Geschäftsbericht 2011 - TLG Immobilien GmbH

Geschäftsbericht 2011

Starke Ziele in Ostdeutschland
Orientierung ist ein zentraler Erfolgsfaktor – vor allem in der Immobilienbranche.
Nur wer vor Ort weiß, wo es langgeht, kann seine Ziele erreichen.
Dieses­Wissen­hat­die­TLG­IMMOBILIEN­stark­gemacht:­Stark­im­Osten.­Mitunserer
besonderen Regionalkompetenz und konsequenter Kundenorientierung
genießen wir auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt eine herausragende­Stellung.­Zu­den­Stützen­unseres­Erfolgs­zählen­starke­Werte,­die­imvorliegenden
Geschäftsbericht 2011 gemeinsam mit dem roten Teppich –
unserem­langjährigen­Werteträger­–­den­Weg­zum­Ziel­weisen.
Werte, die den Weg weisen Segment Wohnimmobilien
Segment Büroimmobilien
Wir­wissen,­wo­die­Potenziale­liegen­ Wir­kennen­den­direkten­
Weg­zum­Erfolg

Segment Gewerbeimmobilien
Ihr­starker­Partner­für­wegweisende­
Entscheidungen in Ostdeutschland
Segment Einzelhandel
Vor Ort ist Orientierung gefragt
Segment Dienstleistungsimmobilien
Niemand weiß besser,
wo es in Ostdeutschland langgeht

TLG IMMOBILIEN GmbH in Zahlen
Mio. EUR 2011 2010 2009
Immobilienvermögen­(bilanziert) 1.716 1.685 1.610
Immobilien­Anlagevermögen­(bilanziert) 1.706 1.671 1.593
Mieteinheiten [Anzahl] 22.523 23.413 23.678
Investitionen­–­Projekte/Ankäufe 115 187 152
­­­davon:­Anlagevermögen­ 114 185 151
Mitarbeiter – Stichtag 31.12.2011 [Anzahl] 296 301 308
Umsatzerlöse 236,8 234,5 203,0
Operatives Ergebnis vor Steuern 40,6 36,4 33,8
Operatives Ergebnis nach Steuern 31,0 34,6 32,2
Jahresergebnis­vor­Steuern 27,9 21,5 27,7
Jahresergebnis­nach­Steuern 18,4 19,7 26,1
Cashflow 121,6 118,9 85,8
EBIT 83,1 50,5 50,7
EBITDA 130,1 108,7 112,9
Bilanzsumme 1.919 1.853 1.774
Eigenkapital ohne Sonderposten 966 1.018 1.008
TLG IMMOBILIEN – Stark im Osten
Die TLG IMMOBILIEN ist mit ihrem starken,
­diversifizierten­Portfolio­die­Nr.­1­für­Immobilienin
Ostdeutschland. Unsere konservative, renditeorientierte
Investitionsstrategie bildet die
Grundlage­für­nachhaltige­Wertschöpfung.­
Kompetenz, Erfahrung und konsequente Kundenorientierung­haben­uns­in­über­20­­Jahrenzu
einem starken, verlässlichen und anerkannten
Partner­gemacht.­
Wir­konzentrieren­uns­auch­zukünftig­auf­den­
ostdeutschen Immobilienmarkt. Dessen regio-
nal durchaus differenzierte Entwicklung verläuft
in der Gesamtsicht robust. Dass wir uns vor
Ort genau auskennen, dass wir mit Menschen,
Markt und Regionen bestens vertraut sind, zählt
zu den herausragendsten Eigenschaften unserer­hoch­qualifizierten,­engagierten­Mitarbeiter.­
Stark im Osten: Unser Vorsprung im ostdeutschen­Immobilienmarkt­hat­gute­Gründe.­Wirbauen
auf fundiertes Know-how, regionale
Kompetenz und ein nachhaltiges Geschäftsmodell.­Und­wir­kennen­den­Weg­zum­Erfolg­
in Ostdeutschland.

Geschäftsbericht 2011

Inhalt
Unser Profil 9
Vorwort der Geschäftsführung 10
Bericht der Geschäftsführung 13
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 13
Geschäftsverlauf und Ergebnis 2011 19
Segment Wohnimmobilien 27
Report aus der Region I: Nord 30
Segment Büroimmobilien 33
Segment Gewerbeimmobilien 37
Report aus der Region II: Süd 40
Segment Einzelhandel 43
Segment Dienstleistungsimmobilien 47
Ausblick 51
Bericht des Aufsichtsrates 54
Organe der Gesellschaft 56
Lagebericht 58
Jahresabschluss 74
Entwicklung des Anlagevermögens 88
Bestätigungsvermerk 90
Kontakt 93
Impressum 94

8
Unser Profil
Im ehemaligen Modeviertel der alten und zugleich neuen Mitte Berlins am Hausvogteiplatz
gelegen, vereint das Memhard-Ensemble exklusives Wohnen, repräsentatives Arbeiten und
Dienstleistungsangebote. Die TLG IMMOBILIEN hat das attraktive Ensemble gemeinsam
mit der apellas asset management gmbh entwickelt.
Eine Perle in unserem Büroportfolio: das Haus zur Berolina am Hausvogteiplatz in Berlin,
die Unternehmenszentrale der TLG IMMOBILIEN

Wegweisende Werte
Nachhaltige Wertschöpfung ist eine Frage der
Strategie, der Kompetenz, der Beharrlichkeit –
und der richtigen Orientierung. Nur wer seinen
Weg kennt und konsequent verfolgt, kann sein
Ziel erreichen. Für die Immobilienbranche gilt
das mehr als für andere, schließlich sind hier
langfristig tragfähige Entscheidungen von grundlegender
Bedeutung.
Seit über zwei Jahrzehnten setzt die TLG IMMO-
BILIEN auf starke Werte: Erfahrung, Verlässlichkeit
und Seriosität bestimmen den Kern unseres
Wertgefüges. Hinter unseren steten Erträgen
und stabilen Cashflows stehen konsequente
Kundenorientierung, eine renditeorientierte Portfoliostrategie
und eine nachhaltige Investitionspolitik.
Mit unserem Angebot in den Segmenten
Büro, Einzelhandel, Gewerbe, Wohnen und
Dienstleistungsimmobilien verfügen wir über
ein starkes Portfolio, das in Ostdeutschland
seinesgleichen sucht.
Der ostdeutsche Immobilienmarkt hat besondere
Stärken und Potenziale, die wir permanent
analysieren und an denen wir uns konsequent
orientieren. Unsere Schwerpunktregionen sind
dort, wo die besten Bedingungen herrschen:
im mitteldeutschen Kernraum, an der Ostseeküste,
in der Metropolregion Berlin. Hier nutzen
wir immobilienwirtschaftliche Chancen, hier erkennen
und befördern wir Trends und Entwicklungen,
hier schaffen wir als aktiver Portfoliomanager
Werte von Dauer. Mit einzigartiger
Regionalkompetenz und engagierten Mitarbeitern
verstehen wir uns als Wegweiser für einen
der spannendsten und potenzialstärksten Immobilienmärkte
Europas.
Seit 2002 erwirtschaften wir Jahresergebnisse
im zweistelligen Millionenbereich. Unser Portfolio
hat heute einen Wert von 1,7 Mrd. EUR. Mit
unserer risiko- und renditeorientierten Immobilienstrategie
stehen wir auch in Zukunft auf
festem Grund – und bleiben: Stark im Osten.
Unser Profil
9

Vorwort der Geschäftsführung
Sehr geehrte Damen und Herren,
überall wird der Wunsch nach Beständigkeit,
Verlässlichkeit und dauerhafter Wertschöpfung
laut. Vor allem in der Immobilienbranche ist
langfristige Erfolgsorientierung das Wort der
Stunde, geht es doch gerade hier um bleibende
Werte, um langfristige Entwicklungen, um Sicherheit,
Solidität und Vertrauen. Die TLG IMMO-
BILIEN hat sich mit einer auf Nachhaltigkeit
ausgerichteten Strategie, mit soliden Cashflows
und engagierten Mitarbeitern als starkes
und innovatives Immobilienunternehmen in
Ostdeutschland etabliert. Ausdruck und Bestätigung
unseres Erfolgs ist das Ergebnis des
vergangenen Jahres. 2011 hat die TLG IMMO-
BILIEN mit 18 Mio. EUR nach Steuern ein starkes
Jahresergebnis erzielt.
Dies gilt umso mehr, wenn wir die Sonderbelastungen
bedenken, die die Gesellschaft mit
diesem Ergebnis bewältigt hat. Vor dem Hintergrund
der anstehenden Privatisierung der
TLG IMMOBILIEN führt die Abspaltung des
Segments Wohnimmobilien auf die eigens gegründete
TLG WOHNEN GmbH in diesem Jahr
zu steuerlichen Mehrbelastungen von fast
30 Mio. EUR, für welche in 2011 entsprechend
bilanzielle Vorkehrungen getroffen werden mussten.
Mit diesem strategisch begründeten Schritt
ist die TLG IMMOBILIEN für das im März 2012
begonnene Privatisierungsverfahren noch markt-
gerechter und attraktiver für Investoren aufgestellt.
Dass wir die steuerliche Mehrbelastung
ohne Weiteres schultern konnten, empfinden
wir als neuerlichen Beleg für die große Ertragskraft
der TLG IMMOBILIEN. Diese wird getragen
von dem besten operativen Ergebnis der Unternehmensgeschichte
aus Objektbewirtschaftung
und Portfolioumschlag von rund 41 Mio. EUR.
Die Grundlage für unsere Stärke haben wir mit
der strategischen Positionierung als aktiver
Portfoliomanager geschaffen. So ist die Bewirtschaftung
unserer Immobilien Kernbetätigungsfeld
und Hauptergebnisquelle der TLG
IMMOBILIEN. Die laufenden Einnahmen aus
gut vermieteten Objekten bilden dabei die
zentrale Säule unserer Gesellschaft. Bei annähernd
gleichem Volumen unserer Verkäufe
konnten wir das Verkaufsergebnis gegenüber
dem Vorjahr zudem weiter verbessern.
Die TLG IMMOBILIEN verfolgt eine konserva-
tive, renditeorientierte Investitionsstrategie.
Dabei nutzen wir neben der Bewirtschaftung
mit der Entwicklung eigener Immobilien, dem
Ankauf rentabler Objekte und dem wertorientierten
Verkauf die mannigfaltigen Marktchancen,
die sich in Ostdeutschland bieten. Aus
langjähriger Erfahrung wissen wir: Ostdeutschland
lohnt sich. Hier ist in den vergangenen
Jahren viel passiert. Ostdeutschland hat inzwi-

schen eine eigene wirtschaftliche Grundlage
entwickelt, die auch im Vergleich zu Westdeutschland
immer tragfähiger und robuster
wird. Gerade in turbulenten Zeiten – Stichworte
Schulden- und Finanzmarktkrise – gilt: Wo sich
die Wirtschaft stabil und positiv entwickelt, finden
auch Immobilienunternehmen gute Bedingungen
vor. Zugegeben, es hat eine Weile gedauert,
aber heute lässt sich mit Fug und Recht
über Ostdeutschland sagen: Das Fundament ist
da, die Dynamik stimmt, die Aussichten sind gut.
Das gilt vor allem für unsere Schwerpunktregionen,
die sich im Laufe der Jahre als echte
Wachstumskerne herausgestellt haben und
heute mit zwar niedrigeren, dafür aber umso
nachhaltigeren Wachstumseffekten immer mehr
Investoren auf sich aufmerksam machen: so
die Metropolregion Berlin mit ihrer Schwesterperle
Potsdam, aber auch der Großraum um
die Sachsenmetropolen Dresden und Leipzig,
die nicht zuletzt besonders boomenden Städte
Thüringens entlang der Autobahn A 4 mit Erfurt
und Jena sowie die immer attraktiveren Städte
an der Ostseeküste.
Doch im Osten stimmen nicht nur die wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen. Es zieht
immer mehr Menschen in die Metropolregion
Berlin, nach Leipzig oder an die Ostseeküste
und nicht umsonst ist Dresden die geburten-
stärkste Stadt Deutschlands – genau das rich-
tige Klima für die TLG IMMOBILIEN, die mit
Innovationen, konsequenter Kundenorientie-
rung und einem einzigartigen Regional-Knowhow
im wahrsten Sinne des Wortes „Stark im
Osten“ ist.
Im vorliegenden Geschäftsbericht 2011 möchten
wir unsere Leserinnen und Leser wieder
einladen auf eine informative und hoffentlich
anregende Reise zu den Höhepunkten und
Entwicklungen eines erfolgreichen Jahres auf
dem ostdeutschen Immobilienmarkt.
Mit freundlichen Grüßen
Jochen-Konrad Fromme Niclas Karoff
Niclas Karoff (li.)
und Jochen-Konrad
Fromme
11

12
Bericht der Geschäftsführung
Immobilie für das Alter: das Diakonie-Pflegeheim in Erfurt
Treffpunkt für Sportwagen-Fans: das Porsche-Zentrum in Dresden

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Kraftvoll und dynamisch
Vor dem Hintergrund der europäischen Schul-
denkrise und eines weltweiten Abschwungs
hat die deutsche Wirtschaft 2011 gezeigt, was
in ihr steckt: Das preisbereinigte Bruttoinlands-
produkt stieg trotz eines leichten Rückgangs
im Schlussquartal von 0,2 Prozent im Jahres-
vergleich um 3,0 Prozent. Damit fiel das deutsche
Wirtschaftswachstum im Jahr 2011 doppelt
so hoch aus wie in der Eurozone. Die
stärksten Impulse kamen nach Angaben des
Statistischen Bundesamtes aus der Binnennachfrage.
So stiegen die privaten Konsumausgaben
preisbereinigt um 1,5 Prozent; der
Staat erhöhte seine Konsumausgaben um
1,2 Prozent. Und die Unternehmen investierten
wie schon im Jahr zuvor verstärkt in Maschinen
und Anlagen und leisteten damit einen
erheblichen Wachstumsbeitrag. Auch die Bau-
investitionen erlebten mit einem Plus von
5,4 Prozent einen deutlichen Zuwachs gegen-
über 2010.
Nach zwei Boomjahren dürfte die im Euro raum
vorherrschende Stagnation in Teilen auch auf
die hiesige Wirtschaft übergreifen. Die Bun-
desregierung und führende volkswirtschaftliche
Forschungsinstitute gehen davon aus,
dass sich der Konjunkturmotor 2012 abkühlen
wird: In ihrem Jahreswirtschaftsbericht schreibt
etwa die Bundesregierung, dass sich das
Wachstum auf 0,7 Prozent verringern werde.
Das ifo-Institut rechnet – vorausgesetzt, dass
sich die anhaltende Schuldenkrise im Euroraum
nicht weiter verschlimmere – mit nur
0,4 Prozent.
Arbeitsmarkt erreicht Rekordzahlen
Von Stagnation oder gar Rückgang war auf dem
deutschen Arbeitsmarkt zu Beginn des Jahres
2012 jedoch nichts zu spüren. Die Arbeitslosig-
keit ist derzeit so gering wie seit 20 Jahren
nicht mehr. Nach einer bereits 2010 sehr star-
ken Entwicklung erreichte die Erwerbstätigen-
zahl 2011 einen neuen Höchststand: Die Ar-
beitslosenquote sank im Vor jahresvergleich im
Gesamtdurchschnitt von 7,7 auf 7,1 Prozent.
Zwischen Januar 2011 und Januar 2012 ging
die Anzahl der Arbeitslosen in Ostdeutschland
von 1,07 Millionen auf knapp 999.000 zurück –
verringerte sich also um 0,8 Prozent (Westdeutschland:
– 0,5 Prozent). Die sozialversicherungspflichtige
Beschäftigung lag in Westdeutschland
um 2,7 Prozent, in Ostdeutschland
um 1,8 Prozent über dem Vorjahresniveau.
Für das Jahr 2012 wird von einer abgeschwächt
weiter sinkenden Arbeitslosenquote ausgegan-
gen. So rechnen die ifo-Experten im Jahresdurchschnitt
mit rund 2,8 Millionen Erwerbslosen,
demnach 140.000 Betroffenen weniger
als 2011. Das Institut für Wirtschaftsforschung
Halle (IWH) prognostiziert gar einen Rückgang
der Arbeitslosenquote auf bis zu 6,1 Prozent
im Jahr 2013.
Stabilität im Osten
Die ostdeutschen Bundesländer partizipieren
am gesamtwirtschaftlichen Aufschwung. Im
Jahr 2011 hat sich dabei die Dynamik der ost-
deutschen Wirtschaft dem westdeutschen
Niveau weiter angenähert. So betrug das Wirtschaftswachstum
in den neuen Ländern (ohne
Berlin) 2,8 Prozent (mit Berlin: 2,6 Prozent) und
lag damit nur 0,2 Prozentpunkte unter dem
Gesamtdurchschnitt. Besonders stark präsen-
tierte sich Thüringen mit einer Zunahme um
3,4 Prozent, gefolgt von Sachsen (2,9 Prozent),
Sachsen-Anhalt und Brandenburg (je 2,8 Pro-
Bericht der Geschäftsführung
13

14
Bericht der Geschäftsführung
Nachgefragte Lage:
Wohnungen in Dresden-
Kleinpestitz (li.) und
das Zwinger-Forum am
Dresdner Postplatz
(Mitte)
Berlin
Brandenburg
Mecklenburg-
Vorpommern
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Thüringen
Gesamtdeutschland
Neue Bundesländer
(mit Berlin)
BIP-Entwicklung Ostdeutschland und Gesamtdeutschland
Veränderungen gegenüber dem Vorjahr in %
2011
2010
0,3
Alte Bundes länder
(ohne Berlin) 0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0
1,5
1,9
2,1
2,2
2,2
zent) sowie Berlin (2,1 Prozent) und Mecklen-
burg-Vorpommern (1,5 Prozent). Die robusten
unternehmerischen Strukturen Ostdeutsch-
lands sowie das zunehmende Innovationspotenzial
zwischen Dresden und Rostock lassen
eine weiterhin stabile Wachstumsentwicklung
erwarten. Für 2012 rechnen die Experten mit
einer Steigerung um etwa 0,5 Prozent. In der
Gesamtsicht bestätigt sich für Ostdeutschland
die Erfahrung aus der Krise von 2009, als der
Wirtschaftseinbruch deutlich moderater ausfiel
als im Westen: Die wirtschaftliche Entwicklung
2,4
2,6
2,7
2,8
2,9
2,8
3,0
3,0
3,1
3,4
3,6
3,9
in den neuen Bundesländern ist heute generell
weniger schwankungsanfällig.
Umsatzsteigerungen im Verarbeitenden
Gewerbe
Das Verarbeitende Gewerbe Ostdeutschlands –
und hier vor allem mittlere und große Unternehmen
mit 250 und mehr Beschäftigten – blickt
laut IWH auf ein insgesamt erfolgreiches Jahr
zurück. Besonders die Ertragslage der Investitionsgüterhersteller
hat sich demnach verbessert:
73 Prozent konnten ihren Umsatz erhö-

hen, davon zwei Drittel um mehr als 10 Prozent.
ifo Dresden geht davon aus, dass die preisbe-
reinigte Bruttowertschöpfung des Verarbeiten-
den Gewerbes Ostdeutschlands 2011 im Vor-
jahresvergleich um 8,4 Prozent zugelegt hat.
Auch die Beschäftigungspläne im ostdeut-
schen Verarbeitenden Gewerbe spiegeln die po-
sitive Stimmung: Quer durch alle Sparten und
Größenordnungen wollen 54 Prozent den ak-
tuellen Bestand beibehalten und 36 Prozent der
Unternehmen Personal einstellen, so das IWH.
Märkte und Potenziale Osteuropas im Blick
Mit der EU-Osterweiterung ist Ostdeutschland
im Herzen Europas angekommen und profitiert
von der geografischen Nähe zu neuen Märkten
und Potenzialen. Die Aufhebung der Niederlassungsbeschränkungen
für Arbeitnehmer in
Osteuropa im Mai 2011 war ein deutliches
Signal. Tatsächlich ist laut DIHK die größere
Bedeutung der Wachstumsmärkte in Mittel-
und Osteuropa für die ortsansässigen Betriebe
ein wesentlicher Grund für das gute Abschnei-
den Ostdeutschlands. Dadurch falle die schwa-
che Entwicklung etlicher Staaten im Süden und
Westen Europas weniger ins Gewicht. Insge-
samt ist derzeit bei den Unternehmen im Osten
von der Krise noch wenig zu spüren – die Lageeinschätzung
der Betriebe fällt deutlich besser
aus. Für das kommende Jahr rechnet der
DIHK deshalb mit rund 30.000 zusätzlichen
Arbeitsplätzen in den neuen Bundesländern.
Allerdings wird die erwartete Schwäche der
Investitions- und Exportnachfrage auch die
Entwicklung im Verarbeitenden Gewerbe Ostdeutschlands
belasten. Laut ifo Dresden dürfte
die preisbereinigte Bruttowertschöpfung in der
ostdeutschen Industrie im Jahr 2012 nur noch
um 1,7 Prozent zunehmen.
Starke Performance
Beim Bundesländerranking 2011 der „Wirt-
schaftswoche“ und der Initiative Neue Soziale
Marktwirtschaft (INSM) stehen hinsichtlich der
Dynamik alle sechs neuen Bundesländer auf
den ersten Plätzen. Wie schon im Vorjahr führt
Brandenburg (65,4 Punkte) die Liste an, gefolgt
von Berlin (60,1), Mecklenburg-Vorpommern
(60,0), Sachsen (54,4), Sachsen-Anhalt (53,8)
und Thüringen (52,1). In Berlin stieg das reale
Bruttoinlandsprodukt zwischen 2007 und 2010
um insgesamt sechs Prozent – die beste Bilanz
aller Bundesländer. Und mit Leipzig, Dresden
und Jena schafften erstmals drei ostdeutsche
Städte den Sprung unter die Top Ten des
„Capital“-Rankings der Städte mit den besten
Wirtschaftsaussichten in Deutschland. Darüber
hinaus hat Dresden auch in puncto Zukunftsaussichten
die Nase vorn – als Stadt mit der
höchsten Geburtenrate Deutschlands.
Kaufkraft vs. Inflation
Die positive Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt
spiegelt sich auch in der zumindest nominal
zunehmenden Kaufkraft wider: Laut GfK-Kauf-
kraftstudie haben die Deutschen 2012 insge-
samt 1.636 Mrd. EUR für ihre Ausgaben zur
Verfügung – rund 400 EUR pro Kopf mehr
als noch 2011. Dieser Zuwachs dürfte jedoch
durch steigende Preise weitgehend relativiert
werden. Die kaufkraftstärksten ostdeutschen
Landkreise befinden sich allesamt im Umland
Berlins: Potsdam-Mittelmark, Stadtkreis Potsdam
und Landkreis Oberhavel.
Bericht der Geschäftsführung
Büro- und Einzelhandelsstandort
in einem:
das CCW City-Center
im Rostocker Stadtteil
Lütten Klein
15

16
Bericht der Geschäftsführung
Deutsche Immobilien: gefragter denn je
Auch am deutschen Immobilienmarkt ließ sich
die positive Konjunkturentwicklung des Jahres
2011 ablesen: So legte der Investmentmarkt
hierzulande mit einem Transaktionsvolumen
bei gewerblichen Immobilien um 20 Prozent
auf rund 23 Mrd. EUR zu. Im Wohnungsmarkt
hat sich das Transaktionsvolumen mit einem
geschätzten Volumen von 5 Mrd. EUR gegenüber
2012 nahezu verdoppelt. Nach Großbritannien
hat Deutschland den größten Immobilienmarkt
Europas. Dessen Attraktivität speist
sich sowohl aus der Stabilität des deutschen
Wirtschaftsstandortes als auch aus den positiven
wirtschaftlichen Aussichten. Dies konstatiert
der BulwienGesa-Immobilienindex, der
2011 erstmals seit 1993 um mehr als 3 Prozent
zulegte. Für 2012 erwartet BulwienGesa eine
Fortschreibung des positiven Trends mit leicht
steigenden Preisen und Mieten.
Die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt
konzentrierte sich auch 2011 wieder vorwiegend
auf Core-Immobilien, deren Preise entsprechend
stark steigen. Nicht zuletzt deshalb
nimmt zurzeit das Interesse an Objekten zu, die
aufgrund eines vergleichsweise niedrigeren
Preises ein attraktives Rendite-Risiko-Profil bieten.
Schon 2011 stieg das Immobilien-Transaktionsvolumen
in den B-Städten, zu denen
auch die größeren ostdeutschen Städte zählen,
um 66 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an.
Insgesamt ist auch für 2012 eine wachsende
Nachfrage zu erwarten. Deren Ausmaß allerdings
dürfte entscheidend von der Kreditvergabe
der Banken und von der weiteren Entwicklung
an den Finanzmärkten und in der
Eurozone abhängen.
Wohnen zieht an
Jones Lang LaSalle zufolge stiegen die Preise
von Wohnimmobilien in Großstädten auch
2011 weiter stark an, in Berlin etwa um bemerkenswerte
13,6 Prozent. Die Bundesbank ermittelte
mit einem Plus von durchschnittlich
5,5 Prozent einen mehr als doppelt so hohen
Anstieg der Wohnimmobilienpreise im Vergleich
zum Vorjahr. Trotz umfangreicher Bauaktivitäten
übertreffe der Bedarf das Angebot
seit einiger Zeit beträchtlich, so das Fazit. Die
Bundesbank führt die hohe Nachfrage nach
Wohnimmobilien auf den Konjunkturaufschwung
und damit verbunden auf eine sinkende Arbeitslosigkeit,
spürbare Einkommenszuwächse sowie
das niedrige Zinsniveau zurück.
Anders als in anderen europäischen Ländern
müsse in Deutschland allerdings nicht mit
einer Immobilienblase gerechnet werden, so
Deutsche Bank Research. Die Marktforscher
rechnen bis 2015 mit einem jährlichen Anstieg
der Hauspreise um 3 Prozent.
Eigentum gefragt
Vor allem der Markt für Eigentumswohnungen
befand sich 2011 im Höhenflug: BulwienGesa
zufolge legten die Kaufpreise für Neubau-
Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr
um satte 7,3 Prozent zu. Im Vergleich: In
der Gesamtsicht sind sie seit 1990 um lediglich
1,2 Prozent gestiegen. Zurückzuführen ist
dieser Sprung vor allem auf das starke Beschäftigungswachstum
und das anhaltend
niedrige Zinsniveau.
Wie die seit 1993 jährlich herausgegebene
Analyse „Immobilienmarkt Ostdeutschland“

der TLG IMMOBILIEN für 2011 ergab, liefert
das thüringische Jena ein herausragendes
Beispiel für diesen Trend: So wurde in der
Hochtechnologie- und Universitätsstadt eine
starke Preisentwicklung beim Kauf von Reihenhäusern
wie auch bei der Vermietung von Neubauwohnungen
beobachtet.
In Sachsen präsentieren sich vor allem die
beiden Metropolen unverändert stark: Bis zu
1.950 EUR/m 2 müssen in Dresden für Wohnei-
gentum im Bestand gezahlt werden. Im Neu-
bau führt Leipzig die Liste mit Kaufpreisen von
bis zu 2.650 EUR/m 2 an. Auch die attraktive
kleine Schwester Berlins, Potsdam, bleibt in
puncto Preisentwicklung in Ostdeutschland
ganz vorn: Hier wurden zuletzt fast durchgän-
gig die höchsten Preise für Bauland, Wohn-
immobilien und Mieten außerhalb Berlins ge-
zahlt – auf einem Niveau, das inzwischen auch
im bundesweiten Vergleich hoch ist.
Fazit: gute Aussichten im Osten
In der Gesamtsicht führt der ostdeutsche Immobilienmarkt
längst kein Nischendasein mehr.
Aber seine wahren Potenziale gilt es immer
noch zu entdecken. Der Osten werde stark
unterschätzt, sagt etwa Prof. Dr. Tobias Just,
Wissenschaftlicher Leiter der Immobilienaka-
demie IREBS und Professor an der Universität
Regensburg. Dabei ergebe sich allein für Dresden
derzeit eine Mietrendite von 4 Prozent.
Klar ist: Um die dynamische Entwicklung quer
durch alle Immobiliensegmente in unseren
Schwerpunktregionen zu nutzen, braucht es
mehr als nur den Willen und die Weitsicht. Es
braucht vor allem jene besondere immobilien-
wirtschaftliche Regionalkompetenz, die sich
die TLG IMMOBILIEN in mehr als zwei Jahrzehnten
vor Ort erworben hat. Und es ist dieses
Know-how, das uns zum starken Partner
im Osten macht.
Bericht der Geschäftsführung
Das Restaurant des
H2-Hotels in Berlin (li.),
die Messe- und VeranstaltungshalleChemnitz-Arena
(Mitte), das
Wohnhaus Wollenwe berstraße
in Rostock (re.)
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18
Bericht der Geschäftsführung
Das Bürogebäude „1alex“ prägt mit zehn Geschossen und 220 m
Länge das urbane Gesicht des Berliner Alexanderplatzes
Repräsentative Industriearchitektur: der Gewerbepark Wirkbau
in Chemnitz
Ideale Lage: das Büro- und Hotelgebäude „Die Welle. Mitte“ am Berliner Alexanderplatz

Geschäftsverlauf und Ergebnis 2011
Auf gutem Wege
Die Strategie der konsequenten Konsolidierung,
der konservativen, renditeorientierten Investitionspolitik
und des aktiven Portfoliomanagements
zahlt sich weiter aus: Im Jahr 2011 hat
die TLG IMMOBILIEN ihre mittlerweile ein Jahrzehnt
andauernde positive Entwicklung eindrucksvoll
fortgesetzt. Erneut lag dabei das
Jahresergebnis im positiven zweistelligen Millionenbereich:
18,4 Mio. EUR nach Steuern belegen
die Stärke des Unternehmens – umso mehr,
da aufgrund der Gründung der TLG WOHNEN
GmbH steuerliche Sonderbelastungen in Höhe
von rund 30 Mio. EUR für die TLG IMMOBILIEN
zu Buche schlugen.
Hauptergebnisquelle: Objektbewirtschaftung
Dieser Erfolg findet seinen Niederschlag in einem
hervorragenden operativen Ergebnis. So
konnte die TLG IMMOBILIEN ihren operativen
Ergebnisbeitrag um 4,2 Mio. EUR (12 Prozent im
Vergleich zu 2010) auf 40,6 Mio. EUR steigern
und damit ihr bislang bestes operatives Ergebnis
erzielen. Großen Anteil daran hatte die
Objektbewirtschaftung, die auch im Jahr 2011
die Hauptergebnisquelle der TLG IMMOBILIEN
bildete: Hier wuchs das operative Ergebnis um
4,5 Mio. EUR auf 70,4 Mio. EUR. Die Mieterlöse
unseres Anlagevermögens stiegen von 144 auf
148 Mio. EUR.
Hohe Vermietungsquote
Konsequentes Kunden- und Mietermanagement
zählt zu den Erfolgsgrundlagen der TLG IMMO-
BILIEN in den vergangenen Jahren. Trotz unver-
minderter Vermietungsanstrengungen sind aller-
dings im Jahr 2011 im vermietbaren Bestand
des Anlagevermögens die Leerstände im Segment
Wohnen von 2,6 auf 3,1 Prozent und im
Segment Gewerbe von 2,5 auf 4,1 Prozent leicht
gestiegen – Letzteres vor allem zurück zuführen
auf den Auszug des Bundesumweltministeriums
aus dem Objekt Alexanderstraße 1– 3 – 5 in
Berlin. Die Leerstände bleiben gleichwohl weiter
deutlich unter dem ostdeutschen Marktniveau.
Starke Segmententwicklung
Einzelhandelsimmobilien stellten 2011 erstmals
unser stärkstes Segment bei den Mieterlösen
dar. Mit einem Anstieg um zwei Prozentpunkte
gegenüber dem Vorjahr tragen sie jetzt mit
44,8 Mio. EUR über 30 Prozent zur Gesamt-
Istmiete bei. Auf einen Anteil von 29 Prozent
(2010: 31 Prozent) kamen die Wohnimmobilien,
die 43,1 Mio. EUR bei 11.822 Mieteinheiten
erlösten. Auf den Plätzen folgen die Büroimmo-
bilien mit 22 Prozent (32,3 Mio. EUR; 1.403 Miet-
einheiten) und die Gewerbeimmobilien mit 10 Pro-
zent (14,7 Mio. EUR; 1.083 Mieteinheiten).
Mit 116,7 Mio. EUR erwirtschafteten wir 2011
nahezu 80 Prozent der Mieterlöse des Anlage-
vermögens in unseren Schwerpunktregionen:
Auf die Region Mitteldeutscher Kernraum ent-
fielen dabei 54,8 Mio. EUR (37 Prozent), auf
Berlin und sein Umland 41,2 Mio. EUR (28 Pro-
zent) und auf die Ostseeküste 20,7 Mio. EUR
(14 Prozent).
Investitionen schärfen das Profil
Die kontinuierliche Optimierung unseres Portfolios
zählt zu den zentralen Säulen unserer
Investitionsstrategie und hat in den vergangenen
Jahren zu einer deutlichen Profilschärfung
unseres Anlagevermögens geführt. Im Jahr
2011 haben wir diesen Weg konsequent fortgesetzt,
wenngleich das Investitionsvolumen
des Vorjahrs aufgrund zunehmenden Wettbewerbs
um Immobilien mit „Core“-Qualitäten
Bericht der Geschäftsführung
19

20
Bericht der Geschäftsführung
Wohnen
Büro
Einzelhandel
Gewerbe
Dienstleistungsimmobilien
Unbebaute
Grundstücke
verbunden mit hohen Preisvorstellungen der
Anbieter nicht erreicht werden konnte. Insgesamt
schlugen Investitionen ins Anlagevermögen
von rund 114 Mio. EUR zu Buche.
Mit 57 Mio. EUR betraf die Hälfte unserer Inves-
titionstätigkeit im Jahr 2011 das Segment Ein-
zelhandel. Davon entfielen rund 19,4 Mio. EUR
auf unsere Schwerpunktregion Berlin und Umland.
Hier investierten wir unter anderem rund
6 Mio. EUR in den Ankauf eines Nahversorgungszentrums
mit einem REWE-Markt in
der Berliner Rollbergstraße sowie 5 Mio. EUR
in ein Fachmarktzentrum in der Potsdamer
Straße in Ludwigsfelde.
Unser Hotel- und Bürogebäude „Die Welle“ in
Berlin-Mitte wurde nach erfolgreichem Ab-
schluss der Ent wicklungstätigkeit ebenso in die
Bewirtschaftung übernommen wie die Senioren-
residenz „Havelpalais“ in Potsdam. Insgesamt
Mieterlöse nach Segmenten 2011
In Mio. EUR
14,7
44,8
13,1
0,5
32,3
43,0
41,2 Mio. EUR investierten wir in den mittel-
deutschen Kernraum und übergaben unter an-
derem das Wohn- und Geschäftshaus „La Vita“
in Dresden un seren Mietern.
Darüber hinaus haben wir mit dem Neubau des
Büro- und Hotelkomplexes „Zwinger Forum“
begonnen – nach dem Wilsdruffer Kubus und
der Erweiterung der Altmarkt-Galerie ein weiterer
immobilienwirtschaftlicher Meilenstein am
Dresdner Postplatz.
Wertschöpfende Portfoliostrategie
Auch 2011 hat die TLG IMMOBILIEN Objekte,
die nicht der langfristigen Portfoliostrategie
entsprechen, veräußert. So haben wir im Berichtsjahr
212 Objekte verkauft. Zum Bilanzstichtag
umfasste unser Portfolio noch 1.054
Immobilien mit einem bilanzierten Wert von
1.716 Mio. EUR, davon 851 im Anlagevermögen
(1.706 Mio. EUR). Die Zahl der Objekte

im Umlaufvermögen ging um 19 Prozent auf
202 zurück.
Verkaufsjahr
Mit 52,2 Mio. EUR erreichte der beurkundete
Gesamtwert unserer Verkäufe fast das Niveau
des Vorjahreswertes von 54,2 Mio. EUR.
Im Herbst 2011 konnten wir den Verkauf des
vierten und letzten Bauabschnitts im Wohngebiet
„Carlsgarten“ in Berlin beurkunden. Angrenzend
an die Trabrennbahn Karlshorst umfasst
das Areal eine Nettobaulandfläche von
58.000 m². Käufer war die HELMA Wohnungsbau
GmbH. Auch in Rostock-Warnemünde
konnten wir ein Verkaufsprogramm erfolgreich
abschließen: Im „Strand-Quartier Hohe Düne“
haben wir die letzten der insgesamt 66 Baufelder
in unmittelbarer Strandnähe veräußert.
Im Sommer 2011 schließlich erfolgte der Verkauf
des „Kohlrabizirkus“ in Leipzig, der ehe-
maligen Großmarkthallen der Messestadt, an
einen Investor aus Rheinland-Pfalz.
Diversifiziertes, renditestarkes Portfolio
Ein solides, ausgewogenes Portfolio verleiht
Stabilität: Die TLG IMMOBILIEN hat sich auch
im Jahr 2011 mit ihrer diversifizierten Portfolio-
struktur weiterentwickelt. Zum 31. Dezember
2011 betrug der Verkehrswert unseres Anlagevermögens
1,85 Mrd. EUR. Dabei stellte
unser Engagement im mitteldeutschen Kern-
raum 35 Prozent (642 Mio. EUR) des Verkehrs-
wertes dar. Auf Berlin und sein Umland ent-
fielen 34 Prozent (625 Mio. EUR), auf die
Ostseeküste 14 Prozent (265 Mio. EUR): Lediglich
17 Prozent (314 Mio. EUR) unserer Verkehrswerte
befanden sich außerhalb unserer
Schwerpunktregionen.
Die Segmentberichterstattung der TLG IMMO-
BILIEN (s. S. 24) zeigt die nach den jeweiligen
Mieterlöse nach Schwerpunktregionen
2011
In Mio. EUR
31,7
54,8
20,7
Bericht der Geschäftsführung
41,2
Entwicklung im Norden:
Mit dem AWO-
Pflegeheim in Rostock
investierte die TLG
IMMOBILIEN in das
Zukunftssegment Pflegewohnen.
Das Projekt
„Quartier 17“ in Stralsund
schließt die letzte
Kriegsbrache in der
Hansestadt (v. l.).
Ostseeküste
Berlin und Umland
Mitteldeutscher
Kernraum
Übrige Regionen
21

22
Bericht der Geschäftsführung
Neubauentwicklungen:
das Winters Hotel (li.),
die Wohn- und
Geschäftshäuser des
Marktplatzes Friedrichshagen
in Berlin
(Mitte) sowie die SeniorenresidenzSeebadzentrum
Wismar (re.)
Dienstleistungsimmobilien
Gewerbe
Einzelhandel
Büro
Wohnen
Ankäufe
Projekte
Investitionen in das Anlagevermögen
nach Schwerpunktregionen 2011
In Mio. EUR
50
40
30
20
10
0
65
Ostseeküste Berlin und Umland Mitteldeutscher Kernraum Übrige Regionen
Entwicklungsprojekte und Ankäufe 2011
Anlagevermögen in Mio. EUR
49

Entwicklung des Anlagevermögens 2011
In Mio. EUR
1.800
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
9 %
21 %
15 %
22 %
33 %
9 %
25 %
12 %
22 %
32 %
10 %
28 %
10 %
21 %
31 %
2008 2009 2010 2011
15 %
28 %
7 %
23 %
26 %
Bericht der Geschäftsführung
Dienstleistungs-
immobilien/unbebaute
Grundstücke
Einzelhandel
Gewerbe
Büro
Wohnen
23

24
Bericht der Geschäftsführung
Pflegeheim am Großen
Garten in Dresden
immo bilienwirtschaftlichen Nutzungsarten differenzierten
Ergebnisse.
Teamstärke
Segmentberichterstattung 2011
Zum 31. Dezember 2011 waren bei der TLG
IMMOBILIEN 296 Mitarbeiterinnen und Mitar-
beiter beschäftigt (2010: 301). Ihre Tatkraft, Kom-
petenz und Erfahrung haben nicht zuletzt vor
dem Hintergrund weiterer interner Optimierungs-
prozesse wiederum dafür gesorgt, dass die
TLG IMMOBILIEN ihrem Anspruch als starke
Nr. 1 für Immobilien im Osten auch im Berichts-
jahr gerecht werden konnte.
Strategie – der direkte Weg zum Erfolg
Erfolg basiert auf Erfahrung, Kompetenz und
harter Arbeit – und auf einer Strategie, die diese
Werte bündelt und zu nachhaltiger Wirkung
bringt. Dieser Strategie verdanken wir unseren
In Mio. EUR Wohnen Büro Einzelhandel
Gewerbe Dienst-
leistung
Vorsprung am Markt und in der Region sowie
unseren Ruf als wettbewerbsstarkes, erfolgsorientiertes
Unternehmen.
Unser Engagement richtet sich vor allem auf:
• die starken Segmente Büro, Einzelhandel,
Gewerbe, Wohnen und Dienstleistung,
• die attraktiven Regionen Ostseeküste, Metro-
polregion Berlin und Mitteldeutscher Kernraum,
• die Profilierung unseres Portfolios durch An-
käufe, Entwicklungen, Verkäufe und Leer-
standsabbau, und
• eine konsequente Kundenorientierung.
Mehr als zwei Jahrzehnte stark vor Ort
Marktnähe, Know-how und Innovationen kenn-
zeichnen den Vorsprung der TLG IMMOBILIEN
auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt. Unser
prägender Einfluss auf die Immobilienlandschaft
Unbebaut Umlauf-
vermögen
TLG
gesamt
Istmiete 43,1 32,3 44,8 14,7 13,1 0,5 0,2 148,6
Ergebnis Objekt bewirtschaftung
21,2 12,8 26,1 6,2 4,8 – 0,5 – 0,1 70,4
Ergebnis Verkauf 2,9 1,6 0,7 6,1 0,2 2,3 4,4 18,1
Operatives Ergebnis 5,1 4,9 14,7 10,2 0,7 0,5 4,5 40,6
Jahresüberschuss/-fehlbetrag
vor Steuern
– 14,5 5,0 14,9 11,3 4,4 1,9 4,9 27,9
Jahresüberschuss/-fehlbetrag – 19,8 4,5 13,4 10,1 4,0 1,8 4,4 18,4
EBITDA 35,1 25,1 35,6 15,3 12,1 1,7 5,1 130,1

des Ostens kommt dabei gleich mehrfach zum
Tragen. Bestes Beispiel sind die spezifischen
Produktkompetenzen unserer Niederlassun-
gen. So hat die Niederlassung Süd neben dem
Gewerbesegment in den vergangenen Jahren
stark an Kompetenz im Handel und im Pflegebereich
gewonnen. In der Metropolregion
Berlin sticht unsere besondere Bürokompetenz
ebenso heraus wie die innovative und kompakte
Verbindung von Einzelhandel mit gesundheitsnahen
Dienstleistungen im Rahmen
des com@care-Konzeptes. Und an der Ostseeküste
tragen Sozial- und Seniorenimmobilien
grundlegenden soziodemografischen Trends
Rechnung. Von solchen Entwicklungen profitieren
letztlich nicht nur wir, sondern jede einzelne
Region und natürlich die Menschen vor Ort.
Regionalverteilung der
Verkehrswerte 2011
Anlagevermögen in Mio. EUR
314
642
Anteil der Segmente
am Verkehrswert 2011
Anlagevermögen in Mio. EUR
138
525
235
46
265
420
Bericht der Geschäftsführung
482
625
Starker Portfolio-Mix:
das Einkaufszentrum
in Dresden-Klotzsche,
der TLG-Gewerbepark
Simson in Suhl und die
Wohnhäuser in der Rostocker
Bergstraße (v. l.)
Ostseeküste
Berlin und Umland
Mitteldeutscher
Kernraum
Übrige Regionen
Wohnen
Büro
Einzelhandel
Gewerbe
Dienstleistungsimmobilien
Unbebaute
Grundstücke
25

Segment Wohnimmobilien
Wissen, wo die Potenziale liegen
Mieterlöse Anlageportfolio
Wohnimmobilien 2011
Mio. EUR
Ostseeküste 7,5
Berlin und Umland 6,2
Mitteldeutscher Kernraum 18,8
Übrige Regionen 10,5
Gesamt 43,0
Seit einigen Jahren verstetigt sich auf dem
Immobilienmarkt ein deutlicher Trend: Wohnen
ist gefragt wie selten zuvor. Wohnimmobilien
gelten als stabil und versprechen zuverlässige
Erträge – ein wichtiger Faktor, dem immer mehr
Investoren Rechnung tragen. Sowohl aus dem
In- wie auch aus dem Ausland setzen gerade
auch institutionelle Investoren großes Vertrauen
in den Standort Deutschland und seinen stabilen
Wohnungsmarkt. Beim BulwienGesa-Immobilienindex
zogen allein die Preise für Wohnimmobilien
um 4,7 Prozent an – und waren damit
hauptverantwortlich für die höchste Steigerungsrate
des Gesamtindex (+ 3,4 Prozent) seit
19 Jahren. Und der Trend ist offensichtlich nachhaltiger
Natur, nicht zuletzt aufgrund steigender
Mietpreise: In Berlin etwa ist die Wohneigentumsquote
seit 1993 von 8,3 auf 14,1 Prozent
gestiegen – während der Mietspiegel in den
vergangenen beiden Jahren eine Steigerung
von vier Prozent verzeichnete und die Spitzenmieten
für modernisierte Altbauten in guter bis
sehr guter Lage sogar um fast ein Viertel von
10,50 auf 13,00 EUR stiegen.
Auch der Markt für Wohnungsportfolios hat
sich im Jahr 2011 mit einer Steigerung des
Transaktionsvolumens um nahezu 50 Prozent
äußerst dynamisch entwickelt. Zwar blieben
größere Transaktionen bis zum Jahreswechsel
aus – dafür kam es schon kurz danach zu zwei
besonders großen: Im Februar 2012 veräußerte
die Landesbank Baden-Württemberg rund
21.500 Wohnungen an das Augsburger Unternehmen
Patrizia. Auch die Bayern LB nutzte
die gute Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt
und verkaufte im März die DKB
Immobilien AG mit rund 25.000 Wohnungen
überwiegend in Ostdeutschland an den Ham-
burger Investor TAG. Gerade für klein- und mittel-
volumige Wohninvestments lässt sich aufgrund
des weiterhin günstigen Finanzierungsumfelds
und des moderaten Preisniveaus deutscher
Wohnimmobilien auch für das Jahr 2012 eine
positive Entwicklung prognostizieren.
Anziehende Städte
Generell setzt sich der Trend zum Wohnen in
der Stadt weiter fort. Den Statistischen Lan-
desämtern zufolge liegt das wesentlich daran,
dass die Städte mehr für die Lebensqualität in
ihren Zentren getan haben. Davon profitieren
auch die Metropolen in unserem regionalen
Geschäftsbereich, die zunehmend günstige
Rahmenbedingungen bieten: sinkende Arbeitslosigkeit,
steigende Kaufkraft und Bevölkerungszahlen,
solide Wachstumsperspektiven. In einigen
ostdeutschen Städten rechnet man mit
einer weiter verstärkten Wohnungsnachfrage –
allein in Dresden werden Schätzungen zufolge
bis 2025 mehr als 40.000 neue Wohnungen benötigt,
in Leipzig 37.000, in Jena 8.000.
Einen Sonderstatus nimmt auch hier die Bun-
deshauptstadt ein: Berlin ist mittlerweile der
wichtigste Transaktionsmarkt für Wohnun-
gen in Europa; hier wurden 2011 die meisten
Wohneinheiten gehandelt. Aber schon auf den
Bericht der Geschäftsführung
27

28
Bericht der Geschäftsführung
Ostseeküste
Berlin und Umland
Mitteldeutscher
Kernraum
Übrige Regionen
Verkehrswerte Anlageportfolio
Wohnimmobilien 2011
In Mio. EUR
99
deutschen Plätzen 2 und 4 folgen Leipzig
und Dresden – auch dies belegt das zuneh-
mende Investoreninteresse an ostdeutschen
Großstädten.
232
Starkes Portfolio
Das attraktive und weit gestreute Wohnungsportfolio
der TLG IMMOBILIEN umfasste zum
Ende des Jahres 2011 rund 11.822 Mieteinheiten
im Anlagevermögen. Im vergangenen Jahr
haben wir Mieterlöse in Höhe von 43,1 Mio. EUR
erwirtschaftet – rund 29 Prozent der Mieterlöse
unseres Anlagevermögens. Bei den Wohnimmobilien
betrug der Verkehrswert unseres
Anlagevermögens 482 Mio. EUR. Mit 48 Prozent
(232 Mio. EUR) entfiel knapp die Hälfte
davon auf den mitteldeutschen Kernraum,
zweitstärkste Region war die Ostseeküste mit
17 Prozent (82 Mio. EUR), gefolgt von der Metropolregion
Berlin (14 Prozent; 69 Mio. EUR).
82
69
TLG WOHNEN: auf neuen Wegen
Aus marktstrategischen Erwägungen vor dem
Hintergrund der geplanten Privatisierung wurde
der Wohnimmobilienbestand der TLG IMMO-
BILIEN zum 1. Januar 2012 auf die eigens dafür
gegründete TLG WOHNEN GmbH abgespalten.
Damit orientieren wir uns einerseits an der
marktgängigen Aufstellung von Wettbewerbern
und ermöglichen andererseits mit Blick auf das
im März 2012 gestartete Privatisierungsverfahren
einen wichtigen Wettbewerbsimpuls für
interessierte Investoren.
Potsdamer Wohnungsboom hält an
Der Immobilienmarkt in Ostdeutschland ist in
hohem Grade ausdifferenziert. Die starken Entwicklungen
gelten dabei hauptsächlich für die
wirtschaftlichen Kernregionen. Ein Beispiel hierfür
ist Potsdam, wo die Einwohnerzahl seit
1999 um insgesamt 20 Prozent gestiegen ist –
ein Trend, der sich laut Statistischem Landesamt
auch in den nächsten zwei Jahrzehnten
fortsetzen wird. Allein um den steigenden Zuzugszahlen
gerecht zu werden, sind jedes Jahr
vierstellige Neubauzahlen notwendig. Kein
Wunder also, dass in Potsdam die höchsten
Preise für Eigenheime in Ostdeutschland außerhalb
Berlins verlangt wurden: Von 150.000
bis zu 650.000 EUR reicht die Spanne für frei
stehende Einfamilienhäuser, von 140.000 bis
350.000 EUR für Reihenhäuser. Auch bei den
Mieten liegt die brandenburgische Hauptstadt
ganz vorn: 4,00 bis 8,20 EUR/m2 werden für
modernisierte Altbauten, 5,80 bis 10,50 für
Neubauten gezahlt.

Dresden und Leipzig Kopf an Kopf
Eigentumswohnungen sind BulwienGesa zu-
folge auch in Sachsen gefragt: In Dresden
(+ 13,2 Prozent) und Leipzig (+ 11,1 Prozent)
legten die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen
2011 massiv zu. Beide Städte werden
nichtsdestotrotz noch immer von vielen Investoren
unterschätzt, so die Experten. Dabei verfügen
sie über eine gute Wirtschaftsstruktur
und verzeichnen Einwohnerzuwächse. In Dresden
werden bereits um die 3.500 EUR/m2 für
Top-Eigentumswohnungen gezahlt. Für 2012
rechnet man bei Miet- und Eigentumswohnungen
in Dresden, Leipzig und Potsdam mit
etwas moderateren Steigerungen zwischen 4
und 7 Prozent. Unsere Erhebung „Immobilien-
markt Ostdeutschland 2011“ zeigt, dass der
Leerstand von Wohnungen in Dresden zuletzt
auf unter fünf Prozent sank und die Mieten in
modernisierten Altbauten in guten Lagen auf
bis zu 7,30 EUR/m2 stiegen.
„La Vita“: schöner leben bis ins hohe Alter
Im Jahr 2011 hat die TLG IMMOBILIEN einmal
mehr erfolgreich ein Projekt zum generationenübergreifenden
Wohnen abgeschlossen. Insgesamt
sieben Mio. EUR haben wir in das Dresdner
Wohn- und Geschäftshaus „La Vita“ investiert.
Hier werden zukünftig die Lebensbereiche
Wohnen, Einkaufen und Service auf besondere
Weise kombiniert. Für die Mieter bedeutet dies:
Versorgungssicherheit bis ins hohe Alter.
Revitalisierung in Dresden: „Wohnen am
Menageriegarten“
Ebenfalls in Dresden hat die TLG IMMOBILIEN
2011 mit der Revitalisierung der ehemaligen
Presshefe- und Spirituosenfabrik Bramsch
begonnen. Hier entsteht in fußläufiger Zentrumsnähe
das urbane Wohnbaugebiet „Wohnen
am Menageriegarten“ mit öffentlichen und
privaten Grünanlagen. Insgesamt sollen 49
Wohnbauparzellen erschlossen werden. Rund
2,5 Mio. EUR investieren wir in die Revitalisierung
des historischen Geländes, wo sich
im 18. Jahrhundert die kurfürstliche Menagerie
Augusts des Starken befand.
Starke Nachfrage in Rostock
Auch an der Ostsee sind Häuser und Wohnungen
stark nachgefragt. Im zu Mecklenburg-Vorpommern
gehörenden Küstenabschnitt sind
die Immobilien mitunter bereits teurer als in
westdeutschen Abschnitten. Im Großraum Rostock
etwa erreichen die Preise für neu gebaute
Eigentumswohnungen mit bis zu 3.600 EUR/m2 die höchsten Werte in ganz Ostdeutschland
(außer Berlin).
Stralsund: wohnen in der Altstadt
Am Fuße der Nikolaikirche mitten im historischen
Stralsund liegt das „Quartier 17“ – eine der
letzten großen unbebauten Flächen im Kernge-
biet der Altstadt. Hier hat die TLG IMMOBILIEN
2011 den Grundstein für ein Wohn- und Geschäftszentrum
gelegt. Dabei handelt es sich mit
einer Investitionssumme von rund 28 Mio. EUR
um das bislang größte Entwicklungsprojekt in
Mecklenburg-Vorpommern. Neben umfangreichen
Einzelhandels- und Büroflächen entstehen
hier attraktive Wohnungen.
Bericht der Geschäftsführung
Stilvolles Wohnen für
jeden Geschmack: die
Gartenstadt Lauta aus
den 1920er-Jahren,
die Siedlung „Strausberg
am See“ aus den
1960er-Jahren und
der Neubau „La Vita“
in Dresden
29

30 Report aus der Region I: Nord
Der Büro- und Hotelkomplex
„Die Welle.
Mitte“ in Berlin (li.)
und die Seniorenresidenz
Havelpalais
in Potsdam (re.)
Berlin: Der Konjunkturmotor brummt
Berlin und sein Umland haben sich in den vergangenen
Jahren zum Wachstumsmotor in Ostdeutschland
entwickelt. Das reale Bruttoinlandsprodukt
der Bundeshauptstadt stieg zwischen
2007 und 2011 um sechs Prozent, die Exportquote
ihrer Industrie sogar um 13,4 Prozentpunkte.
Die Zahl der Erwerbstätigen nahm in
den vergangenen Jahren mit 5,1 Prozent stärker
zu als in jedem anderen Bundesland, zudem
erhöhte sich die Anzahl der Bewohner
um 1,1 Prozent, während sie bundesweit um
0,6 Prozent sank.
Auch der Tourismus boomt seit Jahren. Da passt
es ins Bild, dass die TLG IMMOBILIEN schon
kurz nach der Gesamtfertigstellung im März
2011 ihren spektakulären Neubau „Die Welle.
Mitte“ in unmittelbarer Nähe des Alexanderplatzes
nahezu vollständig vermietet hat. Hauptmieter
des im März fertiggestellten Objektes
sind ein RAMADA-3-Sterne-Hotel, ein H2-2- Sterne-Hotel und ein von RAMADA betriebenes
Konferenzzentrum.
In Sichtweite des Checkpoint Charlie in Berlin
hat die TLG IMMOBILIEN im vergangenen Jahr
mit dem Bau eines 3-Sterne-Hotels für die
Winters Hotel Company begonnen. 114 Zimmer
und 25 Appartements werden ab Dezember
2012 zur Verfügung stehen.
Brandenburg: Potsdam und mehr
Eine ähnlich starke wirtschaftliche Entwicklung
wie in Berlin vollzieht sich in Brandenburg und
seiner attraktiven Landeshauptstadt Potsdam.
Insgesamt stieg der Anteil der Erwerbstätigen
an allen Einwohnern zwischen 15 und 64 Jahren
in Brandenburg von 2007 bis 2011 um
5,4 Prozentpunkte – stärker als in jedem anderen
Bundesland. Eine Spitzenposition mit Platz
2 gab es für Brandenburg auch beim Rückgang
der Arbeitslosenquote: Diese sank um 3,6 Prozentpunkte,
aktuell liegt sie in Potsdam bei nur
noch etwa acht Prozent.
Ein Highlight der Niederlassung Nord im Jahr
2011 war die Eröffnung der Seniorenresidenz
Havelpalais in Potsdam. In nur eineinhalb Jahren
Bauzeit entstand dort, wo sich einst eine
lange leer stehende Gaststätte befand, eine
attraktive Seniorenresidenz. Mit einem festli-
chen Empfang wurde das drei- bis fünfstöckige,
direkt am Wasser gelegene Gebäude im Juli
offiziell eingeweiht.

Mecklenburg-Vorpommern: im Aufwind
Auch die Wirtschaft im Nordosten Deutsch-
lands ist weiter im Aufwind. Die Entwicklung
am Immobilienmarkt spiegelt das deutlich –
zum Beispiel in Rostock, das sich bei den Prei-
sen für Bauland schon 2010 an die Spitze des
ostdeutschen Städterankings außerhalb Berlins
schob. Teil dieses Erfolgs ist der anhaltende
Touristenboom: Nach wie vor gehört die Ostseeküste
zu den beliebtesten Urlaubszielen.
Von 1997 bis 2011 hat sich die Zahl der Übernachtungen
je 1.000 Einwohner in Mecklenburg-Vorpommern
von 6.377 auf 16.840 mehr
als verdoppelt. Zurückgegangen ist die Arbeitslosenquote,
die von 2007 bis 2011 um
3,8 Prozent sank.
Einhergehend mit dieser positiven Entwicklung
wächst der Bedarf an attraktiven Immobilien. Am
Schröderplatz in Rostock war im Dezember 2011
Baustart für einen Neubaukomplex mit Hotel,
Bürogebäude, sechs Wohnungen und Tiefgarage.
Hier finanziert die TLG IMMOBILIEN mit
einer Investitionssumme von rund 12 Mio. EUR
ihr bislang größtes Einzelprojekt in der Hansestadt.
Hauptmieter wird die Münchener Hotelkette
Motel One sein.
In Stralsund füllt die TLG IMMOBILIEN mit dem
Wiederaufbau des „Quartier 17“ eine der letzten
Baulücken des historischen Stadtkerns.
Mit seiner Fassadengestaltung wird sich das
„Quartier 17“ eindrucksvoll an das historische
Flair des Stadtkerns anpassen.
Drei Fragen an Jörg R. Lammersen,
Niederlassungsleiter Nord
Herr Lammersen, weshalb hat die TLG IMMO-
BILIen ihre Niederlassungen Berlin/Brandenburg
und Mecklenburg-Vorpommern zu
Beginn des Jahres zur Niederlassung Nord
zusammengelegt?
Dafür gibt es einen ganz einfachen Grund: Um
unsere starke Position auf dem ostdeutschen
Immobilienmarkt weiter auszubauen, wollen wir
unsere Kompetenzen bündeln, ohne unsere
starke Präsenz vor Ort aufzugeben. Der Standort
Rostock bleibt als Regionalrepräsentanz
erhalten. Von hier aus steuern wir weiterhin
unser operatives Geschäft im Nordosten.
Was macht die Immobilienlandschaft an der
Ostsee so interessant?
Neben der positiven wirtschaftlichen Entwicklung
gibt es hier, historisch bedingt, noch immer
Baulücken – gerade in so interessanten
Lagen wie den Altstädten von Rostock und
Stralsund. Diese zu erschließen ist eine sehr
spannende immobilienwirtschaftliche Herausforderung.
Was waren Ihre persönlichen Highlights 2011?
Die Übergabe der „Welle“ gleich neben dem
Alexanderplatz war natürlich ein besonderer
Erfolg für unsere Niederlassung. Hier haben
wir ein neues Ausrufungszeichen in der Mitte
Berlins geschaffen. Aber auch mit dem Bau
des „Quartier 17“ in Stralsund zeigen wir einmal
mehr, dass wir städtebauliche Verantwortung
in den Innenstädten Ostdeutschlands
übernehmen.
Jörg R. Lammersen,
Leiter der Niederlassung
Nord
Das „Quartier 17“
in Stralsund

Segment Büroimmobilien
Wir kennen den direkten Weg zum Erfolg
Mieterlöse Anlageportfolio
Büroimmobilien 2011
Mio. EUR
Ostseeküste 6,0
Berlin und Umland 14,1
Mitteldeutscher Kernraum 9,0
Übrige Regionen 3,2
Gesamt 32,3
2011 war ein zufriedenstellendes Jahr für den
Bürosektor. Insbesondere das Potenzial für zeit-
gemäße Büroflächen durch Neubau oder Revita-
lisierung an attraktiven Standorten hat sich posi-
tiv entwickelt. Experten schätzen, dass die Zahl
der Bürobeschäftigten 2011 um 2,2 Prozent auf
13,44 Millionen gestiegen ist, für 2012 rechnen
sie mit einer weiteren Zunahme um 0,7 Pro-
zent. Diese positive Entwicklung verbunden mit
der allgemein guten Konjunkturlage hat für einen
erhöhten Flächenumsatz im Bürosegment ge-
sorgt. BNP Paribas ermittelte mit einem Flächen-
umsatz von knapp 3,7 Mio. m 2 an den neun
wichtigsten Bürostandorten (unter anderem
Berlin und Leipzig) ein Plus von 18 Prozent im
Vergleich zum Vorjahr. Berlin stellte den bun-
desweit zweitstärksten Büromarkt; Leipzig ver-
zeichnete mit einer Zunahme von 27 Prozent
eine überdurchschnittliche Dynamik.
Geringes Neubauvolumen senkt Leerstände
Der steigenden Nachfrage stand ein geringes
Neubauvolumen entgegen: Nach zuletzt eher
durchwachsenen Jahren im Büromarkt kamen
in den Metropolen 2011 rund ein Viertel weniger
neue Flächen auf den Markt als im Vorjahr; 2012
soll das Minus ähnlich hoch ausfallen. Die resultierende
Verknappung an modernen Flächen in
guter Lage führte zu einem leichten Leerstands-
abbau: von 10,4 Prozent auf 9,0 Prozent im Jahr
2011. Dieser dürfte darüber hinaus bis Ende
2012 auf voraussichtlich 8,4 Prozent fallen.
Leichte Anstiege im Mietmarkt
Während sich die Spitzenmieten über alle Groß-
städte 2010 noch nahezu unverändert zeigten,
ist im Jahr 2011 in einigen Städten, unter ande-
rem in Berlin mit rund zwei Prozent, eine leichte
Aufwärtsentwicklung festzustellen. Die Exper-
ten von BulwienGesa ermittelten für das Ge-
samtjahr einen Mietanstieg von 1,3 Prozent bei
Büromieten in Städten und erwarten bei geringer
Neubautätigkeit eine moderate Preisentwick-
lung und weiteren Leerstandsabbau für 2012.
Starke Werte
Kernwerte der TLG IMMOBILIEN wie Quali-
tät, Nutzerorientierung und nachhaltige Wert-
schöpfung prägen auch unser Segment der
Büroimmobilien. Hier betrug der Verkehrswert
unseres Anlagevermögens 420 Mio. EUR. Kla-
rer Schwerpunkt bildete die Metropolregion
Berlin mit 47 Prozent (197 Mio. EUR), gefolgt
vom mitteldeutschen Kernraum mit 26 Prozent
(109 Mio. EUR) und der Ostseeküste (21 Pro-
zent; 87 Mio. EUR).
Berlins neue Welle
Ein Blick auf die Zahlen bestätigt: Der Berliner
Büromarkt ist unsere bedeutendste Vermietungsregion
im Bürosegment. Im Jahr 2011 haben
wir hier 44 Prozent aller unserer Büromieten
und mit rund 14,1 Mio. EUR einen Zuwachs um
fast 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erwirtschaftet.
Und ein Blick in Richtung City macht
deutlich: Vor allem in zentraler Lage konnten
wir unsere Präsenz dabei deutlich ausbauen.
So verfügen wir in unmittelbarer Nähe zum
Bericht der Geschäftsführung
33

34
Bericht der Geschäftsführung
Moderne Büros für höchste Ansprüche:
der Sitz der Landesversicherungsanstalt Sachsen in Bautzen … die Zentrale der OstseeSparkasse in Rostock …
der Wilsdruffer Kubus in Dresden

Alexanderplatz über ein erstklassiges Büro-
portfolio, das wir 2011 um einen wegweisenden
Hotel- und Büroneubau mit einer Gesamtmietfläche
von 27.500 m2 – davon rund 7.000 m2 für
Büros – erweitern konnten: „Die Welle. Mitte“ ist
ein neues Glanzstück mitten in einer der attraktivsten
Metropolen der Welt. Hauptmieter ist die
RAMADA-Gruppe. Binnen kurzer Zeit nach Fertigstellung
haben wir umfangreiche Büroflächen
vermietet, darunter rund 5.000 m2 an die Jesta
Digital GmbH, die im Bereich digitale Verbraucheranwendungen
international tätig ist.
Bewegung in der Alexanderstraße
Nur wenige Meter weiter, in der Alexanderstraße
1, 3, 5 in Berlin-Mitte, haben wir 2011 eine
Bürofläche von rund 1.250 m 2 an den bundes-
weit tätigen Immobiliendienstleister alt + kel-
ber vermietet. Im selben Haus hat die AC Distribution
& Marketing GmbH – besser bekannt
als Shop24Direct, ein Vermarkter von Schlager-
und Volksmusik – eine rund 900 m2 große
Bürofläche angemietet. Der ADAC Berlin-Brandenburg
wird zudem im Mai 2012 sein neues
Kundenzentrum in unserem Objekt eröffnen.
Mit diesen Neuvermietungen konnten zwar die
durch den Auszug von zwei Bundesministerien
resultierenden Leerstände im Objekt noch
nicht kompensiert werden, sie sind jedoch
Beleg für die Attraktivität des Standortes.
Neuer Leitbau für Dresdens Postplatz
Ein weiterer Schwerpunkt unserer Büroimmobilienaktivitäten
liegt in den Wirtschaftszentren
des mitteldeutschen Kernraums. Hier haben
wir im Jahr 2011 rund 27 Prozent unserer Mieterlöse
(9 Mio. EUR) erwirtschaftet – eine Steigerung
um elf Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Im November 2011 feierten wir die Grundsteinlegung
für das Zwinger-Forum in der Dresdner
Verkehrswerte Anlageportfolio
Büroimmobilien 2011
In Mio. EUR
109
27
197
Innenstadt: Mit dem fünfstöckigen Büro- und
Hotelneubau, in dem rund 4.500 m2 Bürofläche
entstehen, errichten wir nach dem Wilsdruffer
Kubus und unserer Beteiligung an der Erweiterung
der Altmarkt-Galerie einen weiteren Leitbau
am Postplatz – und sorgen dafür, dass sich
dieser wichtige Verkehrs- und Infrastrukturknotenpunkt
zu einem attraktiven lebendigen Platz
entwickelt. Das Investitionsvolumen beträgt
22 Mio. EUR; die Bauarbeiten sollen Ende 2012
abgeschlossen sein.
Vollvermietung erreicht
Ebenfalls in Dresden hat 2011 das Rechtsamt
der Landeshauptstadt 1.400 m2 in der Grunaer
Straße 2 angemietet. Hier haben wir mit
15.000 m2 die Vollvermietung erreicht. Zu
85 Prozent vollvermietet ist das Bürohaus
Kopernikusstraße 7 in Zwickau, nachdem wir
1.400 m 2 Bürofläche an den MDK Medizi-
nischen Dienst der Krankenversicherung im
87
Freistaat Sachsen e. V. übergeben haben.
Bericht der Geschäftsführung
Ostseeküste
Berlin und Umland
Mitteldeutscher
Kernraum
Übrige Regionen
35

Segment Gewerbeimmobilien
Neue Wege im Gewerbe
Mieterlöse Anlageportfolio
Gewerbeimmobilien 2011
Mio. EUR
Ostseeküste 0,3
Berlin und Umland 1,9
Mitteldeutscher Kernraum 9,0
Übrige Regionen 3,5
Gesamt 14,7
Zuversicht mit Vorsicht: Das Verarbeitende Ge-
werbe Ostdeutschlands verzeichnete ein ins-
gesamt positives Jahr und konnte vom guten
Konjunkturklima profitieren – allerdings war die
Entwicklung durchaus Schwankungen unter-
worfen, wie das Institut für Wirtschaftsfor-
schung Halle (IWH) ermittelte. Nach starkem
Frühjahr erreichten demnach die Geschäftsaktivitäten
im Sommer einen Höhepunkt; in
der zweiten Jahreshälfte trübten sich die Aussichten
aufgrund von Auftragsrückgängen
deutlich ein. Doch zum Jahreswechsel nahm
die Produktion wiederum Fahrt auf und zu
Beginn des Jahres 2012 sind die Erwartungen
laut IWH wieder optimistischer. Dieser Trend
korreliert mit den Daten des Statistischen Bun-
desamtes, das für Januar 2012 einen um
0,4 Prozent höheren Umsatz für das Verarbei-
tende Gewerbe in Deutschland im Vergleich
zum Vormonat ermittelte.
Starker mitteldeutscher Kernraum
Der Verkehrswert unseres Anlagevermögens
bei den Gewerbeimmobilien betrug im Berichtsjahr
138 Mio. EUR. Mit 74 Mio. EUR mehr
als die Hälfte (53 Prozent) davon steuerte der
mitteldeutsche Kernraum bei. Hier wurden
Mieterlöse in Höhe von 8,9 Mio. EUR und damit
61 Prozent unserer Gesamtmieterlöse im
Gewerbesegment erwirtschaftet. Die Region
Nord mit der Metropolregion Berlin und der
Ostseeküste kam auf einen Verkehrswert im
Anlagevermögen von 43 Mio. EUR (31 Prozent)
und auf Mieterlöse in Höhe von 2,2 Mio. EUR
(15 Prozent). Insgesamt sanken unsere Mieterlöse
bei den Gewerbeimmobilien (ohne
Büro und Handel) um rund 22 Prozent auf
14,7 Mio. EUR.
Thüringen legt zu
Die Preise für gewerbliches Bauland blieben
2011 weitgehend stabil; im Freistaat Thüringen
stiegen sie sogar. So konnte Jena seinen Auf-
wärtstrend des vergangenen Jahres fortsetzen:
Hier kletterten die Preise für gewerbliches Bau-
land auf 40 bis 110 EUR/m 2 . Auch in Dresden
wurde gewerbliches Bauland etwas teurer
(35 – 140 EUR/m 2 ). In Potsdam dagegen san-
ken die Preise leicht auf 35 – 120 EUR/m 2 .
Kulturstandort mit Perspektive
Kultur pur: Die KulturBrauerei in Prenzlauer
Berg ist ein international bekanntes Berliner
Event- und Szenezentrum. Das Areal mit einer
Gesamtmietfläche von rund 40.000 m2 wurde
von der TLG IMMOBILIEN zwischen 1997 und
2001 grundlegend saniert. Zu den Mietern zählen
heute so namhafte Unternehmen wie die
CineStar-Gruppe, die ein Kino mit acht Sälen
betreibt, oder die New York University. Im
Sommer 2011 haben wir rund 2.700 m2 an die
Eightball Veranstaltungs GmbH vermietet. Darüber
hinaus wurden langfristige Mietverträge
mit dem Land Berlin über 4.600 m2 sowie mit
der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben für
die Stiftung Haus der Geschichte der Bundesrepublik
Deutschland über rund 1.700 m2 abgeschlossen.
Damit liegt die Vermietungs quote
Bericht der Geschäftsführung
37

38
Bericht der Geschäftsführung
Nachgefragter Szenetreff: die KulturBrauerei in Berlin-Prenzlauer Berg

der KulturBrauerei bei 99 Prozent. Das Event-
und Erlebniscenter erwirtschaftet heute – neben
den Einnahmen aus dem Kulturbetrieb – den
größten Teil seiner Mieterlöse aus der Vermeitung
von Büro- und Einzelhandelsflächen.
Wo das Gewerbe blüht:
die TLG-Gewerbeparks
Die leistungsorientiert ausgestatteten Gewerbeparks
der TLG IMMOBILIEN bieten neben
ihrer modernen Infrastruktur eine geschäftsfördernde
Mischung aus Produzenten, Zulieferern,
Dienstleistern bis hin zu Forschungs- und
Ausbildungseinrichtungen. Zudem verfügen sie
über eine Topanbindung vornehmlich entlang
der Autobahnen. Bestes Beispiel ist der TLG-
Gewerbepark Grimma, der auf einem Gesamtareal
von mehr als 500.000 m² die größte Unternehmenskonzentration
im Muldental vereint.
In dem bereits 1997 mit dem „OSKAR für den
Mittelstand“ ausgezeichneten Park gehen heute
200 gewerbliche Mieter mit rund 1.100 Beschäftigten
und 400 weiteren Personen in Aus- und
Weiterbildung ihrem Gewerbe nach.
Verkehrswerte Anlageportfolio
Gewerbeimmobilien 2011
In Mio. EUR
22
74
2
Bericht der Geschäftsführung
41
Ostseeküste
Berlin und Umland
Mitteldeutscher
Kernraum
Übrige Regionen
39

40 Report aus der Region II: Süd
Das Zwinger-Forum in
Dresden (li.) und das
E-Center in Halle
Sachsen: optimistisch in die Zukunft
Nimmt man Familiengründungen als Indikator
für die Zukunftsaussichten einer Region, kann
keine andere Stadt positiver in die Zukunft
schauen als Dresden: 11,2 Geburten kamen in
den vergangenen Jahren auf 1.000 Einwohner –
mehr als in jeder anderen Stadt Deutschlands.
Ohnehin sind die wirtschaftlichen Rahmendaten
in Sachsen sehr gut, nicht nur in der Landeshauptstadt.
Der Anteil der Erwerbstätigen unter
allen Einwohnern zwischen 15 und 64 Jahren
stieg von 2007 bis 2011 um 3,8 Prozent – Rang
3 im Bundesländervergleich.
Auch der Immobilienmarkt in Sachsen zeigte
sich stark. Allein in Leipzig wurden 2011 Häuser
und Grundstücke für 958 Mio. EUR verkauft.
Besonders erfreulich ist für die TLG IMMO-
BILIEN der Bau des Dresdner Zwinger-Forums
verlaufen. Nach der Grundsteinlegung für das
Büro- und Hotelgebäude, das den Postplatz in
westlicher Richtung abrunden wird, im November
2011 gehen die Bauarbeiten zügig voran.
Mit dem Zwinger-Forum setzen wir die Revitalisierung
dieses zentralen Platzes konsequent
fort. Rund 22 Mio. EUR investieren wir in den
Neubau.
Nicht weit entfernt, im Dresdener Stadtteil
Striesen, haben wir Ende Juni 2011 das Richtfest
für das Wohn- und Geschäftshaus „La Vita“
gefeiert. Insgesamt sieben Mio. EUR investieren
wir in das Projekt für generationenübergreifendes
Wohnen und Arbeiten. Bereits im
November 2011 eröffneten die ersten gewerblichen
Mieter ihre Geschäfte und wurden die
ersten Wohnungen bezogen.
Sachsen-Anhalt: insgesamt positives Bild
Bei dem Stichwort Tourismus denkt man nicht
unbedingt an Sachsen-Anhalt, dennoch verzeichnete
das Bundesland 2011 die höchsten
Zuwachsraten der vergangenen fünf Jahre. Erstmals
wurden mehr als sieben Millionen Übernachtungen
gebucht; die Zahl der Gäste stieg
um 3,9 Prozent auf 2,89 Millionen Personen.
Und nicht nur Touristen kommen vermehrt nach
Sachsen-Anhalt, auch die Bevölkerungszahl
nimmt zu: Im Oktober 2011 verzeichnete das
Bundesland erstmals seit der Wiedervereinigung
eine positive Bevölkerungsbilanz.
Dazu passt die Entwicklung des Immobilienmarkts.
Wie der IVD Mitte-Ost mitteilt, stiegen
etwa die Kaufpreise in Halle an der Saale in
sehr guten Wohnlagen im vergangenen Jahr
von 1.400 auf 1.700 EUR/m2 – und in den
Toplagen auf bis zu 2.000 EUR/m 2 .
Genau hier, in Halle, hat die TLG IMMOBILIEN
die Fassade eines historischen Gebäudes erhalten
und auf dem sogenannten MAFA-Areal
darin einen modernen Einkaufskomplex untergebracht.
Für rund sieben Mio. EUR entstand
ein großer Einkaufsmarkt mit angeschlossener
Mall sowie kleineren Geschäften und gastronomischen
Einrichtungen. Seit Mai 2011 fanden
die Sanierungsarbeiten an der Fassade
statt. Dabei wurden sowohl die Klinkerfassade
als auch der Turm erhalten und denkmalgerecht
saniert.

Thüringen: starke Leistung
In den vergangenen Jahren hat sich auch Thüringen
als immobilienwirtschaftlich spannendes
Bundesland hervorgetan – vor allem durch
die prosperierenden Städte entlang der modern
ausgebauten Autobahn A 4. Besonders
die Entwicklung Jenas sticht hervor. Im Gesamtranking
des Prognos-Zukunftsatlas belegte
die Hochtechnologie- und Universitätsstadt
unter 412 deutschen Städten und Landkreisen
einen hervorragenden 15. Platz. So ist es keine
Überraschung, dass sich auch der Immobilien-
markt positiv entwickelte: Vor allem bei der
Vermietung von Neubauwohnungen ließen sich
hohe Zuwächse verzeichnen (7,00 bis 8,50
statt bislang 6,60 bis 7,40 EUR/m 2 ) oder beim
Kauf von Reihenhäusern (130.000 bis 240.000
statt 110.000 bis 225.000 EUR). Ein ähnliches
Bild zeigte sich in Erfurt, wo die Preise für
Eigentumswohnungen spürbar auf 1.100 bis
2.500 EUR/m 2 stiegen.
In der ehemaligen Residenzstadt Altenburg
errichtete die TLG IMMOBILIEN 2011 einen
zeitgemäßen Einkaufsmarkt mit einer Mietfläche
von über 1.100 m2 . Das Besondere
daran: Bei der Energieversorgung kommt ein
ökologisches Gesamtkonzept zum Tragen.
So wird die Filiale zu 100 Prozent durch die
Nutzung der Abwärme aus den Kühlregalen
beheizt – eine genauso innovative wie weg-
weisende Lösung.
Drei Fragen an Klaus-Dieter Schwensen,
Niederlassungsleiter Süd
Herr Schwensen, wie lautet Ihr Fazit zur
Entwicklung der mitteldeutschen Wirtschaft
im Jahr 2011?
Solider Wachstumskurs! Im Jahr 2011 gab es
von allen Seiten positive Signale: Die Erwerbstätigkeit
ist weiter gestiegen damit auch die
Kaufkraft. Aber auch die anziehende Zahl an
Auslandsaufträgen und die im Inland stark zunehmende
Investitionsbereitschaft haben dafür
gesorgt, dass aus der Erholung im Jahr 2010
spätestens 2011 ein solider Trend geworden ist.
Welchen Einfluss hatte das auf die Immobilienbranche?
In den zentralen Metropolregionen unserer
Region Süd ist die Kurve weiter nach oben gegangen:
Die Miet- und Eigentumspreise haben
zugelegt, die Leerstände sind zurückgegangen,
aber vor allem ist die Investitionsbereitschaft
gestiegen. Davon profitieren alle: die
Menschen und die Wirtschaft.
Was war Ihr persönliches Highlight des
Jahres 2011?
Der Startschuss für unser Zwinger-Forum in
Dresden. Denn damit bieten wir den Interessenten
eine Spitzenimmobilie an einer Topadresse
– samt Hotel, Einzelhandel sowie
Büros mit allem Komfort und einer bemerkens-
werten Infrastruktur. Ein richtungsweisendes
Projekt. Apropos: Auch mit dem ökologischen
Gesamtkonzept des Einkaufsmarktes in Altenburg
setzen wir neue Maßstäbe.
Klaus-Dieter Schwensen,
Leiter der Niederlassung
Süd
Verwaltungsgebäude
der Universität Jena

Segment Einzelhandel
Erfolg braucht gute Orientierung
Mieterlöse Anlageportfolio
Einzelhandelsimmobilien 2011
Mio. EUR
Ostseeküste 3,2
Berlin und Umland 14,9
Mitteldeutscher Kernraum 14,2
Übrige Regionen 12,5
Gesamt 44,8
Der Einzelhandel hat 2011 ein weiteres starkes
Jahr erlebt. Dies gilt vor allem für den Trans-
aktionsmarkt: Mit einem Volumen von nahezu
50 Prozent bildeten Einzelhandelsimmobilien
erstmals die am stärksten nachgefragte Nut-
zungsart. Das Transaktionsvolumen hat sich
seit 2009 fast verdreifacht. Viele Investoren
schätzen das Einzelhandelssegment aufgrund
der zumeist diversifizierten Mieterstruktur, der
länger laufenden Mietverträge und der gut
kalkulierbaren Cashflows. Innerhalb des Seg-
mentes erwiesen sich Shoppingcenter auch
2011 wieder als besonders nachgefragte An-
lageobjekte. Das Transaktionsvolumen annä-
hernd verdoppeln konnten Geschäftshäuser
in 1A-Lagen. Wir gehen davon aus, dass der
Einzelhandel auch 2012 das am stärksten
nachgefragte Segment stellt.
Berlin: Niveau unverändert hoch
Wachsende Konsumkraft und Kaufnachfrage
sowie steigende Touristenzahlen machen es
möglich: Die Bundeshauptstadt hat sich zu
einem der begehrtesten Standorte für nationale
und internationale Filialisten entwickelt und
zu einem Hotspot der Textilbranche, die laut
BNP Paribas wie im Vorjahr mit 51 Prozent das
Branchenranking anführt und pro Vertragsab-
schluss auf rund 334 m2 angemietete Fläche
kommt. Die starke Nachfrage besonders in
Top lagen wie der Tauentzien straße und dem
Kurfürstendamm, aber auch der Friedrichstraße
und der sich zunehmend als Shoppingstandorte
etablierenden Quar tiere rund um den
Alexanderplatz hat mittlerweile zu einer Flä-
chenknappheit geführt. Der daraus resultie-
rende Wettbewerb dürfte die Spitzenmieten (in
Berlin derzeit 260 EUR/m2 ) weiter erhöhen.
Dresden: zweitgrößte Einkaufsstadt
Die Erweiterung und Wiedereröffnung der Altmarkt-Galerie
im Frühjahr 2011 war nicht nur
ein angemessener Startschuss für ein einzigartiges
Einkaufszentrum in zentraler Lage. Sie
hat Dresden auch zu Ostdeutschlands zweitgrößter
Einkaufsstadt nach Berlin gemacht.
Denn damit kletterte die Zahl der Geschäfte in
der Landeshauptstadt auf 3.700; die Verkaufsfläche
stieg auf 883.000 m2 . Und der Handelsatlas
der IHK Sachsen zeigt, dass sowohl
eine Bevölkerungs- und Touristenzunahme als
auch die allgemein positive wirtschaftliche Entwicklung
Dresdens diesem Angebot gegenüberstehen.
Leipzig: Nachfrage und Mieten steigen
Auch in Leipzig zeigt sich der Markt für Einzelhandelsimmobilien
weiter stark. Laut BNP Paribas
stieg die Nachfrage nach Flächen weiter
an. Vor allem Filialisten und zunehmend auch
ausländische Einzelhandelsunternehmen interessieren
sich demnach für den Standort.
Dies spiegelt sich auch in der Mietpreisentwicklung
wider: Nachdem die Spitzenmiete
seit 2006 weitgehend stabil war, legte sie 2011
um gut 4 Prozent auf 120 EUR/m2 zu.
Bericht der Geschäftsführung
43

44
Bericht der Geschäftsführung
Ostseeküste
Berlin und Umland
Mitteldeutscher
Kernraum
Übrige Regionen
Verkehrswerte Anlageportfolio
Einzelhandelsimmobilien 2011
In Mio. EUR
139
157
40
188
Thüringen: Anstieg im Geschäftskern
In Thüringen sind es einmal mehr Erfurt und
Jena, die mit steigenden Mieten aufwarten
können. In Jena etwa stiegen die Mieten für
Einzelhandelsflächen ab 150 m2 im Geschäftskern
auf 9,00 bis 28,00 EUR/m2 , in Erfurt sogar
auf 30,00 bis 75,00 EUR/m2 .
In der Erfolgsspur
Die TLG IMMOBILIEN ist seit Jahren ein starker
Partner namhafter Vertreter des Einzelhandels,
wie Kaiser’s, Edeka, Rewe, aber auch Aldi, Lidl
oder Netto. Unser Kerninvestitionsbereich umfasst
den Neubau innerstädtisch hochwertiger
Einzelhandelshäuser sowie den Neubau und
Ankauf von Food-Discountern zur Nahversorgung
mit Nutzflächen ab 1.000 m2 . Mit diesem
Konzept sind wir klar in der Erfolgsspur – und
haben unser Engagement 2011 noch einmal
deutlich forciert. Im Berichtsjahr stellte der
Einzelhandel mit einem Anteil am Verkehrswert
des Anlagevermögens von 525 Mio. EUR
(28 Prozent) erstmals unser stärkstes Segment.
Berlin und Umland trugen dazu 188 Mio. EUR
(36 Prozent), der mitteldeutsche Kernraum
157 Mio. EUR (30 Prozent) und die Ostseeküste
40 Mio. EUR (7 Prozent) bei.
Unsere Mieterlöse konnten wir im Jahr 2011
um knapp 10 Prozent auf 44,8 Mio. EUR erhöhen.
Den Hauptanteil davon steuerten unsere
Schwerpunktregionen Berlin und Umland sowie
der mitteldeutsche Kernraum bei. Auch zukünftig
sehen wir in diesem Segment solides
Wachstumspotenzial.

Mehr Lebens- und Einkaufsqualität in Berlin
Mitten im Berliner Stadtbezirk Marzahn setzte
die TLG IMMOBILIEN 2011 den symbolischen
Schlussbaum für das „Center am Helene-Weigel-Platz“
und übergab den zentralen Platz den
Bürgern. Das Projekt mit einem Gesamtinvestitionsvolumen
von 12 Mio. EUR verfügt über
rund 6.000 m2 Mietfläche, davon 4.200 m2 für den Handel und 1.800 m 2 für Büros und
Praxen. Das Center sorgt für eine deutliche
Aufwertung des Platzes und für mehr Einkaufsund
Lebensqualität für seine Anwohner.
Rund 20 Mio. EUR beträgt das Investitionsvolumen
für den „Marktplatz Friedrichshagen“
in der Berliner Bölschestraße, die als eine der
attraktivsten Einkaufsstraßen Berlins gilt. Für
dieses Projekt mit rund 12.000 m2 Mietfläche,
die sich auf einen Kaiser’s-Markt, mehrere
Einzelhandelsgeschäfte, Büros und Praxen
sowie eine Seniorenresidenz verteilen, haben
wir 2011 den Grundstein gelegt.
Revitalisierung in Halle
Die Revitalisierung innerstädtischer Industriebrachen
zählt zu unseren Spezialitäten: Auf
dem MAFA-Areal in Halle, wo einst eine Maschinenfabrik
und Eisengießerei stand, haben
wir auf rund 6.200 m2 Mietfläche ein Handelsund
Dienstleistungszentrum in historischem
Gewand geschaffen. Damit hat die TLG IMMO-
BILIEN dieses Gelände wieder attraktiv für seine
Anwohner gemacht und hilft gleichzeitig, ein
wertvolles Industriedenkmal zu bewahren –
denn Teile der alten Industriefassade wurden
denkmalgerecht saniert und in den Gesamtkomplex
integriert.
Klimafreundlicher Einkaufsmarkt
in Altenburg
Im thüringischen Altenburg realisierten wir 2011
eine gleich in doppelter Hinsicht zeitgemäße
Einkaufsmöglichkeit: Mit einer Mietfläche von
über 1.100 m2 haben wir für die Discounter-
Kette Lidl einen modernen Einkaufsmarkt errichtet,
der in puncto Energieversorgung auf
ein ökologisches Gesamtkonzept setzt. Es
handelt sich dabei um eine Filialgeneration, bei
der die Beheizung zu 100 Prozent über die
Abwärme aus den Kühlregalen erfolgt.
Bericht der Geschäftsführung
Innerstädtisches Ein-
kaufen mit kurzen Wegen:
das Fachmarktzentrum
Schwalbe in
Werdau, die Altmarkt-
Galerie in Dresden und
das E-Center in Halle
45

Segment Dienstleistungsimmobilien
Ohne Umschweife ans Ziel
Mieterlöse Anlageportfolio
Dienstleistungsimmobilien 2011
Mio. EUR
Ostseeküste 3,5
Berlin und Umland 3,9
Mitteldeutscher Kernraum 3,8
Übrige Regionen 2,0
Gesamt 13,1
Das Thema ist nicht neu, aber nichtsdestotrotz
brennend aktuell: Der demografische Wandel
ist in Deutschland weiter fortgeschritten. Einer
aktuellen Studie der Bertelsmann-Stiftung
zufolge wird bis 2030 die Hälfte der Einwohner
älter als 49 Jahre sein – in Sachsen-Anhalt und
Thüringen sogar älter als 54 Jahre. Die Zahl der
Pflegebedürftigen wird dabei besonders zunehmen.
Sie erhöhte sich bereits von 2,02 Millionen
im Jahr 1999 um 16 Prozent auf 2,34 Millionen
im Jahr 2009. Knapp ein Drittel davon
wird vollstationär in Pflegeheimen versorgt. Davon
ausgehend prognostizieren Ernst & Young
für 2020 eine Zahl von 2,9 Millionen Pflegebedürftigen,
von denen gegenüber 2009 rund
180.000 mehr einen Platz in einer Pflegeeinrichtung
benötigen. Um dieser Nachfrage zu
begegnen, müssten insgesamt 4.300 Pflege-
heime gebaut werden.
Demografischer Wandel:
Chancen in Ostdeutschland
Dass der demografische Wandel die Immobiliennachfrage
der Zukunft stark beeinflussen
wird und dass es zu einem zunehmenden Bedarf
an seniorengerechten Wohnungen und an
Wohnraum in Immobilien mit stationärer Pflege
kommen wird, hat die TLG IMMOBILIEN schon
vor Jahren erkannt. Schließlich stellt der demo-
grafische Wandel gerade Ostdeutschland vor
große Herausforderungen – eröffnet aber auch
neue Chancen. Innovative Angebote zu entwickeln,
die es den Menschen ermöglichen, so
lange wie möglich selbstbestimmt und angenehm
zu leben, ist eine Aufgabe, der wir uns
seit Jahren stellen.
Stark wachsendes Segment
So ist es nur konsequent, dass das Segment
unserer Dienstleistungsimmobilien – in dem die
Pflegeeinrichtungen einen hohen Stellenwert
einnehmen – im Laufe der Jahre an Profilschärfe
und Umfang gewonnen hat. Im Jahr
2011 erreichten die Dienstleistungsimmobilien
bereits einen Anteil von rund 235 Mio. EUR
(13 Prozent) am Anlagevermögen und steigerten
die Mieterlöse um rund 40 Prozent auf
13 Mio. EUR. Dabei zeigten unsere Schwerpunktregionen
ein ausgewogenes Verhältnis:
Rund 3,9 Mio. EUR unserer Mieterlöse erwirtschafteten
wir in der Metropolregion Berlin,
3,8 Mio. EUR im mitteldeutschen Kernraum
und 3,5 Mio. EUR an der Ostseeküste.
Havelpalais Potsdam:
für Ruhestandsgenießer
Vor allem in den Städten sorgen wir für immer
mehr altersgerechte Wohnangebote, die es den
Menschen gestatten, ganz nach ihrem individuellen
Anspruch und Bedarf eigenständig zu
wohnen oder die Unterstützung und Pflege von
Fachpersonal in Anspruch zu nehmen. In Potsdam
konnten wir im Juli 2011 in bester innenstädtischer
Wasserlage die Seniorenresidenz
Havelpalais einweihen. Das 12,4-Mio.-EUR-Projekt
umfasst 110 Einzelzimmer im Pflegebereich,
38 Zweizimmerwohnungen für betreutes
Wohnen und ein angeschlossenes Café.
Bericht der Geschäftsführung
47

48
Bericht der Geschäftsführung
Ostseeküste
Berlin und Umland
Mitteldeutscher
Kernraum
Übrige Regionen
Verkehrswerte Anlageportfolio
Dienstleistungsimmobilien 2011
In Mio. EUR
45
25
48
117
Richtfest für Pflegeheim
Auch für die Stadt Neubrandenburg und seine
Umgebung in Mecklenburg-Vorpommern sagt
die Landesprognose zur Bevölkerungsentwicklung
einen starken Anstieg der über 65-Jährigen
voraus. Hier errichtet die TLG IMMOBILIEN
ein Pflegezentrum mit 62 Zimmern und 74 Plätzen.
Dessen Bewohner können ab Frühjahr
2012 komfortabel, gut versorgt und in zentraler
Lage wohnen.
Hotelmarkt profitiert vom Tourismusboom
Deutschland wird nicht nur immer älter, son-
dern auch immer beliebter – und ist schon heu-
te Europas Reiseziel Nummer eins. Wie das
Sparkassen-Tourismusbarometer 2011 zeigt,
sind dabei Wasser und Städte etwas beliebter
als Berge. Neben den Metropolen Berlin, Dres-
den und Leipzig zählte daher vor allem die Ost-
see in den letzten Jahren zu den eindeutigen
Gewinnern des Tourismusbooms. Letztere beflügelt
auch den Investmentmarkt insgesamt:
2011 wechselten in Deutschland Hotels im Gesamtwert
von 950 Mio. EUR den Eigentümer –
ein Fünftel mehr als im bereits starken Vorjahr
(800 Mio. EUR). Wie Jones Lang LaSalle ermittelte,
spielten dabei erneut ausländische Investoren
eine große Rolle und zeichneten für rund
61 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens
verantwortlich.
Viele Koffer in Berlin, Leipzig und Dresden
Berlin ist weiterhin weltweit einer der größten
Anziehungspunkte für Touristen. Im Jahr 2011
hat die Bundeshauptstadt mehr als 22 Millionen
Übernachtungen gezählt – und damit
noch einmal 7,5 Prozent mehr als im bisherigen
Rekordjahr 2010. Auch die Übernachtun-

gen in anderen ostdeutschen Topdestinatio-
nen steigen weiter an: Dresden (+ 7,6 Prozent)
und Leipzig (+ 5,6 Prozent) verbuchten eben-
falls Rekorde.
Glanzstück in Berlins Mitte: „Die Welle“
An Berlins zentraler Karl-Liebknecht-Straße,
nur einen Steinwurf vom Touristenmagnet
Alexanderplatz entfernt, eröffnete 2011 unter
großem Zuspruch das Doppelhotel „Die Welle.
Mitte“. Hauptnutzer des Objektes mit einer Gesamtmietfläche
von insgesamt rund 27.500 m²
sind ein RAMADA-Hotel im 3-Sterne-Segment
mit 337 Zimmern, ein H2-Hotel mit 288 Zimmern
im 2-Sterne-Bereich sowie ein Konferenzzentrum.
Checkpoint Charlie:
neues Hotel im alten Gewand
In unmittelbarer Nähe zum geschichtsträchtigen
„Checkpoint Charlie“ baut die TLG IMMOBILIEN
ein teilweise denkmalgeschütztes Bestandsgebäude
für die Winters Hotel Company in ein
modernes 3-Sterne-Hotel mit 144 Zimmern
und 25 Appartements um. Das Investitionsvolumen
beträgt rund 14 Mio. EUR; die Eröffnung
ist für Dezember 2012 geplant.
Bayerisches Flair im Herzen Berlins
Dank der TLG IMMOBILIEN gewinnt die Berliner
Zentralachse Karl-Liebknecht-Straße nahe dem
Alexanderplatz immer mehr an urbaner Dynamik.
Kurz nach der Eröffnung des Hotel- und
Bürokomplexes „Die Welle. Mitte“ ging in unmittelbarer
Nachbarschaft mit dem „Hofbräu
Berlin“ das eigenen Angaben zufolge größte
bayerische Wirtshaus Europas an den Start:
Acht Stunden Livemusik täglich auf zwei Show-
Bühnen, 18 Zapfsäulen für Bier und 5.000 Maßkrüge
auf 6.000 m2 Schankraum und 1.000 m2 Biergarten sorgen seit der Eröffnung für große
Akzeptanz beim Publikum.
Motel One in Rostock und Leipzig
In der alten Hansestadt Rostock errichten wir
seit Dezember 2011 ein Hotel mit 180 Betten
für die Münchener Hotelkette Motel One.
Zusätzlich entstehen hier ein Bürogebäude,
sechs Wohnungen sowie eine Tiefgarage mit
69 Stellplätzen. Mit einer Investitionssumme
von rund 12 Mio. EUR ist das Bauvorhaben das
bislang größte Einzelprojekt der TLG IMMO-
BILIEN in Rostock. Ebenfalls für Hauptmieter
Motel One plant die TLG IMMOBILIEN derzeit
ein siebenstöckiges Hotel- und Geschäftshaus
in der Leipziger Grimmaischen Straße. Die ex-
klusive Adresse zählt zu Leipzigs 1A-Lauflagen
und bundesweit zu den Top 25 der frequenzreichsten
Handelslagen.
Bericht der Geschäftsführung
Dienstleistungsperlen:
das Hotel de Saxe am
Dresdner Neumarkt, die
Seniorenresidenz Havelpalais
in Potsdam und
das Kino Cubix am
Berliner Alexanderplatz
49

50
Bericht der Geschäftsführung
Das Haus zur Berolina, die Unternehmenszentrale der TLG IMMOBILIEN,
liegt an einem der schönsten Plätze Berlins – dem Hausvogteiplatz.

Ausblick
Die Zukunft kann kommen
Die TLG IMMOBILIEN hat ihren Vorsprung auf
dem ostdeutschen Immobilienmarkt im Jahr
2011 ausgebaut. Mit vereinten Kräften und
optimierten Prozessen haben wir uns weiter
verbessern können. Unsere Erfahrung und
Marktkompetenz und unser starkes Portfolio
machen uns auch weiterhin zur Nr. 1 für Immo-
bilien in Ostdeutschland. Wir sind ein erfolgrei-
ches, innovatives Unternehmen, das wie kein
zweites den Markt und die Menschen in den
Regionen kennt – und das als fairer Partner vor
Ort gleichermaßen geschätzt und gefragt ist.
Nach mehr als zwei Jahrzehnten auf dem ostdeutschen
Immobilienmarkt steht fest: Unsere
auf Nachhaltigkeit ausgerichtete Strategie und
die damit verbundene Kontinuität zahlen sich
aus. Von der konservativen, renditeorientierten
Investitionsstrategie über die Positionierung
als aktiver Portfoliomanager bis hin zu unserer
in allen Segmenten konsequenten Kundenorientierung
sind wir: Stark im Osten.
Mit diesem Selbstverständnis blicken wir nüchtern
optimistisch in die Zukunft, von der wir
aufgrund der erfreulichen Entwicklungen der
vergangenen beiden Jahre sowie der positiven
Vorzeichen für 2012 vor allem für die Wirtschaftszentren
Ostdeutschlands einen weiteren
Aufwärtstrend erwarten. Diesen aktiv mitzugestalten
ist uns Herausforderung und Passion
zugleich. Die ausgewiesene Stärke der TLG
IMMOBILIEN und die Robustheit des ostdeutschen
Marktes stimmen uns zuversichtlich,
unseren Weg weiter erfolgreich zu gehen.
Bericht der Geschäftsführung
51

Bericht des Aufsichtsrates 54
Organe der Gesellschaft 56
Lagebericht 58
Jahresabschluss 74
53

54
Bericht des Aufsichtsrates
Bericht des Aufsichtsrates der TLG IMMOBILIEN
GmbH zum Geschäftsjahr 2011
In vier regulären Sitzungen (11.02., 12.04., 06./07.09. und 07.12.2011) hat sich der Aufsichtsrat
mit dem Verlauf der Geschäfte und der wirtschaftlichen sowie strategischen Entwicklung des
Unternehmens befasst. Er hat sich anhand von Quartalsberichten, zahlreichen Beschluss- und
Informationsvorlagen sowie mündlichen Berichterstattungen Grundlagen zur kritischen Diskussion
und Beurteilung geschäftspolitischer Weichenstellungen und Einzelentscheidungen erarbeitet.
Der Aufsichtsrat ist über die laufenden Privatisierungsvorbereitungen informiert worden.
Der Präsidial- und Personalausschuss sowie der Bilanz- und Finanzausschuss haben an folgenden
Terminen getagt:
Präsidial- und Personalausschuss Bilanz- und Finanzausschuss
12.04.2011 04.04.2011
06./07.09.2011 ––
07.12.2011 ––
Die Präsenz der Mitglieder des Aufsichtsrates lag im Plenum bei 94 % und in den Ausschüssen
jeweils bei 100 %.
Der Jahresabschluss 2011, einschließlich des Lageberichtes 2011, sowie der Konzernabschluss
2011, einschließlich des Konzernlageberichtes 2011, sind von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
(E & Y), Berlin, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk
versehen worden.
In der Sitzung des Aufsichtsrates am 26. April 2012 in Berlin wurden der Jahresabschluss 2011,
der Lagebericht 2011, der Konzernabschluss 2011 sowie der Konzernlagebericht 2011 und die
dazu gehörenden Prüfungsberichte in Anwesenheit der zeichnenden Wirtschaftsprüfer der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
E & Y vorgelegt und erläutert. Nach dem abschließenden Ergebnis
der Beratungen wurden gegen den Jahresabschluss 2011, den Lagebericht 2011 und den Konzernabschluss
2011 sowie gegen den Konzernlagebericht 2011 keine Einwände erhoben.
Der Aufsichtsrat billigte den Jahresabschluss 2011 und den Konzernabschluss 2011 und empfahl
der Gesellschafterversammlung, den Jahresabschluss 2011 sowie den Konzernabschluss 2011 fest-
zustellen sowie den Lagebericht 2011 und den Konzernlagebericht 2011 zur Kenntnis zu nehmen.
Betreffend Jahresabschluss 2010 und Abschlussprüfung hatte die Gesellschafterin in 2011 folgende
Beschlüsse gefasst:

Der Jahresabschluss der TLG IMMOBILIEN GmbH zum 31. Dezember 2010, versehen mit dem
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
vom 15. März 2011 wird festgestellt.
Den Geschäftsführern wird für das Geschäftsjahr 2010 Entlastung erteilt.
Den Mitgliedern des Aufsichtsrates wird für das Geschäftsjahr 2010 Entlastung erteilt.
Der in dem festgestellten Jahresabschluss der TLG IMMOBILIEN GmbH zum 31. Dezember 2010
ausgewiesene Bilanzgewinn in Höhe von 73.748.094,51 € ist in voller Höhe an die Gesellschafterin
auszuschütten.
Der Konzernabschluss der TLG IMMOBILIEN GmbH zum 31. Dezember 2010, versehen mit dem
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
vom 23. März 2011 wird gebilligt.
Die Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft wird zum Abschlussprüfer für den Jahres-
abschluss und den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2011 sowie für die Prüfung gemäß § 53
Haushaltsgrundsätzegesetz bestellt. Die Bestellung erfolgt mit der Maßgabe, dass die Prüfung
nur von solchen Beauftragten der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft durchgeführt wird, die bei der
TLG IMMOBILIEN GmbH oder ihren Beteiligungsgesellschaften weder mit anderen Prüfungsnoch
mit Beratungsaufgaben befasst sind oder waren.
Intern hat ein Wechsel sowohl bei einem der verantwortlich zeichnenden Leiter als auch bei mindestens
einem der weiteren Mitglieder des Prüfungsteams zu erfolgen. Der neue verantwortlich
zeichnende Leiter darf nicht aus dem bisherigen Prüfungsteam aufrücken.
Bei der Aufstellung und Prüfung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses zum
31. Dezember 2011 sowie bei der Berichterstattung sind die Bewertungs- und Bilanzierungsricht-
linien sowie § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz zu beachten.
Berlin, 26. April 2012
Barbara A. Knoflach
Vorsitzende des Aufsichtsrates
Bericht des Aufsichtsrates
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Organe der Gesellschaft
Organe der Gesellschaft
Aufsichtsrat in 2011
Barbara A. Knoflach (ab 01.04.2011)
Vorsitzende des Aufsichtsrates
Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management AG, Frankfurt/Main
Dr. Thilo Köpfler (bis 31.03.2011)
Vorsitzender des Aufsichtsrates
Vorsitzender des Vorstandes der DePfa-Bank-Gruppe i. R., Wiesbaden
Dr. Bruno Kahl
Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates
Ministerialdirektor im Bundesministerium der Finanzen, Berlin
Peter Alltschekow
Ministerialdirektor a. D.
Director Projects Eastern Germany Invest in Germany GmbH, Berlin
Annegret Aust
Mitarbeiterin und Vorsitzende des Gesamtbetriebsrates der TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin
(bis 26.01.2012)
Jörg Carstensen
Mitarbeiter der TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin
Jürgen Ehrlich
FRICS, Hamburg
Hansjörg König (ab 04.02.2011)
Staatssekretär im Sächsischen Finanzministerium, Dresden
Dr. Eugen von Lackum
Geschäftsführer Berliner Immobilien Holding GmbH (BIH), Berlin (bis 31.12.2011)
Prof. Dr. Wolfgang Pelzl
Direktor des Instituts für Immobilienmanagement der
Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Leipzig, Leipzig

Geschäftsführung
Jochen-Konrad Fromme
Niclas Karoff
Organe der Gesellschaft
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Lagebericht
Lagebericht der TLG IMMOBILIEN GmbH
für das Jahr 2011
1. Allgemeines
Die TLG IMMOBILIEN befindet sich vollständig im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland.
Die Gesellschaft sollte erstmals im Jahr 2008 privatisiert werden. Der Veräußerungsprozess musste
jedoch im Herbst 2008 vor dem Hintergrund der sich zuspitzenden Finanzkrise abgesagt werden.
Für das Jahr 2012 plant die Gesellschafterin nunmehr erneut die Privatisierung der Gesellschaft,
wobei aus dem ersten Privatisierungsverfahren die Erkenntnis gewonnen wurde, dass es sich positiv
auf den Privatisierungserfolg auswirken würde, wenn zuvor eine tatsächliche und rechtliche
Trennung des Segments Wohnimmobilien von den übrigen Segmenten erfolgen würde. Zu diesem
Zweck ist mit Spaltungsvertrag vom 29.12.2011 nahezu das gesamte Segment Wohnimmobilien
auf eine eigens dafür am 28.11.2011 gegründete Gesellschaft in der Rechtsform der GmbH mit
handelsrechtlicher Wirkung zum 1. Januar 2012 abgespalten worden. Die bilanziellen Auswirkungen
der Abspaltung zeigen sich daher erstmals im Geschäftsjahr 2012. Eine Ausnahme davon stellen
zwei Sachverhalte dar, die bereits im gegenwärtigen Berichtsjahr zu berücksichtigen waren: Erstens
war für die von der TLG IMMOBILIEN zu tragende Grunderwerbsteuer i. H. v. 23,1 Mio. €, die ihre wirtschaftliche
Ursache im Spaltungsvertrag vom 29.12.2011 hat, eine entsprechende Rückstellung
in dieser Höhe zu bilden. Zweitens mussten aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 2 Abs. 1
des Umwandlungssteuergesetzes, die den Übertragungsstichtag mit steuerlicher Wirkung auf den
31.12.2011 verlagert, die stillen Reserven in den übertragenen Immobilien i. H. v. 38 Mio. € aufgedeckt
werden, was zu einer zusätzlichen Ertragsteuerbelastung von 6,1 Mio. € im Berichtsjahr führte.
1.1. Aufbauorganisation
Die TLG IMMOBILIEN ist seit 1991 erfolgreich auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt tätig. Im Rahmen
ihres Geschäftszwecks vermietet, verkauft, kauft und entwickelt sie Immobilien ausschließlich in
Ostdeutschland. Ihr operatives Geschäft ist dezentral organisiert. In ihrem regionalen Markt war sie
im Geschäftsjahr 2011 mit der Zentrale in Berlin und den folgenden drei Niederlassungen vertreten:
– Mecklenburg-Vorpommern mit Sitz in Rostock,
– Berlin/Brandenburg mit Sitz in Berlin,
– Süd, umfassend Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, mit Sitz in Dresden.
Daneben bestehen Regionalrepräsentanzen in Erfurt und Magdeburg sowie Zweigstellen in Leipzig
und Chemnitz. Die Niederlassungen Mecklenburg-Vorpommern und Berlin/Brandenburg sind zum
Beginn des Geschäftsjahres 2012 zur Niederlassung Nord fusioniert worden.
Ohne Berücksichtigung einer in Liquidation befindlichen Gesellschaft hält die TLG IMMOBILIEN
Beteiligungen an acht Gesellschaften in Berlin, Sachsen und Thüringen. Im Einzelnen handelt es
sich um die Beteiligungen an drei Kommanditgesellschaften mit den dazugehörenden Komplementärgesellschaften
in der Rechtsform der GmbH und an zwei operativ tätigen Gesellschaften mbH,
die über eigene regional zusammengefasste Immobilienbestände verfügen.

1.2. Steuerungs- und Controllingsystem
Die TLG IMMOBILIEN verfügt über ein systematisches Steuerungs- und Controllingsystem. Als
Basis dient die Mehrjahresplanung, die zusammen mit dem Wirtschaftsplan einen mittelfristigen
Unternehmensplan über zehn Jahre abbildet. Wesentliche Bestandteile der Mehrjahresplanung
sind die Teilpläne Investition, Bewirtschaftung und Verkauf. Die Teilpläne finden ihren Niederschlag in
der Plan-Gewinn- und Verlustrechnung, der Planbilanz und der Plandeckungsbeitragsrechnung.
Die Auswertung der Istwerte erfolgt über ein elektronisches Berichts- und Informationssystem
(BIS), das auf weitere, dahinter stehende Datensysteme, wie die Liegenschaftsdatenbank und
das Buchhaltungssystem „WODIS“, zurückgreift.
Im Rahmen monatlicher Schnellberichte und der Quartalsberichte erfolgt ein detaillierter Plan/Ist-
Vergleich. Dabei sind wesentliche Steuerungsgrößen mit einer „Ampelfunktion“ unterlegt, die auf
kritische Entwicklungen frühzeitig aufmerksam macht.
Die Berichte umfassen im Wesentlichen die folgenden Inhalte:
• Gewinn- und Verlustrechnung
• Deckungsbeitragsrechnung
• Objektbewirtschaftung
• Segmentbericht
• Bestandsentwicklung
• Investitionen
• Verkauf
• Liquidität
• Personal
• Risikoentwicklung
Darüber hinaus werden im Sinne einer transparenten Unternehmenssteuerung durch die Ge-
schäftsführung regelmäßige Treffen mit den Niederlassungsleitern und den Leitern der zentralen
Bereiche durchgeführt. Hierzu zählen neben Einzelgesprächen mit allen Führungskräften insbeson-
dere die zweimal jährlich stattfindenden controllingorientierten Niederlassungsleitertagungen und
die jährlich stattfindenden Plangespräche sowie die zur Erörterung grundsätzlicher immobilienspezifischer
Themen mehrmals stattfindenden Immobilienkreise.
Der Aufsichtsrat wird regelmäßig in seinen Sitzungen über die Lage und Entwicklung des Unter-
nehmens unterrichtet. Die Berichterstattung beinhaltet auch die Aussagen zum Risikomanagement.
Des Weiteren erhält der Aufsichtsrat jährlich einen Beteiligungsbericht und einen Portfoliocontrollingbericht.
Darüber hinaus wird er über Sachverhalte von wesentlicher Bedeutung von
der Geschäftsführung ad hoc informiert.
2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
2.1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen
In Deutschland konnte der konjunkturelle Aufholprozess im zweiten Jahr nach der Wirtschaftskrise
weiter fortgesetzt werden. Dabei fand der Aufschwung im Wesentlichen in der ersten Jahreshälfte
statt. Nachdem bereits im Jahr 2010 mit einer Steigerung des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts
um 3,7 % ein rasanter Aufschwung verzeichnet werden konnte, hat die deutsche
Wirtschaft in 2011 um weitere 3,0 % zugelegt. Das deutsche Wirtschaftswachstum ist damit im
Jahr 2011 doppelt so groß wie in der Eurozone, deren Wachstum durch die Krisen insbesondere
in Griechenland stark gedämpft wird. Für das Jahr 2012 wird für den gesamten Euroraum eine
konjunkturelle Schwächephase erwartet. Während die Bundesregierung für das Gesamtjahr noch
eine Wachstumsrate von 0,7 % prognostiziert, sieht die Prognose der EU-Kommission, die in der
Eurozone ein Schrumpfen um 0,3 % voraussieht, deutlich pessimistischer aus.
In den vergangenen beiden Jahren wurde das Wachstum in Deutschland vornehmlich von
der Binnenwirtschaft getragen. Eine kräftige Investitionsdynamik zeigte sich in 2011 darin, dass
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Lagebericht
insbesondere die Bruttoinvestitionen – also die Investitionen in Ausrüstungen, Bauten und Vorräte –
kräftig gestiegen sind und einen erheblichen Wachstumsbeitrag geleistet haben. Stabilisierend
haben insbesondere auch die privaten Konsumausgaben gewirkt, die im Vorjahresvergleich
preisbereinigt um 1,5 % zugenommen haben. Dies war der stärkste Zuwachs seit dem Jahr 2006.
Der Staat erhöhte seine Konsumausgaben um 1,2 %.
Die Bauinvestitionen haben im Jahr 2011 mit einer preisbereinigten Erhöhung um 5,4 % so stark
zugenommen wie seit Jahren nicht mehr. Insbesondere die Investitionen in Hochbauten lagen
preisbereinigt um 5,2 % über dem Niveau des Vorjahres, wobei die Wohnungsbauinvestitionen
mit 5,9 % und die gewerblichen Hochbauinvestitionen mit 6,4 % überdurchschnittliche Zuwachsraten
zu verzeichnen hatten. Die öffentlichen Bauinvestitionen haben dagegen nach Abschluss
der Maßnahmen aus dem Zukunftsinvestitionsprogramm um 4,9 % abgenommen. Nach den moderaten
Preissteigerungen von 1,1 % im Jahr 2009 und 1,3 % im Jahr 2010 hat die erhöhte Nachfrage
nach Bauleistungen im Jahr 2011 zu Preissteigerungen um durchschnittlich 2,7 % geführt.
Anfang des Jahres 2012 ist auf dem Arbeitsmarkt von einer konjunkturellen Abschwächung nichts
zu erkennen. Während die Arbeitslosigkeit so gering ist wie seit 20 Jahren nicht mehr, ist die Zahl
der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit über 29 Millionen Personen so hoch wie zuletzt
1992. Dabei lag die sozialversicherungspflichtige Beschäftigung in Westdeutschland um
2,7 % und in Ostdeutschland um 1,8 % über dem Vorjahresniveau. Die Arbeitslosenquote sank
im Vorjahresvergleich insgesamt von 7,7 % auf 7,1 %, in Ostdeutschland von 12,0 % auf 11,3 %.
2.2. Branchenspezifische Rahmenbedingungen
Der Investmentmarkt in Deutschland weist im Jahr 2011 mit einem Transaktionsvolumen bei
gewerblichen Immobilien von ca. 23 Mrd. € ein Plus von rd. 20 % gegenüber dem Vorjahr auf.
Damit bewegt sich der Immobilienmarkt wieder auf einem Niveau vor 2006/2007. Nach Großbritannien
bildet Deutschland den größten Immobilienmarkt in Europa, der sich im europäischen
Vergleich einer weiteren steigenden Attraktivität erfreut. Die positive Entwicklung der gewerblichen
Immobilien wird durch die ausgesprochen positive Dynamik des Marktes für Wohnungsportfolios
noch übertroffen. Bei einem geschätzten Volumen von ca. 5 Mrd. € hat sich das Transaktionsvolumen
gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt.
Die Portfoliotransaktionen weisen in 2011 rund ein Viertel am Gesamttransaktionsvolumen gewerblicher
Immobilien auf, dies stellt nur eine marginale Steigerung gegenüber dem Vorjahr dar. Die
durchschnittliche Größe einer Portfoliotransaktion ist dabei um mehr als die Hälfte zurückgegangen.
Ursächlich hierfür ist neben dem Anstieg von kleineren Deals das Ausbleiben von ganz großen
Transaktionen von mehr als 1 Mrd. €. Im Jahr 2011 hat sich der Anteil ausländischer Investoren,
die insbesondere großvolumige Einzelobjekte nachfragen, bezogen auf den Umsatz weiterhin
verstärkt. Wie bereits im Vorjahr entfiel rund die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens
auf die fünf großen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München),
wobei Frankfurt den ersten Platz vor Berlin belegte.
Die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt konzentrierte sich wie in den vergangenen zwei
Jahren auch 2011 unverändert auf Core-Immobilien, deren Angebot zunehmend begrenzter wird.
Es wird erwartet, dass sich die Renditeschere zwischen Core-Objekten und solchen mit einem
höheren Risikoprofil weiter öffnet. Gleichwohl ist ein zunehmendes Interesse an Produkten zu
verzeichnen, die Chancen aufweisen und aufgrund eines niedrigen Preises ein attraktives Rendite-
Risiko-Profil bieten.
Im Hinblick darauf, dass Deutschland auch weiterhin der stabilisierende Faktor in Europa
sein wird, die wirtschaftlichen Aussichten im europäischen Vergleich als beständig und solide

etrachtet werden können und nicht zuletzt die Immobilienpreise sich nicht durch Über-
bewertungen auszeichnen ist auch in 2012 eine insgesamt zunehmende Nachfrage nach
deutschen Immobilien zu erwarten. Ob sich das Transaktionsvolumen weiterhin stabilisiert
oder sogar noch erhöht, ist dabei weniger von der unzweifelhaft bestehenden Nachfrage als
von der Kreditvergabe der Banken abhängig. Entscheidend wird es sein, ob sich die Lage
an den Finanzmärkten wieder stabilisiert und ob es der Eurozone gelingt, die Investoren hiervon
zu überzeugen.
2.2.1. Büroimmobilien
Die hohe konjunkturelle Dynamik der letzten beiden Jahre verbunden mit der guten Beschäftigungs-
entwicklung hat den Flächenumsatz im Bürosegment deutlich erhöht. So schlossen die Märkte
das Jahr 2011 insgesamt mit einem Dreijahreshoch ab. Wie im Vorjahr stellt München den umsatzstärksten
Büromarkt, gefolgt von Berlin dar. Die Flächennachfrage konzentriert sich dabei
weiterhin auf hochwertige Flächen, die aufgrund der relativ geringen Neubauvolumina nur begrenzt
zur Verfügung stehen. Während sich die Spitzenmieten über alle Großstädte im Jahr 2010
noch nahezu unverändert zeigten, ist im Jahr 2011 in einigen Städten, u. a. auch in Berlin eine
leichte Aufwärtsentwicklung festzustellen. Demgegenüber verharren die mittleren Durchschnittsmieten
insgesamt auf einem stabilen Niveau.
Die hohe Flächennachfrage sowie die Verknappung an modernen Flächen in guter Lage führten
in der Mehrzahl der Märkte zu einem leichten Leerstandsabbau. Dabei sind zwei Effekte zu
beobachten: einerseits führen nicht mehr zeitgemäße, nur noch schwer vermietbare Büroflächen
zu einem wachsenden Sockelleerstand und andererseits zeigt sich ein Potenzial für zeitgemäße
Büroflächen durch Neubau oder Revitalisierung an attraktiven Standorten. Gleichzeitig führt das
begrenzte Angebot an Neubauten auch dazu, dass der Effekt der Neuvermietung durch Abwerben
noch verstärkt wird. Auch unter diesem Gesichtspunkt kommt dem aktiven Asset-Management
und der Mieterpflege und Mieterbindung zunehmende Bedeutung zu.
Bezogen auf den Investmentmarkt für Büroimmobilien ist die Nachfrage nach Core-Produkten
(gute Lage, zeitgemäße Ausstattung, lange Mietvertragslaufzeiten) weiterhin ungebrochen, steht
aber einem sehr begrenzten, mittlerweile häufig nicht immer adäquaten Angebot gegenüber. Dies
ist auch ein Grund, warum das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien im Vorjahresvergleich
deutlich zurückgegangen ist und eine Verlagerung insbesondere auf Einzelhandelsimmobilien
stattgefunden hat. Gleichzeitig konnte nahezu an allen großen Bürostandorten ein weiteres leichtes
Absinken der Spitzenrenditen festgestellt werden.
2.2.2. Einzelhandelsimmobilien
Das Transaktionsgeschehen wurde 2011 von Einzelhandelsimmobilien dominiert. Mit einem Trans-
aktionsvolumen (inklusive Geschäftshäuser) von nahezu 50 % stellten Einzelhandelsimmobilien
erstmals vor Büroimmobilien (rund 30 %) die am stärksten nachgefragte Nutzungsart dar. Damit hat
sich das Transaktionsvolumen in Einzelhandelsimmobilien seit dem Jahr 2009 fast verdreifacht
und nahezu das Niveau des Boomjahres 2007 erreicht. Im europäischen Vergleich dominieren
Großbritannien und Deutschland mit großem Abstand das Investmentgeschehen in der Assetklasse
Einzelhandel. Im Jahr 2011 konnte in Deutschland ein fast gleich hohes Transaktionsvolumen
realisiert werden wie in Großbritannien.
Die derzeit überwiegend auf Sicherheit bedachten Investoren schätzen das Einzelhandelssegment
insbesondere wegen einer in der Regel stärkeren Mieterdiversifikation – dies gilt insbesondere
für Shopping- und Fachmarktzentren – und der länger laufenden Mietverträge an
zumeist bonitätsstarke Mieter, die einen gut kalkulierbaren Cashflow erwarten lassen. Gleich zeitig
zeigt sich eine weiterhin anhaltende Portfoliodiversifikation von Immobilieninvestoren in Richtung
Lagebericht
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Lagebericht
dieser tendenziell konjunkturstabileren Anlageklasse, wodurch auch die Finanzier barkeit der
Transaktionen erleichtert wird.
Wie bereits im Vorjahr stellen im Jahr 2011 Shoppingcenter die bevorzugten Anlageobjekte
im Einzelhandelssegment dar. Die deutlichste Wiederbelebung haben mit einer nahezu Verdop-
pelung des Transaktionsvolumens Geschäftshäuser in 1A-Lagen erfahren, zu den größten
Verkäufen zählen insbesondere die Karstadt-Kaufhäuser in München und Hamburg. Ein weniger
starker Anstieg ist bei Fachmärkten und Fachmarktzentren zu beobachten gewesen, was jedoch
im Hinblick auf die Einzelvolumina der gehandelten Shoppingcenter und innerstädtischen
Kaufhäuser nicht überraschend ist.
Portfolioverkäufe von Einzelhandelsimmobilien stellen knapp ein Viertel des Transaktionsvolumens
dar; im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies nahezu eine Halbierung. Als Ergebnis der weiterhin
hohen Nachfrage ist ein leichtes Absinken der Spitzenrenditen in einigen Bereichen bereits
festzustellen. Einzelhandelsimmobilien stellen nach Marktbefragungen auch im Jahr 2012 das
am stärksten nachgefragte Segment dar.
2.2.3. Wohnimmobilien
Der Markt für Wohnungsportfolios hat sich im Jahr 2011 als äußerst dynamisch erwiesen. So
weist das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr eine Steigerung von nahezu 50 % auf.
Wohnimmobilien profitieren dabei von ihrer Stabilität und genießen bei Investoren, die eine eher
sicherheitsorientierte Anlageform suchen, eine große Wertschätzung. Vor allem institutionelle
Investoren aus dem In- und Ausland setzen ein großes Vertrauen in den Standort Deutschland
und seinen sehr stabilen Wohnimmobilienmarkt.
Insgesamt zeichnete sich das Marktgeschehen im Geschäftsjahr 2011 durch eher kleinere
Pakete aus. Ursächlich hierfür ist, dass – neben institutionellen Investoren – Wohnimmobilien auch
verstärkt von privaten Investoren und Family Offices nachgefragt werden. Darüber hinaus blieben
große Transaktionen aus.
Berlin zeigt sich als wichtigster und fungibelster lokaler Transaktionsmarkt für Wohnungen in
Europa. Mit weitem Abstand wurden im Jahr 2011 in Berlin die meisten Wohneinheiten gehan-
delt, gefolgt von Leipzig, München und Dresden. Neben den westdeutschen Ballungsräumen
und Berlin sind damit auch ostdeutsche Großstädte, die positive Wachstumsperspektiven
erwarten lassen und für die sich ein positives Rendite-Risiko-Profil ergibt, in den Fokus von
Investoren gerückt.
Im letzten Quartal 2011 zeigte sich eine leicht nachlassende Marktdynamik. Gerade für klein-
und mittelvolumige Wohninvestments lässt das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld, das
insgesamt moderate Preisniveau deutscher Wohnimmobilien sowie der unveränderte Mangel
an risikoarmen Alternativanlagen auch in 2012 eine positive Entwicklung erwarten. Ob im
Jahr 2012 ein gleichbleibendes Transaktionsvolumen realisiert werden kann, ist entscheidend
abhängig von den Rahmenbedingungen in der Eurozone und vom Erfolg von bereits geplanten
großen Verkäufen.

3. Geschäftsverlauf
3.1. Portfoliostruktur
Die Portfoliostruktur der TLG IMMOBILIEN ist durch eine nachhaltige Konzentration auf bestimmte
Regionen bzw. Assetklassen gekennzeichnet. Die erzielten Steigerungen der Durchschnittsmieten
im Portfolio der TLG IMMOBILIEN zeigen die Chancen des Konzerns auf, durch konsequentes
Portfoliomanagement Ertragschancen wahrzunehmen.
Das verfügbare Immobilienportfolio zeigte zum Ende des Geschäftsjahres folgendes Bild:
2011 2010 Veränderung
Gewerbeimmobilien und sonstige Immobilien 774 73,4 % 901 75,0 % – 127 – 14 %
Wohnimmobilien 280 26,6 % 301 25,0 % – 21 – 7 %
Gesamt 1.054 100 % 1.202 100 % – 148 – 12 %
Der Objektbestand hat sich gegenüber dem Jahr 2010 hauptsächlich durch Verwertung um
rd. 12 % reduziert. Dabei entfallen 97 % der Verwertungen auf Verkäufe sowie 3 % auf Kommu-
nalisierung und Flurneuordnung. Gegenläufig dazu wirken Ankäufe und Teilungen.
Der Anteil der Gewerbe- und sonstigen Immobilien am Gesamtbestand hat sich dabei nur geringfügig
verändert und bleibt mit rd. 73 % weiterhin Schwerpunkt des Bestandes.
3.2. Verkaufsergebnis
Das Beurkundungsvolumen betrug insgesamt 52,2 Mio. € (Vj. 54,2 Mio. €). Der Durchschnittswert
der verkauften Objekte lag mit 246,5 T€ unter dem Wert von 2010 in Höhe von 322,6 T€. Dieser Durchschnittswert
resultiert im Wesentlichen aus 46 großvolumigen Verkäufen. Diese Objekte erzielten mit
einem Beurkundungsvolumen in Höhe von 43,5 Mio. € knapp 83,3 % des Beurkundungsvolumens
des Jahres 2011; bei diesen Objekten wurde ein Durchschnittswert von 945,9 T€ erzielt. Dieser
hohe Durchschnittswert wird hauptsächlich durch den Verkauf des Baulandes am Carlsgarten in
Berlin mit einem Beurkundungsvolumen in Höhe von 10,5 Mio. € bestimmt, der sich bilanziell erst
im Geschäftsjahr 2012 niederschlägt, da der Nutzen- und Lastenwechsel nicht in 2011 erfolgte.
Das Beurkundungsvolumen aus der Verwertung des Umlaufvermögens hat sich im Jahr 2011 gegenüber
dem Jahr 2010 von 7,2 Mio. € auf 5,9 Mio. € verringert. Der Verkauf des Umlaufvermögens
soll weitgehend bis Ende 2012 abgeschlossen sein. Gleichzeitig betrug das Beurkundungsvolumen
von Immobilien des Anlagevermögens 46,4 Mio. € gegenüber 47,0 Mio. € im Vorjahr.
3.3. Objektmanagement
Der Bestand der TLG IMMOBILIEN betrug zum 31.12.2011 an Mietobjekten 22.523 (Vj. 23.413).
Davon sind ca. 53 % Wohnmieteinheiten, ca. 14 % Gewerbemieteinheiten und ca. 33 % unbebaute
und sonstige Mieteinheiten.
Ertragsrelevant sind davon die Wohn- und Gewerbemieteinheiten. Deren Anteil an der Nettokaltmiete
per Dezember 2011 in Höhe von 13,3 Mio. € beträgt ca. 97,0 %. Unter Hinzuziehung der
Modernisierungszuschläge bei Wohnen und der Erträge aus Leasingverträgen bei Gewerbe beträgt
die Nettokaltmiete per Dezember 2011 13,6 Mio. €.
Die Istmieten haben sich gegenüber dem Vorjahr von 144,8 Mio. € auf 148,6 Mio. € erhöht. Gründe
hierfür liegen insbesondere in Ankäufen (z. B. Pirna Objekt der Landestalsperrenverwaltung) bzw.
Entwicklung von Einzelhandelsobjekten und Mieterhöhungen.
Lagebericht
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Lagebericht
Im Rahmen des aktiven Bestandsmanagements fokussiert die TLG IMMOBILIEN auf das Objektmanagement
ihres Anlagevermögens. Das spiegelt sich auch in den Leerstandsmieten wider, die
gegenüber dem Gesamtbestand deutlich geringer ausfallen. Trotz Vermietungsanstrengungen
sind in 2011 die bereinigten Leerstandsmietenquoten im Bestand Wohnen von 2,6 % auf 3,1 %
und im Bereich Gewerbe von 2,5 % auf 4,1 % leicht gestiegen (zurückzuführen ist dies insbesondere
auf den Auszug des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit
aus dem Objekt Alexanderstraße 1, 3, 5 in Berlin).
Der Bestand, der ganzjährig (ohne Zu- oder Verkäufe, ohne Projektentwicklung) im Jahr 2011 zum
Anlagevermögen der TLG IMMOBILIEN gehörte, wies per 31.12.2010 eine Durchschnittsmiete
pro m² im Wohnsegment von 5,13 €/m² und per 31.12.2011 von 5,19 €/m² auf. Für das Gewerbesegment
liegen diese Werte bei 6,92 €/m² sowie 7,09 €/m². Der Anstieg ist im Wohn- und Gewerbesegment
durch verbesserte Neuvermietungskonditionen zu Marktgegebenheiten sowie abgeschlossene
Projekte, die neu vermietet wurden, zurückzuführen. Im Wohnen sind hier die
Projekte Schandauer Straße in Dresden sowie Parkstraße in Hennigsdorf sowie im Gewerbe die
Seniorenanlage „Auf dem Kiewitt“ in Potsdam, das Hotelprojekt „Die Welle“ und ein Hellweg-
Baumarkt in Berlin von Bedeutung.
Die bereinigte Leerstandsmietenquote im Bestand, der ganzjährig im Jahr 2011 zum Anlagever-
mögen der TLG IMMOBILIEN gehörte, für das Wohn- sowie Gewerbesegment ist leicht gestiegen.
Sie beträgt für das Wohnsegment 3,1 % und im Gewerbesegment 3,9 %. Im Wohnsegment betrifft
diese Entwicklung insbesondere die Bestände von Eisenach, Kitzscher, Lauta und Merseburg.
Im Gewebesegment entfällt der Anstieg insbesondere, wie vor erwähnt, auf den Auszug des
Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit aus dem Objekt Alexander-
straße 1, 3, 5 in Berlin.
Im Rahmen des Forderungsmanagements in 2011 ist die Mietausfallquote von 0,75 % auf 0,80 %
für den Gesamtbestand leicht gestiegen. Gründe liegen insbesondere in der erhöhten Abschreibung
im Verkaufsbestand.
3.4. Investitionen
Ein wesentlicher Bestandteil der weiteren Erhöhung der Rendite unseres Anlagevermögens
und seiner Optimierung sind die Investitionen in unseren Immobilienbestand. Sowohl die Ent-
wicklungsinvestitionen, aber insbesondere die Ankäufe von Immobilien sind ein wichtiger Hebel
zur Verbesserung des Bewirtschaftungsergebnisses des Portfolios der TLG IMMOBILIEN. Diese
Investitionen leisten damit einen erheblichen Beitrag zur weiteren Verbesserung der Wettbewerbssituation
des Unternehmens.
Der erhöhte Wettbewerb um Immobilien mit Core-Qualitäten, die damit zum Teil verbundenen
Erhöhungen der Kapitalwerte sowie die oftmals nicht marktgerechten Preisvorstellungen der
Verkäufer hat in Abwägung von Rendite-Risiko-Relationen im vergangenen Jahr dazu geführt, dass
das geplante Ankaufsvolumen nicht in voller Höhe umgesetzt werden konnte. Im Bereich der Entwicklungsmaßnahmen
lag der Schwerpunkt beim Neubau von Wohn- und Hotelimmobilien.
Mit einem realisierten Investitionsvolumen in Höhe von ca. 115 Mio. € konnte das Ergebnis des
Jahres 2010 nicht erreicht werden.
Die Schwerpunkte der Investitionstätigkeit lagen im Jahr 2011 in den Segmenten Einzelhandel
mit 57,0 Mio. € (49,6 %), Dienstleistungsimmobilien mit 27,1 Mio. € (23,6 %) und Büroimmobilien
mit 18,2 Mio. € (15,5 %).

Erfolgreich in die Bewirtschaftung übernommen wurden im Jahr 2011 insbesondere das Hotel-/
Bürogebäude „Die Welle“ in Berlin-Mitte, eine Seniorenresidenz in Potsdam, eine Wohnanlage
und das Wohn- und Geschäftshaus „La Vita“ in Dresden, zwei Büroobjekte in Pirna und Rostock
sowie 14 Handelsimmobilien an unterschiedlichen Standorten mit einem aktivierten Investitionsvolumen
von rd. 133,8 Mio. €.
Zur weiteren Optimierung des Anlagevermögens wurden im Jahr 2011 für neu zu beginnende
Investitionen und Ankäufe 107,3 Mio. € freigegeben. Das Freigabevolumen umfasst nicht die
Maßnahmen des Objektmanagements.
3.5. Finanzielle Leistungsindikatoren
3.5.1. Ertragslage
Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte wiederum ein positives Jahresergebnis erzielt werden.
Der Jahresüberschuss betrug 18,4 Mio. € und verminderte sich damit im Vergleich zum Vorjahr
um 1,3 Mio. € Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die Ertragslage:
2011 2010 Veränderung
Mio. € % Mio. € % Mio. € %
Umsatzerlöse 236,8 98,8 234,5 101,5 2,3 1,0
Bestandsveränderung 2,8 1,2 – 3,4 – 1,5 6,2 ––
Gesamtleistung 239,6 100,0 231,1 100,0 8,5 3,7
Betrieblicher Aufwand 175,9 73,4 173,3 75,0 2,6 1,5
Betriebsergebnis 63,7 26,6 57,8 25,0 5,9 10,2
Beteiligungsergebnis 3,1 2,4 0,7 29,2
Finanzergebnis – 31,9 – 29,0 – 2,9 10,0
Sonstige operative Effekte 5,7 5,2 0,5 9,6
Operatives Ergebnis 40,6 36,4 4,2 11,5
Nicht operatives Ergebnis – 12,7 – 14,9 2,2 – 14,8
Ergebnis vor Steuern 27,9 21,5 6,4 29,8
Ertragsteuern 9,5 1,8 7,7 ––
Jahresergebnis 18,4 19,7 – 1,3 – 6,6
Die Umsatzerlöse lagen 1 % über denen des Vorjahres. Dabei ist anzumerken, dass sich innerhalb
der Umsatzerlöse diejenigen aus der Objektbewirtschaftung um 4,3 Mio. € auf 184,2 Mio. € erhöht
haben, während die Erlöse aus der Verwertung um 1,6 Mio. € auf 50,2 Mio. € zurückgegangen
sind. Die Erlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen verminderten sich ebenfalls, und zwar
um 0,4 Mio. € auf 2,4 Mio. €.
Im Einklang mit den gestiegenen Umsatzerlösen konnte das Betriebsergebnis im Vergleich zum
Vorjahr um 10,2 % gesteigert werden. Im Vergleich dazu fällt der Anstieg der betrieblichen Aufwendungen
um 1,5 % gering aus, wobei hervorzuheben ist, dass im Rahmen der gestiegenen
Umsätze aus der Objektbewirtschaftung um 4,3 Mio. € der Bewirtschaftungsaufwand im gleichen
Zeitraum um 2,3 Mio. € höher ausgefallen ist.
Das Finanzergebnis hat sich durch den gestiegenen Zinsaufwand bei nahezu unveränderten Zinserträgen
um 2,9 Mio. € vermindert. Dies steht wiederum im Zusammenhang mit der zunehmenden
Kreditfinanzierung der Investitionen. Gegenläufig haben sich die Zinszahlungen aus Zinssicherungsgeschäften
auf 9,8 Mio. € verringert (Vj. 10,8 Mio. €).
Lagebericht
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66
Lagebericht
Das nicht operative Ergebnis betrug – 12,7 Mio. € (Vj. – 14,9 Mio. €). Das negative Ergebnis wird
ganz wesentlich bestimmt durch die erforderliche Rückstellungsbildung für die anfallenden
Grunderwerbsteuern im Zusammenhang mit der Abspaltung des Wohnportfolios auf die TLG
WOHNEN GmbH in Höhe von 23,1 Mio. €. Ohne diesen Aufwandsposten beliefe sich das nicht
operative Ergebnis auf 10,4 Mio. € und läge damit um 25,3 Mio. € über dem Vorjahresergebnis.
Die positiven Ergebnisbeiträge beruhen mit 7,3 Mio. € (Vj. 1,4 Mio. €) auf der ergebniswirksamen
Veränderung von Restitutionsrückstellungen, mit 2,8 Mio. € (Vj. – 2,7 Mio. €) auf der ergebniswirk-
samen Veränderung sonstiger Rückstellungen sowie mit 7,6 Mio. € (Vj. 4,6 Mio. €) auf Wert-
zuschreibungen bei Immobilien des Anlage- und Umlaufvermögens. Den im Vorjahr zu verzeichnenden
außerplanmäßigen Abschreibungen auf das Anlagevermögen stehen im Geschäftsjahr
2011 um 12,5 Mio. € niedrigere außerplanmäßige Abschreibungen von 5,3 Mio. € gegenüber.
3.5.2. Vermögenslage
Die nachfolgende Übersicht stellt zusammengefasst die Vermögens- und Kapitalstruktur
dar; Forderungen und Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind
insgesamt als langfristig eingeordnet worden:
2011 2010 Veränderung
Mio. € % Mio. € % Mio. € %
Anlagevermögen 1.798,4 93,7 1.764,9 95,2 33,5 1,9
Langfristige Forderungen 0,4 0,0 –– 0,0 0,4 k. A.
Vorräte 43,8 2,3 44,2 2,4 – 0,4 – 0,9
Kurzfristige Forderungen 27,0 1,4 24,9 1,3 2,1 8,4
Flüssige Mittel 42,4 2,2 14,8 0,8 27,6 186,5
Übrige Aktiva 6,9 0,4 4,3 0,2 2,6 60,5
Vermögen 1.918,9 100,0 1.853,1 100,0 65,8 3,6
Eigenkapital * 1.001,7 52,2 1.054,1 56,9 – 52,4 – 5,0
Langfristige Verbindlichkeiten 680,0 35,4 608,7 32,8 71,3 11,7
Kurzfristige Verbindlichkeiten 237,2 12,4 190,3 10,3 46,9 24,6
Kapital 1.918,9 100,0 1.853,1 100,0 65,8 3,6
* Einschließlich des Sonderpostens für Investitionszulagen und -zuschüsse i. H. v. 35,8 Mio. € (Vj. 35,7 Mio. €).
Die Vermögensseite wird weiterhin vom leicht gestiegenen Anlagevermögen dominiert. Der prozentuale
Anteil des Anlagevermögens am Gesamtvermögen hat sich jedoch im Vergleich zum
Vorjahr geringfügig um 1,6 Prozentpunkte auf nunmehr 93,7 % vermindert. Der Buchwert des
Anlagevermögens stieg absolut um 33,5 Mio. € auf 1.798,4 Mio. €.
Im Geschäftsjahr waren Zugänge zum Anlagevermögen in Höhe von 115,5 Mio. € zu verzeichnen,
denen Buchwertabgänge (netto) in Höhe von 35,4 Mio. € gegenüberstanden. Darüber hinaus wurden
planmäßige Abschreibungen (48,3 Mio. €), außerplanmäßige Abschreibungen auf Immobilien des
Anlagevermögens (5,3 Mio. €) und Abschreibungen auf Finanzanlagen (0,4 Mio. €) vorgenommen.
Die Zuschreibungen auf Liegenschaften des Anlagevermögens beliefen sich auf 7,4 Mio. €. Die
außerplanmäßigen Abschreibungen und Zuschreibungen basieren auf aktuellen Bewertungen.
Die kurzfristigen Forderungen (27,0 Mio. €) bestehen zu rund 60 % gegenüber Grundstücks-
käufern und Mietern. Darüber hinaus sind in dem Posten Forderungen gegen verbundene Unter-
nehmen i. H. v. 9,9 Mio. € und sonstige Vermögensgegenstände (1,3 Mio. €) ausgewiesen.
Auf der Finanzierungsseite ist das Anlagevermögen zu 56 % (Vj. 60 %) mit Eigenkapital und zu
weiteren 38 % (Vj. 34 %) mit langfristigem Fremdkapital finanziert. Damit sind 6 % (Vj. 6 %) des An-
lagevermögens, das entspricht einem Wert von 107,9 Mio. € (Vj. 105,9 Mio. €), nicht durch lang-
fristig zur Verfügung stehendes Kapital gedeckt.

Diese Feststellung wird jedoch dadurch relativiert, dass die kurzfristigen Verbindlichkeiten i. H. v.
18,1 Mio. € kurzfristige Verbindlichkeiten aus den Cash-Management-Anlagen der Tochtergesell-
schaften sind, auf deren Fälligkeit die TLG IMMOBILIEN aufgrund ihrer alleinigen Gesellschafter-
stellung Einfluss hat.
Die Liquidität war jedoch auch im Geschäftsjahr 2011 jederzeit sichergestellt. Die offenen, frei
verfügbaren Kreditlinien beliefen sich zum 31.12.2011 auf 168,7 Mio. €.
Im Geschäftsjahr stieg der Stand der Bankkredite um 38,9 Mio. €, die zur Finanzierung der Investitionen
in das Anlagevermögen und die Gewinnausschüttung an den Gesellschafter verwendet
worden sind.
Von den langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind 136,7 Mio. € innerhalb
von über einem bis fünf Jahren fällig und weitere 530,1 Mio. € erst ab dem Jahr 2016 zu tilgen.
Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten betreffen die Rückstellungen für Pensionen in Höhe
von 7,1 Mio. €, langfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von
1,4 Mio. € und langfristige sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 4,7 Mio. €.
Unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszulagen und -zuschüsse belief sich damit
das Eigenkapital auf insgesamt 1.001,7 Mio. € (Vj. 1.054,1 Mio. €). Die Eigenkapitalquote beträgt
somit 52,2 % (Vj. 56,9 %). Neben der Ausschüttung des Vorjahresbilanzgewinnes bzw. der Gutschrift
auf Gesellschafterkonten (73,7 Mio. €) ist die Veränderung des Eigenkapitals geprägt durch
den Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2011 (18,4 Mio. €) sowie die Zuführung in Kapitalrücklagen
im Zusammenhang mit der Übertragung von Restitutionsverpflichtungen auf die BvS
(2,8 Mio. €).
3.5.3. Finanzlage
Die nachfolgende verkürzte Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderungen des Finanzmittelfonds (Kas-
senbestand und Guthaben bei Kreditinstitutionen) und die dafür ursächlichen Mittelbewegungen:
2011 2010 Veränderung
Mio. € Mio. € Mio. €
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 121,6 118,9 2,7
Cashflow aus Investitionstätigkeit – 113,1 – 178,4 65,3
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 19,1 60,5 – 41,4
Veränderungen des Finanzmittelbestandes 27,6 1,0 26,6
Finanzmittelfonds am Anfang des Geschäftsjahres 14,8 13,8 1,0
Finanzmittelfonds am Ende des Geschäftsjahres 42,4 14,8 27,6
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit von 121,6 Mio. € ergibt sich neben dem
Periodenergebnis von 18,4 Mio. € durch in 2011 zahlungsunwirksame Effekte (103,2 Mio. €). Im
Wesentlichen handelt es sich hierbei um Wertkorrekturen für das Anlagevermögen (46,6 Mio. €),
Veränderungen von Rückstellungen (21,9 Mio. €) sowie um Buchwertabgänge aufgrund von
Verkäufen (25,9 Mio. €). Die Veränderung der Rückstellungen wird dabei ganz wesentlich durch
die Bildung für die Grunderwerbsteuer (23,1 Mio. €) beeinflusst, die im Zusammenhang mit der
Abspaltung der Wohnimmobilien auf die TLG WOHNEN durch die TLG IMMOBILIEN zu tragen
ist und im Geschäftsjahr 2011 nicht zahlungswirksam war.
Die Erhöhung des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit (2,7 Mio. €) ergibt sich aus
dem leicht gesunkenen Jahresergebnis (1,3 Mio. €) und der Erhöhung der nicht zahlungswirksamen
Effekte (4,0 Mio. €).
Lagebericht
67

68
Lagebericht
Im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit werden auch die Einzahlungen aus Objekt -
ver käufen abgebildet.
Im Cashflow aus der Investitionstätigkeit, der sich von – 178,4 Mio. € auf – 113,1 Mio. € vermin-
dert hat, spiegelt sich die abnehmende Investitionstätigkeit wider, die mit der in den Vorjahren
optimierten Portfoliostruktur im Einklang steht.
Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus der Nettokreditaufnahme
i. H. v. 39,1 Mio. € (Vj. 70,5 Mio. €) und der Gewinnausschüttung und -abführung von
20 Mio. € für das Jahr 2010 an den Gesellschafter. Für das Geschäftsjahr wurden weitere
53,7 Mio. € an Ausschüttungen beschlossen, die aber erst im Januar 2012 abgeführt worden sind
und sich daher nicht im Cashflow des Berichtsjahres ausgewirkt haben.
3.5.4. Gesamtaussage
Die Ertragslage wird wesentlich von den operativen Ergebnisbeiträgen getragen. Das operative Ergebnis
vor Steuern verbesserte sich um 4,2 Mio. € auf 40,6 Mio. €. Auf der Finanzierungsseite verstärkt
sich die Bedeutung des aufgenommenen Fremdkapitals, wobei die Eigenkapitalquote mit rund 52,2 %
(Vj. 56,9 %) im Branchenvergleich weiterhin hoch ist. Aufgrund der hohen Eigenkapitalquote sehen
wir die Gesellschaft im Verhältnis zu anderen Marktteilnehmern weiterhin gut positioniert.
3.6. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren
3.6.1. Personal
Zum Stichtag waren bei der TLG IMMOBILIEN 296 Mitarbeiter (ohne Auszubildende und ruhende
Arbeitsverhältnisse) beschäftigt. Einschließlich der Beendigung von Arbeitsverträgen am 31.12.2011
verringerte sich diese Beschäftigtenzahl per 01.01.2012 um 66 auf 230 Mitarbeiter. Die signifikante
Verringerung der Mitarbeiterzahl zum Jahreswechsel ist mit 59 Mitarbeitern im Wesentlichen
auf den Übergang dieser Mitarbeiter auf die TLG WOHNEN im Rahmen der Abspaltung
des Segments Wohnimmobilien zurückzuführen.
3.6.2. Aus- und Weiterbildung
Bei der TLG IMMOBILIEN werden zum Bilanzstichtag insgesamt 25 Kaufleute der Grundstücksund
Wohnungswirtschaft, Immobilienkaufleute, Bürokaufleute sowie Dipl.-Betriebswirte Immobilienwirtschaft,
Bachelor of Arts und Bachelor of Science ausgebildet.
Im Rahmen ihres unternehmensweiten Personalentwicklungs- und Qualifizierungsprogramms
investiert die TLG IMMOBILIEN gezielt in die Weiterbildung ihrer Führungskräfte und Mitarbeiter.
Den Schwerpunkt bilden externe und interne Schulungen, die Kenntnisse und Kompetenzen für
die Vermietung und das Objektmanagement vermitteln.
3.6.3. Öffentlichkeitsarbeit
Die TLG IMMOBILIEN tritt mit dem Slogan STARK IM OSTEN und dem Zusatz „Die Nr. 1 für
Immobilien in Ostdeutschland: Büro. Einzelhandel. Gewerbe. Wohnen.“ auf.
Der seit 1993 jährlich herausgegebene „Grundstücksmarktbericht Ostdeutschland“ mit den
Marktdaten der kreisfreien Städte und Berlins ist der einzige flächendeckende Grundstücksmarkt-
bericht in den neuen Bundesländern und unterstreicht die Vor-Ort-Immobilienkompetenz des
Unternehmens.
Die TLG IMMOBILIEN beteiligt sich an den Fachmessen der Immobilienwirtschaft, nimmt an lokalen
Wohnungs- und Immobilienbörsen teil und nutzt für den Verkauf auch Immobilienauktionen.

Auf der Unternehmenswebsite www.tlg.de bietet die TLG IMMOBILIEN regelmäßig ca. 600 Immo-
bilien zur Miete und zum Verkauf online an. Neben dem eigenen Portal werden weitere Internet-
Immobilienbörsen genutzt.
4. Nachtragsbericht
Bezüglich der Abspaltung des Wohnportfolios wird auf die Aussagen unter 1. „Allgemeines“ in
diesem Lagebericht verwiesen.
Bereits im Juni 2011 konnten am Carlsgarten in Berlin-Karlshorst zwei Grundstücke zu einem
Kaufpreis von 10,5 Mio. € inklusive der Übernahme einer Verpflichtung zur äußeren Erschließung
in Höhe von 3 Mio. € verkauft werden. Der Nutzen- und Lastenwechsel erfolgte erst im Januar
2012, sodass der Buchgewinn in Höhe von 7,7 Mio. € sowie die Erschließungsverpflichtung erst
im Geschäftsjahr 2012 buchhalterisch erfasst werden.
Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind weiter keine nicht genannten Vorgänge eingetreten,
die zu einer anderen Beurteilung führen würden, als sie durch den Abschluss und den Lage bericht
vermittelt wird.
5. Risikobericht
Die Tätigkeit der TLG IMMOBILIEN ist neben den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken mit spezifischen
geschäftsimmanenten Risiken verbunden.
Von besonderer Bedeutung sind die Risiken, die Einfluss auf die Preisbildung am Immobilienmarkt
haben. Diese zielen sowohl auf den Absatz wie auch auf die Bewertung des Immobilienvermögens
ab. Die unterliegende Marktentwicklung ist exogen, also von der Gesellschaft nicht zu beeinflussen.
Die Gesellschaft begegnet diesen Risiken durch sorgfältiges Portfoliomanagement
und konservative Investitionsentscheidungen. Im Übrigen werden durch regelmäßige und systematische
Wertüberprüfungen des Bestandes etwaige problematische Entwicklungen beobachtet
und erforderlichenfalls Abschreibungen auf den Immobilienbestand vorgenommen. Die außerordentlichen
Wertkorrekturen von 5,8 Mio. € sind gegenüber dem Vorjahr (18,3 Mio. €) um 68 %
gefallen und liegen bei unter einem Prozent des Immobilienvermögens. Dem Risiko steigender
Kreditzinsen, das mit zunehmender Verschuldung deutlich an Gewicht gewinnt, wird durch entsprechende
Zinssicherungsgeschäfte Rechnung getragen. Auf die Ausführungen unter Punkt
5.2. „Derivative Finanzinstrumente“ wird verwiesen.
Das Forderungsausfallrisiko wird durch sorgfältige Auswahl der Vertragspartner vermindert. Da-
rüber hinaus werden übliche Kreditsicherungsinstrumente wie z. B. Bürgschaften, Realsicherheiten,
Garantien, Patronatserklärungen, Einbehalte und Kautionen genutzt. Erforderlichenfalls werden
Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen. Ein eventuelles Ausfallrisiko von Handelspartnern
ist bereits bei deren Auswahl durch die Banken mit guter Bonität minimiert worden.
Wie bei allen Unternehmen mit Immobilieneigentum aus der ehemaligen DDR unterliegen Teile
des Portfolios eigentumsrechtlichen Drittansprüchen. Entsprechend einer Vereinbarung der
TLG IMMOBILIEN mit der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS) vom
20. Dezember 2007 sind alle Risiken bezüglich einer Finanzrestitution mit dem 31. Dezember 2007
auf dem Wege einer befreienden Schuldübernahme auf die BvS übergegangen. In einer weiteren
Vereinbarung der TLG IMMOBILIEN mit der BvS, zu der sich die Parteien bereits im Dezember
Lagebericht
69

70
Lagebericht
2011 verständigt hatten und die am 27. Januar 2012 unterzeichnet wurde, wurden die Risiken
bezüglich einer Naturalrestitution mit dem 1. Januar 2012 auf die BvS übertragen.
Investitionen
Bei den Investitionen sieht die TLG IMMOBILIEN deutlich mehr Chancen als Risiken. Zum einen
ist der langfristige Unternehmenserfolg der TLG IMMOBILIEN weit weniger als in der Vergangenheit
abhängig vom Durchführen zusätzlicher Investitionen. Ein phasenweises – auch deutliches –
Absenken des Investitionsniveaus der TLG IMMOBILIEN wäre im Hinblick auf den nachhal tigen
wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens verkraftbar.
Finanzierung
Die TLG IMMOBILIEN rechnet mittelfristig mit einem Fremdfinanzierungssatz von bis zu 5,0 % für
neu aufzunehmende Darlehen. Aus der Zinsentwicklung können sich für die TLG IMMOBILIEN
wachsende Finanzierungskosten durch steigende Zinsen ergeben. Dies könnte zu über Plan
liegenden Zinsaufwendungen führen. Diesem Risiko begegnet die Gesellschaft durch den
Abschluss von Zinssicherungsgeschäften, die in einer derzeitigen Niedrigzinsphase für eine lang-
fristige Immobilienfinanzierung sinnvoll sind.
Ebenso könnte die Finanzierungsbereitschaft der Banken bei Immobilieninvestitionen noch weiter
als bisher abnehmen. Hier sieht sich zwar die TLG IMMOBILIEN mit einer geplanten soliden Eigenkapitalquote
um 58 % (inklusive Sonderposten für Investitionszulagen und -zuschüsse) selbst bei
restriktiverer Kreditvergabe auch weiterhin als voll finanzierungsfähig. Eine „Kreditklemme“ bzw.
ein erneutes Aufflammen der Wirtschafts- und Finanzkrise würde jedoch die Finanzierungsfähigkeit
des Wirtschaftsplans der TLG IMMOBILIEN infrage stellen.
5.1. Risikomanagementsystem
Zur Beherrschung der branchenüblichen Risiken, die untrennbar mit unternehmerischem Handeln
verbunden sind, setzt die TLG IMMOBILIEN ein Risikomanagementsystem ein.
Mithilfe dieses Systems werden die Risiken kontinuierlich überwacht, um bedrohlichen Entwicklungen
rechtzeitig gegenzusteuern. Im Rahmen eines iterativen Regelkreislaufes stehen folgende
Prozesse im Mittelpunkt des Risikomanagementsystems:
• Risikoidentifizierung und -analyse
• Risikosteuerung
• Risikoquantifizierung
• Risikokontrolle
• Risikokommunikation
Die Risikoidentifizierung und -analyse wird von einer dreistufigen Aufbauorganisation getragen.
Die Abteilungen in den Niederlassungen bewerten die Einzelrisiken je definierter Risikoart und
melden diese an den Risikoverantwortlichen der Niederlassungen weiter. Sämtliche identifizierten
Risikoarten sind den Führungskräften der betrieblichen Funktionsbereiche zugeordnet, die
verantwortlich für die Identifikation, Beobachtung, Kommunikation, Steuerung und Kontrolle der
einzelnen Risiken sind. So wird eine Kongruenz zwischen Risikoart und Verantwortungsbereich
erzielt. Die Risikomanagementfunktion ist in das zentrale Controlling integriert. Neben den Risikoverantwortlichen
haben alle Mitarbeiter des Unternehmens die Möglichkeit, mittels Ad-hoc-Meldungen
Risiken an das Risikomanagement und die Geschäftsführung zu kommunizieren. Hierzu
stehen im firmeninternen Intranet sowohl das aktuelle Risikohandbuch als auch das Ad-hoc-
Meldeblatt zur Verfügung.
Die Risikoarten orientieren sich an den Teilprozessen der TLG IMMOBILIEN und somit am Immobilienlebenszyklus.
Dieses Strukturmodell ist unabhängig von organisatorischen Veränderungen

innerhalb des Unternehmens. Gleichzeitig wird eine hohe Trennschärfe zwischen einzelnen Risiko-
arten erreicht, deren Struktur den nachstehenden Gliederungsmerkmalen folgt:
• Portfoliomanagement: An- und Verkauf von Immobilien, Wertberichtigungen auf Immobilien,
Forderungsausfälle aus Kaufverträgen
• Investition und Entwicklung: Vorlaufkosten, Baukostenüberschreitung, Bauverzögerungen,
Ausfall von Auftragnehmern baulicher Gewerke
• Bewirtschaftung: Leerstand, Betriebskosten, Altlasten/Umwelt, Abfallentsorgung, Forderungsausfall
aus Vermietung und Verpachtung
• Unternehmen: Datenqualität, Datenschutz, Ausfall der Datenverarbeitung, Gesetzgebung,
Personal, Beteiligungen, Risiko aus § 4 Abs. 6 Bundesbodenschutzgesetz, Zinsänderungen
Die Bewertung aller Risikoarten erfolgt quartalsweise anhand der möglichen Schadenshöhen und
Eintrittswahrscheinlichkeiten mit einem Risikohorizont von zwölf Monaten. Die Bewertung mündet
in einem konkreten Schadenswert, dem „Value at Risk“. Dem Gesamtrisiko als aggregiertem
„Value at Risk“ wird das bilanzielle Eigenkapital gegenübergestellt, wobei als Schwellenwert das
hälftige Eigenkapital definiert ist.
Über die am Eigenkapital orientierte Überwachung der Vermögensrisiken hinaus stehen die
Liquiditätsauswirkungen je Risikoart als „Cash at Risk“ unter Beobachtung. Der „Cash at Risk“
wird analog dem „Value at Risk“ ermittelt und einem Referenzwert zugeordnet. Dieser Referenzwert
berücksichtigt die verfügbare geplante Liquidität einschließlich verfügbarer Kreditlinien und
geplanter Investitionen.
Aktiver Bestandteil des Risikomanagementsystems sind Maßnahmen zur Vermeidung, Reduzierung,
Weiterreichung bzw. Kompensation von Risiken.
Im gesamten Geschäftsjahr befanden sich sowohl der „Value at Risk“ als auch der „Cash at Risk“
weit unterhalb ihrer jeweiligen Referenzwerte. Eine Existenzgefährdung konnte daher während
des gesamten Geschäftsjahres ausgeschlossen werden.
Des Weiteren verfügt die Gesellschaft mit der Konzernrevision über eine notwendige Kontrollinstanz,
insbesondere hinsichtlich interner Prozesse.
5.2. Derivative Finanzinstrumente
Zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos wurden Zinssicherungsgeschäfte für einen Teil der in
den Jahren 2006 bis 2012 geplanten Investitionen abgeschlossen. Bis zum 31.12.2011 konnte
ein Kreditbedarf in Höhe eines anfänglichen Nominalbetrags von insgesamt 383 Mio. € zu einem
Durchschnittszinssatz von rund 4,2 % abgesichert werden. Für die ausgenommenen Darlehen
fallen durchschnittliche Margen von rund 0,9 % an. Die zum Bilanzstichtag bestehenden Derivate
sind im Anhang unter 7 detailliert dargestellt.
Im Vorjahr wurden Drohverlustrückstellungen in Höhe von 2,2 Mio. € für Zinssicherungsinstrumente
mit negativem Marktwert gebildet, welche zum damaligen Zeitpunkt noch keinem Darlehen zugeordnet
werden konnten. Dieser Betrag hat sich zum Abschlussstichtag um 0,8 Mio. € auf die
aktuellen Markwerte am Bilanzstichtag in Höhe von 1,4 Mio. € reduziert.
Der Umgang mit dem Zinsänderungsrisiko ist durch eine Richtlinie geregelt. Danach werden deri-
vative Finanzinstrumente ausschließlich zur Absicherung und nicht zu Handelszwecken verwendet.
Lagebericht
71

72
Lagebericht
6. Prognosebericht
Die folgenden Einschätzungen fußen auf einer genauen Analyse allgemeiner statistischer Vergan-
genheitsdaten und umfangreichen eigenen Auswertungen. In die zukunftsbezogenen Aussagen
fließen insbesondere die fundierten und spezifischen Kenntnisse des ostdeutschen Immobilienmarktes
sowie die unter dem Einfluss der Finanzkrise gewonnenen Erkenntnisse ein. Diese führen
zu den folgenden Einschätzungen:
• Für das Wirtschaftsjahr 2012 rechnet die TLG IMMOBILIEN mit stagnierendem Preisniveau beim
Verkauf von Immobilien. Die Finanzierung wird weiterhin eher restriktiv erfolgen.
• Die TLG IMMOBILIEN rechnet mit einem Fremdfinanzierungssatz von 3,55 % für das Jahr 2012
und dann sukzessive aufsteigend auf 4,75 % im Jahr 2017. Damit trägt die TLG IMMOBILIEN
der Zinssituation Rechnung, wobei die Zinsannahme deutlich über dem aktuellen, niedrigen
Zinsniveau liegt. Im Planungszeitraum sind jedoch auch Fremdfinanzierungskostensätze ober-
halb der 4,75 % möglich.
• In strukturschwachen Regionen gibt es weiterhin keinen relevanten Absatzmarkt für gebrauchte
Gewerbeimmobilien.
• Der Büromarkt in Ostdeutschland inklusive Berlin bietet in den Wachstumsregionen selektive
Investitionsmöglichkeiten.
• Die Gewerbemieten werden im mittelfristigen Planungszeitraum nicht bzw. in ausgewählten
Lagen nur geringfügig steigen. Investitionsmöglichkeiten sieht die TLG IMMOBILIEN vorrangig
in folgenden Regionen:
• Großraum Rostock sowie die übrigen Hansestädte in Mecklenburg-Vorpommern
• Berlin (inklusive „Speckgürtel“), Potsdam, Potsdam-Mittelmark und Teltow-Fläming
• Dresden und Leipzig
… und in den folgenden Segmenten:
• Einzelhandelsimmobilien, insbesondere für Discounter aus dem Food-Bereich in Oberzentren
und in Standortlagen mit erhöhtem Ziel- und Quellverkehr bzw. als Gebietsversorger
• Pflegeimmobilien mit erfahrenen und bonitätsstarken Betreibern in zentralen Standorten
• Neuinvestitionen im Bürosegment erfolgen ausschließlich bedarfsgerecht und nutzerkonkret.
Eine Anschlussvermietung im Bürosegment erfolgt nach temporärem Leerstand, dieser wird
entsprechend eingeplant.
Ergebnisentwicklung der TLG IMMOBILIEN
Die TLG IMMOBILIEN wird auch in der Zukunft ihrer Strategie folgen, durch intensives Immobilienmanagement,
Investitionen und Verkauf von Objekten ohne nachhaltiges Potenzial ihr
renditestarkes Immobilienportfolio weiter auszubauen. Entsprechend der vorgenannten strategischen
Ausrichtung sollen in den Jahren 2012 und 2013 rund 152 Mio. € bzw. 162 Mio. € investiert
werden. Das Portfolio wird in seiner Struktur ausgewogen zwischen den Nutzungsarten Büro,
Gewerbe und Einzelhandel strukturiert sein. Dienstleistungsimmobilien werden zukünftig im
Portfolio der TLG IMMOBILIEN auf Pflegeimmobilien konzentriert werden. Die übrigen Dienstleistungsimmobilien
sollen mittelfristig verkauft werden.
Das Immobilienportfolio wird 2012 eine Istmiete in Höhe von rund 102 Mio. € erzielen. Diese soll
im Jahr 2013 gemäß der Unternehmensplanung auf 112 Mio. € steigen. Infolge der Investitionen
sollen die Immobilien des Anlagevermögens im Jahr 2012 laut Planung Buchwerte in Höhe von
rund 1,29 Mrd. € und im Jahr 2013 in Höhe von 1,3 Mrd. € erreichen.

Für die Jahre 2012 und 2013 sind Umsätze aus dem Verkauf von Liegenschaften von 170 Mio. €
bzw. 141 Mio. € geplant. Abzüglich der Buchwertabgänge und Verkaufsaufwendungen ergibt sich
ein operativer Ergebnisbeitrag von 24 Mio. € und 31 Mio. €. Das operative Ergebnis aus der
Objektbewirtschaftung (vor Overheadkosten und Zinsen) der TLG IMMOBILIEN wird planmäßig
im Jahr 2012 rund 42 Mio. € betragen und 2013 auf rund 52 Mio. € anwachsen.
Der Immobilienbestand wird sich in den nächsten Jahren weiter reduzieren. Im Wesentlichen
durch die eingangs beschriebene Abspaltung der Wohnimmobilien in eine der TLG IMMOBILIEN
nahestehenden Gesellschaft (TLG WOHNEN GmbH) und durch Verkäufe wird der Bestand im
Jahr 2012 auf 508 Objekte und im Jahr 2013 auf 454 Objekte abgebaut.
Unter Abwägung der Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken und der Ausnutzung vorhandener
Chancen rechnet die TLG IMMOBILIEN für die Folgejahre mit einer positiven Ergebnisentwicklung
und erwartet im Jahr 2012 einen Jahresüberschuss vor Steuern von rund 35 Mio. € und für
2013 von rund 57 Mio. €. Die Eigenkapitalrendite wird 2012 3,6 % und 2013 6 % betragen. Dies
dokumentiert die steigende Ausschüttungsfähigkeit des Unternehmens.
Berlin, den 19. März 2012
Geschäftsführung
Lagebericht
73

74
Jahresabschluss
Aktiva
TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin
Bilanz zum 31. Dezember 2011
31.12.2011 31.12.2010
€ € T€
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software 1.900.769,01 1.420
1.900.769,01 1.420
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten
einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken
1.657.469.640,43 1.587.751
2. Technische Anlagen 652.604,00 749
3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 658.424,33 719
4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 47.663.564,44 82.823
1.706.444.233,20 1.672.042
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen 54.785.162,89 55.172
2. Beteiligungen 35.280.040,77 36.261
90.065.203,66 91.433
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Immobilien 10.680.964,86 13.914
2. Unfertige Leistungen 33.120.854,17 30.327
43.801.819,03 44.241
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 16.247.096,30 14.839
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 9.894.789,61 7.940
3. Sonstige Vermögensgegenstände 1.249.252,57 2.085
27.391.138,48 24.864
III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 42.433.335,84 14.829
C. Rechnungsabgrenzungsposten 6.920.519,08 4.279
Summe 1.918.957.018,30 1.853.108

Passiva
A. Eigenkapital
Jahresabschluss
31.12.2011 31.12.2010
€ € T€
I. Gezeichnetes Kapital 52.000.000,00 52.000
II. Kapitalrücklage 360.114.861,49 357.277
III. Gewinnrücklagen
1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 476.001.199,46 476.001
2. Sonderrücklage gem. § 17 Abs. 4 DMBilG 58.514.521,86 58.515
3. Andere Gewinnrücklagen 843.266,41 843
535.358.987,73 535.359
IV. Bilanzgewinn 18.394.133,82 73.748
B. Sonderposten für Investitionszulagen und
Investitionszuschüsse
965.867.983,04 1.018.384
35.799.874,47 35.702
C. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 7.117.209,20 7.335
2. Steuerrückstellungen 39.206.039,31 7.234
3. Rückstellungen für Restitutionen 0,00 10.139
4. Sonstige Rückstellungen 44.220.963,37 46.725
90.544.211,88 71.433
D. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 696.509.982,06 657.578
2. Erhaltene Anzahlungen 34.784.226,30 35.013
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6.834.385,24 4.112
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 18.106.727,69 15.077
5. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter 53.748.094,51 0
6. Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern € 1.375.305,09 (Vj. T€ 279)
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 1.229,00 (Vj. T€ 1)
16.246.160,44 15.170
826.229.576,24 726.950
E. Rechnungsabgrenzungsposten 515.372,67 639
Summe 1.918.957.018,30 1.853.108
75

76
Jahresabschluss
TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin
Gewinn- und Verlustrechnung für 2011
2011 2010
€ € T€
1. Umsatzerlöse 236.775.725,64 234.518
2. Erhöhung (Vj. Verminderung) des Bestands an unfertigen Leistungen 2.793.709,99 – 3.367
3. Sonstige betriebliche Erträge 37.673.108,11 26.090
277.242.543,74 257.241
4. Materialaufwand
a) Buchwertabgänge Immobilienbestand 29.175.149,51 33.258
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen 69.297.835,26 68.685
98.472.984,77 101.943
5. Personalaufwand
a) Gehälter 19.070.249,26 19.745
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
und für Unterstützung
davon für Altersversorgung € 265.602,63 (Vj. T€ 298)
3.085.982,90 3.198
22.156.232,16 22.943
6. Abschreibungen
a) auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen
53.607.138,43 61.826
b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens,
soweit diese die in der Kapitalgesellschaft
üblichen Abschreibungen überschreiten
502.407,26 531
54.109.545,69 62.357
7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 22.104.472,74 21.646
80.399.308,38 48.352
8. Erträge aus Beteiligungen
davon aus verbundenen Unternehmen € 3.079.046,71 (Vj. T€ 2.509)
3.079.046,71 2.509
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 757.678,88 801
10. Abschreibungen auf Finanzanlagen 385.337,20 333
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen
davon an verbundene Unternehmen € 300.378,06 (Vj. T€ 168)
32.650.447,04 29.794
– 29.199.058,65 – 26.817
12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 51.200.249,73 21.535
13. Außerordentliche Aufwendungen/Außerordentliches Ergebnis 23.126.000,00 0
14. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 9.539.904,54 1.831
15. Sonstige Steuern 140.211,37 5
16. Jahresüberschuss 18.394.133,82 19.699
17. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 73.748.094,51 64.049
18. Gewinnausschüttung/Gutschrift auf Gesellschafterkonto 73.748.094,51 10.000
19. Bilanzgewinn 18.394.133,82 73.748

Jahresabschluss zum 31.12.2011
1. Allgemeines
Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches
für große Kapitalgesellschaften, des GmbH-Gesetzes (GmbHG) sowie des D-Markbilanzgesetzes
(DMBilG) aufgestellt. Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde
das Gesamtkostenverfahren angewandt. Aus Gründen einer klaren und übersichtlichen
Darstellung wurde der Posten „Materialaufwand“ in der Gewinn- und Verlustrechnung in Buchwertabgänge
Immobilienbestand und Aufwendungen für bezogene Leistungen aufgegliedert.
Die TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin, ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Bundesrepublik
Deutschland.
Die TLG IMMOBILIEN GmbH ist zum 31. Dezember 2011 an folgenden Gesellschaften zu 100 %
beteiligt:
Name und Sitz der Gesellschaft Eigenkapital ergebnis des
am 31.12.2011 Geschäftsjahres 2011
T€ T€
TLG Technologiepark Ilmenau GmbH i. L., Ilmenau 516 6
TLG Gewerbepark Grimma GmbH, Grimma 19.679 681
TLG Gewerbepark Simson GmbH, Suhl 8.874 443
TLG Vermögensverwaltungs GmbH, Berlin 253 6
Hotel de Saxe an der Frauenkirche
GmbH & Co. KG, Dresden
26.204 1.605
Seit dem Geschäftsjahr 2011 hält die TLG IMMOBILIEN 100 % an der Hotel de Saxe an der Frauenkirche
GmbH & Co. KG, Dresden. Sie hat die restlichen Anteile in Höhe von 6 % von dem ehemaligen
Gesellschafter Baywobau übernommen.
Des Weiteren bestehen Beteiligungen an den folgenden Gesellschaften:
Name und Sitz der Gesellschaft Anteil Eigenkapital ergebnis des
Verwaltungsgesellschaft an der
Frauenkirche mbH, Dresden
Investitionsgesellschaft Hausvogteiplatz 11
Verwaltung mbH, Berlin*
Investitionsgesellschaft Hausvogteiplatz 11
mbH & Co. KG, Berlin*
am 31.12.2011 Geschäftsjahres 2011
% T€ T€
94 32 0
50 23 0
50 230 – 132
Altmarkt-Galerie Dresden KG, Hamburg* 33 53.392 671
* Diese Angaben beruhen auf den vorläufigen ungeprüften Jahresabschlüssen per 31. Dezember 2011.
Jahresabschluss
77

78
Jahresabschluss
2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei der Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden angewandt:
Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und
werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige
Abschreibungen (drei bzw. fünf Jahre; lineare Methode) vermindert.
Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zum niedrigeren beizule-
genden Wert bewertet, wenn die Wertminderung dauerhaft ist, und planmäßig entsprechend der be-
triebsgewöhnlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Fremdkapitalzinsen werden nicht aktiviert.
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, die dem Geschäftsbetrieb auf Dauer
dienen, werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet und werden, soweit sie
einer Abnutzung unterliegen, planmäßig entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer
linear abgeschrieben.
Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von € 150 (bis zum 31. Dezember
2007 € 410) sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden;
ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt. Für Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr
als € 150 bis € 1.000, die nach dem 31. Dezember 2007 angeschafft worden sind, wurde der
jährlich steuerlich zu bildende Sammelposten aus Vereinfachungsgründen in die Handelsbilanz
übernommen und pauschalierend jeweils 20 Prozent p. a. im Zugangsjahr und den vier darauf
folgenden Jahren abgeschrieben.
Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert
bilanziert.
Der Ausweis des restlichen Immobilienvermögens erfolgt im Umlaufvermögen, da diese Immobilien
für die Verwertung bestimmt sind. Sie sind ebenfalls zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren
beizulegenden Wert bilanziert.
Die unfertigen Leistungen ergeben sich insbesondere aus der Aktivierung noch nicht abgerechneter
Betriebskosten, vermindert um Abschläge für Leerstand und Ausfallrisiken.
Der Ansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgte grundsätzlich
zum Nennwert. Erkennbare Risiken wurden durch Einzel- und Pauschalwertberichtigungen
berücksichtigt.
Die Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulagen und Investitionszuschüsse erfolgt
entsprechend der Nutzungsdauer der geförderten Anlagegüter.
Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach der Projizierten
Einmalbeitragsmethode unter Verwendung der „Richttafeln 2005 G“ ermittelt. Für die Abzinsung
wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren
von 5,14 % (Vj. 5,15 %) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009
verwendet. Gehaltssteigerungen und Fluktuationen wurden erwartungsgemäß nicht berücksichtigt.
Erwartete Rentensteigerungen wurden mit 1 % (2 %) berücksichtigt. Für die Pensionsrückstellungen
wurde das Beibehaltungswahlrecht nach Art. 67 Abs. 1 Satz 2 EGHGB insoweit ausgeübt,
als dass der Auflösungsbetrag aus der Neubewertung in Höhe von € 1,9 Mio. zum Bilanzstichtag
im Übergangszeitraum bis zum 31.12.2024 wieder zugeführt werden müsste.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen
Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich
zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Die Rückstellungen sind dem Grund
nach kurzfristig, sodass keine Abzinsung erfolgte.
Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.
Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differen-
zen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und
Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher
Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den
unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und
nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet und ergeben eine aktive
Steuerlatenz. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden
Ansatzwahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 HGB.
Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommt folgender Bilan zierungsund
Bewertungsgrundsatz zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch
die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Demnach werden sich ausgleichende
positive und negative Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko ohne Berührung
der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (Einfrierungsmethode).
3. Aktiva
Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem als Anlage beigefügten Anlagenspiegel zu
entnehmen.
Die Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf
fremden Grundstücken belaufen sich nach Abschreibungen auf € 1.657,5 Mio.
Die Finanzanlagen (€ 90,1 Mio.) betreffen mit € 54,8 Mio. Anteile an acht Tochtergesellschaften und
einem assoziierten Unternehmen. Für die Anteile an der Investitionsgesellschaft HVP 11 mbH & Co. KG,
Berlin, wurde eine Abschreibung in Höhe von € 0,4 Mio. auf den niedrigeren beizulegenden Wert
vorgenommen. Darüber hinaus besteht eine Beteiligung in Höhe von € 35,3 Mio. an der Altmarkt-
Galerie Dresden KG, Hamburg, die sich durch weitere Kapitaleinlagen (€ 1,6 Mio.) abzüglich der
Entnahme des Barüberschusses 2011 (€ 2,6 Mio.) in Summe vermindert hat.
Neben den üblichen Verwertungen des Geschäftsjahres ergaben sich für im Umlaufvermögen
bilanzierte Werte für Immobilien Anpassungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert in
Höhe von € 0,5 Mio. und Zuschreibungen in Höhe von € 0,1 Mio. Der Bilanzansatz beträgt
danach € 10,7 Mio.
In den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten
(€ 33,1 Mio.) enthalten.
Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (€ 16,2 Mio.) setzen sich aus den Forderungen aus
dem Verkauf von Liegenschaften (€ 10,0 Mio.) sowie den Forderungen aus der Vermietung (€ 4,4 Mio.)
und sonstigen Forderungen (€ 1,8 Mio.) zusammen. Von den Forderungen aus Lieferungen und Leis-
tungen haben € 0,4 Mio. eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr (Vj. € 0,0 Mio. mehr als ein Jahr).
Jahresabschluss
79

80
Jahresabschluss
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (€ 9,9 Mio.) betreffen überwiegend For-
derungen gegen die Hotel de Saxe an der Frauenkirche GmbH & Co. KG, Dresden (€ 8,8 Mio.),
die TLG Gewerbepark Grimma GmbH, Grimma (€ 0,6 Mio.), und die TLG Gewerbepark Simson
GmbH, Suhl (€ 0,4 Mio.). Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen haben wie im Vor-
jahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
Die sonstigen Vermögensgegenstände (€ 1,2 Mio.) beinhalten im Wesentlichen Forderungen
an das Finanzamt aus Steuern (€ 0,3 Mio.) sowie die Prämien für Zinssicherungsinstrumente
(€ 0,2 Mio.). Die sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von
bis zu einem Jahr.
Unter Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten (€ 42,4 Mio.) werden im Wesentlichen
laufende Konten (€ 8,4 Mio.) und Festgelder (€ 34,0 Mio.) erfasst. Davon sind zu Sicherungszwecken
€ 5,0 Mio. an die DKB und € 3,5 Mio. an die HSBC sowie € 0,4 Mio. an die Volks- und Raiffeisen-
bank Muldental abgetreten und stehen der Gesellschaft damit nicht zur freien Verfügung.
Die aktiven latenten Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten:
Latente Steueransprüche auf Differenzen
31.12.2011
T€
Rückstellungen 2.763
Verbindlichkeiten 4.151
Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge 67.736
74.650
Latente Steuerschulden auf Differenzen
bilanzieller Wertansätze für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 792
Latente Steueransprüche netto 73.858
Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,875 % zugrunde gelegt. Dieser ergibt sich aus den
derzeit geltenden gesetzlichen Steuersätzen, Messzahlen und -beträgen sowie einem durchschnittlichen
Hebesatz der Gemeinden von 430 %. Auf körperschaft- und gewerbesteuerliche
Verlustvorträge in Höhe von € 225 Mio. wurden latente Steueransprüche berücksichtigt. Darüber
hinaus bestehen körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von € 330 Mio. und gewerbesteuerliche
Verlustvorträge in Höhe von € 292 Mio., für die eine Steuerentlastung innerhalb von
fünf Jahren nicht erwartet wird.
Es wurde vom Wahlrecht der Nichtaktivierung aktiver latenter Steuern Gebrauch gemacht.
4. Passiva
Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt unverändert € 52,0 Mio.
Die Kapitalrücklage weist einen Betrag in Höhe von € 360,1 Mio. aus, der sich durch die Über-
nahme der Risiken aus der Mieterlösauskehr von restitutionsbehafteten Immobilien durch die
Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben um € 2,8 Mio. erhöht hat.
Die Gewinnrücklagen bestehen unverändert in Höhe von € 535,4 Mio. Unter Berücksichtigung
des Gewinnvortrages in Höhe von € 73,7 Mio., der Gewinnausschüttung des Bilanzgewinns in
2011 in Höhe von € 73,7 Mio. und des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2011 in Höhe
von € 18,4 Mio. ergibt sich ein Eigenkapital von insgesamt € 965,9 Mio.

Der Sonderposten für Investitionszulagen entwickelte sich durch weitere Zulagen in Höhe von
€ 0,9 Mio. und Auflösungen entsprechend der Abschreibung der Anlagegüter in Höhe von
€ 1,7 Mio. auf € 30,3 Mio. Der Sonderposten für Investitionszuschüsse erhöhte sich durch wei-
tere Zuschüsse in Höhe von € 0,7 Mio. und Auflösungen entsprechend der Abschreibungen der
Anlagegüter um € 0,2 Mio. auf € 5,5 Mio.
Den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen in Höhe von € 7,1 Mio. liegen
gutachterliche Ermittlungen zugrunde. Die Verminderung um € 0,2 Mio. resultiert aus der Inan-
spruchnahme im Geschäftsjahr 2011. Durch die Ausübung des Beibehaltungswahlrechts nach
Art. 67 Abs. 1 Satz 2 EGHGB besteht zum Bilanzstichtag eine Überdeckung in Höhe von € 1,9 Mio.
Die Steuerrückstellungen in Höhe von € 39,2 Mio. betreffen im Wesentlichen die Rückstellung
für Grunderwerbsteuer aufgrund der Abspaltung des Wohnbestandes in eine neue Gesellschaft
mit Wirkung zum 1. Januar 2012 (€ 23,1 Mio.), Körperschaftsteuer (€ 6,6 Mio.), Gewerbesteuer
(€ 9,1 Mio.) und sonstige Steuern (€ 0,4 Mio.) der Jahre 2011 und früher.
Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von € 44,2 Mio. betreffen zum größten Teil die Rückzah-
lung von Investitionszulagen und Investitionszuschüssen (€ 10,3 Mio.), Prozessrisiken (€ 8,1 Mio.),
Personalaufwendungen (€ 3,9 Mio.), ausstehende Rechnungen (€ 3,3 Mio.), die Objektverwal-
tung (€ 3,7 Mio.), Zinsaufwendungen (€ 3,0 Mio.) sowie drohende Verluste für Zinssicherungs-
instrumente (€ 1,4 Mio.).
Die Verbindlichkeiten haben folgende Laufzeiten:
31.12.2011 31.12.2010
Gesamt Restlaufzeit Gesamt Restlaufzeit
bis 1 – 5 über bis
Verbindlichkeiten 1 Jahr Jahre 5 Jahre 1 Jahr
Mio. € Mio. € Mio. € Mio. € Mio. € Mio. €
gegenüber Kreditinstituten 696,5 29,7 136,7 530,1 657,6 62,2
aus erhaltenen Anzahlungen 34,8 34,8 –– –– 35,0 35,0
aus Lieferungen und Leistungen 6,8 5,4 1,2 0,2 4,1 2,8
gegenüber verbundenen Unternehmen 18,1 18,1 –– –– 15,1 15,1
gegenüber Gesellschafter 53,7 53,7 –– –– –– ––
sonstige Verbindlichkeiten 16,3 11,6 0,7 4,0 15,2 10,5
Summe 826,2 153,3 138,6 534,3 727,0 125,6
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von € 696,5 Mio. betreffen haupt-
sächlich Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau, Berlin, die über die Landesbank Berlin,
die Deutsche Kreditbank AG, die Bremer Landesbank und die Sächsische Aufbaubank an die
TLG IMMOBILIEN ausgereicht wurden (€ 197,1 Mio.). Insgesamt sind € 624,3 Mio. durch Grundschulden
und € 68,2 Mio. durch Negativerklärungen besichert.
Die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von € 34,8 Mio. betreffen im Wesentlichen Betriebskosten-
vorauszahlungen von Mietern (€ 33,9 Mio.). Die übrigen Anzahlungen stehen in Verbindung mit
noch nicht wirksam gewordenen Kaufverträgen aus dem Liegenschaftsverkauf (€ 0,9 Mio.).
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von € 6,8 Mio. umfassen im
Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Standortentwicklung (€ 2,0 Mio.), Verbindlichkeiten aus
Garantieeinbehalten (€ 2,4 Mio.), Verbindlichkeiten aus Objektverwaltung (€ 0,8 Mio.), Verbind-
Jahresabschluss
81

82
Jahresabschluss
lichkeiten aus allgemeiner Geschäftstätigkeit (€ 0,7 Mio.), Verbindlichkeiten aus dem Ankauf
von Immobilien (€ 0,6 Mio.) sowie Verbindlichkeiten aus noch nicht zugeordneten Zahlungs-
eingängen (€ 0,3 Mio.).
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (€ 18,1 Mio.) betreffen im
Wesentlichen die Ansprüche der Tochtergesellschaften aus dem von der TLG IMMOBILIEN durch-
geführten Cash-Management.
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter (€ 53,7 Mio.) betreffen die zum Bilanzstichtag
noch nicht abgeführte Ausschüttung des verbleibenden Bilanzgewinns aus dem Geschäftsjahr
2010. Die Auszahlung erfolgte im Januar 2012.
Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von € 16,3 Mio. beinhalten mit € 7,0 Mio. Abführungsver-
pflichtungen aus vereinnahmten Kaufpreisentgelten für fremde Dritte und mit € 4,8 Mio. Zuschüsse
für Leasingobjekte, die in Form von verminderten Leasingraten verteilt über die Leasinglaufzeit an
die Leasingnehmer weitergereicht werden müssen. Darüber hinaus sind mit € 1,4 Mio. Verbindlichkeiten
aus Steuern enthalten.
Besicherungen von Verbindlichkeiten, die über die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
hinausgehen, bestehen nicht.
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von € 0,5 Mio. bezieht sich im Wesentlichen auf
Mietvorauszahlungen und Erbbauzinsvorauszahlungen.
5. Haftungsverhältnisse
Für gewährte Darlehen wurden Guthaben der TLG IMMOBILIEN in Höhe von € 8,9 Mio. als Sicher-
heit verpfändet. Zum einen gelten die Verpfändungen für die Derivate bei der HSBC Trinkaus & Burk-
hardt AG (€ 3,5 Mio.), auf die die HSBC dann zurückgreifen kann, wenn die TLG IMMOBILIEN
den Zahlungsverpflichtungen aus den abgeschlossenen Zinssicherungen nicht nachkommt. Dies
ist als höchst unwahrscheinlich einzustufen. Zum anderen ist die TLG IMMOBILIEN aufgrund
eines Avalrahmenvertrages mit der DKB (Deutsche Kreditbank) die Verpflichtung eingegangen,
die Bank für herausgelegte Avale, die bis zum Laufzeitende des Avalrahmens noch nicht erloschen
sind, von der Haftung freizustellen. Als Sicherheit sind der DKB Kontoguthaben in Höhe
von € 5,0 Mio. verpfändet worden. Bisher hat die TLG IMMOBILIEN ihre Verpflichtungen ordnungsgemäß
erfüllt, sodass kein Rückgriff auf verpfändete Guthaben erfolgte. Daher wird es
als unwahrscheinlich angesehen, dass eine Inanspruchnahme durch die DKB eintreten wird.
Darüber hinaus wurde ein Betrag in Höhe von € 0,4 Mio. an die Volks- und Raiffeisenbank Mul-
dental zur Absicherung eines Förderdarlehens der Sächsischen Aufbaubank verpfändet, welches
durch die Tochtergesellschaft TLG Gewerbepark Grimma GmbH aufgenommen wurde. Das
Risiko aus der Inanspruchnahme des verpfändeten Guthabens wird aufgrund der ausreichenden
Vermögens- und Finanzlage der Tochtergesellschaft als gering eingeschätzt.
6. Wesentliche außerbilanzielle Geschäfte und sonstige finanzielle Verpflichtungen
Wesentliche außerbilanzielle Geschäfte
Neben den unter den sonstigen finanziellen Verpflichtungen ausgewiesenen Verträgen und
ausstehenden Maßnahmen bestehen keine wesentlichen außerbilanziellen Geschäfte mit wesentlichem
Einfluss auf die künftige Finanzlage.
Abspaltungsvertrag TLG WOHNEN
Mit Abspaltungs- und Übertragungsvertrag vom 29.12.2011 überträgt die TLG IMMOBILIEN als
übertragende Gesellschaft auf die übernehmende Gesellschaft TLG WOHNEN im Wege der

Abspaltung zur Aufnahme nach § 123 Abs. 2 Nr. 1 UmwG ihren Geschäftsbereich Wohnungsimmobilien
unter Fortbestand der übertragenden Gesellschaft, ohne Gewährung von Geschäftsanteilen
an der übernehmenden Gesellschaft an die Gesellschafterin der übertragenden Gesellschaft.
Abspaltungsstichtag ist der 01.01.2012, steuerlicher Übertragungsstichtag ist der 31.12.2011.
Die Kosten und Steuern werden durch die TLG IMMOBILIEN getragen.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Miet-, Leasing- und Dienstleistungsverträge
Die Gesellschaft hat diverse Mietverträge für Verwaltungsgebäude, Lagerhallen, PKW-Stellplätze
und Kellerräume abgeschlossen. Zudem bestehen Leasingverträge für Fahrzeuge aus dem PKW-
Bestand der Gesellschaft sowie Dienstleistungsverträge für EDV-Dienstleistungen, Gebäudereinigung,
Empfangs- und Sicherheitsdienst. Die Kündigungstermine der Miet-, Leasing- und
Dienstleistungsverträge liegen zwischen 2012 und 2013.
Diese Operating-Leasingverträge dienen dem laufenden Geschäftsbetrieb mit dem Vorteil, dass
investive Maßnahmen und entsprechende Abflüsse liquider Mittel nicht notwendig werden. Risiken
sind daraus nicht ersichtlich.
Infolge der am Bilanzstichtag bestehenden nicht kündbaren Verträge summieren sich die in den
folgenden Jahren zu zahlenden Beträge wie folgt:
Jahr T€
2012 759
2013 7
2014 0
Summe 766
Von dem Gesamtbetrag entfallen T€ 1 auf Mietverträge, T€ 623 auf Dienstleistungsverträge sowie
T€ 142 auf Leasingverträge.
Bestellobligo besteht in Höhe von € 88,1 Mio. für bereits beauftragte Maßnahmen für Investitionen
in den Immobilienbestand, bei denen die Leistungen aber noch nicht erbracht wurden. Darüber
hinaus besteht ein weiteres Bestellobligo in geschäftsgewöhnlichem Umfang.
Aus dem städtebaulichen Vertrag „Wohnpark Karlshorst“ resultieren Verpflichtungen zur Durchführung
von Maßnahmen zur Erstellung von öffentlichen und privaten Erschließungsanlagen und
Bereitstellung von Grundstücksflächen für die öffentlichen Erschließungsanlagen. Die im städtebaulichen
Vertrag festgelegten Maßnahmen und Auflagen sind in Abhängigkeit der Vermarktung
der einzelnen Bauabschnitte zu leisten bzw. zu erfüllen und für jeden Bauabschnitt ist die Wirtschaftlichkeit
nachzuweisen. Bis zum 31. Dezember 2011 sind über 60 % der Flächen vermarktet.
Für die bereits vermarkteten Flächen wurden Erschließungsmaßnahmen bereits vorgenommen
bzw. Rückstellungen gebildet. Soweit die übrigen Flächen vermarktet werden, bestehen unter
bestimmten Bedingungen zukünftige Verpflichtungen aus den zugesicherten Erschließungs-
maßnahmen zum Zeitpunkt des Lasten-/Nutzenwechsels der vermarkteten Flächen. Zum
Jahresabschluss 2011 wurden zwei Teilflächen mit Lasten-/Nutzenwechsel im Geschäftsjahr
2012 veräußert, woraus sich solche Verpflichtungen ab dem Geschäftsjahr 2012 in Höhe von
€ 3 Mio. ergeben.
Jahresabschluss
83

84
Jahresabschluss
7. Derivative Finanzinstrumente (ausschließlich zinsbezogene Geschäfte)
Art (Anzahl) Betrag Laufzeit Beizu- Buchwert
per legender
(sofern vor-
Bilanzposten
(sofern in Bilanz
31.12.2011 Zeitwert handen)
erfasst)
Mio. € Mio. € Mio. €
Zinsbegrenzungs-
9,0 30.06.2006 –
0,2 0,0 n/a
geschäft (CAP) (2)
30.06.2016
Zinssatzswap mit
9,0 30.06.2006 – – 0,4 0,0 n/a
CAP
30.06.2016
Forward Swap 9,0 31.08.2006 –
31.08.2016
– 0,8 0,0 n/a
Forward Swap 9,0 30.11.2006 –
30.11.2016
– 0,8 0,0 n/a
Forward Swap (3) 17,6 31.01.2007 –
31.01.2017
– 2,2 0,0 n/a
Forward Swap (3) 24,8 30.06.2007 –
30.06.2017
– 3,3 0,0 n/a
Forward Swap (15) 61,2 30.11.2007 –
30.11.2017
– 9,4 0,0 n/a
Forward Swap (3) 13,6 29.02.2008 –
28.02.2018
– 1,8 0,0 n/a
Forward Swap (5) 27,4 30.06.2008 –
30.06.2018
– 3,9 0,0 n/a
Forward Swap (5) 16,5 30.09.2008 –
28.09.2018
– 2,8 0,0 n/a
Forward Swap (7) 27,9 31.03.2009 –
29.03.2019
– 4,8 0,0 n/a
Forward Swap 0,9 30.06.2009 –
28.09.2018
– 0,2 0,0 n/a
Collar (3) 14,1 30.06.2009 –
29.06.2019
– 2,4 0,0 n/a
Forward Swap (3) 18,9 30.09.2009 –
30.09.2019
– 3,1 0,0 n/a
Forward Swap (4) 25,2 31.03.2010 –
31.03.2020
– 3,6 0,0 n/a
Forward Swap (3) 19,3 30.06.2010 –
30.06.2020
– 2,2 0,0 n/a
Forward Swap (4) 14,7 31.03.2011 –
31.03.2021
– 1,2 0,0 n/a
Forward Swap (2) 9,3 30.06.2011 –
31.03.2021
– 1,3 0,0 n/a
Forward Swap (2) 9,9 30.06.2011 –
30.06.2021
– 0,8 0,0 n/a
Forward Swap 0,9 30.06.2009 – – 0,2 – 0,2 Rückstellung für
28.09.2018
Drohverluste
Forward Swap 0,5 30.06.2011 – – 0,1 – 0,1 Rückstellung für
31.03.2021
Drohverluste
Forward Swap 9,9 30.06.2011 – – 0,7 – 0,7 Rückstellung für
30.06.2021
Drohverluste
Forward Swap 5,0 31.03.2012 – – 0,4 – 0,4 Rückstellung für
31.03.2022
Drohverluste
Summe 353,6 – 1,4

Die Zinsderivate dienen der Zinsabsicherung von bereits aufgenommenen bzw. noch aufzunehmen-
den Krediten. Sie wurden mit der Mark-to-Market-Methode bewertet. Die Zins-CAPs werden über
ihre Laufzeit vereinfacht aufgelöst. Für Forward Swaps mit negativem Marktwert, die bisher noch
keinem Grundgeschäft zugeordnet wurden bzw. sich in der Vorlaufzeit befinden, wurden Rückstellungen
für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften in Höhe von € 1,4 Mio. gebildet.
Folgende Bewertungseinheiten wurden gebildet:
Grundgeschäft /
Sicherungsinstrument
Darlehen gegenüber
Kreditinstituten/Zinsderivate
Risiko/Art der Bewertungseinheit
Zinsänderungsrisiko/
Portfolio Hedge
Einbezogener
Betrag
€ 330,9 Mio. € 333,9 Mio.
Höhe des abgesicherten
Risikos
Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich fast in
vollem Umfang im Sicherungszeitraum voraussichtlich aus, weil laut Konzernrisikopolitik Risikopositionen
(Grundgeschäft) unverzüglich nach Entstehung in betraglich gleicher Höhe in derselben
Währung und Laufzeit durch Zinssicherungsgeschäfte abgesichert werden. Bis zum Abschlussstichtag
haben sich die gegenläufigen Zahlungsströme aus Grund- und Sicherungsgeschäft fast
vollständig ausgeglichen. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehung wird die „Critical-
Terms-Match-Methode“ verwendet.
8. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Es wurden keine wesentlichen Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen zu
nicht marktüblichen Bedingungen durchgeführt.
9. Erträge
Die Umsatzerlöse in Höhe von € 236,8 Mio. (Vj. € 234,5 Mio.) enthalten € 184,2 Mio. (Vj. € 179,9 Mio.)
aus der Objektbewirtschaftung, € 50,2 Mio. (Vj. € 51,8 Mio.) aus dem Verkauf von Liegenschaften
und € 2,4 Mio. (Vj. € 2,8 Mio.) aus anderen Lieferungen und Leistungen. Von den Umsatzerlösen
aus dem Verkauf von Liegenschaften entfallen € 43,0 Mio. auf Liegenschaften des Anlagevermö-
gens und € 7,2 Mio. auf Liegenschaften des Umlaufvermögens.
Die Bestandsveränderung von € 2,8 Mio. ergibt sich aus im Vergleich zum Vorjahr höheren, noch
nicht abgerechneten Betriebskosten.
Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von € 37,7 Mio. betreffen € 3,9 Mio. perioden-
fremde Erträge, davon resultieren € 3,5 Mio. aus Erträgen der Objektverwaltung. Darüber hinaus
sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen € 13,9 Mio. aus der Auflösung von Rückstellungen,
€ 2,0 Mio. aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen, € 7,5 Mio. aus Zuschreibungen
auf Immobilienbuchwerte sowie € 1,5 Mio. aus Auflösungen des Sonderpostens für
Investitionszulagen und -zuschüsse bzw. der sofortigen Vereinnahmung von Investitionszu lagen
€ 0,4 Mio. enthalten.
Die Erträge aus Beteiligungen (€ 3,1 Mio.) resultieren aus Gewinnausschüttungen bzw. -ent-
nahmen von Tochtergesellschaften.
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge (€ 0,8 Mio.) ergeben sich im Wesentlichen aus
Zinserträgen im Zusammenhang mit der kurzfristigen Anlage liquider Mittel (€ 0,5 Mio.).
Jahresabschluss
85

86
Jahresabschluss
10. Aufwendungen
Der Materialaufwand in Höhe von € 98,5 Mio. betrifft mit € 29,2 Mio. Buchwertabgänge aus
Verkäufen, mit € 59,6 Mio. Aufwendungen für die Objektbewirtschaftung sowie mit € 9,7 Mio. Auf-
wendungen für übrige bezogene Leistungen. Von den Buchwertabgängen betreffen € 25,9 Mio.
Liegenschaften des Anlagevermögens und € 3,3 Mio. Liegenschaften des Umlaufvermögens.
Personalkosten in Höhe von € 22,2 Mio. fielen im Geschäftsjahr für durchschnittlich 280 unbefris-
tet und für durchschnittlich 18 befristet beschäftigte Mitarbeiter an. Des Weiteren waren im Durch-
schnitt 24 Auszubildende beschäftigt, fünf Mitarbeiterinnen im Erziehungsurlaub sowie drei Mitarbeiter
in der Freistellungsphase der Altersteilzeit.
Die planmäßigen Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Vermögens-
gegenstände des Sachanlagevermögens betragen € 48,3 Mio., außerdem erfolgten außerplan-
mäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert in Höhe von € 5,3 Mio. aufgrund
einer dauerhaften Wertminderung.
Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der
Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten, betreffen Abschreibungen auf den
niedrigeren beizulegenden Wert, die aus den gesunkenen Preisen am lokalen Immobilienmarkt
resultieren (€ 0,5 Mio.).
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von € 22,1 Mio. beinhalten unter anderem
Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
(€ 3,1 Mio.), Zuführungen zu Rückstellungen für sonstige ungewisse Verbindlichkeiten (€ 4,8 Mio.),
Zuführungen zu Rückstellungen für die Restitution von Immobilien (€ 1,4 Mio.), Zuführungen zu
Drohverlustrückstellungen für Zinssicherungsinstrumente (€ 1,4 Mio.), Zuführungen zu den Rück-
stellungen für Prozessrisiken (€ 1,4 Mio.) sowie periodenfremde Aufwendungen durch nachträg-
liche Korrekturen in Vorjahren erfasster Erträge (€ 1,5 Mio.).
Im Geschäftsjahr wurden Abschreibungen auf Finanzanlagen in Höhe von € 0,4 Mio. vorgenom-
men. Die Abwertungen erfolgten aufgrund aktualisierter Bewertungen nach WertV.
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (€ 32,7 Mio.) resultieren im Wesentlichen aus den Zin-
sen für Darlehen (€ 22,3 Mio.), aus Ausgleichszahlungen für Zinssicherungsgeschäfte (€ 9,8 Mio.)
sowie aus Zinsen an verbundene Unternehmen (€ 0,3 Mio.).
Außerordentlicher Aufwand ist in diesem Geschäftsjahr für die Rückstellung aus der anfallenden
Grunderwerbsteuer der übertragenen Wohnobjekte aus dem Spaltungsvertrag in die
TLG WOHNEN GmbH in Höhe von € 23,1 Mio. entstanden.
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (€ 9,5 Mio.) betreffen die Vorauszahlung für Kör-
perschaftsteuer (€ 0,8 Mio.) sowie die Zuführung von Rückstellungen für Körperschaftsteuer
(€ 3,6 Mio.) und die Gewerbesteuer (€ 5,1 Mio.) für das laufende Geschäftsjahr. Die Körperschaft-
steuer entfällt mit € 1,3 Mio. auf die gewöhnliche Geschäftstätigkeit und mit € 3,1 Mio. auf außer-
ordentliche Effekte. Die Gewerbesteuer entfällt mit € 2,1 Mio. auf die gewöhnliche Geschäftstätig-
keit und mit € 3,0 Mio. auf außerordentliche Effekte aus der Abspaltung des Wohn immobilienbestandes
auf die TLG WOHNEN GmbH mit steuerlicher Wirkung zum 31. Dezember 2011.

11. Treuhandvermögen
Die TLG IMMOBILIEN verwaltet treuhändisch Guthaben aus Mietkautionen in Höhe von € 8,6 Mio.
(Vj. € 7,2 Mio.).
12. Abschlussprüferhonorare
Die Angaben zu den Abschlussprüferhonoraren erfolgen zusammenfassend im Konzernabschluss
der TLG IMMOBILIEN, der im elektronischen Handelsregister erhältlich ist.
13. Geschäftsführung
Die Geschäftsführer üben die Position hauptberuflich aus.
Die Gesamtbezüge für die Geschäftsführung beliefen sich im Jahr 2011 auf € 573.919,13.
Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung belaufen sich zum
31. Dezember 2011 auf € 2.956.323,36.
14. Aufsichtsrat
Die Aufsichtsratsvergütungen für den Aufsichtsrat betrugen in 2011 € 104.842,20.
Berlin, den 19. März 2012
Jochen-Konrad Fromme Niclas Karoff
Geschäftsführung Geschäftsführung
Jahresabschluss
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Entwicklung des Anlagevermögens
A. Anlagevermögen
Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs- und Herstellungskosten
1.1.2011 Zugänge Abgänge Umbuchungen 31.12.2011
€ € € € €
I. Immaterielle
Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Software 5.810.426,99 1.153.108,38 17.328,18 0,00 6.946.207,19
5.810.426,99 1.153.108,38 17.328,18 0,00 6.946.207,19
II. Sachanlagen
1. Grundstücke, grundstücksgleiche
Rechte und Bauten
einschließlich der Bauten
auf fremden Grundstücken
2.140.670.914,19 629.424,49 56.055.808,18 139.991.953,60 2.225.236.484,10
2. Technische Anlagen 1.153.595,51 0,00 0,00 0,00 1.153.595,51
3. Andere Anlagen, Betriebsund
Geschäftsausstattung
6.770.605,32 162.509,06 296.934,77 0,00 6.636.179,61
4. Geleistete Anzahlungen
und Anlagen im Bau
82.822.683,67 111.907.963,49 7.075.129,12 -139.991.953,60 47.663.564,44
2.231.417.798,69 112.699.897,04 63.427.872,07 0,00 2.280.689.823,66
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen
Unternehmen
115.982.831,51 0,00 1.152,62 0,00 115.981.678,89
2. Beteiligungen 36.261.149,87 1.650.000,00 2.631.109,10 0,00 35.280.040,77
152.243.981,38 1.650.000,00 2.632.261,72 0,00 151.261.719,66
2.389.472.207,06 115.503.005,42 66.077.461,97 0,00 2.438.897.750,51

Entwicklung des Anlagevermögens
Kumulierte Abschreibungen Buchwerte
1.1.2011 Zugänge Abgänge Zuschreibung 31.12.2011 31.12.2011 31.12.2010
€ € € € € € €
4.390.230,54 672.535,82 17.328,18 0,00 5.045.438,18 1.900.769,01 1.420.196,45
4.390.230,54 672.535,82 17.328,18 0,00 5.045.438,18 1.900.769,01 1.420.196,45
552.919.838,84 52.616.130,34 30.348.658,22 7.420.467,29 567.766.843,67 1.657.469.640,43 1.587.751.075,35
404.313,95 96.677,56 0,00 0,00 500.991,51 652.604,00 749.281,56
6.051.595,02 221.794,71 295.634,45 0,00 5.977.755,28 658.424,33 719.010,30
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 47.663.564,44 82.822.683,67
559.375.747,81 52.934.602,61 30.644.292,67 7.420.467,29 574.245.590,46 1.706.444.233,20 1.672.042.050,88
60.811.178,80 385.337,20 0,00 0,00 61.196.516,00 54.785.162,89 55.171.652,71
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 35.280.040,77 36.261.149,87
60.811.178,80 385.337,20 0,00 0,00 61.196.516,00 90.065.203,66 91.432.802,58
624.577.157,15 53.992.475,63 30.661.620,85 7.420.467,29 640.487.544,64 1.798.410.205,87 1.764.895.049,91
89

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Bestätigungsvermerk
Bestätigungsvermerk
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie
Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der TLG IMMOBILIEN GmbH,
Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und
die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen
Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere
Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den
Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut
der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung
vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten
und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung
der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten
Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit
erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über
die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft
sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die
Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die
Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stich-
proben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrund sätze
und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamt-
darstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere
Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze
ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild
der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit
dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft
und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, 20. März 2012
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Plett Krüger
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Notizen
Notizen
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Notizen
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jeweiligen Jahres ausgezeichnet werden.

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