Besonderheiten der Mehrhausanlage als Folge des ... - Pantaenius

Die Besonderheiten der Mehrhausanlage
als Folge des – noch – neuen Rechts
Horst Müller
Kanzlei Müller & Hillmayer
www.mueller-hillmayer.de
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I. Beispiele für Mehrhausanlagen
1. ein Hochhaus, ein Flachbau
2. ein Wohngebäude, eine Tiefgarage
3. die Reihenhausanlage
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II. Die Mehrhausanlagen bei Instandsetzungs‐ und
Modernisierungsmaßnahmen
1. Ein Hochhaus, ein Flachbau
a) das Flachdach steht zur Sanierung an; der Lift im Hochhaus
ist zu erneuern;
b) die Gemeinschaftsordnung (GO) bestimmt lediglich (1.
Variante):
aa)
bb)
„Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung
gemeinschaftlichen Eigentums oder von
Modernisierungsmaßnahmen haben lediglich die
Eigentümer von Einheiten des Gebäudes zu tragen,
in dem die Maßnahme zu treffen ist.“
Ergo: Kein sog. Blockstimmrecht
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c) Mehrheitsbeschluss mit Stimmrecht aller Wohnungseigentümer:
(1) Das Flachdach des Rückgebäudes wird nach Maßgabe
des vom Architekten A erstellten Leistungsverzeichnisses
(LV) saniert (bzw. der Lift im Hochhaus wird nach Maßgabe
des Angebots der Firma X erneuert).
der
Lifterneuerungs‐
(2) Die Wohnungseigentümer beauftragen und bevollmächtigen
den Verwalter, namens der Gemeinschaft
Wohnungseigentümer (vgl. §10 Abs. 6) den Sanierungsvertrag
mit der Firma X zu schließen (bzw. den
vertrag mit der Firma X zu schließen).
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(3) Die Maßnahme wird über Sonderumlage in Höhe von
€ 50.000,00 finanziert, die von allen Wohnungseigentümern
nach der Größe ihrer Miteigentumsanteile anteilig zu
bezahlen ist und sofort fällig ist.
(4) Dem Verwalter wird auferlegt, den Vertrag erst zu
schließen, wenn die Sonderumlage vollständig bezahlt ist.
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d) Hinweise:
aa) Der Vertrag ist zwingend zwischen der Gemeinschaft
und dem Dritten zu schließen, es sei denn,
jeder Wohnungseigentümer verpflichtet sich selbst
höchstpersönlich.
bb) Alle Wohnungseigentümer haften gem. §10 Abs. 8
WEG im Außenverhältnis anteilig.
cc)
dd)
Finanzierungssicherheit auch wegen § 648 a BGB
erforderlich (sog. Handwerkersicherung)
Das Sanierungsunternehmen kann ungeachtet des
Baufortschritts und ungeachtet etwaiger
Baumängel jederzeit sogar 110 % des
Auftragsvolumens als Sicherheit verlangen (10 %
pauschal für Nebenforderungen)
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2. Ein Hochhaus, ein Flachbau
a) Sanierung wie Ziff. 1 a)
b) die GO bestimmt (2. Variante):
„Jedes der beiden Gebäude bildet eine
Untergemeinschaft. Jede Untergemeinschaft verwaltet sich
selbst, soweit dies rechtlich möglich ist.
Demgemäß entscheiden die Mitglieder einer
Untergemeinschaft jeweils alleine über Maßnahmen der
Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen
Eigentums oder über Modernisierungsmaßnahmen gem.
§22 Abs. 2 WEG, soweit eine solche Maßnahme nur das
Gebäude einer Untergemeinschaft betrifft.
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Demgemäß haben auch nur die Mitglieder einer
Untergemeinschaft zu den insoweit entstehenden Kosten
nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile beizutragen.
zu
Schließlich haben nur die jeweils von einer Maßnahme in
diesem Sinne betroffenen Wohnungseigentümer ein
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung (ETV).
Der Verwalter ist auch ermächtigt, nicht aber verpflichtet,
getrennten Eigentümerversammlungen zu laden.“
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c) Mehrheitsbeschluss mit Stimmrecht der Wohnungseigentümer
des Flachbaus bzw. des Hochhauses (nicht alle
Wohnungseigentümer):
(1) Das Flachdach des Rückgebäudes wird nach Maßgabe
des vom Architekten A erstellten LV saniert (der Lift wird
nach Maßgabe des Angebots der Firma X erneuert).
auf der
(2) Die Wohnungseigentümer des Flachbaus (bzw. des
Hochhauses) beauftragen und bevollmächtigen den
Verwalter, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
den Sanierungsvertrag mit der Firma X
Grundlage des Angebots über € 50.000,00 zu schließen
(bzw.: den Lifterneuerungsvertrag…zu schließen).
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(3) Die Maßnahme wird wie folgt finanziert:
a) € 30.000,00 werden über Sonderumlage finanziert,
die von den Eigentümern des Flachbaus (bzw. des
Hochhauses) nach der Größe ihrer
Miteigentumsanteile zu zahlen und sofort fällig ist.
b) Der Rest in Höhe von ca. € 25.000,00 wird der
„Instandhaltungsrücklage Flachbau“ (bzw.
„Instandhaltungsrücklage Hochhaus“ )
entnommen.
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(4) Dem Verwalter wird auferlegt, den Vertrag erst zu
schließen, wenn
a) die Sonderumlage vollständig bezahlt ist und
b) dieser Beschluss bestandskräftig ist.
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d) Hinweise:
aa) Obwohl nur die Wohnungseigentümer des jeweils
betroffenen Gebäudes eine Instandsetzungspflicht
und –befugnis und nur diese
Wohnungseigentümer
ein Stimmrecht haben, ist
‐ der Vertrag namens der Gesamtgemeinschaft zu
schließen
‐ haften die Wohnungseigentümer des jeweils
anderen Gebäudes ebenfalls gem. §10 Abs. 8 im
Außenverhältnis anteilig.
‐ haben die Wohnungseigentümer des jeweils
anderen Gebäudes ein Teilnahmerecht an der
Eigentümerversammlung der anderen
Untergemeinschaften.
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‐ haben die Wohnungseigentümer des jeweils
anderen Gebäudes ein
Beschlussanfechtungsrecht
‐ hat der Verwalter immer alle Wohnungseigentümer
zu laden
‐ bedürfen die an sich nicht betroffenen
Wohnungseigentümer wegen ihrer Außenhaftung
eines besonderen Schutzes
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3. Ein Hochhaus, ein Flachbau
a) Das Hochhaus soll erstmals als Modernisierungsmaßnahme
gem. §22 Abs. 2 WEG einen Lift erhalten (3. Variante).
b) GO‐Regelung wie in Ziff. 2 lit. b).
c) Beschluss mit doppelter qualifizierter Mehrheit:
„(1) Das Hochhaus erhält einen Außenlift gem. dem
Gestaltungsvorschlag des Architekten A vom …
(2) Die Eigentümer des Hochhauses beauftragen und
ermächtigen den Verwalter, namens der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer den Lifteinbauvertrag nach Maßgabe
des Angebots der Firma X über € 50.000,00 zu schließen.
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(3) Die Maßnahme wird über Sonderumlage in Höhe von
€ 55.000,00 finanziert, die von den Eigentümern des
Hochhauses im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu
zahlen und sofort fällig ist.
(4) Dem Verwalter wird auferlegt, den Vertrag erst zu
schließen, wenn
a) die Sonderumlage vollständig bezahlt ist und
b) dieser Beschluss bestandskräftig ist.“
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d) Hinweise:
aa) Die doppelte qualifizierte Mehrheit errechnet sich
aus den Köpfen des Hochhauses und deren
Miteigentumsanteilen.
Beispiel: Die Wohnanlage verfügt über 32 Köpfe,
wovon 25 Köpfe auf das Hochhaus mit
750/1.000stel Miteigentumsanteile entfallen. Das
Quorum ist erreicht, wenn 19 Köpfe des
Hochhauses mit mehr als 375/1.000stel für den
Beschluss stimmen.
bb)
Namentliche Erfassung der mitstimmenden
Wohnungseigentümer erforderlich.
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cc)
Im Übrigen gilt das Vorgesagte entsprechend,
insbesondere zum Anfechtungsrecht der
Eigentümer des Flachbaus etwa deshalb, weil
‐ entgegen dem hier unterbreiteten Beschlussvorschlag
‐ nicht beschlossen ist, dass der Auftrag erst
nach Eintritt der Finanzierungssicherheit erteilt
werden darf.
dd) Bei baulichen Veränderungen gem. §22 Abs. 1
WEG –z. B. Aufstockung des Flachbaus –haben
alle Wohnungseigentümer trotz der GO‐Regelung
ein Stimmrecht mit allen weiteren Folgen
(Teilnahmerecht, Anfechtungsrecht etc.)
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4. Ein Hochhaus, ein Flachbau
a) Das Flachdach ist zu sanieren.
b) Die GO enthält keinerlei Regelung über eine wirtschaftliche
Trennung ‐ sog. ungeregelte Mehrhausanlage –(4. Variante).
c) Alle Wohnungseigentümer sind zur Instandhaltung und
Instandsetzung des Flachdachs verpflichtet, §21 Abs. 5 Nr. 2
WEG.
d) Alle Wohnungseigentümer haben zu den Kosten
beizutragen.
e) Alle Wohnungseigentümer haben ein Stimmrecht.
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f) Die Wohnungseigentümer beschließen:
„(1) Das Flachdach wird auf der Grundlage des vom
Architekten A erstellten LV saniert.
(2) Die Wohnungseigentümer beauftragen und ermächtigen
den Verwalter, mit der Firma X den Sanierungsvertrag nach
Maßgabe des Angebots vom …über € 50.000,00 zu
schließen.
(3) In Anwendung des §16 Abs. 4 WEG beschließen die
Wohnungseigentümer, dass nur die Eigentümer von
Einheiten im Flachbau die Sanierungskosten im Verhältnis
ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben.
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(4) Der Maßnahmebeschluss wird unabhängig von Ziff. 3
gefasst und soll jedenfalls wirksam sein. Demnach tragen
die Wohnungseigentümer die Sanierungskosten nach der
Größe ihrer Miteigentumsanteile, falls der gem. §16 Abs. 4
WEG gefasste Beschluss (Ziff. 3) unwirksam werden sollte.“
g) Fragen:
aa)
Der Maßnahmebeschluss bedarf nur der einfachen
Mehrheit; der zu Ziff. 3 gefasste Beschluss über
eine abweichende Kostenverteilung bedarf der
Mehrheit von drei Vierteln aller
Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte
aller Miteigentumsanteile; deshalb der Beschluss
zu Ziff. 4.
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)
Fraglich, ob die Eigentümer des Flachbaus eine
intensivere Zugangs‐ und Gebrauchsmöglichkeit zu
ihrem Dach haben als die anderen
Wohnungseigentümer (verneinend nunmehr
aktuell BGH, Urteil vom 18.06.2010 –V ZR 164/09).
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5. Die Reihenhausanlage
a) Jedes Reihenhaus verfügt über eine eigenständige
technische Infrastruktur (Heizung /
Warmwasserversorgung; gesamte Haustechnik).
b) Die Regelung in der GO:
„aa) Dem jeweiligen Eigentümer eines
Reihenhauses stehen der ausschließliche Gebrauch
und die ausschließliche Nutzung der gesamten
Grundstücksfläche zu, auf der das Reihenhaus
steht, und die das Reihenhaus umgibt, und wie sie
in dem dieser Urkunde als Anlage beigefügten
Lagenplan 1:1000 farblich gekennzeichnet und dem
jeweiligen Reihenhaus zugeordnet ist.
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Das Sondernutzungsrecht erstreckt sich darüber
hinaus auf alle Gebäudebestandteile eines
Reihenhauses, soweit sie nicht im Sondereigentum
stehen, und alle sonstigen etwaigen auf dem
jeweiligen Reihenhausgrundstück befindlichen
Anlagen und Einrichtungen einschließlich der Verund
Entsorgungsleitungen, die nur der Ver‐ und
Entsorgung eines Reihenhauses dienen.
bb) Der jeweilige Reihenhauseigentümer hat im
Umfange des Sondernutzungsrechts die Pflicht zur
Instandhaltung, Instandsetzung und
Verkehrssicherung auf eigene Kosten.“
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c) Vertragspartner des Sanierungs‐ /
Modernisierungsbeschlusses:
aa) Der einzelne Reihenhauseigentümer, soweit er sich
persönlich verpflichtet hat,
der
bb) die Gesamtgemeinschaft, falls der Verwalter namens
Gemeinschaft den Vertrag für Maßnahmen getroffen hat,
die Reihenhaus übergreifend sind (z. B. Schnittstellen im
Dachbereich).
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