Ausgabe 08/11, PDF, 3.7 MB - Haus und Grund Düsseldorf
Ausgabe 08/11, PDF, 3.7 MB - Haus und Grund Düsseldorf
Ausgabe 08/11, PDF, 3.7 MB - Haus und Grund Düsseldorf
Erfolgreiche ePaper selbst erstellen
Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.
Nr. 8 / August 20<strong>11</strong> <strong>Haus</strong> <strong>und</strong> Gr<strong>und</strong> Jahrgang 109<br />
Steuerrecht<br />
Ferien in der eigenen Ferienwohnung im In- oder Ausland<br />
Die eigene Ferienwohnung ist für<br />
viele ein Traum. Der folgende Beitrag<br />
gibt einige Hintergründe zum Traum objekt,<br />
damit es keinen Alptraum mit bö -<br />
sem Erwachen gibt.<br />
Gr<strong>und</strong>erwerbsteuer<br />
Am Anfang stehten immer der<br />
Erwerb (oder die Herstellung) der Im -<br />
mobilie <strong>und</strong> damit nicht nur die Ent -<br />
richtung des vereinbarten Kaufpreises,<br />
sondern auch die Anschaffungsneben -<br />
kosten. Aus steuerlicher Sicht ist hier<br />
insbesondere die Gr<strong>und</strong>erwerbsteuer<br />
zu nennen, die immer bei einem<br />
Rechtsträgerwechsel an einem inländischen<br />
Gr<strong>und</strong>stück auf den Plan kommt.<br />
Bemessungsgr<strong>und</strong>lage ist die Gegen -<br />
leistung für den Eigentums wechsel an<br />
der Immobilie, also in aller Regel der<br />
Kaufpreis. Wie hoch die Gr<strong>und</strong>er werbsteuer<br />
tatsächlich ausfällt, hängt zu gu -<br />
ter Letzt noch von dem Bele genheitsort<br />
in der Bun desrepublik also dem Bun -<br />
desland ab. So zumindest seit dem 01.<br />
September 2006 als in Artikel 105<br />
Absatz 2 a des Gr<strong>und</strong> gesetzes geregelt<br />
wur de: „Die Länder haben die Befugnis<br />
zur Gesetz gebung über die örtlichen<br />
Verbrauch- <strong>und</strong> Auf wandsteuern, so -<br />
lange <strong>und</strong> soweit sie nicht b<strong>und</strong>esgesetzlich<br />
geregelten Steuern gleichartig<br />
sind. Sie haben die Befugnis zur<br />
Bestimmung des Steu ersatzes bei der<br />
Gr<strong>und</strong>erwerbsteuer.“ Von dieser Be -<br />
fugnis ist auch Gebrauch gemacht worden.<br />
So hat Berlin schon in 2007 einen<br />
Gr<strong>und</strong>erwerbsteuersatz von 4,5% festgelegt.<br />
Ebenso greifen Hamburg <strong>und</strong><br />
Sachsen-Anhalt mit 4,5% zu. Zahl -<br />
reiche weitere Bun desländer der Re publik<br />
haben auch schon an der Gr<strong>und</strong> -<br />
erwerbsteuerschraube gedreht.<br />
Gr<strong>und</strong>erwerbsbesteuerung bei<br />
Auslandsimmobilien klären<br />
Bei ausländischen Immobilien darf<br />
die Gr<strong>und</strong>erwerbsteuer jedoch ebenfalls<br />
nicht aus dem Auge gelassen wer -<br />
den, da es in manchen Staaten so gar<br />
deutlich teurer werden kann als in der<br />
B<strong>und</strong>esrepublik. So greift beispiels -<br />
weise bei unseren niederländischen<br />
Nachbarn ein Gr<strong>und</strong>erwerb steuersatz<br />
von 6%, sofern eine Be freiungs vorschrift<br />
nicht greift. In Bel gien wird man<br />
sogar mit bis zu 12% zur Kasse gebeten.<br />
In Spanien kommt es ebenfalls zu<br />
regionalen Un terschieden zwischen<br />
sechs bis sieben Prozent. Die Kana -<br />
rischen Inseln hingegen haben eine<br />
fünfprozentige Gr<strong>und</strong> erwerbsteuer.<br />
In Italien ist zwischen dem Erst -<br />
wohnsitz <strong>und</strong> dem Zweitwohnsitz zu<br />
unterscheiden. Während beim Erst -<br />
wohnsitz r<strong>und</strong> 3% gefordert werden,<br />
können bei einem Zweitwohnsitz, dies<br />
dürfte eine Ferienwohnung regelmäßig<br />
sein, bis zu 10% Gr<strong>und</strong>erwerb steuer<br />
fällig werden. In Frankreich gibt es auch<br />
keine einheitliche Besteu erung des<br />
Gr<strong>und</strong>erwerbs, allerdings sind hier die<br />
Unterschiede in der Gr<strong>und</strong>stücksart zu<br />
finden. So werden beispielsweise beim<br />
Kauf einer ge brauchten Immobilie mit<br />
einem Gr<strong>und</strong> stück von bis zu 2.500<br />
Quadratmeter 5% fällig. Ebenfalls 5%<br />
fallen bei einem Immobilienerwerb in<br />
Kroatien an. Die Tür kei kann sich mit<br />
einem Gr<strong>und</strong> erwerbsteuersatz von<br />
4,8% ein wenig darunter einordnen.<br />
Braunes Wasser?<br />
Nachlassender<br />
Druck?<br />
Lochfraß?<br />
Die Lösung seit 20 Jahren:<br />
Scale-Buster ®<br />
ISB Watertec<br />
Spangerstr. 38a • 40599 <strong>Düsseldorf</strong><br />
� (02 <strong>11</strong>) 74 96 85-0<br />
Die Alpenstaaten Österreich <strong>und</strong><br />
Schweiz sind dagegen geradezu günstig.<br />
Während Österreich eine Gr<strong>und</strong> -<br />
erwerbsteuer von 3,5% hat ist in der<br />
Schweiz je nach kantonalen Unter -<br />
schieden mit einer Erwerbsbe steuerung<br />
zwischen ein <strong>und</strong> zwei Prozent zu rech-<br />
nen. Typisch für das Schwyzer dütsch<br />
wird die Gr<strong>und</strong>er werbsteuer dort allerdings<br />
als „Hand änderungssteuer“ be -<br />
zeichnet. Als be sonders günstig gilt<br />
Schweden in puncto Gr<strong>und</strong> erwerbsteuer.<br />
Hier soll der Steu ersatz bei<br />
angenehm niedrigen 1,5% liegen.<br />
In Ungarn hängt die Höhe der<br />
Gr<strong>und</strong>erwerbsteuer von der Art der Im -<br />
mobilie <strong>und</strong> dem vereinbarten Kauf preis<br />
ab. Im Ergebnis liegt der Steuersatz<br />
zwischen zwei <strong>und</strong> zehn Prozent, je<br />
nach Immo bilienart <strong>und</strong> Kauf preis.<br />
Deutlich teurer wird es dann jedoch<br />
wiederum in Portugal, wo die Gr<strong>und</strong> erwerbsteuer<br />
stolze 10% beträgt. Auch<br />
das nicht flüssige Griechenland greift<br />
mit 13% kräftig zu.<br />
Sicherlich ist zu bedenken, dass der<br />
Steuersatz bei der Bestimmung der tatsächlichen<br />
Steuerbelastung nur eine<br />
Seite der Medaille ist. Die andere Seite<br />
ist auch die Höhe der Be messungsgr<strong>und</strong>lage<br />
bzw. deren Bestim mung.<br />
Wer daher über die reine Infor mationsphase<br />
hinaus ist <strong>und</strong> un mittelbar vor<br />
dem Erwerb des Traum objektes Feri enwohnung<br />
steht, sollte sich gegebenenfalls<br />
auch mit geeigneten Beratern vor<br />
Ort austauschen um kein böses Er -<br />
wachen zu erleben.<br />
Gr<strong>und</strong>steuer<br />
In den USA beispielsweise existiert<br />
keine Gr<strong>und</strong>erwerbsteuer, dafür aber<br />
eine Gr<strong>und</strong>steuer, die deutlich über<br />
dem liegt, was in der B<strong>und</strong>esrepublik<br />
anfällt. Da die Gr<strong>und</strong>steuer eine regelmäßig<br />
wiederkehrende Steuer auf das<br />
Eigentum an Immobilien ist, muss auch<br />
sie zuvor einkalkuliert werden. Dies gilt<br />
umso mehr, da sie auch an fällt, wenn<br />
die Immobilie rein privat, also ohne Ein -<br />
nahmeerzielung genutzt wird. In der<br />
B<strong>und</strong>esrepublik wird die Gr<strong>und</strong>steuer<br />
von den Gemeinden er hoben, weshalb<br />
sie in Abhängigkeit von dem ge -<br />
meindlichen Hebesatz variiert. Auch in<br />
anderen Staaten existieren ent -<br />
sprechende Variationen der Gr<strong>und</strong> -<br />
steuer von Ge meinde zu Ge meinde. Es<br />
gilt daher immer zu prüfen, ob die<br />
Gr<strong>und</strong>steuer auch auf Dau er entrichtet<br />
werden kann. Ins besondere für das<br />
Traumobjekt Fe rienwohnung im Aus -<br />
land ist auch hier vor dem Erwerb fachk<strong>und</strong>ige<br />
Beratung für das entsprechende<br />
Urlaubsland bzw. die Gemeinde einzuholen.<br />
Badewannenmann.de<br />
Wanne-in-Wanne, Acryl<br />
<strong>und</strong> Email, Reparaturen<br />
J. Meuer • 02 <strong>11</strong>/55 51 02<br />
Zweitwohnungssteuer<br />
Neben der Gr<strong>und</strong>steuer ist auch die<br />
Zweitwohnungssteuer eine Ge meindesteuer.<br />
Ob diese am jeweiligen Ort<br />
überhaupt existent ist liegt ebenso im<br />
Ermessen der jeweiligen Ge meinde wie<br />
die Höhe. Zahlreiche Ge meinden sehen<br />
sogar ganz von der Erhebung einer<br />
Zweitwohungssteuer ab. Um hier ge -<br />
eignete Informationen zu erhalten hilft<br />
häufig eine Recherche auf der Internet -<br />
präsentation der in Frage stehenden<br />
Gemeinde.<br />
Im Gegensatz zur Gr<strong>und</strong>steuer, die<br />
unabhängig von der Nutzung der Im -<br />
mobilie anfällt, kann die Zweitwoh -<br />
nungssteuer nur erhoben werden, wenn<br />
die Ferienimmobilie auch tatsächlich<br />
dem persönlichen Lebens bedarf des<br />
Eigentümers dient. Sofern die Ferien -<br />
wohnung ausschließlich vermietet wird,<br />
es sich also um ein reines Ren diteobjekt<br />
handelt, darf sie nicht erhoben<br />
werden. In Mischfällen, also Sach -<br />
verhalten bei denen die Ferien wohnung<br />
sowohl vermietet als auch eigengenutzt<br />
wird, hat das B<strong>und</strong>es verwaltungsgericht<br />
mit Urteil vom 26. Sep tember<br />
2001 (Az: 9 C 1.01) wie folgt entschieden:<br />
„Verfügt der Inha ber einer Zweit -<br />
wohnung über eine rechtlich gesicherte<br />
Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens<br />
zwei Monaten, so kann die<br />
Regelung einer Zweit wohnungssteuersatzung,<br />
nach der er mit dem vollen<br />
Jahresbetrag der Steuer veranlagt wird,<br />
nicht als unverhältnismäßig beanstandet<br />
werden (…).“<br />
Zu den individuellen Details sollte<br />
jedoch wiederum die Internetprä sentation<br />
der jeweiligen Gemeinde zu Rate<br />
gezogen werden. Sofern es im End -<br />
effekt tatsächlich zur kompletten<br />
Belastung mit der Zweitwohnungs -<br />
steuer kommt hat der B<strong>und</strong>es finanzhof<br />
mit Urteil vom 15. Oktober 2002 (Az: IX<br />
R 58/01) jedoch bereits entschieden:<br />
„Die vom Inhaber einer Ferienwohnung<br />
gezahlte Zweit wohnungsteuer ist mit<br />
dem auf die Ver mietung der Wohnung<br />
an wechselnde Feriengäste entfallenden<br />
zeitlichen Anteil als Werbungs kosten<br />
bei den Ein künften aus Vermietung<br />
<strong>und</strong> Verpachtung abziehbar.“ In den<br />
Einkommensteuerhinweisen hat sich<br />
die Finanzverwaltung diese Auffas sung<br />
zu eigen gemacht, weshalb der Be amte<br />
einen entsprechenden Wer bungskostenabzug<br />
zulassen muss.<br />
Einkommensteuerlich zu beachten<br />
Wird das Ferienobjekt nicht ausschließlich<br />
selbst genutzt, sondern<br />
(auch) vermietet, rückt die ge naue Nut -<br />
zungssituation ins Zentrum der Be -<br />
trachtung. Die für die steuerliche Be -<br />
handlung maßgebenden Stich worte<br />
lauten dann (mal wieder): Überschusserzielungsabsicht<br />
bzw. Lieb haberei.<br />
Nur wenn <strong>und</strong> soweit die Ab sicht einen<br />
Überschuss zu erzielen gegeben ist <strong>und</strong><br />
auch dargelegt werden kann, können<br />
auch die entsprechenden Aufwen -<br />
dungen der Ferien wohnung als Wer -<br />
bungskosten berücksichtigt werden.<br />
Kann der Finanz beamte die Überschusserzielungsabsicht<br />
hingegen nicht er -<br />
kennen, ist der Tatbestand der Lieb -<br />
haberei einschlägig, der den Wer bungskostenabzug<br />
ver hindert.<br />
Wer daher seine Ferienwohnung gar<br />
nicht selber nutzt, sondern ausschließlich<br />
an wechselnde Ferien gäste vermietet<br />
<strong>und</strong> in den übrigen Zeiten der<br />
Nichtvermietung die Woh nung hierfür<br />
bereithält, ist auf der sicheren Seite. In<br />
solchen Fällen kann ohne weitere<br />
Prognoseberechnung davon ausgegangen<br />
werden, dass eine Einnahme -<br />
überschusserzielungsabsicht vorliegt.<br />
Dabei ist es entgegen der seinerzeitigen<br />
Auffassung der Finanzbeamten unbedeutend<br />
ob die Vermietungs tätigkeit in<br />
Eigenregie durchgeführt wird oder ein<br />
damit beauftragter Dritter tätig wird. Die<br />
Finanzverwaltung folgt durch ihr BMF-<br />
Schreiben vom 14. Oktober 2002 der<br />
Rechtsprechung, sofern der Steuer -<br />
pflichtige beweisen kann, dass auch<br />
tatsächlich einedauernder Vermie -<br />
tungswille ohne Eigennutzung vorliegt<br />
(Beweislast).<br />
Aufgr<strong>und</strong> der Rechtsprechung des<br />
B<strong>und</strong>esfinanzhofes vom 26. Oktober<br />
2004 (Az: IX R 57/02) kommt es schließlich<br />
bei einer ohne Selbst nutzung nur an<br />
wenigen Tagen vermieteten Wohnung<br />
ausnahmsweise doch zur Überprüfung<br />
der Einkünfte erzielungsabsicht. Dies ist<br />
der Fall, wenn die Ferienwohnung zu<br />
weniger als 75% der ortüblichen Ver -<br />
mietungszeit vermietet ist. In der Praxis<br />
darf diese Rechtsprechung nicht unterschätzt<br />
werden, denn schließlich ist hier<br />
der Ferienwohnungsbesitzer be troffen,<br />
der sich ein Renditeobjekt anschaffen<br />
wollte, die Rendite leider nicht einfahren<br />
kann <strong>und</strong> dann auch noch die steuerliche<br />
Nichtabzieh barkeit der erlittenen<br />
Verluste be fürch ten muss.<br />
Sofern die Ferienwohnung sowohl<br />
zur Selbstnutzung genutzt werden soll,<br />
als auch an wechselnde Ferien gäste<br />
vermietet wird sieht sich der stolze Be -<br />
sitzer des Traumobjektes einem bürokratischen<br />
Monster ge genüber. Eine<br />
Prog noseberechnung ob im Endeffekt<br />
ein To talüberschuss erreicht werden<br />
kann ist in dieser Fall konstellation leider<br />
immer erforderlich.<br />
Einkommensteuerliche Behandlung<br />
bei Ferienwohnungen im Ausland<br />
Gr<strong>und</strong>sätzlich ist zu sagen, dass die<br />
einkommensteuerliche Behand lung bei<br />
Vermietung einer Ferien wohnung im<br />
Ausland nicht gr<strong>und</strong>sätzlich anders zu<br />
handhaben ist. Soll heißen: Das zuvor<br />
Gesagte zur Beur teilung der Überschusserzielungsabsicht<br />
<strong>und</strong> der Lieb -<br />
haberei ist auch bei einer Ferien -<br />
wohnung im Ausland zu beachten. So -<br />
fern hier jedoch schließlich die Ein -<br />
künfteerzielungsabsicht nachgewiesen<br />
wurde, muss im Wei teren noch beurteilt<br />
werden ob <strong>und</strong> auch wie ein entsprechender<br />
Ver mietungsüberschuss oder –<br />
verlust Ein gang in die Einkom mensteuer<br />
erklärung findet. Dabei ist zum Einen<br />
von Bedeu tung, was das jeweilige<br />
Doppelbesteuerungsabkommen sagt<br />
<strong>und</strong> zum anderen ob es sich um einen<br />
Staat im EU/EWR-Raum oder einem<br />
sogenannten Drittstaat handelt.<br />
Innerhalb der EU bzw. den EWR-<br />
Räumen sind zunächst die Staaten<br />
Finnland <strong>und</strong> Spanien zu nennen. Nur<br />
diese beiden Staaten im EU/EWR-Raum<br />
haben in ihrem Doppelbe steuerungsabkommen<br />
mit der Bun desrepublik<br />
Deutschland das sogenannte An rech -<br />
nungsverfahren für Vermie tungs- <strong>und</strong><br />
Verpachtungs einkünfte ver einbart. Nach<br />
dem Anrechn ungsverfahren hatten so -<br />
BRUNATA-<br />
Online-Portal<br />
NEU<br />
Online-<br />
Archiv<br />
Abrechnungsservice<br />
Erfassungsgeräte<br />
Rauchmelder<br />
Energieausweise<br />
BRUNATA Wärmemesser-Ges.<br />
Schultheiss GmbH + Co.<br />
Max-Planck-Straße 2<br />
50354 Hürth<br />
Tel.: 02233 50-0<br />
Fax: 02233 50-169<br />
www.brunata-huerth.de<br />
wohl der Wohn sitzstaat als auch der<br />
Staat in dem die Im mobilie belegen ist<br />
ein Besteu erungsrecht. Eine Doppelbe -<br />
steuerung soll schließlich über die<br />
Anrechnung der ausländischen Steuer<br />
auf die Steuer des Wohnsitzstaates ausgeschlossen<br />
werden. Konkret bedeutet<br />
dies: Ver mietungsverluste aus einer in<br />
Finnland <strong>und</strong> Spanien belegenen<br />
Ferienwohnung werden ebenso wie<br />
inländische Vermietungsverluste be handelt<br />
<strong>und</strong> können mit anderen positiven<br />
Einkünften verrechnet werden, sofern<br />
die Ein künfteerzielungsabsicht bejaht<br />
werden kann. Ent sprechende Vermie -<br />
tungsgewinne einer Ferien wohnung in<br />
Finnland oder Spanien werden hingegen<br />
zunächst von beiden Staaten zur<br />
Besteuerung herangezogen, allerdings<br />
ist im Wei teren die in Finnland oder Spa -<br />
nien entrichtete Steuer auf die deutsche<br />
Einkommensteuer anrechenbar.<br />
Alle anderen Staaten des EU/EWR-<br />
Raumes hingegen sehen in ihren<br />
Doppelbesteuerungsabkommen mit der<br />
Transfer-<br />
Area<br />
Fortsetzung auf Seite 14<br />
Verbrauchsdatenanzeige<br />
BRUNATA-METRONA Hürth bietet seinen Kun den,<br />
die BRUNATA-Online-Dienste nutzen, ein erstklassiges<br />
K<strong>und</strong>en-Portal mit zahlrei chen neuen Funktionen<br />
<strong>und</strong> Leistungen zur effi zienten Verwaltung <strong>und</strong><br />
Übermittlung von Daten. Das persönliche Online-<br />
Archiv gewährt jederzeit Zugriff auf alle wichtigen<br />
Dokumente, die Transfer-Area bietet einen schnellen<br />
<strong>und</strong> sicheren Datentransfer ohne Umwege.<br />
Ein Service-Highlight ist die ebenfalls neue Ver -<br />
brauchs datenanzeige: Die K<strong>und</strong>en haben r<strong>und</strong> um<br />
die Uhr Einsicht in Ablesetermine, Ablesewerte <strong>und</strong><br />
Ergebnisse der Rauchmelderprüfung. Sie erhalten<br />
hierzu tagesaktuelle Informationen <strong>und</strong> sind ihren<br />
Mietern <strong>und</strong> Eigentümern jederzeit auskunftsfähig.<br />
13