Ausgabe 08/11, PDF, 3.7 MB - Haus und Grund Düsseldorf

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RECHT+STEUER
RECHT + STEUER Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 8/2011
Anspruch der Anlieger auf Gebührenreduzierung
Informationen zur Zeitung „Haus und Grund“ 8/2011
Aus dem Inhalt
Umsatzmiete formularmäßig möglich
Keine überraschende oder unangemessene Vereinbarung
einigt werden, wie es in der Satzung
vorgesehen ist. Ergibt sich,
dass satzungswidrig der Winterdienst
wöchentlich nicht einmal
durchgeführt worden ist,
sondern nur alle zwei Wochen,
kann der Dienst ohne weiteres
ausfallen, wenn es viermal im
Frühjahr vorgekommen ist.
Seite
Denn die Frage, ob und in welchem
Umfang nach Art und
Umfang erhebliche Mängel der
Straßenreinigung vorliegen, die
sich auf die Gebührenhöhe auswirken,
kann sich nur für einen
kurzen Zeitraum innerhalb des
Jahres stellen. Dabei ist auch die
Reinigungshäufigkeit und die
Qualität der Reinigung zu
berücksichtigen.
Bei Anliegern ist vielfach die
Vorstellung entstanden, dass es
unberechtigt sei, dass die Gemeinde
Gebühren für die
Straßenreinigung und den Winterdienst
erheben. Es würden
Leistungsmängel vorliegen, die
von der Gemeinde berücksichtigt
werden müssten, weil von
der Gemeinde keine Leistungen
erbracht werden würden.
Umsatzmiete formularmäßig
möglich 29
Geschäftsbedingungen (§§ 305
c Abs. 1, 307 BGB).
Allgemeine Hinweise
Das Solardach blendete 29
Platz fürs „liebste Kind“ 30
Öffentlicher
Wegeseitenkanal 31
Den Bauherren fragen 31
Minderwert trotz
Reparatur 31
Bei der Vermietung von Geschäftsräumen
sind die Mietparteien
anders als bei der
Wohnraummiete in der Vereinbarung
der Miete weitgehend
frei. Eine Form stellt die Umsatzmiete
dar, die sich an dem
Umsatz orientiert, der in dem
Mietobjekt erzielt wird. Ist diese
Art vereinbart, dann hat der
Mieter dem Vermieter Auskunft
über die Umsätze zu erteilen.
Anspruch der Anlieger auf
Gebührenreduzierung 32
Prüfungsmaßstäbe des
OLG Brandenburg
Renovierung aufgrund
unwirksamer Klausel 32
Das OLG Brandenburg
(a.a.O.) sieht ferner in der
Mietabrede keine überraschende
Klausel (§ 305 c Abs. 1 BGB),
die zur Unwirksamkeit führt.
Die Klausel weicht nicht von
Mietvereinbarungen ab, die in
dieser Branche – Vermietung
von Ladenflächen in Bahnhöfen
– üblich sind.
Schließlich verneint das Gericht
eine unangemessene Benachteiligung
der Mieterin
nach § 307 BGB. Dabei äußert
es bereits Zweifel, ob eine Inhaltskontrolle
nach dieser Vorschrift
überhaupt in Betracht
kommt. Die Umsatzmiete findet
nämlich keine Regelung im
Gesetz, sondern ist allein von
den Mietparteien vertraglich
festgelegt worden. Somit scheidet
auch die Abweichung von
einem gesetzlichen Leitbild aus.
miete in der Regel einen weiten
Spielraum haben. Ein Verstoß
gegen das Gebot der Sittenwidrigkeit
(§ 138 BGB) kommt nur
in krassen Ausnahmefällen in
Betracht.
HUG 8/11 Dr. H.-H. Gather
Fazit:
Nach all dem bleibt festzuhalten,
dass die Mietparteien bei
der Vereinbarung einer Umsatz-
Zunächst weist das Gericht
darauf hin, dass die Wirksamkeit
der Vereinbarung einer
Umsatzmiete nicht von der Angemessenheit
von Leistung und
Gegenleistung abhängt. Die
marktüblichen Verhältnisse
spie len insofern keine Rolle.
Lediglich, wenn ein „besonders
grobes Missverhältnis“ zwischen
Leistung und Gegenleistung
besteht, kann die Vereinbarung
wegen Sittenwidrigkeit
nichtig sein. Davon sei aber, so
wird ausgeführt, in der Regel
nur auszugehen, wenn der Verkehrswert
einer Leistung kaum
mehr als die Hälfte des vereinbarten
Preises erreiche. In dem
zu entscheidenden Fall beträgt
die von der Mieterin für tragbar
angesehene Miete 20 Euro je
Quadratmeter und die sich
aus der vertraglichen Regelung
ergebende Mietverpflichtung
26,73 Euro.
Nach dem Urteil des Verwaltungsgerichts
Gelsenkirchen
vom 21.10.2010 – 13 K 283/10
–besteht kein Anspruch auf Gebührenminderung,
wenn nach
der Gebührensatzung eine Erstattung
der Reinigungsgebüh -
ren nur bei einem Ausfall von
mehr als 10% der jährlich geschuldetenReinigungsleistungen
beansprucht werden kann.
men ist. Erst wenn unter dem
Gesichtspunkt der Verkehrssicherheit
bzw. Hygiene nicht
mehr hinzunehmende Unvollkommenheiten
der Straßen -
reinigung über einen längeren
Zeitraum, d. h. zumindest über
mehrere Wochen andauern, ist
die Frage nach einer Gebührenermäßigung
zu stellen. Nach
der Auffassung der Gerichte
steht in Fällen derart erheblicher
Leistungsmängel eine Ermäßigung,
Minderung oder ein
Erlass der Gebührenforderung
in Rede. Handelt es sich um die
Erhebung einer Jahresgebühr,
die bereits zu Beginn des Jahres
entstanden ist, kann die Leistung
im Wege der Durchführung
der Reinigung der öffentlichen
Straße für eine Minderleistung
des gesamten Jahreszeitraums
bewertet werden.
HUG 8/11 RA Dr. Otto
Im Übrigen kommt es darauf
an, ob die Festsetzung der
Straßenreinigungsgebühr rechtmäßig
ist. Erhebliche Jahresmängel
dürfen am Jahresanfang
noch nicht bekannt sein. Wenn
Leistungsmängel später auftreten,
kann der Gebührenbescheid
allerdings rechtwidrig
werden. Winterdienstge bühren
können nicht erhoben werden,
wenn die Gehwege nicht so ger-
In der Rechtsprechung ist geklärt,
dass Minderleistungen bei
der Erfüllung der gemeindlichen
Leistungspflicht bei der
Straßenreinigung zu einer Minderung
der Gebühren führen
könnten, wenn sie nach Art
und Umfang – sowohl qualitativer
als auch quantitativer Art –
erhebliche Mängel darstellen,
wobei die Reinigung der gesamten
Straße in den Blick zu neh-
Renovierung aufgrund unwirksamer Klausel
Mieteransprüche verjähren in sechs Monaten
Das OLG Brandenburg (Hinweisbeschl.
v. 07.02.2011 – 3 U
171/10 – Das Grundeigentum
2011, 751) setzt sich unter den
verschiedenen rechtlichen As -
pek ten mit der Zulässigkeit einer
Umsatzmiete auseinander.
Prüfungsmaßstäbe sind einmal
die Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB)
und zum anderen die Vorschriften
des Rechts der Allgemeinen
BGH äußert sich zu
streitiger Rechtsfrage
Das Solardach blendete
Nachbarn müssen nicht alle Störungen hinnehmen
Der Nutzer der Solarenergie verwies
unter anderem darauf, dass
die Sonneneinstrahlung immerhin
Folge eines Naturereignisses
und deswegen zumutbar sei.
Das Urteil: Der Hausbesitzer
musste die Konsequenzen ziehen
und seine Solaranlage etwas
anders ausrichten. So entschieden
es die zuständigen Zivilrichter.
Die Beeinträchtigung
der Nachbarn, das stellten sie
zweifelsfrei fest, sei „wesentlich“.
Man könne von ihnen
auch nicht verlangen, sich mit
Selbsthilfemaßnahmen davor
zu schützen. Und schließlich
komme als wesentliches Argument
noch hinzu, dass der Betroffene
die Reflektoren nicht
ortsüblich angebracht habe. Alles
in allem sei deswegen die
Anlage in der bisher betriebenen
Form nicht zumutbar.
den. Darin sahen sie eine erhebliche
Störung in der Nutzung
ihrer Immobilie und wollten
sich dies nicht bieten lassen.
ne Nachbarn auf ihren Terrassen
in den Monaten März bis
Oktober täglich mindestens eine
halbe Stunde geblendet wur-
Bei allem gesellschaftlichen
Interesse und aller staatlichen
Unterstützung für die Solarenergie
müssen dabei doch die
elementaren nachbarrechtlichen
Regeln eingehalten werden.
So kann nach Information
des Infodienstes Recht und
Steuern der LBS ein entsprechendes
Gerichtsurteil interpretiert
werden. Anwohner hatten
den Klageweg beschritten, weil
sie von den Reflektoren ständig
geblendet wurden.
(Landgericht Heidelberg, Aktenzeichen
3 S 21/08)
Der Fall: Ein Hausbesitzer
hatte auf seinem Dach eine
Photovoltaikanlage angebracht,
um die Sonnenenergie nutzen
zu können. Was er allerdings
dabei nicht bedacht hatte: Die
Reflektoren der Anlage waren so
ungünstig ausgerichtet, dass sei-
Abs. 2 BGB. Danach müssen
die Ansprüche bis zur Beendigung
des Mietvertrages
entstanden sein (Schach, in:
Kinne/Schach/Bieber, Mietund
Mietprozessrecht, 6. Aufl.
§ 548 BGB Rdn. 4.)
Eine analoge Anwendung
von § 548 Abs. 2 BGB auf diese
Fälle scheidet mangels des
Vorliegens einer „planwidrigen
Regelungslücke“ aus. Von
ihr kann nur gesprochen werden,
wenn es der Gesetzgeber
bei einer Interessenabwägung
für erforderlich gehalten hätte,
die Anwendung der Spezialvorschrift
des § 548 Abs. 2
BGB auch für Ansprüche
nach Vertragsende anzunehmen
(vgl. u.a. i.d.S. BGH, Urt.
v. 27.01.2010 – XII ZR 22/07 –
Neue Zeitschrift für Miet- und
Wohnungsrecht 2010, 240).
3. Soweit Erstattungsansprüche
nach Vertragsende entstehen,
dürfte die allgemeine Regelverjährung
von drei Jahren
(§ 195 BGB) gelten (Schach,
in: Kinne/Schach/Bieber, in:
a.a.O. § 548 BGB Rdn. 4).
Letzte Klarheit über die Frage,
welche Verjährungsfrist in Betracht
kommt, kann jedoch
nur eine höchstrichterliche
Entscheidung bringen.
Euro durchführen lassen. Später
erfuhren sie, dass die Renovierungsklausel
wegen eines „starren“
Fristenplanes unwirksam
war. Der Ehemann, dem von
seiner Ehefrau die Ansprüche
auf Erstattung der Kosten abgetreten
worden sind, hat vom
Vermieter die Kosten nebst Zinsen
verlangt.
bildet nur die Unkenntnis von
der Grundstücksveräußerung
als tatsächliche Voraussetzung
für eine Vertragsbeendigung.
Weitere Anwendungsbereiche
der
Verjährungsregelung
Hinweis:
1. Durch das Hinausschieben
des Beginns der kurzen Verjährungsfrist
bei Renovierungen
bis zum Vertragsende
während eines langfristigen
Mietvertrages kann es leicht
nach langer Zeit noch zu Meinungsverschiedenheitenwegen
einer Renovierung kommen.
2. In etlichen Fällen erfolgt eine
Renovierung durch den Mieter
erst nach dem Ende des
Mietvertrages. Hier fragt es
sich, welche Verjährungsfrist
bei dieser Fallgestaltung anwendbar
ist. Folgt man dem
Urt. des BGH v. 04.05.2011
(VIII ZR 195/10), so kommt
die kurze Frist von sechs Monaten
nicht zur Anwendung.
Er geht in seiner Entscheidung
davon aus, dass die Erstattungsansprüche
„wäh rend des
Mietverhältnisses“ entstanden
sind. Dafür spricht auch § 548
Auf die Frage, ob die Erstattungsansprüche
rechtlich ihre
Grundlage in den Vorschriften
des Mietrechts, mietvertraglichen
Vereinbarungen, Geschäftsführung
ohne Auftrag
oder ungerechtfertigter Bereicherung
haben, soll es dabei
nicht ankommen. In den Mittelpunkt
seiner Begründung
stellt der BGH den Zweck der
Spezialregelung über die kurze
Verjährungsfrist, nach Been -
digung des Mietverhältnisses
möglichst schnell Klarheit über
bestehende Ansprüche im Zusammenhang
mit dem Zustand
der Mietsache zu erreichen.
Sachverhalt der
Entscheidung
Der BGH hat mit Urt. v.
04.05.2011 (VIII ZR 195/10 - )
zu der in der Rspr. der Instanzgerichte
und der Literatur umstrittenen
Frage Stellung genommen,
ob Erstattungsansprüche
eines Mieters, der aufgrund
einer unwirksamen RenovierungsklauselSchönheitsreparaturen
vornimmt, in sechs
Monaten (§ 548 Abs. 2 BGB)
oder drei Jahren (§ 195 BGB)
verjähren. Das Gericht kommt
zu dem Ergebnis, dass sie, wenn
der Mieter „während des Mietverhältnisses“
in der irrigen Annahme
einer entsprechenden
Verpflichtung renoviert, die
kurze Frist von sechs Monaten,
beginnend mit der Beendigung
des Mietverhältnisses anwendbar
ist. Die Verjährungsfrist erfasst
nach dem Gesetzeswortlaut
(§ 548 Abs. 2 BGB) „Ansprüche
des Mieters auf Ersatz
von Aufwendungen oder auf
Gestattung der Wegnahme einer
Einrichtung“.
HUG 8/11 Dr. H.-H. Gather
Nach dem Sachverhalt der
Entscheidung haben die Eheleute,
die vom 01.11.2000 bis
zum 31.12.2006 Mieter einer
Wohnung waren, vor der Rückgabe
am Ende des Mietvertrages
Renovierungsarbeiten für 2.687
Auf die Kenntnis des Mieters
von der Unwirksamkeit der
Klausel kommt es für die Verjährungsfrist
nicht an, sondern
allein auf die Beendigung des
Mietvertrages. Eine Ausnahme