Überbauungsordnung Grabenstrasse Leitlinien zu den ... - Burgdorf

Überbauungsordnung Grabenstrasse
Leitlinien zu den Überbauungsvorschriften
Entwurf vom 4. Juni 2010
Leitlinien_Grabenstrasse_Mai_2010.docx

Inhaltsverzeichnis
Ausgangslage ................................................................................................................................... 3
Die Ideenkonkurrenz „Schmiedegasse Süd“ .................................................................................... 3
Aufteilung der Überbauungsordnung in Teilbereich 1 und 2 ............................................................ 3
Standortverbesserung durch Aufwertung des Aussenraumes ......................................................... 4
Neugestaltung der Grabenpromenade - Freiraumbereich B ............................................................ 4
Etappierungsmöglichkeit ................................................................................................................... 5
Parkierung ......................................................................................................................................... 6
Erschliessung / Verkehrsregime ....................................................................................................... 7
Gestaltung der Grenze zwischen öffentlichem und privatem Grund ................................................ 7
Gestaltung der Baufelder A1 und A2 ................................................................................................ 8
Umgang mit der Stadtmauer ............................................................................................................. 9
Hinweise zum Teilbereich 2 der Überbauungsordnung .................................................................... 9
Anhang ............................................................................................................................................10
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Leitlinien zu den Überbauungsvorschriften
Ausgangslage
In der baurechtlichen Grundordnung der Stadt Burgdorf vom Oktober 2005 ist das Gebiet „Grabenstrasse“
in der Oberen Altstadt einer Zone mit Planungspflicht (ZPP Nr. 17) zugewiesen. Gemäss
Artikel 52 Absatz 9 des Baureglements ist der Zweck der Planungszone Nr. 17 Grabenstrasse:
- Die Neugestaltung und Aufwertung der Grabenpromenade als öffentliche Anlage und gute
Wohnlage
- Die Klärung der städtebaulichen Situation im ehemaligen Stadtgraben
Die beabsichtigte Aufwertung der Grabenpromenade bildet Teil der Strategie des Gemeinderats, die
Neupositionierung der Altstadt als attraktiven Wohnstandort besonders zu fördern.
Die Ideenkonkurrenz „Schmiedegasse Süd“
Um die Grundlage für die Ausarbeitung einer Überbauungsordnung zu schaffen, hat die Stadt Burgdorf
im Jahr 2006 eine Ideenkonkurrenz mit vier renommierten Architekturbüros durchgeführt. Das
Ergebnis des Konkurrenzverfahrens wurde von der Jury in einer Synthese zusammengefasst, d.h.
keiner der vier Projektvorschläge wurde von Jury und Gemeinderat direkt zur Umsetzung empfohlen.
Gestützt auf die Empfehlungen der Jury wurde der Bereich Grabenstrasse vom Architekturbüro
Tognola&Tognola vertieft bearbeitet und von der Baudirektion 2007 ein erster Entwurf der Überbauungsordnung
zur öffentlichen Mitwirkung aufgelegt.
In den Mitwirkungseingaben vom Februar 2007 wurden 3 Punkte erheblich kritisiert:
- die ersatzlose Aufhebung der Parkplätze
- die Aufhebung der Poststelle
- der als Abschlusselement der privaten Parzellen vorgesehene Baukörper
Im Herbst 2008 beschloss die Baudirektion, nach Rücksprache mit der Jury der Ideenkonkurrenz, auf
das bauliche Abschlusselement der privaten Parzellen zu verzichten – auch weil in der Zwischenzeit
absehbar wurde, dass die Postfiliale mittelfristig am heutigen Standort weiter betrieben wird.
Der Gemeinderat hat daraufhin entschieden, die Planung in Zusammenarbeit mit der Werkgruppe
agw, die in der Ideenkonkurrenz flexiblere Konzepte vorgeschlagen hatte, weiterzuführen.
Aufteilung der Überbauungsordnung in Teilbereich 1 und 2
In der Ideenkonkurrenz wurde der gesamte Perimeter der ZPP 17 bearbeitet. In direkter Folge davon
veranstaltete die Burgergemeinde Burgdorf 2007 einen Wettbewerb für den Neubau des Burgerheims
am heutigen Standort. Nach dem Abschluss des Verfahrens beschloss die Burgergemeinde jedoch
die Verlegung des Heimbetriebs und den Verkauf der Heimliegenschaft an einen privaten Investor.
Heute wird das ehemalige Burgerheim als therapeutisches Wohnheim für Suchtkranke genutzt. Es
bestehen gegenwärtig weder ein konkreter Anlass noch ausreichende Zielvorgaben für den Erlass
von Sondervorschriften im Bereich des Stadtgrabens.
Die historische Stadtmauer teilt den Perimeter der ZPP 17 in zwei klar abgrenzbare Teile, die auch im
Planungszweck getrennt angesprochen werden:
„Neugestaltung und Aufwertung der Grabenpromenade als öffentliche Anlage und gute Wohnlage.
Klären der städtebaulichen Situation im ehemaligen Stadtgraben.“
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In Absprache mit dem Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons hat die Baudirektion deshalb
beschlossen, die ZPP 17 in zwei Teilgebiete zu unterteilen und eine Überbauungsordnung vorerst
nur für den Teilbereich Grabenstrasse zu erlassen. Für die zukünftige Gestaltung des Teilbereichs
Stadtgraben bilden die Konzepte der Ideenkonkurrenz aber weiterhin eine wertvolle Grundlage.
Standortverbesserung durch Aufwertung des Aussenraumes
Die wichtigste Massnahme in der Teilüberbauungsordnung Grabenstrasse ist die Aufwertung der
Strasse zu einer öffentlichen, vom Verkehr befreiten Promenade. Durch die attraktive Neugestaltung
soll einerseits die Schmiedengasse Süd als Wohnstandort aufgewertet werden, andrerseits den Bewohnern
und Besuchern der Oberstadt ein zusätzlicher Freiraum an bester Lage angeboten werden.
Als Grundlage für die Teilüberbauungsordnung Grabenstrasse hat das beauftragte Planungsteam ein
Vorprojekt für die Umgestaltung erarbeitet, welches als verbindliche Vorgabe für den angestrebten
Endzustand in den Anhang der Überbauungsvorschriften aufgenommen wird.
In den vorliegenden Leitlinien werden mögliche Etappierungen dargestellt. Neben der Gestaltung der
Promenade umreisst das Vorprojekt die erwünschte Entwicklung der privaten Vorlandbereiche und
definiert die Abgrenzung zwischen privatem und öffentlichem Bereich.
Grabenpromenade mit Vorgärten – Mitte des letztes Jahrhundert
Neugestaltung der Grabenpromenade - Freiraumbereich B
Die Neugestaltung lehnt sich in freier Interpretation an die ehemalige „Alpenpromenade“ an, die ab
1868 nahezu hundert Jahre lang das Strassenbild prägte. 1964 wurde die Baumreihe für die Einrichtung
von Parkplätzen gefällt und nach und nach auch die ursprünglichen Vorgärten mitsamt Einfrie-
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dungen entfernt. Der Bau der öffentlichen Abfallentsorgungsstelle schloss in den 1990er Jahren den
Niedergang der Grabenstrasse zum Hinterhof der Altstadt ab (vgl. Plan bestehende Situation).
Mit dem Neugestaltungsprojekt für die Grabenpromenade soll diese Entwicklung nachhaltig korrigiert
werden. Die Hauptelemente des Konzeptes sind (von Süden nach Norden).
- die sanierte Stadtmauerkrone
- die Platzzone mit chaussiertem Belag
- eine Baumreihe mit schirmförmig geschnittenen Platanen
- die Ausstattung der Platzzone mit Sitzgelegenheiten und Beleuchtung
- ein asphaltierter Fahrbereich
- die noch intakte Entwässerungsrinne der alten Promenade
- die Bildung einer klaren räumlichen Abgrenzung zwischen privaten Vorgärten und öffentlicher
Promenade
Die öffentliche Abfallentsorgungsstelle wird neu mit Unterflurcontainern im südlichen Bereich der Hofstatt
und die Veloabstellplätze entlang der Postfiliale angeordnet. Die Dachterrasse über dem Annexbau
des ehemaligen Burgerheims wird durch eine breite Treppe mit der Promenade verbunden. Der
Plan Zielzustand ist als Anhang verbindlicher Teil der Teilbauordnung Grabenterrasse.
Westteil der Grabenpromenade um 1941
Etappierungsmöglichkeit
Das Projekt für die Aufwertung der Grabenstrasse hat den Vorteil, dass es in Etappen umgesetzt
werden kann. Damit wird berücksichtigt, dass die Transformation der Schmiedengasse von einem
Geschäfts- zu einem Wohnstandort ein längerfristiger Prozess sein wird und entsprechend flexible
Rahmenbedingungen benötigt. Mit der Aufteilung in die Freiraumbereich B1 (West) und B2 (Ost) kann
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auch deren unterschiedlichem städtebaulichen Hintergrund und Struktur Rechnung getragen werden.
Im Bereich B1 wird die Zielvorstellung von Anfang an vollständig umgesetzt. Im Bereich B2 kann das
Projekt vorerst auf die Sanierung der Mauerkrone und die Pflanzung der Baumreihe beschränkt werden.
Auf diese Weise können, solange wie es erforderlich erscheint, bis zu 12 Parkplätze auf der
Grabenstrasse bestehen bleiben (vgl. Plan Zwischenzustand). Damit kann auch der Bedarf an Kurzzeitparkplätzen
für den Betrieb der Poststelle gedeckt werden.
Sobald auch die Aufhebung dieser Parkplätze als vorteilhaft erscheint, kann die Promenade als ganzes
realisiert werden (vgl. Plan Zielzustand).
Der logisch sinnvolle Abschluss des Aufwertungsprojektes ist im Plan Vision dargestellt. Falls die
Postfiliale dereinst an einen anderen Standort verlegt wird, bietet sich die Möglichkeit, die Promenade
bis zur Hofstatt zu verlängern und damit gleichzeitig das eindrückliche Panorama nach Süden zu öffnen.
Parkierung
Blick von der Hofstatt Richtung Landschaft – verstellt durch die Postfiliale
Die Aufhebung der Parkplätze hat in der Mitwirkung zum UeO Entwurf 2007 viele negative Rückmeldungen
ausgelöst. Mit dem etappenweise flexiblen Vorgehen berücksichtigt das vorliegende Projekt
diese Bedenken und ermöglicht es, phasenweise Erfahrungen zu sammeln. Durch die weiter bestehenden
Parkplätze bei der Postfiliale wird eine Infragestellung dieses Standortes vermieden.
Wenn die Parkplätze in der Einstellhalle Oberstadt in die Betrachtung mit einbezogen werden, stehen
in unmittelbarer Umgebung der Schmiedengasse/Grabenstrasse in jedem Fall genügend Parkplätze
zu Verfügung – auch Dauerparkplätze für künftige neue Anwohner. In einer Befragung wurde festgestellt,
dass bis 80% der an der Grabenstrasse Parkierenden auch das Parkhaus benützen. Vor diesem
Hintergrund ist es wichtig, dass mit der Aufwertung der Promenade auch die Verbindung zwischen
Oberstadt und Einstellhalle deutlich attraktiver wird. Diese Aufwertung ist jedoch nicht möglich ohne
dass zumindest die bestehenden Parkplätze im Bereich B1 aufgehoben werden.
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Erschliessung / Verkehrsregime
Entlang der Promenade ist eine Durchfahrtsmöglichkeit gewährleistet. Das Verkehrsregime richtet
sich nach dem übergeordneten Verkehrsregime Altstadt. Im Bereich B2 bleibt die Zufahrt in der 1.
Realisierungsetappe unverändert.
Die Gestaltungsbaulinie liegt auf der heutigen Parzellengrenze
Entwässerungsrinne und Randstein bilden den Abschluss des öffentlichen Bereichs
Gestaltung der Grenze zwischen öffentlichem und privatem Grund
Die heutige Parzellierung an der Grabenstrasse geht zurück auf die Neuordnung nach dem Stadtbrand
von 1865 und dem Bau der ehemaligen Alpenpromenade. In einzelnen Teilen ist diese bis heute
erhalten, insbesondere die mit Emmesteinen gepflästerte Entwässerungsrinne (Rigole) blieb auf der
ganzen Länge der Grabenstrasse intakt. Sie bildet exakt die Grenze zwischen der öffentlichen und
den privaten Parzellen. Das Projekt zielt darauf ab, diese Schnittstelle auf der ganzen Länge der Grabenstrasse
durchgehend deutlich erlebbar zu machen, sei es durch Einfriedungen oder durch Bauten
auf die Grenze. Dabei geht es nicht um eine parzellenübergreifende Vereinheitlichung in der Gestaltung
– wichtig ist, dass die (individuell gestaltete) Abgrenzung auf der vorgegebenen Baulinie realisiert
wird. Mit der Zeit entsteht dadurch eine klare Kante zwischen privatem und öffentlichem Raum, welche
den passenden Hintergrund im Rücken der Promenade bildet.
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Sockelbauten mit Dachterrassen – Altbauzeile in Solothurn
Gestaltung der Baufelder A1 und A2
Die Vorlandzonen an der Grabenstrasse sind als Baufelder mit differenzierten Gestaltungsvorgaben
definiert. Die Vorschriften Baufeld A1 gelten westlich der Schulgasse und auf der Parzelle westlich
der Hofstatt. Hier kann der vergleichweise wenig tiefe Vorlandbereich vollständig als eingeschossiger
Sockel bebaut werden. Dabei muss die Fassade des Sockelbaus auf der oben definierten Baulinie
liegen. Vorgeschrieben ist auch die Ausgestaltung des Dachs als begehbare Terrasse. Die Höhe der
Terrasse ist limitiert durch die jeweilige Kote des Erdgeschosses des Hauptgebäudes an der Schmiedengasse
bzw. an der Hofstatt. Über dem Niveau der Terrassen sind keine festen Aufbauten zulässig.
Das Baufeld A2 umfasst die Parzellen mit tiefem Hinterland, die zum Teil auf der mittelalterliche Parzellenstruktur
gründen. Die im vergleich zum Westteil markant grössere Tiefe der Grundstücke ermöglicht
hier eine zweigeschossige Bebauung an der Grabenstrasse. Nicht angemessen wäre hier
allerdings eine durchgehend Sockelbebauung wie sie im Westteil angelegt ist. Damit die historische
Teilung spürbar bleibt, wird die Überbauungsziffer im Hinterland auf 50 % der Fläche begrenzt. Wie
im Baufeld A1 gilt auch hier die Anbaupflicht an die Grabenstrasse bzw. die Pflicht zur Erstellung einer
Einfriedung auf der vorgegebenen Baulinie.
Die bestehenden Bauten in den Baufeldern A1 + 2 sind als schützenswert eingestuft. Umbauprojekte,
Erweiterungen oder neue Fassadenelemente wir Balkone oder Erker sind nur in Absprache mit der
Denkmalpflege möglich. Eine generelle Regelung würde den besonderen Voraussetzungen auf den
einzelnen Grundstücken nicht gerecht und entfällt deshalb.
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Qualitätvolles Wohnen in der Altstadt – Südbalkone Hofstatt
Umgang mit der Stadtmauer
Die alte Stadtmauer ist zwischen dem Bankgebäude und dem Burgerheim in Teilen erhalten. Hinter
dem Burgerheim wurde im 19. Jahrhundert eine Schneise die Mauer geschlagen bzw. die Mauer um
ca. 5 Meter zurückversetzt. Ein Teil der entstandenen Lücke füllt der Annexbau des Burgerheims.
Diese Narben in der Alten Mauer zu flicken wäre sehr aufwändig und deshalb nur im Zusammenhang
mit einem Neubauprojekt anstelle des Burgerheimes vertretbar. In der Teilbauordnung wird im Hinblick
darauf lediglich der historische Verlauf der Stadtmauer markiert. Er bildet zugleich auch die Grenze
zwischen den Teilbauordnungen 1 und 2, wobei die Mauer vollständig in der TBO 1 liegt. Die Sanierung
der Mauerkrone erfolgt in Absprache mit der kantonalen Denkmalpflege.
Hinweise zum Teilbereich 2 der Überbauungsordnung
Wenn zu einem späteren Zeitpunkt im Graben wiederum Neubauprojekte angestrebt werden, muss
die Situation neu beurteilt werden. Die Ergebnisse der Ideenkonkurrenz Schmiedegasse Süd sind
dabei in die Beurteilung mit einzubeziehen. Grundsätzlich erscheint eine starke Durchgrünung des
ehemaligen Stadtgrabens als klarer Kontrast zur geschlossenen Altstadtbebauung wichtig, um die
historische Stadtgrenze spürbar zu machen. Wenn immer möglich, soll bei einem Ersatzneubau des
Burgerheims der historische Verlauf der Stadtmauer wieder hergestellt werden. Weitere wichtige
Themen sind der angemessene Abstand von Neubauten gegenüber der Stadtmauer sowie Wegnetz
und Verbindungen von unten nach oben.
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Anhang
1. Plan Bestehende Situation
2. Plan Zwischenzustand
3. Plan Zielzustand
4. Plan Vision
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