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Maja Baumann, Mietrechtliche Stolpersteine bei der Umnutzung von Liegenschaften, in: Jusletter 25. November 2013
November 2001 klar festgehalten, dass nicht jeder verlorene
Prozess ein widerrechtliches Verhalten darstelle, sondern
dass eine Haftung nur bei einem gegen die guten Sitten verstossenden,
absichtlichen oder grobfahrlässigen Verhalten
i.S.v. Art. 41 OR in Frage kommt. Für die Begründung einer
Haftung bedarf es einer missbräuchlichen Inanspruchnahme
eines staatlichen Verfahrens oder eines treuwidrigen bzw.
böswilligen Verhaltens in diesem Verfahren. Nur in Ausnahmefällen
und unter Anwendung höchster Zurückhaltung
kann eine sittenwidrige Handlung als gegeben angenommen
werden, da die Sittenwidrigkeit nicht dazu dienen darf, das
Erfordernis der Widerrechtlichkeit auszuhöhlen. Die Sittenwidrigkeit
erfasst primär die Schikane: Ein Verstoss gegen
die guten Sitten i.S.v. Art. 41 Abs. 2 OR liegt vor, wenn das
Handeln nicht der Wahrnehmung eigener Interessen dient,
sondern ausschliesslich oder primär darauf abzielt, andere
zu schädigen. 32
[Rz 23] Dieser Entscheid wurde jedoch auch kritisiert: Christine
Chappuis vertritt die Ansicht, dass nicht die Sittenwidrigkeit
nach Art. 41 Abs. 2 OR Gegenstand der richterlichen
Prüfung hätte sein sollen, sondern die Widerrechtlichkeit
nach Art. 41 Abs. 1 OR, welche keinen derartigen Ausnahmecharakter
kennt wie die Sittenwidrigkeit. Ein widerrechtliches
Verhalten liegt bei einer missbräuchlichen Anhebung
des Prozesses oder bei einem treuwidrigen Verhalten während
des Verfahrens vor. In dem durch das Bundesgericht zu
beurteilenden Fall war sehr deutlich, dass die Interessen des
Vermieters schwerer wiegen als die durch den Mieter vorgebrachten
Interessen. Gemäss Chappuis wäre es daher durchaus
vertretbar gewesen, ein treuwidriges Verhalten, welches
eine Widerrechtlichkeit i.S.v. Art. 41 Abs. 1 OR begründet, zu
bejahen. Im Weiteren gibt es auch Argumente für eine vertragliche
Schadenersatzpflicht des Mieters. Dies gestützt auf
die Hypothese, dass wenn durch das Gericht keine Mieterstreckung
gewährt wird, der Mietvertrag am ursprünglichen
Kündigungstermin geendet hat und nur die Auswirkungen
der Beendigung bis zum rechtskräftigen Urteil aufgeschoben
wurden. Das Mietverhältnis wurde somit nicht rechtlich,
sondern nur faktisch verlängert und die Rückgabe der Sache
gemäss Art. 267 OR wäre bereits am Kündigungstermin fällig
gewesen. Die zumindest in Kauf genommene Verletzung
der Rückgabepflicht durch den Mieter kann ihn gegenüber
dem Vermieter für den dadurch entstandenen Schaden ersatzpflichtig
machen. 33
[Rz 24] Angesichts der sehr extremen Sach- und Interessenlage
des Bundesgerichtsentscheids 34 ist die Kritik von
32
Urteil des Bundesgerichts 4C.256/2001 vom 14. November 2001, E.1;
mietrechtspraxis 2004, S. 207 ff.
33
Christine Chappuis, Droit du Bail 2003, p. 29 ff.
34
Ein Hauseigentümer vermietet wegen vorübergehendem Arbeitseinsatz an
einem anderen Ort sein Heim für vier Jahre (gemäss Vertrag explizit nicht
verlängerbar). Der Mieter wird durch den Vermieter sechs Monate vor Beendigung
explizit darüber informiert, dass der Einsatz tatsächlich auf den
Christine Chappuis gut nachvollziehbar und zu teilen. Vor allem
da der Mieter, wie dies auch im Entscheid festgehalten
wird, die Erstreckung verlangte, um möglichst lange von einem
günstigen Mietzins zu profitieren und nicht etwa weil er
mehr Zeit für die Suche nach neuen Wohnräumen benötigte.
Dieses Verhalten hatte sodann zur Folge, dass dafür der Vermieter
für diese Zeit für sich selbst ein teureres Objekt mieten
musste. In solch krassen Fällen erscheint es als stossend,
wenn der Vermieter keinen Ersatz für den entstandenen
Schaden erhält. Indem nicht nur Ersatzansprüche gestützt
auf Art. 41 Abs. 2 OR, sondern auch auf Art. 41 Abs. 1 OR
und Art. 97 Abs. 1 OR geltend gemacht werden können, findet
nicht die hohe Messlatte der Schikane Anwendung, so
dass ein Ersatzanspruch des Vermieters bei illoyalem Verhalten
des Mieters eher erfolgreich ist.
3. Abschluss von befristeten Mietverträgen
im Hinblick auf einen Umbau
[Rz 25] Im Schweizer Mietrecht gilt zunächst der Grundsatz,
dass die Parteien beim Abschluss eines Mietvertrages die
Rechte des Mieters im Zusammenhang mit der Kündigung
in keiner Weise beschneiden können: Der Mieter kann demnach
grundsätzlich nicht im Voraus verpflichtet werden, auf
eine Kündigungsanfechtung oder die Geltendmachung einer
Mieterstreckung zu verzichten. 35 Eine entsprechende Klausel
im Mietvertrag wäre nichtig, was ein Gericht von Amtes wegen
zu berücksichtigen hätte.
[Rz 26] Das Gesetz sieht jedoch eine für Vermieter, die
ein Umbauprojekt planen, wichtige Ausnahme von diesem
Grundsatz vor: In Mietverträgen, welche im Hinblick auf ein
bevorstehendes Umbau- oder Abbruchprojekt abgeschlossen
werden, können die Parteien vereinbaren, dass das
Mietverhältnis nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn
oder bis zum Erhalt der Baubewilligung abgeschlossen
wird und die Erstreckung ausgeschlossen ist. 36
[Rz 27] Diese Bestimmung eröffnet dem Vermieter einerseits
die Möglichkeit, für bereits rechtsgültig gekündigte und zurückgegebene
Mietflächen temporäre Mietverträge abzuschliessen,
wenn mit dem Bau noch nicht begonnen werden
kann (z.B. weil andere Mieter die Kündigung angefochten
oder Erstreckung verlangt haben oder weil die rechtskräftige
Baubewilligung aufgrund von Einsprachen noch aussteht).
vereinbarten Zeitpunkt endet und der Vermieter ab dann wieder in sein
Haus einziehen werde. Der Mieter hat sich eher spät erst auf dem Immobilienmarkt
umgesehen und sodann drei Monate vor Mietende beschlossen,
Land zu kaufen und darauf ein Haus zu bauen, anstatt zu mieten (da es
ihm zu teuer war, zu mieten). Der Mieter wäre jedoch durchaus in der Lage
gewesen, an einem anderen Ort ein Objekt zu mieten bis sein Bau beendet
ist.
35
David Lachat/Irène Spirig (Fn. 21), Rz. 30/10.1. Nach Erhalt der Kündigung
können die Parteien jedoch über die Erstreckung verhandeln.
36
Art. 272a Abs. 1 lit. d OR.
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