e_Magazin_Sachwerte3 2016

4. Jahrgang
Nr. 16/17
17. August 2015
E-Spezial
Nr. 16/17
15. August 2016
EXXECNEWS
3
Spezial
Assetklassen Perspektiven Die neue Qualität der Sachwerte
ZweitmarKT
Der Zweitmarkt für Sachwertbeteiligungen wie Immobilien hat in den letzten Jahren eine
Reihe von regulatorischen Veränderungen erfahren. Seit Juli 2013 dürfen Geschlossene
Fonds nur noch als von der BaFinregulierte Alternative Investmentfonds (AIF) aufgelegt werden.
2017 tritt eine weitere Gesetzgebung in Kraft, die den Ankaufsprozess von Anteilen für
Zweitmarktfonds betrifft: Ankaufsvermittler, die als Schnittstelle zwischen verkaufswilligem
Anleger und Zweitmarktfonds fungieren, müssen ab 2017 dafür eine Lizenz nach §32 Kreditwesengesetz
(KWG) vorweisen können. Doch für Zweitmarktfonds ergeben sich dadurch
nicht zwangsläufig Engpässe beim Zielfondsaufkauf. Viele Experten gehen dennoch von sehr
aussichtsreichen Perspektiven für den Zweitmarkt aus: So wird das Segment in den nächsten
Jahren etwa von weiter steigenden Immobilienpreisen profitieren. Daraus ergibt sich viel Potenzial,
insbesondere durch Hebung stiller Reserven bei der Veräußerung von Immobilien und
Auflösung von Zielfonds.
Im Rahmen des Ersten Finanzmarktnovellierungsgesetzes
tritt ab Januar 2017
die Lizenzpflicht für Vermittler, Initiatoren
und Treuhänder in Kraft, die Sachwertbeteiligungen
weitervermitteln. Für
Zweitmarktfonds, die Beteiligungen an
Zielfonds erwerben wollen, stellt das
jedoch in aller Regel kein Problem
dar, denn der direkte Ankauf von
Beteiligungen ist weiterhin auch
ohne KWG-Zulassung möglich.
Zudem verfügen professionelle
Zweitmarktbörsen oder Ankaufsvermittler
in Teilen bereits über die
nötige Lizenz. Fondsanbieter wie
etwa die HTB Gruppe sind schon
seit Jahren dazu übergegangen,
Zielfondsanteile direkt anzukaufen.
Die HTB Gruppe, die seit 2002
Zweitmarktfonds auflegt, optimiert
fortlaufend den Erwerbsprozess der
Fondsanteile und passt ihn an die
sich verändernden Marktbedingungen an.
Obwohl das Bewertungs- und Ankaufsverfahren
unter Kapitalanlagegesetzbuch
(KAGB) komplexer geworden ist, ist
man bei der HTB in der Regel binnen
48 Stunden handlungsfähig. Durch die
Neuregelungen ab 1.1.2017 befürchten wir
für unser Haus, das im Zweitmarkt vor
allem Immobilienfonds auflegt, keinerlei
Beeinträchtigung.
Immobilienfondsland Deutschland
Dennoch werden in letzter Zeit immer
wieder gewisse Befürchtungen einzelner
Marktbeobachter laut, dass die Basis für
zukünftige Zweitmarktfonds schmaler
werden könnte. Sie beobachten, dass seit
der Verpflichtung der Branche auf die aufwändig
regulierte Fondsform AIF weniger
Sachwertfonds aufgelegt wurden. Ihre Interpretation,
dass die Ursache dafür in der
immer tiefer reichenden Regulierung der
Sachwertbranche zu suchen sei, greift jedoch
zu kurz: Derzeit ist nicht abzusehen,
dass sich die goldenen Zeiten für Zweitmarktfonds
generell dem Ende zuneigen
könnten.
Denn was dabei viele Beobachter übersehen:
In Deutschland werden seit mehr als
30 Jahren Geschlossene Fonds aufgelegt.
Die große Mehrheit davon wurde naturgemäß
nach „altem Recht“ konzipiert.
In dieser Zeit flossen weit mehr als 100
Milliarden Euro in deutsche Immobilienfonds,
ein gigantisches Marktvolumen.
Zweitmarktfonds kaufen nun in der Regel
Anteile dieser Fonds auf – sie haben meist
bereits 10 bis 15 Jahre Laufzeit hinter sich.
Eine Vielzahl dieser Altfonds, die vor dem
Inkrafttreten des KAGB als Geschlossene
Fonds aufgelegt wurden, befindet sich
noch in der Bewirtschaftungsphase. Viele
leisten teilweise gute Ausschüttungen
und haben ihre ursprünglich geplante
Fondslaufzeit bereits überschritten – diese
war üblicherweise auf zehn bis 20 Jahre
festgelegt. Trotzdem verschiebt sich die
Auflösung der Fonds immer weiter in die
Zukunft, auch weil Emittenten wie Anleger
die attraktiven Renditen im aktuellen
Nullzinsumfeld zu schätzen wissen.
Zugegeben: Bei den in den letzten Jahren
als AIF emittierten Fonds kam es
im Zuge der Regulierung tatsächlich zu
einer reduzierten Emissionstätigkeit. Da
Zweitmarktfonds sich aber in ihrer Ankaufspraxis
auf bereits länger platzierte
Beteiligungen konzentrieren, spielt der
Emissionsknick seit 2013 eine zu vernachlässigende
Rolle. Wir gehen davon aus,
dass es mindestens für die nächsten fünf
Jahre zu keinerlei Engpass bei Altfonds
am Zweitmarkt kommen wird. Und auch
danach wird der Pool an verfügbaren Altfonds
und AIFs eine Größe verbuchen, die
als Basis für eine Zweitmarktverwertung
ausreichend sein wird. Ganz im Gegenteil:
Wir weiten gerade unsere Ankaufsaktivitäten
aus, um das Volumen zu steigern.
Immobilienmarkt in Teilen noch aussichtsreich
Die Titelseite EXXECNEWS-Doppelausgabe 1/2 2015 gilt heute weiter: Der Zweitmarkt wird zum Antrieb für den Erstmarkt.
Das aktuelle Marktumfeld lässt den
Zweitmarkt – insbesondere bei Immobilien
– weiter attraktiv erscheinen. Der
anhaltende Nullzins und die expansive
Geldpolitik der Europäischen Zentralbank
treiben Investoren in Sachwertinvestments
wie Aktien und Immobilien.
Seit einiger Zeit steigen die Immobilienpreise
in Deutschland und haben sogar
inzwischen die Höchststände von 2007
erreicht oder übertroffen – eine Trendumkehr
ist bis auf Weiteres nicht in Sicht. Und
obwohl die weltweiten Investmentmärkte
für Gewerbeimmobilien nach sechs Jahren
stetiger Aufwärtsbewegung das Wachstum
verlangsamen, geht CBRE in seinem
„Global Real Estate Market Outlook
2016“ davon aus, dass Immobilieninvestments
in den Landeswährungen global
um rund vier Prozent zulegen werden.
Eine hohe Nachfrage, vor allem auch bei
Gewerbeimmobilien, trifft dabei auf eine
vergleichsweise geringe Anzahl aktueller
Projektentwicklungen.
Im derzeitigen Nachfragemarkt wird
es jetzt selbst für Profis schwer, lukrative
Objekte zu identifizieren. Durch die
steigenden Kaufpreise fallen parallel die
zu erzielenden Renditen kontinuierlich.
Deshalb kommt es immer mehr darauf an,
besonders attraktive Anlagemöglichkeiten
zu finden. Wohnimmobilien zur Geldanlagen
sind momentan in vielen Bereichen
sehr teuer, so dass hier oft keine guten
Renditen mehr zu erwarten sind. Bei Büros
lassen sich eine Reihe von Unsicherheitsfaktoren
ausmachen, die den Markt
in den nächsten Jahren und Jahrzehnten
nachhaltig negativ beeinflussen könnten.
Der Arbeitsplatz der Zukunft sieht anders
aus: Sharing-Modelle und Home-Office
finden immer größeren Zulauf. Eine gute
Verkehrsanbindung, Infrastruktur in der
Büroumgebung sowie die digitale Ausstattung
der Büros sollte entsprechend
vorhanden sein. Einzelhandelsimmobilien
und Hotels werden noch immer ein
gutes Renditepotenzial verbuchen, wenn
das Konzept stimmt.
Intelligente Investitionsmöglichkeit:
Zweitmarkt-Immobilienfonds
Unbeeindruckt von Markt
und Regulierung bleiben
zudem die speziellen Vorteile
bestehen, die Zweitmarktfonds
den Anlegern bieten:
Da sie bereits länger laufende
Fondsanteile von Geschlossenen
Fonds erwerben und
als Portfolio neu bündeln,
ergibt sich – verglichen mit
neu emittierten Fonds – für
sie eine voraussichtlich geringere
Restlaufzeit. Das
Investment bleibt zeitlich
überschaubar. Dazu kommt – gegenüber
dem Erstmarkt – eine bessere Bewertbarkeit
der Assets aufgrund bereits über die
Laufzeit bekannter, verlässlicher Wirtschaftlichkeitsdaten,
die nicht mehr nur
auf Prognosen basieren. Außerdem werden
im Immobilienbereich die Anteile an
bestehenden Fonds im Zweitmarkt häufig
unter den nachhaltigen Verkehrswerten
der Immobilien erworben. Wird nun ein
Zielfonds auf entsprechend attraktivem
Bewertungsniveau planmäßig oder auch
vorzeitig aufgelöst, lässt sich durch die
Auflösung von „stillen Reserven“ eine attraktive
Zusatzrendite erzielen, wie jüngste
Objektverkäufe eindrucksvoll bestätigen.
Kurz: Die Argumente, warum es sich
weiterhin lohnt, auf den Zweitmarkt zu
setzen, sind unter den aktuellen rechtlichen
wie konjunkturellen Voraussetzungen
nicht schwächer geworden – eher im
Gegenteil.
Illustration: www.christian-gielow.de
Das ist unser Autor:
Patrick Brinker ist Geschäftsführer
der HTB Hanseatische Fondsinvest
GmbH, der Vertriebstochter der HTB
Hanseatische Fondshaus GmbH.
Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken
verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Maßgeblich ist der alleinverbindliche Verkaufsprospekt.
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Auszahlungen – von 6 % auf 8 % p. a. ansteigend
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