Wohnungseigentum - Dr. Thomas Wachter Notar | München

8.Bei Zweiterwerb zusätzlich beachten• Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einerbereits – vielleicht schon seit längerer Zeit – bewohntenAnlage erwerben, müssen Sie berücksichtigen,dass Sie an die Miteigentums- bzw.Gemeinschaftsordnung (unbedingt lesen!), diedurch nachträgliche Vereinbarungen der Eigentümergeändert oder ergänzt worden sein kann,gebunden sind. Voraussetzung für die Wirkunggegen weitere Erwerber der Eigentumswohnungist allerdings, dass die Vereinbarungen oder ihreÄnderungen als Inhalt des Sondereigentums imGrundbuch eingetragen wurden. Gebunden sindSie auch an die bisher gefassten (sonstigen) Beschlüsseder Eigentümerversammlung, z. B. überAbstellen von Kinderwägen oder Durchführunggroßer Reparaturen mit entsprechenden Sonderumlagen(siehe auch S. 36 f.). Hier ist zu beachten,dass diese sonstigen Beschlüsse im Gegensatzzu den Vereinbarungen und der Teilungserklärungnicht im Grundbuch eingetragen werden.Befragen Sie deshalb über diese Beschlüsseeingehend den Verwalter und lassen Sie sichermächtigen, die Niederschriften über die bisherigenBeschlüsse einzusehen. Seit dem 1. Juli2007 ist der Verwalter verpflichtet, nach näherengesetzlichen Vorgaben eine Beschluss-Sammlungzu führen (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG).• In der Gemeinschaftsordnung ist häufig vorgesehen,dass der Erwerber einer Eigentumswohnungfür bestehende Zahlungsverpflichtungen des Veräußerersgegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft(z. B. Hausgeldrückstände) haftet.Denkbar ist es auch, dass, etwa wegen größererReparaturen, in näherer Zukunft höhere Umlagenauf die Eigentümer anstehen. Erkundigen Siesich deshalb beim Verwalter, ob und in welcherHöhe Verpflichtungen bestehen oder zu erwartensind, und achten Sie gegebenenfalls darauf,dass in den Kaufvertrag Regelungen über derenBehandlung aufgenommen werden.24• Achten Sie darauf, welche Belastungen im Wohnungseigentumsgrundbucheingetragen sind undauf Sie übergehen sollen. Lassen Sie sich vomNotar deren Bedeutung und Tragweite erklären.• Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages unddem endgültigen Eigentumserwerb (Eintragungim Grundbuch) liegen oft Monate. Trotzdem treffennach inzwischen ganz herrschender Auffassungden Veräußerer als Eigentümer bis zu diesemZeitpunkt alle gesetzlichen Rechte undPflichten eines Wohnungseigentümers, soweitnicht zulässigerweise anderes vereinbart ist. Erhaftet beispielsweise nach wie vor für fälligeHausgeldforderungen und kann das Stimmrechtin der Wohnungseigentümerversammlung ausüben.Häufig wird aber der Erwerber die Wohnungschon früher nutzen. Achten Sie daher darauf,dass in einem solchen Fall im Vertrag klareRegelungen darüber getroffen werden, wer diein der Übergangszeit anfallenden Verpflichtungen(Hausgeld, Umlagen u. ä.) tragen soll undwer bei der Verwaltung des Wohnungseigentums(z. B. durch Ausübung des Stimmrechts, vgl.S. 37 ff.) mitwirken soll.• Lassen Sie sich vom Zweitverkäufer dessenAnsprüche – soweit vorhanden – gegen den Erstverkäufer(Bauträger) und ggf. auch gegen dieHandwerker abtreten!• Vergewissern Sie sich über bestehende Mietverträge,wenn der Verkäufer die Eigentumswohnungnicht selbst bewohnt. Denn als Erwerberrücken Sie in die bestehenden Mietverträge ein.Ein Kündigungsrecht steht Ihnen im Regelfall nurzu, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an derBeendigung des Mietverhältnisses haben, wiez.B. Eigenbedarf (§ 573 BGB), und auch das erst,nachdem Sie Eigentümer der Wohnung gewordensind. Wurde das Kaufobjekt erst nach Vermietungin eine Eigentumswohnung umgewandelt,können Sie sich grundsätzlich erst nachAblauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf25