ARGUMENTARIUM - Ideenkapital

Inhalt
IK AUSTRALIA
CORE + ARGUMENTARIUM
Stand Januar 2008
Beteiligungsangebot im Überblick
IK AUSTRALIA CORE +
Vorteile eines Investments in den IK Australia Core+
FAQ
1. Was versteht man unter „aktivem Objektmanagement“?
2. Wo liegt der Unterschied zwischen Core- und ValueAdd-Immobilien?
3. Wie erfolgte und erfolgt die Auswahl potenzieller Objekte?
4. Welche Erfahrung kann die VALAD Property Group und damit die VALAD Core Plus Management
Ltd. als Zielfondsmanager im Bereich des Immobilienmanagements aufweisen?
5. Was ist eine realistische Performance dieses Beteiligungsangebots?
6. Wie gestaltet sich die steuerliche Behandlung der Einkünfte im In- und Ausland?
Immobilienportfolio des Zielfonds
Ein Beispiel für eine VIT-Immobilie
Ein Beispiel für eine VAT-Immobilie

IK AUSTRALIA
CORE +
Beteiligungsangebot im Überblick
Initiatorin: IDEENKAPITAL Financial Engineering AG
Fondsgesellschaft: IK Australia Property Eins GmbH & Co. KG
Zielfonds: VALAD Core Plus Fund
Immobilienmanager: VALAD Core Plus Management Ltd.
Anlagestrategie: Über die deutsche Fondsgesellschaft können sich interessierte Anleger an einem
australischen Zielfonds in Form eines Stapled Trust beteiligen. Der Anlagefokus liegt
im Bereich der Core- und ValueAdd-Immobilien. Ziel ist es, die Chancen des australischen
Immobilienmarktes zu nutzen und an attraktiven Wertzuwächsen zu partizipieren.
Fondsvolumen: 58,4 Mio. AUD
Mindestbeteiligung: Die Mindestzeichnungssumme beträgt 20.000 AUD zuzüglich 5 % Agio.
Höhere Beträge müssen durch 1.000 glatt teilbar sein.
Fondslaufzeit: Zehn Jahre geplant
Es besteht jedoch für jeden Anleger die Möglichkeit, die Beteiligung
mit einer Frist von vier Monaten zum 30. März 2014 zu kündigen.
Zeichnungsfrist: längstens bis zum 31. Dezember 2008
ARGUMENTARIUM
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Angestrebte Rendite: Die Initiatorin der Vermögensanlage geht bei konservativen Schätzungen davon aus,
dass eine gemäß IRR-Methode ermittelte Rendite zwischen 6,0 % und 8,0 % nach Steuern
erreicht werden könnte.

IK AUSTRALIA
CORE +
Vorteile eines Investments in den IK Australia Core+
+ Überzeugende konstante wirtschaftliche Rahmenbedingungen am Standort Australien
+ Transparentester Immobilienmarkt der Welt
+ VALAD Property Group ist ein international tätiger Investmentmanager mit langjähriger
lokaler Kompetenz und gewachsenen Beziehungen im australischen Immobilienmarkt
+ Kein Blind Pool, da bereits heute ein attraktives Immobilienportfolio von zehn Objekten besteht
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+ Aktives Objektmanagement durch Investmentmanager vor Ort zur Nutzung sämtlicher Wertsteigerungspotenziale
+ Gute Ertragschancen durch die Möglichkeit, bereits während der Laufzeit Wertsteigerungen
der Immobilien aus dem VALAD Active Trust (VAT) durch Veräußerung zu realisieren
+ Stabile Vermietungserträge aus den Immobilien des VALAD Investment Trust (VIT)
+ Gleichschaltung der Interessen von Investmentmanager und Investoren,
da die VALAD Property Group selber als Investor des Zielfonds auftritt
+ Investitionsfokus auf die Metropolen an der Ostküste Australiens (Sydney, Melbourne, Brisbane),
die kurz- bis mittelfristig im australischen Immobilienmarkt überdurchschnittliches Potenzial versprechen
+ Sicherheit durch eindeutig definierte Investitionskriterien
+ Überwachung der Anlageentscheidungen durch ein unabhängiges Board of Directors
ARGUMENTARIUM
+ Übersichtliche Grundlaufzeit von zehn Jahren mit individueller Rückgabemöglichkeit der Anteile nach sieben Jahren
+ Nach offizieller Neubewertung von 200 Creek Street, Spring Hill/Brisbane vom 30. September 2007 auf 40 Mio. AUD
beträgt der Wertzuwachs im Immobilienportfolio derzeit 10,9 %.
+ Die Anteile der Fondsgesellschaft weisen bereits eine Steigerung von 7 % gegenüber dem Ausgabepreis vom
30. März 2007 auf.

FAQ
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1. Was versteht man unter „aktivem Objektmanagement“?
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Aktives Objektmanagement umfasst alle möglichen Aktivitäten, die zur Erhaltung und Steigerung der Ertragsbasis der
Immobilien dienen können, und schließt unter anderem die Optimierung der Mietvertrags- und Nutzungsstrukturen ein.
Insbesondere kommen folgende Tätigkeiten in Betracht:
+ Neuverhandlung der Mietverträge mit den bestehenden Mietern, sodass die Mietverträge
länger laufen und/oder die Miete einem gestiegenen Marktniveau angepasst wird
+ Vermietung leer stehender Flächen sowie Neuausrichtung der Mieterstruktur
+ Verbesserung des Erscheinungsbilds der Immobilie – innen und außen
+ Vornahme verschiedener Aus- oder Umbauten und/oder Aufwertung der Ausstattung
+ Verbesserung der Flächennutzung beziehungsweise Vergrößerung der vermietbaren Fläche
(zum Beispiel durch Aufsetzen neuer Stockwerke, effizientere Flächenaufteilung etc.)
+ Verbesserung verschiedener Gebäudeaspekte, um behördlichen Vorgaben bestmöglich zu entsprechen
+ Reduzierung der laufenden Kosten des Gebäudes (zum Beispiel Energiesparkonzepte, Objektmanagement etc.)
+ Änderung der Flächennutzung, soweit dies vom zugrunde liegenden Flächennutzungsplan gedeckt ist
Diese Art der Immobilieninvestition ist heutzutage eine feste Größe im Portfolio zahlreicher institutioneller, aber auch
privater Investoren. Unternehmen, die sich mit dem aktiven Objektmanagement befassen, ist es in der Vergangenheit
gelungen, durch diese aktive Objektbetreuung überdurchschnittliche Wertzuwächse und somit auch attraktive Renditen
für die Investoren zu erwirtschaften. Einer der zentralen Einfluss- und Erfolgsfaktoren ist diesbezüglich die Auswahl einer
maßgeschneiderten Anlagestrategie und eine dementsprechend geeignete Selektion viel versprechender Immobilienobjekte
bereits im Vorfeld der Investition.
2. Wo liegt der Unterschied zwischen Core- und ValueAdd-Immobilien?
Core:
ARGUMENTARIUM
Immobilien im Core-Segment zeichnen sich durch Einnahmesicherheit auf Grundlage bestehender Mietverträge mit
bonitätsstarken Mietern aus. Das Anlageergebnis wird hier entscheidend durch die laufenden Mieteinnahmen bestimmt.
Das Risiko stark schwankender Mieteinnahmen und Bewertungen wird bei Core-Immobilien grundsätzlich als niedrig
eingeschätzt. Das Risikoprofil von Core-Immobilien ist daher als konservativ einzustufen. Dieses Anlagesegment wird
einen signifikanten Teil des gesamten Investitionsvolumens des Beteiligungsangebots ausmachen, um einen konstanten
und nachhaltigen Einnahmenzufluss sicherzustellen, sodass eine stabile, kontinuierliche Renditekomponente erwirtschaftet
werden kann.

ValueAdd:
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Bei ValueAdd-Immobilien handelt es sich um Gebäude, die mit moderatem Aufwand neu positioniert, renoviert, saniert
und/oder deren vermietbare Flächen vergrößert werden können. Gemäß den vorgegebenen Investitionskriterien
bedeutet moderater Aufwand bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot, dass die Kosten für Renovierung, Sanierung
etc. 40 % der gesamten Kosten für das jeweilige Objekt nicht überschreiten dürfen. Im Anschluss an die durchgeführten
ValueAdd-Maßnahmen sollen diese Objekte entweder in einem Zeitrahmen von fünf Jahren wieder veräußert werden,
um die geschaffenen Wertsteigerungen zu realisieren, oder aber über einen längeren Zeitraum im Bestand gehalten
werden, da sie nach ihrer Aufwertung das Portfolio des Zielfonds vorteilhaft ergänzen und für den vorgesehenen Anlageerfolg
des Zielfonds aufgrund stabiler langfristiger Mieteinnahmen geeignet sind. Die in diesem Segment vorgesehenen
Wertsteigerungen sind maßgeblicher Bestandteil des gesamten Anlageergebnisses.
3. Wie erfolgte und erfolgt die Auswahl potenzieller Objekte?
Die deutsche Fondsgesellschaft beteiligt sich ausschließlich gemäß dem im Prospekt abgedruckten Investitionsplan an
dem australischen Zielfonds.
Bei den Immobilienakquisitionen selbst vertraut die deutsche Fondsgesellschaft auf die Kompetenz und den Marktzugang
des Zielfondsmanagers der VALAD Core Plus Management Ltd., der zum einen aufgrund gewachsener Beziehungen
der VALAD Property Group die Möglichkeit hat, aussichtsreiche Immobilien auch ohne preistreibende Bieterverfahren zu
erwerben, und zum anderen Zugang zu den Immobilienportfolios anderer Gesellschaften der VALAD Property Group
hat. Der Zielfondsmanager ist bei allen Akquisitionen an die folgenden Investitionskriterien gebunden:
+ Investitionen in Büro- und Industriegebäude an der Ostküste Australiens
+ Objektkaufpreis mindestens 10 Mio. AUD
+ Wert einzelner Objekte maximal 25 % des Gesamtportfolios
+ Kosten der Revitalisierungsmaßnahmen unter 40 % der Objektkosten
+ Grenze der Fremdfinanzierung grundsätzlich bei 50 % des Marktwertes aller Investitionen
ARGUMENTARIUM
+ Kein Mieter mit Anteil von mehr als 25 % der gesamten Mieteinnahmen (außer Regierungsbehörden)
Die endgültige Entscheidung über Immobilienkäufe und -verkäufe bleibt dem so genannten Board of Directors vorbhalten,
das unabhängig von der VALAD Property Group agiert.
Der Zielfonds hat per Ende Dezember 2007 bereits zehn Objekte an unterschiedlichen Standorten in und um die Metropolen
Sydney, Melbourne und Brisbane erworben.

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Der Markt für australische Büroimmobilien hat sich im Jahr 2007 konstant positiv entwickelt. Kevin Stanley, der Vorstands-
vorsitzende von CBRE, berichtet, dass der australische Büroimmobiliensektor in exzellenter Verfassung ist. Einhergehend
mit einer niedrigen Arbeitslosenquote, die sich auf einem Rekordtief befindet, sind die Vorhersagen für das Wirtschafts-
wachstum für 2008 weiterhin äußerst positiv.
Es werden derzeit in allen Märkten neue Büroflächen entwickelt. Da mit ersten Fertigstellungen jedoch frühestens
Anfang 2009 gerechnet werden kann, ist zu erwarten, dass die Leerstände über die CBDs aller großen Städte im Jahr
2008 sogar unter 4 % fallen und damit einen historischen Tiefstand erreichen.
Durch den Neuerwerb des Airport Central in Mascot/Sydney ist die erste Kapitaltranche bereits voll investiert. Das
Immobilienportfolio umfasst somit zehn Objekte und es besteht für diese Tranche kein Blind-Pool-Risiko mehr.
4. Welche Erfahrung kann die VALAD Property Group und damit die VALAD Core Plus Management
Ltd. als Zielfondsmanager im Bereich des Immobilienmanagements aufweisen?
Die VALAD Property Group ist Australiens führender Investmentmanager von „value-adding property funds“. Aktuell hat
VALAD Immobilieninvestments in Höhe von 18,3 Mrd. AUD in Verwaltung. Im Bereich ValueAdd konnte durchschnittlich
eine IRR von 23 % p. a. erzielt werden.
Im Geschäftsjahr 2007, beendet am 30. Juni 2007, bestätigte VALAD seine erfolgreiche Arbeit mit einem Rekordergebnis
und einer Steigerung des Reinertrags um 38 % auf 109,1 Mio. AUD.
Die VALAD Property Group zeichnet sich besonders durch eine qualitativ hochwertige Immobilienauswahl und regionale
Netzwerke aus. Gewachsene Beziehungen ermöglichen unter anderem einen direkten Erwerb ohne Bieterverfahren.
5. Was ist eine realistische Performance dieses Beteiligungsangebots?
ARGUMENTARIUM
Ein detaillierter Ausschüttungsverlauf lässt sich konzeptionsbedingt vorab nicht erstellen. Insgesamt wird aber für den
Anleger bei konservativen Schätzungen mit einem gesamten Kapitalrückfluss (inklusive Kapitalrückzahlung) von 160 %
bis 180 % vor Steuern, bezogen auf die Beteiligungssumme (inklusive Agio), über eine zehnjährige Laufzeit gerechnet. Es
wird davon ausgegangen, dass eine gemäß IRR-Methode ermittelte Rendite zwischen 6 % und 8 % nach Steuern erreicht
werden kann. Dabei wird der Ausschüttungsverlauf nicht kontinuierlich sein, sondern ein Großteil der Rendite wird bei
der Veräußerung von Immobilien noch während sowie am Ende der Laufzeit erzielt werden.

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6. Wie gestaltet sich die steuerliche Behandlung der Einkünfte im In- und Ausland?
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Vorliegend besteht die Besonderheit, dass der Zielfonds als Stapled Trust organisiert ist, das heißt, es besteht eine rechtsgeschäftliche
Verbindung von zwei separaten Unit-Trusts, dem VALAD Investment Trust (VIT) und dem VALAD Active
Trust (VAT), die in Australien unterschiedlich besteuert werden.
Grundsätzlich besteht für jeden Anleger die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung in Australien. Da die anfallende
Steuer jedoch bereits durch den australischen Trust-Manager beziehungsweise. bei Veräußerungen der Trustanteile für
indirekt beteiligte Anleger durch die Treuhandkommanditistin für Rechnung des Anlegers entrichtet wird, wird seitens
deraustralischen Finanzverwaltung derzeit die Nichtabgabe der Steuererklärung in der Praxis nicht aufgegriffen. Die
Fondsgesellschaft bemüht sich derzeit, mit der australischen Finanzverwaltung die Abgabe einer einheitlichen Steuererklärung
über die Treuhandkommanditistin für alle Anleger zu vereinbaren.
+ Vermietungseinkünfte:
AUS: VAT = 30 % KSt
VIT = 30 % Quellensteuer ESt (gegebenenfalls Erstattung/Nachzahlung)
D: Freistellung unter Progressionsvorbehalt
+ Veräußerungsgewinne (aus Immobilien sowie Sub-Trust-Anteilen):
AUS: VAT = 30 % KSt
VIT = 30 % Quellensteuer ESt
(auf Antrag – nur VIT – 50 % Ermäßigung, wenn länger als ein Jahr, gegebenenfalls Erstattung/Nachzahlung)
D: Freistellung unter Progressionsvorbehalt
+ Zinseinkünfte:
AUS: VAT = 30 % KSt
VIT = 10 % ESt (Abgeltungswirkung VIT keine Erstattung/Nachzahlung)
D: vollumfängliche Besteuerung mit Anrechnung der australischen Steuer
+ Veräußerungsgewinn aus Trustanteilen und Anteilen an Fonds-KG:
AUS: Anleger 30 % Quellensteuer ESt
(auf Antrag 50 % Ermäßigung, wenn länger als ein Jahr gehalten; gegebenenfalls Erstattung/Nachzahlung)
D: nach Spekulationsfrist steuerfrei
Hinweis: Abgeltungssteuer
ARGUMENTARIUM
Die australischen Einkünfte werden in Deutschland aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland
und Australien nicht besteuert. Zinseinkünfte sind von der Freistellung ausgenommen. Die Einkünfte aus Zinserträgen
unterliegen in Deutschland der Abgeltungssteuer. Bereits in Australien abgeführte Steuern werden hier angerechnet.

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Das aktuelle Immobilienportfolio (Stand: Januar 2008):
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Per 30. September hat sich der Wert aller Immobilien aufgrund der geplanten und teilweise bereits abgeschlossenen
Maßnahmen im Rahmen oder sogar besser entwickelt, als zum Zeitpunkt ihres jeweiligen Kaufs prognostiziert wurde.
Objekte im VALAD Active Trust (VAT):
Gold Fields House, 1 Alfred Street, Sydney + 10,36 %
189 Coronation Drive, Milton/Brisbane + 34,33 %
200 Creek Street, Spring Hill/Brisbane + 11,42 %
1979 Ipswich Road, Rocklea/Brisbane + 0,00 %
Objekte im VALAD Investment Trust (VIT):
132 Arthur Street, North Sydney + 38,35 %
4 Pioneer Avenue, Tuggerah/Sydney + 6,56 %
750 Princes Highway, Tempe/Sydney + 4,36 %
575 Bourke Street, Melbourne + 24,83 %
227 Elizabeth Street, Sydney + 0,00 %
Airport Central, Mascot/Sydney (aktueller Neuerwerb)
Gesamtportfolio: +10,90 %
Ungeachtet der bereits realisierten Erfolge wird der Manager während der gesamten Fondslaufzeit bemüht sein, Einkünfte
und den Wert der Immobilien durch ein strategisches Objekt- und Kapitalmanagement weiter zu verbessern.
Ein Beispiel für eine VIT-Immobilie
Airport Central, 241 O´Riordan Street, Mascot/Sydney
Das im Dezember 2007 erworbene Objekt Airport Central befindet sich in
unmittelbarer Nähe des Sydney Domestic Airports.
Es wurde 1992 mit einer Fläche von 19.832 m 2 fertig gestellt. 88 % des
Gebäudes sind bis 2014 an Quantas vermietet, wodurch eine hohe
Stabilität an langfristig konstanten Erträgen gewährleistet ist. Der aktuelle
Vermietungsstand beträgt 92,3 %.
Der VALAD Core Plus Fund konnte das Objekt trotz einer Bewertung von
84 Mio. AUD für lediglich 83 Mio. AUD erwerben.
Airport Central
241 O´Riordan Street, Mascot/Sydney
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Ein Beispiel für eine VAT-Immobilie
1 Alfred Street, Sydney (Gold Fields House)
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Die Büroimmobilie im CBD von Sydney wurde von der VALAD Property Group im August 2006 für 274,1 Mio. AUD erworben.
Im Juni 2007 erwarb der Zielfonds einen Anteil von 39,1 % an dem Objekt.
Seit Erwerb durch die VALAD Property Group wurden bis Mai 2007 bereits die folgenden Maßnahmen erfolgreich umgesetzt:
+ Durch Verpachtung des Parkhauses konnten Mieteinnahmen um jährlich 700 Tsd. AUD erhöht werden
+ Realisierte Einsparungen in Höhe von 320 Tsd. AUD (13 AUD/m 2 )
+ Erhöhte Mieteinnahmen aus Bürovermietung in Höhe von 260 Tsd. AUD p. a.
ARGUMENTARIUM
+ Umwidmung von 337 m 2 in Einzelhandelsfläche (im EG). Zusätzliche Mieteinnahmen in Höhe von 330 Tsd. AUD p. a.
+ Diese realisierten Maßnahmen entsprechen einem Wert über den geplanten Projektzeitraum von circa 26,8 Mio. AUD
für das Objekt, an dem der Zielfonds entsprechend anteilig partizipiert
Die unabhängige Bewertung des 39,1-prozentigen Anteils des Zielfonds an dem Objekt zum 30. Juni 2007 selbst ergab
einen Wertzuwachs von circa 11 Mio. AUD gegenüber dem Kaufpreis von circa 107 Mio. AUD. Aufgrund der attraktiven
Lage hat das Gebäude auch zukünftig noch weiteres Wertsteigerungspotenzial, zum Beispiel durch eine bereits beantragte
Umwidmung in Wohnraum.
Gold Fields House, 1 Alfred Street
Sydney, New South Wales

Disclaimer
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Dieses Argumentarium stellt einen Überblick über die Vermögensanlage und damit kein öffentliches Angebot und auch
keine Anlageberatung dar. So kann eine Beteiligung an dieser Vermögensanlage aufgrund dieser Kurzinformation nicht
erfolgen. Eine Investition in dieses Beteiligungsangebot beinhaltet Risiken. Es besteht die Möglichkeit, dass künftige
Entwicklungen die prognostizierten Ergebnisse negativ beeinflussen und zu erheblichen Vermögensverlusten führen
können. Es wird daher jedem Interessenten empfohlen, das Kapitel „Risikohinweise“ im Verkaufsprospekt zu beachten
und sich steuerlich und juristisch fachkundig beraten zu lassen. Diese Zusammenfassung kann den Anleger nicht über
alle Aspekte und Fakten des Beteiligungsangebots informieren. Eine ausführliche Darstellung entnehmen Sie bitte dem
allein verbindlichen Verkaufsprospekt (Herausgeber: IDEENKAPITAL Financial Engineering AG, Prospekterstellung:
10. April 2007 und Prospektnachtrag vom 11. Juli 2007). Der Verkaufsprospekt liegt seit seiner Veröffentlichung unter
anderem in den Geschäftsräumen der IDEENKAPITAL AG, Berliner Allee 27–29, 40212 Düsseldorf, zu den üblichen
Öffnungszeiten zur kostenlosen Abholung bereit.
Hinweis zur VALAD-Gruppe
ARGUMENTARIUM
Für das Beteiligungsangebot sind ausschließlich die IDEENKAPITAL Financial Engineering AG und die IK AUSTRALIA
PROPERTY EINS GmbH & Co. KG verantwortlich. Weder der VALAD Core Plus Fund noch die VALAD Core Plus Management
Ltd. noch irgendeine andere zur VALAD Property Group gehörende Gesellschaft oder irgendein Mitglied der VALAD
Property Group (alle zusammen als „VALAD-Gesellschaften“ bezeichnet) übernimmt eine Verantwortung oder eine
Haftung für die Erstellung, Verbreitung, Veröffentlichung oder für den Inhalt dieses Dokuments, einschließlich der Richtigkeit,
Vollständigkeit und der Form der Darstellung der darin enthaltenen Informationen. Die VALAD-Gesellschaften sind
weder an der Fondsgesellschaft noch an deren Geschäftsführung beteiligt und haben insofern keinen Einfluss auf das
Beteiligungsangebot oder die Führung der Geschäfte der Fondsgesellschaft. Zwischen der IDEENKAPITAL-Gruppe und
den VALAD-Gesellschaften gibt es keinerlei gesellschaftsrechtliche oder personelle Verflechtungen.