Wohnraumversorgungskonzept Leipzig - Gutachten

Stadt Leipzig
Gutachten zum
Kommunalen Wohnraumversorgungskonzept
ExWoSt-Modellvorhaben Kommunale Konzepte: Wohnen
- Endbericht -
Hamburg/Droyßig, Januar 2009
ANALYSE
KONZEPTE &

Inhalt
- I -
ANALYSE
KONZEPTE &
1 Einleitung................................................................................................. 1
2 Gesamtmarkt Leipzig............................................................................... 4
2.1 Entwicklung der Nachfrage ............................................................................................ 4
2.2 Entwicklung des Wohnungsangebotes ............................................................................ 8
2.3 Wohnungsleerstand..................................................................................................... 13
3 Nachfragergruppen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt ....................... 22
3.1 Typisierung................................................................................................................. 22
3.2 Nachfragestruktur und ihre Entwicklung ....................................................................... 24
3.3 Jüngere Haushalte ...................................................................................................... 25
3.4 Haushalte mittlerer Altersgruppen ................................................................................ 27
3.4.1 Alleinstehende mittleren Alters..................................................................................... 27
3.4.2 Paare mittleren Alters.................................................................................................. 28
3.4.3 Familien ..................................................................................................................... 29
3.4.4 Alleinerziehende.......................................................................................................... 30
3.5 Ältere Haushalte ......................................................................................................... 33
3.6 Zukünftige Entwicklung der Haushaltstypen .................................................................. 35
4 Mietpreise und Marktsegmente in Leipzig ............................................. 36
4.1 Mietpreisrecherche ...................................................................................................... 36
4.2 Gesamtauswertung ..................................................................................................... 38
4.2.1 Auswertung nach Baualtersklassen............................................................................... 38
4.2.2 Auswertung nach Wohnungsgrößen ............................................................................. 42
4.2.3 Zusammenfassung der Ergebnisse ............................................................................... 43
4.3 Preissegmente und räumliche Zuordnung ..................................................................... 44
5 Kaufpreise in Leipzig.............................................................................. 48
5.1 Eigentumswohnungen ................................................................................................. 48
5.2 Eigenheime................................................................................................................. 50

ANALYSE
KONZEPTE &
- II -
6 Wohnungsmarktsegmente.....................................................................53
6.1 Preiswertes Wohnen.................................................................................................... 53
6.1.1 Nachfrage nach preiswertem Wohnraum ...................................................................... 53
6.1.2 Bedarfsgemeinschaften................................................................................................ 55
6.1.3 Weitere einkommensschwache Nachfragergruppen ....................................................... 59
6.1.4 Quantitative Abschätzung der einkommensschwachen Haushalte ................................... 60
6.1.5 Preiswertes Wohnungsangebot .................................................................................... 61
6.1.6 Regelungen zu den Kosten der Unterkunft .................................................................... 63
6.2 Exkurs: Studentisches Wohnen .................................................................................... 67
6.2.1 Entwicklung und Struktur der Studentenzahlen ............................................................. 67
6.2.2 Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage................................................................... 70
6.3 Mittelpreisiges Wohnen................................................................................................ 73
6.4 Höherpreisiges Wohnen............................................................................................... 75
6.5 Wohnen im Eigentum .................................................................................................. 78
6.6 Seniorenwohnen ......................................................................................................... 81
6.6.1 Wohnangebote für Senioren......................................................................................... 82
6.6.2 Pflegequoten in Leipzig................................................................................................ 83
6.6.3 Wohnen und Pflege ..................................................................................................... 86
6.7 Behindertengerechtes Wohnen..................................................................................... 93
6.8 Marktsegmente im Überblick ........................................................................................ 95
7 Ergebnisse der Vermieterbefragung ......................................................97
7.1 Eigentümergruppen..................................................................................................... 98
7.2 Altbauten.................................................................................................................... 99
7.3 Marktperspektiven..................................................................................................... 101
8 Stellung und Funktion der LWB............................................................103
8.1 Die LWB am Leipziger Wohnungsmarkt....................................................................... 103
8.2 Ziele und Instrumente der LWB.................................................................................. 104

- III -
ANALYSE
KONZEPTE &
9 Räumliche Entwicklungsschwerpunkte ............................................... 106
9.1 Anpassung Wohnungsbau der 50er/60er Jahre ........................................................... 106
9.1.1 Bestandsstruktur....................................................................................................... 106
9.1.2 Wandel der Nachfrage............................................................................................... 106
9.1.3 Anpassungsstrategien................................................................................................ 107
9.2 Großsiedlungen......................................................................................................... 108
9.2.1 Aktuelle Marktsegmente ............................................................................................ 108
9.2.2 Gesamtnachfrage und Konkurrenzfähigkeit der Standorte............................................ 108
9.2.3 Zukünftige Entwicklungen.......................................................................................... 109
9.2.4 Strategien................................................................................................................. 109
9.3 Altbauwohnanlagen................................................................................................... 110
9.3.1 Marktsegmente ......................................................................................................... 110
9.3.2 Marktperspektiven..................................................................................................... 111
9.3.3 Strategien................................................................................................................. 112
9.4 Austauschbeziehungen zwischen den Marktsegmenten................................................ 112

ANALYSE
KONZEPTE &
Abbildungsverzeichnis
- IV -
Abb. 1 Wohnungsbestandsstruktur nach Raumzahl 2007........................................................9
Abb. 2 Mietenstruktur der Wohnungsunternehmen 2008...................................................... 12
Abb. 3 Leerstandsgefährdung............................................................................................. 17
Abb. 4 Faktoren der Nachfrage........................................................................................... 24
Abb. 5 Haushaltsstruktur in Leipzig ..................................................................................... 25
Abb. 6 Mietpreissegmente .................................................................................................. 44
Abb. 7 Preissegmente in den Ortsteilen............................................................................... 46
Abb. 8 Wohnungsmarktsegmente ....................................................................................... 53
Abb. 9 Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum............................................................. 54
Abb. 10 Verteilung der Bedarfsgemeinschaften (BG) nach Haushaltstypen ........................... 55
Abb. 11 Bedarfsgemeinschaften nach Wohnfläche ................................................................. 56
Abb. 12 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an der Bevölkerung ......................... 57
Abb. 13 Entwicklung der Anzahl der Bedarfsgemeinschaften .................................................. 58
Abb. 14 Herkunft der Leipziger Studenten im WS 2007/2008.................................................. 68
Abb. 15 Betreute Pflegebedürftige über 65 Jahre in Sachsen.................................................. 85
Abb. 16 Senioren über 65 Jahre mit Pflegebedarf nach Leistungsart und Pflegestufe in Leipzig
2005 ...................................................................................................................... 86
Abb. 17 Wohnungsmarktsegmente: Zuordnung der Nachfragegruppen zu den Preissegmenten 96
Abb. 18 Wohnungsbestand nach Mietpreis .......................................................................... 100
Abb. 19 Derzeitige und zukünftige Nachfrage nach Mietwohnungen...................................... 101
Abb. 20 Kernbestand der LWB nach Preissegmenten und Baualter........................................ 104
Abb. 21 Zentrale Austauschbeziehungen zwischen den Marktsegmenten............................... 113

Tabellenverzeichnis
- V -
ANALYSE
KONZEPTE &
Tab. 1 Bevölkerungsvorausschätzungen für Leipzig ............................................................... 6
Tab. 2 Bautätigkeitsraten im Vergleich ............................................................................... 10
Tab. 3 Entwicklung des Wohnungsbestandes ...................................................................... 13
Tab. 4 Leerstand nach Baualtersklassen.............................................................................. 16
Tab. 5 Leerstandstypen ..................................................................................................... 18
Tab. 6 Leerstandsszenario I ............................................................................................... 20
Tab. 7 Leerstandsszenario II.............................................................................................. 20
Tab. 8 Zukünftige Entwicklung der Nachfragegruppen ......................................................... 35
Tab. 9 Mietpreise nach Wohnungsgröße ............................................................................. 42
Tab. 10 Schwellenwerte für einkommensschwache Haushalte nach Haushaltsgröße ................ 60
Tab. 11 Einkommensschwache Haushalte nach Haushaltsgröße ............................................. 60
Tab. 12 Anerkannte Kosten der Unterkunft ........................................................................... 64
Tab. 13 Beispiel: Modifikation der Kosten der Unterkunft ....................................................... 65
Tab. 14 Pflegequoten im Vergleich 2005............................................................................... 83
Tab. 15 Vermieterstruktur nach Wohnungsbestand ............................................................... 99
Tab. 16 Leerstand nach Vermietertyp ................................................................................... 99

1 Einleitung
- 1 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Die Stadt Leipzig hat sich bereits in den 90er Jahren frühzeitig den Problemen des Wohnungsmark-
tes und der Wohnungspolitik konzeptionell gestellt. In der Folgezeit nahmen die städtebaulichen
Probleme des Leerstandes und der Stadtsanierung jedoch immer größere Ausmaße an, auf die um-
fänglich mit Konzepten und zahlreichen Maßnahmen reagiert wurde, sodass Leipzig zu den Vorrei-
terstädten des Stadtumbaus in Ostdeutschland avancierte.
Der Stadtumbau im Sinne eines Rückbaus von Wohnungen ist ein zentraler Bestandteil einer zu-
kunftsorientierten Stadtentwicklungspolitik für Leipzig. Dies allein reicht jedoch nicht aus für eine
vorausschauende Wohnungspolitik mit dem Ziel, einen langfristig funktionierenden Wohnungs-
markt zu entwickeln, der die Versorgung der Leipziger Bevölkerung mit Wohnraum sicher stellt und
sich als attraktiver Wohnstandort für Zuziehende darstellt.
Diese konzeptionell eigenständige Stellung des Wohnungsmarktes ist aufgrund aktueller weitrei-
chender Veränderungsprozesse geboten. Zu diesen Prozessen zählen u. a. die demographische
Entwicklung, der Umbau der Sozialsysteme (ALG II), die Veränderungen des Wohnungsangebots
durch Rückbau und Sanierung und die Veränderung der Eigentümerstrukturen. Dabei geht es z. B.
um Aussagen dazu, wie sich die studentische Wohnungsnachfrage entwickeln wird oder wie groß
langfristig die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Stadtgebiet sein wird. Wichtige Themen sind
z. B. auch die Versorgung einkommensschwacher Haushalte (ALG II-Empfänger, aber auch Gering-
verdiener oder Alleinerziehende) mit angemessenem Wohnraum oder die Frage, wie viele neue se-
niorengerechte Wohnungen geschaffen werden sollten.
Entsprechend wird sich die aktuelle wohnungs- und sozialpolitische Diskussion in Leipzig intensiv
u. a. den folgenden Themen widmen müssen:
� Wie ist die gegenwärtige Marktentwicklung, die eine Reihe positiver Tendenzen aufweist, lang-
fristig zu bewerten und welche Konsequenzen und Handlungsbedarfe resultieren daraus für die
einzelnen Nachfragergruppen des Wohnungsmarktes?
� Welche Aspekte müssen thematisiert werden, damit die derzeit sehr städtebaulich dominierte
Stadtumbaudiskussion - insbesondere mit dem zentralen Konflikt Altbau versus Platte - stärker
auch die Anforderungen der Wohnungsnachfrager einbezieht?
� Wie werden sich die Regelungen zur Übernahme der Kosten der Unterkunft weiter auf den
Markt auswirken, welche (quantitative) Entwicklung ist bei den ALG II-Empfängern zu erwarten
und wie wird sich das preiswerte Marktsegment insgesamt entwickeln?
� Wie sieht die wachsende Nachfrage der Senioren tatsächlich aus und auf welche Standorte
wird sie sich konzentrieren?
� In welchem Umfang und in welcher Form wird zukünftig Wohnungsneubau benötigt?
� Welche Versorgungsaufgaben kommen auf die Stadt zu und welche Funktionen soll zukünftig
die kommunale LWB übernehmen?

ANALYSE
KONZEPTE &
- 2 -
Antworten und Lösungen für diese Themen bietet das vorliegende Wohnraumversorgungskonzept,
denn es liefert zum einen eine analytische Basis und zum anderen Prognosen und Szenarien. Die
Wohnungsmarktanalyse und -prognose erfolgte nach einem nachfrageorientierten Ansatz. Im Zent-
rum der Betrachtung stehen verschiedene Nachfragergruppen und deren Wohnwünsche, die ver-
schiedenen Marktsegmenten zugeordnet wurden.
Das Wohnraumversorgungskonzept hat folgende Ziele:
� Die Wohnungspolitik als kommunales Thema stärker in den Fokus zu lenken
� Mehr Marktinformationen und -transparenz zu schaffen
� Vorstellungen über die zukünftigen Entwicklungen zu entwickeln
� Handlungsmöglichkeiten für die Stadtverwaltung und die Wohnungseigentümer zu entwickeln
� Die Verbindung von Wohnungs-, Sozial- und Stadtentwicklungspolitik herzustellen
� Die Zusammenarbeit zwischen Kommune und Wohnungswirtschaft zu verbessern
Im Zuge der Erstellung des Gutachtens wurde zwischen Juni 2007 und Oktober 2008 eine intensive
Diskussion mit den verschiedenen Wohnungsmarktakteuren im Rahmen eines Arbeitskreises ge-
führt. An dem Arbeitskreis waren neben den relevanten Ämtern der Stadtverwaltung beteiligt:
� Baugenossenschaft Leipzig e.G.
� Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH
� Haus und Grund e.V.
� Mieterverein Leipzig e.V.
� Verband Wohneigentum e.V.
� Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft e.G.
� Wohnungsgenossenschaft UNITAS e.G.
� Wohnungsgenossenschaft Transport e.G. (WOGETRA)
� Wohnungsbaugenossenschaft Kontakt e.G.
� Wohnungsgenossenschaft Lipsia e.G.
Die privaten Kleineigentümer wurden zudem im Rahmen der Befragung privater Vermieter geson-
dert berücksichtigt.
Das vorliegende Wohnraumversorgungskonzept wurde im Rahmen des integrierten Stadtentwick-
lungskonzeptes (SEKo) als Bestandteil des Fachkonzeptes "Wohnen" erstellt. Zentrale Aussagen
des Wohnraumversorgungskonzeptes sind somit in dem SEKo integriert und finden sich dort wie-
der.

- 3 -
Im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes erfolgten:
� die Analyse des Gesamtmarktes (vgl. Kap. 2.)
ANALYSE
KONZEPTE &
� die Bildung von Nachfragergruppen hinsichtlich ihrer Struktur, ihrer Wohnungsnachfrage und
ihres Volumens (vgl. Kap. 3)
� die Analyse des Wohnungsangebotes im Hinblick auf die Struktur, die Preise und die Wohnla-
gen (vgl. Kap. 4 und 5)
� die Beschreibung der Wohnungsmarktsegmente (vgl. Kap. 6)
� eine Befragung privater Vermieter (vgl. Kap. 7)
� eine gesonderte Betrachtung der kommunalen Wohnungsgesellschaft LWB (vgl. Kap. 8)
� die Formulierung von Handlungsempfehlungen und Beschreibung räumlicher Handlungsfelder
(vgl. Kap. 9)
� sowie die Formulierung der wohnungspolitischen Ziele und Instrumente (vgl. Kap. 10).
Dem Wohnraumversorgungskonzept liegen - soweit vorhanden - die derzeit aktuellen Basisdaten
aus dem Jahr 2007 zugrunde.

ANALYSE
KONZEPTE &
2 Gesamtmarkt Leipzig
- 4 -
Mit dem Wohnungsmarkt-Monitoring und weiteren amtlichen Statistiken liegt eine umfangreiche
Darstellung der aktuellen Wohnungsmarktsituation in Leipzig vor. Deswegen werden im Folgenden
nur zentrale Eckwerte dargestellt, die für die Beschreibung des Wohnungsangebotes und der Nach-
fragergruppen sowie den Fragestellungen des Wohnraumversorgungskonzeptes von besonderer
Relevanz sind. In den nachfolgenden Kapiteln werden einzelne relevante Aspekte weiter vertieft.
2.1 Entwicklung der Nachfrage
� Die Bevölkerungszahl Leipzigs wächst entgegen dem allgemeinen Trend im Freistaat Sach-
sen und dem Leipziger Umland. Die Angaben zur Bevölkerungszahl Leipzigs sind allerdings je
nach Quelle unterschiedlich. So hat nach Angaben des Statistischen Landesamtes zwischen
2002 und 2007 die Bevölkerungszahl von ca. 495.000 auf 510.000 Einwohner zugenommen. 1
In dem städtischen Einwohnermelderegister wurden zum Jahresende 2007 gegenüber der
Landesstatistik weniger Einwohner, und zwar nur rd. 498.000 mit Hauptwohnsitz erfasst. Hinzu
kommen allerdings noch 17.670 Einwohner mit Nebenwohnsitz (2007). 2
� Der Bevölkerungszuwachs stützt sich in erster Linie auf ein positives Wanderungssaldo,
welches gegenüber den Umlandkreisen, den neuen Bundesländern und dem Ausland besteht.
Seit 2000 liegen die Wanderungssalden regelmäßig über 1.000 Personen, in den letzten drei
Jahren (2005-2007) ergaben sich positive Salden zwischen 4.600 und 5.400 Personen. 3
� In der Altersstruktur Leipzigs spiegeln sich die allgemeinen, ostdeutschen demographischen
Trends der Alterung und des Geburtenknicks wider. So nimmt die Anzahl derjenigen unter
achtzehn Jahren ab (2000: 14,5 %; 2007: 12,3 %), während in der Altersgruppe der über 65-
Jährigen ein hoher Zuwachs zu verzeichnen ist. Heute ist jeder fünfte Bewohner über 65 Jahre,
1990 war noch jeder sechste Bewohner im Seniorenalter. 4 Die Anteile der dazwischen liegen-
den Altersgruppen sind hingegen konstant geblieben.
� Betrachtet man die Wanderungsbewegungen nach der Altersstruktur der Wandernden, so
zeigt sich, dass ein Zuwachs unter den älteren Kindern im Alter von 10 bis 20 Jahren und unter
den jüngeren Erwachsenen im Alter von 20 bis 30 Jahren zu verzeichnen ist. Während sich der
Wanderungssaldo der älteren Kinder über einen Zeitraum von sieben Jahren mehr als vervier-
facht hat und im Jahr 2007 851 Personen betrug, verdoppelte sich der Zuwachs an jüngeren
Erwachsenen im gleichen Zeitraum nahezu auf 3.809 Personen in 2007. 5
1 Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen.
2 Einwohnerregister der Stadt Leipzig.
3 Statistik der Stadt Leipzig 2008; Monitoringbericht 2007.
4 Statistik der Stadt Leipzig 2008; Sozialreport 2007.
5 Statistik der Stadt Leipzig 2008; Monitoringbericht 2007.

- 5 -
ANALYSE
KONZEPTE &
� Aus der 2006/07 durchgeführten Zuwanderungsbefragung geht hervor, dass die jungen
Zuwanderer bis zu 25 Jahre in der Regel zum Studium oder zur Ausbildung nach Leipzig kom-
men. Während Studenten ein größeres Einzugsgebiet aufweisen, stammen die Auszubildenden
überwiegend aus dem Leipziger Umland. Insgesamt ist unter allen Altersgruppen eine Arbeits-
stelle in Leipzig der häufigste Zuwanderungsgrund. Auffällig ist, dass die Neuzuwanderer einen
überdurchschnittlich hohen Bildungsstand aufweisen. 18 % aller befragten Zuziehenden haben
zu einem früheren Zeitpunkt bereits in Leipzig gewohnt und sind nun zurückgekehrt. Von ihnen
wiederum stammen 30 % aus dem Umland, hierunter viele junge Erwachsene (jünger als 25
Jahre).
� Die Ergebnisse der Zuwanderungsbefragung verdeutlichen die starke Metropolwirkung und das
überaus positive Image der Stadt Leipzig. Die Attraktivität der Stadt nimmt den zweiten Rang
unter den häufigsten Zuwanderungsgründen. Neben den Angaben, wie 'Großstadtflair', 'histori-
sches Stadtbild', 'Vielfalt an Kultur- und Freizeitangeboten' und 'Ausbildungs- bzw. Beschäfti-
gungsmöglichkeiten', die auch bei anderen Städten in diesem Zusammenhang oft genannt
werden, kommt für Leipzig vor allem Nennungen, wie 'gute Lebensqualität' und 'Wohlfühlen in
Wohngebieten' eine besondere Bedeutung zu. Das konkrete Wohnangebot spielt hingegen eine
deutlich untergeordnete Rolle.
� Der Mikrozensus hat für das Jahr 2007 rund 308.000 Haushalte ermittelt. Die Zahl der Haus-
halte 6 nahm demzufolge mit 10,7 % in den Jahren 2002 bis 2007 stärker zu als die Bevölke-
rungszahl, was darauf hindeutet, dass dies auch Ergebnis eines Haushaltsverkleinerungspro-
zesses ist.
� Dies erfolgt durch die Haushaltsgenerierung auf Basis der Einwohnermeldedatei durch das Amt
für Statistik und Wahlen. Hier werden im Ergebnis für 2007 insgesamt rund 287.000 Haushalte
ermittelt. Mit dem Haushaltsgenerierungsverfahren, das auf allen Einwohnermeldedaten ba-
siert, lassen sich deutlich genauere Ergebnisse erzielen als mit der 1-%-Stichprobe des Mikro-
zensus. Deswegen kann dieser Wert als weitgehend gesichert in die weitere Analyse über-
nommen werden. Demnach stellt sich die Haushaltsstruktur wie folgt dar:
� 1-Personen-Haushalte: 144.600
� 2-Personen-Haushalte: 88.600
� 3-und-mehr-Personen-Haushalte: 53.600
� Zum Jahresende 2007 waren 15,5 % der Erwerbsbevölkerung in Leipzig auf Arbeitslosengeld
angewiesen. Die Arbeitslosenquote Leipzigs zeigt sich im bundesdeutschen Vergleich
(8,1 %) als überdurchschnittlich hoch und liegt gleichzeitig über dem Durchschnitt der Quote
des gesamten Freistaates Sachsen (13,4 %). Bis Juli 2008 ist die Arbeitslosenquote auf 15,7 %
leicht angestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr (Juli 2007: 17,2 %) ist allerdings ein deutlicher
6 Statistik der Stadt Leipzig 2008; Sozialreport 2007.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 6 -
Rückgang zu beobachten. 7 Zum Rechtskreis SGB II zählten zum Jahresende 2007 insgesamt
rd. 64.500 Arbeitslosengeld II-Empfänger, ein Jahr zuvor waren es noch rd. 65.200 Personen.
Rund 9.600 Personen bezogen Wohngeld (2006: rd. 10.500 Personen). 8
� Die Anzahl der innerstädtischen Umzüge nimmt seit einigen Jahren stetig ab (2000:
13,2 %; 2007: 10,3 % der Wohnbevölkerung). 9 Die Umzugsbereitschaft der Leipziger ist je-
doch nach wie vor sehr hoch. Allen voran stehen junge Haushalte. 2007 gaben ca. 70 % der
25- bis 34-Jährigen und 54 % der 18- bis 24-Jährigen an, Umzugsabsichten zu haben. 10
Die zukünftige Entwicklung des Leipziger Wohnungsmarktes hängt von der quantitativen und
qualitativen Entwicklung der Nachfrage und den Veränderungen des Angebotes ab. Zur Entwick-
lung der Nachfrage wurden sowohl Bevölkerungsprognosen von der Stadt Leipzig als auch des Sta-
tistischen Landesamt Sachsen berechnet.
Beide gehen für die nächsten Jahre von einer positiven Bevölkerungsentwicklung Leipzigs aus. In
der Hauptvariante der Stadt Leipzig steigt die Bevölkerungszahl zunächst kontinuierlich an. Bis zum
Jahr 2015 wird sich demnach die Zahl der Einwohner um 4 % auf 527.000 erhöhen. 11 Dieses
Wachstum schwächt sich erst im späteren Prognoseverlauf nach 2015 deutlich ab, bis es nahezu zu
einer Stagnation der Bevölkerungsentwicklung kommt.
Die vom Land Sachsen berechnete Variante geht von einem etwas zurückhaltenderen Wachstum
aus. Nach leichten Steigerungen der Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2013 wird die Zahl der Ein-
wohner bis zum Ende des Prognosezeitraums 2020 wieder nahezu auf den Stand von 2006 zurück-
gehen.
Tab. 1 Bevölkerungsvorausschätzungen für Leipzig
2008 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2020
Stadt Leipzig* 512.500 517.800 520.200 522.300 524.100 525.800 527.200 531.300
Land Sachsen** 509.900 512.300 513.000 513.500 513.600 513.500 513.100 507.900
Quelle: Amt für Statistik und Wahlen Leipzig, Statistisches Landesamt Sachsen.
* Hauptvariante, ** Variante 3
Die Determinanten der Bevölkerungsentwicklung sind die Zahl der Geburten und die Wanderungen.
Die Zahl der Geburten wird in den nächsten Jahren voraussichtlich zunehmen, da zum einen die
Geburtenrate steigt und zum anderen die Altersgruppe der 25- bis 34-Jährigen bis 2012 anwach-
7 Statistik der Bundesarbeitsagentur 2008, http://www.pub.arbeitsamt.de. Der Anstieg im Juli ist typischer Weise vor
allem auf Schulabgänger zurückzuführen
8 Statistik der Stadt Leipzig 2008.
9 Statistik der Stadt Leipzig 2008; Monitoringbericht 2007.
10 Umzugsabsicht in den jeweiligen Altersgruppen in den nächsten zwei Jahren: "ja", "möglicherweise", Bürgerumfrage
2007.
11 Ausgangspunkt der städtischen Prognose sind Einwohnermeldedaten, die rechnerisch an die höhere Einwohnerzahl des
Statistischen Landesamten anpasst worden. Damit sind beide Prognosen vergleichbar.

- 7 -
ANALYSE
KONZEPTE &
sen wird. Erst nach 2015 ist bei den Geburtenzahlen wieder ein Rückgang zu erwarten, da dann
die geburtenschwachen Jahrgänge der 90er Jahre in das Familiengründungsalter kommen. Die po-
sitive Bevölkerungsentwicklung Leipzig speist sich vor allem auch aus einem positiven Wande-
rungssaldo, das in den vergangenen Jahren zu beobachten war und auf die Zukunft projiziert wird.
In der Prognosevariante der Stadt Leipzig wird fast für den gesamten Prognosezeitraum von jähr-
lich mehr als 20.000 Zuzügen ausgegangen. Demgegenüber werden jährlich rund 18.000 bis
19.000 Wegzüge erwartet.
Die Zuzüge sind dabei wesentlich auf die jüngeren Altersgruppen der 18- bis 25-Jährigen und die
25- bis 45-Jährigen zurückzuführen. Inwieweit dieser positive Wanderungssaldo tatsächlich zu ver-
zeichnen sein wird, hängt auch zu einem wesentlichen Teil davon ab, inwieweit sich Leipzig als
Studienstandort auch bei rückläufigen Studentenzahlen behaupten kann. Diese sind in Ostdeutsch-
land aufgrund des Geburtenknicks in erheblichem Umfang zu erwarten. Ebenfalls wichtig ist, in-
wieweit die Standort- und Wohnortvorteile Leipzigs noch stärker genutzt werden können, um die
aktuellen Zuwanderungsströme aufrecht zu halten bzw. noch zu intensivieren.
Analyse & Konzepte schätzt diese Entwicklung etwas skeptischer ein als die Ergebnisse der Bevöl-
kerungsvorausberechnungen zeigen. Nicht zuletzt aufgrund der ungünstigen Entwicklung der Stu-
dierendenzahlen ist eher von einem nicht-linearen Kurvenverlauf auszugehen.
Trotz der Zuzüge wird die Zahl der Einwohner in den jüngeren Altersgruppen abnehmen. Bei den
20- bis 30-Jährigen ist ein Rückgang von 84.000 auf 71.000 Einwohner bis 2017 zu erwarten. Zu-
nahmen gibt es hingegen bei den 30- bis 40-Jährigen, den 50- bis 60-Jährigen und sehr deutlich
bei den Senioren ab 80 Jahren.
Für die quantitative Entwicklung der Nachfrage spielt vor allem eine Rolle, welche Auswirkungen
die Bevölkerungsentwicklung auf die Entwicklung der Haushaltszahlen haben wird. Die auf der Ba-
sis der Bevölkerungsvorausschätzung durchgeführte Berechnung der Zahl der Privathaushalte
kommt zu dem Ergebnis, dass die Zahl der Haushalte ebenso wie die Bevölkerung kontinuierlich
steigen wird. Für das Jahr 2012 wird erwartet, dass 316.400 Haushalte eine Wohnung in Leipzig
nachfragen. Gleichzeitig wird sich die Haushaltsgröße weiter von 1,69 Personen je Haushalt auf
1,65 verringern.
Hierbei wird jedoch von einer über Mikrozensus 2006 erhobenen Gesamtzahl der Haushalte von
rund 300.000 ausgegangen. Die Haushaltsgenerierung des Amtes für Wahlen und Statistik Leipzig
hat demgegenüber eine Gesamtzahl von rund 287.000 Haushalten ermittelt. Ausgehend von die-
sem Wert würde sich die Zahl der Haushalte unter den gleichen Annahmen auf 300.000 im Jahr
2012 entwickeln. Somit ist mit einer Steigerung in Höhe von rund 13.000 Haushalten zu rechnen.

ANALYSE
KONZEPTE &
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2.2 Entwicklung des Wohnungsangebotes
� In Leipzig standen im Jahr 2007 314.223 Wohnungen zur Verfügung. 12 1995 waren es rund
zehn Prozent weniger. Nach einem Zuwachs an Wohnraum bis ins Jahr 2001 auf 317.800
Wohnungen war die Anzahl leicht rückläufig.
� Der Wohnungsbestand in der Stadt ist gekennzeichnet durch einen hohen Anteil an Altbau-
ten (vor 1949 errichtet). Sie haben einen Anteil von 53 % am Gesamtwohnungsbestand. Ge-
bäude der Baujahresklassen 1949 bis 1990 bilden hingegen einen Anteil von 31 %, während
rd. ein Sechstel des gesamten Bestandes nach 1990 errichtet wurde. 13
� Ende 2007 befanden sich rund zwei Drittel des gesamten Wohnungsbestandes in privatem Ei-
gentum. 17 % der Wohnungen lagen im Besitz von Genossenschaften. Größter Akteur auf dem
Leipziger Wohnungsmarkt ist die kommunale Wohnungsgesellschaft LWB, welche einen Anteil
von mehr als 14 % am Bestand aller Wohnungen hält. 14
� Mit 40 % bilden die 3-Raum-Wohnungen (Wohnräume) den größten Teil des Leipziger Woh-
nungsbestandes, gefolgt von 2-Raum-Wohnungen mit rund 29 %. Ein weiteres Fünftel stellen
die Wohnungen mit vier und mehr Wohnräumen dar, während die 1-Raum-Wohnungen mit
knapp 11 % vertreten sind.
� Mit rd. 82.000 Wohneinheiten decken die sechs größeren Wohnungsunternehmen 15 mehr als
ein Viertel des gesamten Wohnungsbestandes in Leipzig ab. Die Größenstruktur bei den Woh-
nungsunternehmen ist durch den hohen Anteil von Plattenbaubeständen geprägt. Hier bilden
die kleineren 1- und 2-Raum-Wohnungen mehr als die Hälfte des Bestandes, während vor al-
lem die Wohnungen mit vier und mehr Räumen mit weniger als 11 % deutlich unterrepräsen-
tiert sind.
12 Statistik der Stadt Leipzig 2008; Monitoringbericht 2007. Aufgrund zahlreicher Probleme in der Erfassung des Wohnraums
muss jedoch davon ausgegangen werden, dass die tatsächliche Zahl der Wohnungen deutlich höher liegt.
13 Statistik der Stadt Leipzig 2008.
14 Sozialreport 2006.
15 Diese und folgende Angaben beziehen sich auf die Gesamtauswertung der Bestände folgender Wohnungsunternehmen:
Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB), Wohnungsbaugenossenschaft (WBG) Kontakt eG, Baugenossenschaft
Leipzig eG (BGL), Wohnungsgenossenschaft Transport eG (WOGETRA), Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft
eG (VLW), Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG.

- 9 -
Abb. 1 Wohnungsbestandsstruktur nach Raumzahl 2007
62.275
33.646
Gesamtbestand Leipzig Wohnungsbestand bei den WU
19,8%
10,7%
29,3%
91.958
40,2%
126.344
8.585
11.966
10,5%
14,6%
1 Raum 2 Räume 3 Räume 4 und mehr
Räume
31.161
38,0%
* Anzahl der Wohnräume
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen (Wohnungsbestandsfortschreibung),
Daten der Wohnungsunternehmen
37,0%
30.330
ANALYSE
KONZEPTE &
� Ursache für den Rückgang des Bestandes in den letzten Jahren ist zum einen, dass die Wohn-
bautätigkeit in Leipzig stark zurückgegangen ist und zum anderen die Rückbaumaßnahmen
im Zuge des Stadtumbaus angestiegen sind: 2007 lag die Anzahl der Wohnungsabgänge bei
1.558, während lediglich 782 Wohnungen fertiggestellt wurden. 16
� Nach Angaben des Monitoringberichtes 17 überwiegt in Leipzig bereits seit 2002 der Wohnungs-
bau in Ein- und Zweifamilienhäusern. Im Jahr 2007 wurden in diesem Segment 412 (53 %) der
insgesamt 782 erbauten Wohnungen fertiggestellt. Neue Wohnungen in Mehrfamilienhäusern
entstehen zu mehr als 90 % in bestehenden Gebäuden.
� Die Zahl der Baufertigstellungen ist gegenüber 2001 (2.525 Wohneinheiten) um fast 70 % zu-
rückgegangen. Der kurzfristige Anstieg der Baugenehmigungen in den Jahren 2003 und 2004
ist auf den anstehenden Wegfall der Eigenheimzulage zurückzuführen. Danach ging die Zahl
der Baufertigstellungen wieder deutlich zurück. Allerdings wurden in den letzten drei Jahren
größere Schwankungen beobachtet mit einem Anstieg der Bautätigkeit im Jahr 2006, sowohl
im Eigenheimsegment als auch bei den Mehrfamilienhäusern.
� In den Umlandkreisen 18 hält dagegen die rückgängige Entwicklung immer noch an. Da hier a-
ber der Neubau bis zu 80 % von Ein- und Zweifamilienhäusern getragen wird, waren die Woh-
nungsneubaurückgänge nach 2001, auch aufgrund der Suburbanisierungstendenzen, nur mä-
16 Statistisches Landesamt Sachsen.
17 Monitoringbericht 2007.
18 Die Kreise: Leipziger Land, Delitzsch, Muldentalkreis.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 10 -
ßig. Erst in den letzten zwei Jahren wurden mit 932 (2006) bzw. 565 (2007) Wohneinheiten im
Leipziger Umland weniger Baufertigstellungen verzeichnet als in Leipzig (2006: 1.016 Wohn-
einheiten; 2007: 782 Wohneinheiten).
� Bei der Gegenüberstellung der Bautätigkeitsraten je 1.000 Einwohner im Zeitablauf (vgl.
Tab. 2) zeigt sich, dass die Bautätigkeit in Leipzig immer noch deutlich über dem Landesniveau
liegt. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser entsprechen die Neubauraten in Leipzig al-
lerdings lediglich dem Landesdurchschnitt.
� Die Umlandkreise weisen bei den Ein- und Zweifamilienhäusern im gesamten Zeitraum etwas
höhere Bautätigkeitsraten als Leipzig auf. Insgesamt fielen hier die Rückgänge der Baufertig-
stellungszahlen in den letzten drei Jahren etwas geringer aus, sodass die durchschnittliche
Bautätigkeitsrate 2005-2007 mit 2,1 Baufertigstellungen pro 1.000 Einwohner den Leipziger
Wert (1,8) noch leicht übersteigt.
Tab. 2 Bautätigkeitsraten im Vergleich
(Neu errichtete Wohneinheiten, Durchschnitt je 1.000 Einwohner pro Jahr)
Sachsen
Leipzig
1999-2001 2002-2004 2005-2007
Baufertigstellungen insgesamt 3,6 1,7 1,2
in Ein- und Zweifamilienhäusern 1,9 1,2 1,0
Baufertigstellungen insgesamt 8,0 2,3 1,8
in Ein- und Zweifamilienhäusern 2,2 1,3 1,0
Umlandkreise*
Baufertigstellungen insgesamt 6,8 2,8 2,1
in Ein- und Zweifamilienhäusern 4,3 2,0 1,6
* Kreise: Leipziger Land, Delitzsch, Muldentalkreis
Quelle: Monitoringbericht 2003-2007, Statistisches Landesamt Sachsen, eigene Berechnungen A&K
� Die Investitionen in den Wohnungsbestand Leipzigs sind nach Ende der 1990er Jahre stark
rückläufig und lagen im Jahr 2006 bei 73,7 Mio. € (1995 bis 1999 im Schnitt 228 Mio. €/Jahr).
Gegenüber dem Vorjahr (2005: 52,6 Mio. €) ist allerdings ein Anstieg der Investitionen festzu-
stellen, und zwar sowohl bei den Instandsetzungs- als auch bei den Modernisierungsmaßnah-
men. Für 2007 sahen die Planungen Bestandsinvestitionen von 66,4 Mio. € vor. 19
� Im Bereich der Mehrfamilienhäuser ist die Sanierung und anschließender Verkauf von Eigen-
tumswohnungen quantitativ bedeutender als der Neubau von Miet- bzw. Eigentumswohnun-
gen. So lag die Zahl der Erstverkäufe von Sondereigentum im sanierten Altbau im Jahr 2007
bei 1.755 Wohnungen. 20 Dabei handelt es sich also um Wohnungszugänge aus dem marktfähi-
19 Monitoringbericht 2007. Die Zahlen beziehen sich auf die Angaben der acht größten Vermieter in Leipzig.
20 Gutachterausschuss Leipzig: Grundstücksmarktbericht 2007.

- 11 -
ANALYSE
KONZEPTE &
gen Leerstand und haben damit den gleichen Effekt wie Wohnungen, die neu gebaut werden.
Im selben Jahr wurden 174 Wohnungen im Neubau verkauft.
Zu der aktuellen Entwicklung der Miet- und Kaufpreise hat Analyse & Konzepte eigene Preisre-
cherchen durchgeführt, deren Ergebnisse als eigene Kapitel (vgl. Kap. 4 und 5) dargestellt werden.
Im Folgenden wird daher nur die Preisentwicklung der letzten Jahre in den einzelnen Segmenten
kurz zusammengefasst sowie die Mietenstruktur bei den Leipziger Wohnungsunternehmen darge-
stellt.
� Nach Angaben des aktuellen Monitoringberichtes sind 2006/2007 die Neuvermietungsmie-
ten (Wohnungen mittleren Wohnwerts) gegenüber dem Vorjahr insgesamt wieder leicht ange-
stiegen. Die Wohnungsbestände der Baujahre nach 1949 haben dabei nur einen mäßigen An-
stieg der Netto-Kaltmieten von 4,60 auf 4,65 €/m² verzeichnet. Die Mietpreise bei Altbauten,
die bereits im letzten Jahr erstmalig das Mietniveau der nach 1949 errichteten Wohnungen ü-
berstiegen hatten, sind erneut von 4,75 auf 4,85 €/m² gestiegen. Die Neubauwohnungen, die
seit 2004 ein gleiches Mietniveau von 5,60 €/m² halten konnten, verzeichnen 2007 einen leich-
ten Rückgang der Mieten auf 5,50 €/m². Insgesamt unterliegen die Mietpreise in Leipzig seit
dem starken Rückgang Ende der 1990er Jahre nur leichten Schwankungen. 21
� Die Bestandsmieten bei den großen Leipziger Wohnungsunternehmen umfassen das gesam-
te Spektrum der im Mietspiegel erfassten Mieten. Da ungefähr 57 % dieser Bestände Platten-
bauwohnungen der 1970er und 80er Jahre ausmachen, liegt der Mittelwert der Netto-
Kaltmieten mit 4,35 €/m² etwas niedriger. Insgesamt befindet sich mehr als die Hälfte der
Wohnungen im mittleren Preissegment (zwischen 4,20 bis 5,50 €/m²), weitere 42 % werden
preiswert (unterhalb 4,20 €/m²) vermietet. Dabei ist der Sanierungsgrad immer noch ein wich-
tiger preisdifferenzierender Faktor. So liegt die durchschnittliche Netto-Kaltmiete für sanierte
Wohnungen bei 4,60 €/m², für teilsanierte Wohnungen bei 4,00 €/m² und für unsanierte Woh-
nungen bei 3,60 €/m².
21 Monitoringbericht 2007.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 12 -
Abb. 2 Mietenstruktur der Wohnungsunternehmen 2008
50.000
45.000
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
Wohneinheiten
34.478
42.755
preiswert bis 4,20 €/m²
mittelpreisig 4,20 - 5,50 €/m²
höherpreisig ab 5,50 €/m²
4.839
Quelle: Angaben der Wohnungsunternehmen, Berechnungen Analyse & Konzepte
� Der Wohneigentumsmarkt in Leipzig zeichnet sich auch weiterhin durch eine Stagnation
aus. Positive Entwicklung zeigt nur der Teilmarkt mit sanierten Altbauwohnungen, der sich hier
als klassischer Anlegermarkt darstellt. Hierzu zählen auch andere Eigentumswohnungen, wie
z. B. Lofts, die im Zuge von Umnutzungen und Konversionen entstehen. Dieses Segment ist
besonders durch die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten attraktiv. Sowohl Kapitalanleger
als auch Selbstnutzer haben durch die Denkmalschutz-Abschreibung die Möglichkeit, Moderni-
sierungs- und Anschaffungskosten abzuschreiben.
� Während sich zwischen 2001 und 2004 die Kaufpreise für Neu- und Altbauwohnungen in etwa
auf gleicher Höhe bewegten, überstiegen die seit 2003 leicht wachsenden Preise für sanierte
Altbauwohnungen mit 1.900 €/m² im Jahr 2006 im Durchschnitt deutlich die für Neubau-
wohnungen (1.730 €/m²). Aufgrund der geringen auswertbaren Kauffallzahlen im Neubau-
segment im letzten Jahr wird zur Orientierung der Mittelwert 2006/07 mit 1.820 €/m² empfoh-
len. Die Kaufpreise für sanierte Altbauten sind 2007 mit 1.930 €/m² nahezu konstant geblie-
ben. Die Plattenbauwohnungen spielen im Bereich Wohneigentum in Leipzig kaum eine Rolle.
� Im Bereich des individuellen Wohnungsbaus war in den letzten Jahren das Interesse an
unbebauten Grundstücken etwas höher als der Verkauf von Eigentumshäusern. 2007 wurde al-
lerdings wieder eine verstärkte Nachfrage nach Eigenheimen verzeichnet. Wie in den Vorjahren
überwiegen Bestandsobjekte, wobei insbesondere freistehende Einfamilienhäuser und Doppel-
haushälften nachgefragt werden.
� Die Preise verhalten sich mehr oder weniger konstant. So liegt 2007 der durchschnittliche Ver-
kaufspreis für unbebaute Grundstücke, wie ein Jahr zuvor, bei 100 €/m². Die neu gebauten

- 13 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Eigenheime werden im Durchschnitt für 207.000 € (inkl. Grundstück) verkauft, was nur einen
leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Die höchsten Preise sind bei den freiste-
henden Einfamilienhäusern zu verzeichnen, wobei die Preise beim Zweitverkauf die Neubau-
preise weit übersteigen. Dies dürfte zum einen auf hohe Gebäudequalitäten und zum anderen
auf größere bzw. teurere, da zentralere Grundstücke zurückzuführen sein.
2.3 Wohnungsleerstand
Der Wohnungsmarkt in Leipzig zeichnet sich durch einen hohen Leerstand aus. Verschiedene Quel-
len geben Hinweise auf das Ausmaß der Leerstände in Leipzig, jedoch beruhen diese überwiegend
auf Schätzungen, sodass gesicherte Angaben zum Umfang des Leerstandes nicht gemacht werden
können. Im Folgenden wird der Leerstand auf Basis der vorliegenden Hinweise und Annahmen be-
rechnet und ein Leerstandsszenario für die zukünftige Entwicklung gebildet.
Für die Betrachtung des Wohnungsleerstandes sind der Wohnungsbestand und die Zahl der Haus-
halte zentrale Parameter. Daraus und aus anderen Angaben wird im Folgenden der Wohnungsleer-
stand abgeleitet. Im Unterschied zu den bisher vorliegenden Schätzungen werden hierbei qualitati-
ve Aspekte zur Struktur des Leerstandes und deren Wirkungen für das Wohnungsangebot einbezo-
gen.
Wohnungsbestand
Den Ausgangspunkt für die Bestimmung des Leerstandes in Leipzig bildet der Wohnungsbestand.
Die Grundlage dazu liefert die Bestandsfortschreibung des Statistischen Landesamtes, die auf der
Gebäude- und Wohnungszählung 1995 basiert. Bestandsveränderungen durch Abrisse, Sanierun-
gen oder Neubau werden statistisch erfasst und der Bestand auf diese Weise fortgeschrieben. Aus
dieser Fortschreibung ergibt sich folgende Bestandsentwicklung für die letzten drei Jahre:
Tab. 3 Entwicklung des Wohnungsbestandes
Jahr 2005 2006 2007
Wohnungsbestand 316.027 314.973 314.223
Quelle: Stadt Leipzig
Bei der Interpretation dieser Bestandszahl sind verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, die den
Schluss zulassen, dass der Wohnungsbestand in Leipzig aller Wahrscheinlichkeit nach größer ist als
angenommen:
� Im Hinblick auf die Gebäudezählung 1995 kann davon ausgegangen werden, dass nicht alle
Gebäude und Wohnungen lückenlos erfasst worden sind und der Bestand somit nicht vollstän-
dig abgebildet wird.
� Bei Sanierungen von Altbauten besteht keine Genehmigungspflicht. Durch Sanierungen kom-
men ehemals leerstehende Wohnungen wieder auf den Markt, ohne statistisch erfasst zu wer-
den. Im Zuge von Umbauten kann sich zudem die Zahl der Wohnungen je Gebäude verändern

ANALYSE
KONZEPTE &
- 14 -
(Wohnungszusammenlegungen, Teilungen etc.). Des Weiteren ergibt sich ein statistischer Feh-
ler aus der nicht gemeldeten Umnutzung von Wohnungen in gewerblich genutzte Räume.
� Da die Zahl der Abrisse ebenfalls auf der Erfassung von Anträgen und Genehmigungen beruht,
ist nicht sichergestellt, dass alle Abrissgenehmigungen tatsächlich zum Abriss führen. Dies hat
wiederum zur Folge, dass weniger Abgänge erfasst werden.
Diese Aspekte deuten darauf hin, dass die tatsächliche Zahl der Wohnungen größer ist als durch
die Bestandsfortschreibung ermittelt wird. Hierzu folgende Annahmen:
� Auf der Grundlage der Gebäude- und Wohnungszählung wurde für den Wohnungsbestand ein
Ausgangswert für das Jahr 1995 von 286.000 Wohnungen ermittelt. Bei dieser Erhebung kann
von einer Abweichung bis zu 3 % ausgegangen werden, was einer Abweichung von 8.600
Wohnungen entspricht.
� Unter der Annahme, dass jährlich 3 % der Wohnungszugänge nicht erfasst werden, ergibt sich
bei rd. 41.000 fertiggestellten Wohnungen seit 1995 eine Nicht-Erfassung von rd. 1.200 Woh-
nungen.
� Gleiches gilt für die Erfassung von Wohnungsabgängen. Geht man davon aus, dass von den rd.
12.500 registrierten Abgängen seit der Gebäude- und Wohnungszählung 1995 fünf bis zehn
Prozent nicht erfasst wurden, wären rd. 1.000 Wohnungen weniger zu verzeichnen.
� Insgesamt ergibt sich daraus eine Differenz von rd. 8.800 Wohnungen. Der tatsächliche Woh-
nungsbestand in Leipzig könnte somit bis zu 323.000 Wohnungen betragen.
Haushaltszahl
Ein wesentliches Element für die Wohnungsnachfrage und den daraus resultierenden Leerstand ist
die Zahl der Haushalte. Für die Bestimmung der Zahl der Haushalte können zum einen der Mikro-
zensus des Statistischen Landesamtes und zum anderen die Ergebnisse der Haushaltsgenerierung
des Amtes für Statistik und Wahlen Leipzig herangezogen werden:
� Im Rahmen der Bevölkerungsvorausschätzung wird mit dem Basisjahr 2006 von einer Haus-
haltszahl von 298.700 ausgegangen. Darauf aufbauend erfolgte die Fortschreibung auf der
Grundlage der Bevölkerungsvorausschätzung, die für das Jahr 2007 von 301.800 Haushalten
ausgeht.
� Demgegenüber wurde im Rahmen der Haushaltsgenerierung für das Jahr 2007 eine Zahl von
rund 287.000 ermittelt.
Im Rahmen des Mikrozensus werden die Haushaltszahlen auf Basis einer 1 %-Stichprobe ermittelt.
Daraus ergibt sich eine entsprechend hohe Fehlerquote, weshalb diese Zahl kritisch betrachtet
wird.
Die in der Haushaltsgenerierung ermittelte Haushaltszahl steht demgegenüber auf einer deutlich
breiteren Basis, da hier alle Einwohner inklusive Haupt- und Nebenwohnsitzen erfasst wurden. Eine

- 15 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Fehlerquelle ergibt sich hier bei der Erfassung der Lebensgemeinschaften, die nicht vollständig,
sondern oftmals als Single-Haushalte erfasst werden. Insofern wird hier davon ausgegangen, dass
die Zahl der Haushaltsgenerierung zwar treffsicherer, jedoch etwas zu hoch ist. Unter der Annah-
me, dass die Fehlerbreite bei den 1-Personen-Haushalten fünf bis zehn Prozent beträgt, ergeben
sich Verschiebungen hinsichtlich der 2-Personen-Haushalte und der Haushaltszahl insgesamt. Dar-
aus ergibt sich eine Haushaltszahl von 281.000 bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von
1,81.
Zwischenfazit
� Die starke Zunahme des Wohnungsbestandes in den 1990er Jahren bei gleichzeitigem Rück-
gang der Nachfrage führte entsprechend der Ergebnisse aus dem Monitoring zu einem Leer-
stand von derzeit 13 %. Insgesamt wird von 40.000 leer stehenden Wohnungen in Leipzig aus-
gegangen.
� Unter Berücksichtigung der oben dargestellten Annahmen und Berechnungen kann von einem
Bestand von bis zu 323.000 Wohnungen in Leipzig und einer Haushaltszahl von 281.000 aus-
gegangen werden. Daraus ergibt sich ein Wohnungsleerstand in Höhe von ca. 42.000
Wohnungen.
Leerstand nach Eigentümern und Baualtersklassen
� Die Leerstände der großen Wohnungsunternehmen liegen in einer Größenordnung von acht bis
zehn Prozent. Dies sind die Angaben der Unternehmen, die sich in der Regel auf den marktak-
tiven Leerstand beziehen (Stichtagsleerstand).
� Im Rahmen des Monitoring werden die höchsten Leerstände für Wohnungen angegeben, die
bis 1918 errichtet wurden (20.000 Wohnungen). Diese befinden sich zum größten Teil in priva-
tem Eigentum. Die im Rahmen der Erstellung des Wohnraumversorgungskonzeptes durchge-
führte Befragung der privaten Vermieter kommt zu dem Ergebnis, dass bei dieser Eigentümer-
gruppe im Durchschnitt Leerstände in Höhe von 15 % vorliegen. Nicht berücksichtigt sind in
dieser Stichprobe die Totalleerstände einzelner Eigentümer, weshalb hier von einer um zwei bis
drei Prozent erhöhten Leerstandsquote ausgegangen werden kann.
� Auf Basis dieser Angaben werden die nachfolgenden Annahmen für Leerstandsquoten nach
Baualtersklassen getroffen:

ANALYSE
KONZEPTE &
- 16 -
Tab. 4 Leerstand nach Baualtersklassen
Baualtersklasse Wohnungen Leerstandsquote Leerstand
bis 1945 171.000 18 % 31.000
1945 bis 1990 100.000 10 % 10.000
nach 1990 52.000 2-3 % 1.000
Gesamt 323.000 13 % 42.000
Quelle: Schätzungen Analyse & Konzepte
Die hier dargestellten Berechnungen basieren auf Annahmen und Schätzungen, die auf verschie-
denen Eckwerten aufbauen. Die verschiedenen von Analyse & Konzepte durchgeführten Berech-
nungen und der Vergleich mit Daten der Stadt Leipzig zeigen, dass die Größenordnung des Leipzi-
ger Leerstandes hier gut abgebildet werden kann. Hinsichtlich der Leerstandszahl sollte jedoch von
einer Fehlerbreite von +/- 10 % ausgegangen werden.
Leerstandsstruktur
Wichtiger noch als die Ermittlung einer exakten Angabe zum Leerstand ist die Berücksichtigung der
Struktur der Leerstände und der damit verbundenen Marktprozesse. Dies ist insbesondere wichtig,
um die Wirkungen von Aufwertungsmaßnahmen und von Rückbaumaßnahmen auf den Woh-
nungsmarkt zu analysieren.
Hinsichtlich der aktuellen Leerstandsverteilung und der vom Leerstand bedrohten Standorte lassen
sich Aussagen treffen, indem die Wohn- und Lagetypen in Beziehung gesetzt werden. Dies wird in
der nachfolgenden 'Leerstandsmatrix' dargestellt. Danach ergeben sich neun Nachfragetypen N1 -
N9, wobei der Typ N1 den am schwierigsten zu vermarktenden Typ darstellt und N9 den günstigs-
ten. So kann z. B. eine unsanierte Plattenbauwohnung in guter Lage (N6) besser vermietet sein als
eine vollsanierte Wohnung im obersten Stockwerk eines 6-Geschossers in ungünstiger Lage (N2).
Durch bauliche Maßnahmen lässt sich der Wohnwert verbessern, sodass sich die Wohnungstypen
zwischen den Feldern verschieben können. Wenn im Laufe der Zeit die Gesamtnachfrage
steigt/sinkt, kann es zu einer neuen Verteilung der Leerstände kommen, da sich die Achse der
Leerstandsbetroffenheit (z) verschiebt.

Abb. 3 Leerstandsgefährdung
Wohnwert
günstig
weniger
günstig
ungünstig
Z
Quelle: Eigene Darstellung
N4
N2
Hoher Leerstand
N1
- 17 -
N7
Leerstandsgefährdet
N5
N3
N9
N8
N6
Z
ungünstig weniger günstig günstig
Lagewert
ANALYSE
KONZEPTE &
Mithilfe dieser Leerstandsmatrix lässt sich analysieren, welche Bestände am Leipziger Wohnungs-
markt dauerhaft nicht nachgefragt werden, wo und in welchem Umfang Maßnahmen im Bestand
und im Wohnumfeld getätigt werden müssen und wie Wohnquartiere unternehmensübergreifend
am Markt positioniert werden können.
Wohnungen mit einem günstigen Lagewert und einem günstigen Wohnwert sind keiner bzw. nur
einer geringen Leerstandsgefährdung ausgesetzt. Hierzu zählen z. B. sanierte Altbauten in den
Ortsteilen Zentrum-Süd, Südvorstadt oder Gohlis. Aufgrund der Lage können hier Aufwertungs-
maßnahmen dazu führen, dass eine mögliche Leerstandsgefährdung abgewendet wird. Der beste-
hende Leerstand lässt sich hinsichtlich der Art nach drei Typen unterscheiden:
� Beim marktaktiven Leerstand handelt es sich um grundsätzlich vermietbare Wohnungen,
die aufgrund bestimmter Merkmale, z. B. Größe oder Lage, und der insgesamt geringen Nach-
frage schwer vermittelbar sind. Der marktaktive Leerstand befindet sich in den Feldern mit
Leerstandsgefährdung, wobei der Lagewert eher weniger günstig ist, der Wohnwert aufgrund
des baulichen Zustands eher günstig (Felder N4 und N5). Mit einem überdurchschnittlichen
Wohnwert, wie dies z. B. bei Lofts der Fall ist, kann die Leerstandsgefährdung auch in diesen
nicht ganz so günstigen Lagen verhindert werden. Gleichzeitig können Plattenbauten mit
durchschnittlicher Lage und durchschnittlichem Wohnwert (N5) in den hohen Leerstand rut-
schen, wenn z. B. andere Felder durch Modernisierungen im Altbaubereich stärker besetzt
werden und über einen höheren Wohnwert und/oder eine günstigere Lage verfügen (N7, N8).

ANALYSE
KONZEPTE &
- 18 -
� Der marktfähige Leerstand umfasst Totalleerstände, die aufgrund ihres baulichen Zustan-
des oder einer Medientrennung kurzfristig nicht vermietbar sind. Mithilfe von Modernisierungen
können diese Wohnungen jedoch wieder Marktfähigkeit erlangen mit der Folge, dass sich das
auf dem Wohnungsmarkt verfügbare Angebot erhöht. Dieser marktfähige Leerstand befindet
sich in relativ günstigen Lagen und hat aufgrund dessen das Potenzial durch bauliche Maß-
nahmen marktaktiv zu werden bzw. wieder in die Vermietung zu kommen. Dies wären die Fel-
der N3 und N6. Dazu können Bestände der 50er und 60er Jahre zählen, die sich z. T. durch
zentrale Lagen und ein ruhiges Wohnumfeld auszeichnen. Ein Weg der Leerstandsbehebung
könnte in diesen Lagen auch der Abriss und Neubau sein, wenn durch andere Maßnahmen der
Wohnwert nicht entsprechend verbessert werden kann.
� Hinzu kommt der nicht relevante Leerstand, der aufgrund des schlechten bzw. ruinösen
baulichen Zustands der Wohnungen zukünftig nicht mehr am Markt platziert wird und somit
praktisch keine Relevanz für den Markt hat. Diese Wohnungen befinden sich in ungünstigen
Lagen mit einem geringen Wohnwert und können auch durch umfängliche bauliche Maßnah-
men in der Regel nicht der Leerstandsgefährdung entzogen werden. Dies gilt z. B. für Altbau-
ten entlang der Magistralen, die dem Nachfragetyp N1 zugeordnet werden können. Werden
diese Wohnungen aufwendig modernisiert und damit zum Nachfragetyp N2, kann es sein, dass
damit die Leerstandswahrscheinlichkeit nur geringfügig sinkt. Wohnungen dieser Gruppe zäh-
len jedoch vielfach zum nicht relevanten Leerstand, da sie auch durch Sanierungen nicht mehr
vermietbar werden. Der Abriss dieser Bestände hat somit auch keinen Einfluss auf das Ange-
bot.
Tab. 5 Leerstandstypen (geschätzte Zahl der Wohnungen 2007)
marktaktiver Leerstand ca. 25.000
marktfähiger Leerstand ca. 15.000
nicht relevanter Leerstand ca. 2.000
Gesamt ca. 42.000
Quelle: Schätzungen Analyse & Konzepte
Abschätzung der zukünftigen Entwicklung des Leerstandes
Der Umfang des Leerstandes wird beeinflusst durch die Nachfrage und die weitere Entwicklung des
Angebotes. Nachfolgend sind zwei Leerstandsszenarien aufgezeigt, die von unterschiedlichen Be-
völkerungsentwicklungen ausgehen und zu entsprechend unterschiedlichen Ergebnissen kommen
(vgl. Leerstandsszenario I und II). Auf Basis der beiden Bevölkerungsprognosen wurde die Zahl der
Haushalte in den nachfolgenden Leerstandsszenarien von Analyse & Konzepte geschätzt. Folgende
Annahmen liegen diesen Szenarien zugrunde:

- 19 -
ANALYSE
KONZEPTE &
� Die Basis für die Zahl der Haushalte bildet das korrigierte Ergebnis der Haushaltsgenerierung
mit 281.000 Haushalten. Die Zahl der Haushalte wird sich entsprechend der beiden Bevölke-
rungsvorausschätzungen der Stadt Leipzig und des Landes Sachsen zukünftig erhöhen. Aufge-
hend von der geringeren Ausgangsbasis wurden hier eigene Umrechnungen der Bevölkerung
auf die Haushalte vorgenommen 22 .
� Aus diesen Annahmen ergibt sich eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,81. Dieser Wert
weicht damit von der durchschnittlichen Haushaltsgröße ab, die im Rahmen der Bevölkerungs-
vorausschätzung der Stadt Leipzig ermittelt wurde. 23 Für die Zukunft wird von einem abge-
schwächten Haushaltsverkleinerungsprozess ausgegangen, sodass sich die Zahl der Personen
je Haushalt bis 2020 auf 1,76 verringert.
� Die Bautätigkeit umfasst den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern und die baulichen Maß-
nahmen im Bestand im Bereich des Altbaus, die dazu führen, dass nicht marktaktive Leerstän-
de wieder an den Markt kommen. Beide Segmente werden voraussichtlich auch zukünftig die-
ses Niveau erreichen. Der Eigenheimbau wird vor allem durch die Altersgruppe der eigentums-
bildenden Personen zwischen 30 und 40 Jahren bestimmt, welche bis 2017 noch weiter an-
wachsen wird. Geht man davon aus, dass die Bautätigkeit auf dem Niveau der letzten Jahre
verbleibt, würden jährlich rd. 1.000 Wohnungen neu hinzukommen.
� Gleichzeitig wird in den vorliegenden Berechnungen kein Rückbau vorgenommen, da Rückbau
in erster Linie eine Markt-Reaktion ist und erst einmal als Handlungsoption offen bleibt.
Danach wird der Leerstand unter Berücksichtigung der Trends marktbedingt in den nächsten Jah-
ren abnehmen, ohne dass sich die Leerstandsproblematik grundsätzlich lösen wird. Dies wird vor
allem eine Folge der positiven Entwicklung der Haushaltszahlen sein. Aufgrund der weiter zu er-
wartenden Wohnungsneuzugänge und des abgeschwächten Bevölkerungswachstums wird sich die
Leerstandssituation nach 2012 allein durch den Markt jedoch kaum verändern.
22 Um bei der Betrachtung der Haushalte in Leipzig die Vergleichbarkeit mit anderen Quellen zu gewährleisten, wird
nachfolgend im Wohnraumversorgungskonzept von der durch die Stadt Leipzig ermittelten Haushaltszahl ausgegangen.
23 Häufig weisen Großstädte vergleichbarer Größe Durchschnittswerte für Haushaltsgrößen von 1,8 und mehr auf. Vergleichbare
Werte haben z. B. Bremen (1,83), Dresden (1,8), Düsseldorf (1,8).

ANALYSE
KONZEPTE &
Tab. 6 Leerstandsszenario I
- 20 -
2007 2012 2017 2020
Bevölkerung* 508.000 522.300 529.200 531.300
Wohnungsbestand 323.000 328.000 333.000 336.000
Haushalte 281.000 295.000 301.000 302.000
∅ Haushaltsgröße 1,81 1,77 1,76 1,76
Leerstand 42.000 33.000 32.000 34.000
Leerstandsquote 13 % 10 % 10 % 10 %
Quelle: Schätzungen Analyse & Konzepte; * Bevölkerungsvorausschätzung Stadt Leipzig
Aufgrund der weniger optimistischen Bevölkerungsentwicklung, die das Statistische Landesamt be-
rechnet hat, wird sich in dem Szenario II die Leerstandsproblematik gegenüber der aktuellen Situa-
tion kaum verändern. Wie auch im Szenario I kann der Leerstand ohne Rückbaumaßnahmen nach
zehn Jahren sogar wieder ansteigen.
Tab. 7 Leerstandsszenario II
2007 2012 2017 2020
Bevölkerung* 508.500 516.300 520.100 520.100
Wohnungsbestand 323.000 328.000 336.000 336.000
Haushalte 281.000 292.000 296.000 296.000
∅ Haushaltsgröße 1,81 1,77 1,76 1,76
Leerstand 42.000 36.000 40.000 40.000
Leerstandsquote 13 % 12 % 12 % 12 %
Quelle: Schätzungen Analyse & Konzepte;
* Statistisches Landesamt Sachsen, 4. Regionalisierte Bevölkerungsprognose.

Fazit Gesamtmarkt
- 21 -
ANALYSE
KONZEPTE &
� Es zeigt sich, dass der Wohnungsmarkt in Leipzig in Bewegung ist und sich in den nächsten
Jahren weiterhin verändern wird. Insbesondere die Alterung trägt zu einer Verschiebung inner-
halb der Nachfragergruppen bei. Positiv auf den Wohnungsmarkt wirken sich zudem die wach-
sende Anzahl der Bevölkerung sowie die steigende Zahl von Haushalten aus. Gleichzeitig wer-
den die Haushalte im Durchschnitt immer kleiner bei zugleich leicht steigender Wohnflächen-
nachfrage.
� Hinzu kommt, dass der Leipziger Wohnungsmarkt durch sehr dynamische Haushaltstypen ge-
prägt ist. Junge Haushaltstypen, insbesondere Studenten tragen zu einer vergleichsweise ho-
hen Fluktuation in der Bevölkerung bei.
� Der Bereich des Eigentumerwerbs zeichnet sich, bis auf einige steuerbedingte Schwankungen,
auch weiterhin durch eine Stagnation bei leicht steigenden Verkaufspreisen aus. Dies gilt so-
wohl für den Erwerb von Eigenheimen und Grundstücken für den individuellen Wohnungsbau
als auch für den Kauf von Eigentumswohnungen. Steigende Verkaufszahlen verzeichnet der
Kapitalanlegermarkt mit sanierten Altbauwohnungen.
� Es gibt Anzeichen dafür, dass die Mietpreise in sanierten Beständen in guten Wohnlagen und
Neubauten zukünftig leicht anziehen.
� Trotz positiver Tendenzen wird Leipzig auch zukünftig ein sehr entspannter Wohnungsmarkt
sein. Zwar wird sich aufgrund der positiven Bevölkerungsentwicklung und der zunehmenden
Zahl an Haushalten der Leerstand marktbedingt leicht verringern, jedoch wird sich die grund-
sätzliche Leerstandsproblematik kaum verändern.
� Eine wesentliche Rolle spielen für den Leipziger Wohnungsmarkt vor allem die Mikrolagen, die
insgesamt ein stark ausdifferenziertes Bild abgeben. Die räumlichen Strukturen sind einerseits
durch Standorte gekennzeichnet, die durch prosperierende Entwicklungen gekennzeichnet sind
(z. B. Gohlis), und andererseits durch Standorte, die nur geringe Zukunftschancen haben (Ma-
gistralen).
� Der aktuelle Gesamtleerstand kann auf rd. 42.000 Wohnungen geschätzt werden, von denen
derzeit rd. 25.000 marktaktiv sind. Zukünftig ist zu erwarten, dass durch Sanierung Wohnun-
gen aus dem marktfähigen Leerstand sowie durch Umnutzung von Gewerbebauten auf den
Markt kommen und sich die Leerstandssituation trotz Nachfrageanstieg nur geringfügig verbes-
sern wird.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 22 -
3 Nachfragergruppen auf dem Leipziger Wohnungsmarkt
Die tatsächliche Wohnungsnachfrage stellt sich weitaus differenzierter dar, als dies durch die in
Kap. 2 geschilderte Analyse der Bevölkerungs- und Haushaltszahlen abgebildet werden kann. Aus
diesem Grund soll im Folgenden ein stärker nachfrageorientierter Ansatz verfolgt werden, indem
für einzelne Nachfragergruppen ihre spezifischen Merkmalen und Nachfragestruktur dargestellt
werden. Die zukünftige quantitative Entwicklung der Gruppen wird dabei auf Basis der Bevölke-
rungsprognose und Trends der Haushaltsentwicklung abgeschätzt.
3.1 Typisierung
Die Nachfrage der privaten Haushalte nach Wohnraum wird in hohem Maße durch die sozio-
strukturellen Merkmale Alter, Haushaltsgröße und Einkommen, aber auch durch individuelle Wohn-
präferenzen bestimmt. Aus der Kombination dieser Faktoren ergeben sich spezifische Nachfrager-
gruppen. Im Folgenden werden zuerst die Faktoren und ihre jeweiligen Ausprägungen dargestellt.
Alter
Das Alter spiegelt wesentlich den Verlauf im Lebenszyklus wider und lässt Rückschlüsse auf die
Wohnbedürfnisse der Haushalte zu. So lässt sich zum Beispiel für Familien ein deutlicher Zusam-
menhang zwischen Lebensbiografie und Veränderung der Wohnsituation feststellen, der eine Zu-
nahme der Wohnflächeninanspruchnahme zur Folge hat. Das bedeutendste Ereignis ist die Heirat,
der häufig der Übergang in die Phase der Familiengründung folgt. Die Veränderung der Haushalts-
größe ist oftmals ein wichtiger Grund für einen Wohnungswechsel.
Die Unterscheidung der Nachfragergruppen bezüglich des Alters erfolgt deshalb nach drei Katego-
rien, die die junge Phase der Haushaltsgründung, die Familienphase und die Seniorenphase umfas-
sen:
� "jüngere Haushalte" in der Altersgruppe bis 35 Jahre
� "Haushalte mittleren" Alters zwischen 35 und 65 Jahren
� "ältere Haushalte" ab 65 Jahre
Die Bestimmung der am Ort wohnhaften Bevölkerung nach Altersgruppen erfolgt für Leipzig an-
hand der amtlichen Statistik bzw. des Mikrozensus.
Haushaltsgröße
Neben dem Alter ist der Faktor Haushaltsgröße ein strukturierendes Element der Nachfrage. Haus-
halte unterschiedlicher Größe fragen unterschiedliche Wohnflächen nach. So haben 1-Personen-
Haushalte in der Regel andere Wohnflächenbedarfe als Familien. Unterschieden wird daher zwi-
schen:
� 1-Personen-Haushalten,
� 2-Personen-Haushalten und
22

� Haushalten mit 3 und mehr Personen
- 23 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Die amtliche Statistik in Leipzig weist die Haushaltsstruktur nach Anzahl der Personen aus, sodass
eine Analyse auf dieser Ebene erfolgen kann. Mit Schwierigkeiten verbunden ist es allerdings, die
Verbindung zwischen Altersgruppen und Haushaltsgrößen herzustellen, hier liefert die Statistik le-
diglich zu den 1-Personen-Haushalten verlässliche Daten.
Einkommen
Einen wesentlichen Hinweis auf die Realisierungschancen der Flächenbedarfe und Wohnpräferen-
zen gibt das Einkommen. Für die Betrachtung der Wohnungsnachfrage ist die Frage des Einkom-
mens insbesondere im Hinblick auf den preiswerten Wohnraum eine wichtige Determinante. Daher
wird im Folgenden unterschieden zwischen
� einkommensschwächeren und
� einkommensstärkeren Nachfragergruppen.
Bei den einkommensschwächeren Gruppen handelt es sich um Haushalte, die als Nachfrager
preiswerten Wohnraums auftreten. Als Anhaltspunkte dienen hierzu Einkommensschwellen, die aus
der Bürgerumfrage anhand der Nettohaushaltseinkommen nach Haushaltsgröße berechnet werden
können. Als Grenze dient eine 30 %ige Unterschreitung des Einkommensmedians. 24
Wohnbedürfnisse
Den unterschiedlichen Haushaltstypen lassen sich Wohnbedürfnisse zuordnen, die im Zusammen-
hang stehen mit dem Alter, der Haushaltsgröße und dem verfügbaren Einkommen. Hierbei ist ins-
besondere zu berücksichtigen, dass sich die Wohnbedürfnisse über die Zeiträume verändern kön-
nen und z. B. Wohnungen, die in den 60er Jahren familiengeeignet waren, von dieser Gruppe heu-
te nicht mehr nachgefragt werden. Auch Singlehaushalte haben heute höhere Ansprüche an die
Wohnfläche und die Ausstattung.
Belege für die Bestimmung der Wohnbedürfnisse können hier nur eingeschränkt mithilfe von statis-
tischen Daten gefunden werden. Als Grundlage für die vorliegende Analyse dienen insbesondere
die Ergebnisse der Bürgerumfrage. Dort finden sich Hinweise darauf, welche Wohnungsgrößen von
welchen Haushaltstypen nachgefragt werden. Zur Einordnung wird im Folgenden zwischen kleinen,
mittleren und großen Wohnungen unterschieden. Die Wohnungstypen werden bestimmt durch die
Wohnfläche und die Zahl der Zimmer:
� Sehr kleine Wohnungen: 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen bis 45 m²
� Kleine Wohnungen: 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen 45 bis 60 m²
� Mittlere Wohnungen: 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen von 61 bis 75 m²
� Große Wohnungen: 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen von 75 bis 90 m²
24 Vgl. Kap. 6.1.4.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 24 -
� Sehr große Wohnungen: Drei und mehr Zimmer mit Wohnflächen über 90 m²
Die Einschätzung der Bedeutung dieser Wohnungstypen erfolgt nach drei Abstufungen (++ = sehr
bedeutend, + = bedeutend, o = weniger bedeutend). Weitere zu berücksichtigende Faktoren sind
die Wohnform (Miete, Eigentum) sowie die gewünschte Lage.
Abb. 4 Faktoren der Nachfrage
Alter bis 35 35 bis 65 65 bis 80 über 80
Haushaltsgröße 1 Person 2 Personen
3 und mehr
Personen
Einkommen einkommensschwach einkommensstark
Wohnfläche bis 45 m²
Quelle: Eigene Darstellung
45 m² bis
60 m²
60 m² bis
75 m²
3.2 Nachfragestruktur und ihre Entwicklung
75 m² bis
90 m²
über
90 m²
Anhand der beiden Faktoren Alter und Haushaltsgröße lässt sich in Verbindung mit der Haushalts-
zusammensetzung bezogen auf Erwachsene und Kinder bereits die Haushaltsstruktur bestimmen.
Die größte Gruppe der Wohnungsnachfrager sind die 1- bis 2-Personen-Haushalte mittleren Alters,
gefolgt von den jüngeren 1- bis 2-Personen-Haushalten bis 35 Jahre. Eine ebenso große Gruppe
stellen die Senioren über 65 Jahre mit 24 % dar. Ein Viertel der Haushalte besteht aus Familien mit
Kindern, wobei es sich bei 7 % um Alleinerziehende handelt.
24

- 25 -
Abb. 5 Haushaltsstruktur in Leipzig
2-PHH bis 35 J.
5%
1- PHH 35-65 J.
18%
1-PHH bis 35 J.
20%
Quelle: Mikrozensus, eigene Berechnungen.
2- PHH 35-65 J.
10%
Senioren ü 80 Jahre
7%
Familien
15%
Senioren 65-80 Jahre
19%
Alleinerziehende
7%
ANALYSE
KONZEPTE &
Neben dem Status quo werden in der vorliegenden Analyse die Entwicklungstrends der beschrie-
benen Haushaltstypen dargestellt. Anhaltspunkte dafür gibt die Bevölkerungsvorausschätzung des
Amtes für Statistik und Wahlen Leipzig. Weitere Anhaltspunkte geben gibt die Vorausberechnung
der Haushaltsentwicklung, die zwar nicht nach Haushaltstypen gegliedert ist, aber die Anzahl der
Haushalte und die Haushaltsgrößenentwicklung wiedergibt.
3.3 Jüngere Haushalte
Die jüngeren Haushalte umfassen die Haushaltstypen in der Altersgruppe zwischen 18 und 35 Jah-
ren. Dazu zählen Starterhaushalte, bei denen es sich zum großen Teil um junge Haushaltsgründer
handelt. Dies können Studenten oder Auszubildende sein, die allein oder in einer Wohngemein-
schaft leben. Dazu zählen aber auch Berufsanfänger und junge Paare, die in ihrer ersten gemein-
samen Wohnung leben.
Veränderung der Nachfrage
� Bei den jüngeren Altersgruppen wird zukünftig ein Rückgang der Bevölkerung zu verzeichnen
sein. Die Gruppe der 18- bis 25-Jährigen wird bis zum Jahr 2015 einen Rückgang erfahren. Bei
einem Zuwachs der Gesamtbevölkerung in Leipzig nimmt diese Altersgruppe absolut von rund

ANALYSE
KONZEPTE &
- 26 -
50.000 auf 36.000 ab. Damit sinkt auch der Anteil an der Bevölkerung von 10 % auf 7 %. Ein
leichter Rückgang ist ebenfalls bei der Gruppe der 25- bis 45-Jährigen zu erwarten.
� Aufgrund der demographischen Entwicklung werden auch die Studentenzahlen in Ostdeutsch-
land in den nächsten Jahren zurück gehen. Hiervon wird auch Leipzig betroffen sein. Hinsicht-
lich der Studentenzahlen zeichnet sich ein Trend bereits ab. Zwischen 2005/06 und 2006/07 ist
die Zahl der Studierenden an der Universität Leipzig um 1.500 zurück gegangen. 25
� In Westdeutschland hingegen wird die demographische Entwicklung bis 2014 zu einer weiteren
Zunahme der Studierendenzahlen beitragen. Für die Universitätsstandorte in Ostdeutschland
kommt es daher wesentlich darauf an, inwieweit Studenten aus anderen Bundesländern, ins-
besondere aus Westdeutschland akquiriert werden können. Hierfür ist es wichtig, die Standort-
vorteile herauszustellen. Derzeit liegt ein Vorteil z. B. darin, dass in den neuen Ländern keine
Studiengebühren erhoben werden. Des Weiteren werden die Qualität des Lehrangebotes, wei-
che Faktoren, wie das Freizeitangebot oder auch ein preisgünstiges Wohnungsangebot Einfluss
auf die Entwicklung der Studentenzahlen haben.
Jüngere Haushalte
Altersgruppe 18 bis 35 Jahre
Haushaltstyp Haushalte mit 1 oder 2 Personen
Anzahl 1-Personen-Haushalte: 57.000 (Anteil: 20 %)
Einkommen
Wohnung
2-Personen-Haushalte: 15.000 (Anteil: 5 %)
einkommensschwächer einkommensstärker
∼ 30 % ∼ 70 %
sehr klein klein Mittel groß sehr groß
++ ++ + (+) (+)
Mobilität hohe Umzugsneigung (auch außerhalb Leipzig)
Trend Nachfragergruppe
Quelle: Bürgerumfrage, Berechnungen Analyse & Konzepte
2010 2015
25 http://www.leipzig.de/de/business/wistandort/zahlen/erziehung/hochschulen/
Der aktuelle Anstieg zum WS 2007 liegt v. a. begründet in dem doppelten Abiturjahrgang in Sachsen-Anhalt.
26

- 27 -
3.4 Haushalte mittlerer Altersgruppen
ANALYSE
KONZEPTE &
Zu den Haushalten mittlerer Altersgruppen zählen allein stehende Männer und Frauen, zusammen
lebende Paare ohne Kinder sowie Familien und Alleinerziehende im Alter zwischen 35 und 65 Jah-
ren. Hinsichtlich der unterschiedlichen, die Wohnungsnachfrage bestimmenden Faktoren muss zwi-
schen diesen vier Gruppen unterschieden werden.
3.4.1 Alleinstehende mittleren Alters
� Alleinstehende verfügen oftmals über ein relativ geringes Einkommen. Ein Viertel der Haushal-
te verfügt über weniger als 640 €. Im Gegensatz zu den jüngeren Singlehaushalten ist jedoch
davon auszugehen, dass die Haushaltseinkommen deutlich höher sind und dementsprechend
ein hoher Anteil einkommensstärkerer Haushalte in dieser Gruppe vertreten ist.
� Nur ein Prozent der Alleinstehenden verfügt laut Bürgerumfrage 2007 über Wohnungen mit
mehr als drei Räumen. Die durchschnittliche Wohnfläche liegt bei 53 m². Alleinstehende woh-
nen nur zu einem geringen Teil (16 %) im Neubau, hier findet sich mit 57 % der größte Anteil
derjenigen, die in Altbauten (vor 1960) leben.
� Die Zahl der Haushalte der mittleren Altersgruppen wird insgesamt zunehmen. Entsprechend
der Bevölkerungsvorausberechnung wird es in zehn Jahren in dieser Altersgruppe rund 10 %
mehr Einwohner geben. Dabei ist diese relativ weit zusammengefasste Gruppe jedoch differen-
zierter zu betrachten. Während die Jahrgänge der 40- bis 50-Jährigen stagnieren bzw. einen
leichten Rückgang erfahren, werden die jüngeren Jahrgänge und die 50- bis 60-Jährigen zah-
lenmäßig zulegen.
Alleinstehende mittleren Alters
Altersgruppe 35 bis 65 Jahre
Haushaltstyp Haushalte mit 1 Person
Anzahl 51.000 Haushalte (18 %)
Einkommen
Wohnung
einkommensschwächer einkommensstärker
∼ 25 % ∼ 75 %
sehr klein Klein mittel groß sehr groß
++ ++ + o o
Umzugsneigung hoch
Trend Nachfragergruppe
Quelle: Bürgerumfrage, Berechnungen Analyse & Konzepte
2010 2015

ANALYSE
KONZEPTE &
3.4.2 Paare mittleren Alters
- 28 -
Die Gruppe der Paare ist insgesamt sehr heterogen in ihren Lebenslagen, Lebensphasen und Le-
bensstilen: 26
� Junge Paare stellen im Vergleich zu Paaren über 55 Jahre eine Minderheit dar. Die jüngeren
Paare sind zumeist beide erwerbstätig mit überdurchschnittlich hohen Einkommen. Sie bilden
den überwiegenden Teil der nicht ehelichen Partnerschaften. Junge Paaren, die planen, eine
Familie zu gründen, haben in der Regel einen vergleichbaren Lebensstil wie Familien.
� Für die Paare mittleren Alters gelten die gleichen Rahmenbedingungen wie für die Alleinste-
henden. Insgesamt wird deren Zahl aufgrund der demographischen Entwicklung zunehmen.
Von Interesse ist hierbei noch die Frage, wie sich demgegenüber die Zahl der Familien in die-
ser Altersgruppe entwickelt. Derzeit steigt die Geburtenrate zwar wieder an, jedoch wird eine
relativ große Zahl an Haushalten, die heute keine Kinder bekommen, in wenigen Jahren dieser
Altersgruppe angehören und möglicherweise als kinderloses Paar zusammen leben.
� Die älteren Paare beziehen vorwiegend Renten oder Pensionen und damit eher unterdurch-
schnittliche Einkommen, was in der Gesamtheit zu dem vergleichsweise niedrigen Einkom-
mensniveau führt. Die Lebensstile von Paaren, die zeitlebens ohne Kinder geblieben sind, und
Paaren, deren Kinder bereits das Elternhaus verlassen haben, sind durchaus vergleichbar und
haben eher Übereinstimmungen mit denen jüngerer Paare.
Wohnverhältnisse
� Aus der Bürgerumfrage Leipzig wird deutlich, dass Paare zu einem relativ hohen Anteil über
Wohneigentum verfügen.
� Ein Drittel der Paare verfügt über Wohnungen mit 61 bis 75 m², 43 % verfügen über mehr als
75 m². Ein Drittel der Paare kommt mit einer 2-Zimmer-Wohnung aus, während beinahe die
Hälfte der Paare 3-Zimmer-Wohnungen und ein weiteres Fünftel Wohnungen mit vier und
mehr Zimmern bewohnt.
� Wie unter den Singles lebt mehr als ein Viertel der Paare im Plattenbau. Die Umzugsneigung ist
mit 42 % fast genauso gering wie bei Familien. Falls ein Umzug ansteht, wollen drei Viertel in
Leipzig bleiben, 69 % sogar im selben Quartier oder Bezirk. Eine zu kleine Wohnung gehört bei
den Paaren mit zu den drei wichtigsten Umzugsgründen.
26 Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend 2005, 7. Familienbericht.
28

Paare mittleren Alters
Altersgruppe 35 bis 65 Jahre
- 29 -
Haushaltstyp Haushalte mit 2 Personen
Anzahl 27.000 Haushalte (10 %)
Einkommen
Wohnung
ANALYSE
KONZEPTE &
einkommensschwächer einkommensstärker
∼ 20 % ∼ 80 %
sehr klein klein mittel groß sehr groß
o + ++ ++ ++
Umzugsneigung hoch
Trend Nachfragergruppe
Quelle: Bürgerumfrage, Berechnungen Analyse & Konzepte
3.4.3 Familien
2010 2015
� In den vergangenen Jahren war in Leipzig ein Rückgang der Zahl der Familien und der Zahl
der Kinder zu beobachten. Die Zahl der Familien nahm zwischen 2000 und 2004 von 76.200
auf 70.900 ab. Entsprechend ist die Zahl der Kinder von 108.200 auf 99.000 zurück gegangen.
� Die Bevölkerungsprognose der Stadt Leipzig geht demgegenüber von einem Anstieg der Ge-
burtenzahlen von 4.400 im Basisjahr 2006 auf 4.800 im Jahr 2011 und 4.900 im Jahr 2016 aus.
Entsprechend wird die Zahl der Kinder unter 15 Jahren von 51.500 auf 65.400 im Jahr 2017
zunehmen. Auch die Zahl der Personen in der Altersgruppe zwischen 30 und 40 Jahren wird in
den nächsten Jahren steigen, und zwar von 69.300 auf 82.700 im Jahr 2017.
� Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen ist zukünftig mit einem Anstieg der Zahl der Famili-
en zu rechnen. Dabei wird bei der Betrachtung der Status-Unterschied hinsichtlich Familien o-
der außerehelichen Lebensgemeinschaften außer Acht gelassen, da dies für die Wohnungs-
nachfrage von nachgeordneter Bedeutung ist.
Wohnsituation und -präferenzen
� Unter den Paaren mit Kindern findet sich der größte Anteil an Hausbesitzern. 24 % der Famili-
en leben im eigenen Haus. Dementsprechend verfügen sie über die größte Wohnfläche, 47 %
haben mehr als 91 m² zur Verfügung, mehr als zwei Drittel haben mindestens 75 m². Drei
Viertel der Familien verfügen über drei oder vier Zimmer, ein weiteres Fünftel über fünf Zim-
mer.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 30 -
� Die Umzugsneigung ist mit 46 % geringer als bei Singlehaushalten und Alleinerziehenden. Die
Wohneigentumsbildung spielt unter den Familien im Vergleich zu anderen Haushaltstypen die
größte Rolle und gehört mit 18 % der Nennungen mit zu den vier wichtigsten Umzugsgründen.
Familien
Altersgruppe 18 bis 65 Jahre
Haushaltsgröße Haushalte mit drei und mehr Personen
Anzahl 44.000 Haushalte (15 %)
Einkommen
Wohnung
einkommensschwächer einkommensstärker
∼ 30 % ∼ 70 %
sehr klein klein mittel groß sehr groß
o o ++ ++ ++
Umzugsneigung hoch
Trend Nachfragergruppe
Quelle: Bürgerumfrage, Berechnungen Analyse & Konzepte
3.4.4 Alleinerziehende
2010 2015
/ /
� Die Alleinerziehenden sind insgesamt eine sehr heterogene Gruppe. Der überwiegende Anteil
der Alleinerziehenden (70 %) lebt in kleineren bis mittleren Wohnungen mit 46 bis 75 m²
Wohnfläche. Mit 15 % lebt ein vergleichsweise großer Anteil dieses Haushaltstyps in sehr gro-
ßen Wohnungen mit über 90 m² Wohnfläche. Hierzu könnten Haushalte zählen, die in der be-
treffenden Wohnung zuvor noch mit Partner und einem oder mehreren Kindern gelebt haben. 27
� Da der Status der Alleinerziehenden Folge von Trennung/Scheidung einerseits und bewusster
Entscheidung andererseits ist, ist die zukünftige Entwicklung abhängig von den demographi-
schen Entwicklungen analog der oben beschriebenen Familien, aber auch von Lebensstilvor-
stellungen. So geht die Zahl der Ehescheidungen seit 2003 wieder leicht zurück und wird sich
voraussichtlich nicht deutlich verändern. Demgegenüber stehen die weiterhin zu beobachten-
den Pluralisierungstendenzen der Lebensstile, aufgrund derer die Alleinerziehenden auch wei-
terhin eine wichtige Nachfragergruppe darstellen werden. Vor diesem Hintergrund ist zukünftig
27 Die Angaben beziehen sich auf die Ergebnisse der Bürgerumfrage 2006. Bei der Bürgerumfrage 2007 wurden Alleinerziehende
aufgrund der zu geringen Fallzahl nicht ausgewertet.
30

- 31 -
ANALYSE
KONZEPTE &
insgesamt keine wesentliche quantitative Veränderung zu erwarten, ggf. ist mit einer leichten
Steigerung der Zahlen zu rechnen.
Einkommenssituation
� Das durchschnittliche Einkommen der Alleinerziehenden-Haushalte liegt nach der Bürgerumfra-
ge 2006 bei 1.254 €. Bei rund zwei Drittel der Alleinerziehenden (62 %) liegt das Einkommen
zwischen 1.000 und 2.000 €. Ein Viertel lebt von unter 1.000 € und nur 14 % verfügen über
einen Lebensunterhalt von mehr als 2.000 €.
� Der überwiegende Teil der Alleinerziehenden bezieht das Einkommen hauptsächlich aus Er-
werbs- bzw. Berufstätigkeit (53 %). Mit 33 % zählt ein Drittel zu den ALG II-Empfängern
(11.400). 14 % geben an, den Lebensunterhalt aus anderen Quellen zu erhalten. Sämtliche Al-
leinerziehende geben im Rahmen der Bürgerumfrage an, darüber hinaus weitere Unterstützung
der öffentlichen Hand zu erhalten (Kindergeld, Wohngeld etc.).
� Über die Hälfte der Alleinerziehenden kommt mit dem Lebensunterhalt gerade so zurecht
(53 %). Rund ein Viertel hat sogar Schwierigkeiten mit dem Geld zurecht zu kommen (26 %)
und nur 21 % klagen nicht über Geldprobleme.
� Die Einkommenssituation der Alleinerziehenden ist damit durch zwei Positionen gekennzeich-
net, und zwar zum einen durch einkommensschwache Haushalte: So ist dem sozio-
ökonomischen Panel zufolge die Armutsquote unter den verschiedenen Haushaltstypen bei Al-
leinerziehenden am höchsten. Rund 40 % der Alleinerziehenden fällt demnach unter die Ar-
mutsgrenze. Das Armutsrisiko ist dabei umso höher, je mehr Kinder es im Haushalt gibt. Bei
zwei und mehr Kindern fallen rund 60 % der Alleinerziehenden unter die Armutsgrenze. 28
� Zum anderen steigt bei den Alleinerziehenden mit dem Alter und mit dem Alter ihrer Kinder das
Pro-Kopf-Einkommen, sodass Alleinerziehende im Alter von 45 Jahren und mehr zum Teil sogar
auf ein überdurchschnittliches Pro-Kopf-Einkommen zugreifen.
Wohnsituation und -präferenzen
� Der weit überwiegende Anteil von 92 % der Alleinerziehenden wohnt zur Miete. Dabei zahlen
Alleinerziehende im Vergleich zu anderen Haushaltstypen die geringste Miete. Rund ein Drittel
zahlt weniger als 5,80 €/m² Bruttowarmmiete. 70 % der Alleinerziehenden haben eine Woh-
nung zwischen 46 und 75 m² mit drei Zimmern zur Verfügung. Ein Viertel der Alleinerziehen-
den lebt im Plattenbau. Die Umzugsneigung ist ebenso hoch wie bei Singles (58 %). 29
28 SOEP 2004.
29 Die Angaben beziehen sich auf die Ergebnisse der Bürgerumfrage 2006. Im Rahmen der Bürgerumfrage 2007 wurden
Alleinerziehende aufgrund der zu geringen Fallzahl nicht ausgewertet.

ANALYSE
KONZEPTE &
Alleinerziehende
Altersgruppe 18 bis 65 Jahre
- 32 -
Haushaltsgröße Haushalte mit 2 und mehr Personen
Anzahl 20.000 Haushalte (7 %)
Einkommen
Wohnung
einkommensschwächer einkommensstärker
∼ 60 % ∼ 40 %
sehr klein klein Mittel groß sehr groß
o ++ ++ + +
Umzugsneigung hoch
Trend Nachfragergruppe
Quelle: Bürgerumfrage, Berechnungen Analyse & Konzepte
2010 2015
/ /
32

3.5 Ältere Haushalte
- 33 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Bei den Senioren macht sich der demographische Wandel deutlich bemerkbar. Dies wird insbeson-
dere offensichtlich, wenn zwischen den 65- bis 79-Jährigen und den über 80-Jährigen unterschie-
den wird. Die Zunahme der Zahl der Senioren wird sich vor allem auf die Hochaltrigen beziehen.
Ihre Zahl wird von 24.300 im Jahr 2005 auf 30.000 im Jahr 2010 und 35.000 im Jahr 2015 steigen.
Der Anteil an der Gesamtbevölkerung nimmt von 4,8 % auf 6,7 % zu. Die Gruppe der 65 bis 80-
Jährigen hingegen erfährt nach einem leichten Zuwachs bis 2010 sogar einen leichten Rückgang
von knapp 90.000 Bewohnern auf 86.000 bis 2015.
Wohnstatus und -präferenzen
� Senioren wohnen zum weit überwiegenden Teil zur Miete. Die Umzugsneigung der Senioren ist
erwartungsgemäß sehr gering. Nur jeweils 13 % bzw. 17 % ziehen einen Umzug in den nächs-
ten zwei Jahren in Erwägung. Sofern ein Umzug in Erwägung gezogen wird, kommt für die äl-
teren Menschen überwiegend nur ein Wohnort in der Umgebung in Betracht. 30
� In der Regel verändern Senioren mit dem Eintritt in das Rentenalter noch nicht ihr Wohnver-
halten. Vielfach bleiben diese solange in der angestammten Wohnung, bis ein eigenständiges
Leben nicht mehr möglich ist. Erst in der Altersgruppe ab 80 Jahren, den sogenannten Hochalt-
rigen, nimmt die Pflegebedürftigkeit zu. Damit gewinnen auch veränderte Ansprüche an die
Wohnform (bis hin zur Heimunterbringung) an Bedeutung. Trotzdem lebt die weit überwiegen-
de Zahl der Hochaltrigen im eigenen Haushalt - rund 60 % davon allein - oder im Privathaus-
halt von ihnen nahe stehenden Personen (85 %).
� Unter den Senioren finden sich die größten Anteile an Bewohnern in Plattenbauten. Jeweils
40 % der allein stehenden Rentner und der Rentnerpaare leben in Plattenbauten. Inwieweit
die Alterung der Bevölkerung zu einer Verschiebung der Wohnungsnachfrage zugunsten inner-
städtischer Wohngebiete führt, konnte bisher nicht empirisch untermauert werden. Vielfach
bleiben auch ältere Menschen in ihren Häusern wohnen. Die Wohnmobilität ist insbesondere
auch im Alter vergleichsweise gering. Dies zeigt sich sowohl bei Eigenheimbewohnern als auch
bei Bewohnern von Plattenbauten.
� Aus der Bürgerumfrage 2007 ergibt sich ein Anteil von 89 % der Senioren-Haushalte, die ihr
Einkommen vorwiegend aus Rentenzahlungen beziehen und zur Miete wohnen. 9 % der Be-
fragten wohnen im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung, während nur 1 % der befrag-
ten Senioren im Heim wohnt.
� 2006 bezogen in Leipzig rund 125.000 Personen ihr überwiegendes Einkommen aus Renten
und Pensionen. 31 Dabei ist allerdings zu beachten, dass hierzu auch Waisen- oder Schwerbe-
hindertenrenten gehören, deren Bezieher noch nicht das Rentenalter erreicht haben. Aufgrund
sinkendender Rentenniveaus und kürzerer Beitragszeiten durch Arbeitslosigkeit ist zukünftig
mit geringer werdenden Einkommen der älteren Haushalte zu rechnen.
30 Laut Bürgerumfrage 2006 würden zwei Drittel der befragten Senioren im Falle eines Umzugs nicht das Stadtviertel
bzw. den Bezirk verlassen wollen. 2007 wurde diese Frage aufgrund der zu geringen Fallzahl nicht ausgewertet.
31 Sozialreport Leipzig 2007.

ANALYSE
KONZEPTE &
Jüngere Senioren
Altersgruppe 65 bis 80 Jahre
- 34 -
Haushaltsgröße Haushalte mit 1 bis 2 Personen
Anzahl 1-Personen-Haushalte: 23.000 (Anteil: 8 %)
Einkommen
2-Personen-Haushalte: 32.000 (Anteil: 11 %)
einkommensschwächer einkommensstärker
∼ 25 % ∼ 75 %
Wohnung sehr klein klein mittel groß sehr groß
1-Personen-Haushalte + ++ ++ o O
2-Personen-Haushalte o ++ ++ + O
Umzugsneigung gering
Trend Nachfragergruppe
Quelle: Bürgerumfrage, Berechnungen Analyse & Konzepte
Hochaltrige
Altersgruppe über 80 Jahre
2010 2015
Haushaltsgröße Haushalte mit 1 bis 2 Personen
Anzahl 18.000 Haushalte (7 %)
Einkommen
Wohnung
einkommensschwächer einkommensstärker
∼ 20 % ∼ 80 %
sehr klein klein mittel groß sehr groß
+ ++ ++ o O
Umzugsneigung gering
Trend Nachfragergruppe
Quelle: Bürgerumfrage, Berechnungen Analyse & Konzepte
2010 2015
34

- 35 -
3.6 Zukünftige Entwicklung der Haushaltstypen
Zusammenfassend werden in der Übersicht die grundlegenden Tendenzen deutlich:
ANALYSE
KONZEPTE &
� Aufgrund der demographischen Entwicklung und der Veränderungen der Haushaltsstruktur ist
insgesamt eine positive Entwicklung der Nachfrage zu erwarten. Die Zahl der Haushalte wird
insgesamt bis 2012 um 13.000 zunehmen.
� Dieser Zuwachs wird insbesondere auf die kleineren Haushalte zurück zu führen sein - vor al-
lem in der Gruppe der 35 bis 65-Jährigen und der Hochaltrigen. Aber auch die Zahl der Famili-
en und damit die Nachfrage nach familienfreundlichen Wohnformen wird zukünftig weiter stei-
gen.
Tab. 8 Zukünftige Entwicklung der Nachfragegruppen
Singles bis 35 Jahre 57.000
Paare bis 35 Jahre 15.000
Singles 35 bis 65
Jahre
Paare 35 bis 65
Jahre
Anzahl Haushalte Trend
2007 2010 2015
51.000
27.000
Familien 44.000 / /
Alleinerziehende 20.000 / /
Singles 65 bis 80
Jahre
Paare 65 bis 80
Jahre
23.000
32.000
Hochaltrige über 80 18.000
Behinderte* -
Summe 287.000
* Personen mit Behinderungen sind in die o.g. Haushalte eingerechnet.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 36 -
4 Mietpreise und Marktsegmente in Leipzig
Die in Kap. 3 definierten Nachfragergruppen unterscheiden sich in Bezug auf das verfügbare Ein-
kommen und somit auch hinsichtlich der Wohnwünsche und deren Realisierungsmöglichkeiten. Aus
diesem Grund ist die Ausdifferenzierung der Preise auf dem Leipziger Wohnungsmarkt sowie die
Beschreibung der einzelnen Segmente und Wohnlagen von großer Bedeutung für die Wohnraum-
versorgung.
Um die Struktur des Wohnungsangebots in Leipzig genauer zu untersuchen, wurde eine gesonder-
te Mietpreisrecherche durchgeführt. Hierbei wurden die aktuellen Internetangebote mit allen wich-
tigen Merkmalen zusammengetragen und anschließend nach verschiedenen Kriterien ausgewertet.
Als Ergebnis sollen den untersuchten Ortsteilen Wohnlagen bzw. Preissegmente zugeordnet
werden.
Im Folgenden wird zunächst die Vorgehensweise und Methodik bei der Mietpreisrecherche kurz er-
läutert. Die darauffolgende Auswertung beinhaltet Analysen zur Angebotsstruktur und Preisdiffe-
renzierung nach den wichtigsten Aspekten, wie das Baualter, Wohnlage, Wohnungsqualität und
Wohnungsgröße. Zum Schluss erfolgt eine Zusammenfassung der Ergebnisse und räumliche Zu-
ordnung der Preissegmente.
4.1 Mietpreisrecherche
Das Ziel der Mietpreisrecherche ist es, die Struktur des Wohnungsangebots in Leipzig zu untersu-
chen und zu beschreiben. Da es für Leipzig keine empirisch fundierte Wohnlagenkarte gibt, geht es
bei der Mietpreisrecherche vor allem darum, die kleinräumigen Unterschiede im Wohnungsangebot
auf der Ortsteilebene darzustellen. Außerdem wird auch die Differenzierung des Wohnungsange-
bots innerhalb der einzelnen Ortsteile näher betrachtet.
Bei der Mietpreisrecherche, wurden hauptsächlich die Angebote der zwei großen Internet-
Immobilienanbieter ImmobilienScout24 und Immonet sowie der Leipziger Anbieter LE-IMMO24 Bü-
rogemeinschaft und IDS Konzept durchsucht, zusammengetragen und ausgewertet. Dabei wurden
die hier inserierten Angebote der größten Leipziger Wohnungsunternehmen nicht berücksichtigt, da
ihre Daten extra abgefragt und gesondert ausgewertet wurden.
Bei den erhobenen Mietpreisen 32 handelt es sich um aktuelle Angebotsmieten, die sich von den
Ist-Mieten (Bestandsmieten der Wohnungsunternehmen, ortsüblichen Vergleichsmieten im Leipzi-
ger Mietspiegel) unterscheiden. Diese Unterschiede werden bei der Auswertung verdeutlicht, indem
Vergleiche zum Mietspiegel gezogen und die Daten der Wohnungsunternehmen entsprechend ein-
gearbeitet wurden.
32 Die Mietpreisrecherche wurde im Zeitraum von 06.11.07 bis 03.12.2007 durchgeführt.
36

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ANALYSE
KONZEPTE &
Zentral ist die Frage, welche Merkmale den Mietpreis bestimmen und wie deren Ausprägung in den
einzelnen Ortsteilen ist. Als preisbildende Merkmale werden vor allem die Wohnungsqualität,
aber auch die Wohnlage, das Baualter sowie der bauliche Zustand genauer untersucht.
Die Wohnungsqualität wird hier anhand der Ausstattungsmerkmale bestimmt. Es wurden zwei
Kategorien gebildet, und zwar:
� die durchschnittliche Ausstattung (Balkon, PVC/Teppich etc.) und
� die höherwertige Ausstattung (z. B. Terrasse, Wintergarten, Gäste-WC, Parkettboden)
� Dabei ist vor allem die Ausprägung der Ausstattungskategorien innerhalb der Mietspanne des
jeweiligen Ortsteils maßgebend. Von einer Wohnung mit höherwertiger Ausstattung ist aller-
dings erst dann die Rede, wenn mehrere Merkmale zusammen kommen. 33
Des Weiteren wird die Zusammensetzung sowie die mögliche Mietpreisdifferenzierung des Woh-
nungsangebots in Bezug auf das Baualter beachtet.
� Hier wird die übliche Dreiteilung in Altbau (bis 1945), Baujahre 1946 bis 1990 und Neubau
(nach 1991) übernommen. Beim Altbau wird gründerzeitlicher Altbau und Bestände der 1920er
und 30er Jahre (Zwischenkriegszeit) soweit möglich unterschieden. Bei den Beständen der
Baujahre 1946 bis 1990 werden aus der wohnungsbaulichen Sicht der industrielle Wohnungs-
bau (1960er, 70er und 80er Jahre) und die noch in der monolithischen Bauweise errichteten
Bestände der 1950er Jahre gesondert behandelt.
Der bauliche Zustand ist zwar ein wichtiges preisdifferenzierendes Merkmal. Dieses kann hier al-
lerdings nur begrenzt eingesetzt werden, da es sich bei den neu vermieteten Wohnungen in der
Mehrheit um sanierte Bestände handelt, wobei eine genauere Unterscheidung in voll- und teilsa-
nierte Bestände bei den Anbietern äußerst selten vorliegen. Außerdem beziehen sich die Angaben
oft nur an das gesamte Wohngebäude und nicht die angebotene Wohnung.
Im aktuellen Leipziger Mietspiegel kommt die Wohnlage nicht als eigenes preisdifferenzierendes
Merkmal vor. Es wird lediglich mit Hilfe von Ausstattungsmerkmalen einfache bis gute Wohnungs-
qualität definiert. Die Lage wird nur als zusätzliches Merkmal bei Neubauten und bei Gründerzeit-
altbau herangezogen, um sehr gute Wohnungsqualität abzugrenzen. In der Mietpreisrecherche
wurde dieses Merkmal genauer untersucht. Die Wohnlage kommt in zweierlei Hinsicht zum Aus-
druck:
� Einerseits können aufgrund der Häufung von Angeboten von einer bestimmten Wohnqualität in
einem bestimmten Preissegment den einzelnen Ortsteilen die Wohnlagen zugeordnet werden.
33 Mindestens drei Merkmale bzw. zwei Merkmale mit größerem Gewicht – d. h. nicht nur Parkettboden und Einbauküche.

ANALYSE
KONZEPTE &
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� Andererseits wird auch auf die Mikrolage innerhalb der Ortsteile geachtet, d. h. auf Villenvier-
tel, bevorzugte Wohnviertel mit einem bestimmten Namen oder Image sowie Straßenzüge mit
überwiegend Beständen von höherwertiger Wohnqualität.
Anhand aller genannten Merkmale ist zunächst eine Zweiteilung in höherpreisiges und durch-
schnittliches Wohnen möglich, wobei das letztere sowohl das preisgünstige Wohnen als auch das
mittlere Preissegment umfasst.
Als zusätzliches Merkmal werden die Wohnungsangebote mit aufgenommen und entsprechend ge-
kennzeichnet, für die ein Wohnberechtigungsschein erforderlich ist bzw. auf die bei der Ver-
mietung Rabatte angeboten werden. Dies ist nur ein unterstützendes Merkmal, dass für das Aus-
weisen des preiswerten Segments nicht ausreichend ist. Meist weist aber das Zusammentreffen
mehrerer Merkmale, wie durchschnittliche Ausstattung, niedriger Sanierungsgrad und niedriger
Preis auf die einfache Wohnlage bzw. das preiswerte Segment hin.
Bei der Auswertung der Mietpreise (Netto-Kaltmiete in €/m²) werden die Ausreißer-Werte berei-
nigt. Diese werden bei den Mietspannengrenzen in Klammern aufgeführt und bei den Berechnun-
gen (Mittelwert, Median) nicht einbezogen.
4.2 Gesamtauswertung
Im Folgenden werden die im Rahmen der Mietpreisrecherche erhobenen Daten nach verschiede-
nen mietpreisrelevanten Kriterien ausgewertet. Gleichzeitig werden die Daten der Wohnungsunter-
nehmen 34 herangezogen, um ein möglichst vollständiges und flächendeckendes Bild über das
Wohnungsangebot in den jeweiligen Teilsegmenten darbieten zu können. Die unterschiedlichen
Teil-Ergebnisse werden dann zu Mietpreissegmenten aggregiert.
4.2.1 Auswertung nach Baualtersklassen
� Das Baualter gehört auch in Leipzig zu den preisdifferenzierenden Merkmalen. Innerhalb der
Baualtersklassen bestimmen vor allem der Sanierungsstand, die Ausstattung und die Wohnlage
den Mietpreis.
� Da bei der Mietpreisrecherche vor allem das innerstädtische Gebiet untersucht wurde, dominie-
ren bei den erfassten Wohnungsangeboten mit rd. 73 % die Altbauwohnungen, Bestände der
Jahre 1946 bis 1990 sind nur mit rd. 14 % vertreten, weitere 13 % bildet der Neubau.
� Bei den Neubauwohnungen ergibt sich mit 5,74 €/m² der höchste Mittelwert der Angebotsmie-
ten. Auch die Mieten bei den Altbauwohnungen liegen mit 4,90 €/m² im Durchschnitt deutlich
höher als bei den Wohnungen des industriellen Wohnungsbaus und der 1950er Jahre mit
34 Die Angaben beziehen sich auf die Gesamtauswertung der Bestände folgender Wohnungsunternehmen: Leipziger
Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB), Wohnungsbaugenossenschaft (WBG) Kontakt eG, Baugenossenschaft
Leipzig eG (BGL), Wohnungsgenossenschaft Transport eG (WOGETRA), Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft
eG (VLW), Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG. Diese sechs Wohnungsunternehmen decken mit rd. 82.000 Wohneinheiten
mehr als ein Viertel des gesamten Wohnungsbestandes in Leipzig ab.
38

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ANALYSE
KONZEPTE &
4,50 €/m². Dies entspricht in etwa der im aktuellen Monitoringbericht 2007 aufgezeichneten
Marktentwicklung. 35
� Bei den Wohnungsunternehmen überwiegen dagegen mit ca. 57 % erwartungsgemäß die Plat-
Altbau
tenbaubestände der 1970er und 80er Jahre, gefolgt von den zwischen 1949 und 1969 erbau-
ten Wohnungen, die weitere 21 % ausmachen. Der Altbau bildet insgesamt nur ungefähr ein
Fünftel des Gesamtbestandes, wobei es sich hauptsächlich um Bestände der Zwischenkriegs-
zeit handelt (18 %), der Gründerzeitaltbau ist lediglich mit 3 % vertreten. Die nach 1991 ge-
bauten Wohnungen sind im Bestand der Wohnungsunternehmen kaum vorhanden.
� Die Altbaubestände (einschließlich der 1920er und 30er Jahre) decken mit 2,78 €/m² bis
9,35 €/m² fast das gesamte Preisspektrum ab.
� Im Unterschied zum Mietspiegel 2005, der bei der Baualtersklasse 1919 bis 1945 mit Netto-
kaltmieten von 3,57 bis 5,98 €/m² nur die mittlere und gute Wohnungsqualität erfasst, ergibt
sich bei der Mietpreisrecherche eine deutlich breitere Mietspanne. Dabei kann man bei den teil-
und unsanierten Beständen eher von einfacher Wohnungsqualität sprechen.
� Bei der Mietpreisrecherche wurden Bestände der 1920er und 1930er Jahre (insgesamt
rd. 7 % des Angebots) hauptsächlich in den Ortsteilen des Stadtbezirks Alt-West, des Weiteren
in Mockau-Süd und in Anger-Crottendorf erfasst. Die Mietspanne liegt zwischen 2,82 €/m² und
6,42 €/m², wobei das unterste Segment (bis 3,84 €/m²) die teil- bzw. unsanierte Bestände bil-
den. Die Mehrheit der Wohnungen dieser Baualtersklasse ist zwar etwas besser ausgestattet
(Parkett oder Einbauküche), hochwertig ausgestattete Wohnungen kommen aber fast aus-
schließlich in guten Wohnlagen oder in Villengebieten vor und bilden entsprechend das oberste
Preissegment.
� Neben den oben genannten Ortsteilen sind weitere größere Bestände aus der Zwischenkriegs-
zeit im Besitz der Wohnungsunternehmen vor allem in Süden und Südosten Leipzigs vorzufin-
den (Reudnitz-Thonberg, Südvorstadt, Connewitz, Lößnig). Die Wohnungen sind insgesamt zu
mehr als 90 % vollsaniert und liegen hauptsächlich im mittleren Preissegment.
� Bei dem Gründerzeitaltbau (insgesamt 66 % aller erfassten Wohnungen) wird das Internet-
angebot größtenteils durch sanierte Wohnungen bestimmt. Die Anzahl der angebotenen teil-
bzw. unsanierten Wohnungen ist sehr gering, die Mieten liegen zwischen 2,83 €/m² und
5,13 €/m².
� In Bezug auf die Ausstattung ist eine Abstufung deutlich zu sehen, wobei die Grenzen je nach
Ortsteil unterschiedlich ausfallen. Etwa ab 4,00 €/m² wird die Ausstattung etwas besser, bei
5,00 bzw. 5,50 €/m² setzt das höherwertigere Segment ein. Über 6,00 €/m² handelt es sich oft
um ein Zusammenspiel von Wohnlage und Ausstattung (vgl. etwa das Villenviertel "Am Tanz-
plan" in Leutzsch, das "Musikerviertel" in Zentrum-Süd oder das "Graphische Viertel" in Zent-
35 Vgl. hierzu auch Kap. 2.2.2.

ANALYSE
KONZEPTE &
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rum-Ost). Stark ausgeprägte hochwertige Altbausegmente sowie die höchsten Mietpreise
kommen vor allem in den Ortsteilen des Stadtbezirks Mitte vor, hier wurden auch die Extrem-
werte von 7,88 €/m² und 9,35 €/m² verzeichnet. Von den übrigen untersuchten Ortsteilen
kommt noch Schleußig hinzu.
� Auf der anderen Seite kommt es zur Häufung der preisgünstigeren Angebote in bestimmten
Straßenzügen, die in der Regel die am stärksten verkehrsbelasteten Ausfahrtsstraßen – Ma-
gistralen – darstellen. Hier werden oft geförderte Wohnungen oder Rabatte angeboten (z. B.
Georg-Schwarz-Straße in Leutzsch, Mockauer Straße in Mockau-Süd). Insgesamt bilden diese
Angebote oft das unterste Preissegment in den jeweiligen Ortsteilen, wobei sie die Preisspanne
etwas nach unten ziehen. Somit können die Magistralen innerhalb der Ortsteile mit überwie-
gend guten und mittleren Wohnlagen eher den jeweils einfacheren Wohnlagen zugeordnet
werden (z. B. Lützner Straße mit 3,20 €/m² in Altlindenau, Dieskaustraße mit 4,29-4,50 €/m²
in Kleinzschocher sowie mit 4,50-5,14 €/m² in Großzschocher, Leipziger Straße mit 3,48-
4,66 €/m² in Böhlitz-Ehrenberg). Auch in Quartieren mit einfachen Lagen stellen die Magistra-
len eine etwas schlechtere Wohnqualität dar. (Zweinaundorfer Straße mit 2,83-3,75 €/m² in
Anger-Crottendorf).
� Bei dem Gründerzeitaltbau liegt die Obergrenze der Spanne der Angebotsmieten mit
7,60 €/m² (nach Bereinigung der Extremwerte) etwa 20 % höher als die im Mietspiegel 2005
erfassten Mieten (oberer Spannwert bei 6,14 €/m²). Hier spiegelt sich neben dem Unterschied
zwischen Angebotsmieten und Bestandsmieten auch der zwischenzeitlich erfolgte Anstieg der
Nettokaltmieten in diesem Marktsegment wider.
� Die deutlich geringeren Altbaubestände der Wohnungsunternehmen sind überwiegend im Leip-
ziger Süden (hier vor allem in Lößnig) sowie im Osten konzentriert. Sie sind in der Mehrheit
vollsaniert und liegen je nach Lagequalität im mittleren bis unteren Preissegment.
Baujahr 1946 bis 1990
� Da es sich bei den untersuchten Ortsteilen hauptsächlich um innerstädtische Gebiete handelt,
ist diese Baualtersklasse gegenüber der Gesamtstadt etwas unterrepräsentiert, sie nimmt nur
rd. 14 % aller erfassten Wohnungsangebote ein.
� Einen großen Teil davon bilden dabei die noch in der monolithischen Bauweise errichteten Be-
stände der 1950er und 60er Jahre. Es handelt sich in der Regel um sanierte Wohnungen,
die Mietpreise liegen zwischen 4,00 €/m² und 6,00 €/m². Es wurden Angebote in Neulindenau,
Großzschocher, Schönefeld-Ost und Anger-Crottendorf erfasst. Besonders hervor sticht das in
den 1950er Jahren errichtete "Dunckerviertel" in Neulindenau als gute Wohnlage.
� Bei den Wohnungsunternehmen sind neben den oben genannten Ortsteilen weitere nennens-
werte Bestände aus den 1950er und 60er Jahren vor allem in Südvorstadt, Sellerhausen-Stünz
sowie in zentralen Ortsteilen vorhanden. Auch diese sind in der Mehrheit vollsaniert und liegen
schwerpunktmäßig im mittleren Preissegment.
40

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ANALYSE
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� Größere Bestände des industriellen Wohnungsbaus wurden im untersuchten Gebiet vor
allem in Paunsdorf, Schönefeld-Ost, Sellerhausen-Stünz, Mockau-Nord und Zentrum-Südost er-
fasst. Ein großer Teil der angebotenen Wohnungen ist nur teil- bzw. unsaniert.
� Der Sanierungsstand ist ein preisdifferenzierender Faktor. Während die gesamte Mietspanne
zwischen 2,60 €/m² und 6,00 €/m² liegt, reichen die Mieten bei den unsanierten Wohnungen
von 2,60 €/m² bis 4,35 €/m², bei den teilsanierten von 3,00 €/m² bis 5,50 €/m². Den höchsten
Anteil an un- bzw. teilsanierten Plattenbaubeständen weist der Ortsteil Zentrum-Südost auf.
� Die Plattenbauwohnungen weisen meist nur eine durchschnittliche Ausstattung auf. Die kleine-
ren Wohnungen sind in der Regel etwas teurer. Der Preisunterschied macht bei den 2-Raum-
Wohnungen im Durchschnitt nur 20 Cent/m², bei 1-Raum-Wohnungen bis zu 70 Cent/m² aus.
Für eine weitere Differenzierung in Bezug auf Lage und Preissegment wird auf die Daten der Woh-
nungsunternehmen zurückgegriffen.
� Hier bilden die Plattenbauten mit 57 % den überwiegenden Teil des Wohnungsbestandes. Die
Großsiedlungen des industriellen Wohnungsbaus in Leipzig weisen unterschiedliche Standort-
qualitäten auf, die neben dem Sanierungsgrad und Bautyp der jeweiligen Wohnanlagen ihre
Konkurrenzfähigkeit und Vermietungschancen wesentlich beeinflussen.
� Der Anteil der unsanierten Bestände liegt bei den Wohnungsunternehmen unter 10 %, die üb-
rigen Wohnungen sind ungefähr zur Hälfte teil- bzw. vollsaniert. Die durchschnittlichen Netto-
kaltmieten erreichen 3,79 €/m² bei unsanierten, 4,10 €/m² bei teilsanierten und 4,67 €/m² bei
vollsanierten Wohnungen. Hohe Leerstände sind immer noch in Grünau und Paunsdorf zu ver-
zeichnen. Relativ hohe Anteile an unsanierten Wohnungen weisen Plattenbaubestände in
Reudnitz-Thonberg, Zentrum-Süd und Gohlis-Nord auf.
� Insgesamt liegt bei den Plattenbaustandorten zumeist nur eine einfache bis mittlere Wohnla-
gequalität vor, mehr als 60 % dieser Wohnungen können dem preiswerten Segment zugeord-
net werden. Zu den überwiegend preiswerten Standorten gehören vor allem Grünau, Pauns-
dorf und Thekla. Die Siedlungen in Schönefeld-Ost, Mockau oder Lößnig können dagegen als
überwiegend mittelpreisig eingestuft werden, wobei in fast allen Plattenbaustandorten klein-
räumig differenziert beide Marktsegmente vorkommen.
Neubau nach 1991
� Dieses Segment macht insgesamt 13 % der ausgewerteten Wohnungsangebote aus. Die Mie-
ten fangen erst bei 4,14 €/m² an, die Ausreißerwerte reichen bis zu 8,31 €/m² bzw.
8,49 €/m². Nach der Bereinigung der Extremwerte liegen die Nettokaltmieten ungefähr auf
dem Mietspiegelniveau, die Preise sind somit in den letzten Jahren in etwa gleich geblieben.
� Bei den Neubauten handelt es sich meist um gut ausgestattete Wohnungen, bereits ab
4,90 €/m² kann man vom höherwertigen Segment sprechen. Aufgrund der guten Ausstattung
sowie wegen der bevorzugten Wohnlagen befinden sich die Neubauwohnungen überwiegen im
mittleren und oberen Preisbereich.

ANALYSE
KONZEPTE &
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� Außerdem zeigen die Mieten beim Neubau deutliche Lageunterschiede. So verzeichnen Neu-
bauten in den Ortsteilen mit guten Wohnlagen etwas höhere Mietpreise als in den übrigen
Ortsteilen. So fangen beispielsweise die Neubaumieten im Leipziger Westen bei 5,00 €/m², im
Stadtbezirk Mitte sogar erst bei 5,50 €/m² an. In Volkmarsdorf oder Neustadt-Neuschönefeld
sind dagegen Neubauwohnungen bereits ab 4,14 €/m² bzw. 4,36 €/m² im Angebot.
� In guten Wohnlagen übersteigen die Mietpreise der Neubauwohnungen in der Regel nicht die
Mieten für die hochwertigen Altbaubestände. Es sei denn, es handelt sich um Neubauten in
den bekannten Villenvierteln bzw. Wohnungen mit luxuriöser Ausstattung. Diese werden zu
den örtlichen Toppreisen angeboten (z. B. das "Musikerviertel" in Zentrum-Süd, das "Graphi-
sche Viertel" in Zentrum-Ost). In einfachen Wohnlagen bilden die wenigen Neubauten dagegen
meist das oberste Preissegment, da sie gegenüber dem vorhandenem Angebot qualitativ hö-
herwertigere Wohnungen darstellen.
Insgesamt umfasst bei gleicher Wohnlage und Wohnungsgröße der Altbaubestand in der Regel die
gesamte Mietspanne mit stärkerer Differenzierung bezüglich der Ausstattung und Mikrolage. Die
Plattenbaubestände sind meist im unteren Bereich der Mietspanne angesiedelt, die Abstufung er-
folgt nach dem Sanierungsgrad. Neubau bildet nur in einfachen Lagen das oberste Segment, in
mittleren und guten Lagen sind hochwertigere Altbauten meist etwas teurer.
4.2.2 Auswertung nach Wohnungsgrößen
� Da bei der Mietpreisrecherche gezielt darauf geachtet wurde, möglichst alle Wohnungsgrößen
in Bezug auf die Anzahl der Räume zu erfassen, ist der Anteil der einzelnen Segmente nicht
ausschlaggebend. Viel wichtiger ist die Ausprägung der Mietpreise nach den einzelnen Größen-
kategorien sowie Unterschiede bezüglich der Wohnfläche.
� Die höchsten Durchschnittsmieten ergeben sich mit großem Abstand bei den 1-Raum-
Wohnungen mit 5,29 €/m², gefolgt von 4-Raum-Wohnungen und 5-Raum-Wohnungen mit Mit-
telwerten 4,93 €/m² bzw. 4,88 €/m². Bei den 5-Raum-Wohnungen dürfte der hohe Wert an
der geringen Anzahl der erfassten Angebote liegen. Die niedrigsten Durchschnittsmieten ver-
zeichnen mit 4,78 €/m² und 4,84 €/m² die 2- und 3-Raum-Wohnungen.
Tab. 9 Mietpreise nach Wohnungsgröße
Wohnfläche
1-Raum-
Wohnungen
2-Raum-
Wohnungen
3-Raum-
Wohnungen
4-Raum-
Wohnungen
bis 45 m² 4,09-6,01 (5,09) -- --
bis 35 m² 4,48-7,37 (5,94)
35 bis 45 m² 3,84-7,07 (5,31)
45 bis 60 m² 3,45-6,75 (5,03) 2,78-7,13 (4,76) 4,20-6,60 (5,05) --
60 bis 75 m² -- 2,60-6,00 (4,69) 3,00-6,80 (4,62) 3,84-5,10 (4,36)
75 bis 90 m² -- 4,05-7,00 (4,98) 3,41-6,65 (4,83) 3,85-6,50 (4,72)
Über 90 m² -- -- 3,80-7,00 (5,25) 2,83-7,91 (5,22)
Quelle: Analyse & Konzepte Mietpreisrecherche
*Mietspanne (Mittelwert)
**5-Raum-Wohnungen werden aufgrund der geringen Anzahl nicht ausgewertet
42

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ANALYSE
KONZEPTE &
� Bei den 1-Raum-Wohnungen umfasst die Mietspanne 3,45-7,37 €/m², wobei die Ausreißer mit
8,31 und 9,35 €/m² auch die höchsten Extremwerte insgesamt erreichen. Den obersten Be-
reich bilden dabei Neubauten und Altbauwohnungen in guten Lagen bzw. mit höherwertiger
Ausstattung. Dabei sind die kleinsten Wohnungen bis 35 m² mit 5,94 €/m² im Durchschnitt am
teuersten.
� Bei den 2-Raum-Wohnungen liegt die Mietspanne mit 2,60-7,13 €/m² deutlich niedriger, aber
auch hier erreichen die Extremwerte je nach Lage und Ausstattung bis zu 8,31 €/m². Günstiger
sind dabei die Wohnungen mit kleinerer Wohnfläche (45-60 m² und 60-75 m²).
� Für die 3-Raum-Wohnungen werden 3,00-7,00 €/m² Nettokaltmiete verlangt, am günstigsten
sind die Wohnungen mit 60-75 m² Wohnfläche. Bei 4-Raum-Wohnungen liegt die Mietspanne
bei 2,83-7,91 €/m², hier steigt mit größeren Wohnfläche auch der Preis.
� In den mittleren Größenkategorien mit 60-75 m² und 75-90 m² Wohnfläche sind die Wohnun-
gen mit wenigeren Räumen in der Regel teurer (vgl. Tab. 9).
Bei gleicher Wohnlage und Baualter scheint die Preisdifferenzierung bezüglich der Wohnungsgröße
in mittleren Lagen am deutlichsten ausgeprägt zu sein, was allerdings mit der Angebotsbreite in
diesem Segment zusammenhängen kann. Hier liegen die Mietpreise für 1-Zimmer-Wohnungen un-
abhängig vom Baualter in der Regel 0,60 bis 0,70 €/m² höher. Bei Neubauten sind die Unterschie-
de bezüglich der Größe mit 0,40 bis 0,60 €/m² am geringsten, bei Plattenbauten mit bis zu 0,80
€/m² am stärksten ausgeprägt. Bei Altbauten scheint der Unterschied mit besserer Lage größer zu
werden.
4.2.3 Zusammenfassung der Ergebnisse
Die Analyse der mittels einer Mietpreisrecherche erhobenen Daten hat eine Strukturierung und
Preisdifferenzierung des Wohnungsangebots in Leipzig bezüglich mehrerer Faktoren verdeutlicht:
� Einerseits sind sowohl eine Mietpreisdifferenzierung als auch die damit verbundenen unter-
schiedlichen Wohnqualitäten in Bezug auf das Baualter zu beobachten. Die höchsten Mietpreise
werden in der Regel bei den Neubauten verzeichnet, gefolgt von den Altbauwohnungen, die
Wohnungen des industriellen Wohnungsbaus zeigen hingegen im Durchschnitt etwas niedrige-
re Mietpreise. Die Neubauten bilden in den meisten Ortsteilen den obersten Bereich der Miet-
spanne, allerdings werden in guten Lagen die Neubaupreise oft von hochwertigen Altbauten
übertroffen.
� Zum Anderen ist eine Abstufung hinsichtlich des Sanierungsgrades deutlich erkennbar. So be-
finden sich die unsanierten bzw. nur teilsanierten Bestände, unabhängig vom Baualter oder der
Ausstattung, meist im untersten Preisbereich.
� Die Ausstattung spielt zusammen mit dem Bautyp (z. B. Villen) als Wohnungsqualität vor allem
bei den Altbauten eine wichtige Rolle. Somit befinden sich die höherwertig ausgestatteten
Wohnungen in der Regel im oberen Preissegment. Wohnungen mit einer luxuriösen Ausstat-

ANALYSE
KONZEPTE &
- 44 -
tung kommen sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten meist nur in sehr guten Lagen und
Villenvierteln vor.
� Die Wohnlage gewinnt auch in Leipzig zunehmend an Bedeutung. Für vergleichbare Woh-
nungsqualitäten bezüglich des Baualters, Bautyps oder der Ausstattung können je nach Stand-
ort unterschiedliche Nettokaltmieten erzielt werden.
Diese Erkenntnisse bilden die Grundlage für die Abgrenzung der Preissegmente auf dem Leipziger
Wohnungsmarkt. Die Beschreibung und räumliche Zuordnung dieser Preissegmente erfolgt im fol-
genden Kapitel.
4.3 Preissegmente und räumliche Zuordnung
Als Ergebnis der Preisrecherche können in Leipzig folgende Preissegmente definiert werden 36 :
� preiswertes Segment: 2,60 - 4,20 €/m²
� mittelpreisiges Segment: 4,20 - 5,50 €/m²
� höherpreisiges Segment: 5,50 - 7,80 €/m²
Abb. 6 Mietpreissegmente
9
8,5
8
7,5
7
6,5
6
5,5
5
4,5
4
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
€/m² nettokalt
Preiswertes Segment Mittelpreisiges Segment Höherpreisiges Segment
Quelle: Eigene Mietpreisrecherche
36 Jeweils Nettokaltmieten. Die gebildeten Preisspannen bei Mietwohnungen orientieren sich an den mittelgroßen Wohnungen
mit zwei bis vier Räumen, da bei sehr kleinen Wohnungen i. d. R. höhere Quadratmetermieten realisiert werden.
44

- 45 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Das preiswerte Marktsegment umfasst in der Regel Wohnungen in einfachen Wohnlagen sowie
Wohnungen entlang der verkehrsbelasteten Magistralen in mittleren Wohnlagen und geförderte
Wohnungen. Es handelt sich dabei meist um unsanierte oder nur teilsanierte Plattenbau- oder Alt-
baubestände mit Standardausstattung. Allerdings zählen oft auch sanierte, aber schwer vermarkt-
bare Wohnungen an Standorten mit geringen Wohnumfeldqualitäten oder einem schlechten Image
hinzu.
Bei dem mittleren Preissegment handelt es sich in der Regel um sanierte oder auch teilsanierte
Wohnungen in mittleren Wohnlagen. Somit befinden sich hier Wohnungen verschiedener Typen
und Baujahre. Ab etwa 5,00 €/m² - in Einzelfällen sogar schon ab 4,30 €/m² - sind auch Neubau-
wohnungen in einfachen und mittleren Lagen vertreten. Die Wohnungen weisen meist eine durch-
schnittliche oder etwas bessere Ausstattung (z. B. Einbauküche, Parkett) auf.
Das höherpreisige Marktsegment umfasst die Mietspanne von 5,50 €/m² bis 7,80 €/m², die
Ausreißerwerte reichen aber bis zu 9,35 €/m². Die sich hier befindenden Wohnungen weisen
grundsätzlich etwas bessere bzw. hochwertige Ausstattungen auf. In der Regel geht es um Altbau-
ten in guten Wohnlagen bzw. Wohnungen mit gehobener Ausstattung in Villenvierteln und Neu-
baugebieten. Die Wohnungen industrieller Bauweise bilden nur einen kleinen Teil dieses Segments,
wobei dies meist nur auf kleine bzw. hochwertig sanierte Wohnungen zutrifft.
Wichtig ist nun die Verteilung der einzelnen Preissegmente im Stadtbild. Es wurde eine Zuordnung
der Marktsegmente auf der Ortsteilebene angestrebt. Hierzu wurden mehrere Indikatoren heran-
gezogen, die einerseits das Wohnungsangebot, andererseits die Einwohnerstruktur im Ortsteil be-
schreiben:
� Ausgangspunkt sowie das wichtigste Kriterium bei der Bewertung bildet die Wohnlage. Neben
eigenen Markteinschätzungen wurden auch weitere Sekundärquellen berücksichtigt.
� Anhand der Wanderungen wurde die Attraktivität der Ortsteile bewertet. Es wurden: der
Saldo der Wanderungen, das Wanderungsvolumen sowie die Zuzüge und die Wegzüge separat
für innerstädtische Wanderungen und für Wanderungen über die Stadtgrenzen als Anteil an
Einwohnern in den jeweiligen Ortsteilen berechnet. Dabei wurden Datensätze für Jahre 2005
und 2006 ausgewertet und dann Durchschnittswerte gebildet, um die zufälligen Ereignisse in
den jeweiligen Jahren auszuglätten. Je nach Ausprägung der Indikatoren wurde dann die Att-
raktivität von innen bzw. von außen gesehen (diese kann bei einigen Ortsteilen unterschiedlich
ausfallen) ermittelt.
� Des Weiteren wurde die Einkommensstruktur im Ortsteil untersucht. Hierzu wurde das mitt-
lere Haushaltsnettoeinkommen für 2006 37 nach Haushaltsgrößen im Vergleich zum städtischen
Durchschnitt bewertet.
� Um die soziale Struktur der Einwohner darzustellen wurde der Anteil der Bedarfsgemein-
schaften (Personen) an den Einwohnern im Ortsteil für das Jahr 2006 berechnet.
37 Kommunale Bürgerumfrage 2006.

ANALYSE
KONZEPTE &
Wohnungsmarktsegmente
preiswert
preiswert/mittelpreisig
mittelpreisig
mittelpreisig/höherpreisig
höherpreisig
73 Ortsteilnummer
- 46 -
Die jeweiligen Werte für die Ortsteile wurden, bezogen auf den städtischen Durchschnitt, als über-
durchschnittlich, unterdurchschnittlich oder durchschnittlich bewertet. Die positive bzw. negative
Ausprägung des jeweiligen Indikators konnte dann die zunächst auf Wohnlage basierte Bewertung
modifizieren. So kann beispielsweise ein hohes Haushaltsnettoeinkommen oder hohe Attraktivität
die mittlere Wohnlage teilweise zum höherpreisigen Marktsegment, ein hoher Anteil der Bedarfs-
gemeinschaften und niedriges Einkommen hingegen mehr zum preiswerten Segment verschieben.
Als Ergebnis der Recherchen und Bewertungen können die Marktsegmente den einzelnen Ortstei-
len, wie in Abb. 7 ersichtlich, zugeordnet werden. Dargestellt ist das überwiegende Marktsegment
bzw. zwei in etwa gleichgewichtige Marktsegmente, kleine Mikrolagen können davon abweichen.
So sind z. B. die Magistralen i. d. R. um eine Stufe niedriger einzuschätzen als das sie umgebende
Marktsegment. Insgesamt ergibt sich für die Angebotsseite des Wohnungsmarktes Leipzig ein äu-
ßerst differenziertes Gesamtbild, in dem die Wohnlage ein entscheidendes Kriterium bildet.
Abb. 7 Preissegmente in den Ortsteilen
Quelle: Analyse & Konzepte, Kartengrundlage: Stadt Leipzig,
Kartographie: Analyse & Konzepte
� Das höherpreisige Marktsegment ist erwartungsgemäß in den zentral gelegenen Wohngebieten
konzentriert. Diese zeichnen sich durch sehr gute Wohnlagen, hohe Attraktivität sowie eine
Einwohnerstruktur mit überdurchschnittlichem Einkommen und niedrigem Anteil an Bedarfs-
gemeinschaften aus.
82
55
54
� Das höherpreisige Marktsegment geht zum Stadtrand im Nordwesten und Südosten der Stadt
in das mittel- bis höherpreisige Segment über. Dies sind in der Regel Ortsteile mit guten oder
83
13 14
92
81
80 93
91 12
90
11
74
73
05
06 10
75
01 23
20 21
71
04
00
22
70
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02 30
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65 61 50 40
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44
94
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15
34
29
46

- 47 -
ANALYSE
KONZEPTE &
auch mittleren Wohnlagen, die hohe Attraktivität als Eigenheimstandorte insbesondere für ein-
kommensstärkere Nachfragergruppen besitzen.
� Die Übergänge zwischen den zentral und randstädtisch gelegenen höherpreisigen Wohngebie-
ten sowie dem südwestlichen Stadtrand bilden Ortsteile, die als überwiegend mittelpreisig ein-
zustufen sind. Das mittelpreisige Segment ist allerdings insgesamt das größte Marktsegment,
da mittelpreisige Wohnungsbestände beinahe in allen Ortsteilen vertreten sind.
� Der Leipziger Nordosten und Südwesten zählt zum preiswerten bzw. zum preiswerten bis mit-
telpreisigen Marktssegment. Diese Kategorie umfasst Wohngebiete, die sich in Bezug auf Bau-
substanz, Image und Attraktivität sowie hinsichtlich der Einwohnerstruktur von einander sehr
unterscheiden und auch in ihrer inneren Struktur sehr heterogen sind. Es handelt sich meist
um Wohngebiete in einfachen bis mittleren Lagen. Hierzu gehören einerseits die meisten Plat-
tenbaustandorte, andererseits die Altbaugebiete mit schlechter Vermarktungsperspektive. Die
Zuordnung erfolgt aufgrund der überwiegenden Wohnungsbestände, als Mikrolage sind aller-
dings auch hier Neubau- oder Villengebiete im mittleren oder teilweise auch im höherpreisigen
Segment zu finden.

ANALYSE
KONZEPTE &
5 Kaufpreise in Leipzig
- 48 -
Für den Wohnungsmarkt von zentraler Bedeutung sind die Immobilienpreise. Aus diesem Grund
wurde analog zu den Mietpreisen auch eine Kaufpreisrecherche durchgeführt. Als Datenquelle wur-
de der aktuelle Grundstücksmarktbericht 2007 herangezogen sowie eine internetbasierte Kaufpreis-
recherche durch Analyse & Konzepte durchgeführt.
Die Entwicklung im Wohneigentumssegment war laut des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig
in den letzten zehn Jahren, bis auf einige steuerbedingten Schwankungen, stagnierend bis leicht
rückläufig. Der kontinuierliche Abwärtstrend in der Entwicklung der Kauffallzahlen seit 1999 wurde
2003 kurz unterbrochen, um 2004 wieder auf das Niveau von 2002 zurückzufallen. In den Folge-
jahren 2005 und 2006 wurde allerdings erneut ein Anstieg im Kaufvolumen von bis zu 20 % beo-
bachtet, der größtenteils auf die starke Zunahme der Kauffälle im Bereich Wohnungseigentum zu-
rückzuführen war.
Im Jahr 2007 wurden insgesamt rd. 5.860 Kaufverträge registriert, was ebenfalls einen Anstieg um
19 % gegenüber 2006 darstellt. Dabei ist Wohnungseigentum mit 3.180 Kauffällen das beherr-
schende Marktsegment. Im Eigenheimbereich wurden 340 unbebaute Grundstücke für individuellen
Wohnungsbau und 410 Eigentumshäuser verkauft.
5.1 Eigentumswohnungen
� Vor allem der Teilmarkt der Eigentumswohnungen zeigt seit 2005 eine positive Entwicklung.
Dieser Markt wird in Leipzig von Kapitalanlegern dominiert, deren Investitionsschwerpunkt sa-
nierte gründerzeitliche, überwiegend unter Denkmalschutz stehende Wohnungen darstellen. So
machen die Erstverkäufe von sanierten Altbauwohnungen 70 % aller Verträge im Bereich
Wohnungseigentum aus. Mehr als 80 % aller Erstkäufer von sanierten Altbauwohnungen im
letzten Jahr kamen aus den Alten Bundesländern und bis zu 98 % der verkauften Eigentums-
wohnungen befanden sich in denkmalgeschützten Objekten. Diese Entwicklung wird auch
durch die Ergebnisse der Vermieter-Befragung 2007 gestützt, der zufolge von rd. 80 % der
vermieteten Eigentumswohnungen die Eigentümer nicht in Leipzig wohnen.
� Die Anzahl der Erstverkäufe von sanierten Altbauwohnungen, die bereits 2005 und 2006 um
17 % bzw. 26 % zugenommen hatte, ist 2007 mit 1.640 Kaufverträgen nahezu konstant ge-
blieben. Im Vergleich dazu ist die Anzahl der Wiederverkäufe mit 350 um 18 % zurückgegan-
gen. Verkäufe von Eigentumswohnungen in Neubauten sind mit einem Anteil von lediglich 5 %
am Gesamtkauffallvolumen in diesem Teilsegment von untergeordneter Bedeutung für den
Leipziger Grundstücksmarkt. Der Anteil von verkauften Plattenbauwohnungen ist noch gerin-
ger.
� Nach Angaben des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig lagen 2007 die Verkaufspreise für
sanierte Altbauwohnungen bei den Erstverkäufen mit rd. 1.930 €/m² im Durchschnitt auf
dem Vorjahresniveau, im Wiederverkauf zeigen sie mit rd. 1.220 €/m² eine leicht steigende
Tendenz. Dabei ergeben sich zum Teil erhebliche Unterschiede im Verkaufspreis in Bezug auf

- 49 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Wohnlage, Sanierungsgrad und Ausstattung, sodass die Preisspanne von 1.000 bis 2.600 €/m²
reichen kann.
� Bei Neubauwohnungen wird aufgrund der geringen Kaufzahlen der Mittelwert 2006/07 he-
rangezogen. Es wurden beim Erstverkauf rd. 1.820 €/m² und beim Wiederverkauf rd.
1.300 €/m² Wohnfläche im Durchschnitt gezahlt.
� Durch die von Analyse & Konzepte im Januar 2008 durchgeführte Immobilienpreisrecherche
können grundsätzlich die oben aufgezeigten Trends bestätigt werden. Im Vergleich zu den im
Grundstücksmarktbericht ausgewerteten Verkaufspreisen handelt es sich hierbei um Ange-
botspreise, die sich deswegen zum Teil voneinander unterscheiden können.
� Auch das aktuelle Marktangebot wird durch sanierte Altbauten dominiert. Es folgen die Neu-
bauwohnungen, während die Plattenbauten eine eher untergeordnete Rolle spielen. Die Eigen-
tumswohnungen werden zwar insgesamt überwiegend zwischen 800 und 1.600 €/m² angebo-
ten. Die Angebote reichen aber bei den Neubauten bis zu 2.200 €/m² bei den sanierten Altbau-
ten sogar bis zu 2.500 €/m². Allerdings ergibt sich bei den Neubauwohnungen, aufgrund der
insgesamt höher gelegenen Preisspanne, mit 1.280 €/m² ein leicht höherer Durchschnittspreis
als bei den Altbauten mit 1.210 €/m². Dagegen werden die Plattenbauwohnungen bereits für
900 €/m² im Durchschnitt angeboten.
� Vergleichbar hohe Verkaufspreise für sanierten Altbau werden unter ostdeutschen Städten nur
in Dresden (900 bis 3.000 €/m²) und Potsdam (1.000 bis 3.000 €/m²) erzielt, wo dieser Woh-
nungsteilmarkt ebenfalls von überregionalen Kapitalanlegern, überwiegend aus Berlin und
Westdeutschland, dominiert wird. In den übrigen größeren ostdeutschen Städten sind die Prei-
se deutlich niedriger, sie liegen in der Regel zwischen 600 und 1.800 €/m², nur in Erfurt und
Jena erreichen sie 2.100 €/m². Somit bewegen sich Leipziger Verkaufspreise für Eigentums-
wohnungen in etwa auf demselben Niveau wie beispielsweise in Bremen (1.250 bis
2.800 €/m²), Dortmund (1.550 bis 2.350 €/m²), Nürnberg (1.700 bis 2.900 €/m²) oder Han-
nover (1.400 bis 2.700 €/m²).
� Lofts erzielen mit Preisen zwischen 1.800 bis 2.000 €/m² in der Regel vergleichbare Verkaufs-
preise wie sanierte Altbauten in guten Lagen. Es sind nur wenige preiswerte Objekte bis zu
1.600 €/m² auf dem Markt. Vielfach ist der Erwerb nur durch Sonderabschreibungen wegen
Denkmalschutz wirtschaftlich darstellbar, was allerdings auch zu überhöhten Preisen führt.
� In den größeren Städten der Landkreise Leipziger Land, Delitzsch und Muldentalkreis, die das
Leipziger Umland bilden, liegen die Preise meist unter dem Leipziger Niveau. So entsprechen
die Spitzenpreise für Eigentumswohnungen (Wiederverkauf) mit 1.000 €/m² in Delitzsch und
Naunhof sowie mit 1.100 €/m² in Schkeuditz lediglich dem Leipziger Durchschnittspreis. Auch
in Markranstädt und Taucha liegen die Preisspannen mit 450-1.300 €/m² bzw. 700-1.300 €/m²
noch unter den Leipziger Preisen. Nur in der unmittelbar an Leipzigs Süden angrenzenden
Stadt Markkleeberg entsprechen die Verkaufspreise in etwa dem Leipziger Niveau. Hier werden
für die Eigentumswohnungen beim Erstkauf 1.200-2.100 €/m² und beim Wiederverkauf 600-
1.500 €/m² gezahlt.

ANALYSE
KONZEPTE &
5.2 Eigenheime
- 50 -
� Im Bereich des individuellen Wohnungsbaus (Ein- und Zweifamilienhäuser) kann bereits seit
2002 ein rückläufiger Trend beobachtet werden. Dabei fiel der Rückgang der Kauffälle bei den
bebauten Grundstücken etwas stärker aus, sodass in den Jahren 2004 und 2005 erstmalig
mehr unbebaute Grundstücke verkauft worden sind. Bei den Eigenheimen überwiegt der Ver-
kauf aus dem Bestand, die Anzahl der Erstverkäufe ist seit 2003 rückläufig. Auch wenn hierfür
häufig der Wegfall der Eigenheimzulage zum 01.01.2006 als Grund genannt wird, dürfte der
wesentlichere Faktor für die Kaufzurückhaltung die schwierige wirtschaftliche Gesamtsituation
gewesen sein, die insbesondere Schwellenhaushalte (= eigentumserwerbende Haushalte mit
niedrigeren Einkommen) verunsichert hat.
� 2007 wurden insgesamt 341 unbebaute Grundstücke für individuellen Wohnungsbau, 50 neu
gebaute und 360 bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft. Somit ist wieder ein stei-
gendes Interesse an Eigenheimen zu verzeichnen, insbesondere an den Bestandsobjekten
(+17 %), während die Neubauverkäufe um weitere 10 % zurückgegangen sind.
� Der durchschnittliche Preis für das erschlossene unbebaute Grundstück entsprach 2007 mit
100 €/m² dem Vorjahresniveau. Die Bodenrichtwerte für individuellen Wohnungsbau in Leipzig
liegen im Durchschnitt bei 68 €/m² in einfachen, 105 €/m² in mittleren, 152 €/m² in guten und
268 €/m² in sehr guten Lagen.
� Der Neubau im Eigenheimsegment konzentriert sich hauptsächlich in randstädtischen Lagen,
insbesondere im Norden, Osten und Südosten. Trotzdem werden verstärkt auch innerstädti-
sche Eigenheimstandorte (im Umkreis von bis zu 5 km vom Zentrum) nachgefragt, wo mittlere
Kaufpreise 140 €/m², Spitzenwerte jedoch bis zu rd. 350 €/m² erreichen können. Hierbei han-
delt es sich teilweise um sog. Stadthäuser. Nach Angaben des Gutachterausschusses entfielen
2007 ungefähr 20 % der Kauffälle von unbebauten Grundstücken im Bereich Einfamilienhäuser
auf Stadthäuser, die Grundstückspreise lagen im Durchschnitt bei 123 €/m². Somit gelingt es,
im Rahmen des Stadtumbaus einen gewissen Teil der Neubautätigkeit in den innerstädtischen
Bereich umzulenken. 38
� Bei den Eigenheimen nahmen in den letzten Jahren freistehende Einfamilienhäuser, Doppel-
haushälften und Reihenhäuser einen gleichen Anteil an den Kauffällen an. Seit 2006 dominier-
ten allerdings mit bis zu 40 % die freistehenden Einfamilienhäuser, während die Nachfrage
nach Reihenhäusern deutlich zurückgegangen ist. Aus der Analyse der Erwerberdaten geht da-
bei hervor, dass der überwiegende Teil der Transaktionen unter dem Gesichtspunkt der an-
schließenden Eigennutzung erfolgte.
� Nach Angaben des Gutachterausschusses werden neu gebaute Eigentumshäuser im Durch-
schnitt für rd. 207.000 € (inkl. Grundstück) verkauft. Die höchsten Preise werden erwartungs-
gemäß bei den freistehenden Einfamilienhäusern erzielt. Hier übersteigt der Verkaufspreis bei
38 Die Stadthäuser werden in Kap. 6.5 ausführlicher behandelt.

- 51 -
ANALYSE
KONZEPTE &
den Zweitverkäufen der nach 1990 gebauten Häuser den Neubaupreis um rd. 13 %. Bei den
Doppelhaushälften und Reihenhäusern dagegen fallen die Verkaufspreise bei den Zweitverkäu-
fen in der Regel um 15 % bzw. 20 %.
� Auch auf diesem Teilmarkt wurde das aktuelle Angebot mittels einer Preisrecherche unter-
sucht. Die starke Häufung der Neubauangebote bei den Immobilienanbietern deutet darauf
hin, dass der Zweitmarkt in Leipzig viel attraktiver ist. Gleichzeitig macht die geringe Anzahl
der angebotenen Gebrauchtimmobilien es schwierig, eindeutige Rückschlüsse über die Struktur
des Zweitmarktes zu ziehen.
� Bei den Gebrauchtimmobilien können Zweitverkäufe (Baujahre 1990 bis 2005) und ältere
Bestände (vor 1990 gebaut) unterschieden werden. Insgesamt dominieren auf dem Ge-
brauchtmarkt vor allem die Zweitverkäufe, die allein ungefähr die Hälfte der erfassten Angebo-
te an gebrauchten Immobilien ausmachen. Unter älteren Beständen kommen zurzeit verstärkt
vor allem die 1930er Jahre auf den Markt.
� Das höhere Interesse an den Gebrauchtimmobilien kann damit begründet werden, dass diese
im Vergleich zu den Neubausiedlungen in gewachsenen Siedlungslagen stehen und zumeist
größere Grundstücke aufweisen. Während bei den neu gebauten Einfamilienhäusern die durch-
schnittliche Grundstücksfläche ca. 490 m² entspricht, sind bei den angebotenen Eigenheimen
aus den 1990er Jahren die Grundstücke im Durchschnitt 660 m² groß, bei älteren Beständen
mit ca. 710 m² sogar noch etwas größer.
� Insgesamt entsprechen die Angebotspreise bei den Zweitverkäufen ungefähr den im Grund-
stücksmarktbericht erfassten Verkaufspreisen, größere Abweichungen hängen vielmehr mit der
geringen Anzahl sowie Struktur der ausgewerteten Verträge und Immobilienangebote zusam-
men.
� In Bezug auf die Wohnlage (einfach, gut) sind die Unterschiede der erfassten Angebotspreise
sehr gering, was teilweise mit der Dominanz des Neubausegments bei den Immobilienanbie-
tern und damit verbundener Angleichung der Preise in diesem Segment zusammenhängt. Wer-
den die einzelnen Teilsegmente genauer untersucht, sind die Unterschiede etwas deutlicher zu
sehen. So liegt die erfasste Preisspanne im Bereich der Zweitverkäufe aus den 1990er Jahren
in einfachen Lagen um ca. 50.000 € niedriger als in guten Wohnlagen. Dies gilt insbesondere
für freistehende Einfamilienhäuser, bei den sich in einfachen Lagen mit 200.100 € ein deutlich
geringerer Durchschnittspreis ergibt als in guten Wohnlagen (237.800 €). Außerdem spielt in
vielen Ortsteilen bei Eigenheimen die Mikrolage die entscheidende Rolle, so dass oft innerhalb
eines Ortsteils einfache als auch gute Wohnlagen vorzufinden sind.
� Ergänzend zur Stadt Leipzig wurde eine Immobilienpreisrecherche für das Leipziger Umland
durchgeführt. Ähnlich, wie bei den Eigentumswohnungen, wird nur in südlich gelegenen Mark-
kleeberg das Leipziger Preisniveau erreicht. Die Baulandpreise liegen hier bei 90-180 €/m², die
Eigenheimpreise zwischen 180.000 und 300.000 €, wobei der Durchschnittspreis mit rd.
220.000 € sogar den Leipziger übersteigt. Dies hängt mit der attraktiven Lage dieser Stadt als
Eigenheim- und Villengebiet und entsprechend höheren Bautätigkeit eng zusammen.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 52 -
� In den übrigen Nachbarstädten liegen sowohl die Grundstückspreise mit Spitzenwerten zwi-
schen 80 und 130 €/m² als auch die Angebotspreise für Einfamilienhäuser mit 120.000 € und
160.000 € im Durchschnitt deutlich niedriger.
� Trotz des positiven Wanderungssaldos gegenüber dem Umland in den letzten Jahren sind die
Umlandkreise aufgrund der niedrigen Preise auch weiterhin als Konkurrenzgebiete, insbesonde-
re im Bereich des preiswerten Eigenheimwohnens, zu sehen. Zumal ein überwiegender Teil des
Neubaus innerhalb der Stadtgrenzen im mittleren bis höherpreisigen Segment realisiert wird.
� Außerdem trifft die verdichtete Bauweise mit immer kleineren Grundstücken im innerstädti-
schen Bereich bei vielen Haushalten auf eine sinkende Akzeptanz. Dies wird beispielsweise
durch eine Analyse der Verkaufsfälle deutlich, nach der der Marktanteil von Reihen- und Dop-
pelhäusern zu Gunsten frei stehender Einfamilienhäuser sinkt. Ein weiterer Hinweis ist die star-
ke Dominanz des Gebrauchtmarktes gegenüber dem Neubau und entsprechend steigende Prei-
se in diesem Segment.
� Im Vergleich dazu weisen in den Umlandkreisen auch die neu gebauten Einfamilienhäuser ver-
gleichbar große Grundstücke wie die Gebrauchtimmobilien auf. Diese sind im Durchschnitt bis
zu 60 m² größer als bei den Neubauten im Leipziger Gebiet. Allein aufgrund der günstigeren
Grundstückspreise in den Umlandkreisen 39 liegen hier die m²-Preise für freistehende Einfamili-
enhäuser bei den Neubauten mit 1.130 €/m² ungefähr 100 €/m² niedriger als in Leipzig. Auch
der Preisunterschied zu den Zweitverkäufen fällt im Umland deutlich geringer aus, so dass die
Durchschnittspreise der 1990-2005 erbauten Eigenheime sogar bis zu 350 €/m² günstiger lie-
gen als in Leipzig.
39 Außer Markkleeberg.

6 Wohnungsmarktsegmente
- 53 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Im vorangegangenen Abschnitt wurden die Wohnungsnachfrage bzw. die Nachfragergruppen und
die Nachfrage bildenden Faktoren dargestellt. Demgegenüber steht ein Wohnungsangebot, das
ebenfalls durch verschiedene Faktoren bestimmt wird. Wesentliche Merkmale, die sich auf die
Preisbildung auswirken, sind der Gebäudetyp, die Ausstattung bzw. Sanierungsgrad sowie Lage-
merkmale, wie Infrastruktur und Freiraum.
Abb. 8 Wohnungsmarktsegmente
Gebäudetyp Gründerzeit
Altbau
20er/30er
50er/60er Plattenbau
Ausstattung saniert teilsaniert unsaniert
Lage Zentralität Infrastruktur
Preissegment
Quelle: Eigene Darstellung
preiswertes
Segment
mittelpreisiges
Segment
Image
höherpreisiges
Segment
Neubau
Im Folgenden werden die einzelnen Preissegmente näher betrachtet. Dabei findet zuerst eine ver-
tiefende Analyse der Angebotsstruktur sowie der Nachfragergruppen in dem jeweiligen Segment
statt, die eine Basis für die anschließende Einschätzung der zukünftigen Entwicklungsperspektiven
bilden. Zum Schluss werden konkrete Handlungsempfehlungen für die Preissegmente abgeleitet.
6.1 Preiswertes Wohnen
6.1.1 Nachfrage nach preiswertem Wohnraum
Einkommensschwache Haushalte als Nachfrager preiswerten Wohnraums werden in der amtlichen
Statistik nicht gesondert aufgeführt. Diese Nachfragergruppe setzt sich vielmehr aus mehreren Ein-
zelgruppen zusammen, die sich z. T. auch überschneiden. Hierbei geht es zum einen um Haushal-

ANALYSE
KONZEPTE &
- 54 -
te, die in erster Linie von Transferleistungen leben. Dabei wird seit Januar 2005 das System der
Mindestsicherung in Deutschland in drei Rechtskreisen geregelt, und zwar
� in der Grundsicherung für Arbeitsuchende (SGB II), hierunter fällt das Arbeitslosengeld II und
das Sozialgeld
� der Sozialhilfe (SGB XII) mit der Hilfe zum Lebensunterhalt (HLU) und der Grundsicherung im
Alter und bei Erwerbsminderung
� und dem Asylbewerberleistungsgesetz (AsylbLG).
Einkommensschwache Haushalte werden hier jedoch weiter gefasst, denn auch Personen und
Haushalte, deren Einkommen knapp oberhalb der Bedarfsschwellen der Mindestsicherung liegen,
leben meist unter schwierigen Bedingungen. Für einen Teil dieser Haushalte besteht die Möglich-
keit, Wohngeldleistungen zu beziehen, soweit sie nach Kriterien des Einkommens, der Mietbelas-
tung, der Haushaltsgröße und der Wohnsituation einen Anspruch auf diese Leistung haben.
Einkommensschwache Haushalte werden daher im Folgenden nicht nur nach leistungsrechtlichen
Kriterien abgrenzt, sondern durch statistische Berechnungen auf der Basis von Mikrodatensätzen.
Im Rahmen der vorliegenden Analyse wird daher die Einkommensgrenze für einkommensschwache
Haushalte, die auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind, unabhängig von den Einkommens-
grenzen für Bedarfsgemeinschaften gesetzt (vgl. Abschnitt 6.1.4).
Abb. 9 Nachfrager nach preisgünstigem Wohnraum
B e d a rfs -
g e m e in -
s c h a fte n
W o h n g e ld -
e m p fä n g e r
H L U -
E m p fä n g e r
A lle in -
e rzie h e n d e
Quelle: Eigene Darstellung
A rb e it slo s e
G e rin g fü g ig
B e sc h ä ftig te
R e n tn e r
S tu d ie re n d e
E in k o m m e n ss c h w a c h e
H a u sh a lte
N a c h fra g e r n a c h
p re is g ü n s tig e m W o h n ra u m

6.1.2 Bedarfsgemeinschaften
- 55 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Insgesamt gab es Ende 2007 rund 48.000 Bedarfsgemeinschaften in Leipzig. Rund 80 % aller Be-
darfsgemeinschaften sind 1- und 2-Personen-Haushalte, also Singles und Paare ohne Kinder sowie
ein Teil der Alleinerziehenden:
� Zu den Singlehaushalten zählen rund 58 % der Bedarfsgemeinschaften (rd. 27.000), was dem
bundesdeutschen Durchschnitt entspricht. Eine Gruppe hierunter dürften die Haushalte mit
Grundsicherung im Alter sein, d. h. allein stehende Senioren mit geringen Renten.
� Die 2-Personen-Haushalte bilden einen Anteil von ca. 21 % (rd. 11.000). Sie setzen sich etwa
jeweils zur Hälfte aus Paaren ohne Kinder (rd. 6.000) und Alleinerziehende mit einem Kind (rd.
5.000) zusammen.
� Bedarfsgemeinschaften mit drei und mehr Personen machen ca. 20 % aus. Unter ihnen befin-
den sich überwiegend Paare mit Kindern (6.400), aber auch Alleinerziehende mit mindestens
zwei Kindern (2.600).
Abb. 10 Verteilung der Bedarfsgemeinschaften (BG) nach
Haushaltstypen
Single BG
58%
Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2007
Sonstige BG
2%
13%
12%
Partner mit Kindern
15%
Alleinerziehende
Partner ohne Kinder
� In Bezug auf die Wohnfläche fällt auf, dass nur jede vierte Bedarfsgemeinschaft in einer Klein-
wohnung mit weniger als 46 m² wohnt. Demgegenüber sind nach den KdU-Richtlinien 58 %
der Bedarfsgemeinschaften mit einer Person an die Obergrenze von 45 m² gebunden. Etwas
mehr als die Hälfte lebt in Wohnungen bis 60 m².

ANALYSE
KONZEPTE &
- 56 -
Abb. 11 Bedarfsgemeinschaften nach Wohnfläche
1-45 m²
46-60 m²
24%
Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2007
Kleinräumige Verteilung
30%
k. A.
1%
über 90 m²
9%
10%
25%
76-90 m²
61-75 m²
Bei der Betrachtung der räumlichen Verteilung der Bedarfsgemeinschaften in Leipzig ergeben sich
für einige Ortsteile überdurchschnittliche Anteile an Bedarfsgemeinschaften (vgl. Abb. 12):
� Insgesamt hohe Anteile von Bedarfsgemeinschaften an der Bevölkerung weisen Lindenau und
Altlindenau sowie Volkmarsdorf und Neustadt-Neuschönefeld mit jeweils mehr als 32 % auf.
� Überproportionale Anteile an Single-Bedarfsgemeinschaften werden in Wahren, Möckern, Lau-
sen-Grünau, Connewitz, Zentrum-Südost verzeichnet. Hier sind jeweils über 60 % der Bedarfs-
gemeinschaften Single-Haushalte, somit besteht ein erhöhter Bedarf an kleineren Wohnungen.
� Überdurchschnittliche Anteile an Paaren ohne Kinder gibt es in Mockau-Süd, Grünau-Mitte,
Volkmarsdorf, Paunsdorf mit jeweils mehr als 15 % Anteilen an den 2-Personen-Haushalten.
� Überproportionale Anteile an Paaren mit Kindern, mit jeweils mehr als 16 %, zeigen: Reudnitz-
Thonberg, Neustadt-Neuschönefeld, Schönefeld-Abtnaundorf, Anger-Crottendorf, Grünau-Nord,
Günau-Mitte und Stötteritz.
� Insgesamt zeigt sich damit in Bezug auf die Bedarfsgemeinschaften eine relativ starke sozial-
räumliche Differenzierung, deren Schwerpunkt vor allem in den einfachen Altbauquartieren
liegt

- 57 -
Abb. 12 Anteil der Personen in Bedarfsgemeinschaften an
Entwicklung
Anteile in %
0 - 8
8 - 16
der Bevölkerung
16 - 24
24 - 32
32 und mehr
73 Ortsteilnummer
Daten: Bundesagentur für Arbeit 2006, Kartengrundlage: Stadt Leipzig,
Kartographie: Analyse & Konzepte
82
55
ANALYSE
KONZEPTE &
� Die Zahl der Bedarfsgemeinschaften ist zwischen März 2006 und März 2008 um 6,4 % zurück-
gegangen (vgl. Abb. 13). Die Entwicklung unterliegt dabei nur leichten, überwiegend saisonal
geprägten, Schwankungen. Der Höhepunkt wurde mit rd. 52.600 Bedarfsgemeinschaften im
Mai 2006 erreicht. Im März 2008 wurden rd. 49.100 Bedarfsgemeinschaften registriert.
54
83
13 14
81
80
92
91
93
12
74
73
75
71
70
60 72
66
51
65 61
62
52
63
64
53
90
11
06 10
05
01
23
20 21
00
04
22
03
02 30
50 40
31
42
41
32
43
25
24
27
26
28
35
95
44
94
33
15
34
29

ANALYSE
KONZEPTE &
- 58 -
Abb. 13 Entwicklung der Anzahl der Bedarfsgemeinschaften
60.000
50.000
40.000
30.000
20.000
10.000
0
Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Kreisreport Leipzig
Jan 06
Feb 06
Mrz 06
Apr 06
Mai 06
Jun 06
Jul 06
Aug 06
Sept 06
Okt 06
Nov 06
Dez 06
Jan 07
Feb 07
Mrz 07
Apr 07
Mai 07
Jun 07
Jul 07
Aug 07
Sept 07
Okt 07
Nov 07
Dez 07
Jan 08
Feb 08
Mrz 08
� Derzeit ist ein leichter Rückgang der Arbeitssuchenden zu erkennen. Demgegenüber ist ein An-
stieg der Zahl der Haushalte zu beobachten, die aufgrund zu geringen Einkommens aus Er-
werbstätigkeit ergänzende Transferleistungen in Anspruch nehmen (sogenannte "Aufstocker").
� In den vorigen Jahren haben neue Arbeitsplätze in erster Linie zu einer Reduzierung der Ab-
wanderung geführt. Die zunehmende Attraktivität des Arbeitsortes Leipzig wird zukünftig in
Verbindung mit weiteren Standortvorteilen zu einem positiven Wanderungssaldo beitragen.
Wie die Erkenntnisse der 2006/07 durchgeführten Zuwanderungsbefragung der Stadt Leipzig
zeigen, ist die Zuwanderung nach Leipzig nicht nur ausbildungs- sondern auch berufsdetermi-
niert. Eine Arbeitsstelle stellt für ungefähr ein Viertel aller Befragten den Hauptgrund für ihren
Zuzug nach Leipzig dar, für mehr als ein Drittel zählt sie zu den drei wichtigsten Zuzugsgrün-
den. Außerdem ziehen Zuwanderer aus dem Leipziger Umland den Umzug dem täglichen Pen-
deln vor.
� Eine wichtige Rolle spielt die demographische Verteilung der Erwerbslosen. Rund 37 % der Ar-
beitslosen sind 50 Jahre und älter. Hier wird der Übergang dieser Personen in das Rentenalter
zu einer Verringerung der Arbeitslosen insgesamt beitragen. Hierbei handelt es sich überwie-
gend um Langzeitarbeitslose, bei denen deutlich niedriger Renten als bei der bisherigen Ren-
tengeneration zu erwarten sind. Deswegen dürfte diese Gruppe auch zukünftig KdU-Bezieher
sein, dann allerdings nach SGB XII "Grundsicherung im Alter". Damit hat diese sich entwi-
ckelnde Altersarmut auf die Wohnungsnachfrage nur relativ geringe Auswirkungen.

- 59 -
ANALYSE
KONZEPTE &
� Erst mit dem Eintreten der geburtenschwachen Jahrgänge wird es zu starken Veränderungen
auf dem Arbeitsmarkt kommen. Entsprechend ist für die kommenden Jahre kein nennenswer-
ter Anstieg der Durchschnittseinkommen und der regionalen Kaufkraft zu erwarten.
6.1.3 Weitere einkommensschwache Nachfragergruppen
Die Nachfrage nach preisgünstigen Wohnungen durch Bedarfsgemeinschaften trifft sich mit der
Nachfrage durch einkommensschwache Haushalte ohne Anspruch auf KdU. Hierzu zählen z. B. Ge-
ringverdiener, Starter-Haushalte oder Rentner. 40 Einige Eckpunkte zu diesen Gruppen werden im
Folgenden aufgeführt:
� Zu den Gruppen mit eher geringem Einkommen zählen junge Starter-Haushalte und Studenten
bis 35 Jahre. Diese machen rund 72.000 aller Leipziger Haushalte aus. Tendenziell wird die
Zahl dieser Haushalte zukünftig etwas zurück gehen. Der Höhepunkt der Studienanfängerzahl
ist in etwa erreicht, sodass die Zahl der Studenten noch wenige Jahre leicht ansteigt, um dann
stark abzunehmen. 41 Die Zahl der jüngeren Starter-Haushalte geht demographisch bedingt
leicht zurück.
� Im Juni 2007 gingen 31.600 Personen in Leipzig einer geringfügigen Beschäftigung mit einem
Verdienst von nicht mehr als 400 € im Jahresdurchschnitt pro Monat nach. Dabei waren 25.000
Personen ausschließlich in einer geringfügigen Beschäftigung und für 6.630 Personen bildete
diese einen Nebenjob. Die Zahl der ausschließlich geringfügig Beschäftigten ist seit Juni 2000
um mehr als 50 % gestiegen. 42 Ein Teil von ihnen dürfte jedoch im Sinne der Grundsicherung
KdU-berechtigt sein ("Aufstocker"). 43
� Ende 2007 bezogen rund 9.600 Haushalte in Leipzig allgemeines Wohngeld 44 . Mit 3,3 % der
Haushalte lag Leipzig damit nur leicht über dem sächsischen Durchschnitt von 3,2 %.
� Der durchschnittliche Leipziger Haushalt hatte 2006 ein monatliches Nettoeinkommen von
1.400 €. 45 Das Einkommen liegt somit leicht unter dem durchschnittlichen Einkommen in Dres-
den mit 1.423 € je Haushalt und Sachsen mit 1.492 €. Entsprechend zeigt sich in der Einkom-
mensverteilung, dass Haushalte mit Einkommen unter 900 € in Leipzig mit 27 % stärker ver-
treten sind als in Sachsen mit 20 %. 46
40 Diese Haushalte erhalten z. T. Leistungen nach dem Wohngeldgesetz (WoGG).
41 Vgl. Kap. 6.2.
42 Vgl. Bundesagentur für Arbeit, Stand: Juni 2007.
43 Im Zuge der geplanten Wohngeld-Reform dürfte dieser Gruppe wiederum stärker in den Wohngeld- statt in den KdU-
Bezug geraten. Diese regelungsbedingten Verschiebungen verdeutlichen die Notwendigkeit der in Kap. 6.1.4 vorgenommenen
Abschätzung der einkommensschwachen Haushalte
44 Da die Haushalte mit besonderem Mietzuschuss seit 2005 zu den Bedarfsgemeinschaften zählen, werden diese hier
nicht nochmals berücksichtigt.
45 Vgl. Sozialreport 2007.
46 Vgl. Mikrozensus 2006.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 60 -
6.1.4 Quantitative Abschätzung der einkommensschwachen Haushalte
Um Aussagen über die Gesamtzahl der Haushalte machen zu können, die in Leipzig als Nachfrager
preiswerten Wohnraums auftreten, müssen die einkommensschwachen Haushalte definiert wer-
den. Hierzu werden für die einzelnen Haushaltsgrößen Einkommensschwellen berechnet. Aus-
gangspunkt sind die Ergebnisse der Bürgerumfrage mit dem Median der Nettohaushaltseinkommen
nach Haushaltsgröße. Wird dieser um mehr als 30 % unterschritten, werden die Haushalte als ein-
kommensschwach bezeichnet. 47
Tab. 10 Schwellenwerte für einkommensschwache Haushalte nach
Haushaltsgröße
Haushaltsgröße Einkommensmedian in EURO Einkommensschwelle in EURO
1 Person 970 700
2 Personen 1.800 1.300
3 und mehr Personen 2.200 1.500
Quelle: Mikrozensus 2004, Berechnungen Analyse & Konzepte
� Unter Annahme der in Tab. 11 aufgeführten Schwellenwerte ergeben sich die in Tab. 12 dar-
gestellten Haushaltszahlen für die verschiedenen Haushaltsgrößen. Insgesamt werden so mit
rund 79.000 Haushalten 28 % der Leipziger Haushalte erfasst. Es zeigt sich, dass kleine Haus-
halte stärker von niedrigem Einkommen betroffen sind als große Haushalte. So sind 34 % der
1-Personen-Haushalte als einkommensschwach zu bezeichnen, aber nur 17 % der Haushalte
mit drei und mehr Personen. Bei den Haushalten mit zwei 2 und mehr Personen ist jedoch zu
berücksichtigen, dass hier insgesamt mehr Menschen betroffen sind - darunter viele Kinder un-
ter Alleinerziehenden oder in Großfamilien. 48
Tab. 11 Einkommensschwache Haushalte nach Haushaltsgröße
Haushaltsgröße alle Haushalte
einkommensschwache
Haushalte
Anteil der ekschwachen
Haushalte
in %
1 Person 144.600 48.600 34
2 Personen 88.600 21.700 25
3 und mehr Personen 53.600 8.900 17
Gesamt 286.800 79.200 29
Quelle: Stadt Leipzig, Berechnungen Analyse & Konzepte
� Auf der Grundlage dieser Berechnungen kann festgehalten werden, dass neben den rund
48.000 Bedarfsgemeinschaften weitere 31.000 einkommensschwache Haushalte - insbesonde-
47 Diese Grenze liegt damit etwas oberhalb der in der Sozialforschung häufig verwendeten Definition von Armut
(60 % des Medians oder 50 % des arithmetischen Mittels).
48 Berechnungen der Hochschule Mittweida zufolge, bezieht rund ein Drittel der Kinder bis 15 Jahren in Leipzig Sozial-
geld.

- 61 -
ANALYSE
KONZEPTE &
re Rentner und Geringverdiener - in Leipzig Wohnungen nachfragen. Sowohl bei den Bedarfs-
gemeinschaften als auch bei den einkommensschwachen Haushalten dominieren die 1-
Personen-Haushalte.
� Insgesamt dürfte das Volumen der einkommensschwachen Gruppen jedoch mittelfristig je
nach wirtschaftlicher Entwicklung konstant bis leicht sinkend sein. Die Zahl der Bedarfsgemein-
schaften wird im Zuge der demographischen Entwicklung tendenziell zurückgehen 49 . Dabei
kommt es zu Verschiebungen zu den älteren einkommensschwachen Haushalten, die zahlen-
mäßig zulegen werden. Des Weiteren spielt die zukünftige Einkommensentwicklung und somit
die Entwicklung der Zahl der so genannten "Aufstocker" eine wichtige Rolle bei der Nachfrage
nach preiswertem Wohnraum. Nach der Änderung des Wohngeldgesetzes wird es hierbei zu
einer Verschiebung von den ALG II-Empfängern zu den Wohngeldempfängern geben.
6.1.5 Preiswertes Wohnungsangebot
Wie in Kap. 4 dargestellt, umfasst das preiswerte Wohnungsmarktsegment in der Regel Wohnun-
gen in einfachen Wohnlagen, unsanierte oder nur teilsanierte Bestände sowie Wohnungen entlang
der verkehrsbelasteten Magistralen in mittleren Wohnlagen und geförderte Wohnungen.
� Anhand der Mietpreisrecherche kann die Obergrenze bei 4,20 €/m² angesetzt werden. Bei ver-
gleichbaren kleineren, 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen liegen die Preise im Durchschnitt bis zu
0,50 €, in Ausnahmefällen sogar bis zu 1,00 € darüber. Im unterstem Bereich der Mietspanne
(von 2,60 bis 3,00 €/m²) befinden sich fast ausschließlich Wohnungen mit niedrigem Sanie-
rungsgrad.
� Auf dem privaten Wohnungsmarkt bildet dieses Segment somit ungefähr ein Viertel des aktuel-
len Wohnungsangebots. Dies entspricht in etwa einer Größenordnung von 50.000 Wohnungen.
Es handelt sich hier vor allem um (teil-)sanierte Altbaubestände, aber auch um Plattenbau-
wohnungen institutioneller Eigentümer.
� Da die Preisrecherche nur eine kleine Stichprobe des privaten Bestandes erfasst, sind hier kei-
ne Aussagen über die Größenstruktur des gesamten preiswerten Bestandes möglich.
� Als Ergebnis der von Analyse & Konzepte durchgeführten Eigentümerbefragung ist anzumer-
ken, dass sich viele Privateigentümer aufgrund der allgemeinen Marktsituation sowie der un-
günstigen Lage ihrer Bestände oft gezwungen sehen, preiswert zu vermieten, obwohl sich dies
in vielen Fällen als unwirtschaftlich erweist. Hier spielen vor allem das Wohnumfeld, die bauli-
che Struktur sowie mögliche Leerstände in der Nachbarschaft eine wichtige Rolle. Somit ist die
Mietpreisreduzierung eine mögliche Maßnahme zur Verbesserung der Vermietbarkeit.
49 Die Zuwanderungsbefragung 2007 zeigt, dass bei der aktuell hohen Zahl an Zuwanderern zwar die niedrigen Einkommen
überrepräsentiert sind, jedoch nicht die ALG II-Empfänger. Deshalb ist derzeit nicht davon auszugehen, dass die
Zuwanderung zur Erhöhung der Zahl der Bedarfsgemeinschaften führt.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 62 -
Im Bestand der sechs größeren Leipziger Wohnungsunternehmen 50 mit rd. 82.000 Wohneinheiten
ist der relative Anteil an preiswerten Wohnungen größer:
� Bei rd. 42 % aller Wohnungen dieser Wohnungsunternehmen (rd. 35.000 Wohneinheiten) lie-
gen die Nettokaltmieten unterhalb der 4,20 €/m²-Grenze.
� Aufgrund der besonderen Bestandsstruktur der Wohnungsunternehmen befindet sich der ü-
berwiegende Teil der preiswerten Wohnungen in Plattenbaubeständen.
� Eine besondere, aber bei weitem nicht marktbeherrschende Stellung am Leipziger Wohnungs-
markt insgesamt sowie unter den Wohnungsunternehmen nimmt die Leipziger Wohnungs- und
Baugesellschaft mbH (LWB) ein. Allein mit ihrem Kernbestand von rd. 39.000 Wohnungen
deckt die LWB ungefähr 12 % des Leipziger Wohnungsmarktes, wobei sie in einigen größeren
Ortsteilen stärker vertreten ist.
� Der gesamte Wohnungsbestand der LWB bildet knapp die Hälfte aller Wohnungen der organi-
sierten Wohnungswirtschaft in Leipzig. Unter den sechs Wohnungsunternehmen, deren Be-
standsdaten ausgewertet wurden, macht der Kernbestand der LWB ca. 47 % aus. Somit liegen
ungefähr 40 % der preiswerten Bestände dieser sechs Unternehmen in ihrem Besitz.
� Die Wohnungsgrößenstruktur der preiswerten Bestände zeigt einen Mangel an kleinen Woh-
nungen, zumal gerade in diesem Preissegment aufgrund der KdU-Richtlinien die Wohnungs-
größe für den betroffenen Personenkreis eine entscheidende Rolle spielt. So bilden die 1-
Raum-Wohnungen bzw. Wohnungen bis 45 m² nur ungefähr 15 % des preiswerten Bestandes
der Wohnungsunternehmen, obwohl die Singlehaushalte mit 58 % den überwiegenden Teil der
Bedarfsgemeinschaften ausmachen.
In Bezug auf die zukünftige Entwicklung des preiswerten Bestandes sind folgende Entwicklungen
zu erwarten:
� Da ein noch relativ großer Teil dieser Wohnungen nur teil- bzw. unsaniert ist, kann in diesem
Zusammenhang mit weiteren Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, teilweise Anpas-
sungen der Bestandsmieten und damit einer Reduzierung des preiswerten Bestandes gerech-
net werden.
� Ein weiterer Teil fällt im Rahmen des stadtumbaubezogenen Rückbaus weg.
� Einen kleinen Teil der preiswerten Bestände bilden Wohnungen mit Mietpreisbindung, die aber
größtenteils mittelfristig auslaufen. Allerdings sollte das Auslaufen dieser Bindungen ohne nen-
nenswerten Einfluss auf die Entwicklung des preiswerten Segments bleiben. Ein Großteil der
50 Die Angaben beziehen sich auf die Gesamtauswertung der Bestände folgender Wohnungsunternehmen: Leipziger
Wohnungs- und Baugesellschaft mbH (LWB), Wohnungsbaugenossenschaft (WBG) Kontakt eG, Baugenossenschaft
Leipzig eG (BGL), Wohnungsgenossenschaft Transport eG (WOGETRA), Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft
eG (VLW), Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG. Diese stellen mehr als drei Viertel des gesamten Wohnungsbestandes
im Besitz der organisierten Wohnungswirtschaft in Leipzig dar und decken somit ungefähr ein Viertel des Leipziger
Wohnungsmarktes ab.

- 63 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Mietpreisbindungen, die zumeist durch Modernisierungskredite erfolgt sind, befindet sich im
mittleren Preissegment.
� Auf der anderen Seite entsprechen die Bestandsmieten oft nicht den konkreten Lagequalitäten
und sind, insbesondere in einfachen Wohnlagen, zu hoch angesetzt. Somit könnte es durch
Mietenanpassung nach unten zu einem Zuwachs im preiswerten Bestand kommen.
� Auch die Zahl der Belegungsrechte wird zukünftig weiter zurück gehen. Die Neuschaffung von
Belegungsrechten zahlt sich aus Sicht der Stadt Leipzig unter den gegebenen Rahmenbedin-
gungen nicht aus, zumal diese nur für besonders bedürftige Gruppen, wie z. B. Obdachlose
oder Großfamilien, wichtig sind. Die Versorgung dieser Gruppen erfolgt daher zum einen durch
die LWB, die auch noch über belegungsgebundene Bestände verfügt. Zum anderen werden zu-
künftig Kooperationsverträge mit anderen Wohnungsunternehmen an Bedeutung gewinnen
und die Belegung von Wohnungen sowie die Betreuung besonders bedürftiger Gruppen zum
Inhalt haben.
� Durch Neubau können auch zukünftig nur mithilfe von Förderungen wirksame Effekte auf das
preiswerte Wohnungssegment erreicht werden, was derzeit nicht zu erwarten ist.
6.1.6 Regelungen zu den Kosten der Unterkunft
In dem vorliegenden Konzept wurde eine marktorientierte Definition preiswerten Wohnraums vor-
genommen. Demgegenüber wird durch die Angemessenheitskriterien im Zusammenhang mit der
Erstattung der Kosten der Unterkunft ein regulierender Eingriff vorgenommen. Die Zusammenhän-
ge zwischen den Marktmechanismen und den Angemessenheitskriterien werden im Folgenden dar-
gestellt.
� Die Zahlung der Kosten der Unterkunft durch die ARGE richtet sich nach der Anzahl der Perso-
nen je Bedarfsgemeinschaft und daraus abgeleitet die anerkannte Wohnfläche und festgeleg-
ten Obergrenzen für die einzelnen Kostenpositionen (€/m²):
- angemessene Grundmiete: 3,85 €/m²
- angemessene Betriebskosten: 1,37 €/m²
- angemessene Heizkosten 0,95 €/m²
� Insgesamt werden demnach Kosten für die Unterkunft in Höhe von maximal 6,17 €/m² über-
nommen. Diese Obergrenze ist maßgeblich bei der Bewertung der Kosten der Unterkunft. Die
gesamten anerkannten Kosten ergeben sich aus dem Produkt der Quadratmeterpreise und der
zulässigen Wohnfläche je Größe der Bedarfsgemeinschaft:

ANALYSE
KONZEPTE &
- 64 -
Tab. 12 Anerkannte Kosten der Unterkunft (Angaben in €)
Zulässige
Wohnfläche
Angemessene
Grundmiete
Obergrenze
KdU monatlich
Quelle: Stadt Leipzig, Sozialamt, 2007.
Haushaltsgröße
1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen
45 m² 60 m² 75 m² 85 m² 95 m²
173,25 € 231,00 € 288,75 € 327,25 € 365,75 €
277,65 € 370,20 € 462,75 € 524,45 € 586,15 €
� In der Praxis werden regelmäßig höhere Grundmieten anerkannt. Denn die anerkannte
Grundmiete kann auch höher ausfallen, wenn sich die Bedarfsgemeinschaften mit geringeren
Quadratmeterzahlen zufrieden geben. Des Weiteren können für neue Hilfefälle, die zum Zeit-
punkt der Antragstellung bereits in ihrer Wohnung leben, bis 110 % der angemessenen Unter-
kunftskosten anerkannt werden.
� Dies hat zur Folge, dass im Durchschnitt aller Bedarfsgemeinschaften im vergangenen Jahr
3,92 €/m² Grundmiete gezahlt wurden, z. B. für einen 1-Personen-Haushalt 3,86 €/m² und für
einen 3-Personen-Haushalt 4,03 €/m². Die Betriebskosten lagen demgegenüber im Durch-
schnitt unterhalb der Grenze bei 1,06 €/m², Heizkosten wurden in Höhe von 0,72 €/m² über-
nommen.
Die Regelungen zur Übernahme der Kosten der Unterkunft bringen einige nennenswerte strukturel-
le Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt mit sich:
� Die Tatsache, dass ungefähr 80 % der Bedarfsgemeinschaften aus ein bis zwei Personen be-
stehen und diese nach den Angemessenheitskriterien an entsprechend kleine Wohnungen ge-
bunden sind, führt zu einer erhöhten Nachfrage nach kleinen Wohnungen im preiswerten
Segment. Diese Wohnungen werden aber auch von anderen Gruppen, wie Studenten, ein-
kommensschwachen Haushalten ohne Bezug von staatlichen Transfer-Leistungen, Alleinerzie-
henden oder Rentnern verstärkt nachgefragt. Als Folge kommt es zu einer Angebotsverknap-
pung im preiswerten Marktsegment. Dies kann gleichzeitig zu einer Erhöhung des Leerstandes
bei den größeren und sanierten Wohnungen führen.
� Die im ostdeutschen Vergleich niedrigen Angemessenheitskriterien führen einerseits zu einem
stärkeren Erhalt preiswerter Wohnungen, andererseits aber zu verstärkter sozialer Segregation.
In Leipzig wurde zwar ein großer Teil der Bestandsmieter mit unangemessenen Unterkunfts-
kosten über Toleranzgrenzen aufgefangen, sodass eine Umzugswelle ausgeblieben ist. Trotz-

- 65 -
ANALYSE
KONZEPTE &
dem ist im Zuge der Neuvermietung eine Verstärkung von bestehenden sozialräumlichen Kon-
zentrationstendenzen zu erwarten.
� Dadurch dass die Obergrenzen zur Beurteilung der Angemessenheit bei den Kosten der Unter-
kunft zu allgemein akzeptierten "niedrigsten Mieten" werden, kommt es insgesamt zu einer
Verteuerung des Angebots im einfachen Preissegment.
Diese Ergebnisse zeigen, dass die ursprünglich arbeitsmarkt- und sozialpolitisch intendierten Rege-
lungen erhebliche Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben. Umgekehrt können die Ange-
messenheitskriterien aber auch zur Steuerung des Marktes genutzt werden. Hierbei können folgen-
de Wirkungszusammenhänge unter den Bedingungen des Leipziger Wohnungsmarktes beschrieben
werden:
� Eine großzügigere Regelung führt zu einer geringeren sozialen Segregation, aber auch zu ei-
nem Anstieg der Mieten und damit zu einem stärkeren Konkurrenzdruck für einkommens-
schwache Nicht-KdU-Empfänger sowie zu höheren Gesamtkosten für die Stadt.
� Bei Höchstgrenzen, die unterhalb der Obergrenze des preiswerten Marktsegmentes liegen –
wie aktuell in Leipzig der Fall – bleibt das preiswerte Angebot groß, die soziale Konzentration
ist jedoch deutlich stärker.
� Produktmieten auf der Basis bruttowarm ermöglichen eine differenzierte Wohnungsgrößen-
nachfrage und vergrößern damit das Angebot an preiswerten Wohnungen. Langfristig gehen
jedoch die Mietpreisspielräume der Wohnungsunternehmen zu Gunsten der Versorger verloren,
der Markt verknappt sich wieder. Allerdings kann dies auch zu einer Verbesserung der energe-
tischen Standards führen.
� Je pauschaler bzw. großzügiger der Wohnflächenmaßstab ist, desto größer ist die Gefahr einer
Übersubventionierung kleiner Wohnungen, die zu entsprechenden Preissteigerungen führt.
Vor dem Hintergrund der hier genannten Mechanismen und Zielkonflikte sollten die Wirkungen der
Angemessenheitskriterien auf die Entwicklung des preiswerten Wohnungsmarktsegments weiter
beobachtet werden.

ANALYSE
KONZEPTE &
Empfehlungen preiswertes Wohnen
- 66 -
� Maßnahmen zum preiswerten Wohnungsmarktsegment sollten sich immer auf alle einkom-
mensschwachen Haushalte beziehen. Eine ausschließliche Betrachtung der Bedarfsgemein-
schaften greift zu kurz, da viele Geringverdiener, die keine Leistungen nach ALG II erhalten,
auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind. Die Betrachtung einkommensschwacher Haushal-
te sollte insbesondere auch im Rahmen des Monitorings berücksichtigt werden.
� Einer gesonderten Betrachtung sollten Untergruppen und Einzelfälle unterzogen werden, hierzu
zählen z. B. einkommensschwache Großfamilien oder Obdachlose. Im Rahmen eines gesonder-
ten Versorgungskonzeptes sollten Strategien gegen Obdachlosigkeit entwickelt werden, die die
gezielte Vermittlung von Notfällen beinhaltet. Grundlage dafür wäre eine Analyse und Fort-
schreibung der Verteilung der Belegrechte im Stadtgebiet und der Nachfrage nach Berechti-
gungsscheinen.
� Rein rechnerisch ergibt sich ein Ausgleich zwischen dem preiswerten Wohnungsangebot und
der Nachfrage durch einkommensschwache Haushalte. Allerdings liegt das Gewicht der Nach-
frage stärker auf den kleineren preiswerten Wohnungen. In diesem Segment kann es also
schnell zu einer Verknappung des Angebotes kommen. Um im Zuge dieser Prozesse rechtzeitig
reagieren zu können, müssen die Entwicklungen in diesem Segment genau beobachtet wer-
den. Der methodische Ansatz des Deckungsrings ist beizubehalten und ggf. weiter zu entwi-
ckeln.
� Eine wichtige Rolle bei der Angebotssteuerung zur Vermeidung von Segregationen spielt die
kommunale Wohnungsgesellschaft LWB, die ihre Aufgabe zur Versorgung und Beeinflussung
des niedrigen Preissegmentes und der Entwicklung in den Quartieren in der Form wahrnehmen
sollte (vgl. Kap. 8).

6.2 Exkurs: Studentisches Wohnen
- 67 -
6.2.1 Entwicklung und Struktur der Studentenzahlen
ANALYSE
KONZEPTE &
Für die Stadtentwicklung ist es von hoher Bedeutung, in welchem Umfang und in welcher Weise
Studenten in Leipzig eigenen Wohnraum nachfragen bzw. wie sich diese Nachfrage in Zukunft ver-
ändern wird. Von besonderer Bedeutung ist hierbei, dass die Studenten in den vergangenen Jahren
zu dem positiven Wanderungssaldo der Stadt Leipzig beigetragen haben. Angesichts der Tatsache,
dass die geburtenschwachen Jahrgänge nun in das Studentenalter kommen, stellt sich die Frage
der Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Deswegen wird im Folgenden die Struktur der Studen-
tenzahlen genauer analysiert und entsprechende Schlussfolgerungen für die zukünftige Entwick-
lung gezogen.
� Nach Angaben des Statistischen Landesamtes des Freistaates Sachsen studierten im Winter-
semester 2007/2008 insgesamt rd. 36.500 Personen an Leipziger Hochschulen. Die Zahl der
Studenten ist gegenüber dem Vorjahr um 1,8 % (667 Personen) zurückgegangen. Die Studen-
tenzahlen wiesen noch bis 2005/2006 eine steigende Tendenz auf, sind aber seitdem rückläu-
fig. Dies entspricht der Entwicklung im Land Sachsen, das auch 2006/2007 erstmalig eine Ab-
nahme der Studentenzahlen zu verzeichnen hatte. Von rd. 105.400 Studierenden in Sachsen
(2007) studiert jeder dritte Student in Leipzig (34,6 %).
� Mit den aktuell sinkenden Studentenzahlen macht sich der bereits zuvor eingesetzte Rückgang
der Studienanfängerzahlen bemerkbar. Ursache hierfür ist vor allem der Geburtenknick der
1990er Jahre in Ostdeutschland. Die Studienanfängerzahlen haben in Sachsen bereits 2003 mit
rd. 21.800 Ersteinschreibungen ihren Höchststand erreicht und sind bis 2006/2007 auf rd.
17.300 zurückgefallen. Auch in Leipzig wurden mit 4.900 Studienanfängern im Wintersemester
2006/2007 17,6 % weniger Erstsemester als ein Jahr zuvor eingeschrieben.
� Allerdings verweisen die vorläufigen Zahlen für 2007/2008 wieder auf einen Zuwachs von Erst-
semestern sowohl in Leipzig (+13,8 %) als auch in Sachsen insgesamt (+9,7 %). Wesentliche
Ursache hierfür dürfte der einmalige Umstand sein, dass aufgrund der Verkürzung der Schul-
jahre bis zum Abitur in Sachsen-Anhalt dieses Jahr zwei Schülerjahrgänge ihre Zulassungsbe-
rechtigung für ein Studium bekommen haben.
� Die Studienanfängerquote 51 ist in Sachsen, ähnlich wie auch in Deutschland insgesamt, seit
2003 rückläufig. Diese lag 2006 in Sachsen mit 33,5 % leicht unter dem Bundesdurchschnitt
(35,7 %) 52 . Diese Quote bezieht sich auf das Bundesland des Studienortes. Betrachtet man die
Studienanfänger nach dem Ort, an dem die Hochschulzugangsberechtigung erworben wurde,
51 Die Studienanfängerquote ist der Anteil an Personen, die ein Studium beginnen, an der altersspezifischen Bevölkerung.
Sie wird als Summe der Netto-Studienanfänger über die einzelnen Altersjahrgänge berechnet (so genanntes OECD-
Verfahren). Die Studienanfängerquote auf der Ebene der Bundesländer wird entweder auf den Studienort oder auf den
Ort des Erwerbs der Hochschulzugangsberechtigung bezogen.
52 Vgl. Statistisches Bundesamt: Nichtmonetäre hochschulstatistische Kennzahlen 1980-2006. Fachserie 11, Reihe 4.3.1.
Wiesbaden 2007.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 68 -
so lagen die Werte für Sachsen in den letzten Jahren deutlich niedriger. Dies deutet daraufhin,
dass Sachsen einen "Studienanfängergewinn" zu verzeichnen hat.
� Für eine nähere Betrachtung der direkten Austauschbeziehungen zwischen den Bundesländern
kann auf die Daten für das Studienjahr 2005 zurückgegriffen werden. 53 In diesem Jahr war der
Saldo der Studienanfänger in Sachsen nach Abzug der ausländischen Studierenden positiv und
betrug 914 Personen. Von den rd. 15.400 Studenten, die ihre Hochschulzugangsberechtigung
in Sachsen erworben hatten, nahmen nur rd. 10.300 Personen ein Studium in Sachsen auf.
Somit kamen rd. 6.000 Studenten von den insgesamt rd. 16.300 Studierenden in Sachsen aus
anderen Bundesländern. Dabei verzeichnete Sachsen die höchsten Gewinne an Studienanfän-
gern gegenüber Brandenburg (747 Personen), Thüringen (510 Personen) sowie Sachsen-
Anhalt (415 Personen). Die höchsten Studentenverluste gingen dagegen an Bayern (-521 Per-
sonen).
Abb. 14 Herkunft der Leipziger Studenten im WS 2007/2008
Leipzig Umland 1) Sachsen 2) NBL 3) ABL Ausland
17,3%
30,3%
1) LK: Leipziger Land, Delitzsch, Muldentalkreis
2) ohne Leipzig und Umland
3) mit Berlin, ohne Sachsen
Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen.
7,2%
17,4%
19,5%
8,3%
� Im Vergleich zu allen Hochschulen Sachsens liegt der Anteil sächsischer Studierender in Leipzig
mit 44,0 % im Wintersemester 2007/2008 (vgl. Abb. 14) bzw. 45,5 % im Wintersemester
2006/2007 deutlich niedriger als in Sachsen insgesamt (2005: 58,0 %). 54 Mit 30,3 % bzw.
53 Vgl. Statistische Veröffentlichungen der Kultusministerkonferenz: Die Mobilität der Studienanfänger und Studierenden
in Deutschland 1980-2005. Bonn 2007.
54 Angaben des Statistischen Landesamtes Sachsen. Diese und die folgenden Angaben beziehen sich auf die Studierenden
nach dem Land des Erwerbs der HZB. "Sächsische Studierende" bezeichnet somit Studierende, die ihre HZB in
Sachsen erworben haben. Diese Personen sind nicht unbedingt auch gebürtige Sachsen.

- 69 -
ANALYSE
KONZEPTE &
29 % kommen allerdings mehr Studenten in Leipzig aus den übrigen neuen Bundesländern
(Sachsen: 21,0 %). Der Anteil ausländischer Studierender in Leipzig entspricht mit 8,3 % bzw.
8,0 % ungefähr dem sächsischen Durchschnitt (2005: 8,8 %).
Aus der aktuellen Struktur der Studentenzahlen sowie der aufgezeigten Trends sind folgende An-
nahmen über die zukünftige Entwicklung der Studentenzahlen möglich:
� Aufgrund des starken Zuzugs aus den neuen Bundesländern, wird sich der ostdeutsche Gebur-
tenknick der Nachwendezeit nicht nur auf das Leipziger Studentenpotenzial sondern auch bei
den Zuwanderungen negativ auswirken. Somit ist bei 75 % des Studentenpotenzials der Leip-
ziger Hochschulen mit nennenswerten Rückgängen zu rechnen.
� Das Hauptpotenzial der Studienanfänger stellt die Altersgruppe der 15- bis 20-Jähringen dar.
Laut der Bevölkerungsvorausschätzung 2007 für die Stadt Leipzig ist zwischen 2006 und 2012
ein massiver Rückgang der 15- bis 20-Jährigen um 31 % auf rund 17.000 Personen zu erwar-
ten, womit deren Anteil an der Bevölkerung von 4,8 % auf 3,3 % zurückgeht. Danach steigt
die Zahl der 15- bis 20-Jährigen wieder langsam an und erreicht 2017 rd. 20.500 Personen
(3,9 % der Gesamtbevölkerung) bzw. 2022 rd. 22.200 Personen (4,2 %).
� Bei den 20- bis 30-Jährigen sind die Auswirkungen des Geburtenknicks erwartungsgemäß erst
später zu beobachten. So wird diese Altersgruppe in Leipzig zunächst bis 2012 um 5,5 % ge-
genüber 2006 auf 79.300 Personen zurückgehen. Der Tiefpunkt ist somit erst 2022 mit rd.
69.400 der 20- bis 30-Jährigen zu erwarten, was einem Anteil von 13,0 % der Gesamtbevölke-
rung entspricht (2006: 16,6 %). Erst danach ist wieder von einem leichten Anstieg auf rd.
71.200 Personen bis 2027 auszugehen.
Aufgrund dieser demographischen Entwicklungen ist in Leipzig ein deutlicher Rückgang an Stu-
dienanfängern sowie Studierenden insgesamt zu erwarten. Neben der Betrachtung der relevanten
Altersgruppen müssen jedoch noch weitere Variablen mit einbezogen werden. Diese können zwar
zu Verzerrungen beitragen, ändern aber den grundsätzlichen Verlauf der Entwicklung der Studen-
tenzahl nicht wesentlich. Sie lassen sich außerdem kaum mit einem handhabbaren Rechenmodell
erfassen, sondern erlauben vielmehr nur stark vereinfachte Annahmen:
� In den nächsten Jahren dürfte es aufgrund der Umstellung von 13 auf zwölf Schuljahre bis
zum Abitur in weiteren Bundesländern zum kurzzeitigen Anstieg der Zahl der Studienanfänger
kommen.
� Eine Variable, die erst langfristig eine wichtige Rolle spielen kann, ist eine Verkürzung der Stu-
diendauer aufgrund der neuen Regelungen im Bildungsbereich, wie die Einführung der Stu-
diengebühren sowie die Europäisierung der Studiengänge die Master- und Bachelorabschlüsse.
So könnte es beispielsweise zu verstärkter Abnahme der Gesamtzahl der Studenten kommen,
wenn die starken Erstsemester-Jahrgänge die Hochschulen bereits früher verlassen würden,
während gleichzeitig die Zahl der Studienanfänger zurückgeht.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 70 -
� Eine höhere Konkurrenzfähigkeit der Hochschulen in Leipzig ist eine Variable, die die ungünsti-
ge Entwicklung etwas abbremsen könnte. Die Frage ist, inwieweit das Potenzial an Studienan-
fängern, insbesondere aus den alten Bundesländern, stärker genutzt werden kann. Zu den
Standortvorteilen Leipzigs gehören, neben der Attraktivität der Stadt insgesamt 55 , vor allem die
vergleichsweise günstigen Lebenshaltungskosten sowie ein ausreichendes und attraktives
Wohnraumangebot, was allerdings auch für andere konkurrierende ostdeutsche Universitäts-
städte gilt.
Insgesamt sind somit die lediglich auf der Entwicklung der betroffenen Altersgruppen basierenden
Schätzungen mit Vorsicht zu behandeln.
� So wird beispielsweise in Sachsen von 2005 bis 2020 ein Rückgang der Studienanfänger um
26 % und der Studierenden insgesamt um 28 % vorausgeschätzt. Bei der Übertragung dieser
Rückgänge auf die Leipziger Zahlen von 2005 56 würde dies eine Abnahme von rd. 4.800 auf rd.
3.500 Studienanfänger bis 2020 bedeuten. Die Gesamtzahl der Leipziger Studierenden würde
somit von aktuell rd. 36.500 auf rd. 28.000 Studenten im Jahr 2020 zurückgehen.
6.2.2 Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage
Wie hoch der Anteil der Leipziger Studierenden ist, die auch in Leipzig wohnen, wird mit statisti-
schen Daten nicht erfasst. Die einzige genauere Statistik wird von dem Deutschen Studentenwerk
über die Zahl der in Wohnheimen wohnenden Studenten geführt:
� Nach Angaben des Deutschen Studentenwerks gab es in Leipzig zum 01.01.2007 insgesamt
5.124 Wohnplätze. 57 Somit entsprach die Unterbringungsquote in Leipzig 13,7 %, was sowohl
unter dem sächsischen Durchschnitt (15,5 %) als auch unter dem Durchschnitt in den neuen
Bundesländern (14,3 %), aber über dem Bundesdurchschnitt (11,9 %) lag.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass ein nur grob schätzbarer Anteil der Studenten aus ande-
ren Städten Sachsens sowie aus den nahen Umlandkreisen nach Leipzig pendelt. Der Pendleranteil
kann auf ca. ein Viertel aller Studierenden geschätzt werden. Ein weiterer Teil der aus Leipzig
kommenden Studenten wohnt noch bei den Eltern. Dies bedeutet, dass im Wintersemester
2007/2008 rd. 28.000 Studierende in Leipzig eigenen Wohnraum nachfragen. Zieht man bei der
Berechnung die Zahl von rd. 5.100 in Wohnheimen wohnenden Studenten ab, so ergibt sich eine
Zahl von rd. 23.000 Studenten, die eigenen Wohnraum auf dem freien Wohnungsmarkt in Leipzig
nachfragen.
55 Vgl. Ergebnisse der Zuwanderungsbefragung 2007 des Amtes für Statistik und Wahlen in Leipzig: zu den häufigsten
Nennungen, um das Besondere an der Stadt Leipzig zu beschreiben, gehören: hohe Lebensqualität, Großstadtflair,
Stadtbild, Architektur, Kultur, Kunst und Geschichte.
56 Vgl. Bevölkerungsvorausschätzung 2007 für die Stadt Leipzig.
57 Vgl. Deutsches Studentenwerk: Wohnraum für Studierende – Statistische Übersicht – 2007.

- 71 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Nimmt man eine durchschnittliche Haushaltsgröße von 2,0 Personen je Haushalt an 58 , so ergibt
sich eine studentische Wohnungsnachfrage von 11.000-12.000 Wohnungen.
Innerhalb der Nachfragergruppe der jüngeren Haushalte gehören Studenten zu den Kaufkraftstär-
keren im Hinblick auf die Mietzahlungsbereitschaft, insbesondere als Wohngemeinschaft.
� Studenten, die nicht mehr im elterlichen Haus wohnen, verfügten 2006 in den neuen Ländern
im Durchschnitt über ein Einkommen von 685 € im Monat. 59 In Sachsen war das studentische
Einkommen mit 670 € im Monat im Durchschnitt etwas niedriger.
� Die monatlichen Ausgaben der Studierenden für Miete, einschließlich Nebenkosten, betrugen
2006 in den neuen Bundesländern durchschnittlich 221 €. Je nach Wohnform lagen die Ausga-
ben bei 185 € in einem Wohnheim, bei 200 € in einer Wohngemeinschaft, in einer eigenen
Wohnung bei 268 € (allein) bzw. 252 € (mit Partner/-in). Dabei wohnen in den neuen Ländern
mit 31 % deutlich mehr Studenten in einer Wohngemeinschaft, mit 17 % weniger bei ihren El-
tern und weitere 36 % mieten eine eigene Wohnung. In Leipzig entsprachen die monatlichen
Ausgaben mit 222 € dem Durchschnitt der neuen Bundesländern.
Anhand der Gruppe der 18- bis 35-Jährigen und deren Beteiligung an innerstädtischen Wanderun-
gen sowie ergänzenden Recherchen werden die bevorzugten Wohnstandorte der Leipziger Studen-
ten verdeutlicht:
� Mehr als 55 % des Wohnungsangebots des Studentenwerks in Leipzig (ca. 2.800 Wohnplätze)
ist in Zentrum-Südost konzentriert. Weitere Wohnungsangebote gibt es mit rd. 900 Wohnplät-
zen in Lößnig und rd. 700 Plätzen in Grünau, die Restlichen in Zentrum bzw. in Zentrum-West.
Es handelt sich dabei hauptsächlich um Geschossbauten mit 2er- bis 4er-Wohngemeinschaften
sowie Einzelappartments. Die monatliche Miete liegt in der Regel zwischen 150 € und 200 €,
bei Neubauten etwas höher.
� Aus den regelmäßigen Befragungen des Studentenwerks Leipzig wird deutlich, dass die Stu-
dentenwohnheime die erste Anlaufstelle für die Erstsemester in Leipzig darstellen und die
Mehrheit der Studenten bereits nach dem ersten Jahr umzieht. So wohnen beispielsweise 32 %
aller Befragten bei der im Dezember 2006 durchgeführten Umfrage erst seit 2006 im Wohn-
heim, weitere 25,3 % seit 2005. 65 % aller Befragten haben vorher bei den Eltern gewohnt. 60
� Die Recherche bei den wohnungsvermittelnden Internetseiten für Studenten ergibt eine klare
Präferenz bei der Suche sowie ein Überangebot an Wohngemeinschaftszimmern bzw. Woh-
nungen entlang der Südostachse sowie im Südwesten Leipzigs. Bevorzugt werden vor allem:
Südvorstadt, Connewitz, Plagwitz, Zentrum-Süd, aber auch: Schleußig, Lindenau, Reudnitz-
Thonberg und Stötteritz.
58 Dies entspricht Analyseergebnissen aus anderen Städten, die Analyse & Konzepte ermitteln konnte.
59 Die folgenden Angaben nach: Bundesministerium für Bildung und Forschung: Die wirtschaftliche und soziale Lage der
Studierenden in der Bundesrepublik Deutschland 2006. Bonn, Berlin 2007.
60 Vgl. Studentenwerk Leipzig: Ergebnisse der Befragung zur Wohnzufriedenheit vom 20.11. bis 10.12.2006.

ANALYSE
KONZEPTE &
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� Dies sind gleichzeitig diejenigen Ortsteile, die bei den innerstädtischen Wanderungen die
höchsten Gewinne an unter 35-Jährigen erzielen. So lagen die Wanderungssalden dieser Al-
tersgruppe als Anteil an Einwohnern in dem jeweiligen Ortsteil im Jahresdurchschnitt
2005/2006 in Plagwitz, Schleußig, Zentrum-Nordwest, Zentrum-Süd und Südvorstadt über
1 %, in Connewitz und Stötteritz bei 0,5 %. Die Wanderungsverluste in Zentrum-Südost errei-
chen dagegen -0,9 %.
� Dabei bestehen intensive Austauschbeziehungen bezogen auf die unter 35-Jährigen gerade un-
ter den genannten Ortsteilen. Erwartungsgemäß gehen die höchsten Verluste dieser Alters-
gruppe in Zentrum-Südost überwiegend an die umliegenden Ortsteile Südvorstadt, Zentrum-
Süd und Reudnitz-Thonberg.
� Die Ergebnisse der Zuwanderungsbefragung 2007 weisen zudem auf die Unterschiede zwi-
schen den Studierenden und den Auszubildenden bezüglich der bevorzugten Wohnstandorte.
Während für Studenten die Südvorstadt das beliebteste Ziegebiet darstellt, bevorzugen die
Auszubildende den Ortsteil Reudnitz-Thonberg.
Die zentrale Frage ist nun, inwieweit sich dieses räumliche Muster vor dem Hintergrund der zukünf-
tigen Entwicklung der Studentenzahl verändern wird. Je nach dem in welchem Umfang es gelingen
wird, den Rückgang der Studentenzahlen aufzufangen, kann überschlägig von einem mittelfristigen
Rückgang der Wohnungsnachfrage von 2.000-5.000 Wohnungen ausgegangen werden. Hierbei
wird zugrunde gelegt, dass:
� die Nachfrage nach Wohnheimplätzen ungefähr konstant bleibt und
� bei einem stärkeren Rückgang der Studentenzahlen sich dies auf die Wohnungsnachfrage nicht
in gleichem Maße auswirken wird, da dies vor allem auf den Rückgang der einheimischen Stu-
dierenden sowie der Studenten aus dem Umland zurückzuführen ist, von denen ein nennens-
werter Teil bei den Eltern wohnt bzw. aus dem Umland pendelt.
� Wird es gelingen, durch Standortvorteile mehr Studenten aus Westdeutschland bzw. aus dem
Ausland zu gewinnen, könnte die sinkende Nachfrage zum Teil ausgeglichen werden.
� Aus der aktuellen Nachfrage-Analyse lässt sich schlussfolgern, dass auch zukünftig die Achse
Zentrum – Connewitz die bevorzugte Wohnlage darstellen wird. Damit wird sich ein möglicher
Nachfragerückgang vor allem in den randlich zu dieser Achse befindlichen Ortsteilen - den stu-
dentischen "B-Lagen" - vollziehen.

Empfehlungen Studentisches Wohnen
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ANALYSE
KONZEPTE &
� Dem sich abzeichnenden Rückgang der Studierendenzahlen kann durch entsprechende Maß-
nahmen entgegen gewirkt werden. Als Grundlage sollte die tatsächliche Entwicklung durch ei-
ne kontinuierliche Beobachtung der Studierendenzahl, ihrer Herkunft etc. verfolgt werden, um
die Maßnahmen hierauf abstimmen zu können.
� In erster Linie sollte der Zuzug von Studenten aus anderen Bundesländern in Ost- und West-
deutschland forciert werden. Da dies insbesondere eine Imagefrage ist, sollte ein entsprechen-
des (Stadt-)Marketing in Zusammenarbeit mit den Hochschulen initiiert werden. Ein Instrument
hierfür ist z. B. ein gemeinsamer Internet-Auftritt, der die Standortfaktoren Qualität der Uni-
versität, Qualität des Wohnungsangebotes und kulturelle Vorzüge in den Vordergrund stellt.
� Ein weiteres Potenzial für eine Wohnraumnachfrage liegt bei den aus dem Umland pendelnden
Studenten. Für diese Zielgruppe sollte insbesondere mit dem attraktiven und preisgünstigen
Wohnraumangebot in Leipzig geworben werden.
� Grundlage für die genannten Maßnahmen bietet ein ausreichendes preiswertes und attraktives
Wohnungsangebot. Das bestehende Wohnraumangebot, ergänzt durch Wohnheimplätze bietet
insgesamt ausreichende Möglichkeiten, sodass die Schaffung eines weiteren studentenspezifi-
schen Wohnraums nicht erforderlich ist.
6.3 Mittelpreisiges Wohnen
� Das aktuelle Angebot der privaten Anbieter wird durch das mittlere Preissegment dominiert.
Dieses umfasst anhand der Mietpreisrecherche die Mietspanne von 4,20 bis 5,50 €/m². Es
handelt sich hierbei in der Regel um sanierte Wohnungen in mittleren Wohnlagen mit durch-
schnittlicher Ausstattung. Somit befinden sich hier Wohnungen verschiedener Typen und Bau-
jahre. Insgesamt befindet sich mehr als die Hälfte aller erfassten Wohnungen in diesem Be-
reich.
� Bei den Wohnungsunternehmen kann ebenfalls mehr als 52 % des Bestandes diesem Preis-
segment zugeordnet werden.
� In allen Ortsteilen ist ein gewisser Anteil an mittelpreisigen Wohnungen vorhanden. Zu den
Wohnlagen mit überwiegend mittelpreisigem Marktsegment gehören nach Recherchen von A-
nalyse & Konzepte vor allem der Leipziger Süden/Südosten (Zentrum Südost, Connewitz, Stöt-
teritz), des Weiteren Leutzsch sowie einige randstädtischen Standorte. 61
� Die Nachfrage nach mittelpreisigem Wohnen setzt sich hauptsächlich aus einkommensstärke-
ren Haushalten zwischen 35 und 65 Jahren, sowohl Singles und Paaren als auch Familien, zu-
sammen. Hinzu kommt noch ein Teil der jüngeren Senioren sowie der unter 35-Jährigen, ins-
61 Vgl. auch Kap. 4.3: Abb. 7.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 74 -
besondere in Form einer WG. Teilweise fragen auch einige einkommensschwächere Haushalte
und Alleinerziehende mittelpreisigen Wohnraum nach.
� Insgesamt gehören somit ungefähr 120.000 bis 130.000 Haushalte in Leipzig zu den potenziel-
len Nachfragergruppen nach mittlerem Preissegment.
� Das mittelpreisige Wohnungsangebot umfasst ungefähr 55 bis 60 % des Leipziger Wohnungs-
bestandes, was ca. 175.000 bis 190.000 Wohneinheiten bedeutet. Das Angebot wird aufgrund
der Sanierung von Beständen in den nächsten Jahren noch zunehmen. Über die Größenstruk-
tur dieses Marktsegmentes sind aufgrund der fehlenden Daten zunächst keine Aussagen mög-
lich.
� Ohne dass an dieser Stelle genauere Zahlen genannt werden können, zeichnet sich dieses
Marktsegment durch eine relativ hohe Stabilität aus, sowohl hinsichtlich der Nachfrage als auch
in Bezug auf das Wohnungsangebot.
� Trotzdem kann es in Zukunft aufgrund von Verschiebungen zwischen den Marktsegmenten zu
weiterem Preisanstieg in stärker nachgefragten Wohnlagen kommen.
� Auf der anderen Seite sind einige Bestände seitens der Vermieter etwas überbewertet worden,
sodass insbesondere in einfachen Wohnlagen, bei der Neuvermietung Preisanpassungen
und somit eine Reduzierung des mittelpreisigen Segments zu erwarten sind.
� Weitere Preisrückgänge könnten aufgrund des erhöhten Leerstandes, insbesondere bei den
größeren Wohnungen der Kategorie 70 bis 90 m², auftreten.
� Des Weiteren kann im Rahmen der Sanierung und Aufwertung mit weiteren Zugängen aus
dem Bereich des marktfähigen Leerstandes gerechnet werden. Hierbei handelt es sich um
günstige Lagen mit einfacheren Beständen, bei denen Sanierungen unterhalb der 5,50 €/m²-
Grenze zu realisieren sind. Der Mengeneffekt wird daher relativ überschaubar bleiben.
Unter dem Strich ist angesichts dieser Verschiebungen nach unten und nach oben zukünftig nur
mit einem geringen Zuwachs im Bereich des mittelpreisigen Wohnungsangebotes zu rechnen.
Gleichzeitig bietet sich für etwaige Maßnahmen im Bestand hier ein Potenzial für familienfreundli-
che Wohnformen, das sich insbesondere an Familien richtet, die nicht im Eigentum wohnen wollen
oder können und relativ preiswerten, innerstädtischen Wohnraum nachfragen.

Empfehlungen mittelpreisiges Wohnen
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ANALYSE
KONZEPTE &
� In diesem Marktsegment ergibt sich bei der normalen zielgruppenorientierten Vermarktung und
Bestandsentwicklung Handlungsbedarf. Die Zielgruppen des mittleren Preissegmentes kommen
als Nachfrager sanierter Altbauten in mittleren Lagen sowie sanierter Wohnungen in Großsied-
lungen infrage und können somit in diesem Angebotssegment zu einer Stabilisierung beitra-
gen.
� Im Hinblick auf die Gruppe der Familien sollten innenstadtnahe Wohnungsangebote geschaffen
werden, die eine Alternative zum Eigentum bilden können.
� Von großer Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die Schaffung eines familienfreundlichen
Umfeldes im Hinblick auf die soziale Infrastruktur, die Einzelhandelssituation, aber auch die
Gestaltung des Umfeldes mit Grünflächen, Verweilmöglichkeiten und der Verkehrssituation
(z. B. abgesenkte Bordsteine, Querungsmöglichkeiten). Die Gestaltung eines familienfreundli-
chen Wohnumfeldes kommt umfasst dabei viele Aspekte seniorenfreundlicher Quartiere. Ent-
sprechende Synergien sollten hier genutzt werden.
� In einigen Quartieren sollte mithilfe von Wohnumfeldmaßnahmen zur Stabilisierung beigetra-
gen werden, um eine Verschiebung in preiswerte Segmente zu verhindern. Dies könnte in der
Form erfolgen, wie es im Rahmen der altenfreundlichen Quartiersanpassung empfohlen wird
(vgl. Kap. 6.6).
6.4 Höherpreisiges Wohnen
� Die untere Grenze des höherpreisigen Wohnens kann in Leipzig bei 5,50 €/m² angesetzt wer-
den. Die sich hier befindenden Wohnungen weisen grundsätzlich eine etwas bessere Ausstat-
tung auf. In der Regel geht es um Wohnungen in guten Wohnlagen bzw. Wohnungen mit
hochwertiger Ausstattung in Villenvierteln und Neubaugebieten.
� Das höherpreisige Segment ist am privaten Wohnungsmarkt entsprechend der Mietpreisrecher-
che mit ca. 15-20 % vertreten. Dieses setzt sich großenteils aus Altbau (sowohl Gründerzeit als
auch 1920er und 30er Jahre) und Neubau zusammen. Plattenbauwohnungen kommen ober-
halb der 5,50 €/m² Grenze kaum vor.
� Bei den Wohnungsunternehmen bildet dieses Preissegment mit rd. 4.800 Wohneinheiten nur
6 % des Bestandes. Insgesamt dürften sich bis zu 60.000 Wohneinheiten des Leipziger Woh-
nungsbestandes im höherpreisigen Segment befinden.
� Anhand der Mietpreisrecherche kann im untersuchten Gebiet folgenden Ortsteilen eine sehr
gute Wohnlage mit ausgeprägtem höherpreisigen Segment zugeordnet werden: Zentrum,
Zentrum-Nord, Zentrum-Nordwest, Schleußig, Böhlitz-Ehrenberg sowie Gohlis-Süd/-Mitte.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 76 -
� Darüber hinaus gibt es in Leipzig zahlreiche Villenviertel. Einige sind aufgrund der historischen
Prägung unter einem bestimmten Namen bekannt, wie z. B. das Graphische Viertel, das Musik-
viertel, bei anderen handelt es sich eher um Straßenzüge mit Stadtvillen, die im Rahmen des
Neubaus ausgebaut werden.
� Zum Teil gibt es in Leipzig in bestimmten Lagen ein eher knappes Angebot an guten Wohnun-
Lofts
gen mit entsprechenden Ausstattungen. Hierzu zählen z. B. Gohlis-Süd oder Teile des südli-
chen Zentrums.
Ein Segment, das aktuell immer stärker in den Vordergrund tritt, ist das Loftwohnen in umgenutz-
ten Fabriken. Leipzig kann als "Hochburg der Loftszene" bezeichnet werden. Hier bieten sich ange-
sichts der Vielzahl an nicht mehr genutzten Fabrikgebäuden aus der Gründerzeit zahlreiche Mög-
lichkeiten zur Umnutzung. Loftwohnungen entstehen durch aufwendige Umnutzung und Moderni-
sierung von alten Fabrikgebäuden. Sie zeichnen sich durch großzügige Wohnflächen bei geringer
Raumanzahl und moderne Ausstattungen aus.
Angesichts der oftmals geringen Anzahl an Wohnräumen sind diese Wohntypen vielfach weniger
für Familien geeignet, sondern werden eher von Singles, Paaren oder Wohngemeinschaften jünge-
ren und mittleren Alters nachgefragt. Loftwohnungen in ehemaligen Fabrikgebäuden bieten daher
insbesondere besserverdienenden Nachfragergruppen Raum für ihren Lebensstil. Dabei bieten
Lofts einerseits Urbanität und Zentralität und andererseits hohe Wohnqualitäten durch vergleichs-
weise ruhige Lagen und sprechen Gruppen mit Hang zu außergewöhnlichen Wohnformen an. Diese
Wohnungen werden sowohl als Mietwohnungen wie auch als Eigentumswohnungen angeboten:
� Lofts im eigentlichen Sinn sind in der Regel sehr großzügig. Zentrales Merkmal der Loftwoh-
nungen ist der Fabrik-Charakter. Klassische Loftwohnungen sind daher geprägt durch eine ge-
ringe Raumanzahl auf großer Fläche. Die Wohnflächen können dementsprechend bis zu
200 m², in einigen Fällen sogar Größen bis zu 400 m² umfassen.
� Lofts im weiteren Sinn sind Wohnungen, die sich zwar auch in ehemaligen Fabrikgebäuden be-
finden, aber über normale Wohnungsausstattungen und herkömmliche Wohnungsgrößen von
70 m² bis 90 m² - größere Wohnungen auch bis 120 m² oder 130 m² – verfügen. Diese Lofts
machen die überwiegende Zahl des Loftangebotes aus. Ähnlich konventionell zu bewerten sind
auch Umnutzungen von Kasernen (z. B. Gohlis).
� Lofts liegen auf dem Mietwohnungsmarkt fast ausschließlich im höherpreisigen Segment. Die
Mietpreise für Lofts bewegen sich je nach Ausstattung und Größe zwischen 5,50 und
8,00 €/m². Ausstattungsmerkmale wie Parkettfußboden, Gartennutzung, Maisonette, Einbau-
küche, Gäste-WC sind regelmäßig auch im unteren Bereiche der Spanne zu finden, höherprei-
sige Loftwohnungen verfügen z. B. zusätzlich über einen Concierge-Service oder Marmorbeläge
als Ausstattungsmerkmal.
� Die Kaufpreise für Loftwohnungen bewegen sich in einer Spanne von 1.800-2.000 €/m², z. T.
sind günstigere Objekte im Bereich von 1.500-1.600 €/m² zu finden. Lofts zählen damit deut-

- 77 -
ANALYSE
KONZEPTE &
lich zum höherpreisigen Segment und stellen insbesondere für Kapitalanleger eine interessante
Alternative dar. Diese nutzen insbesondere die Abschreibungsmöglichkeiten bei denkmalge-
schützten Wohnungen.
� Rein quantitativ stellt das Loftwohnen - trotz des im Vergleich zu anderen Metropolen großen
Angebotes - ein Nischenprodukt dar, das insbesondere auf eine bestimmte Klientel ausgerich-
tet ist, die ihre besonderen Wohnwünsche in einem relativ preiswerten Markt verwirklichen
kann. Damit tragen Loftwohnungen zur Diversifizierung des Wohnungsangebotes in Leipzig
bei. Gleichzeitig sind Lofts als Eigentumssegment nicht geeignet, einen Beitrag zur Verringe-
rung der Umlandwanderung zu leisten. Inwieweit dadurch möglicherweise eine neue Nachfrage
durch Zuzüge von außerhalb generiert werden kann, bleibt zu prüfen.
� Allerdings stehen Lofts in Konkurrenz zu sanierten Altbauwohnungen. Es handelt sich dabei im
Wesentlichen um ein Bauträgermodell, das sich bundesweit an Kapitalanleger richtet. Leipzig
bietet für diese Klientel gute Voraussetzungen. Hierbei können sich Nachfrageverschiebungen
vom guten Altbau zum Loft ergeben. Denn Da das Anlagevolumen in Leipzig relativ konstant
ist, ist zu erwarten, dass mit einem weiter steigenden Verkaufsvolumen sanierter Loft- oder
Kasernenwohnungen umgekehrt die Nachfrage nach zu sanierenden Altbauwohnungen in etwa
proportional sinkt. Damit bleibt der marktfähige Leerstand erhalten.
� Vermietungsseitig sind Loftwohnungen wie Neubau zu werten, sie vergrößern das Wohnungs-
angebot, was zu Nachfrageverschiebungen insbesondere zu Lasten des Altbaus führt. Dies
kann allerdings durch den Anstieg der Zahl der Haushalte marktseitig kompensiert werden, so-
lange das Gesamtvolumen des Neubaus nicht wesentlich über 1.000 Wohnungen/Jahr hinaus-
geht
Empfehlungen höherpreisiges Wohnen
� Höherpreisiges Wohnen in guten Lagen kann wesentlich zu dem bisher schon erreichten positi-
ven Image Leipzigs als Wohnstandort beitragen. Hierbei bietet sich die Möglichkeit, einzelne
Standorte zu entwickeln, die bisher noch nicht durch höherpreisiges Wohnen geprägt sind, um
somit zur räumlichen Ausdifferenzierung der Wohnstandorte beizutragen.
� Loftwohnungen bieten eine gute Ergänzung zum bestehenden Wohnungsangebot in Leipzig
und kommen der Nachfrage einer bestimmten, zahlungskräftigen Klientel, oftmals aus dem
kreativen Milieu nach. Da Lofts somit zur Stärkung der Gesamtattraktivität des Marktes beitra-
gen, sollten gute Wohnlagen und besondere Wohnangebote bzw. -standorte gebildet und ver-
marktet werden.
� Bei Loft- und Kasernenwohnungen sollte jedoch eine möglichst kleinteilige Entwicklung statt-
finden, um die durch Nachfrageverschiebungen entstehenden Abwertungsprozesse im vorhan-
denen Bestand - bis hin zum Leerstand - zu begrenzen.

ANALYSE
KONZEPTE &
6.5 Wohnen im Eigentum
- 78 -
Der Markt für Wohneigentum und der Wunsch Wohneigentum zu erwerben, kann für Leipzig wie
folgt beschrieben werden:
� Laut der Kommunalen Bürgerumfrage 2007 leben insgesamt nur ungefähr 2 % der Haushalte
in Leipzig in einer selbst genutzten Eigentumswohnung, weitere 9 % im Eigenheim. Damit ist
die Eigentumsquote in Leipzig im Vergleich zu anderen Großstädten (ca. 20-25 %) sehr gering.
Der Umfang der Nachfrage nach Wohneigentum hängt insbesondere in größeren Städten aber
auch von einem ausreichenden und bezahlbaren Angebot ab.
� 2007 ist die Zahl der Baufertigstellungen in Ein- und Zweifamilienhäusern um 26 % von 555
auf 412 Wohneinheiten zurückgegangen. Der Anteil an Baufertigstellungen insgesamt bleibt
mit 53 % in etwa konstant. Als Eigenheimstandorte werden in Leipzig überwiegend randstädti-
sche Lagen bevorzugt. Dabei konzentrierte sich in den letzten Jahren die höchste Bautätigkeit
in diesem Segment auf einige wenige Ortsteile, wie z. B. Baalsdorf und Heiterblick im Osten,
Wiederitzsch im Norden oder Böhlitz-Ehrenberg im Westen, die gleichzeitig zu den guten
Wohnlagen gehören.
� Insgesamt gleichen sich die Neubaupreise bei den Immobilienanbietern sehr stark an. Aller-
dings liegen die Angebotspreise in einfachen bis mittleren Wohnlagen schwerpunktmäßig zwi-
schen 800 und 1.300 €/m², während sie sich in guten und sehr guten Lagen bis auf Einzelfälle
hauptsächlich im Bereich von 1.000 bis 1.800 €/m² bewegen. Insgesamt findet die Neubautä-
tigkeit vorwiegend im mittel- bis höherpreisigem Segment statt, wobei die Grenze zum preis-
werten Segment ungefähr bei 1.300 €/m² bzw. 150.000 € angesetzt werden kann.
� Entsprechend der Bürgerumfrage ist die Neigung zur Wohneigentumsbildung am höchsten bei
Familien sowie bei Paaren ohne Kinder, bei denen der Haushaltsvorstand erwerbstätig ist. Der
Anteil der Nachfrage nach preiswerten Eigenheimen kann mit mehr als der Hälfte angenom-
men werden, sodass sich eine Gesamtnachfrage von 2.500 bis 3.500 Haushalten ausgegangen
werden kann.
� Im Rahmen der Bürgerumfrage 2006 äußerten ungefähr 9 % der befragten Haushalte eine Ab-
sicht, Wohneigentum zu bilden. 62 Dies sind drei Prozentpunkte mehr als ein Jahr zuvor. 2 %
dieser Haushalte haben bereits eine Vorstellung über die konkrete Wohnform, die Übrigen hal-
ten die Eigentumsbildung lediglich für möglich. Unberücksichtigt dessen, dass aus der Befra-
gung nicht hervor geht, wo die Eigentumsbildung statt finden wird - in oder außerhalb Leipzigs
- ergibt sich ein Nachfragepotenzial von rund 5.000 Haushalten, die in den nächsten vier bis
fünf Jahren Eigentum bilden möchten.
Hinsichtlich der zukünftig zu erwartenden Nachfrage nach selbst genutztem Eigentum müssen ver-
schieden Aspekte der Nachfrageseite, aber auch der Angebotsentwicklung berücksichtigt werden:
62 Bei der Bürgerumfrage 2007 wurden keine Fragen bezüglich der künftigen Wohnung gestellt.

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ANALYSE
KONZEPTE &
� Wesentliche Gruppe der Eigentumsbildner sind die 30- bis 40-Jährigen. Diese Gruppe bildete
2006 mit rd. 69.300 Personen 13,7 % der Gesamtbevölkerung in Leipzig. Laut Bevölkerungs-
prognose nimmt diese eigentumsbildende Altersgruppe in den nächsten 10 Jahren um ca.
19 % zu. Bis 2017 sollte sie mit 82.700 Personen ungefähr 15,6 % der Einwohner Leipzigs
ausmachen.
� Der Wunsch zur Bildung von Eigentum als Wohnform in dieser Altersgruppe dürfte in etwa
konstant bleiben, der Aspekt der Vermögensbildung zur Alterssicherung kann sogar etwas zu-
nehmen.
� Auf der anderen Seite steht die gesamtwirtschaftliche Entwicklung und damit die Frage nach
der Finanzierungssicherheit der Haushalte. Hiervon hängt in hohem Maße die tatsächliche
Nachfrage von Schwellenhaushalten ab. Da die Schwellenhaushalte preissensibel reagieren,
sind die nach wie vor bestehenden Differenzen bei den Grundstückspreisen gegenüber dem
Umland relevant, sodass auch zukünftig Suburbanisierung stattfinden wird.
� In diesem Zusammenhang entscheidend aber nicht prognostizierbar ist die Entwicklung der
Grundstücks- und Kaufpreise. Da diese derzeit als moderat und relativ konstant zu bezeichnen
sind (vgl. Kap. 5), dürfte sich dies mittelfristig wenig auf die Nachfrage auswirken.
� Wesentlich gewichtiger ist jedoch die zunehmende Entwicklung des Gebraucht-
Wohnungsmarktes. Hierbei handelt es sich zumeist um ein attraktives Wohnungs- und Lagean-
gebot, das die Neubaunachfrage substituieren kann.
� Die selbst genutzte Eigentumswohnung ist hingegen ein Äquivalent zur Mietwohnung, insbe-
sondere um einen Standort zu sichern, sie ist in einem entspannten Wohnungsmarkt kein Ä-
quivalent zum Eigenheim. Die Chance, das Eigenheimpotenzial in den Geschosswohnungsbau
umzulenken, ist von daher marginal.
� Insgesamt kann angesichts der Ergebnisse aus der Bürgerumfrage und der demographischen
Entwicklung mit einem leichten Anstieg der Nachfrage nach Wohneigentum gerechnet werden,
sofern diese nicht im Umland befriedigt wird. Von daher ist es plausibel, für die nächsten Jahre
von einer durchschnittlichen Nachfrage von 500-600 Wohnungen in Eigenheimen auszugehen.
Stadthäuser
� Im Rahmen des Stadtumbaus wird in Leipzig der Bau von sog. Stadthäusern gefördert, die
sich mittlerweile zu einem eigenständigen Teilsegment entwickelt haben. Es handelt sich hier
um individuellen Wohnungsbau, der je nach Standort von einer Lückenbebauung bis hin zu
Komplexen mit mehreren Gebäuden, meist als Reihenhaus oder Gartenhofhaus, reichen kann.
Das eigene Haus bzw. Wohnung hat in der Regel 3 oder 4 Etagen und 120 bis 170 m² Wohn-
fläche, die Grundstücke reichen von 150 bis zu 350 m².
� Allein im Rahmen von sog. Selbstnutzerprogramm wurden bis Ende 2006 auf dieser Weise 126
Stadthäuser errichtet. Zusammen mit den Bauträgern dürfte sich die Zahl, je nach begrifflicher
Abgrenzung und räumlicher Auffassung, auf mehr als 200 Stadthäuser belaufen. Zurzeit wer-

ANALYSE
KONZEPTE &
- 80 -
den jährlich ca. 70 Stadthäuser gebaut, die Stadthausgrundstücke machen somit bis zu 20 %
aller verkauften Grundstücke aus. Dabei kommt es zur Häufung der Projekte in bestimmten
Lagen, vor allem in Südvorstadt, Plagwitz, Connewitz, aber auch in Gohlis oder Reudnitz. Damit
einher geht eine städtebauliche Umstrukturierung der Quartiere hin zu geringerer Verdichtung.
� Zu den Zielgruppen gehören vor allem Familien oder Paarhaushalte mittleren Alters. Die poten-
ziellen Käufer der Stadthäuser kommen hauptsächlich aus dem Eigenheimsegment. Auch ver-
mietet ziehen sie eher Interessenten aus diesem Segment an und stellen höchstens eine Alter-
native als eigentumsähnliches Wohnen dar. Sie kommen insofern, schon aufgrund der großen
Wohnfläche, nicht als Konkurrenz zum Mietsegment in Frage.
� Die Preise liegen mit 150.000 bis 250.000 € inkl. Grundstück (1.300-1.500 €/m²) meist im mitt-
leren Preissegment. Die Stadthausgrundstücke wurden 2007 im Durchschnitt für 120 €/m² ver-
kauft. Darüber hinaus gibt es auch einzelne Projekte im hochwertigen Bereich, exklusiv in Lage
und Architektur. Die Verkaufspreise spiegeln dabei die Wohnlage, die architektonische Gestal-
tung sowie die Grundstücks- und Wohnfläche wider.
� Obwohl mehr als die Hälfte der Eigenheimnachfrage im preiswerten Segment stattfindet, sind
nur wenige der Stadthäuser diesem Segment zuzuordnen. Zu den weniger kostenspieligen Pro-
jekten gehören beispielsweise Stadthäuser in der Industriestraße in Plagwitz, Anna-Kuhnow-
Straße in Reudnitz, bei denen die Preise im Durchschnitt bei 1.100-1.200 €/m² liegen.
Hiermit ergibt sich die Frage, wie ein marktfähiges preiswertes Stadthaus zu definieren ist:
� Der Verkaufspreis sollte 170.000 € nicht übersteigen. Zentral ist dabei der Grundstückspreis,
und somit auch die Wohnlage.
� Über eine konventionelle und an die Zielgruppen ausgerichtete Architektur wäre auch etwas
niedrigerer Preis erreichbar.
� Eine entsprechende Vermarktung hätte auch im preiswerten Segment zu einer vergleichbar
hohen Nachfrage führen können, wie bei bereits realisierten Projekten.
Insgesamt könnte mit den Stadthäusern ein positives Signal für die Attraktivität des Leipziger
Wohnungsmarktes gesetzt werden. Teilweise ist es gelungen, einen gewissen Anteil der Neubautä-
tigkeit innerhalb der Stadtgrenzen und sogar im zentrumsnahen Bereich zu halten.
Die Vermarktbarkeit von Stadthäusern ist in erster Linie eine Frage des Angebotes und weniger der
der Nachfrage. Aufgrund der aktuellen Nachfragestruktur wäre das Marktsegment der Stadthäuser
noch erfolgreicher, wenn es preiswerter und architektonisch konventioneller wäre als die bisher re-
alisierten Beispiele.

Empfehlungen Wohnen im Eigentum
- 81 -
ANALYSE
KONZEPTE &
� Bisher deutet die Preisentwicklung nicht auf Engpässe in diesem Segment hin. Langfristig ist
jedoch mit einer leichten Steigerung der Nachfrage zu rechnen. Die Eigentumsbildung sollte
zukünftig sowohl durch Neubau als auch im Bestand erfolgen. Hierbei sind innerstädtische, in-
tegrierte Wohnlagen zu bevorzugen, wobei gleichzeitig ein ausreichendes Angebot an preis-
werten Angeboten bzw. Grundstücken zu schaffen ist.
� Bei der Wohnbauflächen-Planung sind Rahmenbedingungen zu schaffen, die den unterschied-
lich nachgefragten Bau- und Wohnlagetypen nachkommen. Dabei ist besonders zu berücksich-
tigen, dass ca. 60-70 % des Grundstücksangebotes im preiswerten Segment liegen sollten, die
mit Angeboten im Umland konkurrieren können, um so eine Abwanderung zu verhindern.
� Ein wichtiges Segment im Eigentumsbereich, das durch planerische Maßnahmen gefördert
werden sollte, stellen die Stadthäuser dar. Diese sind dazu geeignet, Nachfrage aus dem Um-
land in die Stadt zu lenken. Ein großes Potenzial liegt hier insbesondere beim preiswerten
Segment für Familien.
6.6 Seniorenwohnen
Das Seniorenwohnen wird im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes als eigenes Markt-
segment behandelt, da ältere Menschen ganz spezifische Anforderungen an die Wohnsituation ha-
ben. Gleichzeitig handelt es sich um eine sehr heterogene Gruppe mit unterschiedlichen Anforde-
rungen, wie die Analyse zeigt:
� Ende 2007 waren rd. 112.700 Personen oder 22 % der Bevölkerung in Leipzig 65 Jahre oder
älter. Davon entfielen rd. 86.900 Personen (17 %) auf die Gruppe der jüngeren Senioren (65-
bis 79-Jährigen) und rd. 25.800 Personen (5 %) auf die Hochaltrigen (über 80 Jahre).
� Gegenüber dem Jahr 2000 ist sowohl der Anteil der Älteren an der Gesamtbevölkerung
(2000: 18 %) als auch die absolute Zahl der Personen über 65 Jahre (2000: rd. 89.600) deut-
lich gestiegen. Dabei steigt infolge der demographischen Entwicklung in den letzten Jahren die
Zahl der Hochaltrigen insgesamt stärker an als die Gruppe der jüngeren Senioren, während die
Altersgruppe der 60- bis 64-Jährigen sogar bedeutende Rückgänge verzeichnet (von rd. 38.900
im Jahr 2000 auf rd. 27.600 im Jahr 2007).
� Dieser Trend wird sich laut Prognosen noch verstärken. So sieht die Bevölkerungsprognose bis
2022 einen Anstieg der Seniorenzahl (über 60 Jahre) 63 auf 153.000 oder 29 % voraus (2007:
rd. 140.300 Personen oder 27,5 %), wobei dies nur auf ein Anwachsen die Gruppe der Hoch-
63 Die Auswertung der Bevölkerungsvorausschätzung des Amtes für Statistik und Wahlen in Leipzig erfolgt in 10-Jahres-
Schritten, genaue Aussagen über die Entwicklung der über 65-Jährigen sind insofern an dieser Stelle nicht möglich.
Schätzungsweise steigt die Anzahl der über 65-Jährigen um 8 % auf ca. 122.000 Personen (23 %) an.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 82 -
altrigen (Anstieg von 25.700 auf 44.400) zurückzuführen ist. Somit steigt der Anteil der Hoch-
altrigen an der Gesamtbevölkerung von 5,0 % auf 8,4 %.
� Mit zunehmendem Alter der Senioren nimmt die Pflegebedürftigkeit insbesondere bei den
Hochaltrigen ab 80 Jahre zu, was veränderte Ansprüche an das Wohnen mit sich bringt.
� Gleichzeitig bedeutet die steigende Anzahl der Hochaltrigen eine Zunahme der Seniorenhaus-
halte insgesamt, da es sich bei dieser Altersgruppe zu 60 % um 1-Personen-Haushalte handelt.
6.6.1 Wohnangebote für Senioren
Im Bereich des Seniorenwohnens gibt es derzeit eine Vielzahl unterschiedlichster Angebote und
Wohnformen, jedoch keine klaren Begriffsbestimmungen, was die Analyse deutlich erschwert. Aus
Sicht von Analyse & Konzepte ist es sinnvoll, Seniorenwohnen zum einen hinsichtlich des senioren-
spezifischen Charakters marktorientiert zu definieren und zum anderen gegenüber Angeboten mit
anderen baulichen Ausstattungen und angebotenen Dienstleistungen abzugrenzen. Daher wird
vorgeschlagen, das Seniorenwohnen in folgende drei Bereiche zu unterteilen:
� Senioren-/altersfreundliche Wohnungen
� Betreute Wohnungen/Service-Wohnen
� Pflegeheime
Als senioren-/altersfreundliche Wohnungen sollten Wohnungen definiert werden, deren Aus-
stattung und Wohnumfeld so gestaltet sind, dass sie möglichst lange eine selbstständige Haus-
haltsführung ermöglicht. Eine Wohnung kann als altengerecht bezeichnet werden, wenn sie in Be-
zug auf Ausstattung und Bewegungsflächen barrierearm und pflegeunterstützend ausgestattet ist.
Dies bezieht sich insbesondere auf den Eingangsbereich, das Bad und das Schlafzimmer. Auch das
Wohnumfeld sollte entsprechend barrierearm sein und vor allem die Orientierung durch Beleuch-
tung, Farbe und Bepflanzung erleichtern.
Das Betreute Wohnen/Service-Wohnen im Alter kann definiert werden als zusätzliche Wohn-
form für Ältere mit senioren- und altersfreundlichen Wohnungen und Gebäuden sowie mit einem
zusätzlichen (Dienstleistungs-) Angebot an Begleitung oder Betreuung, die nicht unter das Heimge-
setz fällt. 64 Die Erkenntnisse von Analyse & Konzepte aus den vergangenen 15 Jahren über die tat-
sächliche Inanspruchnahme betreuter Wohnanlagen in zahlreichen bundesdeutschen Städten zei-
gen, dass sie insgesamt geringer ausfiel als angenommen und zumeist durch 1-Personen-
Haushalte erfolgte. Ursächlich hierfür sind eine Reihe von Nachfragehemmnissen:
� Geringe Mobilität der Senioren
� Beharren auf das gewohnte Umfeld
64 In Leipzig entspricht nur ein Teil der Bestände im Betreuten Wohnen der DIN 18025, hinsichtlich der Dienstleistungen
werden diese den Anforderungen der DIN 77800 nicht gerecht.

� Vorhandensein eines Ehepartners
� Späte Pflegenotwendigkeit
� Nutzung ambulanter Angebote
- 83 -
� Zu hohe Wohnkosten im Vergleich zur bisherigen Wohnung
ANALYSE
KONZEPTE &
Dem gegenüber stehen Angebote mit einem obligatorischen Pflegeangebot wie z. B. Pflege-
Wohngemeinschaften oder Pflegeheime.
6.6.2 Pflegequoten in Leipzig
In der Gesamtheit aller Senioren spielt das Thema Pflege eine deutlich untergeordnete Rolle, in der
Gruppe der Hochaltrigen hat die Pflege eine erheblich größere Bedeutung. Da diese Gruppe im
Zeitverlauf stark anwächst, wird der Themenkomplex Pflege und Wohnen zukünftig zunehmend
wichtiger. Gleichzeitig verbessern sich für viele ältere Menschen die gesundheitlichen Lebensbedin-
gungen und eine zunehmend große Zahl an älteren Menschen wird bis ins hohe Alter in der eige-
nen Wohnung leben.
Um das Pflegeangebot rechtzeitig steuern zu können soll im Folgenden Struktur und Dimension der
Pflegebedürftigkeit in Leipzig skizziert werden. Die Nutzung der verschiedenen Wohnangebote bis
hin zum Pflegeheim hängt stark von der Pflegebedürftigkeit ab:
� Ende 2005 65 haben rd. 13.200 Personen in Leipzig (2,6 % der Bevölkerung) Leistungen nach
dem Pflegeversicherungsgesetz erhalten, davon waren rd. 10.900 Personen 65 Jahre und älter.
Die Anzahl der Leistungsempfänger insgesamt ist gegenüber 1999 um 870 Personen angestie-
gen. Dabei nahm allein die Zahl der stationären Pflegefälle um fast 47 % zu, während die
Betreuung in häuslicher Pflege rückläufig war. Die Pflegequoten bei den Senioren in Leipzig
entsprechen in etwa dem Landesdurchschnitt.
Tab. 14 Pflegequoten im Vergleich 2005
Altersgruppe
Bevölkerung
2005
Pflegebedürftige
nach SGB XI
Pflegequote in
Leipzig
(in ‰)
Pflegequote Land
Sachsen
(in ‰)
65 bis u. 80 Jahre 82.156 3.672 45 46
80 Jahre u. älter 24.317 7.233 297 303
Dar. stationäre
Pflegefälle 5.108 4.687 918 916
Insgesamt 502.651 13.205 26 28
Quelle: Einwohnerregister Stadt Leipzig, Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen
65 Die Pflegestatistik wird vom Statistischen Landesamt des Freistaates Sachsen im zweijährigen Erhebungsturnus jeweils
zum 31.12. durchgeführt. Die Daten für das Jahr 2007 liegen noch nicht vor.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 84 -
� Seit Einführung der Pflegeversicherung sind die Pflegequoten relativ konstant geblieben, d. h.
die relative Pflegebedürftigkeit der älteren Menschen blieb gleich, die absolute Zahl der Pflege-
fälle hat aber aufgrund des Anstiegs der Seniorenzahlen zugenommen.
� Unterstellt man diese Kontinuität auch für die zukünftige Entwicklung und überträgt die in
Tab. 15 genannten Pflegequoten in Leipzig auf die Bevölkerungsvorausschätzung, ergibt sich
bis 2022 eine Zunahme der Zahl der pflegebedürftigen Senioren (über 65 Jahre) um 53 % ge-
genüber 2005 (von rd. 10.900 auf rd. 16.700 Personen). Hinzu kommen noch weitere 2.300
Personen unter 65 Jahre, sodass die Zahl der Pflegebedürftigen in Leipzig insgesamt bei rd.
19.000 Personen liegen dürfte, was einen Anstieg um 44 % gegenüber 2005 (13.200 Perso-
nen) bedeuten würde.
� Bei der Hochrechnung des Amtes für Statistik und Wahlen in Leipzig geht man von einem An-
stieg auf insgesamt 18.300 Pflegebedürftige (+39 %) im Jahr 2022 aus. 66 Auch hier wird die
Bevölkerungsprognose für Leipzig als Basis herangezogen, dabei werden bundesdurchschnittli-
che alters- und geschlechtsspezifische Pflegequoten zugrunde gelegt.
Betrachtet man die Pflegebedürftigen nach Pflegestufen im Zeitverlauf, wird nicht nur der steigen-
de Pflegebedarf insgesamt, sondern auch die zunehmende Pflegeintensität (Pflegestufen) 67 deut-
lich:
� So ist zwischen 1999 und 2005 in Sachsen insbesondere die Anzahl der betreuten Senioren in
der Pflegestufe III exponentiell angestiegen. Allein zwischen 2003 und 2005 betrug der Zu-
wachs hier 16 %, während der Anstieg in der Pflegestufe I bzw. II im gleichen Zeitraum mit
3 % bzw. 4 % deutlich niedriger ausfiel. Dies hängt mit der steigenden Zahl der Hochaltrigen
bei gleichzeitig längerer Lebenserwartung eng zusammen.
� Außerdem wächst mit zunehmender Pflegestufe auch die Inanspruchnahme der Betreuungs-
einrichtungen. Bei den durch Angehörige betreuten Pflegebedürftigen über 65 Jahre ist dage-
gen der Anteil der Pflegestufe III-Fälle sehr gering.
� Trotz des hohen Anstiegs in der Pflegestufe III bleibt über den Zeitverlauf die Verteilung zwi-
schen den Pflegestufen relativ konstant. Dies gilt insbesondere für die überwiegend stationär
abzudeckenden Pflegestufen II und III.
66 Vgl. Heinemann: Pflegebedarf in Leipzig – eine Hochrechnung, in: Statistischer Quartalsbericht 4/2007.
67 Pflegestufe 1 (Erhebliche Pflegebedürftigkeit): Hilfebedarf mind. einmal täglich bei wenigstens zwei Verrichtungen aus
den Bereichen der Körperpflege, Ernährung und Mobilität und mehrfach wöchentlich bei hauswirtschaftlicher Versorgung;
Zeitaufwand der Pflege im Tagesdurchschnitt mind. 90 Min., davon mehr als 45 Min. für die Grundpflege
Pflegestufe 2 (Schwerpflegebedürftigkeit): Hilfebedarf mind. drei Mal täglich bei der Körperpflege, Ernährung oder Mobilität
und mehrfach wöchentlich bei hauswirtschaftlicher Versorgung; Zeitaufwand der Pflege wöchentlich im Tagesdurchschnitt
mind. 3 Std., davon mind. 2 Std. für die Grundpflege
Pflegestufe 3 (Schwerstpflegebedürftigkeit): Hilfebedarf rund um die Uhr bei der Körperpflege, Ernährung oder Mobilität
und mehrfach wöchentlich bei hauswirtschaftlicher Versorgung; Zeitaufwand wöchentlich im Tagesdurchschnitt wenigstens
5 Std., davon mind. 4 Std. für die Grundpflege

- 85 -
Abb. 15 Betreute Pflegebedürftige über 65 Jahre in Sachsen
40.000
35.000
30.000
25.000
20.000
15.000
10.000
5.000
0
23.347
25.607
27.430
26.287
27.840 28.021
5.698 5.883 6.194
*nur ambulant und stationär betreute Pflegebedürftige
(ohne von Angehörigen betreute Pflegegeldbezieher)
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen
Pflegestufe I Pflegestufe II Pflegestufe III
28.687 29.130
ANALYSE
KONZEPTE &
� Die Verteilung der Pflegefälle nach Leistungsart und Pflegestufe in Leipzig liefert die ersten
Rückschlüsse über die Nachfrage nach den jeweiligen Wohnformen.
� Von den rd. 10.900 Pflegebedürftigen über 65 Jahre im Jahr 2005 wurden 57 % in der Häus-
lichkeit durch Angehörige (30 %) oder ambulante Pflegedienste (27 %) betreut. In stationärer
Pflege befanden sich 43 % der pflegebedürftigen Senioren, was deutlich den Landesdurch-
schnitt von 36 % im selben Jahr übersteigt. 68
68 Die Quote der stationär pflegebedürftigen Senioren ist in Großstädten in der Regel höher als in kleineren Städten oder
ländlichen Kreisen. So lag die Quote in Thüringen im Jahr 2005 landesweit bei rd. 28 %, während in Jena 46 % der
Pflegebedürftigen auf stationäre Pflege angewiesen waren. Auf Bundesebene lag die Quote im Jahr 2003 bei 34 %.
7.179

ANALYSE
KONZEPTE &
- 86 -
Abb. 16 Senioren über 65 Jahre mit Pflegebedarf
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
nach Leistungsart und Pflegestufe in Leipzig 2005
2.403
777
95
1.721
1.026
Quelle: Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen
Pflegestufe I Pflegestufe II Pflegestufe III
� Die Altersstruktur der Bewohner von Altenpflegeheimen mit vollstationärer Betreuung wird
vor allem durch die über 80-Jährigen geprägt. Ende 2005 waren 68 % der Bewohner 80 Jahre
und älter. 11 % gehörten zu der Altersgruppe der 75- bis 79-Jährigen und weitere 13 % zu
den 65- bis 74-Jährigen.
6.6.3 Wohnen und Pflege
Wie in Abschnitt 6.6.1 dargelegt bietet sich für Senioren ein breites Spektrum an Wohnformen mit
unterschiedlichen Unterstützungsmöglichkeiten für ältere Bewohner. Zu berücksichtigen ist jedoch
bei diesen Betrachtungen, dass der weit überwiegende Teil der Bevölkerung im Seniorenalter in
der eigenen Wohnung lebt und keine Unterstützung in Anspruch nimmt. Denn Unterstützung im
Sinne von Pflege wird von der Mehrzahl der älteren Bewohner, die gesund sind, nicht benötigt.
Eine Erleichterung stellen für die meisten älteren Menschen - aber auch für Familien - altersfreund-
liche Wohnungen und Quartiere dar:
� Das derzeitige Angebot an altersfreundlichen Wohnungen ist empirisch jedoch nicht er-
fassbar. Hierzu ist nur eine Annäherung möglich. Die Zahl der Haushalte zwischen 65 und 80
Jahren liegt derzeit bei ca. 55.000-58.000, die Zahl der Haushalte über 80 Jahren bei 18.000-
19.500. Auf Grundlage der Bevölkerungsvorausschätzung lässt sich die zukünftige Entwicklung
abschätzen. Demnach wird sich die Zahl der Haushalte in der Altersgruppe 65 bis 80 Jahre
kaum verändern, die Zahl der Haushalte bei den über 80-Jährigen wird sich auf 32.000-34.000
196
1.766
2.247
637

- 87 -
ANALYSE
KONZEPTE &
erhöhen. Diese Steigerung um ca. 14.000 Haushalte wird insbesondere durch eine Steigerung
der Zahl der Einpersonenhaushalte getragen.
� Aus der Bürgerumfrage wird deutlich, dass die Mehrheit der Senioren in Leipzig zur Miete woh-
nt, wobei es sich bei ca. 40 % der Haushalte um Plattenbauwohnungen handelt. Da die Um-
zugsneigung der Seniorenhaushalte sehr gering ist, bleiben allein stehende Rentner oft in den
bisher bewohnten Wohnungen auch weiterhin wohnen. Insgesamt bewohnen sowohl die jün-
geren Senioren als auch die Hochaltrigen, unabhängig von der Haushaltsgröße, vor allem klei-
ne und mittlere Wohnungen. Dabei wohnen ungefähr 40 % der Seniorenhaushalte preiswert.
Auch zukünftig wird der überwiegende Teil der Seniorenhaushalte in ihren angestammten Woh-
nungen bleiben, solange dies möglich ist. Da aber vor allem auch für die hochaltrigen Haushalte,
die selbstständig wohnen, das Leben in einer altersfreundlichen Wohnung eine große Erleichterung
darstellen kann, wird hier das Nachfragepotenzial voraussichtlich weiter ansteigen.
Insgesamt sollte angesichts dessen vor allem preiswerter altersfreundlicher Wohnraum im Fokus
der weiteren Betrachtungen stehen, nicht zuletzt, da die Erkenntnisse aus dem Seniorenreport
2006 69 auf ein sinkendes Einkommensniveau, insbesondere bei jüngeren Senioren, hinweisen. Der
Handlungsschwerpunkt sollte dabei in der Anpassung im Bestand liegen. Zu berücksichtigen ist a-
ber auch, dass sich Verschiebungen zwischen den einzelnen Segmenten des Seniorenwohnens er-
geben und sich Nachfrage nach Pflegeangeboten aus Sicht der einzelnen Haushalte verändert.
Wesentlich bei der Entwicklung altenfreundlichen Wohnraums ist jedoch das Wohnumfeld, denn
soll dieses Angebot funktionieren, muss auch dieses altenfreundlich gestaltet werden. Dies bezieht
sich nicht nur auf Barrierefreiheit, sondern auch auf Orientierung, Sicherheit und Kommunikation
(s. Exkurs). Um dies zu realisieren, müssen jedoch die verschiedenen Wohnungseigentümer und
die Stadt Leipzig kooperieren. Es sei auch darauf hingewiesen, dass altenfreundliche Quartiere
ganz überwiegend auch familienfreundliche Quartiere sind. Diese Maßnahmen sind damit zugleich
eine gute Basis, den Generationswechsel in Quartieren offensiv zu gestalten.
69 Seniorenbeirat der Stadt Leipzig (Hrsg.): Seniorenreport Leipzig 2006. Seniorenspezifische Auswertung der Bürgerum-
frage der Stadt Leipzig 2005. November 2006.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 88 -
Exkurs: Senioren-/altersfreundliches Wohnen - barrierearm und pflegeunterstützend
Da altenfreundliches Wohnen ein geringerer Standard ist als das betreute oder Service-Wohnen,
gibt es keine Normen. Es sollte aber gewissen Prinzipien gerecht werden, die ein möglichst langes
Verbleiben in der eigenen Wohnung ermöglichen. Die folgenden Beispiele für diese Prinzipien sind
nicht vollständig und hängen auch von der konkreten Wohnsituation ab.
Die Wohnung
� Ausstattung: Verbesserungen zielen vor allem auf die Erleichterung alltäglicher Handgriffe ab
wie zum Beispiel große Lichttaster, Steckdosen oder Herd auf halber Höhe, Dusche statt Ba-
dewanne, Einhebelmischer etc.
� Bewegungsflächen: Hier kommt es darauf an, dass vor allem in Bad und Schlafzimmer ausrei-
chend Platz für eine pflegende Person vorhanden ist. Günstig sind Entfernungen von Barrieren
wie zum Beispiel die Balkonschwelle oder der Einbau eine Schiebetür fürs Badezimmer.
Das Gebäude
� Das Gebäude muss keinen Fahrstuhl haben, sollte jedoch möglichst viele Hilfen für das einfa-
che Laufen bieten wie zum Beispiel Abstellmöglichkeiten für die Tasche im Eingangsbereich,
leichtgängige Eingangstür, Ausruhstuhl auf halber Treppe, elektrischer Türöffner, helle Be-
leuchtung. Sehr hilfreich ist auch eine "Rollator-Garage" neben der Haustür.
Das Wohnumfeld
� Auch hier gilt das Prinzip möglichst viele Barrieren zu verringern durch Absenken von Borden,
herausnehmen von Stufen etc. Ebenso so wichtig ist es, den Senioren die Orientierung mög-
lichst zu erleichtern durch differenzierende Farbgestaltung, verschiedene Anpflanzung oder Be-
leuchtung. Des Weiteren sind Kommunikationsbereiche mit Sitzmöglichkeit (gegebenenfalls
überdacht) wichtig, attraktive Bepflanzung oder Aussicht, wobei hier die konkurrierende Nut-
zung durch Jugendliche gelöst werden muss.
Das Angebot an betreutem Wohnen lässt sich derzeit wie folgt quantifizieren:
� Für Betreutes Wohnen werden für das Jahr 2007 für Leipzig rd. 5.640 Wohneinheiten ange-
geben. Damit stehen jeweils 100 über 65-Jährigen fünf betreute Wohnungen zur Verfügung,
was im Vergleich zu anderen Städten ein relativ großes Angebot darstellt.
� Im Bundesdurchschnitt liegt der Versorgungsgrad mit Betreutem Wohnen bei rd. 1,6 Wohnein-
heiten je 100 Personen über 65 Jahre, in den Städten mit 500.000 bis unter 1 Mio. Einwohnern
im Durchschnitt bei 1,9 Wohneinheiten. 70
� Zu berücksichtigen ist hierbei jedoch, dass ein Teil der betreuten Wohnungen in Leipzig nicht
den DIN-Normen entspricht und somit eigentlich nicht zu Betreutem Wohnen zu rechnen ist.
Hinsichtlich der stationären Pflegeplätze lassen sich folgende konkreten Zahlen benennen:
70 LBS (Hrsg.): Die Generation über 50. Wohnsituation, Potenziale und Perspektiven. Münster 2006.

- 89 -
ANALYSE
KONZEPTE &
� Das Land Sachsen geht bei der Versorgung von Heimpflegeplätzen von einer normativen Richt-
größe von 3,5 % aus. Angesichts der demographischen Entwicklung dürfte diese Quotierung
auf Dauer nicht zu halten sein. Im Folgenden sollen daher eine mögliche Nachfrage sowie die
Austauschbeziehungen zwischen den verschiedenen Wohnformen abgeschätzt werden.
� 2007 standen für die stationäre Pflege von älteren Menschen in mehr als 50 Altenpflegeheimen
insgesamt ca. 5.440 Plätze zur Verfügung. Die Belegung liegt in etwa bei 95 %. Die durch-
schnittliche Wartezeit beträgt ein bis drei Monate, in ausgewählten Einrichtungen sind aller-
dings Wartezeiten von sechs bis zwölf Monaten durchaus möglich.
� Laut Prognosen des Sozialamtes 71 würde der Bedarf von 5.100 (2005) auf 5.980 Plätze (2009)
ansteigen, was ca. 500 Heimplätze mehr bedeutet als auf Basis der Bevölkerungsvorausschät-
zung von 2002 ursprünglich angenommen wurde. Bis 2014 wären ca. 6.000 Plätze in Alten-
pflegeheimen nötig, zehn Jahre später wären es sogar 6.280.
� Legt man allerdings die Schätzungen auf Basis der aktuellen Pflegequoten sowie den aktuellen
Anteil der stationären Pflegefälle zugrunde, müsste man bei rd. 16.700 Pflegebedürftigen über
65 Jahre im Jahr 2022 unter Berücksichtigung der bestehenden Struktur mit einer Steigerung
des Bedarfs an Heimpflegeplätzen auf rd. 7.200 rechnen.
Grundsätzlich ist nach Angaben des Sozialamtes eine verstärkte Nachfrage und Auslastung bei den
geförderten Einrichtungen mit niedrigeren Eigenanteilen an den Kosten zu verzeichnen. Somit ist
das Angebot an Altenpflegeheimplätzen zurzeit in etwa bedarfsdeckend. Angesichts des zukünfti-
gen Bedarfs bzw. der verstärkten Nachfrage im preisgünstigen Segment ist allerdings ein weiterer
Ausbau der Kapazitäten erforderlich. Im Fachkonzept "Soziale Integration" wird außerdem auf
starke räumliche Disparitäten hinsichtlich des Versorgungsgrades hingewiesen.
Aufgrund der aufgezeigten Trends kommt gerade der stationären Pflege eine wichtige Bedeutung
zu. Trotzdem wurde bereits in verschiedenen Studien darauf hingewiesen, dass diese institutionali-
sierte und primär auf eine funktionale Pflege ausgerichtete Wohnform auf eine geringe Akzeptanz
stößt.
Aus diesem Grund wäre es notwendig, neue, alternative Pflegewohnformen zu schaffen, die neben
Pflege auch mehr Lebensqualität zu bieten haben. Zu den entwicklungsfähigen Modellen gehören
beispielsweise "gemeinschaftliches Wohnen" (mit mehreren Zimmern innerhalb einer Wohnung
bzw. mit abgeschlossenen Wohnungen in einem Haus) sowie "gemeinsames Wohnen im Alter"
(meist in größeren Wohnkomplexen), und integriertes Mehrgenerationenwohnen. Alle diese basie-
ren auf einem Zusammenleben mit gegenseitiger Unterstützung und Hilfeleistung, sodass ambulan-
te Pflegedienste nur bei Bedarf in Anspruch genommen werden. Eine weitere Form mit erhöhtem
Pflegebedarf ist das "gemeinschaftliche Pflegewohnen", bei dem die eigenständige Lebensführung
der Bewohner nur noch in geringem Maß möglich ist und die externe Hilfe einen zunehmend hohen
Stellenwert bekommt.
71 Vgl. Sozialamt Leipzig, Abteilung Sozialplanung: Altenpflegeheime in der Stadt Leipzig. Sachstandbericht Bestand –
Bedarfe – Prognosen – Perspektiven. 2005.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 90 -
Diese Wohnformen sind wesentlich flexibler anzubieten, da es sich hierbei rechtlich um "normalen"
Wohnraum handelt, bei dem Pflege und Betreuung von einem eigenen Träger optional nachgefragt
werden. Die Pflegeintensität kann dabei, wie z. B. bei Demenz-Wohngemeinschaften, mit Heimun-
terbringungen vergleichbar sein. Solche Lösungen können eine zusätzliche Inanspruchnahme von
Pflegeplätzen reduzieren.
Die zeitlich begrenzte Unterstützung und Pflege vor Ort ist für viele Ältere nicht nur ausreichend,
sondern auch ein wesentlicher Faktor für die Kostenminimierung. Die Wohnkosten für betreutes
Wohnen nach der DIN 18025 sind aufgrund der damit verbundenen baulichen Maßnahmen deutlich
höher als für "normale" Wohnungen oder Wohnungen, die mit wenigen Maßnahmen altengerecht
hergerichtet sind.
Empfehlungen Seniorenwohnen
� Um die Bedeutung des senioren- bzw. altersfreundlichen Wohnens einerseits und die Umset-
zungserfordernisse andererseits zu verdeutlichen, wäre ein konkretes Projektvorhaben mit den
Wohnungsunternehmen für eine modellhafte Entwicklung von ein bis zwei altenfreundlichen
Wohnquartieren sinnvoll.
� In die konkrete Umsetzung muss das gesamte Wohnumfeld sowie die Wohnungsstruktur mit-
einbezogen werden sowie die jeweilige Sozial- und Altersstruktur und somit die Nachfrage in
den Quartieren. Bzgl. der Umsetzung mit privaten Vermietern sind Maßnahmen im Bestand da-
gegen nur schwer zu fördern, daher liegt hier das Handlungsfeld in der Information der Ver-
mieter einerseits und der betroffenen Senioren anderseits.
Bei der Entwicklung altersfreundlicher Quartiere wird folgendes Vorgehen empfohlen:
� In einem ersten Schritt sollten Quartiere, in denen eine entsprechende Nachfrage vorhanden
bzw. in den nächsten Jahren zu erwarten ist, identifiziert werden. Hilfreich dazu sind Alters-
strukturanalysen für Ortsteile und Quartiere.
� Die Schaffung altersfreundlicher Wohnquartiere ist als ein Teil der Stadt- und Quartiersentwick-
lung zu begreifen und somit eine gemeinschaftliche Aufgabe der Stadt und der Wohnungsei-
gentümer. Auf Quartiersebene sind Kooperation mit den Wohnungsunternehmen und den pri-
vaten Eigentümern notwendig. Die Umsetzungserfordernisse an altersfreundliche Wohnquartie-
re sollten anhand eines konkreten Projektvorhabens mit den Wohnungsunternehmen erprobt
und verdeutlicht werden.
� Auf dieser Basis sollten gemeinsam mit den Eigentümern vor Ort Maßnahmen im Bestand und
Umbauten zu altersfreundlichen Wohnungen geplant und durchgeführt werden. Auf diese Wei-
se werden auch die Voraussetzungen für die Etablierung alternativer Wohnformen geschaffen,
die nicht die stationäre Pflege von Pflegeheimen umfassen, wie z. B. gemeinschaftliches Woh-
nen bzw. Demenz-WG's.
� Vonseiten der Stadt ist insbesondere die Erneuerung und Anpassung des Wohnumfeldes der
jeweiligen Wohnquartiere zu unterstützen. Denn altersfreundliches Wohnen bezieht insbeson-
dere auch das Wohnumfeld mit ein.

- 91 -
ANALYSE
KONZEPTE &
� Aus Sicht der Stadt Leipzig sollten entsprechende Fördermöglichkeiten für altersfreundliche
Maßnahmen im Bestand evaluiert werden.
Wohnungsunternehmen und private Vermieter
� Bei der Herstellung altersfreundlicher Wohnbedingungen sind die drei Ebenen Wohnung, Ge-
bäude und Wohnumfeld zu berücksichtigen (s. o.).
� Wichtig ist dabei das Vorhandensein preiswerten Wohnraums für ältere Menschen. Bei der Pla-
nung entsprechender Maßnahmen ist zu berücksichtigen, dass durch diese keine Verschiebun-
gen zwischen den Preissegmenten erfolgen.
� Insbesondere bei der Gruppe der Hochaltrigen ist ein Zuwachs zu erwarten, der eine steigende
Nachfrage nach Pflegeplätzen zur Folge haben wird. Eine wesentliche Rolle wird aber auch der
altenfreundliche Umbau von Wohnungen und Quartieren für die weniger pflegebedürftigen
Bewohner spielen.
� In jährlichen Abständen sollten Evaluationen erfolgen, in deren Rahmen die tatsächlichen Be-
darfe an Pflegeheimplätzen und betreuten Wohnungen überprüft werden. Dies sollte insbeson-
dere im Hinblick auf die Prognosen erfolgen, die im Pflegebereich von einer Steigerung auf
rund 7.250 Plätze bis zum Jahr 2022 ausgehen (Monitoring).

ANALYSE
KONZEPTE &
- 92 -
Seniorenfreundliches Quartier - Vorschläge für eine modellhafte Umsetzung
Auf Basis der amtlichen Statistik, Angaben der Wohnungsunternehmen sowie eigenen Vor-Ort-
Begehungen hat Analyse & Konzepte Vorschläge für Quartiere zur modellhaften Umsetzung alten-
freundlicher Quartiere entwickelt. Im Rahmen von Kooperationen zwischen der Stadt und anderen
Vermietern ergeben sich dabei gute Möglichkeiten, entsprechende Quartiere mit Potenzial für älte-
re Bewohner und Bewohnerinnen umzugestalten. In verschiedenen Ortsteilen gibt es bereits Hin-
weise auf einen hohe Nachfrage nach altersfreundlichen Wohnbedingungen:
1. Quartiere mit aktuellem Handlungsbedarf
Schönefeld-Ost
� OT: sehr hoher Anteil über 65-Jähriger (39 %)
� Quartier Volksgartenstraße, Torgauer Straße, Bautzner Straße
� überwiegend 70er und 80er Jahre-Bestände, z. T. 50er und 60er Jahre
� bisher gute Vermietung
� gute Infrastruktur, gute Verkehrsanbindung
� relativ ruhige Lage
� Stadtumbaugebiet "Aufwertung"
� preiswertes bis mittelpreisiges Segment
2. Quartiere mit zukünftigen Überalterungstendenzen
Grünau-Ost
� Quartier Schönauer Straße, Ratzelstraße, Brünner Straße, Lützner Straße
� OT: hoher Anteil an über 65-Jährigen (32 %), sehr hoher Anteil 50-65-Jähriger (32 %)
� Weitere Alterung zu erwarten
� ruhige Lage mit hohem Grünanteil
� Stadtumbaugebiet "Aufwertung"
3. Quartier mit Handlungsbedarf - kein Fördergebiet
Großzschocher
� OT: hoher Anteil an über 65-Jährigen (33 %), durchschnittlicher Anteil über 80-Jähriger
� Quartier Bismarckstraße, Kloßstraße, Arthur-Nagel-Straße
� überwiegend 50er und 60er Jahre ohne Fahrstuhl
� Zuzug älterer Bewohner im Zuge von Rückbaumaßnahmen aus Grünau

- 93 -
� relativ geringes Infrastrukturangebot, weite Wege
� ruhige Lage mit hohem Grünanteil
� Stadtumbaugebiet "Aufwertung" nur bei Altbaubeständen in direkter Nachbarschaft
6.7 Behindertengerechtes Wohnen
ANALYSE
KONZEPTE &
Als Folge der steigenden Lebenserwartung nimmt der Anteil von Menschen mit Behinderung - ins-
besondere der Anteil älterer behinderter Menschen - stets zu. Mit zunehmendem Alter steigt auch
der Grad der Behinderung bzw. kommen weitere altersbedingte Krankheiten und Mobilitätsein-
schränkungen hinzu.
� Ende 2007 lebten in Leipzig insgesamt rd. 68.000 behinderte Menschen. Die Zahl der Behinder-
ten ist seit 1993 um 25.600 Personen angestiegen, womit sich deren Anteil an der Gesamtbe-
völkerung von 7,5 % auf 13,3 % erhöht hat. 72 Dies übersteigt sowohl den Landes- (2003:
6 %) als auch den Bundesdurchschnitt (2005: 10 %).
� Mit 43.400 Personen waren 2004 ungefähr 74 % aller Behinderten in Leipzig schwerbehindert.
Dies stellt eine Zunahme um 13.500 Personen gegenüber 1993 dar. Der Anteil der Schwerbe-
hinderten ist somit von 6,1 % auf 8,7 % gestiegen. 73
� Dabei machen Senioren (ab 60 Jahre) fast 70 % aller Schwerbehinderten aus. Zwischen 1995
und 2004 hat sich die Zahl der Schwerbehinderten über 60 Jahre von rd. 22.400 auf 30.200
Personen (um 34 %) erhöht.
� Auch zukünftig ist von einer wachsenden Zahl der Behinderten auszugehen, wobei insbesonde-
re der Anteil der behinderten Hochaltrigen zunehmen wird.
Die Lebensqualität und Mobilität von Menschen mit Behinderungen ist, ähnlich wie bei Senioren,
stark von den Wohnbedingungen sowie der Wohnumfeldgestaltung und der infrastrukturellen Aus-
stattung abhängig. Das Spektrum der möglichen Wohnformen reicht von behindertengerecht an-
gepassten Einzelwohnungen über Wohngemeinschaften bis hin zu betreutem Wohnen und statio-
nären Einrichtungen. Dabei ist auch hier ein Wandel zu beobachten, indem sich die Nachfrage im-
mer mehr den mobil betreuten Wohnmöglichkeiten zuwendet.
� Eine Quantifizierung des behindertengerechten Wohnungsangebots ist über die stationären
Einrichtungen hinaus nicht möglich.
72 Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, Statistisches Jahrbuch 2008.
73 Angaben zu den Schwerbehinderten in Leipzig in diesem und dem nachfolgenden Absatz liegen, bedingt durch eine
Umstrukturierung des Statistischen Landesamtes, nicht vor. Nach Einschätzung der Stadtverwaltung Leipzig hat sich
die beschriebene Entwicklung seit 2004 unverändert fortgesetzt.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 94 -
� Das Angebot an stationären Einrichtungen wurde in den letzten Jahren bedarfsorientiert entwi-
ckelt und kann zurzeit als bedarfsdeckend bezeichnet werden. 2006 standen in 16 Wohnhei-
men für Behinderte mehr als 600 Plätze zur Verfügung. Hinzu kommen noch die Plätze in Al-
ten- und Pflegeheimen. In Zukunft ist allerdings ein weiterer Ausbau sowie eine Differenzie-
rung des Angebots erforderlich, bis 2020 müssten zur Bedarfsdeckung mindestens zwei bis drei
Heimneubauten mit einer Kapazität von jeweils 40 Plätzen geplant werden.
� Barrierefreies Wohnen ist bei Behinderungen mit Mobilitätseinschränkung eine Voraussetzung
für ein selbstständiges Leben. In Leipzig gibt es derzeit insgesamt zu wenig rollstuhlgerechte
Wohnungen nach DIN 18025, Teil 1. Einschätzungen der Stadtverwaltung Leipzig zufolge be-
steht ein Defizit insbesondere im mietpreisgünstigen Segment.
� Ein weiteres wichtiges Problem ist bei diesem kleinen Wohnungsmarktsegment die zeitliche
Abstimmung von Nachfrage und Angebot, da es oft zu Differenzen zwischen dem Zeitpunkt der
freiwerdenden Wohnungen und der gesuchten Wohnung kommt. Die Folge ist, dass vorhande-
ne rollstuhlgerechte Wohnungen oftmals leer stehen. Hinzu kommt, dass viele Wohnungen im
Hinblick auf den Mietpreis, die Lage und das Wohnumfeld nicht nachfragegerecht sind.
� Da mit dem Zuwachs an hochaltrigen Seniorenhaushalten auch die Zahl der einkommens-
schwachen Haushalte steigen wird, ist auch zukünftig ein steigender Bedarf an preiswerten
behindertengerechten Wohnungen zu erwarten.
In diesem sehr kleinen Marktsegment sind zukünftig leichte Verschiebungen der Nachfrage nach
behindertengerechtem Wohnen von den jüngeren zu den älteren Altersgruppen zu erwarten. Ins-
gesamt handelt es sich um ein Handlungsfeld mit sehr hohem individuellen Beratungsbedarf. Im
stationären Bereich ist ein Ausbau der Heimangebote notwendig. In vielen Fällen sind aber auch
individuelle Wohnungsanpassungen durch unterschiedliche bautechnische Maßnahmen möglich.
Seit dem zehnjährigen Bestehen der Leipziger Wohnungsberatungsstelle haben bereits mehr als
750 Haushalte unterstützende Hilfen für Anpassungsmaßnahmen wahrgenommen.
Empfehlungen behindertengerechtes Wohnen
� Die Nachfrage nach behinderten- oder rollstuhlgerechten Wohnungen wird u. a. auch durch
den quantitativen Zuwachs an Hochaltrigen steigen. Im Zuge der altersfreundlichen Anpassung
an Wohnungen und Quartieren sollte daher auch dieser Aspekt Berücksichtigung finden, dies
jedoch vornehmlich durch individuelle Anpassungen, um eine Mischung der Wohnungstypen in
den Quartieren zu gewährleisten.
� Anreize zur Schaffung von behinderten-/rollstuhlgerechtem Wohnraum sollten insbesondere
auch die Schaffung preiswerten Wohnraums zum Ziel haben. Ein möglicher Handlungsansatz
für die weitere Unterstützung ist eine städtische finanzielle Förderung der Wohnungsanpassung
und eine stärkere Inanspruchnahme der Beratungsmöglichkeiten.
� Sofern Vermieter rollstuhlgerechte Wohnungen in ihrem Angebot haben, sollte die Vermietung
durch Ankopplung an Vermittlungsdienste gewährleistet werden.

6.8 Marktsegmente im Überblick
- 95 -
ANALYSE
KONZEPTE &
In den vorangegangenen Kapiteln wurden die einzelnen Wohnungsmarktsegmente sowie deren
Entwicklungstrends dargestellt. Die Ergebnisse der Miet- und Kaufpreisrecherche geben Hinweise
auf die unterschiedlichen Preissegmente auf dem Leipziger Wohnungsmarkt. Somit können die
Nachfragergruppen den einzelnen Preissegmenten zugeordnet werden. Dabei wurden drei Katego-
rien gebildet, die jeweils den Anteil der Nachfragergruppen angeben, die Wohnungen in dem je-
weiligen Preissegment nachfragen:
� geringe Bedeutung: ca. 0 - 10 %
� mittlere Bedeutung: ca. 10 - 30 %
� hohe Bedeutung: ca. 30 - 50 %
Aus den beiden Komponenten 'Preissegmente' und 'Nachfragergruppen' wurden Marktsegmente
gebildet, die sich einerseits aus bestimmten Wohnungsgrößen, Wohnungsausstattungen und Lagen
und andererseits aus den jeweils nachfragenden Haushaltstypen zusammen setzen. Die nachfol-
gende Übersicht gibt einen Überblick über Nachfragegruppen, Preissegmente und Marktsegmente.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 96 -
Abb. 17 Wohnungsmarktsegmente: Zuordnung der
Nachfragegruppen zu den Preissegmenten
Wohnungsmarktsegmente - Zuordnung der Nachfragegruppen zu den Preissegmenten
Zielgruppe
Jüngere Senioren
65-80 Jahre
Preissegment
Jüngere Haushalte
Singles, Paare und WG‘s unter 35 Jahren
(z. B. Studenten, Starterhaushalte)
Einkommensschwächere Haushalte
Singles und Paare, 35 bis 65 Jahre
Alleinerziehende
Ein Erwachsener mit 1 und mehr Kindern
Familien/Mehrgenerationenwohnen
Haushalte mit 3 und mehr Personen
Einkommensstärkere Haushalte
Singles und Paare, 35 bis 65 Jahre
Hochaltrige
über 80 Jahre mit erhöhtem Pflegebedarf
(ambulant/stationär)
Behindertenwohnen
Betreutes Wohnen/erhöhter Pflegebedarf
Bedeutung der Preissegmente für die Zielgruppen :
Quelle:
gering (< 10%)
www.analyse-konzepte.de
mittel (10-30%)
preiswertes
Wohnen
Preiswertes
Wohnen
hoch (30-50%)
Seniorenwohnen
mittelpreisiges
Wohnen
Mittelpreisiges Wohnen
höherpreisiges
Wohnen
Höherpreisiges Wohnen
Wohnungsmarktsegmente
Wohnen im
Eigentum
Wohnen im Eigentum
Ausgehend von den einzelnen Nachfragegruppen erfolgt in der Abbildung eine Zuordnung dieser
Gruppen zu den Preissegmenten. Dabei wird mit der Symbolik die Relevanz der Preissegmente für
die Nachfragegruppen dargestellt. Das preiswerte Wohnen hat beispielsweise eine hohe Relevanz
für Senioren. Es wird davon ausgegangen, dass für 30-50 % der Seniorenhaushalte das preiswerte
Wohnen eine wichtige Rolle spielt und von dieser Gruppe nachgefragt wird. Durch die Zuordnung
der Nachfrage zum Angebot entstehen die Wohnungsmarktsegmente, die hier in den grauen Fel-
dern dargestellt sind.

- 97 -
7 Ergebnisse der Vermieterbefragung
ANALYSE
KONZEPTE &
Für den Leipziger Wohnungsmarkt haben die privaten Vermieter eine große Bedeutung, da sich ein
erheblicher Teil des lokalen Wohnungsbestandes im Eigentum dieser Gruppe befindet. Im Rahmen
der Erstellung des Wohnraumversorgungskonzeptes wurde anhand einer Befragung die Gruppe der
privaten Vermieter hinsichtlich ihres Wohnungsbestandes und ihrer Vermietungsstrategien analy-
siert. Dies ist insbesondere von Bedeutung, da sich es sich beim Wohnungsbestand privater
(Klein-)Eigentümer überwiegend um Altbauten handelt.
Die Gruppe der privaten Vermieter ist in sich sehr heterogen und weist im Vergleich zur unterneh-
merischen Wohnungswirtschaft deutlich andere strukturelle Rahmenbedingungen auf. So sind etwa
die technischen Kenntnisse, z. B. im Hinblick auf Modernisierungsmaßnahmen, oftmals anders aus-
geprägt als bei den Wohnungsunternehmen, darüber hinaus werden Maßnahmen i. d. R. zu einem
erheblich größeren Umfang aus dem Eigenkapital finanziert, entsprechend restriktiv sind oftmals
die Möglichkeiten zur Bestandsentwicklung.
Während die Rolle und die Mobilisierungspotenziale der privaten Vermieter im Rahmen des Stadt-
umbaus untersucht werden, fehlen im Hinblick auf ihr Marktverhalten, ihre Bestandsentwicklungs-
und Investitionsstrategien sowie ihre Einbindung in wohnungswirtschaftliche Konzepte und Maß-
nahmen wesentliche Informationen. Dabei muss berücksichtigt werden, dass diesbezüglich an vie-
len Standorten sehr spezifische Strukturen bestehen, etwa im Hinblick auf den Anteil am Ort le-
bender Eigentümer.
Ziel der Vermieterbefragung war es daher, umfangreiche Informationen zu folgenden Aspekten zu
gewinnen: 74
� Struktur der privaten Vermieter
� Typisierung des Wohnungsbestands
� Vermietungsstrategien, Miethöhe
� Investitionspläne, -möglichkeiten und -verhalten
� Interesse an der Einbindung in wohnungswirtschaftliche Maßnahmen bzw. Aktivitäten
Methodisch wurde ein abgestuftes Verfahren entwickelt, d. h. die Vermieterbefragung wurde in ei-
nen schriftlichen und in einen telefonischen Befragungsteil aufgeteilt. Mit der schriftlichen Befra-
gung (376 Befragte mit rd. 13.750 Wohnungen) und der vertiefenden Telefonbefragung (101 Be-
fragte) konnten insgesamt aussagekräftige Ergebnisse differenziert nach Teilräumen, Bestandsty-
pen und Eigentümergruppen gewonnen werden. Dabei zeigen die Ergebnisse der Befragung der
privaten Vermieter eine sehr heterogene Struktur sowohl hinsichtlich der Vermietungssituation, der
Bestandsstrategien als auch der Einschätzung der Marktperspektiven. Trotzdem lassen sich einige
zentrale Muster ermitteln, für die folgende Aspekte konstituierend sind:
74 Die ausführlichen Ergebnisse der Befragung wurden in einem gesonderten Bericht dargestellt.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 98 -
� Eine Vielzahl der Eigentümer und insbesondere rd. 80 % der Besitzer von Eigentumswohnun-
gen wohnen nicht in Leipzig.
� Mehr als jeder zweite Vermieter ist von Leerstand in unterschiedlichem Ausmaß betroffen.
� 42 % halten dafür die ungünstige Marktsituation verantwortlich.
� Zukünftig wird aber eine verhältnismäßig positive Marktentwicklung erwartet.
7.1 Eigentümergruppen
Die privaten Vermieter lassen sich deutlich in Bezug auf ihre Professionalität, mit der sie am Markt
agieren, unterscheiden. Auf der einen Seite sind die semi-professionellen Vermieter zu nennen
(hierzu gehören Einzel-Eigentümer, Erbengemeinschaften und Eigentümer von fremd verwalteten
Eigentumswohnungen). Sie verfügen über eher kleine Bestände und verfolgen eine weniger eigen-
kapitalrenditeorientierte Strategie. Bei ihnen ist ein höherer Anteil an steuer-induziertem Woh-
nungserwerb zu vermuten, sodass die objektbezogene Wirtschaftlichkeit teilweise eine geringere
Rolle spielt.
Hinsichtlich der Bestandsstrategien werden von den semi-professionellen Vermietern Modernisie-
rungen vor allem durchgeführt, um die Vermietbarkeit zu verbessern, weniger um Mietpreispoten-
ziale zu nutzen. Barrierefreie Umwandlung, Abriss, Wohnumfeldmaßnahmen oder Verkauf spielen
für diese Gruppe nur eine sehr untergeordnete Rolle. Besondere Probleme innerhalb dieser Gruppe
haben die Erbengemeinschaften, da von ihnen fast jede Zweite Leerstände von über 25 % zu ver-
kraften hat.
Vom Grundsatz her sind die semi-professionellen Eigentümer Bestandshalter mit einer eher lang-
fristigen Perspektive bis hin zu dem Wunsch, die Immobilie zu vererben. Mit der Befragung lassen
sich jedoch erste Indizien dahin gehend gewinnen, dass der Wunsch, die Wohnung zu veräußern,
insbesondere bei Kapitalanlegern, die fremd verwalten lassen, recht groß ist. Inwieweit sich hier-
aus ein größerer Zweitmarkt entwickeln kann, wird wesentlich von der Marktperspektive und den
erzielbaren Preisen abhängen.
Auf der anderen Seite stehen die professionellen Vermieter wie institutionelle Anleger, Kapital- oder
Personengesellschaften. Sie verfolgen eindeutig ertragsoptimierende Strategien und generieren
entsprechend die höheren Mieten. Umfassende Modernisierungen auch mit Grundrissänderungen
vormals unsaniert erworbener Bestände stellen eine zentrale Bestandsstrategie dar. Neben strate-
gischen Leerständen, die für eine weitere Modernisierung vorgesehen sind, werden auch sie häufig
von nachfragebedingten Leerständen betroffen, die Leerstandsquoten sind allerdings unterdurch-
schnittlich. Darüber hinaus verfolgen sie durch laufende Käufe und Verkäufe eine aktive Portfolio-
Strategie. Des Weiteren wissen die professionellen Vermieter auch die Wohnumfeldmaßnahmen
vonseiten der Stadt positiv einzuschätzen und verschiedene Fördermittel intensiv zu nutzen.
98

- 99 -
Tab. 15 Vermieterstruktur nach Wohnungsbestand (Anteile in Prozent)
Einzeleigentümer
(Selbstverwaltung)
Einzeleigentümer
(Fremdverwaltung)
Personengesellschaften
Erbengemeinschaften
Institutionelle
Eigentümer
Anzahl der Wohneinheiten
Bis zu 5 6 bis 10 11 bis 25 26 bis 50
Quelle: Stadt Leipzig Befragung privater Vermieter 2008
7.2 Altbauten
51 bis
100
ANALYSE
KONZEPTE &
100 und
mehr
Gesamt
26 28 28 10 6 2 32
43 22 26 7 2 0 32
10 18 30 20 11 11 25
7 45 37 11 0 0 7
0 0 13 13 0 74 4
Schwierigstes Marktsegment sind die als "Altbauten mit schwieriger Vermarktungsperspektive" zu
bezeichnenden Bestände. Diese befinden sich ganz überwiegend in einfachen Wohnlagen vor allem
in den Ortsteilen mit mehr als 20 % Leerstand. Diese sind durch eine schwierige Ertragssituation
gekennzeichnet, erzeugt durch hohe Leerstände auch im sanierten Bestand sowie einem hohen An-
teil an niedrigen Mieten. Insgesamt ist dieses Marktsegment sehr labil, in denen gleichzeitig Ver-
besserungen und Verschlechterungen der Vermietungssituation stattfinden. Hieraus kann zum ei-
nen auf eine sehr kleinräumige Ausdifferenzierung der Wohnstandorte geschlossen werden und
zum anderen aber auch auf einen insgesamt nachfrageschwachen Markt mit uneinheitlicher Ent-
wicklungsrichtung.
Tab. 16 Leerstand nach Vermietertyp (Anteile in Prozent)
Einzeleigentümer
(Selbstverwaltung)
Einzeleigentümer
(Fremdverwaltung)
Personengesellschaften
Erbengemeinschaften
Institutionelle
Eigentümer
Kein
Leerstand
Bis 5 % 5 bis
unter
10 %
10 bis
unter
15 %
15 bis
unter
20 %
20 bis
unter
25 %
25 %
und
mehr
48 7 9 6 6 5 19
50 2 6 8 6 7 21
33 14 18 14 7 2 12
30 0 11 11 7 0 41
13 27 27 13 0 7 13

ANALYSE
KONZEPTE &
Quelle: Stadt Leipzig Befragung privater Vermieter 2008
- 100 -
Über die Hälfte dieses Marktsegmentes liegt im preiswerten Segment und übernimmt damit erheb-
liche Versorgungsfunktion für die einkommensschwachen Haushalte in der Stadt Leipzig insbeson-
dere für Starter-Haushalte, einkommensschwache Haushalte jeden Alters und ALG II-Empfänger.
Hierbei handelt es sich allerdings weniger um eine gewollte Zielgruppenorientierung als um eine
aus der Nachfrageschwäche geborene, Verluste minimierende Strategie.
Hinsichtlich der zukünftigen Preispositionierung lässt sich keine eindeutige Entwicklung ableiten: So
gaben die Vermieter auf der einen Seite an, bei einer besseren Nachfrage höhere Mieten erzielen
zu wollen bzw. aus wirtschaftlichen Gründen zu müssen. Auf der anderen Seite wollen viele insbe-
sondere bei geringen bis mittleren Leerständen die Vermietung zuerst durch Mietpreissenkung
verbessern. In welchem Maße hierbei die aus u. a. steuerlichen Gründen erworbenen Eigentums-
wohnungen dauerhaft Mindererträge erwirtschaften können, kann anhand der Befragungsergeb-
nisse nicht abschließend beurteilt werden.
Auf der anderen Seite stehen die Altbauten mit guter Vermarktungsperspektive, die vor allem im
mittleren Preissegment zu verorten sind. Hier ist ein Anstieg der Mieten insbesondere durch die
professionellen Vermieter zu erwarten.
Abb. 18 Wohnungsbestand nach Mietpreis
100
80
60
40
20
0
A ngaben in %
3
17
44
unter 3 € 3 bis unter 4 € 4 bis unter 5 € 5 bis unt er 6 € 6 € und me hr
Nettokaltmiete in €/m²
Quelle: Stadt Leipzig Befragung privater Vermieter 2008
32
4
100

7.3 Marktperspektiven
- 101 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Ein besonderes Phänomen am Leipziger Wohnungsmarkt ist die Einschätzung der zukünftigen
Marktentwicklung durch die privaten Vermieter, wobei festgestellt werden muss, dass mehr als die
Hälfte der Vermieter, die außerhalb Leipzigs wohnen, sich nicht in der Lage fühlten, eine Einschät-
zung der derzeitigen und zukünftigen Marktentwicklung vorzunehmen.
Die Einschätzung der Marktperspektiven wird zum einen geprägt durch den eigenen Bestand:
� Die privaten Vermieter insgesamt schätzen die zukünftige Entwicklung des Gesamtmarktes po-
sitiv und diejenige der industriellen Bauweise negativ ein.
� Die Besitzer von Gründerzeitbeständen sind nicht ganz so optimistisch, insbesondere wenn ihre
Bestände in Ortsteilen mit hohen Leerständen liegen.
� Die Besitzer von Zwischenkriegs-Beständen sehen ihre Perspektive günstiger als diejenigen, die
solche Bestände nicht besitzen.
� Der konkrete Leerstand beeinflusst die Einschätzungen hingegen kaum.
Abb. 19 Derzeitige und zukünftige Nachfrage nach Miet-
wohnungen (Die Nachfrage ist … als das Angebot.)
Sanierte Gründerzeitbauten (Derzeit)
Sanierte Gründerzeitbauten(In 3 Jahren)
Sanierte Bestände der 20er/30er (Derzeit)
Sanierte Bestände der 20er/30er (In 3 Jahren)
DDR Wohnungsbau (Derzeit)
DDR Wohnungsbau (In 3 Jahren)
Neubauten ab 1990 (Derzeit)
Neubauten ab 1990 (In 3 Jahren)
Quelle: Stadt Leipzig Befragung privater Vermieter 2008
v iel größer etwas größer etwa so groß etwas geringer v iel geringer
5
4
4
2
5
4
12
8
10
14
13
15
6
11
15
4
5
12
7
13
21
23
10
26
30
37
31
35
0 20 40 60 80 100
33
37
32
67
55
32
42
35
28
23
22
12

ANALYSE
KONZEPTE &
- 102 -
Inwieweit die wirtschaftliche Ertragssituation der Bestände die Perspektiven beeinflusst, kann mit
der Befragung nicht abschließend geklärt werden, da Angaben zur Finanzierung fehlen. Festzuhal-
ten ist jedoch, dass:
� eine Minderheit von einer Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation ausgeht,
� die große Mehrheit - hierunter viele professionelle Vermieter - jedoch von einem Anstieg der
Nachfrage ausgeht und
� insgesamt die Hoffnung besteht, auch in einem stagnierenden Markt eine bessere Vermietung
zu erreichen.
Ernüchterung ist allerdings bei einem Teil von Kapitalanlegern eingetreten, die vor allem in den
90er Jahren Wohnungen erworben haben, und deren finanzielle Hoffnungen sich offenbar nicht er-
füllt haben. Dies hat allerdings keine Einfluss auf Kapitalanleger, die erst vor Kurzem investierten.
Insgesamt stellt die Einschätzung der Marktperspektiven eine Melange aus ökonomischen und psy-
chologischen Elementen dar, die wiederum die Bestandsstrategien beeinflussen. In deren Ergebnis
werden erheblich mehr Bestandsinvestitionen induziert als marktseitig nachgefragt werden.
102

8 Stellung und Funktion der LWB
ANALYSE
KONZEPTE &
Die LWB nimmt als kommunale Wohnungsgesellschaft eine besondere Funktion als Instrument der
Wohnungspolitik ein. Sie hat angesichts der umfangreichen Wohnungsbestände eine besondere,
aber bei weitem nicht marktbeherrschende Marktstellung und wird auch zukünftig verschiedene
Aufgaben auf dem Leipziger Wohnungsmarkt übernehmen.
8.1 Die LWB am Leipziger Wohnungsmarkt
Die LWB verfügt in Leipzig über einen Bestand von rund 46.000 Wohnungen. Neben dem Kernbe-
stand von rund 39.000 Wohnungen 75 verfügt die LWB über einen Verwertungsbestand von rund
7.000 Wohnungen, für die eine Veräußerungsstrategie vorliegt. Insgesamt macht damit der Be-
stand der LWB etwa 14 % des Leipziger Wohnungsbestandes aus. Ihr Marktanteil liegt aber deut-
lich unter dem anderer kommunaler Gesellschaften ostdeutscher Großstädte, die 17-25 % betra-
gen und in kleineren Städten bis zu 35 % erreichen.
Kleinräumig betrachtet verfügt die LWB in zahlreichen Ortsteilen - vor allem mit Großsiedlungen –
über einen marktbeeinflussenden Anteil (15-40 %), jedoch nach den Restitutionen und Verkäufen
der vergangenen Jahre mittlerweile in keinem der Ortsteile über eine marktbeherrschende Stellung
(> 40%). Rd. 30 % der Wohnungen des Kernbestandes der LWB stehen unter Denkmalschutz.
Die Struktur des Wohnungsbestandes der LWB nach Baualtersklassen unterscheidet sich insgesamt
von der Struktur des gesamten Leipziger Wohnungsbestandes, der zu mehr als 50 % aus Altbauten
der Baujahre bis 1949 besteht. Der Wohnungsbestand der LWB besteht nur zu 27 % aus Altbau-
ten, zwei Drittel des Bestandes wurden in der Nachkriegszeit bis zur Wende errichtet. Damit befin-
det sich rund ein Drittel des Nachkriegsbestandes in Händen der LWB.
Die LWB verfügt über einen großen Anteil an preiswerten Wohnungen. Rund 14.000 Wohnungen
(d. h. 37 %) im Kernbestand der LWB liegen unterhalb 4,20 €/m² (vgl. Kap. 4.3) und können somit
zum preiswerten Segment gezählt werden. Rund 8.300 Wohnungen der LWB erfüllen die Ange-
messenheitskriterien für Wohnraum. Zählt man auch diejenigen Wohnungen hinzu, die zwar mehr
als 3,85 €/m² kosten, deren Gesamtmiete aber nicht die Leistungshöchstgrenzen überschreitet, so
ergeben sich rd. 19.700 preiswerte Wohnungen, d. h. 50 % des Kernbestandes der LWB. Ungeach-
tet der Wohnungsgrößen kann die LWB somit ungefähr ein Viertel des hochgerechneten Bedarfs
von 79.000 preiswerten Wohnungen decken (vgl. Kap. 6.1.4). Zwei Drittel dieser Wohnungen wur-
den in den Jahren 1971 bis 1989 errichtet.
Die Zahl der preiswerten Wohnungen ist für die Versorgung der Bedarfsgemeinschaften rein rech-
nerisch ausreichend, die Zahl der kleinen Wohnungen bleibt jedoch knapp. Allerdings ist zu berück-
sichtigen, dass viele nicht-einkommensschwache Haushalte in den preiswerten Wohnungen woh-
nen und dadurch das verfügbare Angebot weiter verknappen.
75 Angaben der LWB, Stand: Februar 2008; hierzu zählen auch fondsfinanzierte Bestände mit 4.617 Wohnungen.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 104 -
Abb. 20 Kernbestand der LWB nach Preissegmenten und
14.000
13.000
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
Baualter
Wohneinheiten
Quelle: Angaben der LWB
preiswert mittelpreisig höherpreisig
bis 1918 1919 - 1945 1946 - 1960 1961 - 1990 ab 1991
Bei einer Betrachtung der Wohnungen nach der Wohnungsgröße zeigt sich eine absolute Ungleich-
verteilung bezogen auf die jeweilige Anzahl der Bedarfsgemeinschaften. So kann die LWB die
Nachfrage der Bedarfsgemeinschaften nach mittelgroßen (60-75 m²) und großen Wohnungen (ab
75 m²) fast alleine decken, während bei kleinen Wohnungen (bis 45 m²) nur ein Deckungsgrad
von 4 % (unter 3,85 €/m²) bzw. 17 % (unterhalb der Leistungshöchstgrenze) erreicht wird. Daran
wird auch deutlich, dass für kleine preiswerte Wohnungen in Relation deutlich höhere m²-Mieten
zu zahlen sind.
8.2 Ziele und Instrumente der LWB
Die LWB übernimmt in verschiedenen Bereichen Aufgaben, die zur Erreichung wohnungspolitischer
Ziele der Stadt Leipzig beitragen. Als kommunale Gesellschaft ist sie damit ein wichtiges Instru-
ment zur praktischen Umsetzung stadtentwicklungspolitischer Ziele, die unter Berücksichtigung der
betriebswirtschaftlichen Stabilität verfolgt werden.
Ökonomische Stabilität
Ein zentrales Ziel der Stadt ist es, dauerhaft die wirtschaftliche Stabilität der LWB zu erhalten, um
die gesteckten Ziele langfristig erfüllen zu können. Damit wird auch die Grundlage geschaffen,
dauerhaft einen Beitrag für den städtischen Haushalt (z. B. Rückführung der gegenwärtigen Bürg-
schaften) zu leisten. Aus wohnungswirtschaftlicher Sicht bedeutet dies ein Portfoliomanagement,
das z. B. die Entwicklung verschiedener - auch höherpreisiger - Angebotssegmente umfasst.
104

Wohnraumversorgung
- 105 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Aufgabe der städtischen Tochter LWB ist die Versorgung insbesondere einkommensschwacher
Haushalte mit Wohnraum sowie Haushalten, die sich nicht selbst am Markt versorgen können. Ne-
ben dieser direkten Versorgungsfunktion für das preiswerte Marktsegment gibt es auch eine indi-
rekte durch die marktbeeinflussende Wirkung. Denn in einzelnen Quartieren und an den meisten
Großstandorten sind Wohnungsbestände in so großem Umfang vorhanden, dass an diesen Stand-
orten eine Marktbeeinflussung erfolgen kann. Dies bezieht sich vor allem auf das Mietpreisniveau,
mit dem wiederum die städtischen Ausgaben für die Kosten der Unterkunft begrenzt werden kön-
nen.
Stadtentwicklung
Marktbeeinflussung an einzelnen Standorten bedeutet auch, dass im Rahmen der Bestandsentwick-
lung auch Quartiersentwicklung betrieben wird und somit Ziele der Stadtentwicklung verfolgt wer-
den können. Da es einen hohen Grad an Wechselwirkungen zwischen Unternehmensaktivitäten der
LWB und stadtentwicklungspolitischen Zielen gibt, kann die LWB entsprechend als Akteur der
Stadtentwicklung in Leipzig zu fungieren. Die LWB hat diese Rolle in der Vergangenheit u. a. im
Rahmen des Stadtumbaus bzw. des Rückbaus übernommen.
Die LWB ist dabei ein wichtiger Partner für die Stadt Leipzig bei der Stadt- und Quartiersentwick-
lung und übernimmt z. B. im Rahmen des Quartiermanagements Aufgaben und kooperiert mit der
Stadtverwaltung sowie mit örtlichen Organisationen und Vereinen.
Sozialmanagement
Zu den originären Aufgaben der LWB zählt die Betreuung ihrer Kunden bzw. Mieter. Um auf die
spezifischen Problemlagen der Haushalte mit Marktzugangsschwierigkeiten angemessen reagieren
zu können, bietet die LWB diesen Kundengruppen über den Vermietungsservice hinaus eine Viel-
zahl an Beratungs- und Betreuungsleistungen an. Die LWB übernimmt damit die Aufgabe, ein
Wohnraumangebot für alle Bevölkerungsgruppen zu gewährleisten.
Initiierung von Modellprojekten
Im Rahmen der Bestandsentwicklung hat die LWB auch die Aufgabe, Modellprojekte voranzutrei-
ben. Dies können energetische Modellprojekte sein (z. B. CO2-Programm) oder die modellhafte
Entwicklung eines seniorengerechten Quartiers.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 106 -
9 Räumliche Entwicklungsschwerpunkte
Die im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes erstellten Analysen haben gezeigt, dass es in
Leipzig besondere Handlungsschwerpunkte gibt, die aus den baulichen und räumlichen Strukturen
resultieren. Wesentlicher Handlungsbedarf wird hier beim Wohnungsbau der Nachkriegszeit und
dem gründerzeitlichen Altbau gesehen.
9.1 Anpassung Wohnungsbau der 50er/60er Jahre
9.1.1 Bestandsstruktur
Schwerpunkt dieses Handlungsfeldes ist die industrielle Bauweise der Block- und Streifenbauten
insbesondere der Bautypen L 4 und Q 6 vom Ende der 50er bis 70er Jahre. 76 Der Anteil dieser Bau-
altersklasse am Wohnungsbestand beträgt ca. 9 %, sie haben jedoch bei den Wohnungsgenossen-
schaften und der LWB mit rund 21 % eine deutlich höhere Bedeutung. 77
Charakteristisch für diesen Bestand ist die städtebaulich aufgelockerte Zeilenbebauung mit hohem
Grünflächenanteil sowohl als innerstädtischer Wiederaufbau (z. B. Gohlis, Südvorstadt) als auch in
Form neuer Siedlungsstandorte (z. B. Großzschocher). Bei ihnen handelt es sich i. d. R. um 4-
Geschosser, zumeist als 2- teilweise auch 3-Spänner mit einer sehr geringen Vielfalt an Wohnungs-
grundrissen und -größen. Zentrales Merkmal sind die kleinen und schmalen Küchen und Bäder, die
aber ein Außenfenster aufweisen. Ursprünglich sind einige Bauserien teilweise auch mit Ofenhei-
zung ausgestattet gewesen.
Die Blockbauten sind in den neunziger Jahren in großem Umfang in recht standardisierter Form sa-
niert worden (Gebäudehülle, Stränge, Heizung). Sie werden von allen Wohnungsunternehmen
ganz überwiegend im mittleren Preissegment angeboten.
9.1.2 Wandel der Nachfrage
Die Bestände der 60er Jahre weisen derzeit kaum Vermietungsprobleme auf, Hauptnachfrager-
gruppen sind Senioren (als langjährige Mieter) sowie Situierte. Auch wenn aktuell kaum Hand-
lungsbedarf gegeben ist, wird in den nächsten Jahren die derzeitige Altersstruktur einem großen
Wandel unterworfen sein, sodass das zentrale Problem die Frage sein wird, welche Haushalte zu-
künftig diese Wohnungstypen nachfragen werden. Hinzu kommt, dass die Wohnungen nur mit sehr
hohem Aufwand alten- und pflegegerecht umgestaltet werden können, sodass auch die gesund-
heitlich bedingten Auszüge zunehmen werden.
76 Die in den 50er Jahren monolithisch errichteten Gebäude der "nationalen Bautradition" unterscheiden sich hinsichtlich
Struktur und Problemlage deutlich von den Blockbauten und werden daher im Folgenden nicht näher betrachtet.
77 Der Anteil der Wohnungen der Baujahre 1949-1971 beträgt in Leipzig 9 % (Quelle: Sozialreport 2007); unter den
Wohnungsunternehmen beträgt der Anteil der Wohnungen der Baualtersklasse 1949-1969 21 % (Quelle: Daten der
Wohnungsunternehmen / Berechnungen Analyse & Konzepte).
106

- 107 -
ANALYSE
KONZEPTE &
Derzeit ist am Markt zu beobachten, dass die Neuvermietung zu einem großen Teil an mittelalte
(situierte) 1- und 2-Personen-Hauhalte erfolgt, zum Teil auch als Zuzug aus den Großsiedlungs-
standorten. Es handelt sich um Nachfrager,
� die diese Raumstruktur akzeptieren,
� die diese überwiegend grünen, ruhigen und nicht zu randstädtischen Wohnlagen präferieren,
� für die die Wohnungsgröße ausreicht und die Gesamtmiete bezahlbar ist.
Das größte Hindernis in der aktuellen Neuvermietung ist jedoch ein latenter Generationenkonflikt
zwischen Alt gegen Jung. Mittelfristig ist jedoch davon auszugehen, dass diese Nachfrage für die
Neuvermietung nicht ausreichen wird und somit neue Zielgruppen erreicht werden müssen.
Insgesamt wird es sich hierbei um einen langfristigen Wandel handeln, der jedoch in einzelnen
Wohnanlagen schneller von statten gehen kann.
9.1.3 Anpassungsstrategien
Insgesamt wird es notwendig sein, hinsichtlich der sich ausdifferenzierenden Nachfrage verschie-
dene Bestandsentwicklungsstrategien umzusetzen, die sich wie folgt beschreiben lassen:
� Ausstattungsverbesserung
Grundrissveränderungen (Vergrößerung Bad/Küche), Anbau von Balkonen, die für die Neuver-
mietung zwingend sind; räumlicher Schwerpunkt: mittlere oder gute Wohnlagen (z. B. Stötte-
ritz, Reudnitz).
� Wohnumfeldaufwertung
Zielgruppenspezifische Veränderung des Wohnumfeldes (Grünflächen, Stellplätze, Spielplätze,
Treffpunkte) zum Anwerben von jungen Haushalten; ggf. begleitet durch soziale Dienstleistun-
gen; räumlicher Schwerpunkt: mittlere Wohnlagen.
� Keine Maßnahmen
Für einen Teil des Bestandes v. a. in einfachen bis mittleren Wohnlagen ist keine Bestandsver-
änderung oder Grundrissänderung erforderlich, um so den Mietpreis günstig zu halten.
� Mietpreisreduzierung
Sollte es in Beständen ohne Ausstattungsänderungen zu einem Leerstandsanstieg kommen,
wird mit einer Mietpreisreduzierung reagiert werden insbesondere in weniger guten Wohnlagen
bzw. in obersten Geschossen der Gebäude; räumlicher Schwerpunkt einfache Wohnlagen (Mö-
ckern, Lützener Straße, Großzschocher). Damit übernimmt ein Teil der Blockbauten die Funkti-
on des preiswerten Wohnraums.

ANALYSE
KONZEPTE &
� Rückbau
- 108 -
Mittelfristig wird Rückbau kein zentrales Thema werden, Ausnahme stellen bautechnische
Gründe dar (v. a. aufgrund von Materialmängeln der Entstehungszeit), deren Behebung zu
kostenintensiv ist. Räumlicher Schwerpunkt: einfache und gute Wohnlagen.
Erfolgt eine Ausdifferenzierung nach diesen Strategien nicht nach Wohnlagen (Makrolagen), son-
dern auch innerhalb der Quartiere (Mikrolagen), so ist dieser Bestand in Leipzig insgesamt auch
zukünftig ganz überwiegend marktgängig.
9.2 Großsiedlungen
Gegenstand des Handlungsfeldes sind Großsiedlungen und Großstandorte der industriellen Platten-
bauweise der 70er und 80er Jahre. Der Wohnungsbestand ist insgesamt gekennzeichnet durch:
� eine starke Typisierung, die zwar einerseits eine relativ hohe Wohnungsgrößenvarianz auf-
weist, auf der anderen Seite aber durch hohe Massenstückzahlen gekennzeichnet ist.
� Die Ausstattung der Wohnungen ist hingegen wesentlich standardisierter, was auch auf die
Modernisierungen zutrifft. Der wesentliche Unterschied liegt hier zwischen teilsaniert und voll-
saniert.
� Die Gebäudestrukturen weisen gleichfalls eine erheblich höhere Einheitlichkeit auf.
� Weiteres Kennzeichen sind die städtebaulichen Strukturen des komplexen Wohnungsbaus.
� Hinsichtlich der Makro-Lage dominiert eine eher randstädtische Wohnlage.
9.2.1 Aktuelle Marktsegmente
Hinsichtlich der Marktsegmente sind die Großsiedlungen differenziert zu betrachten: So bilden sich
innerhalb der Großsiedlungen räumliche Schwerpunkte, und zwar zum einen im preiswerten Be-
reich (z. B. in Grünau WK 5.1, 7 und 8) und zum anderen im mittleren Bereich (z. B. WK 1-3), wo-
bei ersteres mengenmäßig in der Regel überwiegt. Diese Ausdifferenzierung ist im Wesentlichen
ein Ergebnis des Beharrungsvermögens der Mieter einerseits und des Versuchs der Bindung von
Bestandsmietern andererseits wobei eine entsprechende Mieter-Selektion stattfindet, um die Struk-
turen stabil zu halten. Diese Konzentrationsprozesse finden teilweise auch sehr kleinräumig statt.
9.2.2 Gesamtnachfrage und Konkurrenzfähigkeit der Standorte
Die Analyse der Zu- und Fortzüge in den Großsiedlungen ergibt ein eindeutiges kleinräumiges Mus-
ter:
108

- 109 -
ANALYSE
KONZEPTE &
� So ist die Hauptwanderungsrichtung innerhalb der Großsiedlungen (Grünau (alle Ortsteile): +/-
55 % aller Zuzüge).
� An zweiter Stelle kommen Verflechtungen mit den angrenzenden Ortsteilen, was bei den nörd-
lichen und östlichen Standorten auch Wanderungen zwischen den Großsiedlungsstandorten be-
trifft (z. B. zwischen Mockau, Thekla und Schönefeld-Ost).
� Ansonsten spielen großräumige Wanderungen zwischen den Großsiedlungen wie z. B. zwischen
Grünau und Paunsdorf keine nennenswerte Rolle.
9.2.3 Zukünftige Entwicklungen
Das Mobilitäts- und Segregationsgeschehen hat sich im Vergleich zu den Vorjahren deutlich beru-
higt, insbesondere die Fortzüge bewegen sich weitgehend im Rahmen der üblichen Fluktuation.
Zentrales Problem wird damit die Frage des Zuzuges und die der fehlenden neuen Nachfrage sein.
Dies wird sich insbesondere auf die derzeit relativ stabilen älteren Quartiere, die zumeist dem mitt-
leren Preissegment zuzuordnen sind, auswirken, da hier mittelfristig der Generationswechsel stär-
ker einsetzen wird. Die damit verbundene Leerstands-Gefährdung wird zu einem verstärkten Preis-
druck führen und damit unter Umständen auch zu einer Verschiebung der Marktsegmente. Ein An-
wachsen des gesamten Wohnungsangebotes sowie der Generationswechsel in den 60er Jahre- Be-
ständen führt zu einem weiteren Rückgang der Nachfrage in den Großsiedlungen (s. Abb. 21).
9.2.4 Strategien
Von den großen Wohnungsunternehmen, die in den Großsiedlungen eine oligopolistische Anbieter-
struktur darstellen, werden derzeit folgende Bestandentwicklungsstrategien verfolgt:
� Aufwertung
a) Investitionen zur Leerstandsverringerung (Teilsanierungen, Fahrstühle)
b) altengerechte Anpassung
c) Nutzung von Lagepotenzialen, Stabilisierung im mittleren Preissegment (umfangreiche Sa-
nierungen, Wohnumfeld)
Wesentlich ist hierbei, dass Sanierungen aus gesamtunternehmerischen Gründen überwiegend
nur aus eigenen Mitteln finanziert werden.
� Erhalt preiswerten Wohnraums
Umfangreichere Investitionen finden nicht statt (Fenster, Fuge, Farbe); Teilsanierung ist wich-
tig, um so langfristig Handlungsspielraum erhalten; diese Bestände stellen damit auch indirekt
ein Rückbaupotenzial dar.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 110 -
� Aus Sicht der Wohnungsunternehmen heißt die grundsätzliche Strategie in den nächsten Jah-
ren (= bis 2012/2015) Abwarten der Nachfrageentwicklungen, um dann gegebenenfalls weiter
zu sanieren oder aber auch rückzubauen. Leerstandskonzentration und Rückbau werden dabei
aus betriebswirtschaftlichen Gründen erfolgen. Räumlicher Schwerpunkt wird Grünau und hier
insbesondere der Stadtumbaugürtel sein.
9.3 Altbauwohnanlagen
Leipzig verfügt über einen umfangreichen Bestand an Altbauwohnanlagen. Zu diesen Beständen
zählen die Gründerzeitbauten aus der Zeit von 1870 bis 1910 sowie die Bestände der 1920er und
30er Jahre.
In diesem Segment spielen die privaten (Klein-)Eigentümer eine wesentliche Rolle. Ein erheblicher
Teil des lokalen Wohnungsbestandes befindet sich im Eigentum dieser Gruppe, dabei handelt es
sich überwiegend um Altbauten.
9.3.1 Marktsegmente
Der bauliche Zustand und die Vermietungssituation sind bei diesen Beständen räumlich sehr diffe-
renziert und heterogen. Eine Vielzahl an Altbauten in Leipzig ist durch große Leerstände geprägt,
insbesondere an den Magistralen (vgl. nachfolgenden Abschnitt) oder einzelnen Standorten mit
ungünstigen Lagefaktoren.
Insgesamt ist das Marktsegment Altbau sehr labil, es finden gleichzeitig Verbesserungen und Ver-
schlechterungen der Vermietungssituation statt. Hieraus kann zum einen auf eine sehr kleinräumi-
ge Ausdifferenzierung der Wohnstandorte geschlossen werden, zum anderen aber auch auf einen
insgesamt nachfrageschwachen Markt mit uneinheitlicher Entwicklungsrichtung.
Die Heterogenität der Altbaubestände lässt sich deutlich an den verschiedenen Standorten ablesen.
Eine grobe Unterteilung ergibt sich nach den Segmenten "gute" und "einfache" Altbauten:
Gute Altbauten
� Erstere sind die Altbauten mit guter Vermarktungsperspektive, die vor allem im mittleren Preis-
segment aber auch im höherpreisigen Segment zu verorten sind. Diese Bestände weisen eine
gute Vermietbarkeit und wenig bis keine Leerstände auf.
� In diesem Segment ist mit einem Anstieg der Mieten insbesondere durch die professionellen
Vermieter zu rechnen. Angesichts der guten Vermarktbarkeit zentral gelegener Altbauten sind
weitere Sanierungen zu erwarten. Vor allem Kapitalanleger hegen weiterhin Interesse an Alt-
bauwohnungen mit Perspektive. Damit stehen die guten Altbauten in direktem Konkurrenzan-
gebot zu den Loftwohnungen.
110

Einfache Altbauten
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ANALYSE
KONZEPTE &
� Die einfachen Altbauten befinden sich überwiegend in einfachen Wohnlagen, vor allem in den
Ortsteilen mit mehr als 20 % Leerstand und an den Magistralen. Dazu zählen z. B. Mockau-
Süd, Volkmarsdorf oder Lindenau.
� Diese sind durch eine schwierige Ertragssituation gekennzeichnet, erzeugt durch hohe Leer-
stände auch im sanierten Bestand sowie einem hohen Anteil an niedrigen Mieten.
� Über die Hälfte des Marktsegmentes 'Altbauten' liegt im preiswerten Segment und übernimmt
damit eine erhebliche Versorgungsfunktion für die einkommensschwachen Haushalte in der
Stadt Leipzig, insbesondere für Starter-Haushalte, einkommensschwache Haushalte jeden Al-
ters und ALG II-Empfänger. Hierbei handelt es sich allerdings weniger um eine gewollte Ziel-
gruppenorientierung als um eine aus der Nachfrageschwäche geborene, Verluste minimierende
Strategie.
� Viele Altbauten haben hohe Leerstände, z. T. bis zu 20 % und mehr, die sich mittelfristig ohne
Maßnahmen kaum verringern lässt. Werden diese Objekte jedoch saniert und modernisiert
können sie sehr schnell wieder dem Markt zu Verfügung stehen mit der Folge, dass sich das
Wohnungsangebot verändert.
� Diese marktfähige Leerstand, der bisher nicht in der Vermietung ist, kann somit durch entspre-
chende Maßnahmen wieder an den Markt kommen. Damit übernimmt dieser Altbaubestand die
Funktion des Neubaus, der das Angebot im Zuge baulicher Maßnahmen erweitert.
� Unter den einfachen Altbauten sind Leerstände oftmals nicht marktrelevant, d. h. dass diese
Bestände im Hinblick auf den baulichen Zustand und die Lage so ungünstig sind, dass eine Sa-
nierung nicht mehr infrage kommt. Hierin liegt ein Rückbaupotenzial.
9.3.2 Marktperspektiven
Die Einschätzungen der privaten Vermieter sind unterschiedlich und werden geprägt durch den ei-
genen Bestand:
� Aus Sicht der privaten Vermieter wird die zukünftige Entwicklung des Gesamtmarktes positiv
eingeschätzt, da insgesamt die Hoffnung besteht, auch in einem stagnierenden Markt eine
bessere Vermietung zu erreichen. Die große Mehrheit geht von einem Anstieg der Nachfrage
aus.
� Die vielfach ungünstige Marktsituation bei Altbauten hat keinen negativen Einfluss auf Kapital-
anleger außerhalb Leipzigs, die nach wie vor investieren.
� Die Bestandsstrategien speisen sich in erster Linie aus ökonomischen und psychologischen E-
lementen, was dazu führt, dass erheblich mehr Bestandsinvestitionen induziert als marktseitig
nachgefragt werden. Daher sind auch weiterhin Sanierungen zu erwarten.

ANALYSE
KONZEPTE &
- 112 -
� Allerdings ist kaum ein Rückgang der Leerstände zu erwarten. Unsaniert Leerstände haben
kaum Marktpotenzial, dazu zählt der nicht relevante Leerstand, aber zum Teil auch der markt-
fähige Leerstand.
� Vor diesem Hintergrund kann es zu weiteren Mietpreissenkungen in sanierten Beständen
kommen.
9.3.3 Strategien
Aufwertungen
� Bei der Entwicklung von Bestandsstrategien ist es wichtig, die Standortqualität und die Sozial-
struktur der Quartiere zu berücksichtigen. Diese geben Hinweise auf die zukünftige Marktper-
spektive.
� Insbesondere in den Quartieren der 20er und 30er Jahre bieten sich Bestandsanpassungen für
die älteren Bewohner an. Hier können ebenfalls im Rahmen von Modellprojekten altersfreundli-
che Aufwertungen und Wohnumfeldverbesserungen sinnvoll sein.
Erhalt preiswerten Wohnraums
� Zwar wird es einerseits zu Mietpreissenkungen kommen, andererseits werden auch zahlreiche
Altbauten durch umfangreiche Sanierungen dem preiswerten Segment entzogen. Hier gilt es,
die Standorte zu beobachten und Segregationstendenzen zu begegnen.
� Neubau auch an jenen Stellen, wo Bestandsimmobilien keine Marktperspektive mehr haben
9.4 Austauschbeziehungen zwischen den Marktsegmenten
Ein zentrales Ergebnis der vorliegenden Analyse ist es, die Nachfrageentwicklungen mit der Ent-
wicklung wesentlicher Bestandssegmente in Beziehung setzen zu können. Auf diese Weise können
die Nachfrageverschiebungen und deren Auswirkungen auf die verschiedenen Bestandssegmente
abgebildet werden. Dabei wird deutlich, dass die Segmente nicht nur im Austausch miteinander,
sondern auch in Konkurrenz zueinander stehen. Diese Betrachtung bildet somit die Schnittstelle
zwischen Wohnraumversorgung und städtebaulichen Fragestellungen ab und lässt Rückschlüsse
auf die zukünftige Entwicklung der Bestandssegmente zu.
Die nachfolgende Abbildung macht deutlich, welche Austauschprozesse zwischen den verschiede-
nen Bestandssegmenten statt finden und in welchen Segmenten Auswirkungen auf das Woh-
nungsangebot und die Entwicklung der Quartiere zu erwarten sind. Die Bestandssegmente definie-
ren sich einerseits nach den Baualtersstrukturen (Altbau, 50/60er-Jahre, Großsiedlungen, Neubau)
und andererseits den Preissegmenten:
112

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Abb. 21 Zentrale Austauschbeziehungen zwischen den
Marktsegmenten
Großsiedlungen
mittelpreisig
Großsiedlungen
preiswert
60er Jahre
preiswert
60er Jahre
mittelpreisig
Neubau
Einfamilienhäuser
Altbau
preiswert
Altbau
mittel-/höherpreisig
Neubau
Mehrfamilienhäuser/
Eigentumswohnungen
ANALYSE
KONZEPTE &
� Mit Nachfragerückgängen auf Grund der natürlichen Bevölkerungsentwicklung ist vor allem in
den mittelpreisigen Beständen der 1960er Jahre und der Großsiedlungen zu rechnen. Hier ist
davon auszugehen, dass bei nicht mehr ausreichender Nachfrage einzelne Bestände je nach
Standort- und Objektqualität zukünftig auch im preiswerten Segment angeboten werden.
� Mit einem zunehmenden Angebot an preiswerten 60er-Jahre-Beständen ist aber auch zu er-
warten, dass es zu einer Nachfrageverschiebung aus den preiswerten Großsiedlungsbeständen
in dieses Segment kommt.
� Beim mittel- bis höherpreisigen Altbau wird zunächst durch Sanierung bisher nicht bewohnter
Bestände ein Angebotszuwachs erfolgen. Gleichzeitig gibt es sowohl eine Nachfrageverschie-
bung in das Neubausegment als auch einen Nachfragezuwachs durch Zuwanderung.
� In dem Maße, in dem der Angebotszuwachs die Nachfrageentwicklung übersteigt, ist auch im
Altbau in weniger bevorzugten Lagen mit einer Verschiebung des Angebotes vom mittelpreisi-
gen in das preiswerte Segment zu rechnen.
� Praktisch keine Nachfrageverschiebungen sind hingegen zwischen dem preiswerten Bestand
der 60er Jahre und dem preiswerten Altbau zu erwarten.
� Im Ergebnis werden insbesondere der preiswerte Altbau und die preiswerten Großsiedlungsbe-
stände zukünftig von strukturellem Leerstand betroffen sein. Zentrale Frage ist dabei, in wel-
chem Maße sich die Nachfrage zwischen diesen beiden Segmenten zu Gunsten des einen oder
des anderen verschiebt. Dabei wird die Höhe der Nebenkosten zunehmend an Bedeutung ge-
winnen.
= Verschiebung Nachfrage
= Verschiebung Angebot

ANALYSE
KONZEPTE &
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