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Maja Baumann, Mietrechtliche Stolpersteine bei der Umnutzung von Liegenschaften, in: Jusletter 25. November 2013 Inhaltsübersicht 1. Einführung 2. Kündigung der Mietverhältnisse zwecks Totalsanierung und Umnutzung 2.1. Recht zum Umbau und Gründe für eine «Leerkündigung» 2.2. Problematik der Anfechtung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit 2.2.1. Kündigung als schonungslose Rechtsausübung 2.2.2. Widersprüchliches Verhalten 2.2.3. Zu wenig ausgereiftes Projekt 2.2.4. Kündigung zur Erzielung einer höheren Rendite 2.3. Erstreckung des Mietverhältnisses 2.4. Schadenersatz aufgrund kalter Erstreckung 3. Abschluss von befristeten Mietverträgen im Hinblick auf einen Umbau 4. Hausbesetzer als neue «Mieter» 5. Fazit 1. Einführung [Rz 1] In den Schweizer Wirtschaftszentren, wie Genf oder Zürich, zeigt sich mehr und mehr eine Tendenz hin zu hochwertigen (und hochpreisigen) Geschäfts- und Wohnräumlichkeiten. 1 In den grossen Ballungsgebieten wandeln sich ganze Quartiere, in denen zuvor Räume an Künstler oder Besitzer kleinerer Läden und Restaurants vermietet wurden, zu neuen Trendgebieten, in welchen Design Hotels, Büros oder Wohnungen für High-End Mieter und grosszügige Läden entstehen. 2 [Rz 2] Die Eigentümer der entsprechenden Liegenschaften wollen – bzw. in gewissen Fällen, wie beispielsweise Immobilienfonds oder Pensionskassen, müssen – dieser Entwicklung Rechnung tragen und durch eine entsprechend angepasste Nutzung ihrer Liegenschaften eine nachhaltige und attraktive Rendite auf dem investierten Kapital sicher stellen. So werden ehemalige Industrieareale nicht mehr länger an Nachtclubs vermietet, sondern sollen in Lofts umgewandelt werden, oder es ist geplant, ein durch Reparaturwerkstätten und Autohändler genutztes Areal mit einem Bürohochhaus zu überbauen. [Rz 3] Die juristische Beratung im Zusammenhang mit solchen Umbauprojekten umfasst ein breites Spektrum an Rechtsgebieten. Währenddem Themen bau- und zonenrechtlicher bzw. denkmalschützerischer Natur in der Regel 1 Vgl. Immo-Monitoring 2013/2, Wüest & Partner, S. 43; Büromarktbericht Schweiz 2011, Colliers International, S. 14 f.; Du simple au double pour le loyer d'un quatre-pièces, Tribune de Genève online, 16. Juni 2013; Goldgrube Zürich-West, www.nzz.ch, 7. Februar 2013; Der grosse Goldrausch in Zürichs «Wildem Westen», Mieten & Wohnen, Nr. 5, Juli 2012. 2 Dieser Beitrag soll keine Stellungnahme zu politischen, sozialen bzw. urbanistischen Fragen und Problemen in diesem Zusammenhang darstellen, sondern ausschliesslich ausgewählte mietrechtliche Themen erörtern. Es sei hier jedoch der Vollständigkeit halber angemerkt, dass auch der Bund die intensivere Nutzung «untergenutzter» Industrie- und Gewerbeareale, das heisst von industriellen oder gewerblichen Liegenschaften, bei denen die gute Lage bzw. die baurechtlichen Bestimmungen ein höhere Ausnützung zulassen würden, anstrebt (vgl. Umnutzung von Industrie- und Gewerbebrachen – Massnahmenplan zur Förderung vom 18. Juni 2008, Bericht des Bundesrates). bereits in einem frühen Stadium der Planung erkannt werden und entsprechend in die Projektplanung einfliessen, kommen mögliche Problemstellungen mietrechtlicher Natur vielfach erst später auf. Dabei können auch diese zu erheblichen Zeitverzögerungen und Kosten führen, insbesondere wenn sie nicht rechtzeitig und richtig adressiert werden. [Rz 4] In diesem Beitrag werden ausgewählte mietrechtliche Fragen näher erörtert, die sich in der Praxis bei Totalsanierungs- bzw. Umbauprojekten mit geplanter Umnutzung stellen können. Indem soll ein Denkanstoss im Hinblick auf den Trend zur steten Verschärfung der Auslegung mieterschutzrechtlicher Normen in diesem Zusammenhang zu Lasten der Grundeigentümer gegeben werden. 2. Kündigung der Mietverhältnisse zwecks Totalsanierung und Umnutzung 2.1. Recht zum Umbau und Gründe für eine «Leerkündigung» [Rz 5] Gemäss Art. 256 des Obligationenrechts (OR) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu erhalten. Darüber hinaus besteht nur ein Recht, jedoch keine Pflicht, des Vermieters, Erneuerungs- oder Änderungsarbeiten am Mietobjekt durchzuführen. 3 Art. 260 Abs. 1 OR schränkt allerdings das Recht des Vermieters, Erneuerungen bzw. Änderungen an der vermieteten Sache durchzuführen, dahingehend ein, dass das Mietverhältnis nicht in gekündigtem Zustand sein darf und die Arbeiten für den Mieter zumutbar sein müssen. Zudem ist bei der Durchführung der Arbeiten auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen, und der Mieter kann unter Umständen eine Herabsetzung des Mietzinses und, sofern er wegen der Arbeiten einen Schaden erleidet, Schadenersatz verlangen. 4 [Rz 6] Bei grösseren Renovationsvorhaben, welche oftmals nur bei Leerstand zeit- und kosteneffizient durchgeführt werden können, kann es für den Vermieter daher mehr Sinn machen, das Gebäude im Hinblick auf die geplanten Arbeiten «leer zu kündigen». Dadurch entsteht zwar ein Mietzinsausfall, doch fällt das Risiko von Verzögerungen während des Umbaus durch Einsprachen und Verfahren mit den Mietern, z.B. betreffend Zumutbarkeit der Umbauarbeiten oder Herabsetzung des Mietzinses, weg. Dafür besteht das Risiko mietrechtlicher Verfahren vor Beginn des Umbaus (dazu nachfolgend Ziffern 2.2 und 2.3). Der Vermieter kann somit 3 SVIT, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, Zürich 2008, 3. A., Art. 260–260a OR, Rz. 20; David L achat/Markus Wy t tenbach, in: Das Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009, Rz. 12/1.4. 4 Art. 260 Abs. 3 OR. 2
Maja Baumann, Mietrechtliche Stolpersteine bei der Umnutzung von Liegenschaften, in: Jusletter 25. November 2013 mietrechtliche Probleme durch die Leerkündigung nur zeitlich vorverlegen, nicht jedoch vermeiden. Bei einer effektiven Umnutzung des Mietgebäudes werden allerdings nicht nur die Mietflächen intensiv verändert, sondern besteht auch das Ziel, nach erfolgtem Umbau eine andere Kategorie von Mietern anzusprechen. Dementsprechend ist in der Regel eine Leerkündigung vor Beginn der Umbauarbeiten aus Sicht des Vermieters der sinnvollste und effizienteste Weg. 2.2. Problematik der Anfechtung der Kündigung wegen Missbräuchlichkeit [Rz 7] Selbst wenn der Vermieter form- und fristgerecht gekündigt hat, kann die Kündigung von Wohn- oder Geschäftsräumen durch den Mieter gestützt auf Art. 271 Abs. 1 OR als missbräuchlich angefochten werden, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst. Für die Anfechtbarkeit muss – anders als bei Art. 2 des Zivilgesetzbuchs (ZGB) – kein offensichtlicher Rechtsmissbrauch vorliegen, sondern es genügt, dass sie dem allgemeinen Gebot zu loyalem und lauterem Verhalten widerspricht. 5 Dies ist namentlich dann der Fall, wenn die Kündigung ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse erfolgt. 6 Neben den in Art. 271a OR aufgeführten Beispielen missbräuchlichen Verhaltens wurden durch die Praxis weitere Fallgruppen herausgeschält, 7 , so beispielsweise die Kündigung als schonungslose Rechtsausübung, die Kündigung als widersprüchliches Verhalten oder das Vorliegen eines erheblichen Missverhältnisses der Interessen. Auf einzelne Anfechtungsgründe, welche speziell im Zusammenhang mit Kündigungen zwecks Umbau und Umnutzung einer Liegenschaft von Relevanz sind, sowie auf mögliche zulässige Kündigungsgründe in diesem Kontext wird nachstehend näher eingegangen. 2.2.1. Kündigung als schonungslose Rechtsausübung [Rz 8] Eine Kündigung gilt als missbräuchlich und damit anfechtbar, wenn sie eine rücksichtslose Rechtsausübung der kündigenden Partei darstellt, weil diese bewusst aus 5 Roger Weber, in: Heinrich Honsell/Nedim Peter Vogt/Wolfgang Wiegand (Hrsg.) Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Obligationenrecht I, Art. 1–529 OR, 4.A., Basel 2007, Art. 271/271a OR. Hierbei ist jedoch anzumerken, dass die Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts klar festhält, dass bei der Umschreibung des Begriffs «missbräuchlich» von den Grundsätzen gemäss Art. 2 ZGB ausgegangen wurde (vgl. Botschaft zur Volksinitiative «für Mieterschutz», zur Revision des Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht und zum Bundesgesetz über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen vom 27. März 1985, BBl 1985 I S. 1405). 6 BGE 135 III 112 E. 4.1; Urteil des Bundesgerichts 4C.61/2005 vom 27. Mai 2005, E.4.1. 7 Vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A_414/2009 vom 9. Dezember 2009, E. 3.1; Peter Higi, in: Peter Gauch/Jörg Schmid (Hrsg.) Zürcher Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, V. Band Obligationenrecht, Teilband V2b, Die Miete, Art. 271–274g OR, Zürich 1996, Art. 271 Rz. 63 ff OR. verschiedenen ihr offenen Möglichkeiten diejenige gewählt hat, welche für die Gegenpartei nachteiliger ist. 8 [Rz 9] Bei einer Kündigung im Hinblick auf Renovations- oder Umbauarbeiten liegt gemäss Lehre und Rechtsprechung keine schonungslose Rechtsausübung vor, wenn aufgrund der Arbeiten der Gebrauch der Sache nicht oder nur eingeschränkt möglich ist. Als Beispiele für derart umfassende Änderungen werden Erneuerungen des ganzen Leitungs- oder Heizsystems, grössere Aufbruch- und Spitzarbeiten oder die Veränderung der ganzen Wohnungsgrundrisse aufgeführt. 9 Bei den Arbeiten im Hinblick auf eine komplette Umnutzung des Gebäudes werden wohl in den meisten Fällen so umfangreiche Arbeiten ausgeführt, dass dieses kaum mehr bewohnt bzw. zu Erwerbszwecken genutzt werden kann. Diesbezüglich ist ferner festzuhalten, dass der Entscheid über die Art und den Umfang der Umbauarbeiten Sache des Vermieters ist und dass auch das Bundesgericht das Interesse des Vermieters, die Arbeiten rasch und günstig und daher an einem nicht vermieteten Gebäude durchzuführen, als legitim anerkannt hat. 10 2.2.2. Widersprüchliches Verhalten [Rz 10] Ein widersprüchliches Verhalten im Zusammenhang mit einer Leerkündigung kann namentlich darin bestehen, dass der Vermieter falsche Gründe für die Kündigung angibt, 11 so beispielsweise wenn wegen Totalsanierung gekündigt wird, danach aber nur Fassaden- oder Malerarbeiten durchgeführt werden. [Rz 11] Ebenfalls besteht das Risiko, dass ein widersprüchliches Verhalten im Zusammenhang mit Umbauten geltend gemacht wird, wenn die Umnutzung als solche als Kündigungsgrund angegeben wird. Der Vermieter ist zwar grundsätzlich berechtigt, den Vertrag zu kündigen, um die Nutzungsart des Gebäudes an seine Interessen anzupassen. Es besteht jedoch die Gefahr, dass ihm widersprüchliches Verhalten vorgeworfen wird, da er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses offenbar mit der Nutzungsart einverstanden war. Das Bundesgericht anerkennt allerdings, dass sich die Umstände während der Dauer eines Mietverhältnisses ändern können und so beispielsweise Geruchs- oder Lärmemissionen, die früher nicht störten, aufgrund von Veränderungen im Quartier nicht mehr passend sind. 12 Gerade die eingangs erwähnte Wandlung von früheren Industriequartieren zu trendigen Wohngebieten hat zur Folge, dass Emissionen 8 Vgl. SVIT-Kommentar (Fn. 3), Art. 271 OR, Rz. 20. 9 Vgl. BGE 135 III 112 E.3.3.1; mp2/92, S. 68 ff.; Peter Higi (Fn. 7), Art. 271 OR, Rz. 87. 10 BGE 135 III 112 E. 4.2. 11 Peter Higi (Fn. 7), Art. 271 OR, Rz. 73. Der bundesrätliche Entwurf zu Art. 271 OR sah denn auch vor, dass ein offensichtlich vorgeschobener Kündigungsgrund explizit als Beispiel der missbräuchlichen Kündigung genannt wird (vgl. BBl 1985 I S. 1511). 12 BGE 136 III 190, E.3. 3
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