liegen die Zahlen auf dem Tisch - GWG Wuppertal

Seniorenwohnanlagen, durch eine ohne Bestandsverkäufe zu geringe Innenfinanzierungskraft und durch die
knappe Eigenkapitalausstattung.
Die Erlösausfälle der GWG belaufen sich auf 11,1 Prozent (Vorjahr: 10,9 Prozent) der Sollmieten.
In der GWG-SPE betragen die Erlösschmälerungen rund 20,7 Prozent der Sollmieten (davon entfallen rund 16,1
Prozent auf die Seniorenwohnanlagen). Der Konzern ist damit insgesamt mit einem Anteil von 12,1 Prozent
(Vorjahr: 11,7 Prozent) der Erlösschmälerungen an den Sollmieten belastet.
Infolge der hohen Fremdkapitalbelastung ist eine hohe Zinsaufwandsquote in der GWG von 50,5 Prozent und
im Konzern von 46,8 Prozent zu tragen.
Als Folge dieser Belastungen, die sich in einer nicht ausreichenden Innenfinanzierungskraft zeigen,
waren auch im Geschäftsjahr 2004 umfangreiche Verkäufe aus dem Gebäudebestand nach Maßgabe
der vorstehend erläuterten Portfoliostrategie erforderlich.
Die Eigenkapitalquote der GWG von 6,2 Prozent und des Konzern von 6 Prozent ist vor dem Hintergrund
der Risiken eines sich weiter nachteilig entwickelnden Vermietungsmarktes sowie des bestehenden
Modernisierungs- und Instandhaltungsstaus und des damit verbundenen zusätzlichen Finanzierungsbedarfs
von Modernisierungsmaßnahmen als zu gering anzusehen.
Aus der laufenden Bewirtschaftung von zwei in 1997 fertig gestellten Seniorenwohnanlagen bei der GWG-SPE
resultieren operative Unterdeckungen. Es besteht das Risiko der Durchsetzbarkeit der geplanten
Mieterhöhungen und der geplanten Absenkung der Leerstände. Diesen Risiken wird zukünftig
durch ein aktives Vermietungsmanagement und durch die Umsetzung der noch in 2005 vorliegenden
Handlungsempfehlungen eines externen Beraters begegnet.
Der Vertrieb von Einfamilienhäusern ist auch in Wuppertal schwieriger geworden. Durch hohe Arbeitslosenzahlen
und die schwierige wirtschaftliche Lage ist eine deutliche Kaufzurückhaltung spürbar. Die GWG reagiert
ständig mit konsequenter Produktentwicklung, Projektsteuerung und Marktbeobachtung auf veränderte
Nachfragesituationen. Aus dem Verkauf entsprechender Produkte sollen die in den kommenden Jahren bei den
Gesellschaften geplanten Deckungsbeiträge erzielt werden.
Wesentlicher Bestandteil des Risikomanagementsystems ist der Einsatz des Planungs- und Controllinginstruments
„Professional Planner“. Detailplanung und Risikoeinschätzung erfolgt hier durch die operativen
Einheiten des Unternehmens. Unterjährige Planungsänderungen werden so in ihrer Wirkung auf Bilanz,
Ertrag und Liquidität dargestellt. Die hiermit erstellten Quartalsabschlüsse zum 30. Juni und 30. September