehende Bauten mit den neuen Massbestimmungen 

überprüft. Auch mit den neuen Nutzungsziffern wären die überprüften Bauten 

realisierbar gewesen und es hätten keine „Abstriche“ gemacht werden müssen. 

§ 10 Abs. 5: „In den Zonen K, D, WG2 und WG3 dürfen gewerblich genutzte Erdgeschosse eine 

Geschosshöhe von 4 m aufweisen. Der Gemeinderat kann in begründeten Fällen unter Berücksichtigung 

des Ortsbildes höhere Geschosshöhen bewilligen. In den Zonen WG2 und WG3 dürfen 

dadurch die Gebäude- und die Firsthöhe gemäss Abs. 1 um 1.00 m erhöht werden.“ 

§ 10: Ausnützungziffer 

Nach eingehender Diskussion ist man sich in der Kommission einig, dass die angedachten 

Ausnützungsziffern belassen werden und auch mit der neuen BNO die Unter- und 

Dachgeschosse nicht angerechnet werden. 

§ 11 Abs. 7: 

Da in der Dorfzone sich durchaus auch ein zweigeschossiger Anbau mit einem Flachdach 

einem Hauptgebäude ein- bzw. unterordnen kann, wird der Spielraum im Rahmen 

der guten Gesamtwirkung leicht geöffnet.


„…. Die Neigung der Dächer hat 35° bis 45° zu betragen, Flachdächer sind in der Regel nur an 

eingeschossigen An- und Neubauten gestattet.“ 

§ 13 Abs. 3, Wohnzone W2b: 

„Die Wohnzone W2b ist für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser. Reiheneinfamilienhäuser 

und Mehrfamilienhäuser bis maximal 4 Wohnungen bestimmt.“ 

Die Kommission ist der Auffassung, dass die Typologie der W2b-Zone betreffend der 

maximalen Anzahl Wohnungen wieder in der BNO aufgenommen werden sollte. Bei dieser 

Formulierung handelt es sich um die gleiche Formulierung wie in der heute gültigen 

BNO. Die Kommission ist der Auffassung, dass diese Variante beibehalten werden soll, 

da sich diese Formulierung „eingebürgert“ hat. 

§ 13 Abs. 4: 

In Anlehnung an die BNO Seengen wurde noch die folgende Formulierung in die neue 

BNO eingefügt. Ein Flachdachbau kann sich durchaus sehr gut einordnen in ein bestehendes 

Quartier mit Schrägdächern, wenn er kein zusätzliches darüberliegendes Attikaoder 

Dachgeschoss aufweist. 

„ In den Wohnzonen W2a und W2b dürfen Bauten mit Flachdach eine max. Gebäudehöhe von 8.0 

m aufweisen, sofern nicht zusätzlich ein darüberliegendes Attika- oder Dachgeschoss erstellt 

wird.“ 

Der § 34, Mehrlängenzuschlag, wird ersatzlos gestrichen. 

§ 38 Arealüberbauung 

Die Tabelle der Nutzungsziffern wird wie folgt angepasst (Änderungen unterstrichen): 

Zone W2a W2b W3 WG2 WG3 

Minimale NBF 2000 m 2 2000 m 2 3000 m 2 2000 m 2 3000 m 2 

Maximale AZ 0.40 0.50 0.70 0.60 0.75 

Maximale 

Gebäudehöhe 

7.00 m 7.00 m 

8.00 m* 

10.00 m 9.00 m 10.00 m 

Maximale Firsthöhe 13.00 m 13.00 m 15.00 m 14.00 m 15.00 m 

* Bauten mit Flachdach dürfen eine max. Gebäudehöhe von 8.00 m aufweisen, sofern nicht zusätzlich 

ein darüber liegendes Attika- oder Dachgeschoss erstellt wird. 

In § 38 (Arealüberbauung) wurde im Abs. 5 neu eingefügt, dass mit dem Baugesuch für 

die Umgebung ein Gestaltungs- und Bepflanzungsplan einzureichen ist welcher von einem 

ausgewiesenen Landschaftsarchitekten bzw. Landschaftsplaner erstellt worden ist.


§ 48, Abs. 1 Arealüberbauung: Präzisierung aufgrund Einwendungsverhandlung 

„Die Grösse der Spielplätze bei Mehrfamilienhäusern hat gesamthaft mindestens 10 % der anrechenbaren 

Bruttogeschossfläche zu betragen. Sie sind nach den neusten Erkenntnissen über 

kindergerechte Wohnumfelder und den verschiedenen Altersgruppen entsprechend auszugestalten.“ 

§ 51, Ab. 3 Ortsbildschutz: 

Generell ist man der Auffassung, dass § 51 (Ortsbildschutz) strenger formuliert werden 

sollte. Damit könnten „Auswüchse“ verhindert werden. Im Rahmen der Diskussion kam 

man zur Auffassung, dass bei orts-, landschaftlich- und strassenrelevanten Ortsteilen der 

Gemeinderat eine Fachbegleitung beiziehen sollte. Es kann jedoch nicht sein, dass für 

jedes Bauvorhaben eine Fachbegleitung beigezogen wird. Die Kosten für die Fachbegleitung 

gehen gemäss kommunaler Praxis zu Lasten der Bauherrschaft. 

Die Kommission schlägt vor, dass betreffend Einpassung in empfindlichen Landschaftsgebieten, 

der Gemeinderat die Möglichkeit haben soll, auf die Gestaltung Einfluss zu 

nehmen. 

Diesbezüglich wurde in § 51 ein neuer Absatz 3 eingefügt: „Bei Ortsbild-, landschaftlich und 

strassenraumrelevanten Bauten und Anlagen, kann der Gemeinderat auf Kosten der Bauherrschaft 

eine Fachbegleitung anordnen.“ 

Wie im Ergänzungsbericht der kantonalen Fachstellen gewünscht wird dieser Paragraph 

noch genauer erläutert. 

Wie einleitend erwähnt, geht es darum, dass „Auswüchse“ verhindert werden sollen, welche 

sich nicht oder schlecht in die bauliche oder landschaftliche Umgebung einpassen. 

Ortsbild, landschaftlich und strassenraumrelevante Bauten und Anlagen können z.B. 

sein, welche 

- einen starken Kontrast zur baulichen und landschaftlich Umgebung darstellen oder 

Bauwerke, die die Umgebung übermässig beherrschen 

- exponierte und auffällige Bauwerke darstellen 

- wichtigen Sichtachsen oder Blickbeziehungen (z.B. Dorfsilhouette) beeinflussen 

können 

- Auswirkungen auf die Strassenraumgestaltung der Hauptverkehrsachsen haben 

(vgl. § 6 BNO) 

- Auswirkungen auf kommunale schützenswerte Bauten haben. 

§ 52 Dachgestaltung: Präzisierung aufgrund Einwendungsverhandlung 

1 Die architektonische Gestaltung der Dächer bedarf besonderer Sorgfalt. Bei der Wahl der Dachform 

und des Bedachungsmaterials ist auf das Quartierbild Rücksicht zu nehmen. Dies gilt insbesondere an 

landschaftlich exponierten Lagen, am Siedlungsrand sowie im Bereich von geschützten Objekten. 

2 Dachaufbauten, Dachflächenfenster und Solaranlagen haben sich in Grösse, Form und Material gut 

ins Dach zu integrieren. Dachflächenfenster werden nur im Rahmen und der Verträglichkeit des Ortsbildschutzes 

durch den Gemeinderat genehmigt, max. jedoch 15 % der Bodenfläche. Die Länge der 

Dachaufbauten und Dacheinschnitte darf zusammen mit den Dachflächenfenstern jedoch ½ der Gebäudelänge 

nicht überschreiten.


3 Flachdächer und Pultdächer bis zu einer Neigung von 10° sind soweit sie nicht als begehbare Terrassen 

ausgestaltet oder für Solaranlagen genutzt werden, extensiv zu begrünen. 

Anhang 2: Anpassung Verzeichnis der Kulturobjekte, Volumenschutzobjekte aufgrund 

Einwendungsverhandlung 

Auf eine Unterschutzstellung des Gebäudes Nr. 68, Schmiedgässli Nr. 3, kann verzichtet 

werden. da gemäss den Bestimmungen von § 11 BNO besteht die Möglichkeit den Gassencharakter 

trotzdem zu wahren, da das Volumenschutzobjekt V6 für den Strassenraum 

der Vordergasse von grösserer Bedeutung ist. Das Objekt Nr. V7 wird von der Liste und 

im Plan gestrichen. 

V7 Volumenschutz 68 978 Schmiedgässli 3 

Anhang 3: Anpassung Verzeichnis der Naturschutzobjekte aufgrund Einwendungsverhandlung 

Der Gemeinderat hat aufgrund der Einigungsungsverhandlungen mit den Grundeigentümern 

und die Schutzobjekte und den Bauzonen- und Kulturlandplan wie folgt angepasst: 

• Die Hecke H20, Stickiweg, wird im Grenzbereich der Parzellen Nrn. 1936/1411 

zur Sicherstellung des Fuss- und Fahrwegrechts, zu Lasten der Parzelle Nr. 

1411 und zu Gunsten der Parzelle Nr. 1936, in einer Breite von minimal 4 m gemäss 

Einsprachebeilage 2 unterbrochen und in dieser Breite aus dem Schutzbereich 

von § 25 BNO entlassen. 

• Der Bauzonen- und Kulturlandplan wird entsprechend angepasst. 

Hecken (vergl. § 25 BNO) 

H20 

H21 

Spitzacker 

Stickiweg (mit Unterbruch für Erschliessung) 

Lenzburg, im August 2013 

Flury Planer + Ingenieure AG 

O. Flury A. Hiller

Bericht gemäss Art. 47 RPV - Fahrwangen

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