Investor 4. Quartal 2013 PDF - Lienhardt & Partner - Privatbank Zürich

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Schwerpunkt I M M O B I L I E N S C H W E I Z «Innere Landwerte und Landpreise aus Statistiken klaffen oftmals weit auseinander» Dr. Stefan Fahrländer Fahrländer Partner AG ( FPRE ), Zürich In der Schweiz gibt es nur sehr wenige Statistiken zu Landpreisen. Zudem haben die Daten von Kantonen, die gewisse Werte ausweisen, nur eine begrenzte Aussagekraft. Dies aus folgenden Hauptgründen: • Baulandtransaktionen sind insbesondere im stark bebauten Raum rar und finden eher am Siedlungsrand statt. • In den Statistiken werden voneinander abweichende Qualitäten, wie beispielsweise unterschiedliche Mikro - lagen und teilweise auch baurechtliche Aspekte, wie die mögliche Bebauungsdichte, nicht berücksichtigt. Diese Aspekte haben aber einen sehr hohen Einfluss auf den Landwert. Es lohnt sich deshalb, zusätzlich zu den Statistiken entsprechende Modellierungen durchzuführen und zu konsultieren. Logische Näherung an den Landwert Ist der Wert einer Immobilie bekannt und sind die – um einen Risikozuschlag erhöhten – Erstellungskosten der Baute ebenfalls vorhanden, so kann auch der Wert des Landes errechnet werden, denn dieser entspricht der Differenz zwischen Gesamtwert und Erstellungskosten. Innere Landwerte für EFH-Bauland Quelle: IMBAS FPRE (Datenstand: 30. Juni 2013) Die räumlichen Unterschiede der Marktwerte von – ansonsten identischen – Einfamilienhäusern sind massiv. Die teuersten Lagen sind heute rund sieben Mal so teuer wie die günstigsten Lagen in der Schweiz. Da die Erstellungskosten einer identischen Baute landesweit praktisch gleich sind, sind die Unterschiede zwischen den Landwerten noch einmal grösser und liegen im Bereich von 1:40. Dabei ist berücksichtigt, dass Landwerte in der Peripherie an sich null oder gar negativ sein können, dass aber die Erschliessung Kosten verursacht und entsprechend ein Mindestwert verwendet wird. Diskrepanzen zur Statistik Der Kanton Zürich ist einer der wenigen Kantone, der Statistiken zu effektiv bezahlten Preisen und zudem auch modellierte Preise ausweist. Für die Zürcher Gemeinde Küsnacht liegen im Jahr 2012 elf Transaktionen von Wohnbauland aller Art vor. Dies bei einer Bandbreite der Baulandpreise von 544 Schweizer Franken bis 3046 Schweizer Franken und einem Median von 1758 Schweizer Franken. Dabei entspricht die Bandbreite dem ersten und dem dritten Viertel der Verteilung. Es gab also zwei Transaktionen die bei 544 Schweizer Franken oder tiefer lagen sowie zwei Transaktionen, die höher als 3046 Schweizer Franken lagen. Gemäss dem kantonseigenen Modell sollten sich die Baulandpreise in Küsnacht zwischen 1425 und 2268 Schweizer Franken bewegen, bei einem mittleren Wert von 1823 Schweizer Franken. Bei der Verwendung hedonischer Modelle sowie von Erstellungskosten und einem üblichen Risikozuschlag resultieren deutlich andere Zahlen (grün dargestellt in nachstehender Grafik): An guten Mikrolagen liegen die inneren Werte des Einfamilienhaus-Baulands deutlich höher als die des Statistischen Amts ausgewiesenen. Nur gerade an einer guten Mikrolage auf der Forch resultieren 22
Schwerpunkt I M M O B I L I E N S C H W E I Z mit 2150 Schweizer Franken Landwerte in der angegebenen Bandbreite. Dies bedeutet, dass entweder überwiegend unbebautes Land an schlechten Lagen gehandelt wurde, oder dass die Transaktionen doch nicht reine Marktpreise darstellen. Massive Entwicklungsgewinne … Die räumliche Schere ist in den vergangenen Jahren sowohl bei den Markt- als auch bei den Landwerten deutlich aufgegangen. Die Landwerte sind in der Peripherie annähernd konstant geblieben und bestehen im Wesentlichen aus den Erschliessungskosten. Entsprechend sind die Preise in den vergangenen 15 Jahren nur geringfügig gestiegen. Gleichzeitig weisen die stark nachgefragten Regionen Preisanstiege von 100 und mehr Prozent auf, was bei nur leicht steigenden Baukosten zu einer Explo - sion der Landwerte an diesen Standorten führt. Diese Veränderung der Marktwerte betrifft überwiegend das unterlegte Land. Diese – inneren – Landwerte schlagen sich aber nicht zwingend in den Statistiken der öffentlichen Hand nieder, denn einerseits ist wie gesagt wenig bis nichts über die Qualitäten des gehandelten Baulands bekannt, und andererseits lassen sich möglicherweise die Landverkäufer auch von den bereits hohen Preisen blenden, ohne zu hinterfragen, wo denn der innere Wert wirklich liegt. Kauft eine Privatperson derart Land für den Eigen gebrauch, hat sie einen Buchgewinn. Wird die Parzelle hingegen entwickelt und werden die erstellten Objekte anschliessend verkauft, dann waren in den vergangenen Jahren massive Gewinne zu Gunsten der Entwickler und zu Lasten der Landverkäufer möglich. Legendär sind in diesem Zusammenhang Anekdoten aus den 1970er Jahren, als Landkäufer die Bauern mit kleinen Banknoten bar bezahlten, bis diese angesichts der Banknotenberge auf dem Küchentisch «Genug!» riefen. … aber auch massive Risiken Rendite und Risiko sind bekanntlich Geschwister, und so bestehen bei Entwicklungsprojekten immer auch massive Risiken. Einerseits können diese baurechtliche Aspekte, Verzögerungen aufgrund von Einsprachen und Kostenüberschreitungen betreffen, andererseits birgt der Transaktionsmarkt ebenfalls Risiken. Wird heute Land gekauft und entwickelt, zeigt sich erst in rund zwei oder gar mehr Jahren, ob die erstellten Objekte gewinnbringend verkauft werden können. In einem steigenden Markt ist dies ein «Heimspiel». Wird zwischenzeitlich ein oberer Wendepunkt erreicht, wird es zur «Zitterpartie». Landpreise und Landwerte in Schweizer Franken Marktwerte, Kosten und Landwerte 4’250 4’000 3’750 3’500 3’250 3’000 2’750 2’500 2’250 2’000 1’750 1’500 1’250 1’000 750 500 250 0 Handänderungen Küsnacht Goldbach Itschnach Forch Modell Statistisches Amt 250 240 230 220 210 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 2000:1 2000:3 2001:1 2001:3 2002:1 2002:3 2003:1 2003:3 2004:1 2004:3 2005:1 2005:3 2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 Landwert Wert Erstellungskosten Quelle: Statistisches Amt Kanton Zürich / IMBAS FPRE Quelle: Statistisches Amt Stadt Zürich / IMBAS FPRE 23
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