Ausgabe 08/11, PDF, 3.7 MB - Haus und Grund Düsseldorf

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Nr. 8 / August 2011 Haus und Grund Jahrgang 109 Sie fragen – wir antworten Frage: Fassadendämmung Alle Kosten umlegen? Gemäß § 9 Energieeinsparungs verordnung (EnEV) müssen wir jetzt die komplette Fassade wärmedämmen, da mehr als zehn Prozent der Fläche instandgesetzt werden müssen. Meine Fragen lauten deshalb wie folgt: 1. Kann ich die kompletten Kosten für die Wärmedämmung als Moderni sierungsmaßnahme auf die Mieter um legen oder muss ich die fiktiven Ins tandsetzungskosten abziehen? Wenn ja, wonach bemisst sich das? Denn hier liegt ja dann jede Menge Streitpotenzial. Bitte senden Sie mir/uns unverbindlich Info-Material über die Leserreise der Haus und Grund Düsseldorfer Bauzeitung „Herbstzauber mit dem Glacier-Express“ Coupon bitte ausschneiden und senden an oder telefonisch anfordern bei: DNV-Touristik GmbH , Heubergstraße 21, 70806 Kornwestheim Telefon: (07154) 13 18 -29 oder -30, Telefax: (07154) 13 18 33, E-Mail: info@dnv-tours.de Name: _____________________________________________________________________ Vorname: ___________________________________________________________________ Straße: ______________________________________________________________________ PLZ/Ort: ____________________________________________________________________ Telefon: _____________________________ Telefax: _____________________________ 14 Briefkästen Briefkastenanlagen für außen und innen 2. Wenn im ganzen Haus die Fenster ausgetauscht werden, kann ich dann diese Maßnahme als Kom plettpaket um - legen oder muss ich für jede Wohnung entsprechend der Fens teranzahl die Kos - ten gesondert angeben und umlegen? 3. Unsere Giebelwand grenzt an eine Schule. Diese besteht darauf, dass die Arbeiten nur in den Ferien stattfinden. Diese Außenarbeiten be einträchtigen die Mieter in keiner Wei se, sind jedoch auch ankündigungspflichtig. Allerdings müssen die Arbeiten noch im August wegen der Vorgabe der Schule vorgenommen werden. Damit wäre die gesetzliche Vorgabe der dreimonatigen Ankün digungsfrist nicht gewahrt. Gibt es für solche Fälle eine Ausnahmeregelung? Einerseits riskiere ich, wenn ich die Frist nicht wahre, die Moder - nisierungskosten für diese Wand nicht mehr umlegen zu können, aber andererseits riskiere ich einen kostspieligen Rechtsstreit mit der Schule, dessen Dauer und Ausgang ungewiss sind. Karin P., Düsseldorf Antwort: 1. Bei einer Modernisierungs maßnahme müssen für die spätere Mie terhöhung Haus und Grund Leserreise Veranstalter: DNV-Touristik GmbH Vermischtes Herbstzauber mit Glacier- und Bernina-Express Mindestteilnehmerzahl: 20 Personen Bei Nichterreichen kann die Reise bis vier Wochen vor Reisebeginn abgesagt werden. INFO-COUPON nur fällige Instandsetzungs kosten abgezogen werden, nicht aber Kosten für demnächst notwendig werdende Arbeiten. Der Putz muss also jetzt schon instandsetzungsbedürftig sein. 2. Die Mietererhöhung hat nach billigem Ermessen zu erfolgen, so dass ein Komplettpaket nur dann möglich ist, wenn die Zahl der Fenster in jeder Wohnung gleich ist. Es empfiehlt sich jedenfalls, als Verteilungsmaßstab die Kosten der Fenster für die jeweilige Wohnung zu wählen. 3. Eine Ausnahmeregelung für die Ankündigungsfrist gibt es nicht. Der Bundesgerichtshof hat aber kürzlich ent- Nischann Brehmstraße 30a • 40239 Düsseldorf Telefon 0211/632360 schieden, dass eine Mieterhöhung nicht daran scheitert, dass Formalien der Ankündigung nicht eingehalten werden oder eine Ankündigung überhaupt unterblieben ist. Dann ist die Miet - erhöhungsmöglichkeit allerdings um sechs Monate hinausgeschoben. Hinzu kommt, wenn Sie die Ankündigungsfrist nicht einhalten, riskieren Sie außerdem – was aber eher theoretisch ist -, dass ein Mieter wegen des Formfehlers die Einstellung der Arbeiten durch einstweilige Verfügung beantragt. Ob eine solche einstweilige Verfügung erlassen werden würde, ist auch zweifelhaft. Vermieterpfandrecht Unpfändbares zurückhalten? Frage: Wir haben im Räumungsverfahren an sämtlichen Sachen des Mieters unser Vermieterpfandrecht gelten gemacht, so dass der Gerichts vollzieher nur das Schloss ausgewechselt und die Schlüssel übergeben hat. Die dem Mieter gehörenden Sachen ha ben wir eingelagert und nehmen an, dass dieser sich demnächst melden und Herausgabe von einigen Gegenständen (Fernseher, Kühlschrank, Waschmaschine) verlangen wird. Wegen der Mietrückstände möchten wir ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, haben aber gehört, dass diese Sachen unpfändbar sind. Martin K., Ratingen Antwort: Das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB erstreckt sich nicht auf die unpfändbaren Sachen, wozu die dem Haushalt dienenden Sachen nach § 811 ZPO gehören. Fernseher, Kühlschrank und Waschmaschine sind grundsätzlich unpfändbar (Landgericht Berlin, Grund - eigentum 2006, S. 111). Dem Pfandrecht unterliegen diese Sachen also nicht. Der Gerichtsvollzieher ist nur nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht befugt, bei der Berliner Räumung die Pfändbarkeit der Sachen zu prüfen (NJW 2006, S. 848). Das hat aber mit der Frage, ob nicht ein Zurückbehal tungsrecht nach § 273 BGB besteht mit der Folge, dass zur Herausgabe Zug um Zug gegen Zahlung der ausstehenden Miet - schulden im Prozess zu verurteilen wäre, nichts zu tun. Voraussetzung für ein Zu - rückbehaltungsrecht ist, dass die gegenseitigen Forderungen aus demselben rechtlichen Verhältnis stammen. Das wird weit ausgelegt. So hat etwa das Ober - landesgericht Karlsruhe ein Zurück behaltungsrecht gegenüber dem Anspruch auf Herausgabe eines abgeschleppten Autos wegen der Abschleppkosten bejaht. Aller - dings besteht in § 394 BGB ein gesetzliches Aufrechnungsverbot, wonach gegen unpfändbare Forderungen nicht aufgerechnet werden darf. Das Zurück behaltungsrecht ist dann ausgeschlossen, wenn seine Ausübung einen der Auf rech - nung gleichkommenden Erfolg haben würde, etwa dann, wenn der Schuldner- Vermieter weiß, dass seine Gegen for - derungen wegen der schlechten Ver - mögenslage des Gegners nicht beigetrieben werden kann. Deswegen wird ein Zurückbehaltungsrecht zu verneinen sein. HUG 8/11 U. Mecke Liebe Mitglieder, 1. Tag: Anreise 2. Tag: Bernina-Express 3. Tag: GLACIER-EXPRESS 4. Tag: Zermatt 5. Tag: Rückreise 29.09. - 03.10.11 07.10. - 11.10.11 Der Glacier-Express verbindet mit dem Engadin und dem Mattertal zwei der mondänsten Urlaubsre-gionen der Welt. Erleben Sie diesen besonders attraktiven Teil der Schweizer Bergwelt einmal in herbstlicher Farbenpracht. Meist ist die Luft klar, der Himmel azurblau mit kleinen Schäfchenwolken und die Sicht auf die majestätischen Gipfel fantastisch. – Starten Sie diese Reise von einem deutschen Bahnhof Ihrer Wahl und fahren Sie mit dem komfortablen Regelzug in den Herbstzauber der Schweizer Berge. In Chur und Brig empfängt Sie die gute Schweizer Hotellerie, und von dort aus erkunden Sie die Berglandschaften mit den legendären Panoramazügen des Glacier- und Bernina-Express. Sie tauchen ein in malerische Hochalpenlandschaften, überwinden Pässe, durchqueren fast 100 Tunnel und fahren in atemberaubender Höhe über fast 300 kühn geschwungene Brücken. Man muss kein Eisenbahnfan sein, um sich von diesen einzigartigen Bahnfahrten beeindrucken zu lassen und der Faszination dieser Landschaft mit ihren gewaltigen Viertausendern zu erliegen. – Ein Stück echtes Reisevergnügen und Urlaubsfreude auf hohem Niveau erwarten Sie! Preise: Bildquellen: Swiss Travel System Reisepreis pro Person (ab/bis Düsseldorf) Doppelzimmer 864 Euro Einzelzimmer 952 Euro Ferien in der eigenen Ferien - wohnung im In- oder Ausland Bundesrepublik das sogenannte Frei - stellungsverfahren vor. Bei diesem Verfahren zur Verhinderung der Dop - pelbesteuerung hatte aufgrund der bi - lateralen Vereinbarungen nur der Staat ein Besteuerungsrecht, in dem die Fe rienwohnung lag. Der Wohn sitzstaat des Immobilieneigentümers, also die Bun - desrepublik, stellt hingegen so wohl die Gewinne als auch die Verluste aus der Vermietung der Ferien wohnung frei. Bei den Doppelbesteuerungsab - kommen, die Deutschland mit Staa ten außerhalb des EU/EWR-Raumes (Dritt - staaten) geschlossen hat ist grund sätzlich auch zwischen dem Anrech nungsund dem Freistel lungsverfahren zu unterscheiden. Aller dings hat der nationale Gesetzgeber im Weiteren noch eine Beschränkung bei der Verlustberück sichtigung ausländischer Immobilien eingebaut. Sofern mit dem Drittstaat nämlich das Anrechnungsverfahren vereinbart ist, werden Vermietungsgewinne wie inländische Einkünfte in der deutschen Einkommensteuererklärung ver steuert und die ausländische Steuer angerechnet. Soweit kein Un terschied zu Staa ten aus dem EU/EWR-Raum. Vermietungs - verluste hingegen dürfen nicht mit in - ländischen Ein künften verrechnet werden. Insoweit sieht der Gesetz geber nur eine Ver rechnungsmöglich mit anderen positiven Einkünften derselben Art (Ver - mietung und Ver pachtung) und aus demselben Staat vor. Wurde im Doppelbesteuerungs abkommen mit dem Drittstaat das Frei - stellungsverfahren vereinbart, sieht es nochmals anders aus. Sofern nämlich ein Vermietungsgewinn vorliegt, wird dieser zwar grundsätzlich nicht zur Besteuerung TERMINE 2011: (ab/bis Düsseldorf) Inklusivleistungen • Bahnfahrten 2. Klasse Düsseldorf- Basel-Düsseldorf • alle Sitzplatzreservierungen • Fahrt von Chur nach Tirano und zurück nach Chur mit dem Bernina-Express • Fahrt von Chur nach Brig im Panoramawagen des Glacier- Express • Fahrt von Brig nach/von Zermatt nach Brig mit der Schmalspurbahn • 2 x Übernachtung in Chur im ***-Sterne Hotel Fortsetzung von Seite 13 herangezogen, erhöht jedoch den Steuersatz der übrigen (in ländischen) Einkünfte (Pro gres sionsvorbehalt), weshalb unter dem Strich sehr wohl eine Be - steuerung stattfindet. Im Fall eines Ver - mietungsverlusts er folgt je doch keine Minderung des Steuer satzes auf die übrigen Einkünfte, weshalb in soweit eine Ungleichbehandlung zugunsten des deutschen Staates vorliegt. Umsatzsteuerpflicht für Ferienwohnungen Sofern es sich um eine in Deutschland gelegene Ferienwoh nung handelt, darf auch die deutsche Um - satzsteuer nicht außen vor bleiben. Zwar beinhaltet § 4 Nr. 12 des Umsatz - steuer gesetzes (UStG) eine Umsatz - steuerbefreiung für die Ver mietung und Ver pachtung von Grund stücken, diese ist jedoch nicht auf die kurzfristigen Ver mietungen anzuwenden. Als kurzfristig wird da bei ein Zeitraum angesehen, der nicht länger als sechs Monate ist. Die Vermietung einer Ferien wohnung er folgt daher in aller Regel nur für einen kurzfristigen Zeitraum, weshalb die Steuer befreiung nicht greifen kann. Wer dennoch die Umsatzsteuer besteuerung außen vor lassen will, kann dies nur über die sogenannte Klein - unternehmerregelung des § 19 UStG erreichen. Dafür ist es jedoch von Be - deutung, dass die Mieteinnahmen aus der inländischen Ferienwohnung im Kalenderjahr 17.500 € nicht übersteigen. Wer mehr erzielt wird keine Chance haben die Umsatzbe steuerung zu umgehen. Dennoch einen schönen Urlaub! Christoph Iser Steuerberater www.Steuerempfehlung.de Bildquellen: Swiss Travel System • 2 x Übernachtung in Brig im ***-Sterne Hotel • 4 x Halbpension (Frühstück und Abendessen) • 1 x Mittagessen im Glacier-Express • deutschsprachige Reiseleitung ab/bis Basel • Gepäcktransfer Chur: Bahnhof-Hotel-Bahnhof • Gepäcktransfer Brig: Bahnhof- Hotel-Bahnhof • Infomaterial (1 x je Zimmer) • Sicherungsschein
Nr. 8 / August 2011 Haus und Grund Jahrgang 109 Satellitenempfang im Mehrfamilienhaus. Eine Antenne für alle! Nur eine Schüssel aufs Dach, und alle sparen, weil oft das Verteilernetz der vorhandenen Gemeinschaftsantennen genutzt werden kann. Oft günstiger als ein Kabelanschluß. Sölker VIDEO TV SAT Fachbetrieb für Satellitenanlagen, Gemeinschafts- Antennenanlagen, Kabel-TV. Schnellservice Reparaturen. Rufen sie uns an und lassen Sie sich ein unverbindliches Angebot erstellen. Ulmenstr. 189 40468 Düsseldorf Tel. (0211) 4180296 Fax (0211) 4180760 Dachdeckung und Klempnerei Schulz GmbH DACHDECKERMEISTER . BAUKLEMPNEREI Heerdter Landstraße 31 . 40549 Düsseldorf Tel. 02 11/59 28 92 . Fax 59 37 64 Wohnungsanstrich-Leerwohnung für 10 E pro m 2 Wohnfläche Böden, Türen, Fliesen usw. abdecken, Nagel-Dübellöcher beiarbeiten, deckender einmaliger Decken-Wandanstrich bis 2,75 m Raumhöhe mit Dispersionsfarbe auf altweißen-hellgetönten Untergründen mit normaler Verschmutzung, sämtliche Materialien und 19% MwSt enthalten. Wohnung 70 qm somit 700,00 E inkl. MwSt. jt-Malerarbeiten 02 11/6 395 307 Energie-Einsparberatung S W ERTZ Fachbetrieb nach § 19 I Wasserhaushaltsgesetz. Überwachungsvertrag mit der DEKRA. Facility Management Düsseldorfer Straße 92 40545 Düsseldorf Tel. (02 11) 57 79 90-12 www.swertz-gruppe.de Inh. Walter Zajaczkowski - Über 30 Jahre im Dienste der Fenster! � Fenster � Haustüren � Sonnenschutz � Markisen � Terrassenüberdachungen � Insektenschutzgitter � Rolläden � ...und vieles mehr! ☎ 02 11/ 27 23 82 · Glashüttenstraße 57 · 40627 Düsseldorf ☎ 02 21/ 94 34 124 · Lindenthalgürtel 105 · 50935 Köln www.fensterworld.de · info@fensterworld.de Alles aus einer Hand - Der Meisterbetrieb für jedermann Bauunternehmen Thomas Zuck . Sturmstr. 100 . 40229 Düsseldorf Tel.: (02 11) 7 88 56 81 . Fax: 7 88 56 82 . � Mauern und Verputzen � Beton- und Abbrucharbeiten � Trockenbau und Reparaturen www.bauenmitzuck.de Kellerabdichtung an Alt- und Neubauten ● Nachträglicher Einbau von Horizontalsperren mittels Hochdruck-Injektionsverfahren. ● Abdichtung und Sanierung von feuchten Kellerwänden. ● Fachmännische Beratung und Angebotsabgabe. DIETER JACOBS GMBH Jägerstr. 46 . 40231 Düsseldorf . Tel. 02 11/33 22 44 . Fax 34 04 58 Mitglied der Baugewerbe-Innung Düsseldorf Schramm Sanitär- u. Heizungs-Meisterbetrieb �� Rolladen • Markisen • Rolltore Neuanfertigungen und Reparaturen Rolladenbedienung elektrisch früher mit Gurtzug heute mit Rohrmotoren Jetzt auch automatisch mit Zeitschaltuhren Elektrisch geht’s bequemer. Nachträglicher Einbau kein Problem. Rolladen-Portugall GmbH, gegr. 1921 anerkannter Rolladenfachhersteller Hilden, Mühle 3, Telefon (0 21 03) 83 84, www.rolladen-portugall.de Feuchtigkeit in Fassaden, Kellern und Mauerwerk aller Art beseitigen wir dauerhaft RESOL • Pollenderstraße 8, 41464 Neuss Telefon (0 2131) 38 39 165, Fax (0 21 31) 38 39 164 Wir arbeiten sorgfältig WALTER LEVEN MALER- U. LACKIERERBETRIEB ■ Maler- u. Tapezierarbeiten ■ Exklusive Wandgestaltung ■ Alte Maltechniken ■ Fassadenbeschichtungen ■ Wärmedämmung Komplettsanierung • Handwerkerservice Tel. 02 11 - 733 77 27 • Fax 02 11 - 733 77 24 über 40 Jahre Innungsfachbetrieb ■ Bodenverlegung: Teppichboden, PVC, Laminat ■ Betonsanierung Dörnbergstraße 23, 40599 Düsseldorf ☎ (02 11) 74 44 81 / 7 48 03 21 • Fax 7 48 71 70 �Gasgeräte-Austauschaktion� Austausch Ihrer Gaswandheiztherme mit einem Gerät von: Vaillant oder Viessmann DIN-geprüft • Kombigerät für Heizung und Warmwasser • 18 KW Leistung • für Kamin-Anschluss • betriebsfertig • Uhrenthermostat • Elektroverdrahtung • Gasdichtheitsprobe Lieferung + Montage in Düsseldorf • Entsorgung Altgerät Festpreis: e 2.485,- inkl. MwSt. • Weissmann seit über 40 Jahren • Heizung • Sanitär • Solartechnik • Badsanierung • Holz-Pellet-Kessel Tel. (02 11) 9 05 32 67 NEU NUR NUR BEI WERU! WERU! Der neue Fenster-Standard mit Alarmfunktion. Qualität aus gutem Hause. Individuelle Fenster nach Maß gefertigt zu top Preisen. Schauen Sie bei uns vorbei! Franke & Borucki GmbH Fenster . Türen . Markisen Fürstenwall 61 . Telefon (02 11) 30 60 88 40219 Düsseldorf Schädlingsbekämpfung Dipl.-Ing. M. Jung GmbH + Co. KG 42719 Solingen • Raffaelstraße 10 Fernruf 02 12/31 73 39 • Telefax 02 12/31 58 22 www.jung-bauflaechentechnik.de Ackerstraße 205 40235 Düsseldorf Fernruf 02 11-66 11 91 Telefax 02 11-67 51 26 berresheim-gmbh@ish.de Kemmerling ® GmbH ● Alle Schädlingsbekämpfungsarbeiten ● Taubenabwehrsysteme Düsseldorf � (0211) 15 22 68 Dachrinnen, Dacheindeckung äußerst preisgünstig Durch eigenen Autokran/Arbeitsbühne entfallen jegliche Gerüstkosten. BEDACHUNGEN • BAUKLEMPNEREI • SOLARTECHNIK SCHEFFELSTRASSE 57-59 40470 DÜSSELDORF-RATH Tel. (02 11) 65 26 94 Fax (02 11) 65 26 99 www.malermeister-wingen.de Iserlohner Straße 58a 40472 Düsseldorf WWW.JOECKEN.DE INFO@JOECKEN.DE Seit 1906 TELEFON: 02 11 / 63 71 01 TELEFAX: 02 11 / 63 66 45 �� 15
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