Wohnungseigentum - Dr. Thomas Wachter Notar | München

Bayerisches Staatsministerium derJustiz und für VerbraucherschutzTIPPSfürWohnungseigentümerErwerbRechtePflichtenwww.justiz.bayern.de

VorwortDr. Beate Merk, MdLBayerische Staatsministerinder Justiz und für VerbraucherschutzDas Wohnungseigentum ist heute eine weit verbreiteteForm des Immobilienbesitzes. Es eröffnetbreiten Bevölkerungskreisen die Möglichkeit, eineeigene Wohnung, verbunden mit echtem RaumundGrundeigentum, zu erwerben. In größerenStädten steht es inzwischen gleichrangig nebenden traditionellen Formen des Eigenheims. Wohnungseigentumbedeutet aber in aller Regel auch,dass der einzelne Eigentümer mit seinem Eigentumnicht uneingeschränkt schalten und walten kann.Er ist auf das Zusammenwirken mit den mehr oderweniger zahlreichen anderen Miteigentümern angewiesen.Die Wohnungseigentümergemeinschaftund die für sie geltenden Regeln sind deshalb fürden einzelnen Eigentümer von großer Bedeutung.Die vorliegende Broschüre soll zum einen demBürger, der sich für den Kauf einer Wohnung interessiert,Anregungen und Tipps für den Erwerb geben.Zum anderen soll sie demjenigen, der bereitszum Kreis der Wohnungseigentümer gehört, einenÜberblick über seine Rechte und Pflichten vermittelnund damit auch zu einem besseren Verständnisseiner Stellung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaftbeitragen. Mit der Reform desWohnungseigentumsgesetzes, die zum 1. Juli 2007in Kraft trat, hat sich die Rechtslage in einigenPunkten geändert. Den individuellen Rechtsrat imEinzelfall kann unsere Informationsschrift zwarnicht ersetzen. Wir würden uns aber freuen, wennsie dazu beitrüge, den angesprochenen Leserkreisüber seine rechtlichen Möglichkeiten aufzuklären,das gedeihliche Zusammenleben innerhalb derWohnungseigentümergemeinschaften zu fördern,unnötige Streitfälle zu vermeiden und so auch dieFreude an der eigenen Wohnung zu mehren.München, im Oktober 2012Dr. Beate Merk, MdLBayerische Staatsministerinder Justiz und für Verbraucherschutz

Der Erwerb einer Eigentumswohnung 6Wege zum Erwerb von WohnungseigentumDer Kauf einer Eigentumswohnung– allgemeine Ratschläge – 7Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags– Hilfe durch den Notar – 9Vorbereitung auf die Beurkundung 101. Sicherung der Ansprüche des Käufers 122. Höhe des Kaufpreises und derNebenkosten 133. Fälligkeit des Kaufpreises 144. Genaue Bezeichnung desVertragsobjekts im Kaufvertrag 185. Rechte des Käufers bei Mängeln derEigentumswohnung 186. Vollmachten 207. Teilungserklärung 218. Zweiterwerb einer Eigentumswohnung 24Besondere Erwerbsformen 26Der Staat hilft Ihnen – Inanspruchnahmeöffentlicher Mittel – 284InhaltsverzeichnisRechte und Pflichten desWohnungseigentümers 30Wohnungseigentumsgesetz 31Gemeinschaftsordnung 31Beschlüsse der Wohnungseigentümer 33Die Verwaltungder Wohnungseigentumsanlage 34Die Gemeinschaftder Wohnungseigentümer 35Wohnungseigentümerversammlung 36Aufgaben 36Einberufung 37Beschlussfähigkeit 37Verfahrensgang 37Verwalter 41Aufgaben 41Bestellung und Abberufung 43Verwaltungsbeirat 44Aufgaben 44Die Nutzung des Wohnungseigentums 44Gemeinschaftseigentum 44Sondereigentum 45Die Hausordnung 47Kosten und Lasten 48Hausgeld 49Wirtschaftsplan 49Jahresabrechnung 49Bauliche Maßnahmenam Gemeinschaftseigentum 50Bauliche Veränderungendes Sondereigentums 51Entziehung des Wohneigentums 51Wenn es zum Streit kommt –Fragen des Rechtswegs 535

Der Erwerb einerEigentumswohnungTragen Sie sich mit dem Gedanken,eine Eigentumswohnung zu erwerben?Dann sollten Sie die nachstehenden Ratschlägesorgfältig durchlesen und beachten. Nur so könnenSie vermeiden, dass Ihre Freude über die neuerworbeneWohnung später von Ärger und Sorgenüberschattet wird.Eine Eigentumswohnung können Sie auf verschiedeneWeise erwerben:• Der Kauf vom Bauträger ist eine seit langemübliche Form zum Erwerb einer neuen Eigentumswohnung.• Seit mehreren Jahren werden Eigentumswohnungenauch in der Form sog. Bauherrenmodelle,Erwerbermodelle oder vergleichbarer Rechtskonstruktionenangeboten. Nicht selten wirddabei das Gebäude nicht völlig neu erstellt, sondernein bereits bestehendes Haus modernisiertund in Eigentumswohnungen aufgeteilt. BesondereVorsicht ist geboten, wenn lediglich einMiteigentumsanteil an einem Grundstück verbundenmit dem Nutzungsrecht an einer Wohnungangeboten wird (sog. Bruchteilseigentum).Beachten Sie dazu den Abschnitt „BesondereErwerbsformen“.• Daneben besteht natürlich die Möglichkeit desZweiterwerbs einer Eigentumswohnung vombisherigen Wohnungseigentümer.Der Kauf einer Eigentumswohnung.Bevor Sie sich zum Kauf entschließen,prüfen Sie eingehend• das gewählte ObjektWie ist der Standort– zu Ihrem Arbeitsplatz?– zu Schulen und Kindergärten?Wie stehts mit den Versorgungseinrichtungen, denVerkehrsanbindungen, dem Erholungswert?Wie groß ist die Anlage?Welche möglicherweise störenden Einrichtungen(Gaststätten, Gewerbebetriebe etc.) befinden sichin der Nähe oder sollen in der Anlage selbst untergebrachtwerden?67

• die FinanzierungEntspricht die gewählte Wohnung Ihren Finanzierungsmöglichkeiten?Vor dem Kauf muss Ihre Finanzierung stehen!Ein Kaufvertrag sollte erst dann abgeschlossen werden,wenn ein endgültiger Kosten- und Finanzierungsplanvorliegt, aus dem sämtliche Kosten undderen Finanzierung ersichtlich sind. BerücksichtigenSie bei Ihrer Planung auch die Kosten, die nichtTeil des Kaufpreises sind, aber mit dem Erwerb zusammenhängen– so z. B. die Grunderwerbsteuer,die Maklerprovision, die Kosten für die notarielleBeurkundung und für den Grundbuchvollzug.Prüfen Sie auch, ob Sie bereits vor Erwerb desEigentums mit Hilfe des Verkäufers eine Hypothekoder eine Grundschuld eintragen lassen können,die von Ihren zukünftigen Gläubigern (Banken,Bausparkassen) als ausreichende Sicherheit angesehenwird.Beachten Sie auch den Abschnitt „Der Staat hilftIhnen…“Kalkulieren Sie bei der monatlichenBelastung das Hausgeld mit ein!Über diese Zahlungsverpflichtungen sollten Sie sichvom Verkäufer genau aufklären lassen.Haben Sie sich dann für ein bestimmtes Objektentschieden, lauten die obersten Grundregeln vordem Abschluss eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung• Vertrag genau durchlesen• alle Zweifelsfragen klären• erst dann unterschreiben.Der Kaufvertrag bedarf der Beurkundungdurch den NotarJede Verpflichtung zum Kauf einer Eigentumswohnungerfordert die notarielle Beurkundung des Vertrags.Dies gilt auch, wenn nur ein Vorvertrag oderein Kaufanwärtervertrag abgeschlossen werdensoll. Der Kaufanwärtervertrag ist eine einseitigeErwerbsverpflichtung des Käufers. Der endgültigeKaufvertrag und damit eine Verpflichtung des Verkäufersentstehen erst dann, wenn dieser das indem Kaufanwärtervertrag liegende Kaufangebot desKäufers ausdrücklich annimmt.WichtigAuch Nebenabreden und Zusicherungen hinsichtlichder Eigentumswohnung müssen in den notariellenVertrag aufgenommen werden!89

Der Notar hilft Ihnen ...Der Notar ist unparteiischer Betreuer aller Beteiligten.Er ist verpflichtet, Sie über alle rechtlichenRisiken des Vertrags zu belehren und Sicherungsmöglichkeitenvorzuschlagen. Sie haben also dasRecht, vom Notar – auch schon vor dem eigentlichenBeurkundungstermin – Auskunft und Belehrungzu verlangen. Scheuen Sie sich nicht zu fragenund lassen Sie sich alle Ihnen unklar erscheinendenFormulierungen nach Bedeutung und Auswirkungenerklären.Der Notar kann seiner Aufgabe nur gerecht werden,wenn Sie ihm Ihre Wünsche und Vorstellungendarlegen – er braucht Ihre Mithilfe.Übrigens sind die Kosten der Beratung bei demNotar, der den Vertrag später beurkundet, in derBeurkundungsgebühr enthalten.Falls Sie sich vor der Beurkundung des Kaufvertragesnäher informieren möchten, können Siebei der Landesnotarkammer Bayern, 80333 München,Ottostraße 10, ein Merkblatt zur Gestaltungvon Verträgen mit Bauträgern anfordern oder diesesim Internet abrufen (www.notare.bayern.de).DeshalbBereiten Sie sich auf die Beurkundung vor!Vorbereitung Nummer 1Erkundigen Sie sich über den Verkäufer, wenn erIhnen nicht bekannt ist, vor allem über seine Zahlungsfähigkeit,seine Kreditwürdigkeit und seine Solidität(Bank, Handelsauskunftei). Darauf sollten Siebesonders bei gewerblich tätigen Verkäufern (Bauträger,Vertreiber von Erwerbermodellen) achten.Klären Sie, sofern der Vertrag nicht bereits derMakler- und Bauträgerverordnung entspricht, beiIhrem Vertragspartner oder bei dem für seinen Sitzzuständigen Gewerbeamt, ob er als Bauträgergewerbsmäßig tätig ist. Ist dies der Fall, geltenbesondere Schutzvorschriften – Näheres sagt Ihnen10auch hierüber der Notar. Beim Kauf zu errichtenderoder zu sanierender Wohnungen empfiehlt essich auch, nach Referenzobjekten zu fragen.Vorbereitung Nummer 2Besorgen Sie sich den Vertragsentwurf; wenden Siesich dazu an den Verkäufer (Bauträger) oder an denNotar, bei dem der Vertrag beurkundet werden soll.Handelt es sich um einen gewerblich oder beruflichtätigen Verkäufer, insbesondere um einen Bauträger,ist der Notar sogar gesetzlich verpflichtet,dafür zu sorgen, dass Ihnen der Vertragsentwurf imRegelfall zwei Wochen vor dem Beurkundungsterminzur Verfügung steht. Das Gesetz will Ihnendamit die Möglichkeit verschaffen, sich gründlichmit den Einzelheiten des Vertrages zu befassen.Fordern Sie weiter auch die Teilungserklärung unddie dazugehörende Miteigentümer- oder Gemeinschaftsordnungan.11

Die Teilungserklärung ist für Sie von ganz besondererBedeutung, denn aus ihr ergeben sich Ihre späterenRechte und Pflichten. Sie finden darüber aufden nächsten Seiten weitere Informationen undHinweise. Verlangen Sie beim Zweiterwerb Einsichtin die Beschlüsse der Eigentümerversammlung.Denn auch darin können Rechte und Pflichtengeregelt sein (siehe „8. Zweiterwerb einer Eigentumswohnung“).Vorbereitung Nummer 3Lesen Sie diese Urkunden genau durch. SchreibenSie sich alle Fragen auf, die Sie vor oder bei derBeurkundung an den Notar richten wollen.Ihr Hauptaugenmerk sollten Sie dabei auffolgende Punkte richten:1.Wie steht es mit der Sicherung Ihrer Ansprüche?• Ist der Verkäufer als Eigentümer der Eigentumswohnungoder des Grundstücks, auf dem dieseerrichtet werden soll, im Grundbuch eingetragen?Wenn nicht, lassen Sie besondere Vorsichtwalten und sich vom Notar besonders ausführlichüber die Risiken beraten.• Welche Belastungen, insbesondere Grundschuldenund Hypotheken, sind im Grundbuch eingetragenoder werden noch eingetragen?• Besondere Vorsicht ist geboten, wenn an demgesamten Grundstück eine Hypothek oderGrundschuld eingetragen ist. Diese Belastung –die im allgemeinen als „Globalbelastung“ bezeichnetwird – setzt sich grundsätzlich nachAufteilung des Grundstücks in voller Höhe anden einzelnen Eigentumswohnungen fort. Dasbetreffende Kreditinstitut, zu dessen Gunsten dieBelastung eingetragen ist, kann sich allerdingsdurch eine Erklärung verpflichten, Sie aus demGrundpfandrecht nicht in Anspruch zu nehmen,12wenn und soweit Sie den Kaufpreis bereits bezahlthaben. Vergewissern Sie sich, ob eine solcheFreistellungserklärung vorliegt!Lassen Sie sich darüber vom Notar beraten, ggf.auch von dem Kreditinstitut, das Ihre Finanzierungdurchführt!• Wichtig ist, dass das Eigentum grundsätzlich lastenfreiauf Sie als künftigen Wohnungseigentümerübergeht. Sind noch Hypotheken oderGrundschulden vorhanden, so muss die Lastenfreistellungausreichend gesichert sein, soweitnicht Verbindlichkeiten durch den Käufer unterAnrechnung auf den Kaufpreis übernommenwerden. Über die Einzelheiten wird Sie derNotar gerne beraten.• Im Kaufvertrag sollte unbedingt vorgesehen sein,dass derVerkäufer dem Käufer die Eintragung einerAuflassungsvormerkung im Grundbuch bewilligt.Wenn das Grundbuch für die Eigentumswohnungnoch nicht angelegt ist, wird die Auflassungsvormerkungam gesamten Grundstück, ansonsten an dembetreffenden Wohnungseigentum eingetragen. Damitwird verhindert, dass nachfolgende Eintragungenim Grundbuch sich zu Lasten des Käufers auswirken.Die Auflassungsvormerkung sollte grundsätzlich anerster Rangstelle eingetragen werden. Für den Fall,dass entweder das gesamte Grundstück oder dieeinzelne Wohnung noch mit einer Hypothek odereiner Grundschuld belastet ist, muss die Auflassungsvormerkungunmittelbar im Rang nach dieserBelastung eingetragen werden und die Freistellungvon dieser Belastung gesichert sein.2.Vergewissern Sie sich über die Höhe desKaufpreises und der Nebenkosten• Im Kaufvertrag sollten eindeutige Vereinbarungenüber die Höhe des Kaufpreises und die darinenthaltenen Leistungen getroffen werden.13

Dieser Punkt ist besonders bedeutsam, wenn einFestpreis vereinbart wurde. Vergewissern Sie sich,ob trotz des „Festpreises“ weitere Kosten – so z. B.für Sonderwünsche – hinzukommen. Beachten Sieauch, ob der „Festpreis“ sich durch Klauseln, diePreiserhöhungen zulassen, erhöhen kann.Wird der endgültige Kaufpreis von einer Schlussabrechnungabhängig gemacht, sollte sich der Käuferin jedem Falle eine Nachprüfung vorbehalten undmöglicherweise auch auf Einsichtnahme in die mitHandwerkern und Bauunternehmen geschlossenenVerträge bestehen.• Vor allem bei neu hergestellten oder noch zu erstellendenEigentumswohnungen sollte der Vertrageine Regelung über die Bezahlung der Erschließungskostenenthalten. Klären Sie, ob Maßnahmendurchgeführt sind, die noch nicht abgerechnetwurden, und welche Maßnahmen nochausstehen, die dann zusätzliche Kosten verursachen.Auch die Bezahlung der Abgaben nach demKommunalabgabengesetz sollte geregelt sein.Beachten Sie bei all dem, dass unabhängig von dervertraglichen Vereinbarung die Gemeinde nachden gesetzlichen Regelungen von demjenigen dieBezahlung von Beiträgen verlangen kann, der beider Zustellung des Beitragsbescheides bzw. zumZeitpunkt der Entstehung der Beitragsschuld Eigentümerdes Grundstücks ist. Wohnungs- und Teileigentümersind allerdings nur entsprechend ihremMiteigentumsanteil beitragspflichtig.sätzlich nicht vor Eintragung des gekauften Wohnungseigentumsund der Auflassungsvormerkungim Grundbuch fällig werden.Dies gilt vor allem, wenn ein älteres Gebäude inWohnungseigentum aufgeteilt werden soll. Hierkönnen unter Umständen Schwierigkeiten bei derErteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung auftreten.• Bei noch nicht fertig gestellten Objekten ist zusätzlichzu beachten:Wenn – wie üblich – Zahlung nach Baufortschrittvereinbart wurde, sollten die einzelnen Baufortschrittsratenmöglichst genau dem Wert des Grundstücksanteilsund der am Fälligkeitstag in dasGrundstück eingefügten Bausubstanz entsprechen.3.Wie steht es mit der Fälligkeit des Kaufpreises?• Ist die Eigentumswohnung bereits hergestelltund Wohnungseigentum begründet, sollte derKaufpreis grundsätzlich erst nach Eintragung derAuflassungsvormerkung am gekauften Wohnungseigentumfällig werden.Wenn das Objekt noch nicht in Wohnungseigentumaufgeteilt worden ist, darf der Kaufpreis grund-1415

Die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgensieht zusammen mit der MaklerundBauträgerverordnung eine Zahlung des Kaufpreisesin bis zu sieben Raten vor, wobei die Ratenaus folgenden Teilbeträgen zusammengesetzt werdenkönnen:30 % des Kaufpreises nach Beginn derErdarbeiten28 % des Kaufpreises nach Rohbaufertigstellungeinschließlich Zimmererarbeiten5,6 % des Kaufpreises für die Herstellungder Dachflächen und Dachrinnen2,1 % des Kaufpreises für die Rohinstallationder Heizungsanlagen2,1 % des Kaufpreises für die Rohinstallationder Sanitäranlagen2,1 % des Kaufpreises für die Rohinstallationder Elektroanlagen7,0 % des Kaufpreises für den Fenstereinbau,einschließlich der Verglasung4,2 % des Kaufpreises für den Innenputzausgenommen Beiputzarbeiten2,1 % des Kaufpreises für den Estrich2,8 % des Kaufpreises für die Fliesenarbeitenim Sanitärbereich8,4 % des Kaufpreises nach Bezugsfertigkeit undZug um Zug gegen Besitzübergabe2,1 % des Kaufpreises für die Fassadenarbeiten3,5 % des Kaufpreises nach vollständiger FertigstellungObwohl diese Sätze, die zwar unter-, aber nichtüberschritten werden dürfen, zwingend nur fürgewerbsmäßige Bauträger gelten, bieten sie auchnach der Verordnung über Abschlagszahlungeneinen Anhaltspunkt für die Annahme einer angemessenenRegelung.1617

8.Bei Zweiterwerb zusätzlich beachten• Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einerbereits – vielleicht schon seit längerer Zeit – bewohntenAnlage erwerben, müssen Sie berücksichtigen,dass Sie an die Miteigentums- bzw.Gemeinschaftsordnung (unbedingt lesen!), diedurch nachträgliche Vereinbarungen der Eigentümergeändert oder ergänzt worden sein kann,gebunden sind. Voraussetzung für die Wirkunggegen weitere Erwerber der Eigentumswohnungist allerdings, dass die Vereinbarungen oder ihreÄnderungen als Inhalt des Sondereigentums imGrundbuch eingetragen wurden. Gebunden sindSie auch an die bisher gefassten (sonstigen) Beschlüsseder Eigentümerversammlung, z. B. überAbstellen von Kinderwägen oder Durchführunggroßer Reparaturen mit entsprechenden Sonderumlagen(siehe auch S. 36 f.). Hier ist zu beachten,dass diese sonstigen Beschlüsse im Gegensatzzu den Vereinbarungen und der Teilungserklärungnicht im Grundbuch eingetragen werden.Befragen Sie deshalb über diese Beschlüsseeingehend den Verwalter und lassen Sie sichermächtigen, die Niederschriften über die bisherigenBeschlüsse einzusehen. Seit dem 1. Juli2007 ist der Verwalter verpflichtet, nach näherengesetzlichen Vorgaben eine Beschluss-Sammlungzu führen (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG).• In der Gemeinschaftsordnung ist häufig vorgesehen,dass der Erwerber einer Eigentumswohnungfür bestehende Zahlungsverpflichtungen des Veräußerersgegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft(z. B. Hausgeldrückstände) haftet.Denkbar ist es auch, dass, etwa wegen größererReparaturen, in näherer Zukunft höhere Umlagenauf die Eigentümer anstehen. Erkundigen Siesich deshalb beim Verwalter, ob und in welcherHöhe Verpflichtungen bestehen oder zu erwartensind, und achten Sie gegebenenfalls darauf,dass in den Kaufvertrag Regelungen über derenBehandlung aufgenommen werden.24• Achten Sie darauf, welche Belastungen im Wohnungseigentumsgrundbucheingetragen sind undauf Sie übergehen sollen. Lassen Sie sich vomNotar deren Bedeutung und Tragweite erklären.• Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages unddem endgültigen Eigentumserwerb (Eintragungim Grundbuch) liegen oft Monate. Trotzdem treffennach inzwischen ganz herrschender Auffassungden Veräußerer als Eigentümer bis zu diesemZeitpunkt alle gesetzlichen Rechte undPflichten eines Wohnungseigentümers, soweitnicht zulässigerweise anderes vereinbart ist. Erhaftet beispielsweise nach wie vor für fälligeHausgeldforderungen und kann das Stimmrechtin der Wohnungseigentümerversammlung ausüben.Häufig wird aber der Erwerber die Wohnungschon früher nutzen. Achten Sie daher darauf,dass in einem solchen Fall im Vertrag klareRegelungen darüber getroffen werden, wer diein der Übergangszeit anfallenden Verpflichtungen(Hausgeld, Umlagen u. ä.) tragen soll undwer bei der Verwaltung des Wohnungseigentums(z. B. durch Ausübung des Stimmrechts, vgl.S. 37 ff.) mitwirken soll.• Lassen Sie sich vom Zweitverkäufer dessenAnsprüche – soweit vorhanden – gegen den Erstverkäufer(Bauträger) und ggf. auch gegen dieHandwerker abtreten!• Vergewissern Sie sich über bestehende Mietverträge,wenn der Verkäufer die Eigentumswohnungnicht selbst bewohnt. Denn als Erwerberrücken Sie in die bestehenden Mietverträge ein.Ein Kündigungsrecht steht Ihnen im Regelfall nurzu, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an derBeendigung des Mietverhältnisses haben, wiez.B. Eigenbedarf (§ 573 BGB), und auch das erst,nachdem Sie Eigentümer der Wohnung gewordensind. Wurde das Kaufobjekt erst nach Vermietungin eine Eigentumswohnung umgewandelt,können Sie sich grundsätzlich erst nachAblauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf25

26Eigenbedarf berufen. In den durch Wohnungsmangelbesonders betroffenen Gebieten, die inder Wohnungsgebieteverordnung bestimmt sind,verlängert sich die Frist auf zehn Jahre. Außerdemhat der Mieter im Fall einer vorgenommenenoder beabsichtigten Umwandlung ein Vorkaufsrecht.Wollen Sie sich näher über Mieterschutzund Kündigungsmöglichkeiten unterrichten,fordern Sie beimBayerischen Staatsministerium der Justiz80097 München,die Broschüre „Tipps für Mieter und Vermieter“an. Die Broschüre kann auch im Internet unterwww.justiz.bayern.de abgerufen werden.• Vergewissern Sie sich, ob es sich um staatlichgeförderten Wohnraum handelt. Hier gelten fürdie Benutzung durch den Erwerber und die Vermietungder Wohnung die besonderen Beschränkungendes Förderbescheides, des BayerischenWohnraumförderungsgesetzes oder des BayerischenWohnungsbindungsgesetzes. Sie beziehensich vor allem auf den Kreis der Personen, die dieWohnung nutzen dürfen, die Art der Nutzungund auf die Höhe der Miete, die verlangt werdendarf. Der Erwerber kann das Mietverhältnis nichtwegen Eigenbedarfs kündigen, solange die WohnungBelegungs- oder Mietbindungen unterliegt.Diese Beschränkungen können auch nach Rückzahlungder öffentlichen Fördermittel andauern.Informieren Sie sich gegebenenfalls bei der zuständigenBehörde (Landratsamt, kreisfreie Stadt,Große Kreisstadt oder Gemeinde, wenn dieseuntere Bauaufsichtsbehörde ist).Besondere Erwerbsformen• Beim Bauherrenmodell ist der Erwerber selbst„Bauherr“. In der Regel werden dem Anbieter,der nur als Baubetreuer auftritt, umfassende Aufträgeund Vollmachten erteilt, die regelmäßignotariell beurkundet werden müssen. Er schließtdann im Namen der Erwerber („Bauherren“) undauf deren Rechnung die zur Errichtung des Gebäudeserforderlichen Verträge, z.B. mit demGrundstücksverkäufer oder den Baufirmen ab.Für die Fertigstellung und die mängelfreie Herstellungdes Bauwerks haften dem Bauherrn inder Regel nur diese Baufirmen, nicht aber derBevollmächtigte selbst. Der Bauherr kauft alsonicht eine Eigentumswohnung zum Festpreis,sondern übernimmt es, zusammen mit anderenPersonen eine Eigentumswohnungsanlage aufeigene Rechnung und Gefahr zu errichten.Auch beim „verdeckten Bauherrenmodell“ ist derErwerber Bauherr. Kauf des Grundstücks und Errichtungdes Bauwerks werden aber in zwei Verträgemit verschiedenen Personen aufgespalten, auchwenn für beide ein Unternehmer wirbt. Über ihnerwirbt der Käufer das Grundstück von dem Eigentümer.Daneben schließt er mit dem Unternehmereinen Vertrag über die Errichtung des Gebäudes aufdem Grundstück. Meist sind beide Verträge notariellzu beurkunden, weil sie sonst unwirksam sind.Die zivilrechtlichen Risiken, die den „Bauherrn“beim Erwerb nach diesen Modellen treffen können,sind wesentlich größer als beim Kauf vom Bauträger.Im Einzelnen kommt es auf die Ausgestaltungder Verträge und auf die Seriosität und Bonität derVertragspartner an. Die komplizierten Vertragskonstruktionensind für einen Laien kaum durchschaubar.Wollen Sie sich an einer solchen Bauherrengemeinschaftbeteiligen, ist es deshalb besonderswichtig, dass Sie sich vor der Vertragsunterzeichnungmit dem Vertragsinhalt auseinander setzenund sich vor allem sachkundig, z. B. durch IhrenNotar, beraten lassen. Die beim Kauf einer Eigentumswohnungbereits besprochenen Einzelheitenkönnen Ihnen als Anhaltspunkte dienen.Dies gilt auch für ähnliche Erwerbsformen. Seiteiniger Zeit sind „Erwerbermodelle“ zum Zweckdes Zweiterwerbs von meist weit entfernt liegendenEigentumswohnungen auf dem Markt. Unter27

Hinweis auf hohe Steuerersparnisse werden Wohnungeneinschließlich Finanzierung, Mietverträgen,verschiedenen Garantien und Beratungsverträgenzu einem Gesamtpreis angeboten. Lassen Sie sichnicht zum Kauf drängen. Vorher sind unbedingtrechtliche Beratung über den Kaufvertrag und Besichtigungdes Objekts notwendig. Für Altbauwohnungenwerden auch „Bruchteilsmodelle“ angeboten.Der Käufer erwirbt schlichtes Miteigentum amGrundstück verbunden mit dem Recht auf Nutzungeiner bestimmten Wohnung. Dieses so genannte„Bruchteilseigentum“ ist kein Wohnungseigentum.Bei ihm ist wegen der erheblichen zivilrechtlichenRisiken (z.B. bei Zahlungsunfähigkeit eines Miteigentümers)größte Vorsicht geboten.Bei allen diesen Modellen spielen in aller Regeldie erstrebten steuerlichen Vorteile (etwa bei derEinkommensteuer und Umsatzsteuer) eine wichtigeRolle. Inwieweit sie erreicht werden können,hängt von der konkreten Ausgestaltung des Vertragswerksund den persönlichen Verhältnissen desErwerbers ab. Da die steuerlichen Fragen sehr oftfür den Erwerb und die Finanzierung von ausschlaggebenderBedeutung sind, sollten Sie dieseauf jeden Fall vor Abschluss des Vertrages fachlichprüfen lassen, z.B. durch Ihren Steuerberater.Finanzen herausgegeben wird und im Internet(www.stmf.bayern.de) unter der Rubrik Service / Informationsbroschürenabgerufen werden kann.Bitte beachten Sie, dass die Eigenheimzulage mitWirkung ab dem Jahr 2006 abgeschafft wurde. Siekann letztmals für Objekte beansprucht werden,• die in Erwerbsfällen auf Grund eines vor dem1. Januar 2006 rechtswirksam abgeschlossenenKaufvertrags angeschafft wurden oder• mit deren Herstellung der Anspruchsberechtigtevor dem 1. Januar 2006 begonnen hat.Bei der Lektüre ist Ihnen nun sicherlich klar geworden:Nur eine gründliche Vorbereitung hilft zu vermeiden,dass Ihnen später unnötige Unannehmlichkeitenund Schwierigkeiten entstehen. KommenSie bei Ihrer Vorbereitung mit dem Inhalt derUrkunde nicht zurecht, empfiehlt es sich, dass Sieschon vor der Beurkundung beim Notar odereinem Rechtsanwalt Rat einholen.Der Staat hilft Ihnen…Informieren Sie sich eingehend über die Hilfen, dieIhnen die öffentliche Hand beim Erwerb von Wohneigentumbietet: Staatliche Förderprogramme, u. U.auch Wohngeld und Hilfen durch die jeweiligeGemeinde.Fachinformationen rund um das Wohnen, Fördernund Bauen finden Sie im Internet unterwww.stmi.bayern.de/serviceÜber die steuerliche Seite des Erwerbs, des Besitzesund des Verkaufs von Grundstücken informiertumfassend die Broschüre „Steuertipps für Haus undGrund“, die vom Bayerischen Staatsministerium der2829

Rechte und PflichtendesWohnungseigentümersSind Sie bereits Besitzereiner Eigentumswohnung?Dann wird Sie mehr der zweite Teil dieser Broschüreinteressieren, der einen Überblick über dieRechte und Pflichten des Wohnungseigentümers inder Eigentümergemeinschaft bringt.Natürlich können hier nur die wichtigsten Grundzügedargelegt werden, da die Rechtslage in deneinzelnen Gemeinschaften weitgehend von dendort getroffenen Vereinbarungen abhängt.Wo sind die Rechte und Pflichten desWohnungseigentümers festgelegt?Die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümersergeben sich aus1. den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes(WEG),2. der Teilungserklärung und den Vereinbarungender Wohnungseigentümer untereinander, derso genannten Gemeinschaftsordnung oder Miteigentümerordnung,3. den sonstigen Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.1.Das WohnungseigentumsgesetzGrundsätzlich bestimmt sich die Rechtsstellung desWohnungseigentümers nach dem Wohnungseigentumsgesetz.Seine Bestimmungen können jedochzum Teil abbedungen werden – eine Möglichkeit,von der sehr häufig Gebrauch gemacht wird. Oftbedeutsamer ist deshalb die2.GemeinschaftsordnungSie enthält die wichtigsten Regeln über das Verhältnisder Wohnungseigentümer zueinander.Insbesondere kann sie regeln• die Sondernutzungsrechte einzelner Eigentümeram Gemeinschaftseigentum (hierzu mehr aufS. 47), wie z. B. die Parkplatz- und Gartenbenutzung,• die Stimmrechte der Eigentümer,• die Einberufung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung,• die erforderlichen Mehrheiten für Beschlüsse derEigentümergemeinschaft,3031

• den Gebrauch des Sondereigentums (z. B. Beschränkungder Haustierhaltung, Verbot geräuschvollerTätigkeiten) und der Gemeinschaftsanlagen(z. B. Benutzung des Waschraums).Die Gemeinschaftsordnung wird regelmäßig bereitsBestandteil der Teilungserklärung sein (vgl.hierzu S. 21 ff.), die in der Regel vom früherenGrundstückseigentümer bei der Aufteilung desGrundstücks einseitig festgelegt wurde. DieGemeinschaftsordnung kann aber auch durch Vereinbarungenzwischen den einzelnen Wohnungseigentümernbegründet und insbesondere ergänztoder abgeändert werden.Solche Vereinbarungen können grundsätzlich nureinstimmig getroffen werden. Die Gemeinschaftsordnungkann aber vorsehen, dass auch andereMehrheiten genügen, wenn für die Änderung einsachlicher Grund vorliegt. Gegenüber dem Erwerberwirken Vereinbarungen nur, wenn sie als Inhaltdes Sondereigentums im Grundbuch eingetragensind. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, dassder Erwerber den Vereinbarungen rechtsgeschäftlichbeitritt.3.Sonstige Beschlüsse der WohnungseigentümerIm übrigen können die Wohnungseigentümer durchBeschlüsse mit einfacher Mehrheit Bestimmungenüber ihre gegenseitigen Beziehungen treffen;für bestimmte Maßnahmen ist nach dem Gesetzeine qualifizierte Mehrheit erforderlich (vgl. hierzuS. 39)Wichtig alsoAus diesen Ausführungen ergibt sichWollen Sie sich über Ihre konkreten Rechte alsWohnungseigentümer unterrichten, müssen Sie zunächstdie Teilungserklärung für Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft(gegebenenfalls einschließ-3233

lich der Gemeinschaftsordnung) und die geltendenVereinbarungen der Wohnungseigentümer genaudurchlesen und sich über die bisher gefassten(sonstigen) Beschlüsse informieren.Erhöhte Vorsicht ist dabei geboten, wenn Sie als Erwerberin eine schon bestehende Gemeinschafteintreten! Im Gegensatz zu der Teilungserklärungund den Vereinbarungen werden nämlich die sonstigenvon der Gemeinschaft gefassten Beschlüssenicht in das Grundbuch eingetragen, sind aberohne Weiteres gegenüber einem Erwerber verbindlich(lesen Sie dazu auch S. 24 f.).Die Verwaltung der WohnungseigentumsanlageEine ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnungseigentumsanlageist für die Gemeinschaft vonwesentlicher Bedeutung. Sie umfasst alle Maßnah-men, die für ein reibungsloses Funktionieren derGemeinschaft und für die Werterhaltung des Gesamtobjektserforderlich sind.Beispiele nennt § 21 Abs. 5 WEG. Danach gehörenzu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheitder Wohnungseigentümer entsprechendenVerwaltung u.a. die Aufstellung einer Hausordnung,die ordnungsmäßige Instandhaltung undInstandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,der Abschluss einer Feuer- sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung,die Bildung einerInstandhaltungsrückstellung und die Aufstellungeines Wirtschaftsplans.Für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentumskennt das Wohnungseigentumsgesetz (§ 20WEG) drei Organe:1. die Gemeinschaft der Eigentümer2. den Verwalter3. den Verwaltungsbeirat1.Die wichtigste Stellung hat dabei die Gemeinschaftder Wohnungseigentümer. Die Mitwirkungdes einzelnen Eigentümers an der Verwaltungbesteht im Wesentlichen in der Ausübung seinesStimmrechts bei der gemeinsamen Beschlussfassung.Dabei hat nach dem Wohnungseigentumsgesetzjeder Wohnungseigentümer eine Stimme,unabhängig davon, wie groß oder klein die Wohnungist, die er besitzt (§ 25 WEG). Er kann sichgrundsätzlich bei der Ausübung seines Stimmrechtsvertreten lassen.AberIn der Praxis enthalten die Gemeinschaftsordnungenin der Regel abweichende Bestimmungen, wobeisich meist das Stimmrecht nach der Größe derMiteigentumsanteile bestimmt.3435

Die Beschlussfassung erfolgt für gewöhnlich in derWohnungseigentümerversammlung(§ 23 WEG).Sie ist gewissermaßen das „Parlament“ der Eigentümergemeinschaft,in dem jeder WohnungseigentümerSitz und Stimme hat. Ihr Aufgabenbereichkann sehr unterschiedlich sein, je nachdem, in welchemUmfang die Gemeinschaftsordnung die zutreffenden Entscheidungen dem Verwalter überlässtoder einen Beschluss der Versammlung vorsieht.Immer aber giltGrundsätzliche Entscheidungen über die Rechtsbeziehungender Eigentümer untereinander sind stetsder Wohnungseigentümerversammlung vorbehalten!In der Regel wird die Wohnungseigentümerversammlungfolgende Aufgaben haben:• Bestellung und Abberufung des Verwalters,• Wahl des Verwaltungsbeirats,• Beschlussfassung über die Hausordnung,• Beschlussfassung über den vom Verwalteraufgestellten Wirtschaftsplan sowie über dieJahresabrechnung,• Festsetzung der Instandhaltungsrückstellung,• Entscheidungen über größere Reparaturen oderbauliche Veränderungen und über Nutzungsänderungen(z. B. der Vorgarten soll in einenParkplatz umgewandelt werden),• Einleitung eines Verfahrens zur Entziehung desWohnungseigentums,• Erteilung von Genehmigungen, die dieGemeinschaftsordnung für eine bestimmte Nutzungoder für eine Veräußerung vorsieht unddie nicht vom Verwalter zu erteilen sind.36Vorbehaltlich abweichender Regelungen in derGemeinschaftsordnung ist beider Durchführung der Eigentümerversammlungfolgendes zu beachten (vgl. § 24 WEG):Nach dem Wohnungseigentumsgesetz muss derVerwalter mindestens einmal im Jahr eine Eigentümerversammlungeinberufen.Im Übrigen muss er eine Versammlung dann einberufen,wenn dies schriftlich unter Angabe desZwecks und der Gründe von mehr als einem Viertelder Wohnungseigentümer verlangt wird.Die Einberufung erfolgt in Textform,also schriftlich oder auf andere zur dauerhaftenWiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise(z. B. Telefax, E-Mail). Dabei müssen alle Punkteangegeben werden, über die beschlossen werdensoll (§ 23 Abs. 2 WEG).Die Frist zur Einberufung der Versammlung soll –sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt– mindestens zwei Wochen betragen.Beschlussfähigkeit der Versammlung(§ 25 Abs. 3 und 4 WEG)ist gegeben, wenn die erschienenen stimmberechtigtenWohnungseigentümer mehr als die Hälfteder Miteigentumsanteile vertreten. Liegt dieseVoraussetzung nicht vor, muss eine neue Versammlungeinberufen werden. Diese ist dann ohne Rücksichtauf die Höhe der vertretenen Miteigentumsanteilebeschlussfähig. Hierauf muss in der Einberufunghingewiesen werden.VerfahrensgangDen Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter.Die versammelten Eigentümer können aberdurch Beschluss etwas anderes bestimmen.37

Über die gefassten Beschlüsse ist eine Niederschriftaufzunehmen. Diese ist vom Vorsitzenden undeinem Wohnungseigentümer sowie – sofern einVerwaltungsbeirat bestellt ist – von dessen Vorsitzendenoder seinem Vertreter zu unterschreiben.Ferner ist seit dem 1. Juli 2007 eine Beschluss-Sammlung zu führen, in die sämtliche nach diesemDatum gefassten Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen,die in einem Rechtsstreit nach § 43WEG (vgl. S. 53 f) ergangen sind, fortlaufend einzutragenund zu nummerieren sind (§ 24 Abs. 7und 8 WEG).WichtigEine ordnungsgemäße Protokollierung beugt vielenStreitigkeiten –z.B. über den Inhalt der Beschlüsse– vor!Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriftenund die Beschluss-Sammlung einzusehen.Er kann dies seinerseits einem Dritten – etwaeinem Kaufinteressenten – gestatten.Welche Mehrheiten sind erforderlich?Die Frage, welche Mehrheiten für eine Beschlussfassungerforderlich sind, hängt von der konkretenAngelegenheit ab, über die beschlossen werdensoll.Grundsätzlich giltBei Änderungen von Bestimmungen aus derGemeinschaftsordnung oder einstimmiger Vereinbarungenbedarf es im Regelfall der Zustimmungaller – also auch der nicht erschienenen – Wohnungseigentümer(für bauliche Maßnahmen vgl.bes. S. 51 f.). Verschiedene Maßnahmen, für die vordem Inkrafttreten der WEG-Reform grundsätzlichEinstimmigkeit erforderlich war, können nunmehrmit einer qualifizierten Mehrheit von drei Viertelaller stimmberechtigten Wohnungseigentümer undmehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossenwerden. Dies gilt z. B. unter bestimmtenVoraussetzungen bei der Umlage von Kosten füreine Instandhaltungs- oder Baumaßnahme (§ 16Abs. 4 WEG) oder für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen(§ 22 Abs. 2 WEG; vgl. hierzu S. 51).Bei den sonstigen Beschlüssen genügt in der Regelein Mehrheitsbeschluss, d.h. es entscheidet die Stimmenmehrheitder anwesenden oder zulässigerweisevertretenen Eigentümer.AberDie Gemeinschaftsordnung wird regelmäßig Bestimmungenenthalten, die für die einzelnen Bereichefestlegen, mit welchen Mehrheiten die Beschlüssegefasst werden müssen.So kann etwa bei einfachen Verwaltungsangelegenheitendie Stimmenmehrheit der anwesendenEigentümer, bei wichtigeren Angelegenheiten jedocheine qualifizierte Mehrheit (z.B.2/3 der Miteigentumsanteile)vorgesehen sein.Schriftliches VerfahrenDie Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kannaber auch außerhalb einer Versammlung beschließen.Ein solcher Beschluss ist nur gültig, wenn alleWohnungseigentümer dazu ihre Zustimmungschriftlich erklärt haben (§ 23 Abs. 3 WEG).3839

WichtigUngültigkeit von BeschlüssenAuch wenn ein Beschluss unter Verstoß gegen dieoben beschriebenen Verfahrensvorschriften odergegen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzessowie der Gemeinschaftsordnung zustandegekommen ist, so ist er grundsätzlich nur dann nichtverbindlich, wenn er angefochten und vom Gerichtfür ungültig erklärt wurde.Der Antrag auf Erklärung der Ungültigkeit durchdas Gericht kann regelmäßig nur binnen einesMonats seit der Beschlussfassung gestellt werden(Näheres zu dem Verfahren lesen Sie unter demPunkt „Wenn es zum Streit kommt – Fragen desRechtswegs“, S. 53 f.).AusnahmeWohnungseigentümergemeinschaften können abernur über solche Angelegenheiten beschließen, dienach dem Wohnungseigentumsgesetz odernach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümerder Beschlussfassung zugänglich sind.Bei Angelegenheiten, für welche die Beschlusszuständigkeitfehlt, bedarf es immerder Vereinbarung zwischen allenWohnungseigentümern.Beispiel:Die Wohnungseigentümer können durchMehrheitsbeschluss über die Regelung desGebrauchs, die Verwaltung oder die Instandhaltungdes gemeinschaftlichenEigentums entscheiden. Dagegenkann ein Sondernutzungsrecht zugunsteneines Wohnungseigentümersnur durch eine Vereinbarung allerWohnungseigentümer begründet werden.Fehlt die Vereinbarung, ist das Sondernutzungsrechtnicht entstanden.40Konnten die Wohnungseigentümer in einer Angelegenheitnach diesen Grundsätzen nicht durch Beschlussentscheiden, ist ein gleichwohl gefassterBeschluss nichtig und entfaltet keinerlei Rechtswirkungen.Er muss auch nicht durch das Gericht fürungültig erklärt werden. Ein Beschluss ist außerdemauch dann nichtig und von vornherein ohneRechtswirksamkeit, wenn er z. B. gegen die gutenSitten oder gegen zwingende gesetzliche Vorschriftenverstößt.2.Die Bestellung eines Verwalters kann nicht durchVereinbarung der Wohnungseigentümer oder inder Teilungserklärung ausgeschlossen werden. DerVerwalter ist das ausführende Organ und unterliegtder Aufsicht und Kontrolle derWohnungseigentümer.Seine Aufgaben und Pflichten(§ 27 WEG) bestehen vornehmlichdarin die Beschlüsseder Wohnungseigentümerdurchzuführen.Ferner gehören zuseinen Aufgaben,• die Einhaltung der sichaus dem Wohnungseigentumsgesetz,der Gemeinschaftsordnungundder Hausordnung ergebendenPflichten durch dieeinzelnen Eigentümer zuüberwachen,• Vorsorge für die ordnungsgemäßeInstandhaltungund Instandsetzung –sowie in dringenden Fällendie erforderlichen Maßnahmenfür die Erhaltung – desgemeinschaftlichen Eigentumszu treffen,41

• Er muss sein Sondereigentum instandhalten undEinrichtungen dulden, die für einen ordnungsgemäßenGebrauch der anderen Miteigentümernotwendig sind. Ferner hat er die Betretung undBenutzung der im Sondereigentum stehendenGebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltungund Instandsetzung des gemeinschaftlichenEigentums erforderlich ist. Allerdingsist ihm ein hierdurch entstehender Schadenzu ersetzen.• Ferner kann sich eine Beschränkung des Nutzungsrechtsdes Eigentümers aus der Gemeinschaftsordnung(und den hierzu getroffenen Vereinbarungen)ergeben. Es kann als Inhalt desSondereigentums vereinbart werden, dass eineVeräußerung der Wohnung der Zustimmung deranderen Wohnungseigentümer oder eines Dritten(z. B. des Verwalters) bedarf. Ein Verkauf derWohnung ohne die erforderliche Zustimmung istin einem solchen Falle nicht möglich, jedochkann die Zustimmung nur aus einem (regelmäßigin der Person des vorgesehenen Erwerbersliegenden) wichtigen Grund versagt werden. DieWohnungseigentümer können eine solche Veräußerungsbeschränkungdurch Mehrheitsbeschlussaufheben und im Grundbuch löschenlassen (§ 12 Abs. 4 WEG).Die Gemeinschaftsordnung kann z. B. auch vorsehen,dass der Wohnungseigentümer der Zustimmungder Miteigentümer oder eines Dritten (z. B.des Verwalters) bedarf, wenn er die Wohnungvermieten oder baulich verändern will. Auch kanndie Ausübung eines Gewerbes in der Wohnungausgeschlossen werden. Solche Regelungen dürfenjedoch den Wohnungseigentümer im Gebrauchseines Eigentums nicht unzumutbar einschränken.• Daneben können durch sonstige Beschlüsse Einzelheitender Benutzung –z.B. Verbot geräuschvollerTätigkeiten zu bestimmten Zeiten, Beschränkungder Haustierhaltung – geregelt sein.46Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist jederWohnungseigentümer grundsätzlich zum Mitgebrauchberechtigt (§ 13 Abs. 2 WEG). Ihm gebührtein seinem Anteil entsprechender Bruchteil derNutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16Abs. 1 WEG).Aber auch hier giltDurch die Gemeinschaftsordnung können andereRegelungen vorgesehen, insbesondere einzelnen EigentümernSondernutzungsrechte eingeräumt werden(z.B. Gartenbenutzung, Standplätze, Terrassen).Und wie beim Sondereigentum ist der Gebrauch desgemeinschaftlichen Eigentums dahingehend beschränkt,dass den anderen Miteigentümern über dasbei einem geordneten Zusammenleben unvermeidlicheMaß hinaus kein Nachteil erwachsen darf.Die HausordnungDie Regeln für die alltäglichen Angelegenheiten derBenutzung der Wohnungseigentumsanlage werdenüblicherweise in einer so genannten Hausordnungzusammengefasst.Sie enthält Bestimmungen über den Gebrauch derGemeinschaftsanlagen (z.B. Benutzung des Waschraumes),aber auch des Sondereigentums (z.B. Verbotgeräuschvoller Tätigkeiten). Darüber hinaus kanndie Hausordnung Vorschriften über die Reinhaltungdes gemeinschaftlichen Eigentums (z. B. Treppenhaus),Verwaltungsmaßnahmen (z. B. Regelung derTreppenhausbeleuchtung) und Vorsichtsmaßnahmen(z. B. Rauchverbot in der Garage) enthalten.AberDie Hausordnung kann nicht unbegrenzt in dieRechte der einzelnen Wohnungseigentümer eingreifen!Sie ist grundsätzlich beschränkt auf bloßeGebrauchsregelungen in den durch die Teilungserklärungoder die Vereinbarungen der Eigentümergesetzten Grenzen.47

Kosten und LastenJeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, sich anden Kosten und Lasten, die bei der Verwaltung undBewirtschaftung der gemeinschaftlichen Anlageentstehen, zu beteiligen. Dabei bestimmt sich dieHöhe des auf ihn entfallenden Anteils an den Gesamtkostenin der Regel nach der Größe seinesMiteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG).Abweichend hiervon können die Wohnungseigentümerdurch Stimmenmehrheit beschließen, dassBetriebskosten wie z.B. Wasser- und Abwasserkostennach Verbrauch oder Verursachung erfasst undverteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltungentspricht (§ 16 Abs. 3 WEG).Die Gemeinschaftsordnung kann aber auch einenanderen Verteilungsschlüssel vorsehen, so z. B.wenn eine bestimmte Einrichtung nicht für alle Eigentümervon gleicher Bedeutung ist (Aufzug) oderwenn der Nutzwert unabhängig von der Größe desMiteigentumsanteils für alle gleich ist (Antenne).Bei erheblichem Abweichen von einer sachgerechtenVerteilung der Kosten kann sich in Ausnahmefällenein Anspruch der benachteiligten Eigentümerauf Richtigstellung des Verteilungsschlüssels ergeben.Voraussetzung für einen solchen Anspruch ist,dass ein Festhalten an der bestehenden Regelungaus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigungaller Umstände des Einzelfalls unbillig erscheint(§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG).Gibt es, wie meist, eine zentrale Anlage für Heizungund Warmwasserversorgung, so sind die dortanfallenden Kosten (z. B. für Brennstoffe, Wartung)nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnungzu verteilen.Nachdem die endgültigen Kosten erst am Endeeiner Abrechnungsperiode feststellbar sind, dieGemeinschaft aber nicht bis zu diesem Zeitpunktauf die Gelder der einzelnen Eigentümer wartenkann, wird die Höhe eines monatlich zu zahlendenBetrages, das so genannte48Hausgeld,vorläufig ermittelt. Grundlage für diese Ermittlungist einWirtschaftsplan(§ 28 WEG),der vom Verwalter zum Jahresanfang aufgestelltund über den dann in der Wohnungseigentümerversammlungbeschlossen wird. Er enthält dievoraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben undsetzt die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümerzur Lasten- und Kostentragungsowie ihre Beitragsleistung zur Instandhaltungsrückstellungfest.Der Gesamtbetrag, aus dem der einzelne Anteil herausgerechnetwird, setzt sich normalerweise zusammenaus den Betriebskosten, den Kosten fürHeizung und Warmwasserversorgung, der Instandhaltungsrücklageund den Verwaltungskosten.Von besonderer Bedeutung ist dabei die Instandhaltungsrücklage.Auch bei neuen Objekten werdenim Laufe der Zeit größere Reparaturen fällig,die dann durch eine angesammelte Rücklage beglichenwerden können. Der monatliche Betrag fürdie Rücklage sollte nicht zu niedrig angesetzt werden,um unliebsame Überraschungen bei der Verpflichtungzur Nachzahlung zu vermeiden. JederEigentümer kann die Bildung einer Rücklage verlangenund dies notfalls gerichtlich durchsetzen(vgl. unter Punkt „Wenn es zum Streit kommt – Fragendes Rechtswegs“).Nach Ablauf des Kalenderjahres muss der VerwaltereineJahresabrechnung(§ 28 Abs. 3 WEG)vorlegen. Darin sind die getätigten Einnahmen undAusgaben geordnet und übersichtlich aufzuführen.Weichen auf Grund dieser Abrechnung die tatsächlichenKosten von den im Wirtschaftsplan kalkuliertenKosten ab, so ergibt sich für den einzelnen49

Wohnungseigentümer eine Nachzahlung oder einÜberschuss.Außerdem ist der Verwalter auf Verlangen der Wohnungseigentümerverpflichtet, Rechnung zu legen,wenn dies durch einen Mehrheitsbeschluss derWohnungseigentümer verlangt wird. Sowohl überdie Jahresabrechnung als auch über die Rechnungslegungentscheidet die Wohnungseigentümerversammlungdurch Beschluss; bei Billigung kann siedem Verwalter die Entlastung erteilen.WichtigGrundsätzlich hat jeder Eigentümer ein Recht zurEinsicht in die der Abrechnung zugrunde liegendenBelege.EinzelfragenBauliche Maßnahmen amGemeinschaftseigentumVon den Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzungsind solche Maßnahmen zu unterscheiden,die bauliche Veränderungen an der Wohnungseigentumsanlagedarstellen oder besondereAufwendungen erfordern, die über die ordnungsmäßigeInstandhaltung und Instandsetzung hinausgehen.Unter bauliche Veränderungen können z. B. Anbautenoder die nachträgliche Errichtung einesAufzugs fallen. Außergewöhnliche Aufwendungenzur Instandhaltung liegen z. B. vor bei der Ersetzungeiner einfachen Steintreppe durch eine Marmortreppe.Im Gegensatz zu den reinen Instandhaltungsmaßnahmenbedarf es für solche Veränderungen regelmäßignach dem Wohnungseigentumsgesetz derEinstimmigkeit aller Eigentümer (vgl. § 22 Abs. 1WEG). Die Zustimmung einzelner Wohnungseigentümerist dann nicht erforderlich, wenn siedurch die bauliche Änderung am Gemeinschaftseigentumnicht in ihren Rechten betroffen sind.50Dann können sie allerdings grundsätzlich auchnicht mit den Kosten der Maßnahme belastet werden(vgl. § 16 Abs. 6 WEG).Für bestimmte bauliche Maßnahmen, z. B. solche,die zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führenoder der Anpassung des gemeinschaftlichenEigentums an den Stand der Technik dienen, genügteine qualifizierte Mehrheit von drei Viertel allerstimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehrals der Hälfte aller Miteigentumsanteile, wenn sichdurch die Maßnahme die Eigenart der Wohnanlagenicht ändert und kein Wohnungseigentümer gegenüberanderen unbillig beeinträchtigt wird (§ 22Abs. 2 WEG).Bauliche Veränderungen des SondereigentumsDer Eigentümer hat im Allgemeinen das Recht, diein seinem Sondereigentum stehenden Räume auchbaulich zu verändern. Es dürfen dadurch jedochkeine Einwirkungen auf das Gemeinschaftseigentumentstehen. Vor allem dürfen weder die Stabilitätund die Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigtnoch dessen architektonisch-ästhetisches Aussehenim Äußeren wie im Inneren verändert werden.Entziehung des WohnungseigentumsMacht sich ein Wohnungseigentümer einer soschweren Verletzung seiner Verpflichtungen gegenüberden anderen Wohnungseigentümern schuldig,dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mitihm nicht zugemutet werden kann, gibt das Wohnungseigentumsgesetzder Gemeinschaft der Wohnungseigentümerdas Recht, von ihm die Veräußerungseines Wohnungseigentums zu verlangen (§ 18WEG).Ein solcher Pflichtenverstoß kann z. B. sein• die erhebliche Verletzung der Instandhaltungspflichtoder eine schwer wiegende Belästigunganderer Hausbewohner – Voraussetzung ist, dass51

das Fehlverhalten trotz Abmahnung durch denVerwalter fortgesetzt wurde• sowie ein längerer Zahlungsverzug bei der Lasten-und Kostentragung. Das – insoweit abdingbare– Wohnungseigentumsgesetz nennt als Voraussetzungden Verzug über mehr als 3 Monatemit einem Betrag, der 3% des Einheitswertes desWohnungseigentums übersteigt.Wenn es zum Streit kommt.Fragen des RechtswegsKommt es zu Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft,so entscheidet über entsprechende Klagengrundsätzlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk dieWohnanlage liegt (§ 43 WEG, § 23 Nr. 2 c Gerichtsverfassungsgesetz- GVG). Seit dem 1. Juli2007 richtet sich das Verfahren nicht mehr nachden Regeln der freiwilligen Gerichtsbarkeit, sondernnach den Vorschriften der Zivilprozessordnung(ZPO). In der Sache geht es hierbei insbesondereum Streitigkeiten über:• die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümerund aus der Verwaltung des gemeinschaftlichenEigentums ergebenden Rechte undPflichten der Wohnungseigentümer untereinander,• Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaftder Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern,• Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltungdes gemeinschaftlichen Eigentums,• die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer.Eine sogenannte Anfechtungsklage, mit der ein odermehrere Wohnungseigentümer oder der Verwaltereinen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlungfür ungültig erklären lassen wollen, mussnach § 46 Abs. 1 WEG innerhalb eines Monats nachder Beschlussfassung erhoben und innerhalb zwei-5253

er Monate nach der Beschlussfassung begründetwerden. Klagegegner sind sämtliche (übrigen)Wohnungseigentümer.Auch an den sonstigen Verfahren nach § 43 WEGsind in der Regel alle Wohnungseigentümer beteiligt.Soweit sie nicht – wie bei der Anfechtungsklage– bereits Partei sind, sind sie vom Gericht beizuladen(§ 48 WEG). Dies gilt nur dann nicht,wenn ausnahmsweise die rechtlichen Interessenbestimmter Wohnungseigentümer erkennbar nichtbetroffen sind, was z.B. bei einer Mehrhausanlagein Betracht kommen kann.Der Verwalter ist grundsätzlich Zustellungsvertreterder beklagten oder beizuladenden Wohnungseigentümer,es sei denn, er ist an dem Rechtsstreitselbst als Gegner der Wohnungseigentümer beteiligtoder es besteht aus sonstigen Gründen eineInteressenkollision (§ 45 WEG). Bei Streitigkeitenüber die Gültigkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümerund bei Streitigkeiten über dieRechte und Pflichten des Verwalters ist der Verwalter,soweit er nicht ohnehin Partei ist, beizuladen.Zum Schluss noch ein wichtiger HinweisSelbstverständlich kann diese Broschüre nicht allemöglichen Detailfragen beantworten und vor allemden individuellen Rechtsrat im Einzelfall nicht ersetzen.Hierfür stehen die rechtsberatenden Berufe,insbesondere die Notare und Rechtsanwälte, zurVerfügung. Bürger mit geringem Einkommen könnenauch Beratungshilfe erhalten. Nähere Auskünftedarüber erteilt das zuständige Amtsgericht.RechtsmittelGegen das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichtsist nach §§ 511 ff. ZPO Berufung zum Landgerichtmöglich, wenn der Wert des Beschwerdegegenstands600 Euro übersteigt oder das Amtsgericht dieBerufung im Urteil zugelassen hat. In den auf Seite53 aufgeführten wohnungseigentumrechtlichenBinnenstreitigkeiten ist allerdings nicht jedes Landgerichtfür das Berufungsverfahren zuständig, sondernjeweils ein Landgericht für den gesamten Bezirkeines Oberlandesgerichts (in Bayern das LandgerichtMünchen I für den Bezirk des OberlandesgerichtsMünchen, das Landgericht Nürnberg-Fürthfür den Bezirk des Oberlandesgerichts Nürnbergund das Landgericht Bamberg für den Bezirk desOberlandesgerichts Bamberg). In dritter Instanz ist– im Wege der Revision nach §§ 543 ff. ZPO – derBundesgerichtshof zur Entscheidung berufen.5455

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