Besonderheiten der Mehrhausanlage als Folge des ... - Pantaenius
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Die <strong>Beson<strong>der</strong>heiten</strong> <strong>der</strong> <strong>Mehrhausanlage</strong><br />
<strong>als</strong> <strong>Folge</strong> <strong>des</strong> – noch – neuen Rechts<br />
Horst Müller<br />
Kanzlei Müller & Hillmayer<br />
www.mueller-hillmayer.de<br />
1
I. Beispiele für <strong>Mehrhausanlage</strong>n<br />
1. ein Hochhaus, ein Flachbau<br />
2. ein Wohngebäude, eine Tiefgarage<br />
3. die Reihenhausanlage<br />
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II. Die <strong>Mehrhausanlage</strong>n bei Instandsetzungs‐ und<br />
Mo<strong>der</strong>nisierungsmaßnahmen<br />
1. Ein Hochhaus, ein Flachbau<br />
a) das Flachdach steht zur Sanierung an; <strong>der</strong> Lift im Hochhaus<br />
ist zu erneuern;<br />
b) die Gemeinschaftsordnung (GO) bestimmt lediglich (1.<br />
Variante):<br />
aa)<br />
bb)<br />
„Die Kosten <strong>der</strong> Instandhaltung und Instandsetzung<br />
gemeinschaftlichen Eigentums o<strong>der</strong> von<br />
Mo<strong>der</strong>nisierungsmaßnahmen haben lediglich die<br />
Eigentümer von Einheiten <strong>des</strong> Gebäu<strong>des</strong> zu tragen,<br />
in dem die Maßnahme zu treffen ist.“<br />
Ergo: Kein sog. Blockstimmrecht<br />
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c) Mehrheitsbeschluss mit Stimmrecht aller Wohnungseigentümer:<br />
(1) Das Flachdach <strong>des</strong> Rückgebäu<strong>des</strong> wird nach Maßgabe<br />
<strong>des</strong> vom Architekten A erstellten Leistungsverzeichnisses<br />
(LV) saniert (bzw. <strong>der</strong> Lift im Hochhaus wird nach Maßgabe<br />
<strong>des</strong> Angebots <strong>der</strong> Firma X erneuert).<br />
<strong>der</strong><br />
Lifterneuerungs‐<br />
(2) Die Wohnungseigentümer beauftragen und bevollmächtigen<br />
den Verwalter, namens <strong>der</strong> Gemeinschaft<br />
Wohnungseigentümer (vgl. §10 Abs. 6) den Sanierungsvertrag<br />
mit <strong>der</strong> Firma X zu schließen (bzw. den<br />
vertrag mit <strong>der</strong> Firma X zu schließen).<br />
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(3) Die Maßnahme wird über Son<strong>der</strong>umlage in Höhe von<br />
€ 50.000,00 finanziert, die von allen Wohnungseigentümern<br />
nach <strong>der</strong> Größe ihrer Miteigentumsanteile anteilig zu<br />
bezahlen ist und sofort fällig ist.<br />
(4) Dem Verwalter wird auferlegt, den Vertrag erst zu<br />
schließen, wenn die Son<strong>der</strong>umlage vollständig bezahlt ist.<br />
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d) Hinweise:<br />
aa) Der Vertrag ist zwingend zwischen <strong>der</strong> Gemeinschaft<br />
und dem Dritten zu schließen, es sei denn,<br />
je<strong>der</strong> Wohnungseigentümer verpflichtet sich selbst<br />
höchstpersönlich.<br />
bb) Alle Wohnungseigentümer haften gem. §10 Abs. 8<br />
WEG im Außenverhältnis anteilig.<br />
cc)<br />
dd)<br />
Finanzierungssicherheit auch wegen § 648 a BGB<br />
erfor<strong>der</strong>lich (sog. Handwerkersicherung)<br />
Das Sanierungsunternehmen kann ungeachtet <strong>des</strong><br />
Baufortschritts und ungeachtet etwaiger<br />
Baumängel je<strong>der</strong>zeit sogar 110 % <strong>des</strong><br />
Auftragsvolumens <strong>als</strong> Sicherheit verlangen (10 %<br />
pauschal für Nebenfor<strong>der</strong>ungen)<br />
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2. Ein Hochhaus, ein Flachbau<br />
a) Sanierung wie Ziff. 1 a)<br />
b) die GO bestimmt (2. Variante):<br />
„Je<strong>des</strong> <strong>der</strong> beiden Gebäude bildet eine<br />
Untergemeinschaft. Jede Untergemeinschaft verwaltet sich<br />
selbst, soweit dies rechtlich möglich ist.<br />
Demgemäß entscheiden die Mitglie<strong>der</strong> einer<br />
Untergemeinschaft jeweils alleine über Maßnahmen <strong>der</strong><br />
Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlichen<br />
Eigentums o<strong>der</strong> über Mo<strong>der</strong>nisierungsmaßnahmen gem.<br />
§22 Abs. 2 WEG, soweit eine solche Maßnahme nur das<br />
Gebäude einer Untergemeinschaft betrifft.<br />
7
Demgemäß haben auch nur die Mitglie<strong>der</strong> einer<br />
Untergemeinschaft zu den insoweit entstehenden Kosten<br />
nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile beizutragen.<br />
zu<br />
Schließlich haben nur die jeweils von einer Maßnahme in<br />
diesem Sinne betroffenen Wohnungseigentümer ein<br />
Stimmrecht in <strong>der</strong> Eigentümerversammlung (ETV).<br />
Der Verwalter ist auch ermächtigt, nicht aber verpflichtet,<br />
getrennten Eigentümerversammlungen zu laden.“<br />
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c) Mehrheitsbeschluss mit Stimmrecht <strong>der</strong> Wohnungseigentümer<br />
<strong>des</strong> Flachbaus bzw. <strong>des</strong> Hochhauses (nicht alle<br />
Wohnungseigentümer):<br />
(1) Das Flachdach <strong>des</strong> Rückgebäu<strong>des</strong> wird nach Maßgabe<br />
<strong>des</strong> vom Architekten A erstellten LV saniert (<strong>der</strong> Lift wird<br />
nach Maßgabe <strong>des</strong> Angebots <strong>der</strong> Firma X erneuert).<br />
auf <strong>der</strong><br />
(2) Die Wohnungseigentümer <strong>des</strong> Flachbaus (bzw. <strong>des</strong><br />
Hochhauses) beauftragen und bevollmächtigen den<br />
Verwalter, namens <strong>der</strong> Gemeinschaft <strong>der</strong> Wohnungseigentümer<br />
den Sanierungsvertrag mit <strong>der</strong> Firma X<br />
Grundlage <strong>des</strong> Angebots über € 50.000,00 zu schließen<br />
(bzw.: den Lifterneuerungsvertrag…zu schließen).<br />
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(3) Die Maßnahme wird wie folgt finanziert:<br />
a) € 30.000,00 werden über Son<strong>der</strong>umlage finanziert,<br />
die von den Eigentümern <strong>des</strong> Flachbaus (bzw. <strong>des</strong><br />
Hochhauses) nach <strong>der</strong> Größe ihrer<br />
Miteigentumsanteile zu zahlen und sofort fällig ist.<br />
b) Der Rest in Höhe von ca. € 25.000,00 wird <strong>der</strong><br />
„Instandhaltungsrücklage Flachbau“ (bzw.<br />
„Instandhaltungsrücklage Hochhaus“ )<br />
entnommen.<br />
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(4) Dem Verwalter wird auferlegt, den Vertrag erst zu<br />
schließen, wenn<br />
a) die Son<strong>der</strong>umlage vollständig bezahlt ist und<br />
b) dieser Beschluss bestandskräftig ist.<br />
11
d) Hinweise:<br />
aa) Obwohl nur die Wohnungseigentümer <strong>des</strong> jeweils<br />
betroffenen Gebäu<strong>des</strong> eine Instandsetzungspflicht<br />
und –befugnis und nur diese<br />
Wohnungseigentümer<br />
ein Stimmrecht haben, ist<br />
‐ <strong>der</strong> Vertrag namens <strong>der</strong> Gesamtgemeinschaft zu<br />
schließen<br />
‐ haften die Wohnungseigentümer <strong>des</strong> jeweils<br />
an<strong>der</strong>en Gebäu<strong>des</strong> ebenfalls gem. §10 Abs. 8 im<br />
Außenverhältnis anteilig.<br />
‐ haben die Wohnungseigentümer <strong>des</strong> jeweils<br />
an<strong>der</strong>en Gebäu<strong>des</strong> ein Teilnahmerecht an <strong>der</strong><br />
Eigentümerversammlung <strong>der</strong> an<strong>der</strong>en<br />
Untergemeinschaften.<br />
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‐ haben die Wohnungseigentümer <strong>des</strong> jeweils<br />
an<strong>der</strong>en Gebäu<strong>des</strong> ein<br />
Beschlussanfechtungsrecht<br />
‐ hat <strong>der</strong> Verwalter immer alle Wohnungseigentümer<br />
zu laden<br />
‐ bedürfen die an sich nicht betroffenen<br />
Wohnungseigentümer wegen ihrer Außenhaftung<br />
eines beson<strong>der</strong>en Schutzes<br />
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3. Ein Hochhaus, ein Flachbau<br />
a) Das Hochhaus soll erstm<strong>als</strong> <strong>als</strong> Mo<strong>der</strong>nisierungsmaßnahme<br />
gem. §22 Abs. 2 WEG einen Lift erhalten (3. Variante).<br />
b) GO‐Regelung wie in Ziff. 2 lit. b).<br />
c) Beschluss mit doppelter qualifizierter Mehrheit:<br />
„(1) Das Hochhaus erhält einen Außenlift gem. dem<br />
Gestaltungsvorschlag <strong>des</strong> Architekten A vom …<br />
(2) Die Eigentümer <strong>des</strong> Hochhauses beauftragen und<br />
ermächtigen den Verwalter, namens <strong>der</strong> Gemeinschaft <strong>der</strong><br />
Wohnungseigentümer den Lifteinbauvertrag nach Maßgabe<br />
<strong>des</strong> Angebots <strong>der</strong> Firma X über € 50.000,00 zu schließen.<br />
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(3) Die Maßnahme wird über Son<strong>der</strong>umlage in Höhe von<br />
€ 55.000,00 finanziert, die von den Eigentümern <strong>des</strong><br />
Hochhauses im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu<br />
zahlen und sofort fällig ist.<br />
(4) Dem Verwalter wird auferlegt, den Vertrag erst zu<br />
schließen, wenn<br />
a) die Son<strong>der</strong>umlage vollständig bezahlt ist und<br />
b) dieser Beschluss bestandskräftig ist.“<br />
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d) Hinweise:<br />
aa) Die doppelte qualifizierte Mehrheit errechnet sich<br />
aus den Köpfen <strong>des</strong> Hochhauses und <strong>der</strong>en<br />
Miteigentumsanteilen.<br />
Beispiel: Die Wohnanlage verfügt über 32 Köpfe,<br />
wovon 25 Köpfe auf das Hochhaus mit<br />
750/1.000stel Miteigentumsanteile entfallen. Das<br />
Quorum ist erreicht, wenn 19 Köpfe <strong>des</strong><br />
Hochhauses mit mehr <strong>als</strong> 375/1.000stel für den<br />
Beschluss stimmen.<br />
bb)<br />
Namentliche Erfassung <strong>der</strong> mitstimmenden<br />
Wohnungseigentümer erfor<strong>der</strong>lich.<br />
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cc)<br />
Im Übrigen gilt das Vorgesagte entsprechend,<br />
insbeson<strong>der</strong>e zum Anfechtungsrecht <strong>der</strong><br />
Eigentümer <strong>des</strong> Flachbaus etwa <strong>des</strong>halb, weil<br />
‐ entgegen dem hier unterbreiteten Beschlussvorschlag<br />
‐ nicht beschlossen ist, dass <strong>der</strong> Auftrag erst<br />
nach Eintritt <strong>der</strong> Finanzierungssicherheit erteilt<br />
werden darf.<br />
dd) Bei baulichen Verän<strong>der</strong>ungen gem. §22 Abs. 1<br />
WEG –z. B. Aufstockung <strong>des</strong> Flachbaus –haben<br />
alle Wohnungseigentümer trotz <strong>der</strong> GO‐Regelung<br />
ein Stimmrecht mit allen weiteren <strong>Folge</strong>n<br />
(Teilnahmerecht, Anfechtungsrecht etc.)<br />
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4. Ein Hochhaus, ein Flachbau<br />
a) Das Flachdach ist zu sanieren.<br />
b) Die GO enthält keinerlei Regelung über eine wirtschaftliche<br />
Trennung ‐ sog. ungeregelte <strong>Mehrhausanlage</strong> –(4. Variante).<br />
c) Alle Wohnungseigentümer sind zur Instandhaltung und<br />
Instandsetzung <strong>des</strong> Flachdachs verpflichtet, §21 Abs. 5 Nr. 2<br />
WEG.<br />
d) Alle Wohnungseigentümer haben zu den Kosten<br />
beizutragen.<br />
e) Alle Wohnungseigentümer haben ein Stimmrecht.<br />
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f) Die Wohnungseigentümer beschließen:<br />
„(1) Das Flachdach wird auf <strong>der</strong> Grundlage <strong>des</strong> vom<br />
Architekten A erstellten LV saniert.<br />
(2) Die Wohnungseigentümer beauftragen und ermächtigen<br />
den Verwalter, mit <strong>der</strong> Firma X den Sanierungsvertrag nach<br />
Maßgabe <strong>des</strong> Angebots vom …über € 50.000,00 zu<br />
schließen.<br />
(3) In Anwendung <strong>des</strong> §16 Abs. 4 WEG beschließen die<br />
Wohnungseigentümer, dass nur die Eigentümer von<br />
Einheiten im Flachbau die Sanierungskosten im Verhältnis<br />
ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben.<br />
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(4) Der Maßnahmebeschluss wird unabhängig von Ziff. 3<br />
gefasst und soll jedenfalls wirksam sein. Demnach tragen<br />
die Wohnungseigentümer die Sanierungskosten nach <strong>der</strong><br />
Größe ihrer Miteigentumsanteile, falls <strong>der</strong> gem. §16 Abs. 4<br />
WEG gefasste Beschluss (Ziff. 3) unwirksam werden sollte.“<br />
g) Fragen:<br />
aa)<br />
Der Maßnahmebeschluss bedarf nur <strong>der</strong> einfachen<br />
Mehrheit; <strong>der</strong> zu Ziff. 3 gefasste Beschluss über<br />
eine abweichende Kostenverteilung bedarf <strong>der</strong><br />
Mehrheit von drei Vierteln aller<br />
Wohnungseigentümer und mehr <strong>als</strong> <strong>der</strong> Hälfte<br />
aller Miteigentumsanteile; <strong>des</strong>halb <strong>der</strong> Beschluss<br />
zu Ziff. 4.<br />
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)<br />
Fraglich, ob die Eigentümer <strong>des</strong> Flachbaus eine<br />
intensivere Zugangs‐ und Gebrauchsmöglichkeit zu<br />
ihrem Dach haben <strong>als</strong> die an<strong>der</strong>en<br />
Wohnungseigentümer (verneinend nunmehr<br />
aktuell BGH, Urteil vom 18.06.2010 –V ZR 164/09).<br />
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5. Die Reihenhausanlage<br />
a) Je<strong>des</strong> Reihenhaus verfügt über eine eigenständige<br />
technische Infrastruktur (Heizung /<br />
Warmwasserversorgung; gesamte Haustechnik).<br />
b) Die Regelung in <strong>der</strong> GO:<br />
„aa) Dem jeweiligen Eigentümer eines<br />
Reihenhauses stehen <strong>der</strong> ausschließliche Gebrauch<br />
und die ausschließliche Nutzung <strong>der</strong> gesamten<br />
Grundstücksfläche zu, auf <strong>der</strong> das Reihenhaus<br />
steht, und die das Reihenhaus umgibt, und wie sie<br />
in dem dieser Urkunde <strong>als</strong> Anlage beigefügten<br />
Lagenplan 1:1000 farblich gekennzeichnet und dem<br />
jeweiligen Reihenhaus zugeordnet ist.<br />
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Das Son<strong>der</strong>nutzungsrecht erstreckt sich darüber<br />
hinaus auf alle Gebäudebestandteile eines<br />
Reihenhauses, soweit sie nicht im Son<strong>der</strong>eigentum<br />
stehen, und alle sonstigen etwaigen auf dem<br />
jeweiligen Reihenhausgrundstück befindlichen<br />
Anlagen und Einrichtungen einschließlich <strong>der</strong> Verund<br />
Entsorgungsleitungen, die nur <strong>der</strong> Ver‐ und<br />
Entsorgung eines Reihenhauses dienen.<br />
bb) Der jeweilige Reihenhauseigentümer hat im<br />
Umfange <strong>des</strong> Son<strong>der</strong>nutzungsrechts die Pflicht zur<br />
Instandhaltung, Instandsetzung und<br />
Verkehrssicherung auf eigene Kosten.“<br />
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c) Vertragspartner <strong>des</strong> Sanierungs‐ /<br />
Mo<strong>der</strong>nisierungsbeschlusses:<br />
aa) Der einzelne Reihenhauseigentümer, soweit er sich<br />
persönlich verpflichtet hat,<br />
<strong>der</strong><br />
bb) die Gesamtgemeinschaft, falls <strong>der</strong> Verwalter namens<br />
Gemeinschaft den Vertrag für Maßnahmen getroffen hat,<br />
die Reihenhaus übergreifend sind (z. B. Schnittstellen im<br />
Dachbereich).<br />
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