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www.minkner.com mp& minkner & partner minkner & partner 14 MALLORCAS <strong>Traumimmobilien</strong> EXPERTENTIPPS
www.minkner.com www.minkner.com mp& MALLORCAS <strong>Traumimmobilien</strong> EXPERTENTIPPS minkner & partner Spanien-Immobilien clever finanzieren: Deutsche Banken entdecken Spanien als Geschäftsfeld Wer eine Spanienimmobilie über eine spanische Bank finanzieren möchte, stößt auf eine geschlossene Front der Verweigerung: Auch für deutsche Bauträger mit bester Bonität gibt es grundsätzlich keine Finanzierung über eine spanische Bank. Residente und nichtresidente Privatleute können zwar 60 % bis 80 % des Kaufpreises über eine spanische Bank finanzieren, jedoch zu variablen Zinssätzen zwischen 5 % und 6 %, die im Vergleich zu den in Deutschland zur Zeit geltenden Zinssätzen abschreckend und indiskutabel sind. Diese für Immobilienkäufer äußerst unbefriedigende Situation hat sich zwischenzeitlich bei ausländischen Banken herumgesprochen, denen die spanischen Banken nunmehr kampflos das Feld der Immobilienfinanzierung überlassen. Vielerorts werden deshalb Finanzierungskonzepte für Hypothekenkredite in Spanien gestrickt, und zwar zu Zinssätzen, die bei durchschnittlich 50 % der spanischen Banken liegen. IBERIA Versicherungen, einer der führenden Versicherungs- und Finanzmakler der Balearen, hat deshalb sein Geschäftsfeld erweitert und bietet jetzt auch Hypothekenfinanzierungen für Spanien-Immobilien an. 15 Als Finanzierungsmakler arbeitet IBERIA Versicherungen mit Banken aus Deutschland und Skandinavien zusammen. Zielgruppe dieser Banken sind Nord- und Mitteleuropäer, die eine Spanienimmobilie kaufen oder umbauen oder sanieren und (teil)finanzieren wollen, ihr regelmäßiges Einkommen aber in ihren Heimatländern erzielen. Die Zinsen liegen in etwa auf derzeitigem deutschen Niveau, also bei durchschnittlich 3 % Festzins. Beliehen wird in Höhe von 70 % - 80 % des Kaufpreises. Zinsfestschreibungen für 10 Jahre und länger sind möglich, ebenso Sondertilgungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Zinsfestschreibung ist für die Finanzierung von Spanienimmobilien eine Neuerung, da bislang der spanische Markt überwiegend mit einem variablen Zins gebunden an den Euribor arbeitet. Die finanzierenden Banken lassen sich durch lokale Rechtsanwälte als Treuhänder vertreten. Die Hypothek wird im spanischen Grundbuch eingetragen. Damit wird unter Umständen die Hypothekenfinanzierung – wieder – zu einem interessanten Modell zur Umgehung oder Reduzierung der spanischen Erbschaft- und auch der Vermögensteuer. Sassan Mikhtchi & Denise Latocha Auch das neue deutsch-spanische Doppelbesteuerungsabkommen, das ab 1. Januar 2013 greift, belässt es dabei, dass Erbschaftsteuer auf Spanienimmobilien an den spanischen Fiskus zu zahlen ist. Die in Spanien gezahlte Erbschaftsteuer wird auf die in Deutschland gleichfalls fällige angerechnet. Ist die spanische Erbschaftsteuer höher als die in Deutschland, findet allerdings in Deutschland keine Erstattung statt. Wegen der hohen spanischen Steuersätze (ab 800.000 € Nachlassvermögen linear 34 %) und der geringen Freibeträge (knapp 16.000 € pro Erbe) ist dies regelmäßig der Fall. Besteuert wird allerdings in Spanien nur der Nachlasswert abzüglich von Belastungen. Bei einer Immobilie berechnet sich folglich der Nachlasswert aus dem Verkehrswert (valor real) abzüglich der Hypothekenbelastung. Ist die Immobilie also hoch belastet, ergibt sich ein niedrigerer Nachlasswert und damit eine geringere Erbschaftsteuer. Die spanische Erbschaftsteuer steht allerdings derzeit zur Disposition, da die spanische Erbschaftsteuerregelung der autonomen Regionen Residente deutlich günstiger behandelt als Nichtresidente und Spanien deshalb vor den Europäischen Gerichtshof zitiert wurde. Spanien wird deshalb sein Erbschaftsteuerrecht demnächst ändern und Residente und Nichtresidente gleich behandeln, aber wohl in dem Sinne, dass die Residenten deutlich mehr und die Nichtresidenten etwas weniger zahlen müssen. Insofern dürfte die Belastung einer Spanienimmobilie mit einer Hypothek weiterhin eine intelligente Nachfolgeregelung sein. Die Experten von IBERIA Versicherungen stehen Ihnen zu einem unverbindlichen Gespräch für Ihre Finanzierung einer Spanienimmobilie gern zur Verfügung.
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