Investor 4. Quartal 2013 PDF - Lienhardt & Partner - Privatbank Zürich

Schwerpunkt
I M M O B I L I E N S C H W E I Z
«Innere Landwerte und Landpreise aus Statistiken
klaffen oftmals weit auseinander»
Dr. Stefan Fahrländer
Fahrländer Partner AG ( FPRE ), Zürich
In der Schweiz gibt es nur sehr wenige Statistiken zu Landpreisen.
Zudem haben die Daten von Kantonen, die gewisse
Werte ausweisen, nur eine begrenzte Aussagekraft.
Dies aus folgenden Hauptgründen:
• Baulandtransaktionen sind insbesondere im stark bebauten
Raum rar und finden eher am Siedlungsrand statt.
• In den Statistiken werden voneinander abweichende
Qualitäten, wie beispielsweise unterschiedliche Mikro -
lagen und teilweise auch baurechtliche Aspekte, wie die
mögliche Bebauungsdichte, nicht berücksichtigt. Diese
Aspekte haben aber einen sehr hohen Einfluss auf den
Landwert.
Es lohnt sich deshalb, zusätzlich zu den Statistiken entsprechende
Modellierungen durchzuführen und zu konsultieren.
Logische Näherung an den Landwert
Ist der Wert einer Immobilie bekannt und sind die – um
einen Risikozuschlag erhöhten – Erstellungskosten der
Baute ebenfalls vorhanden, so kann auch der Wert des
Landes errechnet werden, denn dieser entspricht der Differenz
zwischen Gesamtwert und Erstellungskosten.
Innere Landwerte für EFH-Bauland
Quelle: IMBAS FPRE (Datenstand: 30. Juni 2013)
Die räumlichen Unterschiede der Marktwerte von – ansonsten
identischen – Einfamilienhäusern sind massiv. Die
teuersten Lagen sind heute rund sieben Mal so teuer wie
die günstigsten Lagen in der Schweiz.
Da die Erstellungskosten einer identischen Baute
landesweit praktisch gleich sind, sind die Unterschiede
zwischen den Landwerten noch einmal grösser und liegen
im Bereich von 1:40. Dabei ist berücksichtigt, dass Landwerte
in der Peripherie an sich null oder gar negativ sein
können, dass aber die Erschliessung Kosten verursacht
und entsprechend ein Mindestwert verwendet wird.
Diskrepanzen zur Statistik
Der Kanton Zürich ist einer der wenigen Kantone, der
Statistiken zu effektiv bezahlten Preisen und zudem auch
modellierte Preise ausweist.
Für die Zürcher Gemeinde Küsnacht liegen im Jahr
2012 elf Transaktionen von Wohnbauland aller Art vor.
Dies bei einer Bandbreite der Baulandpreise von
544 Schweizer Franken bis 3046 Schweizer Franken und
einem Median von 1758 Schweizer Franken. Dabei entspricht
die Bandbreite dem ersten und dem dritten Viertel
der Verteilung. Es gab also zwei Transaktionen die bei
544 Schweizer Franken oder tiefer lagen sowie zwei
Transaktionen, die höher als 3046 Schweizer Franken
lagen. Gemäss dem kantonseigenen Modell sollten
sich die Baulandpreise in Küsnacht zwischen 1425 und
2268 Schweizer Franken bewegen, bei einem mittleren
Wert von 1823 Schweizer Franken.
Bei der Verwendung hedonischer Modelle sowie von
Erstellungskosten und einem üblichen Risikozuschlag
resultieren deutlich andere Zahlen (grün dargestellt in
nachstehender Grafik): An guten Mikrolagen liegen die
inneren Werte des Einfamilienhaus-Baulands deutlich
höher als die des Statistischen Amts ausgewiesenen. Nur
gerade an einer guten Mikrolage auf der Forch resultieren
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