Text - Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Verfahrensunterlagen<br />
zum<br />
Raumordnungsverfahren<br />
„Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme“<br />
(Bebauungsplan 05/09 Spreenhagener Straße)<br />
II. Raumverträglichkeitsuntersuchung<br />
d. Auswirkungen auf die Erholung und<br />
Tourismus<br />
Vorhabensträger:<br />
Log Homes <strong>Berlin</strong><br />
Vermögensverwaltung GmbH<br />
Kronkorbstraße 73<br />
85049 Ingolstadt<br />
Verfahrensträger:<br />
<strong>Gemeinsame</strong> <strong>Landesplanungsabteilung</strong> <strong>Berlin</strong>-<strong>Brandenburg</strong><br />
Außenstelle Cottbus<br />
Referat GL 4<br />
Gulbener Straße 24<br />
03046 Cottbus<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Verfasser:<br />
Dr. Werner Richler<br />
Sperberstraße 18a<br />
85051 Ingolstadt<br />
Bachschuster Architektur GmbH<br />
Brodmühlweg 4<br />
85049 Ingolstadt<br />
Tel.: + 49 (0)841/9383300<br />
Fax: + 49 (0)841/9383319<br />
E-Mail: info@bachschuster.de<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Inhaltsverzeichnis<br />
1.0 Vorbemerkungen ......................................................................................................4<br />
1.1 Anlas der Untersuchung und Aufgabenstellung ........................................................ 4<br />
1.2 Vorgehensweise .........................................................................................................5<br />
2.0 Geplante Nutzung des Standortes und des näheren Umfelds...............................5<br />
2.1 Vorhandene Nutzungen ............................................................................................ 5<br />
2.1.1 Hotels / Boardinghäuser ........................................................................................... 5<br />
2.1.2 Ferienhäuser ............................................................................................................. 7<br />
2.2 Geplante Nutzungen...................................................................................................7<br />
3.0 Machbarkeitsstudie ..................................................................................................8<br />
3.1 Regionale Liefer- und Leistungsbeziehungen ........................................................... 8<br />
3.2 Hotelansiedlungen ....................................................................................................10<br />
3.2.1 Notwendigkeit und Auslastung ................................................................................ 10<br />
3.2.2 Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt..........................................................................12<br />
3.2.3 Wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr................................................. 12<br />
3.3 Boardinghäuser ........................................................................................................12<br />
3.3.1 Notwendigkeit und Auslastung ................................................................................ 12<br />
3.3.2 Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt..........................................................................13<br />
3.3.3 Wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr................................................. 13<br />
3.4 Ferienhäuser.............................................................................................................13<br />
3.4.1 Notwendigkeit und Auslastung ................................................................................ 13<br />
3.4.2 Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt..........................................................................14<br />
3.4.3 Wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr................................................. 14<br />
3.5 Zusammenfassung ...................................................................................................15<br />
4.0 Barrierefreiheit ........................................................................................................15<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
1.0 Vorbemerkungen<br />
1.1 Anlass der Untersuchung und Aufgabenstellung<br />
Die Log Homes GmbH <strong>Berlin</strong> plant als Bauherrin auf der in der Flur 2 Niederlehme – Stadt<br />
Königs Wusterhausen – gelegenen, unter Punkt I. Allgemeine Angaben aufgeführten<br />
Grundstücke den Bau von zwei Hotelbauten, drei Boardinghausanlagen, zwei<br />
Ferienhausanlagen, Versorgungseinrichtungen, sowie die erforderlichen Sport- und<br />
Freizeiteinrichtungen, Kinderspielplätzen, Parkflächen und Grünanlagen.<br />
Planungsziel ist die Nachnutzung auf einem bis 1989 von der NVA als Tanklager genutzten<br />
Gelände.<br />
Die Stadt Königs Wusterhausen hat die Aufstellung des Bebauungsplanes 05/09<br />
Spreenhagener Straße beschlossen. Am 08.12.2010 wurde der Vorentwurf zu dem<br />
Bebauungsplan an die entsprechenden Behörden übergeben.<br />
Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens hat die Antragstellerin mit Schreiben vom<br />
25.11.2011 bei dem Land <strong>Brandenburg</strong> – Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung –<br />
<strong>Gemeinsame</strong> <strong>Landesplanungsabteilung</strong> GL 6, Antrag auf Prüfung der Erforderlichkeit eines<br />
Raumordnungsverfahrens und Vorbereitung der Antragskonferenz gestellt.<br />
Am 05.03.2012 fand die Antragskonferenz in Cottbus statt. Die Ergebnisse der Konferenz<br />
wurden mit dem Protokoll vom 10.05.2012 schriftlich festgehalten.<br />
Im Rahmen des Raumordnungsverfahrens sollen laut dem Protokoll der <strong>Gemeinsame</strong>n<br />
<strong>Landesplanungsabteilung</strong> <strong>Berlin</strong> <strong>Brandenburg</strong> Aussagen zu folgenden Punkten gemacht<br />
werden:<br />
• geplante differenzierte Nutzung des Standortes und des näheren Umfeldes für<br />
Erholung / Freizeit<br />
• Konkretisierung der Machbarkeitsstudie auf der Grundlage durchschnittlicher<br />
Ausgangswerte vor Ort (jägliche Durschnittsbelegung, Tagesausgaben)<br />
• Aussagen zur Barierefreiheit der geplanten Bauten und Anlagen<br />
Die Raumverträglichkeitsuntersuchung (RVU) bezieht sich auf den Vorhabensstandort und<br />
einen darum liegenden Radius von 15 km.<br />
Im Folgenden wird diese Fläche als „Untersuchungsraum“ bezeichnet.<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Bild 1 1<br />
1.2 Vorgehensweise<br />
Der sachliche und räumliche Untersuchungsrahmen orientiert sich an den Festlegungen von<br />
der Antragskonferenz, sowie den gesetzlichen Vorgaben.<br />
Aussagen der Gutachten, sowie Auskünfte seitens der Behörden werden der Untersuchung<br />
hinzugezogen.<br />
2.0 Geplante Nutzung des Standortes und des näheren Umfelds<br />
Die Angaben zu dem Bestand beziehen sich auf den Untersuchungsraum im Radius von 15<br />
km.<br />
2.1 Vorhandene Nutzungen<br />
2.1.1 Hotels / Boardingshäuser<br />
Im Untersuchungsgebiet befinden sich bislang 39 Hotels, Pensionen und<br />
Boardinghäuser mit insgesamt 2172 Zimmer. Der Schwerpunkt der<br />
1 Quelle: Bild LEP B-B Seite 10<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Zimmerkapazitäten liegt im Bereich Schönefeld im Umfeld des neuen<br />
Flughafens BER.<br />
• Hotel <strong>Brandenburg</strong><br />
• Hotel Sophienhof<br />
• Commundo Tagungshotel Königs Wusterhausen<br />
• Zessener Gasthof<br />
• Seehotel Zeuthen<br />
• InterCityHotel <strong>Berlin</strong> <strong>Brandenburg</strong> Airport<br />
• Meininger Hotel <strong>Berlin</strong> Airport<br />
• Holiday Inn <strong>Berlin</strong> Airport<br />
• Leonardo Hotel <strong>Berlin</strong> <strong>Brandenburg</strong><br />
• Van der Valk Hotel <strong>Berlin</strong> <strong>Brandenburg</strong><br />
• Wirtshaus am See<br />
• Hotel am Sutschke – Tal<br />
• Waldschlösschen<br />
• Teikyo Foundation (Germany) – Jugendgästehaus<br />
• Port Inn Hotel<br />
• Teikyo <strong>Berlin</strong> – Hotel am Zeuthener See<br />
• Gasthaus Ela<br />
• Hotel Residenz am Motzener See<br />
• Down Town Motel<br />
• Hotel Pension Karolinenhof<br />
• Akademie <strong>Berlin</strong>- Schmöckwitz<br />
• Dittmanns Grünau Hotel<br />
• Hotel Seehof am Yachthafen<br />
• Hotel Townhouse<br />
• Pension Schwalbenweg<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
• Hotel Seebad – Casino<br />
• Arthotel Landhaus zur Alten Gärtnerei<br />
• Waldrestaurant<br />
• Hotel <strong>Berlin</strong> – Greenline<br />
• Hotel Waldhaus Prieros<br />
• Flair Hotel Reuner<br />
• Hotel Pension Am Wald<br />
• 6 weitere Einrichtungen<br />
2.1.2 Ferienhäuser<br />
Es werden derzeit 37 Einheiten ab 2 Personen im Untersuchungsgebiet<br />
angeboten.<br />
2.2 Geplante Nutzungen<br />
Das Bauvorhaben umfasst :<br />
• 3* Hotel mit 400 Betten,<br />
• 4* Hotel mit 300 Betten,<br />
• Drei Boardinghäuser mit insgesamt 200 Betten,<br />
• Ferienhäuser mit insgesamt ca. 244 Einheiten,<br />
• Supermarkt 800m² Verkaufsfläche.<br />
• Sport- und Freizeiteinrichtungen<br />
• Kinderspielplätze<br />
• Parkplätze<br />
Mit Ausnahme der geplanten Maßnahme sind dem Maßnahmeträger keine geplanten<br />
Stadorte bekannt.<br />
Der Baugrund liegt nordöstlich von Niederlehme, Bezirk Königs Wusterhausen und gehört<br />
bereits zum Landkreis Dahme-Spreewald. Die A10 verläuft direkt südlich des Ortes und<br />
bietet somit eine optimale Anbindung sowohl nach <strong>Berlin</strong> als auch zum Flughafen <strong>Berlin</strong><br />
Schönefeld.<br />
Das Stadtzentrum von Königs Wusterhausen liegt südöstlich in ca. 10 km Entfernung zum<br />
<strong>Berlin</strong>er Stadtrand am Zusammenfluss des Nottekanals und der Dahme.<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Die Nähe des Flughafens <strong>Berlin</strong>-<strong>Brandenburg</strong> und die besondere Lage zu den überörtlichen<br />
Verkehrswegen einerseits und den Waldgebieten und den für den Wassersport geeigneten<br />
Fluss- und Seenflächen andererseits lässt für die geplante Hotel- und Freizeitanlage eine in<br />
sich geschlossene konzeptionelle Lösung und ein wirtschaftlich erfolgreiches Unternehmen<br />
erwarten.<br />
Bild 2 2<br />
3.0 Machbarkeitsstudie<br />
3.1 Regionale Liefer- und Leistungsbeziehungen<br />
Am Beispiel des Großflughafens München wird deutlich, dass sehr starke regionale<br />
Beziehungen Flughafen und Umland bestehen.<br />
• Regionale Beziehungen stärken das Umland<br />
Am Beispiel des Großflughafens München wird deutlich, dass sich aufgrund<br />
der Liefer- und Leistungsbeziehungen bis in die Landkreise Landshut,<br />
Freising, Erding und in die Stadt München hineinziehen. Die gesamten Lieferund<br />
Leistungsbeziehungen des Flughafens München haben allein in den<br />
2 Quelle www.google.de<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Landkreisen Landshut, Freising, Erding und der Stadt München Umsätze von<br />
rd. 300 Millionen Euro jährlich ergeben. 3<br />
• Regionaler Strukturwandel im Umfeld eines Großflughafens am Beispiel<br />
Münchens<br />
„Das Flughafenumland hat zwischen 1980 und 2009 ein starkes<br />
Beschäftigungswachstum erlebt. Binnen drei Dekaden stieg die Zahl der<br />
sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten von knapp 780.000 um 20 % auf<br />
rund 937.000. Dies entspricht einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum<br />
von 0,6 %.“ Nach der dargestellten Untersuchung fand das<br />
Beschäftigungswachstum vor allem im Dienstleistungsbereich statt. Das<br />
Wachstum der Beschäftigung habe danach nahezu flächendeckend in der<br />
gesamten Umgebung stattgefunden. Der Großflughafen München hat nach<br />
dieser Untersuchung auch zu einem starken Bevölkerungswachstum im<br />
Umland geführt. Hiernach ist die Bevölkerung des Flughafens Umland<br />
zwischen 1980 und 2009 jährlich um 0,4 % von knapp 1,7 Millionen<br />
Einwohner auf nahezu 1,9 Millionen Einwohner gewachsen." 4<br />
Laut dieser Untersuchung habe das dynamische Wirtschaftswachstum und<br />
die Produktivitätsfortschritte im Flughafenumland in diesem Zeitraum zu<br />
steigenden Haushaltseinkommen und deutlich überdurchschnittlicher<br />
Kaufkraft geführt. Die Kaufkraft war im Jahr 2010 laut dieser Untersuchung<br />
um 30 % höher als die durchschnittliche Kaufkraft Deutschlands und liegt<br />
damit um 20 % bzw. 6 % über der durchschnittlichen Kaufkraft Bayerns bzw.<br />
Oberbayerns. Innerhalb des Flughafen Umlandes gäbe es zwar räumliche<br />
Kaufkraftunterschiede – diese seien jedoch im empirisch untermauerten<br />
Betrachtungszeitraum von 1995 bis 2010 stabil geblieben.<br />
Zusammenfassend stellt diese Untersuchung fest, dass der Flughafen als<br />
Wirtschaftsfaktor einer der größten Beschäftigungsstandorte im gesamten<br />
Flughafenumland ist. Durch wirtschaftliche Verflechtungen der rund 550<br />
Betriebe auf dem Flughafencampus mit Betrieben im Flughafenumland und<br />
den Ausgaben der Beschäftigten werden noch einmal genauso viele<br />
Arbeitsplätze wie im Flughafen selbst im Untersuchungsgebiet ausgelöst.<br />
3 Quelle: Flughafen München GmbH - Regionalbüro "Regionale Liefer- und Leistungsbeziehungen"<br />
4 Quelle: Grundlagenstudie "Regionaler Strukturwandel im Umland des Flughafens München" der<br />
Ernst Basler + Partner AG, 2011<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
3.2 Hotelansiedlungen<br />
Im neuen Baugebiet sollen 2 Hotels mit insgesamt 700 Betten entstehen.<br />
3.2.1 Notwendigkeit und Auslastung<br />
Gerade für Geschäftsreisende ist es oftmals wichtig, unmittelbar in der Nähe<br />
des Flughafens übernachten zu können. Auf der anderen Seite wollen sie<br />
jedoch nicht direkt auf dem Flughafengelände oder an das Flughafengelände<br />
angrenzend übernachten, um so den negativen Auswirkungen eines<br />
Großflughafens zu entgehen.<br />
Das Baugebiet liegt lediglich ca. 17 Fahrminuten im Individualverkehr vom<br />
Flughafen entfernt. Auf der einen Seite bietet es durch seine ruhige Lage<br />
optimale Voraussetzungen für eine Übernachtung abseits des<br />
Flughafentrubels, andererseits bietet es jedoch durch die optimale Anbindung<br />
(neue S-Bahn nach Königs Wusterhausen sowie BAB 113 direkt in die<br />
Innenstadt) auch sehr gute Voraussetzungen für einen Besuch in der <strong>Berlin</strong>er<br />
Innenstadt.<br />
Aufgrund dieser Lagevorteile sind deshalb nicht nur die Durchschnittszahlen<br />
für <strong>Brandenburg</strong>, sondern auch für <strong>Berlin</strong> zum Teil heranzuziehen.<br />
Nach einer Studie der DekaBank vom 30.07.2012 stieg in Deutschland<br />
die Hotelauslastung im Jahr 2011um 2,7 % auf 65,1 %. Danach „registrierten<br />
die sechs Top-Standorte in Deutschland (<strong>Berlin</strong>, Hamburg, München,<br />
Frankfurt, Köln, Düsseldorf) Zuwächse bei den Übernachtungen zwischen 5<br />
und 9 Prozent.“<br />
<strong>Berlin</strong> gehört zu den zehn wettbewerbsfähigsten und dynamischsten<br />
Destinationen Europa.<br />
Auch für Kultur- und Sightseeing-Touristen ist der Standort optimal. Auf der<br />
einen Seite mitten in der Natur für Freizeit und Erholung, und auf der anderen<br />
Seite eine sehr schnelle Verbindung zu den Sehenswürdigkeiten und den<br />
kulturellen Events in der <strong>Berlin</strong>er Innenstadt.<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Generell ist festzustellen, dass die durchschnittliche Auslastung von Hotels für<br />
Städte, Bundesländer oder für ganz Deutschland nur bedingt Rückschlüsse<br />
auf die Auslastung einzelner Hotels zulässt.<br />
In die Durchschnittszahl werden alle Übernachtungsmöglichkeiten<br />
eingerechnet, unabhängig von z.B. Standard, Renovierungsrückständen<br />
Oder vor allem Lage der Unterkunft. Dies bedeutet, dass in die<br />
Durchschnittszahl ( wie der Name schon sagt ) auch Unterkünfte eingerechnet<br />
werden, die weit unterdurchschnittlich nachgefragt werden, natürlich aber<br />
Unterkünfte, die überdurchschnittlich nachgefragt werden.<br />
Gerade das Alter bzw. der Renovierungszustand des Objekts spielen hierbei<br />
eine große Rolle. So haben neue Objekte in der Regel überdurchschnittliche<br />
Auslastungsquoten im Vergleich zu älteren Objekten.<br />
(Beispiel: Ein neues 3* Hotel ist allemal besser als ein abgewohntes 4*<br />
Hotel)<br />
Das Problem von durchschnittlichen Auslastungsquoten ist daher, dass<br />
sämtliche Unterkünfte eingerechnet werden.<br />
Aus diesem Grund kann bereits deshalb die Durchschnittszahl von 40 % für<br />
<strong>Brandenburg</strong> nicht für das Königswald Resort herangezogen werden.<br />
Darüber hinaus werden von den Statistikämtern nach wie vor die<br />
durchschnittlichen Bettenauslastungen, und nicht die durchschnittlichen<br />
Zimmerauslastungen angegeben. Dies ist insbesondere bei neueren<br />
Boardinghäusern, aber auch bei neueren Businesshotels von besonderer<br />
Bedeutung, wo in der Regel nur der Zimmerpreis angeboten wird.<br />
Dabei differieren hierbei die Werte im „Garnibereich“ und in der<br />
„Mittelstandshotellerie“ am meisten. Bei einer Bettenauslastung von z.B. 40%<br />
Können hierbei durchschnittliche Zimmerauslastungen zwischen 55 und 60%<br />
erreicht werden. (Siehe hierzu „Netzwerk Zukunftssicherung Gastgewerbe“,<br />
Workshop Betriebsvergleiche/ Planungsrechnungen, Referentin Heide<br />
Köhler HOGA Betriebsberatung, IHK Arnsberg).<br />
Es ist deshalb von einer guten Akzeptanz der beiden vorgesehenen Hotels im<br />
neuen Baugebiet auszugehen.<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
3.2.2 Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt<br />
Die Arbeitskräfteintensität ist naturgemäß von Hotel zu Hotel unterschiedlich<br />
und hängt sehr stark vom Betriebstypus sowie von der Klassifikation und der<br />
geografischen Lage ab. Nach einer Untersuchung des DBIF aus dem Jahre<br />
2008 wäre bei dem vorgesehenen Hoteltypus im neuen Baugebiet von 0,25<br />
Vollbeschäftigten (Sozialversicherungspflichtig) pro Zimmer und Bett<br />
auszugehen. Hinzu kämen nochmals 50 % an Teilzeit und<br />
nichtsozialversicherungspflichtig Beschäftigten an Arbeitskräften hinzu. Bei<br />
700 Betten wären demnach von rund 151 sozialversicherungspflichtigen<br />
Vollzeit-beschäftigten und nochmals ca. 90 Teilzeit- bzw. nicht<br />
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auszugehen.<br />
3.2.3 Wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr<br />
Hierbei ist auf die oben gemachten Aussagen zu den Ausgaben der<br />
Übernachtungsgäste in <strong>Berlin</strong> hinzuweisen, wonach jeder Übernachtungsgast<br />
im Durchschnitt pro Tag 196,70 Euro (ohne An- und Abreise) in der Stadt<br />
ausgibt. Bei angenommenen 700 Betten und einer durchschnittlichen<br />
Auslastung von 50 % ist damit mit Gesamtausgaben allein im Bereich des<br />
Übernachtungstourismus der beiden Hotels von rund 25 Millionen Euro<br />
auszugehen.<br />
3.3. Boardinghäuser<br />
Im Baugebiet sind weiterhin Boardinghäuser mit insgesamt 200 Betten vorgesehen.<br />
3.3.1 Notwendigkeit und Auslastung<br />
Wie oben bereits ausgeführt, gibt es am Beispiel anderer Großflughäfen sehr<br />
starke Verflechtungen zwischen Flughafen und Umland. Gerade für<br />
Beschäftigte des Flughafens selbst bzw. vor allem für Beschäftigte von<br />
Dienstleistungsunternehmen, die für den Flughafen tätig sind, sind<br />
Boardinghäuser in der Nähe der Arbeitsstätte unabdingbar. Gerade aber<br />
auch für diesen Personenkreis ist es wichtig, die geringen Zeiten der Freizeit<br />
abseits des Trubels ihrer Arbeitsstätte in Gebieten, die zudem über Natur- und<br />
Erholungspotential verfügen, zu verbringen. Durch die optimale Anbindung an<br />
den neuen Großflughafen, aber auch über die hervorragenden Potentiale für<br />
Freizeit und Erholung ist das zu verplanende Baugebiet optimal in beiderlei<br />
Hinsicht für die Ansiedlung von Boardinghäusern geeignet.<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Wie eben ausgeführt, sind mehrere Sonderfaktoren für die überdurchschnittliche<br />
Auslastung des Resort Königswald verantwortlich:<br />
a. Neue Hotels und Boardinghäuser (Statistikverzerrung)<br />
Neue Hotels und Boardinghäuser haben grundsätzliche eine höhere<br />
Auslastung als abgewohnte und renovierungsbedürftige Häuser, die gleichfalls<br />
in die Statistik eingehen.<br />
Aus diesem Grund ist von einer mindestens 50% Auslastung der<br />
Boardinghäuser auszugehen.<br />
3.3.2 Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt<br />
Nach der genannten Untersuchung des DWIF ist bei Boardinghäusern von<br />
0,15 sozialversicherungspflichtigen Vollbeschäftigten pro Zimmer bzw. Bett<br />
auszugehen sowie 50 % nicht sozialversicherungspflichtig Beschäftigte bzw.<br />
Teilzeitbeschäftigte. Bei angenommenen 200 Betten im Boardinghaus-Bereich<br />
wären es demnach 30 voll sozial-versicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigte<br />
sowie ca. 15 Teilzeit bzw. nicht sozialversicherungspflichtig Beschäftigte.<br />
3.3.3 Wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr<br />
Auch bei den Auswirkungen der wirtschaftlichen Bedeutung ist im Bereich<br />
Boardinghäuser lediglich ein Prozentsatz von 70 % des Betrages<br />
anzunehmen, der bei Hotelübernachtungsgästen anzusetzen ist. Dies wären<br />
bei angenommenen 196,00 Euro ca. 137,00 Euro pro Übernachtung. Bei einer<br />
erneut angenommenen Auslastung von rund 50 % im Boardinghaus-Bereich<br />
wäre dies nochmals ein Ausgabevolumen der Übernachtungsgäste von rund<br />
10 Millionen Euro.<br />
3.4 Ferienhäuser<br />
Neben den genannten Hotels und Boardinghäusern sind auf dem Baugebiet<br />
insgesamt 244 Ferienhäuser geplant.<br />
3.4.1 Notwendigkeit und Auslastung<br />
Für Familien mit Kindern ist es oftmals schwierig, Sightseeing und<br />
Kulturevents in Großstädten beim Besuch von Metropolen durch mangelnde<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
geeignete Übernachtungsmöglichkeiten in den Innenstädten der Metropolen<br />
selbst zu realisieren.<br />
Es gibt viele Untersuchungen, die belegen, auch in anderen europäischen<br />
Metropolen, dass gerade die Ansiedlung von Ferienhäusern im nahen Umfeld<br />
der Metropolen ausgezeichnet für diesen Zweck geeignet sind.<br />
Die Lage des Baugebiets innerhalb des Autobahnrings in <strong>Berlin</strong> und deshalb<br />
optimaler Erreichbarkeit in die Innenstadt <strong>Berlin</strong>s (siehe B. 1.1) und<br />
gleichzeitiger Lage im Naherholungsgebiet Niederlehme bietet für Familien<br />
eine ausgezeichnete Ausgangsbasis für einen Besuch der Metropole <strong>Berlin</strong>.<br />
Die Wettbewerbssituation innerhalb des Autobahnrings <strong>Berlin</strong> macht die<br />
Ansiedlung von Ferienhäuser im neuen Baugebiet fast zwangsläufig. Meist<br />
werden im Großraum <strong>Berlin</strong> vergleichbare Ferienhausanlagen außerhalb des<br />
Autobahnrings angeboten, die zwar dann den Zweck „Freizeit und Erholung“<br />
erfüllen, jedoch nicht geeignet sind, für regelmäßige Besuche der <strong>Berlin</strong>er<br />
Innenstadt während des Aufenthalts.<br />
Auch bei den Ferienhäusern wird deshalb von einer Auslastung von 50%<br />
ausgegangen.<br />
3.4.2 Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt<br />
Bei Ferienhäusern ist nach der genannten DWIF-Untersuchung von 0,15<br />
sozialversicherungspflichtig Vollbeschäftigten pro Haus (unabhängig von der<br />
Bettenzahl) sowie 50 % hieraus an nicht sozialversicherungspflichtig bzw.<br />
Teilzeitbeschäftigten auszugehen. Bei insgesamt 244 wären dies nochmals 36<br />
sozialversicherungspflichtig Vollzeitbeschäftigte sowie rund 18 Teilzeit bzw.<br />
nicht sozialversicherungspflichtig Beschäftigte.<br />
3.4.3 Wirtschaftliche Bedeutung für den Fremdenverkehr<br />
Bei 244 Einheiten mit 2 bis 4 Übernachtungsmöglichkeit und einer<br />
angenommenen Auslastung von 50% und damit durchschnittlich 135.590<br />
Übernachtungen pro Jahr wären dies bei den genannten Ausgaben von<br />
196,00 Euro pro Übernachtungsgast nochmals rund 26,2 Millionen Ausgaben<br />
in diesem Bereich des Übernachtungstourismus.<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
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3.5 Zusammenfassung<br />
Die Ausweisung des neuen Baugebiets 05/09 Spreenhagener Straße in Königs<br />
Wusterhausen Ortsteil Niederlehme für Freizeit und Tourismus hat demnach<br />
erhebliche Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt und die wirtschaftliche Bedeutung für<br />
den Fremdenverkehr.<br />
Allein bei einer angenommenen Auslastung von 50 % würden sich demnach ca. 200<br />
sozialversicherungspflichtige Vollzeitarbeitsplätze, sowie ca. 115 nicht<br />
sozialversicherungspflichtige bzw. Teilzeitarbeitsplätze ergeben.<br />
Darüber hinaus ergeben sich, volkswirtschaftlich betrachtet, Gesamtausgaben aus<br />
dem zu erwartenden Übernachtungstourismus von insgesamt ca. 62 Millionen Euro.<br />
4.0 Barrierefreiheit (Bachschuster Architektur GmbH)<br />
Die Barrierefreiheit der Gebäude und Wohnungen, öffentlichen Verkehrs- und<br />
Grünanlagen, sowie der Straßen, Plätze und Wege in der geplanten Anlage ist<br />
sowohl für die Besucher als auch für die Beschäftigten wichtig. Bei der Planung der<br />
Anlage wird auf die Bedürfnisse der Menschen mit Behinderungen und der Senioren<br />
durch die Anwendung der Normen, Regeln und Richtlinien besonderer Wert gelegt<br />
werden.<br />
Die Anlage ist auf damaligen Kiesabbaugebiet geplant. Die Topografie des<br />
Geltungsbereiches stellt jedoch durch an manchen Stellen großen<br />
Höhenunterschiede eine Herausforderung dar, auf die eingegangen werden muss.<br />
Die Geschwindigkeitsbegrenzungen für den Verkehrs und die Planung der Bereiche<br />
mit dem beruhigtem Verkehr sind bereits ein Teil der Barrierefreiheit.<br />
Bei dem geplanten Infopoint an der Einfahrt zur Anlage können die gezielte<br />
Informationen über Gebäude, Anlagen und Wege, die barrierefrei genutzt werden<br />
können, eingeholt werden.<br />
Auf jeden Fall ist es zu beachten, dass die öffentlich zugänglichen Gebäude der<br />
Barrierefreiheit genügen.<br />
Durch den Einbau von Aufzügen, Rampen, durch Gestaltung der notwendigen<br />
Fluchtwege, genügende Bewegungsflächen etc. kann der Zugang und die Nutzung<br />
durch Menschen mit Behinderungen und Senioren ermöglicht.<br />
Die detaillierte barrierefreie Lösungen für alle Bereiche werden notwendigerweise<br />
erst in der Planungsphase ausgearbeitet.<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Quellenverzeichnis<br />
Literatur:<br />
Planungsatlas Teil C – <strong>Gemeinsame</strong> <strong>Landesplanungsabteilung</strong><br />
Standortentwicklungskonzept – Regionaler Wachstumskern „Schönefelder Kreuz“<br />
(Pro Projekt Gesellschaft für Projektentwicklung und Projektmanagement mbH)<br />
DWIF - Deutsche Wirtschaftswissenschaftliche Institut für Fremdverkehr e.V. "Ausgaben<br />
Übernachtungsgäste <strong>Berlin</strong>"<br />
Flughafen München GmbH - Regionalbüro: "Regionale Liefer- und Leistungsbeziehungen"<br />
<strong>Berlin</strong> Tourismus Marketing GmbH<br />
<strong>Berlin</strong> Partner GmbH, Februar 2008<br />
„<strong>Berlin</strong> – Wirtschaftsfaktor Tourismus“, <strong>Berlin</strong> Tourismus Marketing GmbH, Dezember<br />
2009<br />
Pressemappe BER Flughafen <strong>Berlin</strong> <strong>Brandenburg</strong><br />
ghh consult / BCO, Jahresstatistik 2008<br />
Grundlagenstudie „Regionaler Strukturwandel im Umland des Flughafens München“ der<br />
Ernst Basler & Partner AG, 2011<br />
„ Bewertung von Hotelimmobilien“, Ehrenberg in GuG Grundstücksmarkt und<br />
Grundstückswert 2/2005 S. 70 ff.<br />
„Netzwerk Zukunftssicherung Gastgewerbe“, Workshop Betriebsvergleiche /<br />
Planungsrechnungen, Referentin Heide Köhler HOGA Betriebsberatung, IHK Arnsberg<br />
Internetrecherche: www.koenigs-wusterhausen.de<br />
Internetrecherche: www.statistik-berlin-brandenburg.de<br />
Internetrecherche: www.hotels.com<br />
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Raumordnungsverfahren "Hotel- und Ferienhausanlage Niederlehme"<br />
RVU<br />
Internetrecherche: www.booking.com<br />
Internetrecherche: www.google.de<br />
Gesetze, Richtlinien, Verordnungen:<br />
LaPro: Landschaftsprogramm <strong>Brandenburg</strong> in der Fassung vom Dezember 2000.<br />
LEP: Der Landesentwicklungsplan <strong>Berlin</strong>-<strong>Brandenburg</strong> (LEP B-B) in der Fassung vom 31.<br />
März 2009 (GVBl. II S. 186).<br />
LePro: Gesetz zu dem Staatsvertrag der Länder <strong>Berlin</strong> und <strong>Brandenburg</strong> über das<br />
Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) und die Änderung des<br />
Landesplanungsvertrages vom 18. Dezember 2007 (GVBl. I S. 235).<br />
Bände.<br />
ROG: Raumordnungsgesetz vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S. 2986), das zuletzt durch<br />
Artikel 9 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) geändert worden ist.<br />
RoV: Raumordnungsverordnung vom 13. Dezember 1990 (BGBl. I S. 2766), die zuletzt<br />
durch Artikel 5 Absatz 35 des Gesetzes vom 24. Februar 2012 (BGBl. I S. 212) geändert<br />
worden ist.<br />
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