e_Magazin_Sachwerte3 2016

4. Jahrgang
Nr. 16/17
17. August 2015
E-Spezial
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E-Spezial
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EXXECNEWS
15. August 2016
EXXECNEWS
Spezial
Spezial
Assetklassen Perspektiven
Die neue Qualität der Sachwerte
Die neue Qualität der Sachwerte
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che Investoren, fast alle sich bietenden
Investmentchancen wahrzunehmen“ so
Andreas Trobitz, Head of Hotel Services
beim Immobilienberater BNP
Paribas Real Estate (BNPPRE).
Auch Patrick Brinker, Geschäftsführer
Vertrieb bei der Bremer HTB-
Gruppe, bestätigt auf Anfrage von
EXXECNEWS, dass in den vergangenen
Monaten verstärkt Hotelimmobilien
in A- und B-Lagen in den
Fokus der Investoren geraten sind, bei
denen das Hotelkonzept zum Standort
passt. Brinker: „Der Hotelinvestmentmarkt
hat noch Aufholpotenzial:
Die Übernachtungszahlen und auch die
Einnahmen pro vermieteten Zimmer
steigen.“ Die Zahlen des Statistischen
Bundesamtes (Destatis) unterstreichen
Brinkers Aussage.
Im Zeitraum Januar bis Mai 2016
stieg die Zahl der Gästeübernachtungen
im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
um vier Prozent auf 157,5 Millionen.
Davon entfielen 28,3 Millionen
Übernachtungen auf Gäste aus dem
Ausland (plus vier Prozent) und 129,2
Millionen auf inländische Gäste (plus
vier Prozent). Im ersten Quartal 2016
spielten Paketverkäufe laut Andreas
Erben, Geschäftsführer beim Immobilienberater
Colliers International
Hotel, eine untergeordnete Rolle.
Im zweiten Quartal sei hingegen ein
deutlicher Aufwärtstrend zu verspüren
gewesen, sodass Portfolioverkäufe
zum Halbjahr knapp die Hälfte (49
Prozent) des Transaktionsvolumens
ausmachten.
Dabei war das Wiedererstarken der
Portfoliotransaktionen im zweiten
Quartal vor allem auf den Weiterverkauf
eines Teils des „Interhotel-
Portfolios“ zurückzuführen, so Erben.
Einzelne Hotels wechselten für knapp
1,06 Milliarden Euro (51 Prozent
am Transaktionsvolumen) den Eigentümer.
Im Vergleich zum Vorjahr
bedeutet dies Colliers zufolge einen
Rückgang um zwei Prozentpunkte.
Der größte Teil der Transaktionen
wurde wie auch im Jahr zuvor in den
sieben wichtigsten Hotelstandorten
Deutschlands - Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt am Main, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart -
getätigt. Rund 1,13 Milliarden Euro
oder 54 Prozent am Transaktionsvolumen
wurden dort generiert.
Die Nebenlagen profitierten hauptsächlich
von den Paketverkäufen und
erreichten mit 960 Millionen Euro
ein Plus von sechs Prozentpunkten.
Die gestiegene durchschnittliche
Dealgröße sowie der gesamte Anstieg
des Transaktionsvolumens im
ersten Halbjahr verdeutlicht laut Armin
Bruckmeier, Head of Corporate
Hotel Brokerage CBRE & CEE, ein
anhaltend starkes Interesse in- und
ausländischer Investoren an deutschen
Hotelimmobilien. Gemessen an der
Gesamtzahl der Transaktionen (Einzeldeals
und Portfolios) sind bis zur
Jahresmitte 60 Prozent (38 Transaktionen)
auf das Konto von deutschen
Anlegern gegangen. Sie machten
insgesamt 889 Millionen Euro aus.
Investoren aus Frankreich waren an
14 Transaktionen mit insgesamt 879
Millionen Euro beteiligt, aus den USA
waren es vier Transaktionen mit etwa
115 Millionen Euro.
Laut Bruckmeier ist die Spitzenrendite
für Hotelimmobilien aufgrund
der anhaltend hohen Kapitalkraft
und einem limitierten
Angebot weiter unter Druck geraten
und beträgt nun 4,75 Prozent
für erstklassige Hotelimmobilien.
„Die Nachfrage nach Hotelimmobilien
übersteigt derzeit gerade im
Core-Segment das knapper werdende
Produkt. Trotz des anhaltend hohen
Interesses von deutschen und internationalen
Investoren am deutschen
Hotelimmobilienmarkt ist davon auszugehen,
dass sich das Rekordergebnis
des Vorjahres in Höhe von 4,39 Milliarden
Euro nur wiederholen wird,
wenn im zweiten Halbjahr genügend
Produkte zur Verfügung stehen“, so
Olivia Kaussen, Head of Hotel &
CEE bei CBRE. ◆ (JF)
Pflegeimmobilien
Der Investmentmarkt für Pflegeheime
setzt laut CBRE auch zur Jahresmitte
mit 863 Millionen Euro Investments
die dynamische Entwicklung fort.
Das überträfe bereits das gesamte
Vorjahr mit 725 Millionen Euro. Dieses
professionelle Marktgeschehen
unterstreiche das große Interesse
nationaler sowie zunehmend internationaler
Investoren, sagt Dr. Jan
Linsin, CBRE Head of Research.
Bei privaten Pflege-Investments sind
jedoch Besonderheiten zu beachten.
Es bleiben vor allem Fonds-Konstruktionen
und mit 30- bis 50-prozentigem
Marktanteil aktuell zunehmende
Direktinvestments in „Pflege-Apartments“,
nach WEG aufgeteilte Pflegeheime,
als Investitionsalternativen.
Die Prüfung der Realitätsnähe von
Pflege-Mietverträgen geht weit über
immobilienwirtschaftliche Erfahrung
der Standortanalyse und steuerlicher,
rechtlicher und wirtschaftlicher Objektprüfung
hinaus. Verkäufer oder
Initiatoren, die keine langfristige Performance
nachweisen können und noch
nicht gezeigt haben, wie sie mit Planabweichungen
oder Mieterausfällen
umgehen, sollte den privaten Anleger,
Pflegeimmobilie Radevormwald , „23. INP Deutsche Pflege Portfolio“
dessen Investment auf Vertrauen basiert,
zur Vorsicht mahnen. Dies gilt
erst recht bei Direkt-Investitionen in
„Pflege-Apartments“.
Marcus Schiermann, Chef der Immac-Gruppe,
befürchtet Image-
Probleme für die Branche und weist
darauf hin, dass ganz klar zwischen
„Pflege-Apartments“ und dem Bau
seniorengerechter, barrierefreier
Wohnanlagen in guten Lagen zu unterscheiden
sei. Hierbei handele es sich
um normale, real geteilte Wohnungen
für die Seniorenzielgruppe. Gute Lagen
für seniorengerechte Wohnungen seien
zentrale Innenstadtlagen oder Standorte
im Umfeld von gut laufenden Pflegeheimen.
Für die Immac Wohnbau
sei es ein Wettbewerbsvorteil, bereits
120 Pflegeheime im Bestand zu haben,
in deren Nähe seniorengerechte
Wohnungen Sinn machten. So könnten
Synergieeffekte zwischen altengerechten
Wohnungen und späterer Pflege
genutzt werden. Dem Mieter könne
ein Wohnungswechsel ohne Umfeldwechsel
ermöglicht werden. Solche
Wohnungen ließen sich gut verkaufen
und würden für alle Beteiligten Sinn
machen. Der Bedarf an seniorengerechten,
barrierefreien Wohnungen
sei riesig.
Teileigentum bei Pflege-Apartments
nutze vor allem dem Bauträger, aber
weder Betreibern noch Anlegern,
meint Jens Nagel, Geschäftsführer
von Hemsö Deutschland. Während
neue Pflegeheime an institutionelle
Anleger mit dem Faktor 14 bis 15
verkauft würden, liege der Faktor bei
Pflege-Apartments bei 20 und mehr,
ohne dass sich wirtschaftlich etwas
ändere. Das starre WEG verhindere
notwendige Umbauten, die sich aus
Erfahrung, Gesetzesänderung oder
Marktanpassung im Lebenszyklus
ergäben. Reinvestitionskosten fielen
nutzungsabhängig sehr viel früher an
als bei Eigentumswohnungen. Bei einer
möglichen Insolvenz des Pächters könne
die Suche nach einem Ersatz-Pächter
wegen der Flexibilitäts-Nachteile sehr
schwierig werden. Einzel-Apartments
seien kaum zu vermieten. Großküchen,
Aufenthaltsräume und überbreite Flure
stünden einer alternativen Vermarktung
und das WEG etwaigen Umbauten
entgegen. Vertriebschef Thomas
Roth von Immac erwartet aus Erfahrung
früherer Modelle, dass Verkäufer
von „Pflege-Apartments“ in
späteren Jahren bei Problemen auch
bei seriösen Modellen wohl längst
nicht mehr zur Verfügung stünden.
Aus Autorensicht sind etwaige aus der
Vergangenheit bekannte Probleme bei
vertriebsorientiert subventionierten
oder garantierten Mieten nicht einmal
berücksichtigt.
Allerdings weist Schiermann auch bei
seniorengerechten Wohnungen auf
einige Besonderheiten hin. Eine Mischung
von Eigentümern und Mietern
sei nicht zu empfehlen. Das führe zu
sozialen Reibungen durch Gruppenbildung.
Der Flächenanteil der Aufenthalts-/Gemeinschaftsflächen
werde
bei Immac als Gewerbeflächen separat
verkauft und vermietet. Die Kosten für
diese Räumlichkeiten und das Personal
deckt der renommierte Mieter ausschließlich
aus den Servicepauschalen
und gegebenenfalls zusätzlich von den
Mietern abgerufenen zusätzlichen Leistungen.
Als direkter Ansprechpartner
vor Ort ist er in Interessenidentität an
Vollvermietung interessiert. Langfristig
sei sichergestellt, dass die Wohnungen
auch einzeln ohne Management benutzbar
oder vermietbar seien. Investitionen
in Pflegeimmobilien folgen
keinem kurzfristigen Trend, sondern
sind notwendige Investments, um den
langfristigen demografischen Veränderungen
in Deutschland zu begegnen,
darauf weist Michael Bruns, INP
Holding AG, hin.
Die Pflege und Betreuung älterer
Menschen ist besonders stark von den
Folgen der demografischen Entwicklungen
betroffen. In Deutschland ist
mit einer kontinuierlichen Zunahme
der Zahl der Pflegebedürftigen zu rechnen
– von heute rund 2,7 Millionen
Foto: INP
auf bis zu 3,5 Millionen im Jahr 2030,
so das Statistische Bundesamt. Um
den zunehmenden Bedarf von Pflegeplätzen
zu decken, müssen Prognosen
zufolge bis zum Jahr 2030 bis zu
500.000 Pflegeplätze neu geschaffen
bzw. ersetzt und dafür bis zu 80
Milliarden EUR in den Bau neuer
Pflegeimmobilien und die Revitalisierung
älterer Einrichtungen investiert
werden, erläutert Michael Bruns und
zieht daraus das Fazit, dass vor diesem
Hintergrund Kapitalanlagen in Pflegeimmobilien
eine nachhaltige und
zukunftsorientierte Assetklasse bilden,
die die grundsätzlichen Vorzüge einer
soliden Sachwertanlage in Immobilien
mit den demografischen Entwicklungen
in Deutschland kombiniert. ◆
Das ist unser Autor:
Werner Rohmert ist Wirtschaftsjournalist
mit Schwerpunkt Immobilien.
Er ist der Immobilienspezialist
des wöchentlich erscheinenden „Der
Platow Brief“, Autor zahlreicher
Fachbeiträge zum Thema Immobilien
und seit 2001 Herausgeber von
„Der Immobilienbrief“.
Wohn- und Gewerbeimmobilien
Im elften Jahr zeigen jetzt die gesamtdeutschen
Immobilienindizes nach
oben, wie der Index von Bundesbank/Bulwiengesa
in der ältesten,
seit 40 Jahren geführten Immobilienstatistikdeutlich
macht. Weder Brexit
noch Krisen bremsen die deutschen
Immobilienmärkte aus. Deutschland
ist Krisenprofiteur. Vorher gab es
allerdings 15 Jahre Flaute, in denen
deutsche Immobilienmärkte in der
Wohnungsstatistik gerade das nominale
Niveau halten konnten, jedoch
keinen Schutz vor Inflation boten.
Bei Gewerbeimmobilien entstanden
auch an den Topstandorten sogar bei
den nominalen Preisen und Mieten
deutliche Einbrüche. In vielen Metropolen
wie etwa auch in Deutschlands
prominentestem Büromarkt
Frankfurt sind heute nach einer
positiven Dekade die Mieten noch
niedriger als 1993. Generell befindet
sich Deutschland noch am Ende
einer Nachholphase. Das schließt
preisliche Verwerfungen an einzelnen
Standorten oder in einzelnen Marktsegmenten
natürlich ebenso wenig
aus, wie die Möglichkeit, trotz guten
Marktes Fehlentscheidungen zu treffen.
Generell gilt aber: Es gibt kein
flächendeckendes, aktuelles Wen-
de- oder Blasenszenario. Allerdings
differenziert sich in allen Teilmärkten
Deutschland regional aus. Für investitionsgeeignete
Gewerbeimmobilien
gilt das besonders. Aber auch die
Miet- und Preisexplosionen auf den
Wohnungsmärkten betreffen wohl
nur ein Drittel des deutschen Geschosswohnungsbestandes.
In der
Fläche und im Durchschnitt ist die
Entwicklung moderat. So ist auch Berlin
trotz hoher Miet- und Preissteigerungen
und anhaltend zunehmender
Nachfrage billiger als jede andere internationale
Metropole und liegt auch
in Deutschland nur im Mittelfeld.
Die bundesweite Betrachtung ist natürlich
für die Einzelentscheidung mit
sehr viel Vorsicht anzugehen. Dennoch
lassen sich einige Aussagen ableiten.
Deutsche Immobilien sind sowohl
bei Gewerbe als auch bei Wohnen
im internationalen Vergleich preiswert.
Für die Bevölkerung ist bei Berücksichtigung
von Einkommensentwicklung
und Zinsentwicklung trotz
hoher Kaufpreise Wohnungseigentum
immer noch weit erschwinglicher als
von 20 oder 40 Jahren. Auch Mieten
sind in Deutschland niedrig. Die Zahlen
von den Wohnungsmärkten strafen
Demografie-Skeptiker Lügen. In
den Metropolen ist der Bedarf größer
als das Angebot. „Bezahlbarer Wohnraum“
der unteren Preisklassen ist
nicht reproduzierbar. In den gesuchten
„Schwarmstädten“ wird die Schere
zwischen Angebot und Nachfrage
größer. Im hochpreisigen Bereich wird
mit steigender Tendenz gebaut. Auch
hier ist der Markt noch aufnahmefähig.
Ein Kaskadeneffekt mit dadurch
freiwerdendem Wohnraum in unteren
Qualitätsstufen, den die Politik gerne
als Grund für ihre handlungsarme
Wohnraumpolitik anführt, ist in der
Praxis nicht festzustellen.
In der Halbjahresstatistik der Wohnungsmärkte
ist zu erkennen, dass
die institutionellen Transaktionen
mit großen Portfolien zur Ruhe gekommen
sind. Fehlende Fusionen und
Großportfoliotransaktionen sorgten
Büromarkt-Halbjahresergebnisse im Vergleich
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Nr. 16/17
15. August 2016
Assetklassen Perspektiven
JLL 1. Hj. 2016 BNPRE CBRE Colliers
Quadratmeter
Änderung
in Prozent
Quadratmeter
Änderung
in Prozent
Quadratmeter Quadratmeter
Berlin 447.300 25,3 405.000 20,9 407.500 347.000
Düsseldorf 191.600 -14 228.000 11,2 220.600 204.300
Frankfurt 221.200 22,5 225.000 10,8 235.200 211.000
Hamburg 240.000 -6,1 233.000 -9,3 238.000 230.000
Köln 199.700 21,8 202.000 54,2 192.000
München Region 388.300 24,5 373.000 21,5 393.700 387.000
Stuttgart 103.800 -29,6 107.000
1.791.900 9,3 13 (+13 Prozent)
Quelle: Eigene Zusammenstellung aus Marktberichten
laut JLL dafür, dass im ersten Halbjahr
2016 das Transaktionsvolumen
auf dem Wohnportfolio-Investmentmarkt
mit etwa 4,4 Milliarden Euro
bei 42.000 Wohneinheiten um 75 Prozent
unter dem Vorjahresvergleich und
immer noch um 50 Prozent unter dem
Fünfjahresvergleich liegen. Gleichzeitig
sind aber die durchschnittlichen
Kaufpreise für gewerblich gehandelte
Wohnungen und Wohnportfolios
im ersten Halbjahr auf über 100.000
Euro pro Wohnung gestiegen. Noch
vor fünf Jahren lag dieser Preis bei
unter 60.000 Euro. Gleichzeitig seien
Qualitätsanforderungen rückläufig,
stellt Klaus Franken von Catella fest.
Bei privaten Investments in Wohnraum
steigen die Preise jetzt seit drei
Jahren schneller als die Mieten. Die
wissenschaftlichen Wohnungsspezialisten
des Forschungsinstitutes
empirica ermitteln daraus einen bundesweiten
Vorsprung der ETW-Preise
gegenüber den Mieten von nunmehr
zehn Prozent. Das könne die Richtschnur
für ein rechnerisches Rückschlagpotential
sein.
In den Top-7-Städten läge die Überbewertung
bei 27 Prozent, in den
Schrumpfungsregionen dagegen sei
bei minus acht Prozent noch Nachholpotential.
Der Autor vermag dem
nur bedingt zu folgen. Das aktuelle
Preisniveau ist auch in Metropolen
bei anhaltender Nachfrage, guter
Konjunktur und niedrigen Zinsen
erschwinglich. Von daher ist eine
Konsolidierung wahrscheinlicher als
ein Rückschlag im Markt. Das schützt
allerdings nicht vor zu teurem Einkauf
in Einzelfällen. Gleichzeitig dürfte der
Markttrend auf einige Märkte der B-
Kategorie mit zumindest demografischer
Stabilität noch übergreifen.
Dafür dürfte der Mangel an Alternativinvestitionen
sowohl bei privater als
auch institutioneller Kapitalanlage im
Nullzinsumfeld sorgen.
Die Indices von Miet- und Eigentumswohnungen
sowie von Ein- oder
Zweifamilienhäusern legen in der
empirica-Statistik im zweiten Quartal
2016 allesamt nochmals zu. Der
Index für Eigentumswohnungen ist
gegenüber dem letzten Quartal um 1,6
Prozent angestiegen. Der Index von
Ein/Zweifamilienhäusern legte im
selben Zeitraum um 1,3 Prozent zu.
Auch die Mietpreise ziehen weiter an,
mit einem Wachstum von 0,9 Prozent
gegenüber dem letzten Quartal aber
weniger stark als ETW und EZFH.
Konsolidierungstrends könnten allerdings
aus politischen Risiken resultieren.
Energetische Wunschlisten lösen
sich von immobilienwirtschaftlicher
Realität. Die Wohnimmobilienkreditrechtlinie
entmündigt Banken und
Bürger. Der Nanny State, zu Deutsch
Kindermädchen-Staat, nimmt uns
immer mehr Entscheidungen ab. Oft
von Brüssel ausgehend, überschüttet
Berlin die Republik mit Gesetzen
und Verordnungen. Ein neues Beispiel
liefert eine soeben in deutsches
Recht umgesetzte EU-Richtlinie, die
Wohnungsinvestitionen gerade junger
Familien ebenso verhindert, wie
notwendige Sanierungen und altersgerechte
Umbauten älterer Wohnungseigentümer.
Im Ergebnis führt dies zu
kontraproduktiver Umverteilung auf
Kapitalanleger.
Im Gewerbeimmobilienmarkt zeigen
die Pfeile weiter nach oben. Die
Nutzernachfrage ist stabil. Dennoch
machen sich unter Immobilienspezialisten
mit längerer Erfahrung bei manchen
sogenannte Core-Investitionen,
die erstklassige Immobilien mit langen
Mietverträgen an Top-Standorten
sein sollten, Störgefühle bemerkbar.
Zum einen wird der Core-Begriff gedehnt.
Zum anderen testet das Preisniveau
immobilienwirtschaftliche
Grenzen der Rechenbarkeit aus. Der
Sicherheitsgedanke konterkariert sich
durch das akzeptierte Preisniveau. Die
Nettoanfangsrenditen für erstklassige
Büroobjekte sanken laut CBRE zur
Jahresmitte 2016 bei Core-Produkten
auf den niedrigsten Stand seit Jahrzehnten.
Im Büroimmobiliensegment
wurden nur noch in Düsseldorf mit
4,1 Prozent und Frankfurt mit 4,2
Grafik: Werner Rohmert