EXPERTENSYMPOSIUM - Hafencity

Ein anderer Aspekt, der für die Akzeptanz und Identifikation der Bewohner mit ihrem
Quartier Impulse liefern kann, wäre die Beteiligung von Mietern an den Herstellungskosten
der Wohnungen (Modell in Österreich) oder ihre Mitbestimmung an der
Gestaltung und der Grundrißaufteilung auch in Hinblick auf eine bessere Nutzbarkeit.
DISKUSSION
ZUSAMMENFASSUNG
1. Marktsegment und Nachfrage, Akteure, Wohnungsqualitäten
Marktsegment und Nachfrage
Eine Entwicklungsphase von 20 Jahren stellt für den Wohnungsmarkt einen sehr langfristigen
Zeitraum dar, der mit Ungewißheit und Planungsunsicherheit verbunden ist,
da sich die Marktverhältnisse nicht genau voraussagen lassen. Inwieweit Modifikationen
im Laufe der Zeit erforderlich sind und Bestehendes möglicherweise dann schon wieder
geändert werden muß, wird sich zeigen. Auch ist zu bedenken, daß noch nicht sofort
mit den ersten Baumaßnahmen begonnen werden kann. Eine Flexibilität zeitlich wie
planerisch wird also erforderlich sein, um innerhalb der Stadt die aktuelle Nachfrage nach
Wohnraum befriedigen zu können.
Für die anvisierten insgesamt 5.000 Wohneinheiten (ca. 1 % des Hamburger Bestandes)
in der HafenCity bedeutet der zeitliche Rahmen die Realisierung von durchschnittlich
ca. 250 Wohnungen pro Jahr. Bedenkt man, daß die Hamburger Jahresrate im Wohnungsbau
bei 5.000 Wohneinheiten liegt, handelt es sich hier um eher kleine Dimensionen.
Wohnquartiere bedürfen einer sog. ‚kritischen Masse’, d.h. es muß eine gewisse Anzahl
von Wohneinheiten vorhanden sein, um die erforderliche soziale Infrastruktur anbieten
zu können und die Lebendigkeit zu gewährleisten. Dies würde bedeuten, daß zu Beginn
ca. 800 bis 1.000 Wohnungen realisiert werden müssen. Die Erfahrung zeigt, daß die
Realisierung bei dieser Größenordnung in einer zusammenhängenden Bauphase Vorteile
hat, auch wenn es kurzfristig durch Leerstand zu finanziellen Einbußen kommt. Diese
müssen in den Wirtschaftlichkeitsberechnungen berücksichtigt werden und könnten
z.B. innerhalb größerer Investorengemeinschaften ausgeglichen werden.
Es ist nicht vorstellbar, daß ein Bewohner, der in der HafenCity Eigentum erworben hat,
eine Generation auf einer Baustelle verlebt. Insofern wäre es denkbar, vorerst Flächen für
den Wohnungsbau festzuschreiben und diesen erst zu einem Zeitpunkt zu realisieren,
wenn sich die HafenCity mit ihren anderen Nutzungen gefestigt hat. Dies wird jedoch
kontrovers diskutiert, da der Reiz für das Quartier auch in einer frühzeitigen Realisierung
von Wohnungsbau liegt, der die gewünschte Mischung präsentiert. Durch geschickte
räumliche Anordnung der Wohnungsbauabschnitte und der anderen Nutzungen kann
dem „Baustelleneffekt“ entgegengewirkt werden.
Inwieweit der Wohnungsbau mit seinen zu erzielenden Grundstückspreisen einen Baustein
der ersten Realisierungsphase bilden kann, wird kritisch betrachtet. Verwiesen
wird aber darauf, daß in manchen Wohnlagen das Ertragsniveau z. Z. höher als im
Bürogewerbebau ist. Generell sollte das aktuell günstige Zins- und Baukostenniveau
Berücksichtigung finden. Ein schnelles Fortschreiten des Projektes und eine zügige
Umsetzung der Planungen stellt einen nicht unerheblichen wirtschaftlichen Faktor dar.
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