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Maja Baumann, Mietrechtliche Stolpersteine bei der Umnutzung von Liegenschaften, in: Jusletter 25. November 2013 November 2001 klar festgehalten, dass nicht jeder verlorene Prozess ein widerrechtliches Verhalten darstelle, sondern dass eine Haftung nur bei einem gegen die guten Sitten verstossenden, absichtlichen oder grobfahrlässigen Verhalten i.S.v. Art. 41 OR in Frage kommt. Für die Begründung einer Haftung bedarf es einer missbräuchlichen Inanspruchnahme eines staatlichen Verfahrens oder eines treuwidrigen bzw. böswilligen Verhaltens in diesem Verfahren. Nur in Ausnahmefällen und unter Anwendung höchster Zurückhaltung kann eine sittenwidrige Handlung als gegeben angenommen werden, da die Sittenwidrigkeit nicht dazu dienen darf, das Erfordernis der Widerrechtlichkeit auszuhöhlen. Die Sittenwidrigkeit erfasst primär die Schikane: Ein Verstoss gegen die guten Sitten i.S.v. Art. 41 Abs. 2 OR liegt vor, wenn das Handeln nicht der Wahrnehmung eigener Interessen dient, sondern ausschliesslich oder primär darauf abzielt, andere zu schädigen. 32 [Rz 23] Dieser Entscheid wurde jedoch auch kritisiert: Christine Chappuis vertritt die Ansicht, dass nicht die Sittenwidrigkeit nach Art. 41 Abs. 2 OR Gegenstand der richterlichen Prüfung hätte sein sollen, sondern die Widerrechtlichkeit nach Art. 41 Abs. 1 OR, welche keinen derartigen Ausnahmecharakter kennt wie die Sittenwidrigkeit. Ein widerrechtliches Verhalten liegt bei einer missbräuchlichen Anhebung des Prozesses oder bei einem treuwidrigen Verhalten während des Verfahrens vor. In dem durch das Bundesgericht zu beurteilenden Fall war sehr deutlich, dass die Interessen des Vermieters schwerer wiegen als die durch den Mieter vorgebrachten Interessen. Gemäss Chappuis wäre es daher durchaus vertretbar gewesen, ein treuwidriges Verhalten, welches eine Widerrechtlichkeit i.S.v. Art. 41 Abs. 1 OR begründet, zu bejahen. Im Weiteren gibt es auch Argumente für eine vertragliche Schadenersatzpflicht des Mieters. Dies gestützt auf die Hypothese, dass wenn durch das Gericht keine Mieterstreckung gewährt wird, der Mietvertrag am ursprünglichen Kündigungstermin geendet hat und nur die Auswirkungen der Beendigung bis zum rechtskräftigen Urteil aufgeschoben wurden. Das Mietverhältnis wurde somit nicht rechtlich, sondern nur faktisch verlängert und die Rückgabe der Sache gemäss Art. 267 OR wäre bereits am Kündigungstermin fällig gewesen. Die zumindest in Kauf genommene Verletzung der Rückgabepflicht durch den Mieter kann ihn gegenüber dem Vermieter für den dadurch entstandenen Schaden ersatzpflichtig machen. 33 [Rz 24] Angesichts der sehr extremen Sach- und Interessenlage des Bundesgerichtsentscheids 34 ist die Kritik von 32 Urteil des Bundesgerichts 4C.256/2001 vom 14. November 2001, E.1; mietrechtspraxis 2004, S. 207 ff. 33 Christine Chappuis, Droit du Bail 2003, p. 29 ff. 34 Ein Hauseigentümer vermietet wegen vorübergehendem Arbeitseinsatz an einem anderen Ort sein Heim für vier Jahre (gemäss Vertrag explizit nicht verlängerbar). Der Mieter wird durch den Vermieter sechs Monate vor Beendigung explizit darüber informiert, dass der Einsatz tatsächlich auf den Christine Chappuis gut nachvollziehbar und zu teilen. Vor allem da der Mieter, wie dies auch im Entscheid festgehalten wird, die Erstreckung verlangte, um möglichst lange von einem günstigen Mietzins zu profitieren und nicht etwa weil er mehr Zeit für die Suche nach neuen Wohnräumen benötigte. Dieses Verhalten hatte sodann zur Folge, dass dafür der Vermieter für diese Zeit für sich selbst ein teureres Objekt mieten musste. In solch krassen Fällen erscheint es als stossend, wenn der Vermieter keinen Ersatz für den entstandenen Schaden erhält. Indem nicht nur Ersatzansprüche gestützt auf Art. 41 Abs. 2 OR, sondern auch auf Art. 41 Abs. 1 OR und Art. 97 Abs. 1 OR geltend gemacht werden können, findet nicht die hohe Messlatte der Schikane Anwendung, so dass ein Ersatzanspruch des Vermieters bei illoyalem Verhalten des Mieters eher erfolgreich ist. 3. Abschluss von befristeten Mietverträgen im Hinblick auf einen Umbau [Rz 25] Im Schweizer Mietrecht gilt zunächst der Grundsatz, dass die Parteien beim Abschluss eines Mietvertrages die Rechte des Mieters im Zusammenhang mit der Kündigung in keiner Weise beschneiden können: Der Mieter kann demnach grundsätzlich nicht im Voraus verpflichtet werden, auf eine Kündigungsanfechtung oder die Geltendmachung einer Mieterstreckung zu verzichten. 35 Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wäre nichtig, was ein Gericht von Amtes wegen zu berücksichtigen hätte. [Rz 26] Das Gesetz sieht jedoch eine für Vermieter, die ein Umbauprojekt planen, wichtige Ausnahme von diesem Grundsatz vor: In Mietverträgen, welche im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchprojekt abgeschlossen werden, können die Parteien vereinbaren, dass das Mietverhältnis nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der Baubewilligung abgeschlossen wird und die Erstreckung ausgeschlossen ist. 36 [Rz 27] Diese Bestimmung eröffnet dem Vermieter einerseits die Möglichkeit, für bereits rechtsgültig gekündigte und zurückgegebene Mietflächen temporäre Mietverträge abzuschliessen, wenn mit dem Bau noch nicht begonnen werden kann (z.B. weil andere Mieter die Kündigung angefochten oder Erstreckung verlangt haben oder weil die rechtskräftige Baubewilligung aufgrund von Einsprachen noch aussteht). vereinbarten Zeitpunkt endet und der Vermieter ab dann wieder in sein Haus einziehen werde. Der Mieter hat sich eher spät erst auf dem Immobilienmarkt umgesehen und sodann drei Monate vor Mietende beschlossen, Land zu kaufen und darauf ein Haus zu bauen, anstatt zu mieten (da es ihm zu teuer war, zu mieten). Der Mieter wäre jedoch durchaus in der Lage gewesen, an einem anderen Ort ein Objekt zu mieten bis sein Bau beendet ist. 35 David Lachat/Irène Spirig (Fn. 21), Rz. 30/10.1. Nach Erhalt der Kündigung können die Parteien jedoch über die Erstreckung verhandeln. 36 Art. 272a Abs. 1 lit. d OR. 6
Maja Baumann, Mietrechtliche Stolpersteine bei der Umnutzung von Liegenschaften, in: Jusletter 25. November 2013 Andererseits kann im gegenseitigen Einvernehmen auch mit bestehenden Mietern eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden (in der Regel im Gegenzug gegen Zugeständnisse an den Mieter, z.B. in der Form von gratis Maklerdienstleistungen für die Suche nach neuen Mietflächen, Umzugs- oder Neuinvestitionsentschädigungen, und/oder dem Recht des Mieters, jederzeit entschädigungslos das Mietverhältnis zu beenden), um so Verzögerungen im Projekt zu vermeiden. In beiden Fällen kann dies in der Form eines zeitlich befristeten Mietvertrages oder in der Form eines grundsätzlich unbefristeten Mietverhältnisses kombiniert mit einer Befristung (z.B. zwei Monate nach Mitteilung der Rechtskraft der Baubewilligung) geschehen. 37 Nach bundesgerichtlicher Praxis stellen solche Vereinbarungen befristete Mietverhältnisse dar, welche zur Beendigung lediglich einer Information des Mieters über den Eintritt der Bedingung (Baubeginn bzw. Bewilligungserteilung) erfordern. 38 Die Lehre ist sich diesbezüglich nicht einig: Während ein Teil der bundesgerichtlichen Auffassung folgt, 39 , betrachten andere Autoren solche Verträge mangels hinreichend bestimmten Endtermins als unbefristete Verträge, die gekündigt werden müssen. 40 Aufgrund der bestehenden Rechtsunsicherheit ist daher Vermietern zu empfehlen, trotz entsprechender Vertragsklausel eine Kündigung auszusprechen, sobald der genaue Zeitpunkt für den Baubeginn feststeht. [Rz 28] Damit ein Erstreckungsausschluss im Mietvertrag gültig vereinbart werden kann, muss eine konkrete und ernsthafte Planung des Abbruch- oder Umbauvorhabens vorliegen und die Erstreckungsausschlussklausel im Mietvertrag konkrete Angaben zum Vorhaben enthalten. 41 Die erste Voraussetzung verlangt, dass schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein hinreichend konkretisiertes, der Bewilligungspflicht unterliegendes Bauvorhaben besteht (Zeithorizont i.d.R. bis drei Jahre). Ungenügend sind blosse Vorprojekte und Projektstudien. Nicht erforderlich ist allerdings, dass der Vermieter bereits ein Bewilligungsverfahren eingeleitet hat. Aus der zweiten Voraussetzung ergibt sich, dass in den Vertragsbestimmungen nicht nur das Bauvorhaben selber festgehalten werden muss, sondern insbesondere auch der Zeitpunkt, bis zu welchem der Mieter in der Liegenschaft verbleiben kann. Die Vertragsklausel verliert denn auch ihre Wirkung, wenn das konkrete Projekt nicht realisiert wird oder ohne triftige Gründe ungebührlich langsam vorangeht. 42 37 SVIT-Kommentar (Fn. 3), Art. 272a OR, Rz. 15a f. 38 BGE 121 III 260, E.5.a = mp 1996 S. 59 ff.; mit weiteren Ausführungen zu den unterschiedlichen Lehrmeinungen. 39 SVIT-Kommentar (Fn. 3), Art. 272 OR, Rz. 15a und Art. 255 OR, Rz. 14; Peter Gauch/ Walter R. Schluep/Jörg Schmid/Susanne Emmenegger, Schweizerisches Obligationenrecht – Allgemeiner Teil, 9. A., Zürich 2008, Rz. 4039. 40 Roger Weber (Fn. 5), Art. 272a OR, Rz. 6; David L achat/Anita Thanei, in: Das Mietrecht für die Praxis, 8. A., Zürich 2009, Rz. 24/3.3. 41 David L achat/Irène Spirig (Fn. 21), Rz. 30/3.8. 42 Roger Weber (Fn. 5), Art. 272a OR, Rz. 6. [Rz 29] Diese Anforderungen können einen Vermieter in schwierige Situationen bringen, beispielsweise dann, wenn ein Mieter von sich aus kündigt, das Umbauprojekt sich aber noch im Vorprojekt-Stadium befindet: Der Vermieter hat diesfalls nur die Wahl zwischen zwei unbefriedigenden und mit dem Grundprinzip der Vertragsfreiheit schwer in Einklang zu bringenden Alternativen. Er kann entweder die Mietflächen leer stehen lassen oder einen neuen Mietvertrag abschliessen, mit dem Risiko, dass bei einer Kündigung im Hinblick auf das Umbauprojekt der Mieter – namentlich aufgrund des gerade erfolgten Umzugs – Härte geltend macht und Erstreckung verlangt. Aus Vermietersicht kann es daher sinnvoll sein, trotzdem eine Erstreckungsausschlussklausel einzufügen und darin auf die geplanten Umbauarbeiten hinzuweisen und möglichst auch einen Zeithorizont anzugeben (z.B. «der Beginn der Sanierungsarbeiten ist auf den 1. Januar 2016 geplant»). Denn je konkreter der Mieter schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses über die anstehenden Arbeiten und die zeitlich begrenzte Mietdauer in Kenntnis gesetzt wird, desto weniger wird es ihm eher gelingen, im Zeitpunkt der Kündigung eine Härtesituation geltend zu machen und eine Erstreckung des Mietverhältnisses gewährt zu bekommen. Zudem empfiehlt es sich, die Mieter vorzeitig und regelmässig über die anstehenden Arbeiten zu informieren und die Kündigung in einem möglichst frühen Zeitpunkt auszusprechen. 4. Hausbesetzer als neue «Mieter» [Rz 30] Stehen alle oder einzelne Flächen eines Gebäudes leer und verzögert sich der Beginn des Umbauprojekts – sei es aufgrund von Erstreckungsverfahren einzelner Mieter oder aus anderen Gründen wie z.B. Baurekursen – so besteht namentlich bei städtischen Liegenschaften die Gefahr, dass Hausbesetzer sich Zutritt verschaffen und in den Räumlichkeiten häuslich einrichten. So waren in Zürich Ende 2011 rund 30 Häuser besetzt 43 und die Zahl scheint seitdem nicht merklich geringer geworden zu sein. Ein Grund hierfür liegt wohl auch in der Praxis der Stadtpolizei Zürich, nach welcher für Räumungen neben einem gültigen Strafantrag wegen Hausfriedensbruchs auch eine rechtskräftige Baubewilligung oder der Beleg über eine rechtmässige Neunutzung (z.B. Mietvertrag) erforderlich ist. 44 [Rz 31] Vermehrt versuchen Hausbesetzer die Situation zu legalisieren, allerdings erst nachdem sie die Räumlichkeiten in Beschlag genommen haben. 45 Sie bieten dem Hausbesitzer an, einen «Mietvertrag» abzuschliessen, gemäss 43 Vgl. Werner Grundlehner, Hausbesetzer als Faktor im Immobilienmarkt, www.nzz.ch, 23. November 2011. 44 Vgl. Merkblatt Hausbesetzungen in der Stadt Zürich der Stadtpolizei Zürich vom September 2006. 45 Dies mit der Argumentation, dass die Verhandlungsposition deutlich besser sei, wenn man schon im Haus drin ist (vgl. Werner Grundlehner, Hausbesetzer als Faktor im Immobilienmarkt, www.nzz.ch, 23. November 2011). 7
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