GB 2011 Korr_7 - Wilhelmshavener Spar

119 Jahre 1893 - 2012
Geschäftsbericht 2011

Geschäftsbericht 2011

Kennzahlen
Kennzahlen
2011 2010 2009 2008
Bilanzsumme Mio. € 93,8 83,7 71,3 65,2
Anlagevermögen Mio. € 86,8 76,8 64,1 60,4
Eigenkapital Mio. € 51,6 47,6 43,1 39,7
Eigenkapitalquote % 55,1 56,9 60,4 60,9
Geschäftsguthaben Mio. € 6,7 5,3 4,0 3,7
Rücklagen Mio. € 44,8 42,2 39,0 35,9
Fremdkapital Mio. € 42,1 36,0 28,2 25,5
Umsatzerlöse
- aus der Hausbewirtschaftung Mio. € 16,1 15,6 15,0 14,4
Jahresüberschuss Mio. € 2,8 3,4 3,2 2,3
Einstellung in die Rücklagen Mio. € 2,6 3,2 3,1 7,6
Instandhaltung/Modernisierung Mio. € 6,7 6,8 6,5 7,6
Personalaufwendungen Mio. € 1,6 1,5 1,6 1,8
Erlösschmälerungen tsd. € 269,3 152,9 142,5 201,9
Nettokaltmieten €/m² 4,95 4,80 4,72 4,42
Wohnfläche m² 218.300 209.000 209.300 209.100
Mitarbeiter 26 27 29 31
Wohnungen 3.230 3.132 3.135 3.134
Garagen 765 766 766 766
02 Kennzahlen

Inhaltsverzeichnis
1. Rechtliche Grundlagen 04
1.1. Organe der Genossenschaft 05
1.2. Mitglieder der Vertreterversammlung 06
1.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen 07
2. Lagebericht des Vorstandes 08
2.1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen 14
2.1.1. Darstellung des Geschäftsverlaufs und des Geschäftsergebnisses 14
2.1.1.1. Das Unternehmen 14
2.1.1.2. Geschäftsverlauf und -entwicklung 14
2.1.1.3. Geschäftsergebnis 17
2.1.1.4. Bestandsbewirtschaftung 17
2.2. Darstellung der Lage 28
2.2.1. Ertragslage 28
2.2.2. Finanzlage 29
2.2.3. Vermögenslage 31
2.3. Nachtragsbericht 34
2.4. Risikobericht 34
2.4.1. Risikomanagement 34
2.4.2. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung 35
2.4.3. Finanzinstrumente 38
2.5. Prognosebericht 38
3. Jahresabschluss 42
3.1. Bilanz zum 31.12. 2011 44
3.2. Gewinn- und Verlustrechnung 2011 46
3.3. Anhang 48
4. Bericht des Aufsichtsrates 56
5. Wohnungsbestand am 31.12. 2011 62
6. Von der Gründung bis zur Gegenwart 66
Impressum 67
Inhaltsverzeichnis
03

1. Rechtliche Grundlagen
Wilhelmshavener Spar- und Baugesellschaft eG
Gründung 14. April 1893
Genossenschafts-Register Nr. 130001
Amtsgericht Oldenburg
Firma und Sitz:
Die Genossenschaft führt die Firma
Wilhelmshavener Spar- und Baugesellschaft eG.
Sie hat ihren Sitz in Wilhelmshaven.
Hausanschrift:
Grenzstraße 29 - 35, 26382 Wilhelmshaven
Postfach 26 53, 26366 Wilhelmshaven
Telefon: 0 44 21 / 18 07-0
Telefax: 0 44 21 / 18 07-69
E-Mail: info@spar-und-bau.de
Internet: www.spar-und-bau.de
Satzung:
Fassung vom 19. Dezember 2008
Geschäftsanteil 300,00 EURO
Die Nachschusspflicht ist ausgeschlossen.
Gegenstand des Unternehmens:
Die Genossenschaft errichtet und bewirtschaftet Wohnungen in allen Rechts- und Nutzungsformen.
Außerdem kann sie alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur
anfallenden Aufgaben eines Wohnungsunternehmens übernehmen.
Der Geschäftsbetrieb der Genossenschaft erstreckt sich auf das Gebiet der Stadt Wilhelmshaven
und des Landkreises Friesland.
04 Rechtliche Grundlagen l Eckdaten

1.1. Organe der Genossenschaft
Vorstand
Peter Hohmann, Geschäftsführer
Vorsitzender
Dieter Wohler, Dipl.-Ing. Architekt
Aufsichtsrat Eitel-Fritz Scharnweber, Stadtoberamtsrat a. D.
Vorsitzender
Achim Berthold, Dipl. Sparkassenbetriebswirt Sparkasse Wilhelmshaven
stellv. Vorsitzender
Claudia Wachenfeld, Stadtamtfrau Stadt Wilhelmshaven
Schriftführerin
Elke Schüler, Verwaltungsfachangestellte Stadt Wilhelmshaven
stellv. Schriftführerin
Matthias Rösner, Dipl.-Kaufmann/Steuerberater
Horst Luths, Kaufmann
Ausschüsse des Bauausschuss Eitel-Fritz Scharnweber
Aufsichtsrates
Horst Luths
Elke Schüler
Prüfungsausschuss
Wohnungsausschuss
Beirat Oststraße 8
Matthias Rösner
Achim Berthold
Claudia Wachenfeld
Elke Schüler
Claudia Wachenfeld
Horst Luths
Rechtliche Grundlagen l Organe der Genossenschaft
05

1.2. Mitglieder der Vertreterversammlung
Vertreterversammlung 2008 bis 2012
Stand: 03. Mai 2012
1. Jan Alter Am Teich 141, Zetel
2. Bärbel Aretz Bismarckstraße 35
3. Günter Augustin Europaring 63
4. Bärbel Bachner Bismarckstraße 29
5. Ulrich Balcke Bülowstraße 19
6. Bernhard Bertram Europaring 77
7. Sigrid Beutner Bismarckstraße 22
8. Ruth Blankenburg Bismarckstraße 37
9. Gabriele Boekhoff Kieler Straße 42
10. Sabine Borke Wangeroogestraße 30
11. Marianne Bothe Weserstraße 197
12. Dieter Carstens Wangeroogestraße 61
13. Günter Dresen Weserstraße 70
14. Irmgard Eden Kieler Straße 32
15. Rudolf Ellen Margaretenstraße 37
16. Rolf Fiebig Spiekeroogstraße 7
17. Klaus Goericke Kieler Straße 44
18. Hans Goldmann Grenzstraße 35
19. Hans-Jürgen Görlich Altengrodener Weg 52
20. Irmgard Grefrath Saarbrücker Straße 15
21. Ursula Große-Bockhorn Weserstr. 110
22. Peter Gwildies Wangeroogestraße 54
23. Horst Heitmann Straßburger Allee 42
24. Annegret Hohlen Marktstraße 99
25. Meike Hütter Bismarckstraße 188
26. Horst Kajdan Straßburger Allee 30 A
27. Uwe Klatt Lise-Meitner-Weg 16
28. Manfred Klische Grenzstraße 45
29. Karl Koch Leiteweg 46
30. Edeltraud Kosel Bismarckstraße 32
31. Lothar Kranz Langeoogstraße 60
32. Günter Kroke Katharinenstraße 7
33. Stefan Kroke Bismarckstraße 16 a
34. Angela Kruse Bojenweg 15
35. Kurt Lorentz Grenzstraße 29
36. Horst Ludwig Katharinenstraße 3
37. Carsten Luths Brommystraße 118
38. Jürgen Magerkurth von-Münnich-Straße 32
39. Wilfried Meinen Halligenweg 38
40. Johann Meins Wangeroogestraße 61
41. Udo Moje Halligenweg 36
42. Karin Morgenstern Fedderwarder Straße 100
43. Ellen Mosebach-Tegtmeier Neue Straße 22
44. Holger Mühlbauer Cirksenastraße 18
45. Bärbel Oeltermann Stendaler Allee 93
46. Karl-Heinz Oltmanns Helgolandstraße 44
47. Holger Payns Am Wiesenhof 82
48. Jörg Pison Heinrich-Heine-Ring 71
49. Ulrich Projahn Grenzstraße 39
50. Ralf Radtke Kieler Straße 42
51. Uwe Ralle Halligenweg 21
52. Rolf Reese Bismarckstraße 18
53. Marion Reiners Ulmenstraße 50
54. Klaus-Dieter Rippen Mozartstraße 67
55. Walter Runge Herderstraße 20
56. Dr. Armin Schaar Straßburger Allee 32 c
57. Gerhard Schilhabel Halligenweg 40
58. Elke Schulz Margaretenstraße 37
59. Werner Schumacher Grenzstraße 33
60. Egon Schumacher Sylter Weg 3
61. Hildegard Schwerdt Bremer Straße 101
62. Manfred Stemmler Europaring 57
63. Ingrid Stratmann Middelsfährstraße 3
64. Peter Striepens Sylter Weg 1
65. Jürgen Thiedemann Auricher Straße 1
66. Werner Thomae Rüstringer Straße 31
67. Claus-Werner Tjaden Banter Weg 18
68. Hans-Georg Tramann Weserstraße 62
69. Monika Unger Kajedeich 21
70. Helmut Vermaßen Helgolandstraße 45
71. Walter Volling Bismarckstraße 32
72. Erika Wagner Europaring 53
73. Frank Uwe Walpurgis Leiteweg 2
74. Günter Weerts Halligenweg 35
75. Edith Weiß Bremer Straße 153
76. Rolf Wiegand Mozartstraße 46
77. Reiner Winkler Halligenweg 18
06 Rechtliche Grundlagen l Mitglieder der Vertreterversammlung

1.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen
Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V.
Knobelsdorffstraße 96, 14050 Berlin
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.
Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V.
Leibnizufer 19, 30169 Hannover
DESWOS
Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V.
Innere Kanalstraße 69, 50823 Köln
Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e. V.
Peter-Müller-Straße 16, 40468 Düsseldorf
Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsbaugenossenschaften in Nordwest-Niedersachsen
Grenzstraße 29 -35, 26382 Wilhelmshaven
Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsbaugenossenschaften im vdw
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V.
Celler Straße 66 - 69, 38114 Braunschweig
Oldenburgische Industrie- und Handelskammer
Moslestraße 6, 26122 Oldenburg
Verwaltungsberufsgenossenschaft
Deelbögenkamp 4, 22281 Hamburg
Volksbank Wilhelmshaven eG
Theaterplatz 23, 26382 Wilhelmshaven
Deutsche Genossenschaftsbank
Platz der Republik, 60325 Frankfurt/Main
Allgemeiner Wirtschaftsverband Wilhelmshaven-Friesland e. V.
Virchowstraße 21, 26382 Wilhelmshaven
Wilhelmshavener Hafenwirtschafts-Vereinigung e. V.
Virchowstraße 21, 26382 Wilhelmshaven
AWG „Eisenach“ eG, Allgemeine Wohnungsbaugenossenschaft
Stregdaer Allee 44 a, 99817 Eisenach
Creditreform Oldenburg Bolte KG
Neue Donnerschweer Straße 36, 26123 Oldenburg
SCHUFA Holding AG
Kormoranweg 5, 65201 Wiesbaden.
Rechtliche Grundlagen l Mitgliedschaften und Beteiligungen
07

Alles im Fluss

Geschäftsbericht 2011
Lagebericht des Vorstandes

Vorwort des Vorstandes
Sehr geehrte Damen und Herren,
auch 2011 konnte die SPAR & BAU an die erfolgreichen Vorjahre anknüpfen. Hierfür gilt der
besondere Dank den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der SPAR & BAU für ihr großes
überdurchschnittliches Engagement und ihre hohe Motivation mit der sie die
Herausforderungen bewältigt haben.
Der Erfolg der SPAR & BAU basiert auch auf der Umsetzung unserer Strategie, die wir seit
Jahren konsequent umsetzen: Konzentration auf unsere Kernkompetenzen,
Wohnungsvermietung und -verwaltung, Bestandserhaltung und -modernisierung ergänzt
durch attraktiven Neubau, diesmal durch unser größtes Neubauvorhaben der letzten 40
Jahre, „Wohnen im Parkgarten“. Die Erhöhung und Festigung der Kundenzufriedenheit
durch attraktiven und den Ansprüchen angemessenen und bezahlbaren Wohnraum, bleiben
nach wie vor oberstes Gebot und Leitfaden unseres Handelns.
Ihr
SPAR & BAU – Vorstand
Unser Aufsichtsrat
v.l.n.r. Matthias Rösner, Achim Berthold, Claudia Wachenfeld, Eitel-Fritz Scharnweber,
unser Vorstand Peter Hohmann und Dieter Wohler, Elke Schüler, Horst Luths
Bild links: Peter Hohmann und Dieter Wohler
Lagebericht des Vorstandes l Vorwort
11

12 Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen

„Wohnen im
Parkgarten“
Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen
13

2. Lagebericht des Vorstandes
- 118. Geschäftsjahr -
7.889
Mitglieder
Stand 04 /2011
2.1. Geschäfts- und Rahmenbedingungen
2.1.1. Darstellung des Geschäftsverlaufs
und des Geschäftsergebnisses
2.1.1.1. Das Unternehmen
Die Wilhelmshavener Spar- und Baugesellschaft eG wurde am 14. April 1893 gegründet.
Mit den vier genossenschaftlichen Grundprinzipien Selbsthilfe, Selbstverantwortung,
Selbstbestimmung und Selbstverwaltung war das oberste Ziel die damalige Wohnungsnot
zu beenden. Heute ist Sie ein mittelgroßes Unternehmen und ist mit 3.230 Wohnungen
und 7.889 Mitgliedern (21.554 Anteile) die größte Baugenossenschaft in
Nordwest-Niedersachsen.
Das Kerngeschäft der Genossenschaft liegt in der Bewirtschaftung der eigenen Wohnungen
zum Zwecke einer guten, sicheren und sozial verantwortbaren Wohnungsversorgung der
Mitglieder. Ein weiterer Bereich ist die Bauträgerschaft und Baubetreuung. Die entsprechende
Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Gewerbeordnung ist am 25. September 2002 von der
Stadt Wilhelmshaven erteilt worden. Die zielgruppen- und bedarfsorientierte
Neubauprojektierung rundet die strategischen Geschäftsfelder ab.
2.1.1.2. Geschäftsverlauf und -entwicklung
Konjunkturelle Entwicklung 2011 / 2012
Die deutsche Wirtschaft ist im Berichtsjahr 2011, wie auch schon im Jahr davor, kräftig
gewachsen. Das Bruttoinlandsprodukt wuchs 2011 um 3,0 % gegenüber 3,7 % in 2010.
Betrachtet man jedoch die Quartalsentwicklung, wird deutlich, dass sich die konjunkturellen
Schwankungen der vergangenen Jahre nahtlos fortsetzen. Denn wenngleich das
Jahresergebnis äußerst positiv ist, kühlte sich das Wirtschaftsklima, insbesondere im letzten
Quartal 2011, erheblich ab, so dass die Ökonomen für dieses Jahr sogar eine leichte
Rezession befürchten.
Konjunkturprognose 2012
Die Weltwirtschaft dürfte 2012 deutlich schwächer expandieren als noch 2011.
Dementsprechend hat sich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft spürbar eingetrübt.
Das ist das Ergebnis der traditionellen Verbandsumfrage des Institutes der deutschen
Wirtschaft. Das konjunkturelle Plus, da sind sich die Forschungsinstitute weitgehend einig,
wird 2012 unter einem Prozent liegen.
14 Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Arbeitsmarkt
Die Arbeitslosigkeit ist 2011 deutlich gesunken; Erwerbstätigkeit und
sozialversicherungspflichtige Beschäftigungen sind kräftig gewachsen. Im Jahresdurchschnitt
waren 2.976.000 Personen arbeitslos gemeldet. 263.000 weniger als vor einem Jahr. Die
jahresdurchschnittliche Arbeitslosenquote belief sich auf 7,1 % (2010: 7,7 %). Im
Durchschnitt waren rund 41,04 Millionen (plus 535.000) Personen erwerbstätig.
Zum Ende des Berichtsjahres 2011 meldete die Agentur für Arbeit Wilhelmshaven/Friesland
eine Arbeitslosenquote von insgesamt 9,2 %. Davon entfallen auf Wilhelmshaven 12,4 %,
was einen Rückgang der Arbeitslosenquote von 0,4 % bedeutet.
0,4 %
weniger
Arbeitslose
Verbraucherpreise 2011
Die Verbraucherpreise in Deutschland sind im Durchschnitt des Jahres 2011 um 2,3 %, im
Vergleich zum Vorjahr, gestiegen. Eine höhere Jahresteuerungsrate gab es zuletzt 2008 mit
2,6 %. Insbesondere die hohen Energiepreise schlugen sich in der Gesamtentwicklung
nieder.
Für 2012 erwarten die Experten einen geringeren Preisauftrieb; dann sollen die
Verbraucherpreise durchschnittlich um weniger als 2 % zulegen.
2,3%
Anstieg der
Verbraucherpreise
Bauinvestitionen im Wohnungsbau
Die Bauinvestitionen erhöhten sich im Jahr 2011 preisbereinigt um 5,4 %. Dies war der
stärkste Anstieg seit dem Jahr 1994. Getragen wurde dieser Aufschwung insbesondere durch
die kräftigen Zuwächse bei den Wohnbauten (plus 5,9 %). Mit einem Anteil von 57 % an
der Gesamtsumme der Bauinvestitionen sind die Wohnbauten zudem die bedeutendste
Teilsparte unter den Bauarten.
Wohnungsbau 2011
Im Wohnungsneubau zeigte sich die Nachfrage im Jahr 2011 ungebrochen. Die
Baugenehmigungen lagen um rund ein Fünftel über dem Vorjahresniveau. Somit wurden im
vergangenen Jahr, ersten Berechnungen zufolge, insgesamt rund 226.000 Wohnungen
genehmigt. Bereits im Vorjahr wuchs die Zahl der Baugenehmigungen um 5,7 %.
Besonders stark stiegen 2011 die Genehmigungen von Wohnungen im Geschosswohnungsbau.
Sie wuchsen gegenüber dem Vorjahr um rund ein Viertel. Getragen wurde die Nachfrage vor
allem durch den Neubau von Eigentumswohnungen, die um rund 40 % zulegten, während
sich die Genehmigungen bei neuen Mietwohnungen lediglich um 10 % erhöht haben.
Insgesamt wurden im Geschosswohnungsbau damit 2011 rund 84.000 Wohnungen auf den
Weg gebracht.
Bauland
Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind die Quadratmeterpreise Bauland in Wilhelmshaven leicht
zurückgegangen. Die Zahl der Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern stieg gegenüber
2010 an. Die Quadratmeterpreise sanken dagegen leicht.
„Die Südstadtpreise stabilisierten sich durch Sanierungen und am Südstrand wurden
preiswertere untere Wohnungen ohne Meeresblick verkauft“, lautet es aus dem
Katasteramt. In 2011 sind insgesamt 139 Ein- und Zweifamilienhäuser im Stadtbereich
verkauft worden (2010: 125). Der Durchschnittspreis hat sich um 6.000,00 € auf
134.000,00 € verringert. 115 (2010: 129) Reihenhäuser und Doppelhaushälften wechselten
ihre Besitzer.
Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen
15

Entwicklung Wilhelmshavens
Die Altersstruktur der Wilhelmshavener Einwohner hat sich in den vergangenen 3 Jahren
kaum verschoben. Der Anteil der Erwerbsfähigen ist indes leicht angestiegen.
In den beiden größten Wilhelmshavener Stadtteilen Bant und Heppens hat sich die
Einwohnerzahl in den ersten 3 Quartalen des vergangenen Jahres 2011 nur unmerklich
verändert. Im gleichen Maße wie Heppens und Bant leicht abgenommen haben, hat die
Innenstadt zugenommen. Hier wohnen insgesamt 9.912 Jadestädter mit Hauptwohnsitz.
Aus der vorgenannten Zahl entfallen allein 2.559 Personen im Innenstadtbereich Kurpark.
Das SPAR & BAU-Projekt „Wohnen im Parkgarten“ ist nach Auskunft der Stadt
Wilhelmshaven „verantwortlich“, dass die Einwohnerzahl im Kurpark innerhalb der ersten 9
Monate des vergangenen Jahres um 84 Personen (= 3,4 %) zugenommen hat.
Die Voraussage für die Entwicklung der Einwohnerzahlen Wilhelmshavens fällt deutlich
positiver aus als dies die amtliche Bevölkerungsprognose bis 2031 belegt. Das Landesamt für
Statistik und Kommunikationstechnologie prognostizierte als federführende Behörde, dass
die Einwohnerzahl Wilhelmshavens von 81.411 auf 68.769 im Jahr 2031 fallen würde. Die
Realität sieht jedoch erfreulicherweise anders aus. Die amtliche Einwohnerzahl stieg sogar
auf 81.324 Einwohner, also rund 1.300 Personen mehr als vorausgesagt.
So las man in der Wilhelmshavener Zeitung:
1,0%
Leitzinssatz
Stand 04/2012
Lage auf dem Kapitalmarkt
Nachdem die Leitzinsen im Berichtsjahr in zwei Schritten von 1 % auf 1,5 % angehoben
wurden, so ruderte die EZB zum Ende des Jahres 2011 wieder zurück und senkte den Leitzins
wiederum auf 1 %.
Angesichts der ungelösten Schuldenkrise in Europa sorgt die Europäische Zentralbank auch
in 2012 weiter für günstige Kredite und belässt den Leitzins für Geschäftsbanken bei 1,0 %
(Stand: April 2012).
MFI-Zinsstatistik: Zinssätze für Wohnungsbaukredite
Dez. 2011 Dez. 2010 Dez. 2009 Dez. 2008 Dez. 2007
5 Jahre 2,94 % 3,31 % 3,76 % 4,84 % 5,33 %
10 Jahre 3,33 % 3,70 % 4,29 % 4,83 % 5,03 %
16 Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen

2.1.1.3. Geschäftsergebnis
Der Jahresüberschuss hat sich gegenüber dem Vorjahreswert im Wesentlichen durch
folgende Faktoren verändert.
Das Neubauprojekt „Wohnen im Parkgarten“ hat zu einer deutlichen Steigerung der
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung geführt. Durch die unterjährige Vermietung
werden wir auch in 2012 eine Steigerung der Umsatzerlöse verzeichnen können. Ebenso
haben sich die Verkäufe unserer Doppelhaushälften im Jadeviertel positiv auf das
Geschäftsergebnis ausgewirkt.
Andererseits sind die Aufwendungen für die Instandhaltung gegenüber dem Vorjahr
intensiviert worden. Die Abschreibungen des Anlagevermögens sowie der Kapitaldienst sind
erwartungsgemäß aufgrund der Neubauaktivitäten gestiegen.
Das Geschäftsjahr 2011 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 2.768.406,23 €
ab. Davon sind 2.561.990,91 € in die Ergebnisrücklagen eingestellt worden.
Auch 2011 konnten wir an die erfolgreichen Vorjahre anknüpfen und gehen heute davon
aus, dass dieser Trend auch im nächsten Geschäftsjahr fortgeführt werden kann.
2.1.1.4. Bestandsbewirtschaftung
Bestandsbewirtschaftung
Unsere Genossenschaft bewirtschaftete am 31. Dezember 2011 einen Bestand von 3.230
eigenen Wohnungen (Vorjahr 3.132).
Die Bestandsveränderung von 98 Wohnungen setzt sich wie folgt zusammen. 103
Wohnungen sind im Neubauprojekt "Wohnen im Parkgarten" fertiggestellt worden. Durch
die Änderung der Nutzungsart einer bislang eigengenutzten Verwaltungseinheit ist eine
Wohnung hinzugekommen. Darüber hinaus sind sechs Wohnungen bzw. sechs
Doppelhaushälften im Jadeviertel planmäßig veräußert worden.
3.230
Wohnungen
im Bestand der
SPAR & BAU
Wohnungsbestand
Häuser Wohnungen Wohnfläche
Altbauten 351 1.720 111.069,19
Neubauten 243 1.510 107.204,82
Gesamtbestand (31.12.2011) 594 3.230* 218.274,01
im Bau (Wohnen im Parkgarten) 1 19 1.180,00
im Bau (Weserstraße 62) 1 13 1.409,00
Gesamtbestand (2012) 596 3.262 220.863,01
* Rechnerische Anzahl der Wohnungen aus dem Anlageninventar: 3.228.
Zwei von insgesamt acht Doppelhaushälften sind per 31.12.2011 veräußert worden und werden erst in 2012 aus
der Hausbewirtschaftung herausgenommen.
Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen
17

Zweckbestimmungen
Die Zweckbestimmungen unseres Wohnungsbestandes:
Zweckbestimmungen
123 Wohnungen (3,8 %) mit ursprünglicher öffentlicher Förderung.
3.107 Wohnungen (96,2 %) sind belegungs- und preisbindungsfrei.
3.230 Wohnungen (100,0 %) insgesamt
Die Darlehen für die ursprünglich öffentlich geförderten 123 Wohnungen sind bereits in
2010 abgelöst bzw. vorzeitig getilgt worden. Aufgrund einer Nachwirkungsfrist endet die
Zweckbestimmung im Zeitraum 2018 bis 2021.
Wohnungsgrößen
Die durchschnittlichen Wohnungsgrößen unseres Wohnungsbestandes
Wohnungsgrößen
31.12.2011 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007
Altbauten 64,58 64,61 64,66 64,62 64,49
Neubauten 71,00 69,35 69,33 69,33 69,17
Gesamtbestand 67,58 66,74 66,77 66,73 66,58
Sonstiger Bestand
Sonstiger Bestand
Anzahl
Nutzfläche
Garagen 765 11.475,00
Kfz-Einstellplätze 163 2.445,00
Gewerbliche Einheiten 6 1.783,66
Service-Station 1 136,26
Mitgliedertreff 2 284,92
Eigengenutzte Einheiten 1 783,61
Sonstige Einheiten 3 85,76
Gesamt 941 16.994,21
Nutzungsgebühren
Nutzungsgebühren pro m 2 Wohnfläche
31.12.2011 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007 31.12.2006
Altbauten 4,59 4,55 4,46 4,16 4,12 4,07
Neubauten 5,32 5,09 5,01 4,72 4,68 4,66
Gesamtbestand 4,95 4,80 4,72 4,42 4,38 4,34
18 Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Mitgliederentwicklung und Geschäftsanteile
Zum 31.12.2011 verzeichneten wir einen Mitgliederbestand von 7.889 Personen mit
insgesamt 21.554 Geschäftsanteilen. Im Vergleich zum Vorjahr ist die Anzahl der Mitglieder
im Berichtsjahr, wie schon im Vorjahr, wiederum gestiegen (118 Personen = 1,5 %). Die
Anzahl der Geschäftsanteile ist ebenso gegenüber dem Vorjahr deutlich um 4.284 Anteile
(ca. 24,8 %) auf insgesamt 21.554 Geschäftsanteile gestiegen.
Zum zehnten Mal in Folge kann die Genossenschaft einen stetigen jährlichen Zuwachs an
Mitglieder verzeichnen. So stieg die Anzahl der Mitglieder in den letzten 10 Geschäftsjahren
um ca. 8,4%, die Anzahl der Anteile sogar um ca. 157,8 %.
Die Entwicklung war im Einzelnen folgendermaßen:
7.889
Mitglieder
Mitgliederentwicklung und Geschäftsanteile
Mitglieder
Anteile
Stand am 01. Januar 2011 7.771 17.270
Zugang: Beitritt Mitglieder und Übernahme weiterer Anteile 536 5.258
Zwischensumme 8.307 22.528
Abgänge durch Tod 76 104
Übertragung 73 116
Teilübertragungen - 106
Kündigung 261 593
Ausschlüsse 8 8
Kündigung weiterer Anteile - 47
Stand am 31. Dezember 2011 7.889 21.554
Mieterstruktur der Neuvermietungen
Den 479 Neuvermietungen im Berichtsjahr stehen 406 Kündigungen gegenüber.
Mieterstruktur
2011 2010 2009 2008 2007
ältere Menschen über 65 Jahre 114 59 52 62 49
Jüngere Single-Haushalte 168 174 157 154 136
Jüngere Paare ohne Kinder 98 81 82 67 56
Familien mit Kindern unter 18 Jahren 29 31 31 38 45
Alleinerziehende 24 29 16 40 43
Ausländerhaushalte 0 0 1 8 3
Personen mittleren Alters 46 37 54 71 102
Miete vom Sozialamt 0 0 0 4 8
Summe 479 411 393 444 442
Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen
19

Wohnungswechsel
Im Vergleich zum Vorjahr ist die Fluktuation unserer Nutzungsberechtigten gesunken.
So hatten wir in 2011 eine Nutzerwechselrate von 12,57 % (Vorjahr 13,31 %).
Analyse nach Wohnungswechsel
nach Stadtteilen Bestand Bestand Wechsel Wechsel Wechsel in % Wechsel in %
2011 2010 2011 2010 2011 2010
Altengroden-Süd 90 90 9 7 10,00 7,78
Bant 46 46 10 10 21,74 21,74
Brommygrün 274 274 44 47 16,06 17,15
City/Rathausnähe 360 256 38 28 10,56 10,94
Ebkeriege 60 60 5 6 8,33 10,00
Europaviertel 190 190 18 13 9,47 6,84
Hansaviertel 161 161 15 17 9,32 10,56
Himmelreich 3 3 1 0 33,33 0,00
Inselviertel/Heppens 1.526 1.526 192 209 12,58 13,70
Jadeviertel 39 45 5 8 12,82 17,78
Katharinenfeld 129 129 6 4 4,65 3,10
Neuengroden 13 13 1 3 7,69 23,08
Siebethsburg 12 12 4 2 33,33 16,67
Südstadt 315 315 56 63 17,78 20,00
Villenviertel 12 12 2 0 16,67 0,00
Summe 3.230 3.132 406 417 12,57 13,31
darunter
Reihenhäuser 118 124 15 9 12,71 7,26
Seniorenwohnungen 155 155 20 22 12,90 14,19
nach Zimmeranzahl Bestand Bestand Wechsel Wechsel Wechsel in % Wechsel in %
2011 2010 2011 2010 2011 2010
1 Zimmer 54 50 7 11 12,96 22,00
2 Zimmer 1.281 1.253 189 201 14,75 16,04
3 Zimmer 1.567 1.521 166 168 10,59 11,05
4 Zimmer 293 273 40 33 13,65 12,09
5 Zimmer 16 16 3 4 18,75 25,00
6 Zimmer 3 3 1 0 33,33 0,00
Gestaltungsfläche 16 16 0 0 0,00 0,00
Summe 3.230 3.132 406 417 12,57 13,31
nach Gründen Wechsel Wechsel Wechsel in % Wechsel in %
2011 2010 2011 2010
Umsetzung SPAR & BAU 78 82 19,21 19,66
Ortswechsel 118 120 29,06 28,78
Wohnung zu klein (innerhalb Wilhelmshaven) 113 102 27,83 24,46
Umzug in Altenwohnung 43 43 10,59 10,31
Tod 21 30 5,17 7,19
Erwerb von Eigentum 31 36 7,64 8,63
Räumungsklage 2 4 0,49 0,96
Summe 406 417 100,00 100,00
20 Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Betriebskosten 2011
Betriebskosten 2011
Änderung Kosten
Art 2011 2010 gegenüber Wfl./Monat/m² Anteil
tsd. € tsd. € Vorjahr in €
Grundsteuern 385,7 361,5 6,7% 0,15 12,78%
Oberflächenentwässerung 86,2 84,4 2,1% 0,03 2,86%
Straßenreinigung 171,2 160,2 6,9% 0,07 5,67%
Müllabfuhr 418,5 423,7 -1,2% 0,17 13,87%
Deich- und Sielumlage 16,5 15,8 4,4% 0,01 0,55%
Breitbandkabel 275,1 268,4 2,5% 0,11 9,12%
Schornsteinfeger 98,2 131,1 -25,1% 0,04 3,25%
Thermenwartung 115,9 114,4 1,3% 0,05 3,84%
Allgemeinstrom 74,3 73,7 0,8% 0,03 2,46%
Wasserversorgung 369,9 376,3 -1,7% 0,15 12,26%
Schmutzwasser-Entwässerung 514,0 522,9 -1,7% 0,20 17,04%
Aufzugsanlagen 31,7 20,0 58,5% 0,01 1,05%
Versicherungen 109,0 105,0 3,8% 0,04 3,61%
Gartenpflege 272,7 260,2 4,8% 0,11 9,04%
Sonstiges 78,5 72,0 9,0% 0,03 2,60%
0,8%
Preisanstieg beim
Allgemeinstrom
Summen: 3.017,4 2.989,6 0,9% 1,20 100,00%
Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen
21

Modernisierung und Instandhaltung 2011
7.200
Aufträge
für das örtliche
Handwerk
Wenn man sich die Leistungen des vergangenen Jahres vor Augen hält, können wir auf das
umgesetzte Volumen des Geschäftsjahres durchaus stolz sein.
So wurden insgesamt 7.200 Einzelaufträge abgewickelt mit einer Spannbreite von der
Reparatur des berühmten tropfenden Wasserhahnes bis zu einer Komplettmodernisierung
einer einzelnen Wohnung.
Als eines unserer Sonderprogramme wurden 32 Treppenhäuser in der Spiekeroogstraße
sowie in Altengroden erneuert. Bezüglich unseres Sonderprogrammes Balkonsanierung
konnten wir 124 Balkone in der Gustav-Noske-Straße, Herderstraße und im Bojenweg in
Angriff nehmen und auch abschließen. Ein weiteres Sonderprogramm umfasste die
Wärmedämmung. Damit ist hier in erster Linie gemeint, die Dämmung der obersten
Geschossdecke, die in insgesamt 60 Häusern unseres Wohnungsbestandes ausgeführt
wurde. In der Ulmen- und Herderstraße wurden darüber hinaus neue Haus- und Hoftüren
eingebaut. Im gesamten Inselviertel wurden die Klingelanlagen und die Vordächer der Häuser
gestrichen.
Auch der Bereich Umbau von Bädern in bewohnten Wohnungen erfreut sich nach wie vor
einer großen Beliebtheit. So wurden über den gesamten Bestand 36 Bäder in bewohnten
Wohnungen erneuert. Dabei handelt es sich um eine Modulbauweise die es ermöglicht, dass
neue Bad fix und fertig innerhalb von 8 Werktagen darzustellen.
Ein großes finanzielles Volumen musste verauslagt werden für die vollständige Sanierung von
insgesamt 62 Wohnungseinheiten. Die Einzelwerke umfassen Badumbau, Elektrik, Wasser-
/Gas- und Abflussleitungen einschließlich neuer Innentüren und den kompletten
Malerarbeiten.
Neben der Wohnung auf der Etage umfasst unser Hausbestand auch Reihenhäuser und
Doppelhaushälften, die von unseren Nutzungsberechtigten angemietet werden können. Im
abgelaufenen Geschäftsjahr sind im Alten Deichsweg zwei Reihenhäuser komplett
kernsaniert worden.
Im Berichtsjahr wurde darüber hinaus das Wohnhaus Siebethsburger Straße 13 mit einer
Fassadendämmung ausgestattet.
Zusammensetzung der Modernisierungs- und Instandhaltungskosten
Unser Instandhaltungs- und Modernisierungsvolumen liegt auch in 2011 wieder deutlich
über dem durchschnittlichen Ansatz innerhalb unseres Verbandsgebietes Niedersachsen und
Bremen.
Zusammensetzung der Modernisierungs- und Instandhaltungskosten
2012 (Planung) 2011 2010 2009 2008
tsd. € tsd. € tsd. € tsd. € tsd. €
Fremdkosten 7.000,0 6.654,1 6.831,7 6.523,4 7.566,9
Schönheitsreparaturen (Zuführung) 22,1 22,1 22,1 22,1 22,1
Gesamt 7.022,1 6.676,2 6.853,8 6.545,5 7.589,0
€/m² 33,59 30,59 32,79 31,28 36,44
22 Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Neubau und Neubauplanung
Der Grundstein für das Großprojekt „Wohnen im Parkgarten“ wurde im Mai 2010 gelegt.
Auf dem rund 18.000 m² großen Areal sind bis zum Zeitpunkt der Abfassung dieses
Berichtes 103 Genossenschaftswohnungen und 4 einzelne Tiefgaragenanlagen mit einer
Stellplatzkapazität für 117 PKWs entstanden.
Die ersten fertiggestellten Häuser Kieler Straße 43, 45 und 47 sind uns im Februar 2011 vom
Generalunternehmer übergeben worden. Unmittelbar danach sind auch die ersten Mieter in
die Wohnungen eingezogen. Im September 2011 waren die weiteren Häuser des Projektes
„Wohnen im Parkgarten“ bezugsfertig und wurden ebenfalls unseren Mitgliedern und
Kunden übergeben. Mit dem III. und IV. Bauabschnitt ist im Frühjahr 2012 begonnen
worden. Es entsteht als Schlussgebäude das Haus Nr. 8 mit insgesamt 19 Wohnungen die
behindertengerecht erstellt werden. Ein in die Gesamtanlage integriertes Cafè rundet die
Wohnanlage ab.
Die Außenanlagen sind größtenteils schon jetzt fertiggestellt; das gebrauchsfertige Café wird
uns im August 2012 übergeben. Die 19 behindertengerechten Wohnungen können gleich
Anfang 2013 bezogen werden.
Am „Großen Hafen“ verfügt unsere Baugenossenschaft über weitere Baugrundstücke. In
dem Bereich des ehemaligen Wassertanks ist mit der Tiefgründung für ein 8-geschossiges
Gebäude begonnen worden. Diese Wohnungen, die wiederum in absolut erstklassiger Lage
erstellt werden, sind im Sommer 2013 bezugsfertig. Nach wie vor ist geplant, diese
Wohnungen ausschließlich als Mietwohnungen unseren Mitgliedern und Kunden
anzubieten.
Weitere strategische Überlegungen zu konkreten Bauplanungen werden kontinuierlich in
unserer technischen Abteilung unter Einbeziehung des Vorstandes vorgenommen.
Genossenschaftseigene Grundstücke sind hierfür teilweise vorhanden, weitere
Baulandflächen müssten noch erworben werden. Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses
Geschäftsberichtes ist es jedoch noch zu früh über diese neuen Planungen konkret zu
berichten.
Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen
23

Erlösschmälerungen 2011
Im Berichtsjahr sind insgesamt ca. 269.000,00 € (2,1 %) an Erlösschmälerungen durch
markt-, modernisierungs- und neubaubedingten Leerständen enstanden.
Im Vergleich zum Vorjahr ist somit eine Steigerung von ca. 116.000,00 € zu verzeichnen. Für
das Geschäftsjahr 2012 rechnen wir mit einer deutlichen Absenkung der
Erlösschmälerungen.
Erlösschmälerungen (insgesamt)
2007 2008 2009 2010 2011 2012 (Prognose)
171.000,00 202.000,00 142.000,00 153.000,00 269.000,00 185.000,00
= 1,5 % = 1,8 % = 1,2 % = 1,2 % = 2,1 % = 1,4 %
Durchschnittlich leerstehende Wohnungen wegen Unvermietbarkeit und der Mietausfall
2007 2008 2009 2010 2011 2012 (Prognose)
9 WE = 0,4 % 15 WE = 0,5 % 7 WE = 0,3 % 9 WE = 0,3 % 10 WE = 0,3 % 11 WE = 0,3 %
32.000,00 52.000,00 26.000,00 35.000,00 40.000,00 44.000,00
31.495,00 53.090,39 26.472,97 34.598,02 40.142,52 44.156,77
24 Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Personalbericht
Die Zahl der im Geschäftsjahr Ende 2011 beschäftigten Arbeitnehmer betrug
(ohne Vorstand):
Arbeitnehmer
31.12.2011 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2008 31.12.2007 31.12.2006
Angestellte 21 24 22 23 22 22
darunter Teilzeitkräfte 4 5 5 6 6 6
darunter Auszubildende 3 3 2 3 3 2
gewerbliche Arbeitnehmer 2 2 2 6 6 6
nebenberufliche
Hausmeister u. a. 4 4 4 4 4 4
Insgesamt 27 30 28 33 32 32
Die Altersstruktur der Beschäftigten ergab Ende 2011 folgendes Bild:
Altersstruktur
Alter Anzahl davon
Damen
Herren
bis 25 Jahre 4 4 0
bis 30 Jahre 1 1 0
bis 35 Jahre 1 0 1
bis 40 Jahre 1 1 0
bis 45 Jahre 4 2 2
bis 50 Jahre 6 4 2
bis 55 Jahre 2 0 2
bis 60 Jahre 3 2 1
über 60 Jahre 5 2 3
Insgesamt 27 16 11
Dauer der Betriebszugehörigkeit:
Betriebszugehörigkeit
Jahre Anzahl davon
Damen
Herren
über 35 Jahre 1 0 1
bis 35 Jahre 3 1 2
bis 30 Jahre 1 0 1
bis 25 Jahre 0 0 0
bis 20 Jahre 3 1 2
bis 15 Jahre 7 3 4
bis 10 Jahre 4 4 0
bis 5 Jahre 3 3 0
bis 3 Jahre 5 4 1
Insgesamt 27 16 11
Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen
25

Organisation und Personalentwicklung
Neben den beiden hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern standen der Genossenschaft im
Jahr 2011 für die Betreuung des eigenen und des fremden Wohnungsbestandes 21
Angestellte, davon 4 Teilzeitbeschäftigte, 2 gewerbliche Servicehandwerker sowie 4
Hausmeister zur Verfügung.
Der Anteil der weiblichen Mitarbeiter beträgt ca. 60 %, der Anteil der männlichen
Mitarbeiter beträgt ca. 40 %.
Das Unternehmen bildet in den beiden Ausbildungsberufen Immobilienkaufmann/-frau und
Bauzeichner/in aus. 3 Ausbildungsplätze wurden im Geschäftsjahr 2011 zur Verfügung
gestellt (Immobilienkaufmann/-frau: 2, Bauzeichner/in: 1).
In 2011 haben wir im Rahmen des europäischen Förderprogrammes „Leonardo da Vinci“ im
kaufmännischen Ausbildungsbereich einen mehrwöchigen Auslandsaufenthalt in London
ermöglicht und somit das Ausbildungsniveau sinnvoll gestärkt.
Die Kunden-Öffnungszeiten der Genossenschaft vollstrecken sich über 6 Wochentage.
Im Geschäftsjahr 2011 ist eine Mitarbeiterin in den Ruhestand getreten. Drei weitere
Mitarbeiter sind aus dem Unternehmen ausgeschieden, davon eine teilzeitbeschäftigte
Arbeitnehmerin aufgrund des Wegfalls der WEG-Verwaltung. Eine Auszubildende ist nach
bestandener Abschlussprüfung in ein befristetes Arbeitsverhältnis übernommen worden.
Dieser Ausbildungsplatz ist im Geschäftsjahr wieder neu besetzt worden.
Die Genossenschaft ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft e. V., insofern gilt der Mantel- und Vergütungstarifvertrag für die
Angestellten und gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft. Beide Tarifparteien
haben sich auf folgendes Ergebnis geeinigt:
Die Löhne und Gehälter wurden zum 01.01.2011 um 3,0 % und zum 01.01.2012 werden
die Löhne und Gehälter um 1,0 % angehoben.
Nach dem Tarifvertrag ist eine wöchentliche Arbeitszeit von bis zu 39,5 Stunden zulässig.
Diese Regelung kommt nicht zur Anwendung. Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt
unverändert 37 Stunden. Im Unternehmen ist die gleitende Arbeitszeit eingerichtet.
Jeder Arbeitnehmer erhält 30 Arbeitstage (auf Basis einer 5 Tage-Woche) Erholungsurlaub.
Wie in den Jahren zuvor haben wir während des Berichtsjahres wiederum zahlreichen
Praktikanten im technischen und im kaufmännischen Bereich die Möglichkeit gegeben sich
über die jeweiligen Ausbildungsberufe intensiv und ausgiebig zu informieren.
26 Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Finanzielle Leistungsindikatoren
Finanzielle Leistungsindikatoren
Fremdkapitalkosteneinsatz
in tsd. € 2011 2010 2009 2008 2007
Zinsen u.a. Aufw. lgfr. Fremdkapital 1.544,3
Langfr. Fremdkapital 34.601,3
4,46% 4,41% 4,06% 4,19% 3,36%
Eigenkapitalrentabilität
Jahresüberschuss vor Ertragsteuern 2.768,4
Durchschnittliches Eigenkapital 49.641,4
5,58% 7,38% 7,76% 6,05% 6,43%
Gesamtkapitalrentabilität
Jahresüberschuss vor Ertragsteuern +
Fremdkapitalzinsen 4.312,7
Gesamtkapital 93.779,9
4,60% 5,54% 5,71% 4,77% 4,71%
Tilgungskraft
Cashflow 5.165,0
Tilgung lgfr. Fremdkapital 1.568,3
3,29 3,80 3,83 3,66 3,96
Zinsdeckung
Zinsen u.a. Aufw. lgfr. Fremdkapital 1.544,3
Gesamtsollmiete 12.989,1
11,89% 10,40% 7,28% 6,67% 5,39%
Finanzkraft
Cashflow 5.165,0
Fremdkapital 34.601,3
14,93% 19,05% 24,36% 23,10% 22,93%
Mietenmultiplikator (Sollmiete)
Anlagevermögen 86.788,0
Sollmieten 12.989,1
6,68 6,21 5,45 5,31 5,13
Mietenmultiplikator (Istmiete) vdw
Buchwerte der Gebäude 74.457,6
Jahres-Netto-Kaltmiete 12.719,7
5,85 4,06 4,22 4,32 4,12
Lagebericht des Vorstandes l Geschäfts- und Rahmenbedingungen
27

2.2. Darstellung der Lage
2.2.1. Ertragslage
Von dem Jahresüberschuss wurden 282 tsd.€ in die gesetzliche Rücklage und 2.280,0 tsd.€
in die freie Rücklage eingestellt. Der Bilanzgewinn in Höhe von 206.415,32 € soll als
satzungsgemäß zulässige Dividende ausgeschüttet werden.
Die Genossenschaft war und ist in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit
nachzukommen.
Auch für 2012 und 2013 sind keine Risiken erkennbar, die die Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage unserer Genossenschaft wesentlich beeinflussen könnten.
Die Ertragslage ergibt folgendes Bild:
Ertragslage
2011 2010 Veränderungen
in tsd. € in tsd. € in tsd. € in %
Umsatzerlöse einschl. Bestandserhöhung
bzw. Bestandsverminderung 16.162,3 15.626,7 535,6 3,43%
Zinserträge 33,1 14,7 18,4 125,17%
Sonstige Erträge / aktivierte Eigenleistung 972,3 985,5 -13,2 -1,34%
Außerordentliche Erträge 0,0 0,0 0,0 0,00%
Zwischensumme 17.167,7 16.626,9 540,8 3,25%
Aufwendungen für bezogene Leistungen 7.956,9 7.352,6 604,3 8,22%
Abschreibungen 2.334,8 2.064,6 270,2 13,09%
Personalaufwand 1.589,1 1.455,5 133,6 9,18%
Zinsaufwand 1.544,3 1.286,0 258,3 20,09%
Sonstige Aufwendungen 572,9 603,1 -30,2 -5,01%
Außerordentliche Aufwendungen 0,0 131,8 -131,8 -100,00%
Steuern 401,3 375,5 25,8 6,87%
Zwischensumme 14.399,3 13.269,1 1.130,2 8,52%
Jahresüberschuss 2.768,4 3.357,8 -589,4 -17,55%
Ertragslage
2011 2010 Veränderung
in tsd. € in tsd. € in tsd. €
Betriebsergebnis 2.334,2 3.351,6 -1.017,3
Finanzergebnis 32,8 -158,0 190,8
Neutrales Ergebnis 401,3 157,8 243,6
Ergebnis vor Ertragssteuern 2.768,4 3.351,4 -583,0
Ertragssteuern 0,0 -6,5 6,5
Jahresüberschuss 2.768,4 3.357,8 -589,4
28 Lagebericht des Vorstandes l Darstellung der Lage

Jahresüberschuss
2011 2010
in tsd. € in tsd. €
Hausbewirtschaftung 2.774,4 3.721,1
Bautätigkeit/Verkaufstätigkeit 0,2 -4,1
Sonstiger Geschäftsbetrieb -440,4 -365,4
Betriebsergebnis 2.334,2 3.351,6
Finanzergebnis 32,8 -158,0
Neutrales Ergebnis 401,3 157,8
Ertragssteuern 0,0 -6,5
Jahresüberschuss 2.768,4 3.357,8
2.2.2. Finanzlage
Zur Beurteilung der Finanzlage und um ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes
Bild der Finanzlage zu vermitteln, werden ausgehend vom Jahresüberschuss unter
zusätzlicher Verwendung der Aufwands- und Ertragspositionen die Investitions- und
Finanzierungsströme sowie ihre Auswirkungen auf die Liquidität in der nachfolgenden
Kapitalflussrechnung dargestellt.
Kapitalflussrechnung
2011 2010 Veränderung
in tsd. € in tsd. € in tsd. €
Jahresüberschuss 2.768,4 3.357,8 -589,4
Abschreibungen auf Gegenstände des Sachanlagevermögens 2.334,8 2.064,7 270,1
Zuschreibungen 0,0 0,0 0,0
Veränderung der lang- und mittelfristigen Rückstellungen 61,8 127,4 -65,6
Cashflow 5.165,0 5.549,9 -384,9
Investitionen in das Umlaufvermögen 0,0 0,0 0,0
Buchwert der veräußerten bebauten Grundstücke 0,0 0,0 0,0
Gewinne/Verluste aus Anlagenabgang -364,3 -232,6 -131,7
Veränderung der kurz- und mittelfristigen Aktiva -97,3 114,9 -212,3
Veränderung der kurz- und mittelfristigen Passiva 544,8 -335,9 880,7
Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit 5.248,2 5.096,3 151,8
Einzahlungen aus Anlageabgängen 667,5 313,7 353,7
Investitionen in das Anlagevermögen -12602,7 -14884,5 2281,8
Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit -11.935,2 -14.570,8 2.635,5
Valutierungen 7.655,0 10.810,0 -3.155,0
Rückzahlungen -582,6 -1.325,6 743,0
Planmäßige Tilgungen -1.568,3 -1.458,9 -109,4
Veränderung der Geschäftsguthaben 1.368,8 1.305,8 63,1
Dividendenzahlung -154,2 -139,1 -15,2
Mittelfluss aus der Finanzierungstätigkeit 6.718,7 9.192,2 -2.473,5
= Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes 31,6 -282,3 314,0
+ Finanzmittelbestand am 01.01. 3.342,9 3.625,2 -282,3
= Finanzmittelbestand am 31.12. 3.374,5 3.342,9 31,7
Lagebericht des Vorstandes l Darstellung der Lage
29

Unternehmensleistung
Unsere Genossenschaft hat im Berichtsjahr eine Unternehmensleistung von 17.167,7 tsd. €
(Vorjahr 16.626,9 tsd. €) erzielt. Die Entstehung und der Verbrauch dieser
Unternehmensleistung ergibt sich aus der nachfolgenden Aufstellung:
Entstehung und Verbrauch der Unternehmensleistung
Entstehung 2011 2010
in tsd. € % in tsd. € %
durch Nutzungsgebühren / Mieten / Umlagen 16.162,3 94,1% 15.626,7 94,0%
durch sonstige Erträge 1.005,4 5,9% 1.000,2 6,0%
Summe 17.167,7 100,0% 16.626,9 100,0%
Verbrauch für Wohnungsnutzer 2011 2010
in tsd. € % in tsd. € %
Betriebskosten 3.123,4 18,2% 3.128,3 18,8%
Aufwendungen und Vertriebskosten für Verkaufsgrundstücke 2,1 0,0% 7,1 0,0%
Instandhaltungskosten 4.831,3 28,1% 4.217,2 25,4%
Mitglieder der Genossenschaft: Dividendenzahlung 206,4 1,2% 154,2 0,9%
Darlehensgeber: Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.544,3 9,0% 1.286,0 7,7%
Mitarbeiter: Löhne, Gehälter, Sozialabgaben etc. 1.589,1 9,3% 1.455,5 8,8%
Öffentliche Hand: Steuern 401,3 2,3% 375,5 2,3%
Abschreibungen (inkl. Wertpapiere) 2.334,8 13,6% 2.064,6 12,4%
Eigenkapitalstärkung 2.562,0 14,9% 3.203,6 19,3%
sonstige Aufwendungen 572,9 3,3% 734,9 4,4%
Summe 17.167,7 100,0% 16.626,9 100,0%
30 Lagebericht des Vorstandes l Darstellung der Lage

2.2.3. Vermögenslage
Kapitalstruktur
Die folgende Übersicht zeigt die Kapitalstruktur unserer Genossenschaft in einer
Gegenüberstellung der Wirtschaftsjahre:
Kapitalstruktur
2011 2010
in tsd. € % in tsd. € %
Eigenkapital 51.632,9 55,06% 47.650,0 56,94%
Rückstellungen 2.000,7 2,13% 2.015,5 2,41%
Verbindlichkeiten/RAP 40.146,3 42,81% 34.020,7 40,65%
Gesamtkapital 93.779,9 100,00% 83.686,2 100,00%
Das Eigenkapital der Genossenschaft beträgt zum Bilanzstichtag 51.632,9 tsd. € und ist im
Vorjahresvergleich verändert um + 8,4 %. Die Eigenkapitalquote beträgt zum Ende des
Geschäftsjahres 55,1 %.
Der Anteil der Dauerfinanzierungsmittel am Gesamtkapital beträgt am Bilanzstichtag
34.604,6 tsd. €. Dies entspricht einer Quote vom Gesamtkapital von 36,9 %.
Lagebericht des Vorstandes l Darstellung der Lage
31

Vermögensstruktur
Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet und stellt sich wie folgt dar:
Vermögensstruktur
2011 2010
in tsd. € % in tsd. € %
Anlagevermögen 86.788,0 92,50% 76.823,3 91,80%
Umlaufvermögen/RAP 6.991,9 7,50% 6.862,9 8,20%
Gesamtvermögen 93.779,9 100,00% 83.686,2 100,00%
Fremdmittel/RAP 42.147,0 36.036,3
Reinvermögen 51.632,9 47.649,9
Reinvermögen am Jahresanfang 47.649,9 43.125,4
Vermögenszuwachs 3.983,0 8,36% 4.524,5 10,49%
Im Geschäftsjahr ist das Reinvermögen um 3,98 Millionen € auf insgesamt 51,6 Millionen €
angewachsen. Das Gesamtvermögen belief sich am Stichtag auf 93,8 Millionen €.
Die Fremdmittel (Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten) sind
in 2011 um 6.110,70 tsd. € erhöht worden.
Der im Geschäftsjahr 2011 erzielte Reinvermögens-/Eigenkapitalzuwachs von 3.983,0 tsd.€
ergibt sich wie folgt:
Eigenkapitalzuwachs
2011 in tsd. €
Jahresüberschuss 2.768,4
Nettogeschäftsguthabenzugang 1.368,8
Zwischensumme 4.137,2
abzüglich Dividendenausschüttung des Vorjahres 154,2
Summe 3.983,0
32 Lagebericht des Vorstandes l Darstellung der Lage

Kennzahlen
Kennzahlen
in tsd. € 2011 2010 2009 2008 2007
Eigenkapitalquote
Bilanziertes Eigenkapital 51.632,9
55,06% 56,94% 60,45% 60,90% 59,98%
Bilanzsumme 93.779,9
Anlagenintensität
Anlagevermögen 86.788,0
Bilanzsumme 93.779,9
Fremdfinanzierung des Umsatzes
Langfr. Fremdkapital 34.601,3
Umsatzerlöse 16.126,3
Umsatzrentabilität
Umsatzerlöse 16.126,3
Eigenkapital 51.632,9
Erlösschmälerungsquote
Erlösschmälerungen 269,3
Gesamtsollmiete 12.989,1
Anlagendeckungsgrad
Eigenkapital + Rückst. + lgfr. Fremdkapital 88.234,9
Anlagevermögen 86.788,0
92,54% 91,80% 89,82% 92,65% 92,15%
214,56% 185,81% 131,60% 118,14% 120,96%
31,23% 32,90% 37,20% 38,71% 39,63%
2,07% 1,24% 1,21% 1,77% 1,53%
101,67% 102,57% 103,14% 98,93% 99,41%
Zinsaufwand pro m² Wohnfläche
Zinsen u.a. Aufw. lgfr. Fremdkapital 1.544,3 0,59 €/m² 0,51 €/m² 0,34 €/m² 0,30 €/m² 0,24 €/m²
Summe der Wohn-/Nutzfläche x 12 Monate 2.619,3
Zinsaufwand pro m² Netto-Kaltmiete
Zinsen u.a. Aufw. lgfr. Fremdkapital 1.544,3
Jahres-Netto-Kaltmiete 12.719,7
Zins- und Tilgungsbelastung
pro m² Netto-Kaltmiete
Zinsen u.a. Aufw. lgfr. Fremdkapital +
Tilgung lgfr. Fremdkapital + Rückzahlung
lgfr. Fremdkapital 3.695,3
Jahres-Netto-Kaltmiete 12.719,7
Dynamischer Verschuldungsgrad
Fremdkapital abzgl. Flüssige Mittel 31.226,8
Cashflow 5.165,0
12,14% 10,53% 7,37% 6,80% 5,47%
29,05% 33,34% 18,91% 17,49% 18,37%
604,58% 464,66% 339,95% 425,42% 400,50%
Lagebericht des Vorstandes l Darstellung der Lage
33

2.3. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten
sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ergeben.
2.4. Risikobericht
2.4.1. Risikomanagement
Das Risikomanagement unterstützt die SPAR & BAU die Risiken zu bewältigen und die
Chancen zu nutzen. Strategische Potenziale können so optimal ausgeschöpft und operative
Maßnahmen abgeleitet werden. Das mit Berücksichtigung auf unternehmensspezifische
Belange der Genossenschaft zugeschnittene Risikomanagement ist darauf gerichtet,
dauerhaft die langfristige Unternehmensstabilität sicherzustellen.
Unser Risikomanagementsystem basiert auf drei Säulen:
• Internes Kontrollsystem
• Controlling
• Frühwarnsystem
Die organisatorischen Maßnahmen des internen Kontrollsystems sind in die Arbeitsabläufe
integriert, d. h., sie erfolgen arbeitsbegleitend oder sind dem Arbeitsablauf unmittelbar voroder
nachgelagert.
Der Controlling-Bereich wird im Wesentlichen durch das Management-Informations-System
sowie dem strategischen Wirtschafts- und Finanzplan abgebildet.
Zur Früherkennung bestandsgefährdender Risiken werden interne und externe
Beobachtungsbereiche, wie die Entwicklung des Wohnungsmarktes und des Kapitalmarktes,
in die Betrachtung einbezogen, so dass mit Hilfe des periodischen Reports Veränderungen
rechtzeitig erkannt und entsprechende Korrektur-Maßnahmen ergriffen werden können.
Die Wirtschaftlichkeit und Effizienz der Planungs- und Steuerungssysteme werden laufend
betrachtet und gegebenenfalls an die veränderten Marktbedingungen angepasst.
Der Aufbau eines umfassenden Unternehmenshandbuchs zur sinnvollen Erweiterung unseres
Risikomanagement-Systems ist im Geschäftsjahr 2011 abgeschlossen und als fundierte
Informationsplattform freigeschaltet worden.
34 Lagebericht des Vorstandes l Nachtragsbericht und Risikobericht

2.4.2. Chancen und Risiken der künftigen
Entwicklung
Gleichwohl die Genossenschaft eine umfangreiche Geschäftstätigkeit in mehreren strategischen
Geschäftsfeldern aufweist, erkennen wir heute keine Entwicklung, die zur erheblichen
Beeinträchtigung der Unternehmenssicherheit führen wird. Vor dem Hintergrund der
weiterhin soliden Geschäftsführung und der Beachtung aller relevanten Chancen- und
Risikopotentiale, fällt die Einschätzung der zukünftigen Entwicklung bei gleichgebliebenen
Rahmenbedingungen im Wesentlichen unverändert gegenüber dem Vorjahr aus.
Hausbewirtschaftung
Der breit gestreute, über viele Stadtviertel der Stadt Wilhelmshaven verteilte attraktive Wohnungsbestand,
eine Fortführung der Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategien, das
umfangreiche Service- und Dienstleistungsangebot für unsere Mitglieder und die
ausgewogene Preisgestaltung der Nutzungsgebühren, sichern die erreichte Marktposition
und bieten die Chance für eine gute Kundenbindung bzw. Kundengewinnung. Die seit
nunmehr 10 Jahren anhaltende Steigerung der Mitgliederzahlen sind Ausdruck dieser
Geschäftsphilosophie.
Die Hausbewirtschaftung ist neben der Neubautätigkeit das wichtigste strategische
Geschäftsfeld, so dass das Unternehmensrisiko im Wesentlichen in der Hausbewirtschaftung
unseres Wohnungsbestandes liegt. Daher gilt der Entwicklung der Nachfrage nach
Wohnraum in den nächsten Jahren unser größtes Augenmerk. Durch ein regelmäßiges
Reporting können Marktentwicklungen rechtzeitig erkannt werden und wichtige
Anhaltspunkte für weitere zielorientierte Investitionen in den Wohnungsbestand abgeleitet
werden.
Im Rahmen der unternehmenseigenen Mietenstrategie werden mittelfristig
Mietentwicklungsmöglichkeiten gesehen, die zu höheren Erlösen führen. Daraus ergibt sich,
dass Liquiditätsrisiken weder akut noch längerfristig zu erwarten sind und der Kapitaldienst
aus den regelmäßigen Zuflüssen des Vermietungsgeschäftes erbracht werden kann. Darüber
hinaus verfügt unser Unternehmen für die weitere Investitionstätigkeit über eine
ausreichende Liquidität und über ausreichende Beleihungsreserven.
Durch die nachhaltige Vermietbarkeit des Wohnungsbestandes, verbunden mit einem
dauerhaften Mittelrückfluss zur Sicherung der Unternehmensstabilität, wird die
Genossenschaft die erreichte Marktposition weiter festigen können.
Leerstandsentwicklung
Im Bereich der Wohnungsvermietung sind die Leerstände im Berichtsjahr, (ohne
Neubauvorhaben: „Wohnen im Parkgarten“) im Vergleich zum Vorjahr, geringfügig
gestiegen. Die markt- und modernisierungsbedingten Leerstände stellen aufgrund des
geringen Ausmaßes jedoch kein erhöhtes Risiko für die kommenden Jahre dar.
Lagebericht des Vorstandes l Risikobericht
35

Moderate Mietanpassungen
Die Entwicklung der Wohnnebenkosten sowie die gesamtwirtschaftliche Lage mit sinkenden
Haushalts-Nettoeinkommen lassen den Wohnungsunternehmen immer weniger Spielraum,
die Mieten entsprechend der allgemeinen Teuerungsraten anzupassen. Dennoch sehen wir
im Rahmen der unternehmenseigenen Mietenstrategie mittelfristig
Mietentwicklungsmöglichkeiten. Aus den wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass
unser Wohnungsbestand aufgrund seines technischen Zustands voraussichtlich auch künftig
nachgefragt wird, so dass die Chancen bestehen, künftig allgemeine moderate
Mietanpassungen vornehmen und damit die Jahresergebnisse stabilisieren zu können.
Daraus ergibt sich, dass Liquiditätsrisiken weder akut noch längerfristig zu erwarten sind und
der Kapitaldienst aus den regelmäßigen Zuflüssen des Vermietungsgeschäftes erbracht
werden kann.
Öffentlich geförderter Wohnraum
Die Darlehen für die 177 öffentlich geförderten Wohnungen sind in 2010 abgelöst bzw.
vorzeitig getilgt worden, so dass Grundlage für die Neustrukturierung der Zweckbestimmung
unseres Wohnungsbestandes gelegt wurde.
54 Wohnungen konnten bereits ab 2011 dem belegungs- und preisbindungsfreien
Vermietungsbereich zugeführt werden. Der Verwaltungsprozess kann daher zukünftig
schlanker, frei von Auflagen und damit effizienter gestaltet werden.
Die Zweckbestimmung der übrigen 123 ursprünglich öffentlich geförderten Wohnungen
können erst nach Ablauf der Nachwirkungsfrist geändert werden.
Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
Risiken aus unterlassenen Maßnahmen im Bereich der Instandhaltung sind nicht vorhanden.
Die konsequente Umsetzung der Modernisierungsstrategien sowie die fortgeführte
Erweiterung unseres Serviceangebotes (z. B.: Badumbau im bewohnten Wohnraum in
8 Tagen) soll für eine weitere Steigerung der Attraktivität der Wohnungsstandards und
Wohnquartiere sorgen, damit eine langfristige, sichere und soziale Vermietbarkeit
gewährleistet ist.
Stark steigende Energiepreise können die Vermietung unzureichend gedämmter
Wohngebäude zukünftig negativ beeinflussen. Daher sind im Berichtsjahr, wie auch in den
Jahren zuvor, wieder umfangreiche Maßnahmen für die energetische Modernisierung
unseres Wohnungsbestandes durchgeführt worden.
Durch unsere hohen Investitionen in Instandhaltungen und Modernisierungen werden unsere
Marktposition und ein dauerhafter Mittelrückfluss abgesichert. Der hohe
Modernisierungsbestand unserer Wohngebäude hat die Wettbewerbssituation unserer
Genossenschaft weiter verbessert. Wir erwarten deshalb in den kommenden Jahren, trotz
nach wie vor angespannter Marktverhältnisse, eine weiterhin gute Vermietungssituation.
36 Lagebericht des Vorstandes l Risikobericht

Debitorenmanagement
Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den damit verbundenen
geringerem Netto-Haushalteinkommen sind steigende Mietrückstände nicht auszuschließen.
Durch ein konsequentes Debitoren-Management wird diesen Rückständen jedoch
entgegengewirkt.
Da auf der Grundlage der Dauernutzungsverträge die Nutzungsgebühren auch für künftige
Jahre langfristig gesichert festgelegt sind, bestehen derzeit keine Ausfall- und
Preisänderungsrisiken. Ebenso ist das Risiko aus Zahlungsstromschwankungen, aufgrund der
Dauernutzungsverträge mit festen Zahlungskonditionen, als gering anzusehen.
Kapitalmarkt
Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Dabei sind keine besonderen
Finanzinstrumente genutzt worden. Darüber hinaus verfügt unser Unternehmen für die
weitere Investitionstätigkeit über eine ausreichende Liquidität und über ausreichende
Beleihungsreserven.
Die Risiken im Bereich des Kapitalmarktes halten sich aufgrund steigender Tilgungsanteile
und gleichmäßig verteilte, im Zeitverlauf betrachtete Prolongationstermine, im
überschaubaren Rahmen. Aus dem strategischen Wirtschafts- und Finanzplan lässt sich
jedoch ableiten, dass die Genossenschaft auch zukünftig in der Lage sein wird, ihren
Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachzukommen.
Aus- und Weiterbildung
Die Aus- und Weiterbildung wird bei der SPAR & BAU nachhaltig betrieben und umfasst alle
wohnungswirtschaftlichen, technischen und kaufmännischen Themenbereiche. In dem
Berichtsjahr wurden und in den kommenden Jahren werden wieder zahlreiche Fortbildungsund
Weiterbildungsmaßnahmen vom Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e. V.
und anderen Institutionen durch das Unternehmen ermöglicht und in Anspruch genommen.
Damit ist gewährleistet, dass die Mitarbeiter auch weiterhin in ihrer Leistungsfähigkeit und
Qualifikation gefördert werden und somit für unsere Mitglieder eine stabile
Dienstleistungsqualität erbracht werden kann.
WEG-Verwaltung
Die WEG-Verwaltung ist im Rahmen einer strategischen Geschäftsbereich-Konsolidierung in
2011 aufgelöst worden. Insofern entfällt die Notwendigkeit einer Risikobetrachtung.
Lagebericht des Vorstandes l Risikobericht
37

2.4.3. Finanzinstrumente
Besondere Finanzinstrumente sind im Geschäftsjahr 2011 nicht zu verzeichnen gewesen.
Swaps, Forwards, Optionen oder ähnliche Instrumente wurden von der Genossenschaft nicht
in Anspruch genommen, so dass sie für die Beurteilung der Lage oder der voraussichtlichen
Unternehmensentwicklung keine Bedeutung besitzen.
2.5. Prognosebericht
Die demografische Entwicklung von Wilhelmshaven ist nach wie vor durch eine alternden
Mehrheit der Bevölkerung (Gesamtbevölkerung: ca. 80.000 am 31.12.2011) und eine weiter
sinkende Anzahl von Familien mit Kindern geprägt, so dass mit einer anhaltenden
Nachfrageschwäche zu rechnen ist. Die größte Nachfragegruppe wird tendenziell von der
alternden Mehrheit gestellt werden. Entsprechende Wohnstandards müssen darauf
abgestimmt werden.
Bei der Mieterstruktur bei Neuvermietungen im Berichtsjahr haben Single-Haushalte und
Paare ohne Kinder einen ca. 55 %igen Anteil an der Gesamtstruktur. Familien mit Kindern
bilden mit ca. 6 % leider eine Minderheit.
Der Entwicklung der Nachfrage nach Wohnraum in den nächsten Jahren gilt wie bisher unser
größtes Augenmerk. Durch regelmäßigen Managementreports sowie durch den Austausch
wohnungsmarktrelevanter Informationen können Marktentwicklungen rechtzeitig erkannt
werden und wichtige Anhaltspunkte für weitere zielorientierte Investitionen in den
Wohnungsbestand abgeleitet werden.
Gleichwohl erwartet die Stadt Wilhelmshaven aufgrund des Containerhafens „Jade Weser
Port“ positive Wirtschaftsimpulse. Positive Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft lassen
sich durchaus ableiten.
Der hohe Modernisierungsbestand unserer Wohngebäude hat die Wettbewerbssituation
unserer Genossenschaft weiter verbessert. Wir erwarten deshalb in den kommenden Jahren,
trotz nach wie vor angespannter Marktverhältnisse, eine weiterhin gute
Vermietungssituation.
Nach wie vor wird der positiven Entwicklung der Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage ein
starkes Augenmerk zufallen. Insbesondere bleibt erklärtes Ziel, die Eigenkapitalbasis zu
verbessern; eine wichtige Voraussetzung für zukünftige Investitionen.
38 Lagebericht des Vorstandes l Finanzinstrumente und Prognosebericht

Neubauvorhaben
Die qualitativ veränderte Wohnungsnachfrage sowie steigende Haushaltszahlen und
notwendige Wohnungsabgänge machen eine nachfrageorientierte Neubauprojektierung
auch für die folgenden Geschäftsjahre erforderlich. Insofern werden unsere Neubauprojekte
auch in den kommenden Geschäftsjahren einen unternehmerischen Schwerpunkt bilden.
Das Bestandsportfolio wird somit zielgerichtet durch Neubauten und umfassende
Modernisierungsmaßnahmen auch zukünftig ergänzt und aufgewertet.
Im Berichtsjahr sind die 7 der insgesamt 9 Häuser unseres Neubauprojektes „Wohnen im
Parkgarten“ fertiggestellt und vermietet worden. Die sukzessive Fertigstellung des 8. Hauses
und des in der Gesamt-Wohnanlage integrierten Cafés wird voraussichtlich im laufenden
Geschäftsjahr 2012 vollendet sein. Der Nachfrage nach Wohnungen mit hochwertiger
Ausstattung und seniorengerechten Nutzungsmöglichkeiten ist mit diesem Vorzeigeprojekt
Rechnung getragen worden.
In 2010/2011 sind die Grundlagen für das Neubauvorhaben „Am Großen Hafen“ geschaffen
worden. Im laufenden Geschäftsjahr wird mit den Gründungsarbeiten begonnen werden.
Die Fertigstellung des 6-geschossigen Wohngebäudes mit 12 Wohnungen und einem
darüberliegenden Penthouse wird voraussichtlich Ende dieses Jahres abgeschlossen. Mit
dieser Wohnanlage, mit hochwertiger Ausstattung und seniorengerechten
Nutzungsmöglichkeiten direkt in der Innenstadt, konnten wir der Nachfrage nach attraktiven
Wohnungsstandards nachkommen und die Lückenbebauung „Am Großen Hafen“ sinnvoll
schließen.
Für die zukünftigen Neubauaktivitäten verfügt unser Unternehmen über eine ausreichende
Liquidität und über ausreichende Beleihungsreserven.
Instandhaltungen, Modernisierungen und Sonderprogramme
Für das Jahr 2012 sind wiederum umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden
und in Wohnungen geplant. Die Badumbauten in bewohnten Wohnungen, die
energetischen Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnstandards, der Einbau von Rollläden,
Laminat und sonstigen wohnwertverbessernden Ausstattungsmerkmalen sowie mehrjährige
Sonderprogramme und umfangreiche Instandhaltungsprogramme werden für eine
nachhaltige Qualitätsverbesserung unseres Wohnungsbestandes sorgen und die erreichte
Marktposition stärken.
Die dafür nötigen Finanzierungsmittel sind vorhanden. Das Volumen für die nächsten zwei
Jahre liegt mit rd. 14 Mio. € unverändert auf hohem Niveau. Die wirtschaftlichen
Betrachtungen zur langfristigen Unternehmenssteuerung basieren auf einem ganzheitlichen
Unternehmenskonzept mit einer 5-jährigen Planungsrechnung.
Lagebericht des Vorstandes l Prognosebericht
39

Strategischer Marketing-Mix
Durch das ausgewogene Zusammenspiel von produkt-, kommunikations-, vertriebs- und
preispolitischen Maßnahmen konnten wir unseren Wohnungsbestand weiterhin gut
positionieren.
Da dieser Bereich eine immer wichtiger werdende Rolle in der Wohnungswirtschaft
einnimmt, ist im Berichtsjahr der Marketing-Bereich einer genaueren Analyse unterzogen
worden, damit die Marketing-Instrumente zukunftsfähig und strategisch ausgerichtet
werden können und sich die Marke SPAR & BAU weiterhin festigen kann.
Die positiven Ergebnisse der durchgeführten Imageanalyse innerhalb der Stadtbevölkerung
sowie der Mitgliederbefragung sind zusammengefasst und in ein übergreifendes Marketing-
Konzept zur Erstellung eines Corporate Identity übergeleitet worden. Die Vorstellung bzw.
Umsetzung des Marketing-Konzeptes wird im laufenden Geschäftsjahr erfolgen.
Wir gehen, aufgrund der vorgenommenen und geplanten Zukunftsinvestitionen sowie unter
Berücksichtigung des Vorgenannten, von einer Fortsetzung der positiven Vermögens-,
Finanz- und Ertragsentwicklung und entsprechend soliden Jahresüberschüssen aus.
Der operative Jahresüberschuss für 2012 wird sich nach dem derzeitigen Stand der
strategischen und operativen Planung mit ca. 2,7 Mio. € unterhalb des Vorjahresniveaus
bewegen. In 2013 rechnen wir heute mit einem Jahresüberschuss von ca. 2,6 Mio. €.
Zusammengefasst können nach heutiger Einschätzung für die kommenden zwei Jahre keine
Risiken für die weitere Entwicklung der Genossenschaft erkannt werden.
Tätigkeit der Organe
Die Organe der Genossenschaft haben alle ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden
Sachverhalte beraten und -soweit erforderlich- hierzu Beschlüsse gefasst.
Bilanzgewinn
Der Vorstand schlägt mit Zustimmung des Aufsichtsrates vor, den Bilanzgewinn wie folgt zu
verwenden:
Ausschüttung einer Dividende von 4,00 % auf die Geschäftsanteile nach dem Stand vom
01. Januar 2011 in Höhe von 5.160.382,97 € = 206.415,32 €.
40 Lagebericht des Vorstandes l Prognosebericht

Herzlichen Dank!
Wir bedanken uns auch in diesem Jahr wieder für die vielseitige Unterstützung.
Ein herzliches Dankeschön geht an alle Genossenschaftsmitglieder, Kunden und
Geschäftspartner sowie den Mitgliedern unserer Vertreterversammlung für das
entgegengebrachte Vertrauen und die gute genossenschaftliche Zusammenarbeit.
Vielen Dank an die kommunalen Verwaltungen, Sparkassen und Banken, Versicherungen,
handwerklichen Unternehmen sowie die Presse, die unsere Arbeit mit ihrer Berichterstattung
begleitet hat.
Des Weiteren erhielten wir Unterstützung von unserem Prüfungsverband in Hannover mit
seinen Unternehmenstöchtern sowie dem Arbeitgeberverband in Düsseldorf.
Dank sagen wollen wir ebenfalls unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, denen es auch
im abgelaufenen Geschäftsjahr wieder gelungen ist, allen Anforderungen mit hohem
persönlichen Einsatz und Engagement gerecht zu werden.
Der Vorstand dankt auch den Mitgliedern des Aufsichtsrates für die gute und vertrauensvolle
Zusammenarbeit.
Wilhelmshaven, den 03. Mai 2012
Der Vorstand
Peter Hohmann
Dieter Wohler
Lagebericht des Vorstandes l Danksagung
41

Guter Ertrag

Geschäftsbericht 2011
Jahresabschluss

3.1. Bilanz zum 31.12. 2011
2011 2010
Aktiva € € € €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene ähnliche Rechte und Lizenzen
an solchen Rechten 14.273,21 16.844,24
14.273,21 16.844,24
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 84.483.554,80 57.492.429,03
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Geschäfts- und anderen Bauten 767.254,39 799.594,75
3. Grundstücke ohne Bauten 360.020,77 360.486,97
4. Technische Anlagen und Maschinen 0,00 0,00
5. Andere Anlagen, Betriebsund
Geschäftsausstattung 271.070,99 227.303,10
6. Anlagen im Bau 535.276,97 17.926.289,58
7. Bauvorbereitungskosten 356.214,69 0,00
86.773.392,61 76.806.103,43
III. Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 314,00 314,00
314,00 314,00
86.787.979,82 76.823.261,67
B. Umlaufvermögen
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
1. Grundstücke ohne Bauten 2.939,28 2.939,28
2. Unfertige Leistungen 3.380.993,60 3.344.900,80
3.383.932,88 3.347.840,08
II. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung 15.659,71 22.417,57
2. Sonstige Vermögensgegenstände 52.708,47 61.098,19
68.368,18 83.515,76
III. Flüssige Mittel
1. Kassenbestand 1.529,52 657,28
2. Guthaben bei Kreditinstituten 3.372.987,48 3.342.240,44
3.374.517,00 3.342.897,72
6.826.818,06 6.774.253,56
C. Rechnungsabgrenzungsposten 165.103,42 88.711,56
93.779.901,30 83.686.226,79
44 Jahresabschluss

2011 2010
Passiva € € € € €
A. Eigenkapital
I. Geschäftsguthaben
- der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 195.500,42 115.451,88
- der verbleibenden Mitglieder 6.461.174,06 5.175.682,97
- aus gekündigten Geschäftsanteilen 14.100,00 10.800,00
Rückständige fällige Einzahlungen auf 6.670.774,48 5.301.934,85
Geschäftsanteile [ 1.207,06 €] [2.396,34]
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage 5.985.759,26 5.703.768,35
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt 281.990,91 [343.571,94]
2. Bauerneuerungsrücklage 18.980.000,00 17.730.000,00
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt 1.250.000,00 [1.570.000,00]
3. Andere Ergebnisrücklagen 19.790.000,00 18.760.000,00
davon aus Jahresüberschuss
Geschäftsjahr eingestellt 1.030.000,00 [1.290.000,00]
44.755.759,26 42.193.768,35
III. Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 2.768.406,23 3.357.818,74
Einstellungen in Ergebnisrücklagen -2.561.990,91 -3.203.571,94
206.415,32 154.246,80
Eigenkapital 51.632.949,06 47.649.950,00
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen 1.721.208,00 1.655.799,00
2. Sonstige Rückstellungen 279.484,58 359.743,49
2.000.692,58 2.015.542,49
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 34.561.407,27 29.088.364,84
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 39.880,68 42.948,44
3. Erhaltene Anzahlungen 4.001.470,10 3.923.360,98
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.352,46 1.962,80
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.078.184,97 846.585,11
6. Sonstige Verbindlichkeiten 438.470,54 98.134,79
[davon aus Steuern 1.099,60 €] [8.768,68]
[davon im Rahmen der soz. Sicherheit 6.547,99 €] [2.131,34]
40.121.766,02 34.001.356,96
D. Rechnungsabgrenzungsposten 24.493,64 19.377,34
93.779.901,30 83.686.226,79
Jahresabschluss
45

3.2. Gewinn- und Verlustrechnung
2011 2010
€ € €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 16.117.581,73 15.647.035,89
b) aus der Betreuungstätigkeit 8.696,52 30.586,55
Summe Umsatzerlöse 16.126.278,25 15.677.622,44
2. Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an zum
Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 36.092,80 -50.876,51
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 537.653,33 662.242,06
4. Sonstige betriebliche Erträge 434.676,84 323.288,89
17.134.701,22 16.612.276,88
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 7.954.743,90 7.345.557,92
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 1.277,68 5.949,66
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 828,24 1.144,22
7.956.849,82 7.352.651,80
Rohergebnis 9.177.851,40 9.259.625,08
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.157.506,74 1.118.650,10
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und für Unterstützung 431.637,13 336.873,26
[davon für Altersversorgung 211.453,57 €] [122.507,61]
1.589.143,87 1.455.523,36
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 2.334.806,17 2.064.655,75
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 572.903,56 603.061,43
2.907.709,73 4.123.240,54
4.680.997,80 5.136.384,54
9. Erträge aus anderen Finanzanlagen 8,09 6,40
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 33.062,07 14.668,53
33.070,16 14.674,93
4.714.067,96 5.151.059,47
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 1.544.338,22 1.285.976,28
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.169.729,74 3.865.083,19
13. Außerordentliche Aufwendungen 0,00 131.756,00
14. Außerordentliches Ergebnis 0,00 -131.756,00
15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0,07 -6.452,08
16. Sonstige Steuern 401.323,44 381.960,53
401.323,51 375.508,45
17. Jahresüberschuss 2.768.406,23 3.357.818,74
18. Einstellung aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen -2.561.990,91 -3.203.571,94
19. Bilanzgewinn 206.415,32 154.246,80
Jahresabschluss
46

Gewinn- und Verlustrechnung
Geschäftsjahr 2011
(bitte aufklappen)

3.3 Anhang 2011
A. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss 2011 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften
des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Es wurden die einschlägigen
gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die
Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter für
die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der
Fassung vom 25.05.2009 (FormblattVO) beachtet.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren
nach § 275 Abs. 2 HGB gewählt. Die in der Bilanz und der Gewinn- und
Verlustrechnung angegebenen Vorjahresbeträge sind vergleichbar.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
I. Bilanzierungsmethoden
Bilanzierungswahlrecht:
Größenabhängige Erleichterungen gem. § 288 Satz 2 HGB werden
angewendet, die Genossenschaft ist nach § 267 Abs. 2 HGB als
mittelgroße Gesellschaft einzustufen.
Die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG)
werden seit dem Jahr 2010 angewendet.
Es sind Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen, die rechtlich vor dem
01.01.1987 entstanden sind, ausgewiesen.
Grundsteuern und Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit wurden
aktiviert.
II. Bewertungsmethoden
Anlagevermögen
Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu fortgeführten
Anschaffungskosten bewertet.
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten
Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten
wurden auf der Grundlage der Vollkosten ermittelt. Diese setzen sich aus
Fremdkosten, Zinsen und Eigenleistungen zusammen. Bei den Anlagen
im Bau wurde das Wahlrecht zur Aktivierung von Fremdkapitalzinsen
und Grundsteuern während der Bauzeit in Anspruch genommen.
Die Eigenleistungen umfassen die persönlichen und sächlichen Kosten
der Bautätigkeit.
Die Grundstücke ohne Bauten wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
48 Jahresabschluss

Abschreibungen
Umlaufvermögen
Rückstellungen
für Pensionen
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände des
Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:
• Immaterielle Vermögensgegenstände unter Anwendung der linearen
Abschreibungsmethode.
• Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten nach
der Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer
Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren.
• Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten und
Baufertigstellung nach 2006 nach der Restnutzungsdauermethode
unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.
• Außenanlagen auf Grundstücken mit Wohnbauten nach der
Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer
Restnutzungsdauer von 25 Jahren, bei Spielplätzen 10 Jahre.
• Außenanlagen auf Grundstücken ohne Bauten nach der
Restnutzungsdauermethode unter Zugrundelegung einer
Restnutzungsdauer von 15 Jahren.
• Für vollmodernisierte Wohnungen wurde eine zusätzliche
Restnutzungsdauer von 25 Jahren angesetzt.
• Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten nach der Restnutzungsdauermethode unter
Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren.
• Bei Garagen, die auf Grundstücken ohne Wohnbauten errichtet
wurden, beträgt die Abschreibungsdauer ebenfalls 30 Jahre.
• Die Betriebs- und Geschäftsausstattung unter Anwendung der
linearen Abschreibungsmethode nach der betriebsgewöhnlichen
Nutzungsdauer.
• Geringwertige Anlagegüter von 150,00 € bis 1.000,00 € wurden
unter Anwendung der linearen Abschreibungsmethode mit einem
Abschreibungssatz in Höhe von 20 % in Sammelposten eingestellt.
Die Grundstücke ohne Bauten wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
Unfertige Leistungen betreffen noch nicht abgerechnete Heiz- und
Betriebskosten und wurden zu Anschaffungskosten, unter
Berücksichtigung der nicht umlagefähigen Kosten, bewertet.
Bei der Bewertung der Forderungen aus Vermietung gegen ehemalige
Mieter wurden Einzelwertberichtigungen berücksichtigt. Darüber hinaus
wird wegen Geringfügigkeit von der Bildung einer
Pauschalwertberichtigung abgesehen, eine Beeinträchtigung der
Aussagefähigkeit des Jahresabschlusses liegt nicht vor.
Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde nach dem
Teilwertverfahren auf der Grundlage der Richttafeln 2005G von Heubeck
berechnet. Für laufende Pensionen und unverfallbare Anwartschaften
Ausgeschiedener wurden die Barwerte, für andere Anwartschaften die
Teilwerte, ermittelt. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages
eine Lohn-, Gehalts- und Rentensteigerung, die wir mit 2,0 % angesetzt
haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte
durchschnittliche Marktzins der vergangenen 7 Jahre für eine Laufzeit
von 15 Jahren in Höhe von 5,15 % zum 01.01.2011 bzw. 5,14 % zum
31.12.2011 zugrunde gelegt.
Jahresabschluss
49

Sonstige
Rückstellungen
Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und
ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger
kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages.
Verbindlichkeiten Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag bewertet.
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
Anlagevermögen
Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im
folgenden Anlagenspiegel dargestellt.
Anlagenspiegel
Anschaffungs- u. Zugänge Abgänge Umbuchungen Zuschreibungen Abschreibungen Abschreibungen Buchwert am Buchwert am
Herstellungskosten ( + / - ) im Geschäftsjahr kumuliert im Geschäftsjahr 31.12.2011 31.12.2010
Anlagevermögen 130.793.249,82 € 12.602.687,10 € 616.431,27 € 0,00 € 0,00 € 55.991.525,83 € 2.334.806,17 € 86.787.979,82 € 76.823.261,67 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände 161.398,76 € 3.459,33 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 150.584,88 € 6.030,36 € 14.273,21 € 16.844,24 €
1. Konzessionen, gewerbliche
Schutzrechte und ähnliche Rechte
und Werte sowie Lizenzen an
solchen Rechten und Werten 161.398,76 € 3.459,33 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 150.584,88 € 6.030,36 € 14.273,21 € 16.844,24 €
II. Sachanlagen 130.631.537,06 € 12.599.227,77 € 616.431,27 € 0,00 € 0,00 € 55.840.940,95 € 2.328.775,81 € 86.773.392,61 € 76.806.103,43 €
1. Grundstücke, grundstücksgleiche
Rechte und Bauten einschließlich
der Bauten auf fremden
Grundstücken 111.807.816,44 € 1.822.744,99 € 562.778,57 € 27.707.140,79 € 0,00 € 55.164.093,69 € 2.270.841,68 € 85.610.829,96 € 58.652.510,75 €
a) Grundstücke u.
grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten 109.970.460,92 € 1.822.744,99 € 562.778,57 € 27.707.140,79 € 0,00 € 54.454.013,33 € 2.238.035,12 € 84.483.554,80 € 57.492.429,03 €
b) Grundstücke u.
grundstücksgleiche Rechte mit
Geschäfts und anderen Bauten 1.473.760,60 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 706.506,21 € 32.340,36 € 767.254,39 € 799.594,75 €
c) Grundstücke ohne Bauten 363.594,92 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 3.574,15 € 466,20 € 360.020,77 € 360.486,97 €
2. Technische Anlagen und Maschinen 14.485,41 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 14.485,41 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
3. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung 882.945,63 € 104.139,91 € 53.652,70 € 0,00 € 0,00 € 662.361,85 € 57.934,13 € 271.070,99 € 227.303,10 €
4. Geleistete Anzahlungen und
Anlagen im Bau 17.926.289,58 € 10.672.342,87 € 0,00 € -27.707.140,79 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 891.491,66 € 17.926.289,58 €
a) Anlagen im Bau 17.926.289,58 € 10.316.128,18 € 0,00 € -27.707.140,79 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 535.276,97 € 17.926.289,58 €
b) Bauvorbereitungskosten 0,00 € 356.214,69 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 356.214,69 € 0,00 €
III. Finanzanlagen 314,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 314,00 € 314,00 €
1. Andere Finanzanlagen 314,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 314,00 € 314,00 €
In Höhe von 562.778,57 € erfolgten Abgänge aus den Grundstücken
und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten.
Die Abschreibungen im Geschäftsjahr enthalten einen Betrag von
5.666,79 € für geringwertige Wirtschaftsgüter.
Die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten
setzen sich wie folgt zusammen:
Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten
Häuser Wohnungen Sonstige Einheiten Garagen Buchwert
592 3228 7 624 84.483.554,80 €
Unter Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und
anderen Bauten werden ein Spielplatz, eine Kindertagesstätte und 142
Garagen ausgewiesen.
50 Jahresabschluss

Die Finanzanlagen setzen sich wie folgt zusammen:
Andere
Finanzanlagen
Finanzanlagen
1 Geschäftsanteil der Volksbank Wilhelmshaven eG 160,00 €
1 Geschäftsanteil der Allgemeine Wohnungsbaugenossenschaft
„Eisenach“ eG 154,00 €
Umlaufvermögen
Aktive latente
Steuern
Rechnungsabgrenzungsposten
Eigenkapital
Rücklagen
Bei den Grundstücken ohne Bauten handelt es sich um ein vorhandenes
Grundstück an der Stendaler Allee. Unter den unfertigen Leistungen
werden die noch nicht abgerechneten Heiz- und Betriebskosten
ausgewiesen.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine
Beträge mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr. In den Sonstigen
Vermögensgegenständen sind 40.692,47 € Forderungen aus Steuern
enthalten.
Kassenbestand und Bankguthaben wurden zum Nennwert bzw. zum
Nominalbetrag angesetzt.
Die Genossenschaft nimmt das Ausweiswahlrecht aktiver latenter
Steuern gem. § 274 Abs. 1 Satz 3 HGB nicht wahr.
Als Rechnungsabgrenzungsposten werden im Wesentlichen
Versicherungsprämien ausgewiesen.
Die Mehrung des Eigenkapitals ergibt sich im Wesentlichen aus den
Einzahlungen auf die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder.
In die gesetzliche Rücklage wurde aus dem Jahresüberschuss 2011 ein
Betrag von 281.990,91 € eingestellt.
Der Bauerneuerungsrücklage wurde ein Betrag von 1.250.000,00 € und
den anderen Ergebnisrücklagen ein Betrag von 1.030.000,00 € lt.
Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat aus dem Jahresüberschuss 2011
zugeführt, der sich wie folgt aufteilt:
Rücklagen
Art der Rücklage
Betrag
Mietausfall-Rücklage 230.000,00 €
Glasschaden-Rücklage 70.000,00 €
Freie Rücklage 730.000,00 €
Summe 1.030.000,00 €
Jahresabschluss
51

Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
Rückstellungen
Rückstellung für
Betrag
Schönheitsreparaturen 125.504,40 €
Urlaubsansprüche 23.905,00 €
Jubiläen 13.656,00 €
Prüfungskosten 25.000,00 €
Berufsgenossenschaftsbeiträge 9.000,00 €
Veröffentlichungskosten 13.000,00 €
interne Jahresabschlusskosten 34.280,00 €
Kosten der Hausbewirtschaftung 4.205,46 €
Unterlassene Instandhaltung (Nachholung 1.-3. Monat) 30.933,72 €
Summe 279.484,58 €
Verbindlichkeiten
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten entsprechend der Laufzeit
sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch
Grundpfandrechte gesichert sind, ergeben sich aus dem
Verbindlichkeitenspiegel.
Verbindlichkeitenspiegel
D a v o n R e s t l a u f z e i t
Art der
insgesamt bis zu 1 Jahr 1 - 5 Jahre über 5 Jahre Davon gesichert Sicherung
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 34.561.407,27 € 1.499.764,34 € 6.542.471,46 € 26.519.171,47 € 34.561.407,27 € Grundpfandrecht
Vorjahr 29.088.364,84 € 1.793.879,94 € 7.620.738,34 € 19.673.746,56 € 29.088.364,84 €
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 39.880,68 € 3.067,76 € 12.271,04 € 24.541,88 € 39.880,68 € Grundpfandrecht
Vorjahr 42.948,44 € 3.067,76 € 12.271,04 € 27.609,64 € 42.948,44 €
Erhaltene Anzahlungen 4.001.470,10 € 4.001.470,10 € -,- -,- -,-
Vorjahr 3.923.360,98 € 3.923.360,98 € -,- -,- -,-
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.352,46 € 2.352,46 € -,- -,- -,-
Vorjahr 1.962,80 € 1.962,80 € -,- -,- -,-
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1.078.184,97 € 1.078.184,97 € -,- -,- -,-
Vorjahr 846.585,11 € 846.585,11 € -,- -,- -,-
Sonstige Verbindlichkeiten 438.470,54 € 438.470,54 € -,- -,- -,-
Vorjahr 98.134,79 € 98.134,79 € -,- -,- -,-
Summe 40.121.766,02 € 7.023.310,17 € 6.554.742,50 € 26.543.713,35 € 34.601.287,95 €
Vorjahr 34.001.356,96 € 6.666.991,38 € 7.633.009,38 € 19.701.356,20 € 29.131.313,28 €
Rechnungsabgrenzungsposten
Als Rechnungsabgrenzungsposten werden im Wesentlichen im Voraus
erhaltene Mieten ausgewiesen.
52 Jahresabschluss

II. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse
Andere
aktivierte
Eigenleistungen
Sonstige
betriebliche
Erträge
Die Umsatzerlöse betreffen im Wesentlichen Sollmieten, Gebühren und
Umlagen.
Die anderen aktivierten Eigenleistungen sind eigene
Architektenleistungen und aktivierte Zinsen sowie Grundsteuern
während der Bauzeit für das Bauvorhaben „Wohnen im Parkgarten“.
Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich im Wesentlichen aus
Wohnungsabnahmen und Versicherungsentschädigungen sowie aus
dem Verkauf von acht Einfamilienhäusern aus dem Bestand zusammen.
Erhöhung oder Unter der Position Erhöhung oder Verminderung des Bestandes an
Verminderung zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und
des Bestandes unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen werden die
an zum Verkauf Erhöhungen an noch nicht abgerechneten Betriebs- und
bestimmten Heizkosten ausgewiesen.
Grundstücken
mit fertigen und
unfertigen Bauten
sowie unfertigen
Leistungen
Aufwendungen
für Hausbewirtschaftung
Sonstige
betriebliche
Aufwendungen
Sonstige Zinsen
und ähnliche
Erträge
Zinsen und
ähnliche
Aufwendungen
Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung setzen sich im
Wesentlichen aus Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen
zusammen.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen weisen keine
Besonderheiten auf und bestehen im Wesentlichen aus den
sächlichen Kosten der Verwaltung.
Unter der Position Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge werden im
Wesentlichen Festgeldzinsen aus der Anlage liquider Mittel ausgewiesen.
Die Position Zinsen und ähnliche Aufwendungen betrifft im
Wesentlichen die Dauerfinanzierungsmittel für Mietobjekte. Von den
Fremdkapitalzinsen wurden im Geschäftsjahr 331.432,45 € als Zinsen
während der Bauzeit aktiviert. Aus der Aufzinsung der Rückstellungen
ergeben sich Beträge von 86.872,00 € (Vorjahr: 86.734,00 €).
Sonstige Steuern Als sonstige Steuern werden überwiegend Grundsteuern für bebaute
Grundstücke ausgewiesen. Von den Grundsteuern wurden 3.331,47 €
als Grundsteuern während der Bauzeit aktiviert.
Jahresabschluss
53

D. Sonstige Angaben
Aus der Bilanz Verbindlichkeiten aus persönlicher Haftung (Haftsumme Anteil bei der
nicht ersichtliche Volksbank Wilhelmshaven eG und der AWG Eisenach) 314,00 €
Haftungsverhältnisse
Sonstige
finanzielle
Verpflichtungen
Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen für:
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Vertragsdauer bis
Jahresbetrag
Bestellobligo Neubauvorhaben:
„Wohnen im Parkgarten“ 2012 3.668.520,85 €
Angabe der
durchschnittlichen
Arbeitnehmerzahl
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten betrug
(ohne Vorstand und Auszubildende):
Arbeitnehmerzahl nach Gruppen
Anzahl
davon Teilzeit
Kaufmännische Mitarbeiter 16 5
Technische Mitarbeiter 4 0
Gewerbliche Mitarbeiter 2 0
Hausmeister u.a. 4 4
26 9
Mitgliederbewegung
Mitgliederbewegung
Anzahl der Mitglieder
Zahl der Geschäftsanteile
Stand am 01.01.2011 7.771 17.270
Zugang 2011 536 4.985
Zwischensumme 8.196 22.255
Abgang 2011 -307 -654
Stand am 31.12.2011 7.889 21.554
Die Guthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr
um 1.285.491,09 € erhöht.
Eine Haftsumme ist gem. § 19 der Satzung ausgeschlossen.
54 Jahresabschluss

Name und
Anschrift des
Prüfungsverbandes
Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und
Bremen e.V., Leibnizufer 19, 30169 Hannover
Mitglieder des Peter Hohmann Geschäftsführer Vorsitzender
Vorstandes Dieter Wohler Dipl.-Ing. Architekt
Mitglieder des Eitel-Fritz Scharnweber Stadtoberamtsrat a. D. Vorsitzender
Aufsichtsrates Achim Berthold Dipl.-Sparkassenbetriebswirt stellv. Vorsitzender
Claudia Wachenfeld Stadtamtsrätin Schriftführerin
Elke Schüler Verwaltungsfachangestellte stellv. Schriftführerin
Matthias Rösner Dipl.-Kfm., Steuerberater
Horst Luths
Kaufmann
Wilhelmshaven, den 3. Mai 2012
Wilhelmshavener Spar- und Baugesellschaft eG
Der Vorstand
Peter Hohmann
Dieter Wohler
Jahresabschluss
55

Auf gutem Weg

Geschäftsbericht 2011
Bericht des Aufsichtsrates

4. Bericht des Aufsichtsrates
Während des Berichtsjahres hat der Aufsichtsrat seine ihm nach Gesetz und Satzung
obliegenden Aufgaben wahrgenommen; er hat den Vorstand in seiner Geschäftsführung
gefördert und überwacht.
Über die geschäftliche Entwicklung der Genossenschaft, die wirtschaftliche Lage sowie über
alle wesentlichen Geschäftsvorfälle hat der Vorstand regelmäßig in gemeinsamen Sitzungen
berichtet; zudem sind dem Aufsichtsrat die aufgrund der Informationsordnung erbetenen
schriftlichen Berichte laufend und zeitnah vorgelegt worden.
Wichtige Fragen und Grundsätze der Geschäftsführung wurden eingehend erörtert, dazu bei
Notwendigkeit die erforderlichen Beschlüsse gefasst. Der Aufsichtsrat hat die Entwicklung
der Genossenschaft laufend verfolgt und sich von der ordnungsgemäßen Durchführung der
Geschäfte überzeugt.
Die vorgesehenen unternehmerischen Ziele der Spar- und Baugesellschaft wurden im
Interesse der Mitglieder beharrlich verfolgt.
Laufend und sehr ausführlich haben sich der Vorstand und der Aufsichtsrat mit der Situation
auf dem hiesigen Wohnungsmarkt beschäftigt. Die Fluktuation bei unseren Mietwohnungen,
insbesondere unter Berücksichtigung einer zeitgemäßen Wiedervermietung, war u.a. häufig
ein Gesprächsthema.
Das Grundsatzprogramm der Wilhelmshavener Spar- und Baugesellschaft eG,
Bestandserhaltung und laufende Modernisierung unserer Wohnungen,
hat sich bisher als sicherer Garant für die Vermeidung von größeren Leerständen erwiesen
und bleibt unverändert bestehen.
Dessen ungeachtet hat der Aufsichtsrat die Abwicklung des Neubauprogramms und weiterer
Neubauplanungen im überschaubaren Rahmen unterstützt, um an diesem Markt
teilzunehmen und auch unterschiedlichen Ansprüchen von Wohnungssuchenden gerecht
werden zu können. Hierbei ist die zeitgemäße Vermietbarkeit der neuen Wohneinheiten
erörtert worden.
58 Bericht des Aufsichtsrates

Die im Vorjahr errichteten 7 Häuser im Parkgarten konnten zeitgerecht erstellt und die
Wohnungen vermietet werden. In diesem Jahr befinden sich das Haus 8 und das geplante
Café im Parkgarten im Bau. Neben diesen Baumaßnahmen wird ein weiterer Neubau in der
Weserstraße/Bontekai errichtet. Das neue Gebäude umfasst 12 Wohneinheiten und eine
Penthousewohnung. Nach bisherigen Erkenntnissen ist das Interesse dort eine Wohnung zu
mieten außergewöhnlich groß.
Sowohl in die Neubautätigkeit als auch in die erheblichen Aufwendungen für die
Bestandserhaltung und Modernisierung unserer Wohnungen sind grundlegende
wirtschaftliche Aspekte eingeflossen.
Im Berichtsjahr 2011 fanden
• 1 ordentliche Vertreterversammlung,
• 5 Aufsichtsratssitzungen und
• 7 gemeinsame Sitzungen des Vorstands und Aufsichtsrates
statt.
Vom Prüfungsausschuss wurden zudem 3 Prüfungen durchgeführt; der Wohnungsausschuss
und der Bauausschuss tagten nach jeweiligem Bedarf. Über wesentliche Angelegenheiten
wurde jeweils im Aufsichtsratsgremium berichtet.
In der ordentlichen Vertreterversammlung am 23. Juni 2011 wurde der Jahresabschluss per
31.12.2010 festgestellt und ebenso einstimmig die vom Vorstand und Aufsichtsrat
empfohlene Verwendung des Bilanzgewinns beschlossen.
Bedingt durch die 5-jährige Wahlperiode waren in der letzten Vertreterversammlung keine
turnusmäßigen Wahlen zum Aufsichtsrat erforderlich.
Die konstituierende Sitzung des Aufsichtsrates fand am 23. Juni 2011 im Anschluss an die
ordentliche Vertreterversammlung statt. Veränderungen in den Funktionen und der
Besetzung der Fachausschüsse haben sich nicht ergeben.
In diesem Jahr endet turnusgemäß die Wahlperiode von Frau Claudia Wachenfeld und Herrn
Luths im Aufsichtsrat. Die Wiederwahl von Frau Wachenfeld ist möglich; anstelle von Herrn
Luths ist ein neues Mitglied für den Aufsichtsrat zu wählen.
Bericht des Aufsichtsrates
59

Im Vertreterorgan sind folgende Änderungen eingetreten:
• Herr Frank-Michael Thümler, wohnhaft zuletzt Alter Deichsweg 64,
ist am 7. Mai 2011 verstorben.
• Herr Willibald Striepens, wohnhaft zuletzt in der Oststraße 8,
ist am 21. November 2011 verstorben.
Als Ersatzvertreter sind
• Frau Monika Unger, wohnhaft Kajedeich 21, und
• Frau Bärbel Bachner, wohnhaft in der Bismarckstraße 21,
nachgerückt.
Die im Genossenschaftsgesetz vorgeschriebene jährliche Prüfung des Jahresabschlusses
sowie die Prüfung gem. § 16 der Makler- und Bauträgerverordnung hat der Verband der
Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V. für das
Geschäftsjahr 2010 in der Zeit vom 11. April bis 6. Mai 2011 durchgeführt. Nach dem
Abschluss der Prüfung berichtete der Prüfer dem Aufsichtsrat und Vorstand mündlich über
das Ergebnis, dass keine Beanstandung enthält.
Der Aufsichtsrat wird den vom Verband erstellten Prüfungsbericht, wie üblich, in der
diesjährigen Vertreterversammlung vorlegen. Die Prüfbescheinigung nach § 59 des GenG
wurde am 6. Mai 2011 erteilt.
Dem vorgelegten Jahresabschluss 2011 einschließlich des Vorschlages zur Verwendung des
Bilanzgewinns sowie dem Lagebericht stimmt der Aufsichtsrat zu und empfiehlt der
Vertreterversammlung
• den Lagebericht des Vorstandes sowie den Bericht über die gesetzlich
vorgeschriebene Prüfung für das Jahr 2010 anzunehmen,
• den Jahresabschluss 2011 festzustellen,
• dem Vorschlag für die Verwendung des ausgewiesenen Bilanzgewinns für das Jahr
2011 zuzustimmen und
• den Vorstand für das Jahr 2011 Entlastung zu erteilen.
60 Bericht des Aufsichtsrates

Rückblickend stellt der Aufsichtsrat fest, dass sich die Genossenschaft auch 2011 positiv
weiterentwickelt hat. Auf dem Bausektor wurden neben den angesprochenen
Neubautätigkeiten wiederum umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten
getätigt.
Damit wird wiederum deutlich, was im Berichtsjahr 2011 in Erfüllung unseres
genossenschaftlichen Auftrages geleistet worden ist.
Vorrangiges Ziel der Wilhelmshavener Spar- und Baugesellschaft eG ist heute wie morgen die
Förderung unserer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare
Wohnungsversorgung.
Mit dem im Geschäftsjahr 2011 Erreichten dürfen wir zufrieden sein. Die Finanz- und
Ertragslage erlaubt es der Wilhelmshavener Spar- und Baugesellschaft eG, auch künftig
verstärkt Verbesserungsmaßnahmen in unserem Althausbestand vorzunehmen.
Diese erfreulichen Tatbestände sind in besonderem Maße auch der
verantwortungsbewussten, reibungslosen und zielstrebigen Arbeit des Vorstandes sowie der
Einsatzfreude und erfolgreichen Tätigkeit aller Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und der
Vertreterversammlung unserer Genossenschaft für ihre Mitarbeit bei ihren satzungsgemäßen
Aufgaben zu verdanken.
Dies erkennt der Aufsichtsrat dankbar an und verbindet damit die Hoffnung auf eine weitere
gedeihliche Zusammenarbeit aller Organe zum Wohle der Wilhelmshavener Spar- und
Baugesellschaft eG und ihrer Mitglieder.
Wilhelmshaven, den 03. Mai 2012
Eitel-Fritz Scharnweber
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Bericht des Aufsichtsrates
61

Fest verankert

Geschäftsbericht 2011
Wohnungsbestand am 31.12. 2011

5. Wohnungsbestand am 31.12.2011
lnselviertel / Heppens Häuser Wohnungen
Alter Deichsweg 60 - 82 12 12
Amrumweg 1 - 5 3 16
Baltrumstraße 1 - 7 4 24
Baltrumstraße 2 - 8 4 26
Bismarckstraße 16 - 22 A 8 60
Bismarckstraße 30 + 32 2 16
Bismarckstraße 29 - 37 4 26
Borkumstraße 1 + 2 2 8
Borkumstraße 22 1 40
Föhrer Weg 1 - 7 4 20
Halligenweg 1 - 7 4 8
Halligenweg 11 - 49 20 120
Halligenweg 2 - 64 32 192
Helgolandstraße 4 - 14 A 7 49
Helgolandstraße 42 - 62 11 66
Helgolandstraße 27 - 53 14 82
Heppenser Straße 1 - 27 14 81
Heppenser Straße 4 + 6 2 12
Heppenser Straße 22 1 4
Juiststraße 1 + 3 2 12
Juiststraße 2 + 4 2 12
Katharinenstraße 1 - 7 4 24
Leiteweg 27 1 2
Leiteweg 42 - 46 3 3
Liebrechtstraße 2 - 6 3 18
Margaretenstraße 21 + 23 2 15
Margaretenstraße 25 - 39 8 62
Margaretenstraße 22 - 36 8 61
Neue Straße 12 - 32 11 11
Norderneystraße 14 - 18 3 18
Pellwormweg 1 - 5 3 16
Saarbrücker Straße 7 1 5
Saarbrücker Straße 15 - 25 6 34
Saarbrücker Straße 10 - 16 4 20
Saarbrücker Straße 20 - 26 4 20
Siedlerweg 11 - 17 4 20
Siedlerweg 42/Borkumstr. 17 1 7
Siedlerweg 43 1 3
Spiekeroogstraße 1 - 23 12 66
Spiekeroogstraße 2 - 26 13 73
Sylter Weg 1 - 5 3 16
Ulmenstraße 46 - 78 17 102
Wangeroogestraße 8 - 54 24 49
Wangeroogestraße 58 - 68 6 6
Wangeroogestraße 31 - 49 10 16
Wangeroogestraße 55 - 67 A 8 36
Zedeliusstraße 10 - 10 C 4 66
317 1.655
City /Rathausnähe Häuser Wohnungen
Bismarckstraße 174 - 188 8 32
Blumenstraße 13b + 13c 2 2
Bremer Straße 99 1 8
Bremer Straße 101 1 6
Bremer Straße 153 + 155 2 12
Bremer Straße 159 1 6
Bremer Straße 102 - 106 3 24
Emil-Buscher-Straße 8 + 12 - 16 4 4
Fritz-Frerichs-Straße 1 - 15 8 8
Fritz-Frerichs-Straße 8 + 12 - 24 8 8
Goethestraße 23 - 29 4 21
Grenzstraße 29 - 35 4 24
Grenzstraße 39 - 45 4 32
Herderstraße 16 - 22 4 24
Herderstraße 17 - 21 3 18
Kieler Straße 16 - 20 3 15
Kieler Straße 22 - 26 3 28
Kieler Straße 32 1 8
Kieler Straße 34 - 36 2 12
Kieler Straße 38 - 44 4 28
Kieler Straße 25 1 6
Kieler Straße 39 - 47 5 47
Lindenstraße 27 - 35 5 44
Mozartstraße 20 A + B 2 10
Mozartstraße 22 1 6
Mozartstraße 24 - 28 3 18
Mozartstraße 34 - 46 6 56
Mozartstraße 61 - 67 4 38
Rüstringer Straße 22 1 9
Rüstringer Straße 48 1 7
Schillerstraße 34 - 40 4 21
Viktoriastraße 40 1 3
Viktoriastraße 42 - 50 5 20
Wilhelm-Krüger-Straße 8 1 1
110 606
Villenviertel / Tonndeich Häuser Wohnungen
Brommystraße 3 - 19 8 58
Brommystraße 6 - 1 0 3 21
Bülowstraße 8 + 8 A 2 16
Bülowstraße 10 - 22 7 53
Bülowstraße 17 - 21 3 23
Herbartstraße 21 - 25 A 6 6
Herbartstraße 22 - 26 A 6 6
Oststraße 1 - 5 3 21
Oststraße 4 - 6 A 3 22
Oststraße 8 1 60
42 286
64 Wohnungsbestand am 31. 12. 2011

Europaviertel Häuser Wohnungen
Europaring 49 - 79 15 104
Europaring 34 - 44 6 48
Europaring 48 - 52 3 18
Straßburger Allee
34a/b+36+42+44 5 5
Straßburger Allee 22+24-28
+30a+32b+38-40a 15 15
44 190
Altengroden Süd Häuser Wohnungen
Beethovenstraße 21 - 25 3 18
Brahmsstraße 39 + 41 2 12
Brahmsstraße 47 + 49 2 12
Gustav-Noske-Straße 4 - 10 4 24
Joh.-Seb.-Bach-Straße 40 1 6
Joh.-Seb.-Bach-Straße 56 1 6
Joh.-Seb.-Bach-Straße 74 1 6
Joh.-Seb.-Bach-Straße 94 1 6
15 90
Südstadt Häuser Wohnungen
Admiral-Klatt-Straße 15 1 8
Admiral-Klatt-Straße 20 - 28 5 40
Admiral-Klatt-Straße 29 - 39 6 57
Luisenstraße 7 1 8
Marienstraße 18 - 22 3 15
Marienstraße 32 1 8
Marienstraße 33 1 8
Weserstraße 62 1 6
Weserstraße 68 1 6
Weserstraße 87 - 101 8 28
Weserstraße 138 - 150 B 11 116
Weserstraße 162 1 15
40 315
Sonstige Häuser Wohnungen
Bojenweg 1 - 15 8 48
Edo-Wiemken-Straße 19a-d 4 8
Fritz-Reuter-Straße 52 + 54 2 8
Fritz-Reuter-Straße 55 - 63 5 5
Peterstraße 209 - 213 3 12
Siebethsburger Straße 13 1 4
Stendaler Allee 89 - 93 3 3
26 88
Summe
594 3.230
Wohnungsbestand am 31. 12. 2011
65

6. Von der Gründung bis zur Gegenwart
Von der Gründung bis zur Gegenwart
jeweils. Mitglieder Anteile Wohnungen Geschäfts- Rücklagen Bilanz- Jahres-
31.12 guthaben summe überschuss
tsd. RM tsd. RM tsd. RM tsd. RM
1893 174 183 38 6 - 6 -
1901 463 509 123 72 13 1.059 3
1910 482 574 170 88 19 941 5
1920 987 1.131 375 200 36 1.397 7
1930 972 1.048 977 322 32 1.488 5
1940 2.764 2.834 1.708 977 329 9.578 42
tsd. € tsd. € tsd. € tsd. €
1948 4.016 4.302 1.778 490 1.043 2.914 -
1950 4.146 4.430 1.944 521 1.077 4.124 42
1955 4.237 4.427 2.219 712 36 6.071 22
1960 4.366 4.644 2.434 1.012 175 10.180 36
1965 5.374 6.035 2.793 1.469 1.822 13.994 66
1970 6.548 8.176 2.986 2.058 2.695 20.696 152
1975 6.781 8.409 3.133 2.160 5.684 25.600 226
1980 6.810 8.372 3.062 2.193 7.480 26.942 541
1985 6.964 8.455 3.010 2.208 10.216 26.553 651
1990 6.826 7.988 3.050 2.081 13.967 30.237 954
1995 7.371 8.422 3.102 2.195 19.283 38.315 857
2000 7.417 8.510 3.083 2.256 23.185 43.049 576
2001 7.276 8.360 3.087 2.380 24.592 44.077 1.493
2002 7.190 8.248 3.089 2.413 26.360 47.783 1.858
2003 7.200 8.336 3.100 2.473 27.227 50.592 959
2004 7.317 9.502 3.094 2.871 28.139 50.390 1.007
2005 7.443 10.064 3.096 3.098 29.310 51.869 1.338
2006 7.514 11.255 3.103 3.476 31.525 57.333 2.395
2007 7.629 11.583 3.128 3.610 33.710 62.444 2.318
2008 7.640 11.643 3.134 3.664 35.906 65.206 2.334
2009 7.673 12.911 3.135 3.996 38.990 71.345 3.223
2010 7.771 17.270 3.132 5.302 42.194 83.686 3.358
2011 7.889 21.554 3.230 6.671 44.962 93.780 2.768
66 Von der Gründung bis zur Gegenwart

Impressum
Herausgeber:
Wilhelmshavener Spar- und Baugesellschaft eG
Redaktion:
Peter Hohmann
Fotos:
Titelbild, Doppelseite 56/57: Sarah C. - Pixelio.de;
Seiten 10, 11, 12/13: SPAR & BAU;
Seite 16: Wilhelmshavener Zeitung vom 18. 1. 2012;
Doppelseite 8/9: Gerisch - Fotolia.com;
Doppelseite 42/43: Jaromo - Fotolia.com;
Doppelseite 62/63: Anne Katrin Figge - Fotolia.com;
Gesamtherstellung:
Battermann GmbH
Impressum
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