Änderung Baureglement - Burgdorf

ENTWURF AUFLAGE
Stadt Burgdorf
Änderung der Vorschriften zu den «Arbeitszonen»
Die Revision der Vorschriften zu den
«Arbeitszonen» besteht aus:
• Änderung Zonenplan
• Änderung Baureglement
• Änderung Überbauungsplan mit
Sonderbauvorschriften «Buchmatt»
weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht
Juni 2013
ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · info@ecoptima.ch

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«Arbeitszonen»
Änderungen Baureglement
Impressum
Auftraggeber:
Stadt Burgdorf, Baudirektion
Auftragnehmer:
ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern
Telefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81
www.ecoptima.ch, info@ecoptima.ch
Bearbeitung:
Peter Perren, Fürsprecher, M.B.L.-HSG
Hansjakob Wettstein Raumplaner FH, MAS ETH
Richard Tillmann, MSc in Geography, Uni Bern
Aufträge aktuell\Burgdorf\Arbeitszonen\
BR_Aend_130530_AL.docx

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«Arbeitszonen»
Änderungen Baureglement
Inhalt
Änderungen 4
Art. 41 Nutzungsart der Bauzonen (Änderungen) 4
Art. 42 Nutzungsmass der Bauzonen (Änderungen) 8

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«Arbeitszonen»
Änderungen Baureglement
Änderungen
Änderungen und Ergänzungen werden mit roter Schrift, gestrichene Bestimmungen
werden rot und durchgestrichen hervorgehoben.
4. BAUZONEN UND IHRE BESTIMMUNGEN
Kommentar
Art. 41 Nutzungsart der Bauzonen (Änderungen)
1 Für die einzelnen Bauzonen gelten – unter Vorbehalt
von Übergangsnutzungen und von besonderen Ordnungen
– die folgenden Nutzungsarten:
Zone
Nutzungsart Wohnanteil ES
Wohnzone 2
Wohnzone 3
W2
W3
- Wohnen 1)
- stilles Gewerbe
≥60% 2) II 2) Stilles Gewerbe ordnet sich baulich gut
ein und wirkt weder durch seinen Betrieb
(Einwirkungen durch Lärm, Rauch, Staub,
Geruch, Abgase, Licht, Erschütterungen
und dgl.) noch durch den verursachten
Verkehr störend (Art. 90 Abs. 1 BauV).
Dazuzurechnen sind u.a. Büros, Verkaufsläden
für den täglichen Bedarf,
Coiffeurbetriebe, Arztpraxen sowie nicht
störende Kleingewerbebetriebe und
Künstlerateliers.
Mischzone 3a M3a - Wohnen 1)
- Arbeiten (Verkauf, Dienstleistungsbetriebe
und mässig störendes
Gewerbe; d.h. Nutzungen,
die das gesunde Wohnen
nicht wesentlich beeinträchtigen)
- Gastgewerbe
≥30% 2) III Bauten und Anlagen, die das gesunde
Wohnen wesentlich beeinträchtigen, d.h.
insbesondere zu höheren als gemäss der
Umweltschutzgesetzgebung für Mischgebiete
zulässigen Immissionen führen
sind nicht zugelassen. Mässig störende
Gewerbe sind z.B. Lager, Werkstätten
oder emissionsarme Produktionsbetriebe.

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«Arbeitszonen»
Änderungen Baureglement
Kommentar
Mischzone 3b M3b
- Mit Ausnahme von Industrie und
Gewerbenutzungen, welche
durch besonders nachteilige
Immissionen Nutzungen in der
Nachbarschaft beeinträchtigen,
sind die zulässigen Nutzungen
nicht beschränkt. Bei Wohnungen
sind wohnhygienisch
gute Verhältnisse sicherzustellen.
– III In dieser Zone wird eine vielfältige Nutzungsmischung
(Arbeiten, Kultur, Freizeit,
Gastgewerbe und Wohnen) angestrebt.
Mischzone 4
Mischzone 5
M4
M5
- Wohnen 1)
- Arbeiten (Verkauf, Dienstleistungsbetriebe
und mässig störendes
Gewerbe; d.h. Nutzungen,
die das gesunde Wohnen
nicht wesentlich beeinträchtigen)
- Hotel- und Gastgewerbebetriebe
- Im Bahnhofquartier (Strukturge-
≥30% 2)
(Ausnahme
bei Hotelund
Verwaltungsnutzung
sowie in
der ZPP
Nr. 2)
III
Publikumsattraktive Nutzungen sind Verkaufsgeschäfte,
Gastwirtschafts- und
Hotelbetriebe mit erhöhtem Kundenverkehr.
biet SIV) sind strassenseitig orientierte
Räume im Erdgeschoss
einer publikumsattraktiven Nutzung
vorbehalten.
Mischzone Altstadt
MA 4
Wohnen 1)
- Arbeiten (Verkauf, Dienstleistungsbetriebe
und mässig störendes
Gewerbe; d.h. Nutzungen,
die das gesunde Wohnen
nicht wesentlich beeinträchtigen)
- Hotel- und Gastgewerbebetriebe
≥50% 4 )
(Ausnahme
bei Hotelnutzung)
III
Die Mischzone MA umfasst die obere und
die untere Altstadt, welche vielfältig wirtschaftlich,
kulturell und schwergewichtig
für das Wohnen genutzt werden soll. Es gilt
das vorherrschende Nutzungsmass (vgl.
Art. 42 BR). Die publikumsorientierten
Bereiche sind im Hinweisplan dargestellt
(Mühle-, Metzger-, Hohen- und Schmiedengasse).
- Im Bereich der publikumsorientierten
Nutzungen sind strassenseitig
orientierte Räume im
Erdgeschoss einer publikumsattraktiven
Nutzung vorbehalten.

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«Arbeitszonen»
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KKommentar
Arbeitszonen
A 12m, A 18m,
A 20m;
1) Allgemeine
Bestimmungen
- Arbeiten (Bearbeitungs- und
Produktionsbetriebe mit der dazu
notwendigen Büroinfrastruktur
sowie Personalrestaurants).
- Besonders verkehrsintensive
Nutzungen im Sinne von Art. 53
BauV sind nicht zulässig.
Wohnen nur
für standortgebundenes
Personal
Die Bezeichnungen A 12m, A 18m und
A 20m verweisen auf die für die Arbeitszonen
entscheidende maximale
Gebäudehöhe (vgl. Art. 42 BR).
Personalrestaurants dürfen während
den Tagesarbeitszeiten für die Öffentlichkeit
zugänglich sein, sofern sie die
übrigen Voraussetzungen nach der
Gastgewerbegesetzgebung erfüllen.
Reine Dienstleistungsbetriebe (Bürogebäude)
sollen sich im Bahnhofquartier
ansiedeln.
- Zu den in den einzelnen Arbeitszonen
zulässigen Nutzungen
zugehörige Verkaufsräume
sind bis maximal 20 Prozent der
Bruttogeschossfläche, jedoch
maximal 300 m 2 Verkaufsfläche
zulässig.
Entsprechend der Voraussetzung,
wonach die Verkaufsräume zu den
nach der jeweiligen Zonenumschreibung
konformen Bearbeitungs-, Produktions-
und Dienstleistungsbetrieben
(vgl. dazu auch die besonderen Bestimmungen
zu den einzelnen Arbeitszonen)
zugelassenen Nutzungen gehören
müssen, dürfen dort zur Hauptsache
nur die eigenen Produkte und Dienstleistungen
angeboten werden. Die
Verkaufsnutzung darf nur Nebennutzung
sein.
- Freizeiteinrichtungen Freizeiteinrichtungen sind insbesondere
Bauten, welche über Sport- und
Spielfelder mit ihren Nebenanlagen
hinaus gehen wie z.B. Sporthallen,
Vergnügungsanlagen, u.a.m. Sport- und
Spielfelder sind nur in den ZöN erlaubt
(vgl. Art. 43 BR).
- Mit Ausnahme der A12m bei der
ehemaligen Ziegelei Schachtler,
sind in den Arbeitszonen folgende
stark störenden Nutzungen
ausgeschlossen:
- Bauschuttrecycling,
- Autoabbruchbetriebe,
- Abfallumschlagplätze
- und dergleichen
- sowie wenig Arbeitsplätze bietende
Betriebe.
2) Besondere Bestimmungen
zu den
einzelnen Arbeitszonen
- Es gelten die folgenden Lärmempfindlichkeitsstufen:
A 12m
A 12m Ziegelei Schachtler
A 18m,
A 20m
III
IV
IV
IV

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«Arbeitszonen»
Änderungen Baureglement
- Im Weiteren sind in den einzelnen
Arbeitszonen die folgenden
Nutzungsarten zulässig resp.
ausgeschlossen:
Kommentar
a) A 12m
(ohne ehemalige
Ziegelei Schachtler)
b) A12m
(ehemalige Ziegelei
Schachtler)
Eigenständige
Dienstleistungsbetriebe,
Forschung
Logistik
Das Umfeld mit anderen
Emissionen als
Lärm beeinträchtigende
Nutzungen
zulässig ausgeschlossen ausgeschlossen
ausgeschlossen zulässig zulässig
Als Nutzungen, welche das Umfeld
durch andere Emissionen als Lärm
beeinträchtigen gelten, Abbau- und
Materialentnahme sowie Vorhaben,
die zu ähnlichen Auswirkungen auf
benachbarte Betriebe oder Wohnungen
führen wie Zwischenlagern
von Bauschutt oder ähnlich staubigen
Materialien, Abfallsortierung,
oder Abfallsammelstellen.
c) A 18m ausgeschlossen ausgeschlossen zulässig 5)
d) A 20m zulässig zulässig ausgeschlossen
Nicht mit der Wohnnutzung vereinbar
ist nach geltender Gerichtspraxis die
Prostitution; dieses Gewerbe ist entsprechend
nur in den Arbeitszonen
möglich.
Nur in Geschäftsgebieten sind Einkaufszentren
mit Verkaufsflächen
zulässig
1)
Dem Wohnen gleichgestellt sind Gemeinschaftsräume,
Kindergärten und Kindertagesstätten.
2)
Entlang der Strassen mit erheblichem Durchgangsverkehr
(Kirchberg- und Gotthelfstrasse, Sägegasse, Emmental-,
Oberburg- und Lyssachstrasse (Nassi bis Tiergartenstrasse),
Tiergarten-, Steinhof-, Bern-, Wynigenstrasse, Äussere
Lorraine und Heimiswilstrasse) sowie entlang der Bahnen
gilt in der ersten Bautiefe infolge Lärmvorbelastung
die Lärmempfindlichkeitsstufe III. In diesen Bereichen gilt
kein minimaler Wohnanteil.
3)
Die Mischzone M4, M5 und MA sind Geschäftsgebiete im
Sinne von Art. 20 Abs. 3 BauG.
4)
Entlang den publikumsorientierten Bereichen gilt die
Lärmempfindlichkeitsstufe III und der minimale Wohnanteil
beträgt > 30 %.
5)
Im Gebiet Ziegelei Schachtler gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe
IV.
5 )
Zulässig sind alle das Umfeld mit anderen Emissionen als
Lärm beeinträchtigende Nutzungen, die nicht anderen
Vorschriften widersprechen.
2 Für Gebiete mit einer Überbauungsordnung oder in
Zonen mit Planungspflicht gelten die dort festgelegten
Nutzungsmasse. Die Darstellung der Nutzungszone
und deren räumlichen Ausdehnung im Zonenplan gilt
für Zonen mit Planungspflicht wegleitend.
Für Gebiete mit einer Überbauungsordnung
dient die Darstellung der Nutzung der
Information, in Zonen mit Planungspflicht
als Grundlage für die Ausarbeitung von
Überbauungsordnungen oder für die Befreiung
von der Planungspflicht gem Art.
92 bzw. 93 BauG.

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«Arbeitszonen»
Änderungen Baureglement
Art. 42 Nutzungsmass der Bauzonen (Änderungen)
1
Für die einzelnen Bauzonen gelten – unter Vorbehalt
besonderer baurechtlicher Ordnungen –
die folgenden baupolizeilichen Nutzungsmasse:
KKommentar
Zone
kGA
in m
gGA
in m
GL
in m
GH
In m
GZ
max
Wohnzone 2 W2 4.0 10.0 35 7.0 2 0.5
Wohnzone 3
Mischzone 3a
W3
M3a
4.0
3.6
10.0
10.0
40 10.0
60 4) 11.0
Mischzone 3b M3b 3.6 2) – – 11.0 3 –
Mischzone 4 M4 3.6 10.0 – 14.0 4 –
Mischzone 5 M5 3.6 10.0 – 17.0 5 –
Mischzone Altstadt x 1) – – x 1) x 1) –
MA
Arbeitszone A 12m 3.6 2) – – 12.0 3) – –
Arbeitszone A 18m
Arbeitszone A 20m
(neu)
½ GH, – – 18.0 – –
min. 4m 5)
min. 4m 5) – – 20.0 – –
3
3
AZ
0.7
–
Besondere baurechtliche Ordnungen sind
Überbauungsordnungen und Zonen mit Planungspflicht
(vgl. dazu Art. 42.2 BR); vorbehalten
bleibt auch die Anwendung von Art. 75
BauG Gestaltungsfreiheit bei gemeinsamer
Projektierung
kGA = kleiner Grenzabstand (vgl. Art. 33 BR)
gGA = grosser Grenzabstand (vgl. Art. 33 BR)
GL = Gebäudelänge (vgl. Art. 38 Abs. 2 BR)
GH = Gebäudehöhe (vgl. Art. 38 Abs. 3 bis 5 BR)
GZ = Geschosszahl (vgl. Art. 39 BR)
AZ = Ausnützungsziffer (vgl. Art. 40 BR und Art.
93 BauV)
Eine Gebäudehöhe von maximal 12 bzw. 18 m
entspricht max. 4 bzw. 6 Normalgeschossen für
Büros oder 3 bzw. 4 bis 5 überhohen Geschossen
für Industrie und Gewerbe. Eine Gebäudehöhe
von 20 m erlaubt eine bessere Durchmischung
von Normalgeschossen und überhohen
Geschossen oder gibt zusätzliche Flexibilität zur
Realisierung von überhohen Geschossen.
1)
Baupolizeiliche Masse der vorherrschenden Bebauung.
2)
Gegenüber Zonen in denen ein minimaler Wohnanteil
vorgeschrieben ist, erhöht sich der Grenzabstand
um die Hälfte. Der Mehrabstand ist mit Bäumen
und Sträuchern zu bepflanzen. Bei störenden
Betrieben kann die Baubewilligungsbehörde eine
Vergrösserung des Mehrabstands verlangen.
3)
Im Gebiet Einschlagweg kann die Gebäudehöhe auf
höchstens 18 m erhöht werden, wenn ein Bauabstand
von Strassen und Nutzungszonen von mindestens
½ Gebäudehöhe plus 3 m eingehalten wird.
4)
Gilt nicht für Gebiete mit besonderer baurechtlicher
Ordnung und Erhaltungs- und Erneuerungsgebiete.
5)
Die feuerpolizeilichen Vorschriften sind einzuhalten.
Vorherrschende Bebauung: im Wesentlichen
bestehende Baufluchten in der Gasse vorherrschende,
d.h. von einer Mehrzahl der Gebäude
eingehaltene Geschosszahl und Gebäudehöhe
(vgl. auch Art. 63 BR)
2 Für Gebiete mit einer Überbauungsordnung
oder in Zonen mit Planungspflicht gelten die
dort festgelegten Nutzungsmasse. Die Darstellung
der Nutzungszone und deren räumlichen
Ausdehnung im Zonenplan gilt für Zonen mit
Planungspflicht wegleitend.
Für Gebiete mit Überbauungsordnung dient
die Darstellung der Nutzung der Information, in
Zonen mit Planungsplicht als Grundlage für die
Ausarbeitung von Überbauungsordnungen
oder für die Befreiung von der Planungspflicht
gem. Art. 92 bzw. 93 BauG.

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«Arbeitszonen»
Änderungen Baureglement
Genehmigungsvermerke
Öffentliche Mitwirkung
vom 7. Juni bis 17. August 2012
Kantonale Vorprüfung
Publikation im Amtsblatt
Publikation im Amtsanzeiger
Öffentliche Auflage
vom 27. März 2013
vom ...
vom ...
vom ...
Erledigte Einsprachen
Unerledigte Einsprachen
Rechtsverwahrungen
Beschlossen durch den Gemeinderat
Beschlossen durch die Stadtrat
am ...
am ...
Namens der Stadt Burgdorf
Der Stadtratspräsident
Der Stadtschreiber
.................................................
Stefan Berger
.................................................
Roman Schenk
Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt
Ort und Datum .................................................
.................................................
Roman Schenk
Genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung