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Maja Baumann, Mietrechtliche Stolpersteine bei der Umnutzung von Liegenschaften, in: Jusletter 25. November 2013
weil Handwerker anderweitig beschäftigt sind, Mitarbeiter
wechseln oder Regulierungen und Industriestandards ändern),
aber auch das Interesse an einer baldigen Realisierung
der vorgesehenen Ertragssteigerung. In der Literatur
wird teilweise die Ansicht vertreten, dass das Interesse an
einer Ertragssteigerung zwar die Kündigung als solche rechtfertigen
kann, aber nicht einen möglichst frühen Beginn der
notwendigen Umbauarbeiten. 23 Dies erscheint insofern inkonsequent,
als dass mieterseitig wirtschaftliche Interessen,
namentlich Verluste wegen Aufbaus eines neuen Kundenstamms,
für eine längere Erstreckungsdauer sprechen sollen.
24 Es sind daher sowohl mieter- als auch vermieterseitig
alle Interessen, auch solche wirtschaftlicher Natur, mitzuberücksichtigen
und ihnen das im Einzelfall angemessene Gewicht
zukommen zu lassen. 25
[Rz 17] Ein ebenfalls teilweise wirtschaftlich motiviertes Vermieterinteresse
liegt in der Vermeidung von Leerständen in
anderen Räumlichkeiten der umzubauenden Liegenschaft.
Auf der einen Seite bedeutet die Belegung einzelner Mietflächen,
währenddem der Rest des Gebäudes bereits geräumt
ist, dass das Mietobjekt für wenige Mieter weiter unterhalten,
die Allgemeinflächen beleuchtet, beheizt und gereinigt
werden müssen, was zu Kosten ohne entsprechenden Ertrag
führt. Diese Kosten und während dieser Zeit auflaufende
Zinsen können auch die zukünftigen Mietzinse nach dem
Umbau beeinflussen. 26 Auf der anderen Seite ist ein längerer
Leerstand schlecht für die «Reputation» des Gebäudes,
was auch die Vermietbarkeit nach dem Umbau beeinflussen
kann, und führt im schlimmsten Fall dazu, dass sich nicht nur
Verteiler von Werbeplakaten, sondern auch Hausbesetzer
angezogen fühlen (s. hierzu Ziff. 3 unten). Solche Leerstände
können jedoch unter Umständen bei einem geeigneten Mietobjekt
durch im Hinblick auf das Umbauvorhaben befristete
Mietverträge verringert werden (s. hierzu Ziff. 2 unten). 27
[Rz 18] Weitere zu berücksichtigende Interessen des Vermieters
an einer raschen Durchführung können in der Vermeidung
weiterer Klagen und Unannehmlichkeiten durch eine
im Quartier nicht mehr adäquate Tätigkeit des Mieters oder
der zeitlichen Befristung der Baubewilligung oder in (neuen)
Bauvorschriften oder Sicherheitsstandards, die nicht (mehr)
eingehalten sind, bestehen. 28
23
Tobias Kunz, Kündigung wegen Sanierung, mp 2012 S. 237 ff., S. 255 f.
24
David L achat/Irène Spirig (Fn. 21), Rz. 30/6.14.
25
So können Mieteinnahmen für gewisse Vermieter einen gewichtigen Einkommensteil
– bis hin zur Quasi-Rente – ausmachen und der Aufbau des
Kundenstamms für gewisse Mieter sehr einfach bzw. die Verluste gut tragbar
sein. Da es keinen typischen Vermieter und keinen typischen Mieter
gibt, sind auch kategorische Ausschlüsse von Interessen nicht angemessen,
sondern sollte jeder Einzelfall gesondert betrachtet werden.
26
Vgl. SVIT-Kommentar (Fn. 3), Art. 272 OR, Rz. 59.
27
Tobias Kunz (Fn. 23), S. 256.
28
Tobias Kunz (Fn. 23), S. 255 f.; SVIT-Kommentar (Fn. 3), Art. 272 OR,
Rz. 59 f.
[Rz 19] Auch bei der Erstreckung zeigt sich, dass es für den
Vermieter selbst bei sorgfältiger Planung und absolut korrektem
Verhalten gegenüber den Mietern nur möglich ist, die
mietrechtlichen Risiken zu verringern, nicht jedoch diese zu
vermeiden. So hat ein Vermieter, um sich nicht dem Vorwurf
der missbräuchlichen Kündigung auszusetzen, das Projekt
bereits detailliert mit Zeitplan auszuarbeiten und möglichst
die Baubewilligung zu beantragen bevor er die Kündigung
ausspricht (s. hierzu Ziff. 2.2.3 oben), aber muss andererseits
damit rechnen, dass er mit den Arbeiten je nach Dauer der
Erstreckung erst in ca. zwei bis vier Jahren beginnen kann.
2.4. Schadenersatz aufgrund kalter Erstreckung
[Rz 20] Selbst wenn die Klage des Mieters auf Erstreckung
gerichtlich abgewiesen und ihm somit auf diesem Weg keine
Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt wird, kann er in
den Genuss einer sogenannten kalten Erstreckung kommen,
durch welche das Mietverhältnis über den Kündigungstermin
hinaus – zumindest de facto – fortbesteht. 29 Die Gründe hierfür
liegen im Aufschub der Wirkungen der Kündigung während
der Dauer des Kündigungsschutz- oder Erstreckungsverfahrens
und der Abhängigkeit einer Ausweisung des
Mieters von der vorgängigen richterlichen Bestätigung der
Beendigung der Miete. 30
[Rz 21] Unter Umständen kann es somit sein, dass ein Mieter
im Erstreckungsverfahren bereits in erster Instanz unterliegt,
danach aber das Urteil durch alle Instanzen weiterzieht bis
schlussendlich durch das Bundesgericht als letzte Instanz
(nochmals) bestätigt wird, dass die Voraussetzungen für eine
Erstreckung nicht gegeben sind. Dieser Instanzenzug kann
relativ viel Zeit in Anspruch nehmen, während der ein geplanter
Um- oder Neubau auf dem entsprechenden Gelände
blockiert ist und evtl. neue Bauvorschriften oder Sicherheitsstandards
erlassen wurden oder andere Änderungen der
Gegebenheiten eintraten. Für Vermieter stellt sich in diesem
Fall die Frage, ob für die entstandene Verzögerung vom unterliegenden
Mieter Schadenersatz gefordert werden kann.
[Rz 22] Grundsätzlich gilt, dass dem Mieter das Erstreckungsbegehren
nicht als schuldhaftes oder widerrechtliches
Verhalten angelastet werden kann, solange er seine
Rechte gutgläubig ausübt. Er wird daher grundsätzlich dem
Vermieter gegenüber auch nicht schadenersatzpflichtig. 31
Das Bundesgericht hat im Urteil 4C.256/2001 vom 14.
29
David L achat/Irène Spirig (Fn. 21), Rz. 30/13.14. Wie unten ausgeführt, hält
Christine Chappuis jedoch fest, dass das Mietverhältnis trotz laufendem Erstreckungsverfahren
am Kündigungstermin endet, die Auswirkungen der
Beendigung jedoch suspendiert sind. Es besteht somit nur faktisch, nicht
jedoch rechtlich weiter.
30
Roger Weber (Fn. 5), Art. 272c OR, Rz. 7; David L achat/Irène Spirig (Fn. 21),
Rz. 30/13.13.
31
David L achat/Irène Spirig (Fn. 21), Rz. 30/13.14.
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