Herbstgewitter über Dächern - Mieterverein

7. JG. Nr. 26, IV/2011
Deutsche Annington:
Herbstgewitter
Herbstgewitter
über über Dächern
Dächern
Beitragsanpassung Winterpflichten

Angebote für Mitglieder
2
Strommessgeräte
Wieviel Strom verbraucht Ihre Waschmaschine bei
30 Grad? Oder wieviel Ihr Fernseher im Standby-Betrieb?
Das sagen Ihnen unsere Strommessgeräte aufs
Watt genau.
Sie können die Geräte bei uns für maximal eine
Woche kostenfrei ausleihen. Erst bei längerer Ausleihe
wird ein Entgelt fällig. Einzige Bedingung: Es ist eine
Kaution in Höhe von 50 Euro zu hinterlegen, die Ihnen
bei ordnungsgemäßer Rückgabe selbstverständlich wieder
ausgezahlt wird.
Details zu den Regeln der Ausleihe erfahren Sie unter
der Rufnummer 0234 – 96 11 40.
Ortstermine
Wohnungsmängel? Feuchtigkeitsschäden? Begleitung
bei der Wohnungsübergabe?
Unser Mann im Außendienst kommt zu Ihnen nach
Hause. Dipl. Ing. Bernd Eckstein ist Baubiologe und
Energieberater mit BAFA-Zulassung. Im Preis von 75 €
(Preisänderungen vorbehalten) sind Anfahrt, Kurzgutachten
und Mehrwertsteuer enthalten.
Kontakt: T: 02302 / 58 54 77, F: 02302 / 58 54 75,
Mail: b-eckstein@versanet.de. In Zweifelsfällen klären
Sie die Notwendigkeit einer Ortsbegehung vorher mit
Ihrem Rechtsberater oder Ihrer Rechtsberaterin.
Verbraucherzentrale
Rabatte für Mitglieder des Mietervereins Bochum gibt es
bei der Verbraucherzentrale in der Großen Beckstraße 15. So
ist die Nutzung der „Infothek“, die normalerweise 3 € kostet,
für unsere Mitglieder kostenlos. Beim Kauf von Broschüren
oder anderen Publikationen gibt es einen Preisnachlass von
10 Prozent.
Eine Bescheinigung über Ihre Mitgliedschaft erhalten
Sie in unserer Bochumer Geschäftsstelle, die nur 200 Meter
entfernt ist. Auf Wunsch senden wir Sie Ihnen auch per Post
nach Hause.
Öffnungszeiten der Verbraucherzentrale:
Mo: 9.30 - 13.00 + 14.00 - 17.00
Di: 9:30 - 17.00
Mi: nach Vereinbarung
Do: 9:30 - 13.00 + 14.00 - 19.00
Fr: 9:30 - 14.00
Tel: 0234 / 66044
Mediation
Bei Streit unter Mietern übernimmt der Mieterverein
keine rechtliche Vertretung. Das verbietet unsere Satzung.
Wir bieten aber die Möglichkeit einer Mediation an. Sie kann
helfen, Nachbarschaftskonflikte ohne Krieg zu lösen.
Wir arbeiten zu diesem Zweck mit Anja Buschmann
zusammen, Dozentin für Physiotherapie und erfahrene
Mediatorin. Ihre Methode ist die der „gewaltfreien Kommunikation“
nach Dr. Marshall Rosenberg.
Wenn Sie das Angebot interessiert, wenden Sie sich
zunächst an Ihre/n zuständige/n Rechtsberater/in. Es folgt
dann zunächst ein 4-Augen-Gespräch mit Frau Buschmann
und anschließend - wenn die andere Seite mitmacht - die
eigentliche Mediation. Die Beratung ist für Mitglieder kostenlos.

Internes:
Beitragsanpassung ab 2012 S. 4
Mieterverein warnt vor
Annington-Inkasso S. 5
Malerviertel:
Ende eines Streits S. 6
Evonik-THS-Fusion:
Neuer Imobilienriese S. 7
Deutsche Annington:
Herbstgewitter
über Dächern
S. 8 - 9
Kündigungsschutz in NRW:
Rot-Grüner Murks S. 10
Neu:
Betriebskostenspiegel NRW S. 11
Recht:
Winterpflichten S. 12 - 13
Satire:
Der Weihnachtsmann,
der zu viel wusste
S. 14
Befreit die Wohnraumförderung!
Inhalt
S. 15
BGH-Urteile:
Betriebskosten S. 16
Kaution S. 17
Neuer Heizspiegel:
Gutschein für kostenfreies
Heizgutachten S. 18
Mietspiegel Hattingen verlängert
Kosten der Unterkunft:
Bochumer Praxis rechtswidrig S. 20
Soziales:
Ein Ticket, dass den Namen
nicht verdient S. 21
Familienfreundlich
Wohnen?
Kinder sind unsere Zukunft.
Aber wohnen in einer Strohhütte?
Wir bauen sichere Häuser.
Sie können helfen, mit uns!
www.deswos.de
Deutsche Entwicklungshilfe
für soziales Wohnungs- und
Siedlungswesen e.V.
Spendenkonto DESWOS 660 22 21
Sparkasse KölnBonn, BLZ 370 501 98
S. 19
3

Intern
4
Beitragsanpassung
Zum 01. Januar 2012 werden
die Mitgliedsbeträge nach drei
Jahren leicht angepasst. Dies ist
notwendig, um die Preissteigerungen
aufzufangen, die seit der
letzten Beitragsanpassung zum
01. Januar 2009 bei rund 4,5 Prozent
lagen.
„Wesentlicher Kostenfaktor sind bei uns
die Personalkosten,“ betont Geschäftsführer
Michael Wenzel. Beim Personal
sei seit 2009 aber auch viel getan
worden, etwa durch eine dauerhafte
Personalaufstockung in der Rechtsberatung
und durch Neueinstellungen im
Servicebereich. „Es ist einfach so, dass
die Mitglieder uns wesentlich häufiger
Sie
haben
gewonnen
Na gut - unsere Hoffnung, mit dem
Preisausschreiben eine Massenteilnahme
an der Mietspiegel-Befragung
auszulösen, haben sich nicht erfüllt.
Ganze 105 Fragebögen sind bis zum 30.
November bei uns eingetrudelt. Aber
versprochen ist versprochen. Deshalb
haben wir – selbstverständlich unter
Ausschluss des Rechtswegs – folgende
Gewinner ausgelost:
1. Der Hauptpreis, ein Kurzurlaub im
Ringhotel „Weißer Hirsch“ in Wernigerode
(großes Bild), geht an Rolf Ricke
aus Weitmar.
2. - 5. Preis: Die ECE-Einkaufsgutscheine
im Wert von je 50 Euro haben
gewonnen: Yvonne Kleinert aus Eppen-
in Anspruch nehmen, als in früheren
Zeiten,“ so Wenzel. Dies sei aber nur
mit einem verstärkten Personaleinsatz
zu bewältigen, denn kein Mitglied sei
heutzutage noch bereit, drei Wochen
auf einen Beratungstermin zu warten.
Selbstverständlich besteht für Mitglieder
mit geringem Einkommen weiterhin
die Möglichkeit, ihren Beitrag
um 25 Prozent reduzieren zu lassen.
Inzwischen machen rund 1.000 Mitglieder
von dieser Möglichkeit Gebrauch.
Einfach in einer unserer Geschäftsstellen
einen Bescheid des Jobcenters, der
Wohngeldkasse, des Sozial- oder des
Bafög-Amtes vorlegen. Wichtig: Eine
rückwirkende Beitragsermäßigung ist
aus organisatorischen Gründen nicht
möglich!
dorf, Rolf Marik aus Gerthe, Karl Josef
Schmücker aus Querenburg und Dieter
Jansen aus Weitmar.
6. - 10.Preis: Fünf Gutscheine im Wert
von 20 Euro gehen an: Horst Müller aus
Weitmar, Vera Smolka aus Hofstede, Lothar
Glodde aus Weitmar, Walter Plutta
aus Dahlhausen und Friedhelm Kaffke
aus Langendreer.
Die Anpassung betrifft alle Beitragsklassen.
Die Standard-Mitgliedschaft kostet
künftig glatte 7, die Premium-Mitgliedschaft
9 und der U 27-Tarig 5 Euro im
Monat. Die Basis-Mitgliedschaft wird
ab 1. Januar einmalig 50 Euro kosten.
Gewerbemieter zahlen einheitlich 1
Euro mehr. Und für Altmitglieder, die
noch nicht ins neue Beitragssystem
überführt sind, steigt das monatliche
Salär um 30 Cent.
Wenn Sie Fragen zu den neuen Beiträgen
oder zum Thema Beitragsermäßigung
haben, wenden Sie sich bitte an
die Bochumer Geschäftsstelle unter
(0234) 96 11 40 oder direkt an die Geschäftsführung
unter (0234) 96 11 440.
11. - 15.
Preis: Und
das Mieterlexikon
haben
gewonnen:
Anna-Maria
Schwalm aus
Höntrop, Karola
Zahn aus
Gerthe, Nils
Wagenknecht
aus Hamme,
Norbert Sullei
aus Werne und Sigrid Bierman aus
Wiemelhausen.
Herzlichen Glückwunsch!

Mieterverein warnt vor
Annington-Inkasso
Die Deutsche Annington ist
Deutschlands größtes Wohnungsunternehmen
– und offenbar in
Geldnöten. In diesem Sommer
hat sie sich einen neuen Trick ausgedacht,
an das Geld ihrer Mieter
heranzukommen. Sie gründete
ein Tochter-Unternehmen namens
„Deutsche Wohn-Inkasso
GmbH“. Das übernimmt seither
das Mahnwesen, wenn Mieter
vermeintliche oder tatsächliche
Zahlungsrückstände haben –
gegen einen saftigen Aufpreis.
Jetzt gibt es auch in Bochum und
Hattingen erste Opfer.
Yvonne Külgen wohnt schon viele Jahre
an der Blankensteiner Straße in der Hattinger
Nordstadt. Und seit die Häuser
der Deutschen Annington gehören,
gibt es immer wieder Ärger. Vor allem
mit den Heiz- und Nebenkostenabrechnungen
stimmt immer irgendetwas
nicht. Deshalb ist sie Stammkundin
beim Mieterverein, der eine dicke Akte
führt.
Immer wieder hat der Mieterverein Abrechnungen
beanstandet und Yvonne
Külgen hat die Zahlungen gekürzt. Zuletzt
behielt sie knapp 40 Euro ein, weil
die Warmwasserkosten ausschließlich
nach qm umgelegt worden waren – was
unzulässig ist. Mahnungen ihrer Vermieterin
sind ihr deshalb nichts Neues.
Neu war aber, was sie am 14. Oktober
im Briefkasten hatte.
Das war eine Mahnung der Deutschen
Wohn-Inkasso, die 112,09 € von ihr
verlangte. Interessant war die Zusammensetzung
des Betrags: 35,59 € betrug
die Hauptforderung, 31,50 € die Mahngebühren
inklusive Vormonate, dazu
kamen 37,50 € Inkassogebühren und
7,50 € Auslagenpauschale.
Angefügt war ein „Kostenblatt“, das
in langen Zahlenreihen sämtliche
Forderungen und Zahlungen seit Jahresbeginn
auflistet, aus dem aber weder
hervorgeht, worin die eigentliche
Hauptforderung bestehen soll, noch,
wann die ganzen Mahngebühren entstanden
sein sollen. Aufgelistet ist nur
eine einzige Mahngebühr von 4,50 €.
Genauso aufgeblasen wirkt die Wohn-
Inkasso-Forderung an Maud Herrlein
vom Freigrafendamm in Bochum. Bei
Ihr werden aus 16,99 € Hauptforderung
Gesamtkosten in Höhe von stolzen
70,99 €. Darin enthalten auch 9 €
Mahngebühren – obwohl sie gar keine
Zahlungserinnerungen bekommen
hatte. So ist auch ihr nicht klar, worin
überhaupt die Forderung der Deutschen
Annington besteht.
Rechtsanwältin Jutta Hüppop vom
Mieterverein hält das ganze Verfahren
für unzulässig: „Vermieter sind zu einer
sparsamen Bewirtschaftung verpflichtet
und dürfen ihren Mietern keine
unnötigen Kosten aufhalsen. Und von
professionellen Wohnungsunternehmen
verlangen die Gerichte, dass sie
normale Tätigkeiten selbst durchführen.
Schließlich beschäftigen sie genug
fachkundiges Personal. Selbst eine
Kündigung, an der nichts besonders
kompliziert ist, dürfen sie nicht einem
Anwalt übergeben, sondern müssen das
selbst machen. Und da soll eine simple
zweite Mahnung solche Kosten nach
sich ziehen?“
Der Mieterverein hat die Forderung
zurückgewiesen – und rät allen anderen
Betroffenen, dies ebenfalls zu tun. Die
Deutsche Annington selbst nennt diese
dreiste Abzocke übrigens einen „neuen
Service für säumige Mieter“.
Kundendienst?
Fremdwort!
Vermieter
Dass die Deutsche Annington ein
Problem mit dem Service hat,
seit sie das Callcenter eingerichtet
hat, pfeiffen die Spatzen von
allen Dächern. Wahrscheinlich
deshalb ist jetzt die Rückkehrt der
Hausmeister angekündigt worden
(siehe Seite 8). Aber was Volker
Hecht* aus Hattingen im Oktober
erlebte, hat nun wirklich einsame
Qualität.
Volker Hechts Rollade vor dem Küchenfenster
ist kaputt. Eine Lamelle ist
durchgebrochen. Der Mieter musste sie
notdürftig mit einer Latte abstützen.
Seither ließ sie sich natürlich nicht
mehr bewegen.
Dreimal hat Volker Hecht versucht, die
Deutsche Annington telefonisch von
dem Mangel in Kenntnis zu setzen -
ohne Erfolg. Auch auf seine schriftliche
Eingabe erfolgte keine Reaktion. Da
begab er sich persönlich in die Philippstraße
3 zum Firmensitz.
Der Pförtner teilte ihm mit, es befinde
sich ein Telefon im Erdgeschoss - er
müsse nur die Nummer 2 wählen. Das
tat Volker Hecht. Er erreichte eine Bandansage,
die mitteilte, dass der Notruf
nur montags bis freitags zur Verfügung
stehe. Auf seine Erklärung, es sei Freitag,
wurde die Verbindung getrennt!
* Name geändert
Annington-Wohnungen an der Blankensteiner Straße: Die „Deutsche Wohn-Inkasso
GmbH“ hat die Hattinger Nordstadt erreicht.
5

Mieter
Ende eines Streits
Am 20. September wurde im Amtsgericht
Bochum ein Kriegsbeil begraben, dass
etliche Menschen und Institutionen in
Bochum drei Jahre lang in Atem gehalten
hat. Genossenschaft und Mieter im Malerviertel
schlossen einen Vergleich, der nun
auch den juristischen Teil des Streits um
die Bäume beendet hat.
6
Zum ersten mal waren tatsächlich
alle fünf Beklagten da, als Amtsrichter
Haardt die Verhandlung eröffnete. Fünf
Menschen, deren Namen die Polizei
notiert hatte an jenem Rosenmontag im
Jahre 2010, weil sie unter den Bäumen
gestanden hatten, die die Baugenossenschaft
Bochum fällen lassen wollte.
Fünf Menschen, die mehr oder weniger
willkürlich herausgegriffen worden
waren, die nichts anderes getan hatten
als ein Dutzend Andere auch. Doch Etliche
waren wohl der Aufmerksamkeit
der Polizei entgangen, Andere von der
Genossenschaft „begnadigt“ worden.
Von diesen fünf aber – eine war nicht
einmal Mieterin im Malerviertel, sondern
nur zu Besuch – wollte die Baugenossenschaft
Schadensersatz in Höhe
von 654,35 Euro. Die Mehrkosten sollen
entstanden sein dadurch, dass die Firma
Emkes an diesem Morgen wieder abrücken
musste, ohne alle Bäume gefällt
zu haben.
Zahlreiche Appelle von außen – dass
so ein Rechtsstreit unpassend ist, wenn
um den eigentlichen Streitgegenstand
inzwischen ein Kompromiss gefunden
wurde und die Kontrahenten wieder
aufeinander zugehen (wir berichteten)
– hatten allerdings dazu geführt, dass
die Vergleichsbereitschaft auf beiden
Seiten recht hoch war.
Die Anwälte hatten gründlich vorgearbeitet,
und so war bereits ausgehandelt,
dass man sich sowohl bei der
eigentlichen Schadensersatzforderung
als auch bei den Verfahrenskosten auf
halbem Wege treffen wollte. Die Genossenschaft
bestand aber darauf, dass die
Mieter die Gesetzwidrigkeit ihres damaligen
Handelns schriftlich einräumten.
Dazu waren diese sogar bereit – es ging
nur noch um die Formulierung. Und
Amtsrichter Haardt besaß das Geschick,
eine zu finden, auf die sich beide Seiten
einigen konnten. Damit endete ein
dreijähriger Krieg, bei dem es auf allen
Seiten nur Verlierer gab:
• die Mieter, die letztlich nur einen der
bedrohten Bäume retten konnten,
aber eine anspruchsvollere Neubepflanzung
durchsetzten (und sich
ansonsten heillos untereinander
zerstritten);
• die Genossenschaft, die sich über
Jahre schlechte Presse wegen Betonpolitik
einhandelte;
• die Stadtverwaltung, deren Fällgenehmigungen
sich als äußerst
zweifelhaft entpuppten;
• und sogar der Mieterverein musste
sich gelegentlich den Vorwurf anhören,
kein Erfolg versprechendes
Konzept gehabt zu haben.
Die Umbauten und Modernisierungen
im Malerviertel, denen die Bäume
im Wege waren, sind noch in vollem
Gange. Nur die Zeit wird zeigen, ob die
Kontrahenten
aus den Erfahrungen
der
Vergangenheit
gelernt haben,
künftig den
Konsens zu suchen,
bevor es
wieder kracht.
Die neuen Bäume
im Malerviertel
stehen in Mulden,
damit nach
der geplanten
Geländeumkehr
alles passt.
Personalia
Im Landesvorstand
Die NRW-Landesdelegiertenversammlung
des Deutschen Mieterbundes hat
am 15. Oktober unter anderem einen
neuen Vorstand gewählt. Mit dabei ist
Sabine Mosler, 45, seit 2007 Rechtsberaterin
und seit 2011 stellvertretende
Geschäftsführerin beim Mieterverein
Bochum.
In Ausbildung
Im September hat Kateryna Cherevko,
19, ihre Ausbildung bei uns angefangen.
Zuvor hat sie ihr Fachabitur am Louis-
Baare-Berufskolleg gemacht, und wenn
alles glatt geht, wird sie in drei Jahren
ihren Abschluss als Bürokauffrau machen.
An der Stelle beim Mieterverein
hat sie vor allem interessiert, dass sie
hier viel Kundenkontakt hat und nicht
nur am PC sitzt.

Die Leinwand ist dunkel, und aus dem Off hört man Stimmen sagen, was so gut daran ist,
für dieses Unternehmen zu arbeiten. Schnitt. Zu gewaltiger Musik schwebt von links der
Name der Stadt Essen ein, Firmensitz von Evonik Wohnen. Von rechts kommt Gelsenkirchen,
wo die THS zu Hause ist. Beide drehen sich umeinander, scheinen miteinander zu tanzen.
Weitere Städtenamen kommen hinzu, Lünen, Herne, Bochum, Dortmund, Aachen, immer
mehr, 79 insgesamt, so viele, wie die beiden Unternehmen zusammen Standorte haben. Die
Namen wirbeln eine Weile umeinander herum und bilden schließlich ein Herz, das schlägt.
Schnitt. Der neue Name des aus Evonik und THS entstehenden Unternehmens leuchtet auf:
VIVAWEST. Wohnen, wo das Herz schlägt. Minutenlanger Applaus folgt.
Ein bisschen war die Show ja schon
gestohlen, als sich am Nachmittag des
2. Dezember gut 1500 Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter der beiden Unternehmen
zur Belegschaftsversammlung in
der „Kraftzentrale“ des Landschaftsparks
Nord in Duisburg trafen. Denn die
WAZ hatte den Namen, den das neue
Unternehmen tragen wird, am Morgen
bereits veröffentlicht. Journalismus als
Spielverderber.
Dennoch war die Inszenierung aufwändig.
In der riesigen Halle waren Tribünen
für die Anwesenden aufgebaut,
die von weißen Vorhängen umgeben
waren. Auf zwei Leinwänden wurde
der neue Werbefilm gezeigt. Dann
weißt eine Stimme auf die Fusion hin,
die zum 1. Januar wirksam wird. Doch:
„Bereits heute geht der Vorhang auf!“
Und plötzlich war der weiße Vorhang
hinter der Bühne weg, und dahinter
waren noch einmal genauso viele voll
besetzte Tribünen. Effektvoll gemacht:
Das Beste aus zwei Welten, eines der
zahlreichen Mottos des Tages.
Die folgenden zwei Stunden enthielten
eine Menge Reden. Und eine beeindruckende
Tanz-Show. Robert Schmitt
(Vorsitzender der Geschäftsführung),
Personalvorstand Thomas Wessel, Ministerpräsidentin
Hannelore Kraft (die
Vorsitzende des Kuratoriums der RAG-
Stiftung ist), Klaus Engel (Vorstandsvorsitzender
der Evonik Industries) und
IGBCE-Chef Michael Vassiliadis hielten
Grußworte, die jedoch wenig Neues
brachten. Denn die Einzelheiten zur
Fusion sind seit langem bekannt.
VIVAWEST wird 130.000 Wohnungen
bewirtschaften und damit das größte
Immobilienunternehmen in NRW und
das drittgrößte in Deutschland sein.
Vier annähernd gleich stark beteiligte
Eigentümer tragen die Firma: Evonik
Industries, derzeit noch Allein-Eigentü-
merin von Evonik Wohnen; der Evonik
Pensions-Treuhand Fond; die IGBCE,
der jetzt die Hälfte der THS gehört; und
die RAG-Stiftung, die bisher 75 % der
Anteile an Evonik Industries hält.
Evonik Industries allerdings wird sich
– auch das ist bekannt – ab 2013 nach
und nach zurückziehen. „Als Chemieunternehmen
sind wir langfristig nicht
der richtige Partner für Sie, weil wir
einen anderen Weg am Kapitalmarkt
gehen müssen“, sagte Klaus Engel den
Beschäftigten. „Ihr Weg führt nicht an
die Börse und nicht nach Übersee, sondern
hier in diese Region, mit stabilen
Eigentümern.“ Engel versprach noch
einmal, dass ein langfristig engagierter
Gesellschafter gesucht werde. „Wir
sind nicht in Eile und nicht unter
Zugzwang!“
1800 Beschäftigte in fünf Dienstleistungsgesellschaften
mit 14 Kundencentern
und zahlreichen Servicebüros in
den Quartieren sowie eine neue, zentrale
Kundenberatung am künftigen
gemeinsamen Firmensitz im Gelsenkirchener
Nordstern-Park sollen sich
um die 300.000 Menschen kümmern,
Vermieter
Ein neuer Stern am Immobilienhimmel?
die in den Wohnungen leben. Ein Call-
Center werde das ganz sicher nicht werden.
Denn, so weiß Klaus Engel, „viele
Mieter kontaktieren uns nur, wenn sie
Probleme haben, und sie messen uns an
der Schnelligkeit der Problemlösung.“
Da will VIVAWEST ganz vorne sein –
und sieht in der Nähe zum Mieter und
in einer nachhaltigen Bewirtschaftung
einen Wettbewerbsvorteil. Robert
Schmitt erinnerte daran, wer noch
vor 20 Jahren die großen Wohnungsunternehmen
in NRW waren: VEBA
Wohnen, Thyssen-Krupp-Immobilien,
Gagfah und LEG. Heute heißt die
Hälfte von ihnen anders und alle vier
gehören Real-Estate-Trusts oder REITs –
also ausschließlich renditeorientierten
Anlegern.
VIVAWEST soll in NRW verwurzelt
bleiben und einen „dritten Weg“ gehen.
Wenn alle Versprechen gehalten werden,
die an diesem Freitagnachmittag
gegeben wurden, könnte tatsächlich
das Korrektiv zu den „Heuschrecken“
entstehen, dass der Wohnungsmarkt an
Rhein und Ruhr so dringend braucht.
(aha)
7

Vermieter
8
In der vergangenen Ausgabe des
MieterForums berichteten wir
über die neugegründete Inkasso-
Tochter DeutscheWohn-Inkasso
GmbH“ der Deutschen Annington.
Die Anmahnung unberechtigter
Forderungen, aber auch die
zu horrenden Mahngebühren
sorgten für harsche Kritik von
Seiten der Mieter und Mietervereine.
Im November kündigte die
Deutsche Annington dann eine
vollständige Neuorganisation
ihrer Unternehmensstruktur an.
Erst vor zwei Jahren war mit der Einführung
des so genannten Customer
Care - Callcenters der Service weg von
lokalen Hausmeistern hin zu anonymen
Callcenter-Mitarbeitern verlagert worden.
Dieses Callcenter zeigte sich als enorm
fehlerhaft und sorgte für viel Kritik
bei den Mietern. Viele Mieter griffen zur
Selbsthilfe, wenn es etwas zu reparieren
gab. Manche minderten die Miete. Andere
zogen aus. Binnen weniger Monate
stieg die bundesweite Leerstandsquote
der Deutschen Annington von 3,9 auf
5,9 Prozent.
„Kein Problem“, sagte die Annington
noch im letzten Jahr. Die eingesparten
Herbst-
gewitter
über
Dächern
Umstrukturierung bei der
Deutschen Annington –
Call-Center-Konzept gescheitert?
Personalkosten seien höher als die damit
einher gehenden Mietausfälle. Jetzt
aber will der Konzern angeblich hunderte
zusätzlicher Arbeitsplätze schaffen,
weil es ohne „Objektbetreuer“ doch
nicht geht. Auf den ersten Blick scheint
es für die Mieter daher erfreulich, wenn
die Deutsche Annington ankündigt,
1000 Neueinstellungen vornehmen zu
wollen und wieder örtliche Ansprechpartner
einzuführen. MieterForum hat
die Hintergründe für die Neustrukturierung
recherchiert.
Rückkehr der Hausmeister?!
Für ca. je 500 Wohneinheiten wurde
durch die Deutsche Annington jetzt
ein sogenannter „Objektbetreuer“ angekündigt,
der für die Mieter eines Wohnbereichs
als fester Ansprechpartner
zuständig sein soll. Mit dem so genannten
„Customer-Care-Center“ hatte die
Deutsche Annington vor zwei Jahren
alle Vor-Ort-Büros aufgelöst und durch
ein einziges bundesweites Call-Center
ersetzt. Rund 200 Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter wurden entlassen.
Daneben gibt es seitdem einige „mobile“
Mitarbeiter, die vom Call-Center
zu Wohnsiedlungen gelotst werden.
Da alle Kundenbetreuer für alle Wohnungen
zuständig waren, hatten Mieter
bei jedem Anruf einen anderen
Mitarbeiter am Telefon. In der Realität
wurden dabei viele Informationen
von Anrufen verloren. Mieter mussten
das gleiche Anliegen häufig mehrmals
vortragen. „Die Wiedereinführung
lokaler Mitarbeiter ist für uns das Eingeständnis
des Scheiterns des Customer-
Care-Center-Konzeptes“, stellt Aichard
Hoffmann vom Mieterverein Bochum
fest. “Unsicher sind wir, ob das neue
Konzept für Mieter einen verbesserten
Service bedeuten wird.“
Die negativen Folgen
Die angekündigten Neueinstellungen
vermitteln ein falsches Bild. Zwar werden
wirklich ca. 800 neue Arbeitsplätze
bei einer neuen Annington-Tochter, die
zusammen m dem bundesweiten Anbieter
von Handwerkerdienstleistungen
B&O Service & Messtechnik gegründet
wurde, geschaffen. Da handwerkliche
Arbeiten (Maler-, Klempner-, Maurer-
und Glaserarbeiten...) zukünftig
nur durch die eigene Tochter erledigt
werden sollen, bedeutet das aber gleichzeitig
den Abbau vieler Arbeitsplätze
lokaler Handwerksbetriebe. Außerdem

Fortsetzung von Seite 8
sollen Gartenarbeiten, Winterdienst,
Straßen-, Gehweg- und Hausreinigungen
in Zukunft komplett an die
Firma „Alba Facility Services“ vergeben
werden. Bisher waren das ca. 80 Aufträge
an verschiedene Firmen.
Wie die Redaktion des MieterForums
einem Bericht der Immobilien Zeitung
entnehmen konnte, ist es Ziel der Deutschen
Annington mit der Umstrukturierung
„... eine Kostenersparnis von 5%
bis 10%...“ zu erreichen.
Die zuständige Gewerkschaft ver.di
befürchtet Lohndumping und den
faktischen Abbau von Arbeitnehmerrechten.
Die im MieterForum Ruhr
zusammenarbeitenden Mietervereine
befürchten Qualitätsverluste bei der
Durchführung von Reparaturen.
Hier zeigt sich auch, dass die aktuellen
Umstrukturierungen insgesamt keinen
„Kurswechsel“ bedeuten; die für Finanzinvestoren
typische Strategie der
Gewinnoptimierung wird keineswegs
aufgegeben. „Dass ausgerechnet im
Instandhaltungsbereich erneute Kostenreduzierungen
durchgesetzt werden
sollen, ist sowohl für die Mieter wie
letztlich auch betroffene Arbeitnehmer
eine schlechte Nachricht.“, erläutert
Dr. Tobias Scholz vom Mieterverein
Dortmund.
Annington unter Kostendruck
– Milliarden-Kredite müssen
refinanziert werden!
Dass die Ankündigung „einer Verdoppelung
der Mitarbeiterzahl bis 2013“ nur
eine Mogelpackung ist, stößt bei den
Mietervereinen auf keine Überraschung.
Das Kernproblem der Deutschen Annington
ist die Refinanzierung von
Krediten in Höhe von ca. 4,8 Milliarden
Euro im Jahr 2013.
Vor diesem Hintergrund sind auch die
Einsparungen zu verstehen. Die Annington
steht hier unter dem enormen
Druck, die höheren Zinsbelastungen
erwirtschaften zu können. Denn die
Zinsen für solche Geschäfte sind durch
die Fianzkrise gestiegen. „Die aktuelle
Umstrukturierung steht für uns eindeutig
im Zusammenhang mit dem
Kostendruck und nicht mit dringend
erforderlichen Serviceverbesserungen
für die Mieter“, sagt Martin Krämer,
Büroleiter beim MieterForum Ruhr.
„Jahr 13“ rückt näher
Ob Annington, Gagfah, Immeo
oder Speymill/Goal: Alle großen
Wohnungskäufe wurden um
das Jahr 2006 über sogenannte
Immobilien-Verbriefungen umgeschuldet.
Hierbei handelt es sich
um frei handelbare Anleihen, die
über eine komplizierte Firmenkonstruktion
mit den Hypotheken
und Mieten der Wohnungen in
Deutschland besichert sind. Sie
haben nur eine begrenzte Laufzeit.
Im Jahr 2013 laufen die wichtigsten
Großverbriefungen der Mietwohnungs-
Käufe aus. Restverbindlichkeiten in
Höhe von über 10 Mrd. Euro müssen
bis dahin umgeschuldet werden, und
das unter Bedingungen weltweiter Finanzcrashs.
Annington muss 4,8 Milliarden
auftreiben
Die mit Abstand größte Verbriefung
von Immobilien in Europa ging 2006
der Annington-Konzern für die Refinan-
Vermieter
Die Verbriefungsbombe
Das war wohl nichts mit dem tollen neuen
Service. Archivbild von 2009
zierung des Viterra-Kaufs ein. Dazu belastete
der Finanzinvestor den Großteil
seiner Wohnungen mit Inhaberschuldverschreibungen
mit einem Volumen
von 5,416 Mrd. € und verkaufte diese
an die einzig für diesen Zweck gegründete
irische Gesellschaft „GRAND plc.“.
GRAND plc. wiederum emittierte in
gleicher Höhe Schuldverschreibungen
an Investoren auf dem Kapitalmarkt,
um die Ablösung der Bankenkredite zu
finanzieren. Von diesem Großkredit
waren Ende 2010 noch 4,772 Mrd. Euro
zurückzuzahlen, und zwar bis zum Juli
2013. Dieser Betrag macht etwa 54 %
aller Schulden, 56 % der Immobilienwerte
und 45 % der Bilanzsumme der
Annington aus.
In Voraussicht dieser Anhäufung von
Refinanzierungsproblemen um das Jahr
13 haben die Ratingagenturen die deutschen
Wohnimmobilien-Verbriefungen
– darunter auch GRAND– mehrfach abgewertet.
Die Ratingagentur Fitch hatte
zuerst 2009 Abwertungen vorgenommen,
die seitdem nicht zum besseren
korrigiert wurden. Zuletzt im vergangenen
Sommer wertete auch Moody’s die
GRAND-Verbriefung ab. Dies bedeutet,
dass die Geldbeschaffung noch schwieriger
und vor allem teurer wird.
Annington kämpt um die
Stundung
Das Management der Annington gibt
seit Juni diesen Jahres zu, dass die Rückzahlung
der Restschuld im Juli 2013
auf keinen Fall eingehalten werden
kann. Mitte November 2011 erklärte
Annington-Finanzvorstand Dr. Kirsten
In einem Interview mit dem WDR
Dortmund, man rede seit Monaten mit
den Gläubigern, um die Rückzahlung
dieser Restschuld „über mehrere Jahre
zu strecken“. Zugleich wolle man „einzelne
Teile heraus nehmen und einzeln
refinanzieren.“
Nach der der geglückten Refinanzierung
muss wegen wahrscheinlich höherer
Zinsen mit einem gesteigerten Verwertungsdruck
gerechnet werden. Außerdem
soll dann der der „Exit“ – zum
Beispiel durch Börsengang – folgen.
Und dafür muss Annington noch mehr
auf Gewinn getrimmt werden.
9

Wohnungspolitik
10
Die alte, schwarz-gelbe Landesregierung hat in
nur fünf Jahren eine Menge wohnungspolitisches
Geschirr zerschlagen. Die neue Regierung Kraft
hat versprochen, alles, was irgend geht, wieder
zu kitten. Manches davon – nämlich das,
was kein Geld kostet – sollte sogar schnell gehen.
Dazu gehören zwei Verordnungen, die die
Rüttgers-Regierung einfach außer Kraft gesetzt
hat: Das Zweckentfremdungsverbot und der
verbesserte Kündigungsschutz für Mieter nach
Umwandlung der Wohnung in Eigentum. Doch
selbst hier tut sich die neue Regierung schwer.
Rot-grüner
Murks
Als der Rechtsanwalt Klaus-Peter
T. 2005 seine Kanzlei in einer früheren
Mietwohnung einrichtete, brauchte er
dazu noch eine Genehmigung der Kommune.
Die hat er bekommen, weil es in
dem Viertel noch keinen Anwalt gab –
und weil er eine Ablösesumme zahlte,
über die sich der Kämmerer freute. Nur
ein Jahr später hätte er das Gleiche
einfach so tun können, ohne überhaupt
irgendeine Behörde in Kenntnis setzen
zu müssen.
Denn die Umnutzung von Wohnraum
zu Gewerbezwecken ist – ebenso wie
absichtlicher Leerstand oder Abriss
– eine Zweckentfremdung. Und die
war genehmigungspflichtig, bis die
Regierung Rüttgers die zu Grunde liegende
Verordnung abschaffte. Rot-Grün
versprach im Wahlkampf, sie wieder
einzusetzen, vereinbarte das auch im
Koalitionsvertrag – und will sich nun
nicht so richtig daran halten.
Statt einer landesweiten Verordnung
soll es nun ein Recht der Kommunen geben,
Zweckentfremdungsverbote durch
Ortssatzung zu erlassen. Das, so könnte
man meinen, ist genau so viel wert.
Denn auch eine Landesverordnung
bringt nur etwas, wenn die Kommune
sie auch anwendet – und das tat in der
Vergangenheit beileibe nicht jede.
Doch für eine Ortssatzung braucht
man im Stadtrat eine Mehrheit. Und
die sieht, je nachdem, wie die letzte
Kommunalwahl ausgegangen ist,
überall anders aus – und kann nach
der nächsten Wahl wieder anders aussehen.
Ein Flickenteppich droht, denn
dass CDU und FDP keine Freunde von
Einschränkungen des Eigentumsrechts
sind, ist bekannt. Statt von der Lage am
örtlichen Wohnungsmarkt wird es künftig
von den Mehrheitsverhältnissen im
Rathaus abhängen, ob Zweckentfremdung
generell erlaubt ist oder ob eine
Genehmigung eingeholt werden muss.
Kaum Kündigungsschutz
Wieder einführen will die Landesregierung
dagegen die Kündigungssperrfristverordnung.
Sie räumt Mietern, deren
Wohnung in eine Eigentumswohnung
umgewandelt und dann verkauft worden
ist, mehr Kündigungsschutz ein als
die drei Jahre, die im Gesetz stehen. Erst
2004 hatte Rot-Grün eine Verordnung
erlassen, die für 57 Kommunen in NRW
acht Jahre und für 48 weitere sechs Jahre
vorsah. Auch die wurde von Rüttgers
und Co. ohne jede Untersuchung der
Marktlage ersatzlos gestrichen.
Statt diese alte Verordnung – die bis
2014 gültig gewesen wäre – einfach
wieder in Kraft zu setzen, will die
neue Landesregierung nun eine neue
Verordnung stricken. Dazu hat sie ein
Gutachten in Auftrag gegeben, das jetzt
Umwandlung hat oft Eigenbedarfskündigungen zur Folge.
Das führt zu unfreiwilligen Umzügen. (Foto: C. Steiner)
vorliegt – und enttäuschender kaum
hätte sein können.
Die beauftragte „F+B“ (Forschung +
Beratung für Wohnen, Immobilien
und Umwelt GmbH) schlägt acht Jahre
Sperrfrist für ganze vier Städte vor (Köln,
Bonn, Düsseldorf und Münster) sowie
fünf Jahre für 33 weitere. Im östlichen
Ruhrgebiet gehören dazu nur Dortmund,
Hattingen und Waltrop. Andere
Städte wie Essen, Gelsenkirchen, Recklinghausen,
Bochum und Witten, die
2004 noch acht oder sechs Jahre hatten,
gehen leer aus – ohne dass sich dem
Ortskundigen erschließt, warum der
Wohnungsmarkt hier so viel entspannter
sein soll als im ländlichen Waltrop.
Zwar kann kein Zweifel daran bestehen,
dass nach dem Gesetz eine längere Kündigungssperrfrist
nur zulässig ist, wenn
vor Ort „die Versorgung der Bevölkerung
mit angemessenem Wohnraum zu
zumutbaren Bedingungen besonders gefährdet
ist“ – so sieht es § 577a des Bürgerlichen
Gesetzbuches vor. Wer aber,
wie F+B, fast nichts Anderes untersucht,
als wie viele Transferleistungsempfänger
und wie viele Sozialwohnungen es in einer
Stadt gibt, wird dieser Fragestellung
kaum gerecht.
Die Mietervereine haben das Gutachten
bereits scharf kritisiert und Nachbesserung
gefordert.

Neuer Betriebskostenspiegel NRW:
Drei Euro pro qm
Rechnet man alle nach der Betriebskostenverordnung
denkbaren 15 Betriebskostenarten
einschließlich der
Heizkosten zusammen, zahlen Mieter
in Nordrhein-Westfalen durchschnittlich
3,02 Euro pro Quadratmeter im
Monat für Betriebskosten. Dies ist das
Ergebnis aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel,
den der Mieterbund
Nordrhein-Westfalen auf Grundlage
der Abrechnungsdaten des Jahres 2009
jetzt vorlegt.
Mieter in östlichen Bundesländern
zahlten 2009 durchschnittlich 2,59
Euro pro Quadratmeter und Monat.
Für die westlichen Bundesländer liegt
der Durchschnittswert bei 3,01 Euro.
Im bundesweiten Vergleich liegt Nordrhein-Westfalen
damit an der Spitze.
Größter Kostenfaktor sind wie immer
die Heizkosten mit 0,83 Euro, die gegenüber
2008 um durchschnittlich 7%
gesunken sind. Hauptursache war das
Absinken der Energiepreise. Insbesondere
Heizöl war um 30,7% preiswerter
als 2008.
Bei den Abrechnungen für das Jahr
2010, die Millionen in den nächsten
Wochen erhalten werden, müssen
Mieter, deren Heizung mit Öl betrieben
wird, wieder mit deutlich höheren Heizkosten
rechnen, da in 2010 die Ölpreise
um 22,6% gestiegen sind. Die Kosten
für Gas und Fernwärme sanken dagegen
um 8,6% bzw. 8,4%. Bei den Angaben
des Betriebskostenspiegels ist zu beachten,
dass es sich um Durchschnittswerte
handelt und die tatsächlichen
Betriebskosten im Einzelfall höher oder
niedriger sein können.
Was der Spiegel kann
Der Betriebskostenspiegel ist eine sehr
gute Möglichkeit für Mieter, die Höhe
Ihrer Betriebskosten im Vergleich zu
denen anderer Mieter einzuschätzen:
eher hoch oder eher niedrig? Das kann
Anlass geben, weitere Fragen zu stellen
oder sich zwecks Überprüfung der
Abrechnung an den Mieterverein zu
wenden. Zu einem allerdings taugt er
nicht: Er kann nicht als Begründung für
die Nicht-Angemessenheit von Betriebskosten
vor Gericht verwendet werden.
Hier sind die tatsächlichen Kosten im
Einzelfall entscheidend.
… und was nicht
Das hat in diesem Jahr kein Geringerer
als der Bundesgerichtshof entschieden.
Ein Mieterpaar aus Heidelberg hatte
525 € für Müllgebühren zahlen sollen,
anhand des bundesweiten Betriebskostenspiegels,
den es auch gibt, aber
Betriebskosten
ausgerechnet, dass nur 185 € angemessen
wären – und die Differenz schlicht
einbehalten.
Die Klage der Vermieterin hiergegen
hatte in drei Instanzen Erfolg. Am 6. Juli
stellte zuletzt der BGH fest: „Überregional
auf empirischer Basis ermittelten
Betriebskostenzusammenstellungen
kommt angesichts der je nach Region
und Kommune unterschiedlichen
Kostenstruktur keine Aussagekraft im
Einzelfall zu.“ Zwar sei der Vermieter
verpflichtet, sparsam zu wirtschaften,
aber der Mieter müsse darlegen, dass
er diese Pflicht verletzt habe – und
das geht nicht einfach mit Verweis auf
Durchschnittswerte im Betriebskostenspiegel.
(AZ: BGH VIII ZR 340/1)
Kommentar: Der stets streitbare Geschäftsführer
von Haus+Grund Bochum,
Erwin Köhler, hat das BGH-Urteil sofort
zum Anlass genommen, von DMB und
Mietervereinen zu fordern, den Betriebskostenspiegel
ersatzlos abzuschaffen.
Das werden wir natürlich nicht tun! Dass
Hauseigentümer es gut finden, wenn ihre
Mieter gar keine Vergleichsmöglichkeiten
haben, ist klar - vor allem, wenn sie teuer
sind. Ebenso klar aber ist, dass wir nicht
dazu da sind, das zu tun, was Hauseigentümern
gefällt!
(ts/aha)
11

Rechtstipp
12
Foto: Thomas Max Müller/pixelio.de
Wer ist grundsätzlich zur Schnee-
und Eisbeseitigung verpflichtet?
Die Verkehrssicherungspflicht und damit
auch die Pflicht, Wege schnee- und
eisfrei zu halten, richtet sich zunächst
nach den Eigentumsverhältnissen. Auf
dem Hausgrundstück ist der Eigentümer,
somit der Vermieter, zuständig. Auf
den im Eigentum der Stadt stehenden
angrenzenden Flächen, Gehwegen und
Straßen ist es die Stadt.
Schnee- und Eisbeseitigung kann
auf Mieter übertragen werden.
Auf privaten Grundstücken liegt die
Schnee- und Eisbeseitigungspflicht zwar
beim Eigentümer, die Stadt hat allerdings
auch die eigentlich ihr obliegende
Reinigungspflicht auf den Gehwegen
durch die Straßenreinigungssatzung auf
die anliegenden Eigentümer übertragen.
Mietrechtlich ist es dann möglich, dass
durch den Mietvertrag oder die dazu
gehörende Hausordnung der Eigentümer
wiederum die Mieter verpflichtet,
für die Schnee- und Eisbeseitigung zu
sorgen.
Nachträglich kann eine Pflicht zur
Schnee- und Eisbeseitigung nicht eingeführt
werden, der Vermieter kann dieses
SCHNEE UND EIS:
Winterpflichten des Mieters
Die beiden letzten Winter war lang und schneereich. Damit Sie in diesem Jahr
nicht ins Schleudern geraten, informieren wir Sie über die Rechte und Pflichten
von Mieterinnen und Mietern rund ums Thema Schnee und Eis.
einseitig nicht ändern. Allerdings kann
der Mietvertrag einvernehmlich dahingehend
geändert werden. Von einer
einvernehmlichen Änderung kann auch
ausgegangen werden, wenn ein Mieter
über einen langen Zeitraum hinweg
Schnee und Eis beseitigt hat. Wenige
Jahre reichen dafür aber nicht aus.
Schwierig wird es, wenn einige Mieter
mit älteren Mietverträgen nicht zum
Winterdienst verpflichtet sind, während
bei später hinzugezogenen Mietern eine
entsprechende Klausel im Mietvertrag
steht. Hier gilt: Das mag ungerecht sein,
aber Vertrag ist Vertrag. Der Vermieter
hat keine Möglichkeit, von den Mietern
ohne Räumpflicht eine nachträgliche
Änderung des Mietvertrages verlangen
zu können. Allerdings heißt das nicht,
das nun die Mieter mit Schneeklausel
im Vertrag für die ohne Klausel mit
räumen müssen. Denn statt derer ist natürlich
der Vermieter selber dran. Dasselbe
gilt, wenn einzelne Wohnungen
im Hause leer stehen.
Vermieter muss organisieren und
Streumaterialen stellen.
Ein Vermieter, der seine Mieter durch
Mietvertrag zur Schneereinigung verpflichtet,
bleibt dennoch in der Pflicht,
die Schneereinigung zu organisieren
und zu überwachen. Das heißt, dass
zum Beispiel ein Schneeplan angefertigt
werden muss, aber auch, dass ein
Vermieter die Ausführung überwachen
muss. Wird die Schneereinigung von
einem Mieter verweigert, haftet neben
ihm auch der Vermieter.
Ist die Räumpflicht wirksam auf die
Mieter abgewälzt, muss die Regelung
halbwegs gerecht sein. Üblich – aber
keineswegs immer gerecht – sind Regelungen
mit wöchentlichem Wechsel.
Hier ist es reine Glücksache, ob es grade
in der Woche, in der man selber dran
ist, schneit oder nicht. Gerechter sind
„Schneekarten“, die jeweils von einem
Mieter an den anderen weitergereicht
werden, wenn tatsächlich geräumt werden
musste. Allerdings haben Sie den
Nachteil, dass man schlechter planen
kann, wenn man einen oder mehrere
Tage nicht da ist. Aber auch Regelungen,
nach denen nur die Parterre-Mieter
Schnee räumen müssen, die anderen
dafür andere Pflichten übernehmen,
sind möglich.
Wenn die Pflicht zur Schnee- und Eisbeseitigung
auf die Mieter übertragen
wurde, ist und bleibt der Vermieter
verpflichtet, die dafür erforderlichen

Materialien zu stellen. Die Pflicht, einen
Schneeschieber und einen Eiskratzer
sowie Streugut (Sand, Granulat oder
Streusalz) vorzuhalten und zu beschaffen
liegt allein beim Vermieter. Mit
der Übertragung der Reinigungspflicht
wird daher keineswegs das Kostenrisiko
oder das Beschaffungsrisiko für einen
Schneeschieber oder Streusalz übertragen.
Mietvertraglich ist so etwas nur
dann denkbar, wenn im Vertrag dafür
ein Kostenrahmen genannt wird. Dieses
ist bei bislang keinem Mietvertrag
der Fall.
Schnee- und Eisbeseitigung bei
Krankheit oder Verhinderung
des Mieters?
Wie ist die Rechtslage, wenn ein Mieter
im Winter verreist ist oder krankheitsbedingt
nicht Schnee schieben oder Eis
kratzen kann? Diese Situation ist rechtlich
leider ungeklärt. Vorsorglich muss
man davon ausgehen, dass dadurch die
Pflicht nicht entfällt. Das bedeutet, dass
man bei Abwesenheit jemand Anderes
beauftragen muss, zur Not jemanden
hierfür engagieren oder bezahlen muss.
Sehr schwierig ist die Situation für alte
oder gebrechliche Menschen, denen
kein Geld zur Verfügung steht, um
jemanden zu beauftragen. In einer
solchen Situation sollte sofort der Vermieter
informiert werden. Auch wenn
Karikatur: Peter Löwenhagen
ein Vermieter seine Schneereinigungspflicht
auf den Mieter übertragen hat,
bleibt er zur Überwachung und Organisation
verpflichtet. Das heißt: Wenn
der Vermieter weiß, dass sein Mieter
faktisch nicht Schnee schieben kann,
bleibt die Reinigungspflicht bei ihm.
In einer solchen Situation haftet dann
auch der Vermieter, wenn ein Unfall
passiert.
Wann, wie und in welchem
Umfang muss Schnee und Eis
beseitigt werden?
Nach der Stadtreinigungssatzung muss
auf Gehwegen in einer Breite von 1,50
m Schnee geräumt werden. Was sonst
noch geräumt werden muss, bestimmt
der Mietvertrag. Meist sind es die Wege
zur Haaustür und den Mülltonnen,
Manchmal auch zu Garagen und Kellerausgängen.
Zwischen 7.00 und 20.00 h muss Schnee
unverzüglich nach Ende des Schneefalls,
ab 20.00 h gefallener Schnee muss
bis 7.00 h morgens geräumt werden. Bei
länger anhaltendem Schneefall ist zwar
niemand verpflichtet, alle halbe Stunde
den Besen zu schwingen, aber durchaus
mehrmals. Das gilt sogar für berufstätige
Mieter, die tagsüber gar nicht zu Hause
sind. Können sie ihrer Pflicht selbst
nicht nachkommen, müssen sie für
Vertretung sorgen.
Rechtstipps
Bei Schnee- und Eisglätte muss gestreut
werden. Der Einsatz von Salz ist
grundsätzlich verboten, es sei denn, bei
Eisregen und ähnlichen Situationen
nutzen Sand oder Granulat nichts. Salz
darf ausnahmsweise auch an Treppen,
Rampen und Wegen mit Gefälle eingesetzt
werden.
Worauf sollten Mieter achten?
Wer als Mieter zum Schneereinigen
verpflichtet ist, sollte auf jeden Fall eine
Haftpflichtversicherung abschließen.
Haftungsfragen sind sehr diffizil und
eine fahrlässige Pflichtverletzung ist
leicht und ungewollt möglich. Umgekehrt
sollte man nicht darauf vertrauen,
dass andere Eigentümer oder die Stadt
ihren Streupflichten nachkommen. Der
letzte Winter hat gezeigt, dass auch die
Stadt von einem schnell überfordert
ist und auch öffentliche Flächen durch
Schnee und Eis leicht verwahrlosen.
Vorsicht ist hier besser, als einen Sturz
oder Unfall zu riskieren.
Wann muss ein Mieter
Kosten für die Schnee- und
Eisbeseitigung zahlen?
Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung
sind dann Betriebskosten, wenn keine
Pflicht für den Mieter besteht, selbst
tätig zu werden. Dann können solche
Kosten abgerechnet werden, aber nur,
wenn im Mietvertrag
Kosten der
Straßenreinigung
auch als Betriebskostenvereinbart
wurden. Oft
lohnt es sich, solche
Kosten genau
zu prüfen. Bei
der Beauftragung
eines gewerblichenUnternehmens
mit einer
zeitlich schlecht
vorhersehbaren
Schnee- und Eisbeseitigunglassen
sich Vorhaltekosten
kaum vermeiden.
Gerade
größere Vermieter
können hier
aber ihre Marktsituation
nutzen
und Apothekenpreise
vermeiden.
(hg/aha)
13

Satire
14
Der Weihnachtsmann,
Weil die Weihnachtsfeiern bei
Schneemann & Co. in den vergangenen
Jahren an Frohsinn kränkelten, sollte
letztes Jahr ein Weihnachtsmann mit
launigen Worten für Lacher und gute
Stimmung sorgen. Den Zuschlag für
diese Rolle erhielt – auf Empfehlung
des kulturbeflissenen Hausboten - ein
am hiesigen Theater agierender Endsechziger,
der sich nicht nur mit einem
bescheidenen Honorar begnügte, sondern
auch das Weihnachtskostüm aus
dem Theaterfundus kostenlos stellen
wollte. Nach nur dreimonatigen Verhandlungen
einigten sich Personalchef
und Betriebsrat darauf, dem Darsteller
jeweils fünf ausführlichere Stichworte
über innerbetriebliche Ereignisse zu
liefern, wobei jede der beiden Seiten
nicht wissen durfte, welche Stichworte
dem Weihnachtsmann von der anderen
Seite gegeben worden waren. Ein wenig
Überraschung sollte schon sein.
Freundlicher Applaus empfing den
Nikolaus, als er den gut gefüllten Kantinensaal
betrat. Am meisten freute sich
die Putzkolonne, denn der zu lange,
feuerrote Mantel sorgte gleich für die
Bodenreinigung. Dass ihm die weite
Mütze ständig ins Gesicht rutschte und
die Augen zudeckte, entlockte vielen
Mitarbeitern ein Schmunzeln. Nur der
Personalchef wirkte etwas angespannt,
denn er hatte den Schauspieler schließlich
engagiert. Der Nikolaus holte aus
seiner Manteltasche zwei Papierbögen
und begann mit offensichtlich verstellter
Stimme laut vorzulesen. Er rügte die
Hektik in der Werbeabteilung, dann fiel
der Satz: „Und deshalb gibt‘s auch bei
Herrn Krause, fast täglich eine heit‘re
Sause.“ Werbeleiter Krause fiel fast vom
Stuhl, wurde feuerrot, konnte seine
Aufregung aber mit einem zufällig herumstehenden
Cognac lindern während
das Publikum lauthals lachte.
Anschließend durfte sich Controller
Kleinlich anhören: „Am liebsten prüft
er Reisespesen, er wär’ so gern dabei
gewesen!“ Zustimmendes Grinsen
beim Außendienst. „Wer Ruhe schätzt,
der zu viel wusste
Satire von Klaus Britting
Erholung sucht, Herrn Leberecht recht
gern besucht.“ Der rundliche Buchhaltungschef
wurde erst weiß, dann rot
im Gesicht und schnappte nach Luft.
Der Weihnachtsmann wandte sich
dann zu Oswald, dem smarten Direktionsassistenten:
„Am schönsten ist es
im Vertrieb, da hab‘ ich alle Mädchen
lieb.“ Einige Mitarbeiter schrien vor
Vergnügen und klopften sich auf die
Schenkel. Der Geschäftsführer schien
das weniger lustig zu finden. Dann fuhr
der Weihnachtsmann fort: „Wer Ärger
sucht und kargen Lohn, begibt sich in
die Produktion.“ Erbost schaute der
Personalchef zum Betriebsrat und wollte
wütend aufspringen. Doch er wusste,
jetzt endlich würden „seine“ fünf Stichworte
kommen, die dem Hause zum Lob
und zur Ehre gereichen sollten.
Der Nikolaus zupfte sich die
Mütze aus dem Gesicht und fuhr
unbeirrt fort, bestimmte Zustände
in Versform anzuprangern. Die
Blicke des Personalchefs irrten
zum Betriebsrat, der hilflos mit
den Schultern zuckte. Und als der
Weihnachtsmann am Schluss zum
Personalchef sprach „So zeigt er
uns nun Tag für Tag, wie gern er
Mitarbeiter mag“, färbte sich
der Teint bei eini- gen Mitarbeiterinnen
auf- fallend
rot, andere kicher- t e n .
Der Personalchef
aber verließ unter
einem Vorwand
den Kantinensaal,
begab
sich in sein
Büro und
brütete darüber
nach,
wer ihm
wohl diesen
Streich
gespielt haben
konnte.
Nach zwanzig
Minuten
stand er ratlos
auf, denn er
musste wohl oder übel wieder an der
Weihnachtsfeier teilnehmen. Nachdenklich
ging er das Treppenhaus
hinab, da stürmte ihm der Hausbote
mit einer großen Sporttasche entgegen.
„Schönen Abend“, rief der, ohne
anzuhalten. Der Personalchef sah im
überrascht nach. Aus der Sporttasche
baumelte ein roter Ärmel mit weißer
Fellumrandung.
Schneemann & Co. machen dieses
Jahr wieder eine nette Weihnachtsfeier.
Streng geheim: den Weihnachtsmann
spielt der Personalchef selbst!

Wohnungspolitik
Befreit die Wohnraumförderung!
Laut rot-grünem Koalitionsvertrag
soll überprüft werden,
ob das ehemalige Wohnungsbauvermögen
aus der Haftung
für die NRW-Bank befreit und
wieder ausschließlich für sozialen
Wohnungsbau eingesetzt
werden kann. Doch bisher hat
die Regierung dazu noch nichts
unternommen.
Mehr und mehr Wohnungen in NRW
sind veraltet oder werden heruntergewirtschaftet,
fallen aus Sozial- und
Belegungsbindungen, werden luxusmodernisiert
oder kaputtspekuliert.
Lässt man den „Markt“ allein gewähren,
wird das soziale Wohnen zerstört,
werden die Ärmeren aus den Städten
ausgegrenzt. Um das zu verhindern,
braucht es öffentliche Wohnungsbau-
Förderung. Und eine Quelle, aus der
eine solche Förderung dauerhaft finanziert
werden kann. Dafür stand
einmal ein Kapitalstock des Landes zur
Verfügung: die fast 19 Milliarden Euro
des Wohnungsbausondervermögens.
Diese Quelle sozialen Wohnungsbaus
wurde seit 1956 aus zurückfließenden
öffentlichen Wohnungsbaukrediten,
aus Fehlbelegerabgaben und aus Haushaltsmitteln
aufgebaut.
Als dieses Sondervermögen im Dezember
2009 auf Beschluss der CDU/FDP-
Regierung in haftendes Eigenkapital
der NRW-Bank verwandelt wurde, stieß
dies zu Recht auf großen Widerspruch
der SPD und der Grünen. Sogar eine
Verfassungsklage bereiteten ihre Ageordneten
vor. Das überzeugte auch Mieterforum
Ruhr. Nach der Wahl forderten
wir, dass die Minderheitsregierung die
Opferung dieses Vermögens soweit als
möglich wieder rückgängig macht. Und
immerhin schrieb die neue Koalition
daraufhin in ihr Programm, dass sie eine
solche „Rückabwicklung“ prüfen werde.
Und dass sie, sollte die Rückabwicklung
nicht möglich sein, in jedem Fall der
Politik Vorrang über Bank-Interessen
einräumen werde.
Inzwischen sind über anderthalb Jahre
vergangen. Es gab zwar eine Kürzung
der Wohnungsbaufördermittel, weil
angeblich nicht genug Geld im Vermögenstopf
war, – aber keine Offenlegung
der Vermögensverhältnisse. Es gab
zwar Debatten über die Zukunft der
WestLB, – aber nicht über die Zukunft
der Wohnraumförderung. Es gibt die
Absicht, eine Verschuldungsbremse
in die NRW-Verfassung zu schreiben,
- davon, das Recht auf Wohnen, (auch
ein Versprechen von Rot-Grün), in
die Verfassung aufzunehmen und die
Wohnungsbauförderung vor dem Zusammenbruch
der Staatsfinanzen zu
schützen, hört man aber nichts.
Die ursprünglich beabsichtigte Klage
der SPD- und Grünen-Abgeordneten für
mehr Transparenz der NRW-Bank wurde
durch eisiges Schweigen ersetzt. Nun
hat dafür der Landesrechnungshof eine
Verfassungsklage eingereicht. Die NRW-
Bank soll dem Rechnungshof – und damit
dem Landtag – offen legen, welche
internationalen Bankengeschäfte sie
mit den Mietermilliarden tätigt.
Der Grund für die Untätigkeit der Landesregierung:
Wenn das Vermögen des
sozialen Wohnungsbaus der NRW-Bank
entzogen würde, wäre diese sofort pleite.
Denn neben den ehemaligen Wohnungsbau
-milliarden gibt es fast kein
Kapital in der Bank. Damit die anderen
Fördergeschäfte und die internationalen
Geschäfte der Bank abgesichert werden
können, müssten – so heißt es – fünf
Milliarden Euro nachgeschossen werden.
Das also, so darf man daraus schließen,
ist die Größenordnung, um die das
Wohnungsbauvermögen bereits durch
das Land „erleichtert“ wurde. Höchste
Zeit, dass dieser Raubbau an dem Kapitalstock
beendet wird und dass endlich
ehrlich gesagt wird, was uns diese Bank
kostet.
Aber das wollen weder die alten noch
die neuen Regierungsparteien im Landtag
bislang so genau wissen. Kommt
eine Prüfung der Rückabwicklung zu
dem Schluss, dass diese nicht finanzierbar
ist, ist das für Rot-Grün peinlich.
Und es wäre gefährlich für die Politik
der Ausgabenkürzung, die unter dem
Namen „Schuldenbremse“ längst alles
in Düsseldorf beherrscht.
So leicht lässt sich ein öffentlich verkündetes
Koalitionsversprechen aber
nicht vergessen. Mieterforum Ruhr
hat die Wohnungspolitiker von SPD
und Grünen an ihre Zusagen erinnert.
Der Mieterbund NRW hat auf seiner
letzten Landestagung noch einmal
unmissverständlich eine Prüfung der
Rückabwicklung verlangt. Und nun
Versprechen halten ist mitunter schwieriger als drei Finger heben. (Bild: SPD NRW)
sind nach längerem Zögern immerhin
wenigstens die Linken im Landtag aufgewacht.
Die beantragen eine Prüfung,
mir der ermittelt wird, ob, wie und mit
welchen Folgen das ehemalige Wohnungsbauvermögen
aus der NRW.Bank
herausgezogen werden könnte.
Der Zustimmung zu dem Antrag auf
Erfüllung des eigenen Koalitionsvertrages
kann sich nun Rot-Grün schwer
entziehen, wollen sie nicht als Umfaller
dastehen. Zumal die Linke außerdem
noch einen Antrag auf mehr Transparenz
in der NRW-Bank gestellt hat. Er ist
exakt aus einem alten Antrag der SPD
und der Grünen abgeschrieben. Einem
Antrag aus dem Frühling vor der letzten
Wahl versteht sich.
15

Urteile
16
Zeichnung: Gisel Bongardt/report.age
In einem vor wenigen Wochen veröffentlichten
Urteil hat der Bundesgerichtshof
(BGH) klargestellt, nach welchen
Grundsätzen Vorauszahlungen
für Heiz- und Betriebskosten angepasst
werden dürfen. Gesetzlich ist geregelt,
dass Vorauszahlungen nur nach einer
erteilten Abrechnung angepasst werden
können. Also keineswegs nur auf Verdacht,
oder „weil ja alles teurer wird“.
Sowohl Vermieter, als auch Mieter dürfen
nach einer erteilten Abrechnung eine
Anpassung verlangen, z.B. weil die
Abrechnung mit einem erheblichen
Guthaben endet.
Der BGH hat nun entschieden, wie
nach Erteilung einer Abrechung eine
neue Vorauszahlung zu kalkulieren wäre.
Grundsätzlich gilt, dass die Kosten
des abgerechneten Jahres durch zwölf
Monate geteilt werden. Über den so ermittelten
Betrag hinaus hat der Vermieter
keinen Anspruch auf einen sog. Si-
BETRIEBSKOSTEN
Wann und wie dürfen
Betriebskosten-Vorauszahlungen
angepasst werden?
cherheitszuschlag, kann also keinesfalls
einen Aufschlag von 5% oder gar 20%
verlangen. Ein solches Anpassungsverlangen
ist unwirksam. Allerdings wäre
es möglich, bereits feststehende zwischenzeitliche
Kostensteigerungen in
eine Anpassung einzubeziehen. Dieses
ist aber nur denkbar, wenn die Vorauszahlungen
sich auf nur eine Kostenart
(z.B. Heizkosten) beziehen und diese
Kosten tatsächlich zwischenzeitlich erheblich
gestiegen sind.
Z.B. könnte ein Vermieter im November
2011 die Heiz- und Betriebs -
kostenabrechnung für das Jahr 2010 erstellen.
Aus den für 2010 abgerechneten
Kosten (geteilt durch 12) ergibt sich
die Vorauszahlung für die Zukunft. Erhebliche
Kostensteigerungen bei Gas
und Öl seit Ende 2010 sind nicht bekannt;
ein Sicherheitszuschlag ist nicht
zulässig. Auf diesen Betrag kann dann
ein Vermieter eine Erhöhung der Vor-
auszahlungen oder aber der Mieter eine
Absenkung der Vorauszahlungen verlangen.
Dieses schriftliche Verlangen
bestimmt die verbindliche Höhe der
neuen Bruttomiete.
Der BGH hat entschieden, dass eine
solche Anpassung auch auf eine alte
Abrechnung gestützt werden kann, solange
es die zuletzt erteilte Abrechnung
ist. Erteilt der Vermieter im August
2011 z.B. erst die Abrechnung für das
Jahr 2009, kann er – da die Abrechnungserteilungsfrist
lange abgelaufen
ist – zwar keine Nachzahlung mehr verlangen,
wohl aber nach den o.g.
Grundsätzen die Vorauszahlungen anheben.
Oder aber der Mieter könnte bis
zur nächsten Abrechnung die Senkung
der Vorauszahlung verlangen.
BGH VIII ZR 271/10 Urteil
v. 18.05.2011 und
BGH VIII ZR 271/10 Urteil
v. 18.05.2011

Mietvertraglich kann vereinbart
werden, dass der Mieter eine Kaution
oder andere Sicherheitsleistungen (z.B.
eine Bürgschaft) erbringen muss.
Nach Ende des Mietverhältnisses muss
die Kaution, zum einen hinsichtlich
der zwischenzeitlich angefallenen Zinsen,
zum anderen über berechtigte Gegenforderungen
des Vermieters, abgerechnet
werden. Der Rückzahlungsanspruch
wird erst nach Ende des Mietverhältnisses
und Ablauf einer Prüfungs-
und Abrechnungsfrist fällig.
Wenn im laufenden Mietverhältnis der
Eigentümer und Vermieter gewechselt
hat, besteht das Mietverhältnis fort,
auch die Kaution muss dann vom Verkäufer
an den Käufer (oder Erben) des
Grundstücks oder der Wohnung weitergegeben
werden. Dieses bedarf keiner
Veranlassung oder gar Zustimmung seitens
des Mieters. Nach Ende des Mietverhältnisses
stellt sich die Frage, von
welchem Vermieter die Kaution zurückverlangt
werden kann. Diese Frage ist
2001 gesetzlich neu geregelt worden.
Dazu hat nun auch der BGH klargestellt.
Bei einem nach dem 01.09.2001
abgeschlossenen Mietvertrag haften alle
Eigentümer für die Rückzahlung der
Kaution, selbst dann, wenn nur der ers -
te Eigentümer diese erhalten und nach
zahlreichen Verkäufen der letzte Eigentümer
und Vermieter die Kaution
niemals gesehen hat. Der ausziehende
Mieter kann sich immer an seinen letzten
Vermieter halten. Das gilt auch,
wenn der letzte Eigentümerwechsel
nach dem 01.09.2001 erfolgte. Auch in
jenem Fall ist die neue Rechtslage anwendbar.
Anders wäre es, wenn der
letzte Vermieterwechsel vor dem
01.09.2001 stattfand. Dann muss nur
der Vermieter zahlen, der die Kaution
auch tatsächlich erhalten hat.
BGH VIII ZR 304/10
Urteil v.01.06.2011
Gesetzlich ist ebenfalls geregelt, dass die
Höhe einer solchen Kaution oder Sicherheitsleistung
den Betrag von drei vereinbarten
Kaltmieten nicht überschreiten
darf. Jede darüber hinausgehende Vereinbarung
ist kraft Gesetzes nichtig.
D.h., dass der drei Kaltmieten überstei-
KAUTION
Wann kann eine Kaution
zurückgefordert werden,
wann verjährt dieser Anspruch?
gende Betrag jederzeit vom Vermieter
zurückgefordert werden kann und das
Ende des Mietverhältnisses nicht abgewartet
werden muss. Im laufenden Mietverhältnis
kann mit dem überschießenden
Betrag auch die Aufrechnung erklärt
werden; dieser Betrag kann dann mit der
laufenden Miete oder Nachzahlungen
aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen
verrechnet werden.
Im Laufe des Jahres hat der BGH zu der
Frage entschieden, wann ein solcher
Rückforderungsanspruch eines überhöhten
Kautionsteils verjährt. Nach
Auffassung des BGH gilt eine Verjährungsfrist
von drei Jahren, beginnend
mit dem Ende des Jahres in dem
der überhöhte Kautionsanteil gezahlt
wurde. Ist diese Frist abgelaufen, muss
mit der Rückforderung auch dieses Kau-
tionsanteils bis zum Ende des Mietverhältnisses
gewartet werden.
BGH VIII ZR 91/10
Urteil v. 01.06.2011
Verjährung
Verjährung ist ein tückisches Instrument,
weil dadurch berechtigte Ansprüche
bereits nach Ablauf eines kurzen
Zeitraumes verloren gehen können.
Im Mietrecht spielen zwei Verjährungsfristen
eine Rolle. Es gibt es eine kurze,
sechsmonatige, Verjährungsfrist. Diese
betrifft insbesondere Schadensersatzan-
sprüche des Vermieters. Diese Frist beginnt
mit dem Rückerhalt der gemieteten
Wohnung. Bei Mietern fallen lediglich
Ansprüche auf Aufwendungsersatz
unter die kurze Verjährung. Insbesondere
Ersatzansprüche, wenn ein Mieter
Kosten für eine Renovierung aufgewandt
hat, obwohl nach dem Mietvertrag
der Vermieter hätte renovieren
müssen. Für den Mieter beginnt die Verjährungsfrist
mit dem Ende des Mietverhältnisses.
Alle anderen Ansprüche
verjähren nach drei Jahren. Diese Frist
beginnt immer mit Ablauf des Jahres,
in dem die Zahlung erfolgte, endet somit
immer am 31.12. Dieses ist – so hat
der BGH nun entschieden – unabhängig
davon, ob die Rechtslage bekannt
war. (hg)
BGH VIII ZR 30/10
Urteil v. 29.06.2011
17

Verbraucher
18
BUNDESWEITER HEIZSPIEGEL 2011
Gutschein für
kostenfreies Heizgutachten
Die Heizkosten ölbeheizter Häuser sind im vergangenen Jahr um rund 35 Prozent gestiegen.
Bei Erdgas und Fernwärme fiel der Anstieg weniger drastisch aus. Das geht aus dem
Bundesweiten Heizspiegel hervor, den die gemeinnützige co2online GmbH im Oktober diesen
Jahres zum siebten Mal veröffentlicht hat. Projektpartner vor Ort sind der Mieterverein Bochum,
Hattingen und Umgegend e.V., der Mieterverein Dortmund und Umgebung e.V. und die
Mietergemeinschaft Essen e.V. als Mitglieder im Deutschen Mieterbund (DMB).
Kostenfreies Heizgutachten
Der vom Bundesumweltministerium
geförderte „Bundesweite Heizspiegel
2011“ liefert Vergleichswerte zu
Heizkosten, Heizenergieverbrauch und
CO 2
-Emissionen zentral beheizter
Wohngebäude für das Abrechnungsjahr
2010. Mit diesen Werten und Ihrer
Heizkostenabrechnung können
Mieter und Eigentümer feststellen, ob
die aktuellen Heizkosten günstig oder
zu hoch sind.
Für den Heizspiegel wurden bundesweit
knapp 88.000 Gebäudedaten ausgewertet.
Die Broschüre ist inklusive eines
Gutscheins für ein kostenloses
Heizgutachten kostenfrei in den Geschäftsstellen
erhältlich oder auf den
Internetseiten der Vereine verfügbar.
Dort ist auch der kostenfreie HeizCheck
in Zusammenarbeit mit der co2online
GmbH abrufbar. Er ermöglicht einen
interaktiven Vergleich der eigenen Verbrauchsdaten.
Wie diese reduziert werden
können, verraten unsere nebenstehenden
Heiztipps.
Wer seine Betriebskostenabrechnung
jedoch rechtlich überprüfen lassen
möchte, ist bei der Rechtsberatung der
Mietervereine an der richtigen Adresse.
Voraussetzung dafür ist jedoch eine
Mitgliedschaft im jeweiligen Mieterverein.
(ts)
Richtig heizen
Grundsätzlich gilt: Bewohnte Räume müssen beheizt werden. Eine unbewohnte
Wohnung muss nicht beheizt werden. Während eines Winterurlaubs
muss jedoch sichergestellt werden, dass Heizung und Wasserleitungen nicht
einfrieren. Wurde die Wohnung vor Verlassen gut gelüftet, ist darüber hinausgehendes
Heizen nicht nötig. Wird in der Wohnung gelebt, muss sie ausreichend
beheizt werden, um ein Kondensieren der unvermeidlichen Luftfeuchtigkeit
an zu kalten Wohnungswänden zu vermeiden.
Ideal- bis Maximaltemperaturen für die Wohnräume:
Wohnräume: 20°-22°C, Küche: 18°-20°C, Schlafzimmer: 16°-18°C, Bad: max.
23°C. Das Absenken der Temperatur um 1°C spart 6% der Heizenergie.
Jeder Raum der Wohnung sollte separat geheizt werden!
Ein sparsames und effektives Beheizen der Wohnung durch den Betrieb nur eines
Heizkörpers und geöffneten Zimmertüren, ist nicht möglich. Ein kurzzeitiges
Abführen warmer Zimmerluft in ein kaltes Zimmer führt nur dazu, dass
die feuchtere Warmluft im bislang unbeheizten Zimmer kondensieren kann.
Fenster nicht auf „Dauerkipp“ stellen!
Hier können die höchsten Wärmeverluste entstehen. Räume und Mobiliar
kühlen durch dauerhaft gekippte Fenster aus. Auch Bauteile wie Fensterstürze
können auskühlen, sodass Feuchtigkeit kondensiert und Schimmel entsteht.
Mehrmals täglich kräftig lüften!
Das verbessert das Raumklima und stoppt den Schimmel. Verwenden Sie Thermohygrometer!
Möbel und Gardinen gehören nie direkt vor die Heizung! Stehen
dort Möbel oder ist die Heizung mit Gardinen verhangen, kostet das bis
zu 15% der abgegebenen Wärme.
Abdichtung von Fenstern und Türen mit selbstklebenden Streifen!
Diese sind in jedem Baumarkt erhältlich, kosten nicht viel und sind leicht
selbst anzubringen. (hg)

Jobcenter Bochum informiert:
Gesetzesänderung
bei Konto-
Pfändungsschutz
Bisher gilt: Wird die Sozialleistung auf
ein Konto bei Ihrem Kreditinstitut überwiesen,
kann sie erst 14 Kalendertage
nach der Gutschrift gepfändet oder mit
einer Forderung Ihres Kreditinstituts
verrechnet werden.
Doch dieser Pfändungsschutz gilt nur
noch bis zum 31. Dezember 2011. Ab
dem 1. Januar 2012 gibt es Kontopfändungsschutz
nur noch auf einem Pfändungsschutzkonto
(„P-Konto“)!
Um Ihre Sozialleistung auch zukünftig
vor Kontopfändung oder Verrechnung
zu schützen, müssen Sie jetzt aktiv werden:
Ist Ihr Konto bereits gepfändet oder
überzogen, müssen Sie es bis spätestens
Ende 2011 in ein Pfändungsschutzkonto
(„P-Konto“) umwandeln – sonst geht
Ihr Geld ab Januar 2012 an den Gläubiger
oder an Ihr Kreditinstitut.
Nur noch auf einem P-Konto können
bestimmte Freibeträge nicht gepfändet
werden, nur noch auf einem P-Konto
besteht ein Verrechnungsschutz für
Sozialleistungen! Informieren Sie sich
über die genauen Bedingungen bei Ihrer
Bank. Legen Sie dazu Ihren aktuellen
Bewilligungsbescheid vor.
Neben dem Basisschutz auf dem P-
Konto haben Sie die Möglichkeit, einen
höheren Betrag schützen zu lassen,
wenn Sie z. B. für weitere Personen unterhaltspflichtig
sind. Über die Einzelheiten
informieren Sie die in Bochum
tätigen Schuldnerberatungsstellen:
• Bochumer Schuldnerschutz e. V.,
Hans-Böckler-Str. 8, 44787 Bochum,
Telefon: 0234/ 66033
• Sozialdienst katholischer Frauen
und Männer Wattenscheid e. V.,
Stresemannstr. 13, 44866 Bochum,
Telefon: 02327/ 919207
• Verbraucherzentrale NRW, Große
Beckstraße 15, 44787 Bochum, Telefon:
0234/ 66044
• Caritas-Schuldnerberatung, Lohbergstr.
2, 44789 Bochum, Telefon:
0234/ 307050 (vorrangig für eigene
Kunden; sonst nach Kapazität, telefonische
Anfrage erforderlich)
• Madonna e.V. (Schuldnerberatungsstelle
ausschließlich für Prostituierte),
Alleestr. 50 (im Hof), 44793
Bochum, Telefon: 0234/ 685750
Lokales
Mietspiegel Hattingen
gilt weiter
Die Gültigkeit des Hattinger Mietspiegels
ist um zwei Jahre verlängert worden.
Darauf einigte sich der Arbeitskreis
Mietspiegel (der aus Stadt, Haus + Grund
und Mieterverein besteht), bereits im
Mai. Die Zustimmung von Haus+Grund
hatte sich jedoch verzögert. Damit gilt
der bisherigen Mietspiegel (siehe unten)
nun bis zum 31. Mai 2013.
Ein kleiner Unterschied: Er trägt nicht
mehr das Merkmal „qualifiziert“. Dazu
wäre eine Stichprobe aus den Daten
von 2009 erforderlich gewesen, um
Veränderungen messen zu können. Dies
war aufgrund einer Datenpanne bei der
Stadt nicht möglich.
Einzige Alternative: Eine Fortschreibung
nach offizieller Inflationsrate. Die jedoch
wäre nicht sachgerecht gewesen,
da die allgemeinen Lebenshaltungskosten
seit Jahren viel stärker steigen als
die Mieten in der Schrumpfungsregion
Ruhrgebiet.
Rechtsanwältin Jutta Hüppop kann
damit aber gut leben: „Einfache Mietspiegel
sind vom Bundesgerichtshof
kürzlich deutlich aufgewertet worden.
Und ich bin überzeugt, dass die Werte,
die wir 2009 so aufwändig ermittelt
haben, nach wie vor die Mieten in
Hattingen zuverlässig widerspiegeln.“
19

Mobilität
Am 1.November wurde in Teilen des
Verkehrsverbundes Rhein-Ruhr (VRR)
ein Ticket für Menschen mit geringem
Einkommen eingeführt. Die Monatskarte
kostet 29.90 Euro und firmiert als
Sozialticket. Diesen Namen verdient
dieses Angebot allerdings nicht, findet
Michael Hermund, Vorsitzender der
Region Ruhr-Mark des Deutschen
Gewerkschaftsbundes, in seinem
Gastbetrag für MieterForum.
Unsozialticket
20
Ein Sozialticket, das aus Sicht des DGB
diesen Namen verdient, dürfte höchstens
15 Euro kosten. Dies entspricht
auch etwa dem Anteil für Nahverkehr
im Regelsatz von Hartz IV. Wenn wir
jetzt eine sozialpolitisch, ökologisch
und ökonomisch unsinnige Entscheidung
vorfinden, dann kann man das
nur verstehen, wenn man die unterschiedlichen
partei-, macht- und unternehmenspolitischen
Ränkespielchen
kennt, die sich in den letzten Jahren
abgespielt haben.
Bis 2009 war alles klar. CDU und FDP
hatten in den VRR-Gremien die Mehrheit.
Sie waren gegen ein Sozialticket.
SPD und Grüne votierten dafür und
demonstrierten in Dortmund, welch
großen Bedarf es für ein Sozialticket
gibt.
Bei der Kommunalwahl 2009 verloren
CDU und FDP ihre Mehrheit im VRR.
Überraschend einigten sich CDU und
Grüne auf eine Koalition im VRR. Viele
sahen hierin ein Signal für die bevorstehende
Landtagswahl. Die CDU ließ
sich diesen Machterhalt im VRR und
die Perspektive auf einen Machterhalt
in Düsseldorf etwas kosten: Sie unterschrieb
im VRR-Koalitionsvertrag, dass
ein Sozialticket eingeführt wird, das
in seiner günstigsten Variante 15 Euro
kosten sollte.
Doch die CDU merkte bald, dass ihre
Parteibasis das Sozialticket nicht mitträgt.
Die Einführung des Sozialtickets
wurde vertagt und eine „Marktforschungs-Studie“
in Auftrag gegeben.
Aus schwarz-grün in NRW wurde nichts.
Gleichzeitig starteten die Verkehrsunternehmen
– allen voran der Vorstand
der BOGESTRA – eine in diesem Umfang
bisher nie dagewesene Kampagne gegen
das Sozialticket.
Die BOGESTRA entwickelte Schreckensszenarien.
Dabei wurde so getan, als
wenn der Nahverkehr wirtschaftlich
arbeitet und durch das Sozialticket
ins Defizit gerate. Fakt ist, dass der
öffentliche Nahverkehr als öffentliche
Daseinsvorsorge nur zu rd. 50 % aus
eigenen Einnahmen finanziert wird.
Die andere Hälfte wird von öffentlichen
Zuschüssen gedeckt. Der Ballungsraum
Ruhrgebiet wäre schon lange einem
Mobilitätskollaps erlegen, würde nicht
der öffentliche Nahverkehr die Straßen
entlasten.
Im VRR Bereich gibt es 1,2 Millionen
Menschen, die Anspruch auf Arbeitslosengeld
II, Sozialgeld oder Wohngeld
haben. Sie werden von der öffentlichen
Daseinsvorsorge Nahverkehr ausgeschlossen.
Sie sind nicht in der Lage eine
Monatskarte zu kaufen, ohne Abstriche
z. B. beim Essen oder anderen existenziellen
Dingen zu machen. Nur eine
kleine Minderheit von ihnen ist Abo-
Kunde der Nahverkehrsunternehmen.
Das „Sozial“-Ticket für 30 Euro wird
jetzt z. B. von Aufstockern genutzt.
Sie erhalten einen so niedrigen Lohn,
dass sie zusätzlich Hartz IV zum Leben
brauchen. Sie müssen bisher die teuren
Monatskarten für die Fahrt zur Arbeit
nutzen und freuen sich, dass sie jetzt
Michael Hermund hat seit Jahren die Kampagne
für ein echtes Sozialticket mit getragen. Hier 2008
auf dem Husemannplatz. Bild: Stefan Nölle
20 Euro weniger im Monat zahlen müssen,
dafür allerdings weniger Leistung
in Kauf nehmen. Als Gewerkschafter
begrüße ich diese Einkommensverbesserung.
In Dortmund haben in der Versuchsphase
2009 über 24.000 Menschen das Sozialticket
zum Preis von 15 € abonniert.
CDU und SPD haben inzwischen den
Preis auf 31 Euro erhöht. Nur 7.700
Nutzer sind übrig geblieben.
Aus Marketinggesichtspunkten muss
das Sozialticket also so attraktiv sein,
dass viele neue Kunden gewonnen werden.
Nur so können die Verluste durch
Bestandskunden, die auf das billigere
Ticket wechseln, ausgeglichen werden.
Gerade das wird mit einem Preis von
29.90 € in keiner Weise erreicht. Die
ersten vorliegenden Zahlen bestätigen
unsere Prognose: Mit dem 30-Euro-
Ticket werden kaum neue Kunden gewonnen.
Das ganze erweist sich als der
von uns vorhergesagte Flop. Weniger
als 3 Prozent der Berechtigten haben im
November in Bochum und Hattingen
das Ticket gekauft. Alles andere wäre
nach den Erfahrungen in Dortmund
auch eine Sensation gewesen.
Am Ende der Versuchsphase in 12
Monaten wird sich die Frage neu stellen:
Gibt es endlich eine Lösung die
ökonomisch gut für die Verkehrsunternehmen,
ökologisch notwendig für
das Ruhrgebiet und noch leistbar für die
Betroffenen ist. Dann wären wir wieder
bei einem verbundweiten Variante von
15 €.

Immer wieder müssen sich Arbeitslosengeld-II Empfänger gegen
ungerechtfertigte Kürzungen wehren - besonders häufig im
Bereich „Kosten der Unterkunft“. Denn hier gibt es, anders als
beim Regelbedarf, Spielräume. Und die nutzen viele Städte zu
ihren Gunsten, obwohl es, nach nunmehr sieben Jahren Hartz
IV, jede Menge eindeutige Rechtsprechung bis hinauf zum
Bundessozialgericht gibt. Jetzt hat sich das Jobcenter Bochum eine
deutliche Mahnung des zuständigen Sozialgerichts Dortmund
eingefangen.
Sozialgericht an Jobcenter:
„Erhebliche Bedenken an
der Rechtmäßigkeit“
Angela Bischof ist 50 Jahre alt und vor
neun Jahren arbeitslos geworden. Seit
2001 wohnt sie in Bochum. Damals bekam
die Diplom-Ingenieurin eine Stelle
in Castrop-Rauxel, doch nach nur elf
Monaten wurde ihr gekündigt. Seit 2005
bezieht sie Arbeitslosengeld II, seit 2006
jedoch nur noch als „Aufstockerin“.
Denn längst hat sie wieder einen Job,
genaugenommen sogar zwei. Eine
Teilzeitstelle in einer Anwaltskanzlei
in Gerthe und einen Minijob in Langendreer.
Zusammen macht das 30 bis
33 Stunden Arbeitszeit pro Woche, und
wegen der vielen Hin- und Herfahrerei
ist sie so viel unterwegs wie eine
Vollzeit-Beschäftigte. Trotzdem reicht
es nicht zum Leben. Deshalb bezieht
sie ergänzend Alg II, zur Zeit 215 Euro
im Monat.
Seit Anfang des Jahres wohnt sie in
der Breddestraße in Wattenscheid. Der
Umzug war notwendig, da ihr vorheriger
Vermieter eine Kündigung zu
Ende März angekündigt hatte. Sie kam
der Kündigung zuvor, weil sie schnell
eine Ersatzwohnung fand - die an der
Breddestraße. Die Miete lag im Rahmen
dessen, was beim Jobcenter als angemessen
gilt: 233 € kalt. Da stört es nicht,
dass die Wohnung mit 53,47 qm etwas
größer war als für einen Ein-Personen-
Haushalt vorgesehen.
Nach einigem Hin und Her erkannte das
Jobcenter denn auch die Notwendigkeit
des Umzugs an und zahlte sowohl für
den Umzug als auch für die Erstrenovierung.
Das böse Erwachen kam mit
dem Bescheid des Jobcenters vom 20.
Januar 2011: Von den 413 € Gesamtmiete
wurden nur 377 € anerkannt.
Sowohl die Heiz- als auch die kalten
Betriebskosten wurden anteilig gekürzt,
weil die Wohnung größer ist als 45 qm.
„Ich habe auf der Homepage des Jobcenters
Bochum nachgesehen, wie hoch die
Miete sein darf“, sagt Angela Bischof im
Gespräch mit MieterForum. „Da stand
kein Wort von Kürzung der Heiz- und
Nebenkosten, wenn die qm-Zahl nicht
stimmt.“ Kein Wunder, denn diese Praxis
in Bochum ist rechtswidrig.
Rechtswidrige Praxis
Diese Praxis sieht so aus: Die angemessene
Miete, die nach dem 2. Sozialgesetzbuch
übernommen werden muss, ist
ein Produkt aus einer abstrakten Wohnungsgröße
(für eine Person 45 qm) und
einer ebenso abstrakten qm-Miete, die
nach dem Mietspiegel ermittelt wird. Ist
die Wohnung größer, aber die qm-Miete
billiger als vorgesehen, kann die Gesamtmiete
durchaus angemessen sein.
Nur: Das Jobcenter kürzt dann die Heiz
und Nebenkosten. Beispiel: Wohnung
50 statt 45 qm -> Kürzung um 10 %.
Das machen nicht alle Städte so, aber
eine ganze Reihe, nicht nur Bochum.
Deshalb gibt es dazu inzwischen auch
etliche Urteile bis hinauf zum Bundessozialgericht.
Und das urteilt immer
wieder: Solche Kürzungen sind nicht
zulässig. Wenn die Kaltmiete angemessen
ist, müssen auch die Betriebs- und
Heizkosten in voller Höhe übernommen
werden.
Hartz IV
Angela Bischof wehrt sich
gegen Kürzungen
Angela Bischof legte also Widerspruch
gegen den Bescheid ein, und als der
abgelehnt wurde, klagte sie. Ein Urteil
gibt es noch nicht, aber einen bemerkenswerten
Hinweis: Am 31. Oktober
schrieb das Sozialgericht Dortmund
das Jobcenter Bochum an: „Es wird
darauf hingewiesen, dass ... erhebliche
Bedenken an der Rechtmäßigkeit der
Berechnung der Betriebs- und Heizkosten
bestehen. ... Es wird daher um
Überprüfung des angefochtenen Bescheids
gebeten.“ Das heißt im Nicht-
Juristen-Alltagsdeutsch: Übernehmt die
Kosten freiwillig, oder wir verurteilen
euch dazu.
„Wir erfüllen unsere Aufgaben im Bereich
des SGB II nach den Vorgaben
des kommunalen Kostenträgers“, sagt
Johannes Rohleder, Pressesprecher des
Bochumer Jobcenters, auf die Frage,
warum seine Behörde die einschlägige
Rechtsprechung ignoriert. „Und diese
Vorgaben besagen, dass wir uns bei
den Heiz- und Nebenkosten nach der
angemessenen Wohnungsgröße zu
richten haben.“
Der Schwarze Peter liegt also nicht beim
Jobcenter, sondern bei der Stadt. Da die
die Musik bezahlen muss, bestimmt
sie auch, was gespielt wird. Schlimm
genug. Doch nun ist Besserung in Sicht.
Denn das Jobcenter hat das Schreiben
des Sozialgerichts an die Stadt weitergeleitet.
„Dort“, weiß Johannes Rohleder,
„hat man den Hinweis zum Anlass
genommen, die Regeln kritisch zu überprüfen.
Wir stehen dabei in ständigem
Kontakt.“
21

Service
22
Geschäftszeiten
Geschäftsstelle Bochum:
Brückstraße 58 · 44787 Bochum
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Impressum
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DMB – Mieterverein Bochum, Hattingen
und Umgegend e. V.,
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Auflage : 22.500
Redaktion: Michael Wenzel, Karin
Schnittker, Birgit Lütge-Jordan, Knut
Unger, Tobias Scholz, Rainer Stücker,
Holger Gautzsch, v.i.S.d.P.: Aichard
Hoffmann. Namentlich gekennzeichnete
Beiträge geben nicht unbedingt
die Meinung der gesamten Redaktion
wieder.
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Rechtsberatung in der Geschäftsstelle:
Örtliche Zuständigkeit!
Unsere Rechtsberater/innen haben feste örtliche Zuständigkeiten für neue
Fälle.
Diese richten sich nach der Postleitzahl:
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44807 44809
Rainer Klatt 44787 44789 Castrop-Rauxel, 96 11 431
44795 Herne
Gisela Krieter 44793 44866 96 11 432
44867 44869
Sabine Mosler 44892 44894 96 11 434
Rainer Papenheim 44799 44801 alle anderen Orte 96 11 436
44803
Jutta Hüppop 44879 44797 Hattingen, Di, Mi und Do:
Sprockhövel 0 23 24 / 5 25 24
Mo, Fr: 02 34 /
96 11 40
Bitte vereinbaren Sie ihren Beratungstermin unter den oben genannten Rufnummern
unserer Geschäftsstellen.
Rechtsberatung am Telefon:
Wir rufen Sie an! Sie bestimmen den Zeitpunkt!
Sie benötigen eine Beratung und wollen Ihre Rechtsberaterin oder Ihren Rechtsberater
telefonisch erreichen? Ihre Rechtsberaterin oder Ihr Rechtsberater hat Sie um
Rückruf gebeten? Das geht bei uns ganz einfach und ohne lästige Warteschleife.
Rufen Sie die oben angegebenen Rufnummern in der Geschäftsstelle an. Wir vereinbaren
einen telefonischen Beratungstermin mit Ihnen. Warten Sie innerhalb
der vereinbarten Zeit in der Nähe Ihres Telefons. Legen Sie benötigte Unterlagen
in greifbare Nähe. Im Interesse stabiler Mitgliedsbeiträge sollten Sie aus dem
deutschen Festnetz anrufen. Die Kosten für das Gespräch trägt der Mieterverein.
Und noch etwas: Neue Unterlagen – etwa ein Schreiben des Vermieters – senden
Sie uns bitte rechtzeitig vor der Telefonberatung per Fax oder Post.
Anregungen? Kritik? Beschwerden?
Sprechen Sie mit dem Chef!
Wir sind ständig bemüht, unseren Service für Sie zu verbessern. Ihre Vorschläge,
Kritik oder Beschwerden sind dabei eine wichtige Hilfe. Sprechen Sie mit dem
Chef! Geschäftsführer Michael Wenzel, Durchwahl: 02 34 / 96 11 440.
Ortstermine:
Wir kommen zu Ihnen ins Haus!
Die Besichtigung Ihrer Wohnung kann sinnvoll sein, zum Beispiel um das Ausmaß
von Mängeln festzustellen. Fragen Sie zuerst Ihre Rechtsberaterin oder Ihren
Rechtsberater, ob ein Ortstermin nötig ist. Wenn ja, setzen Sie sich mit unserem
Experten in Verbindung. Mit ihm können Sie direkt einen Termin vereinbaren.
Als Mitglied des Mietervereins Bochum, Hattingen und Umgegend e.V. berechnet
Ihnen der Experte für seine Leistungen nur 75 €. Im Preis enthalten sind bereits
die Anfahrt, die Begehung vor Ort, ein Kurzprotokoll und ggf. die jeweils gültige
gesetzliche Mehrwertsteuer. Der Betrag ist beim Ortstermin zu zahlen. Nur dadurch
ist er so günstig. Vergleichbare Leistungen sind bei anderen Anbietern (Firmen)
weit teurer. Zusätzliche Kosten können für die Probennahme und Analyse von
Schimmel und Schadstoffen entstehen. Sie entscheiden, ob Sie dazu einen Auftrag
erteilen oder nicht. Unser Experte heißt:
Dipl.-Ing. Bernd Eckstein, Tel. 0 23 02/58 54 77, Fax.: 0 23 02/ 58 54 75
Mail: b-eckstein@versanet.de

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