SM_20171221_40

Immobilien
war noch geschockt, als ich ihr sagte:
„Scherben bringen Glück. Einigen wir
uns auf 74.000 Euro, und ich bezahle den
Schaden.“ Gesagt, getan, und per Handschlag
hatte ich den Kauf meiner ersten
Wohnung besiegelt.
Zu Weihnachten 2005 war ich in Colorado
Skifahren. Yahoo war damals noch die
führende Informationsplattform, und als
ich die Finanznachrichten durchsah, entdeckte
ich folgende Schlagzeile: „Deutsche
Bank closes German Real Estate
Fund: Big Problems in German Real Estate
Market.“ Ich dachte mir: Wo es Probleme
gibt, sind gute Geschäfte zu machen. Da
ich während meiner Zeit bei McKinsey in
Frankfurt gelebt hatte, fiel meine Wahl
bei „German Real Estate“ auf Frankfurt.
Auch die Eckdaten von Frankfurt sind gut:
starke Wirtschaft, EZB, viele Banken, großer
Flughafen und großer Bahnhof, also
eine reiche Stadt mit wenig Platz und bester
Verkehrsanbindung. Ich pilgerte somit
Anfang 2006 regelmäßig nach Frankfurt,
um Wohnungen zu besichtigen.
Ein obskurer Makler rief mich im April
2006 an, er hätte interessante Immobilien
in Frankfurt. Zehn kleine Wohnungen plus
vier Stellplätze, mit 48.000 Euro Jahresmiete
für 480.000 Euro Kaufpreis. Nach
den Wohnungsbesichtigungen folgte der
Termin mit der Eigentümerin – wieder
eine ältere Dame, die in einem Apartment
im noblen Frankfurter Westend residierte,
und den Makler und seinen vierbeinigen
Riesen mit Verachtung bedachte. Laut ihren
Ausführungen musste sie sehr wohlhabend
sein, sie erzählte von Reisen mit
der Concorde und von Safaris in Namibia.
Ich hatte so meine Zweifel an diesen Erzählungen.
Die Wohnung war nämlich
auffallend kalt und leer, es sah aus, als
wäre schon ein Gerichtsvollzieher da gewesen.
Zudem knurrte der
Hund des Maklers regelmäßig,
wenn die Dame ihre Geschichten
zum Besten gab.
Nach mehrstündigen Gesprächen,
oder besser gesagt
Monologen der Verkäuferin
sowie einiger weniger
Wortwechsel über die Wohnungen,
einigten wir uns auf
den Kaufpreis. 440.000 Euro,
das entsprach elf Prozent
Mietrendite. Bei Bankzinsen von 4,5 Prozent
für den Kredit war das ein gutes Geschäft.
Dass ich mit meiner Einschätzung
über die finanzielle Lage der Dame richtiggelegen
hatte, sah ich in der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung
des Notars. 439.700
Euro mussten an die Bank der Verkäuferin
gezahlt werden, 300 Euro an die Verkäuferin.
Nun war ich Eigentümer von insgesamt elf
Wohnungen. Es gab zwar immer wieder
Ärger mit den Mietern, aber die Horrorgeschichten,
die mir Verwandte, Bekannte
und auch manche Banker über Immobilien
erzählt hatten – im Jahr 2006 waren Immobilien
immer noch nicht sexy und viele
Banken sahen sie als relativ risikobehaftet
an – traten nicht ein. Also ließ ich über
mein Büro weitere Frankfurtreisen organisieren,
besichtigte am Tag acht bis zehn
Wohnungen und
kaufte jene, die
sich am meisten
rechneten. Der
Kauf von Wohnungen
mit acht
bis zehn Prozent Mietrendite in zentraler
Stadtlage erschien mir ein lohnendes Geschäft
zu sein: Die Miete tilgte den Kredit,
die Nachfrage nach Wohnungen in
Frankfurt sowie die Mieten waren hoch,
und nach 15 bis 20 Jahren waren die
Wohnungen abbezahlt und erwirtschaften
passives Einkommen. Ich kalkulierte
eigentlich kaum Wertsteigerungen in meine
Investments ein und dachte nicht im
Traum daran, welchen Boom der Immobilienmarkt
in Deutschland noch erleben
würde.
»Wo es Probleme gibt, sind
gute Geschäfte zu machen.«
Bei den vielen Besichtigungen fiel mir
auf, dass die meisten Makler weder Wissen
noch Benehmen hatten. Es gab positive
Ausnahmen wie eine elegante ältere
Dame, die mich mit ihrem Jaguar durch
Frankfurt chauffierte und der ich einige
Wohnungen im dortigen Nordend abkaufte.
Aber es gab auch Makler, die beschimpften
mich wegen meiner niedrigen
Kaufangebote, viele kamen zu spät, und
kaum einer hatte auch nur einen Hauch
von Wissen über das Immobiliengeschäft.
Dafür waren schlecht sitzende Anzüge
und Arroganz oft an der Tagesordnung.
Im Herbst 2008 kam die Finanzkrise.
Die Börsen sowie der Immobilienmarkt
in vielen Ländern kollabierten,
und fast jede Aktivität an den Finanz-
und Investmentmärkten wurde
kurzfristig gestoppt. Nach einer
kurzen Verschnaufpause, in der ich
die Ergebnisse an den Finanzmärkten
verdaute, machte ich mich auf
den Weg nach Frankfurt und London, um
richtig günstige Immobilien im Zentrum
der Städte zu finden. Allerdings wurde
ich sehr schnell enttäuscht und von den
lokalen Maklern eines Besseren belehrt:
Immobilienpreise fallen vielleicht in Spanien,
Irland oder Florida, aber Immobilien
in Toplagen behalten ihren Wert auch in
Krisenzeiten.
Was Investmentbanking mit Immobilien
zu tun hat
Nach der Finanzkrise wurden Immobilien
auch im Investmentbanking plötzlich bedeutsam.
Viele Unternehmen benötigten
Kapital, und die im Besitz des jeweiligen
Unternehmens befindlichen Liegenschaften
waren oft die einzige Möglichkeit, an
Kapital zu kommen, ohne sich den Raubritterkonditionen
von „Vulture Funds“
und anderen Heuschrecken beugen zu
müssen. Obwohl ich im Jahr 2009 nur ein
begrenztes Wissen über Immobilien hatte,
erkannte ich schnell, dass selbst dieses bescheidene
Wissen mehr war als das, was
die meisten Investmentbanker hatten.
Immobilienbewertung, Immobilienverkauf
und Immobilienvermietung hingegen
waren üblicherweise das Revier von
Immobilienmaklern, die wiederum wenig
Ahnung von komplexen Unternehmensfinanzierungen
und Strukturen hatten.
Natürlich gab es auch Real Estate Investmentbanking-Abteilungen
in den großen
Banken, diese arbeiteten aber nur für sehr
große Unternehmen.
Nach kurzem Nachdenken war mir klar,
dass die Kombination von Investmentbanking
und Immobilien-Knowhow für
mittelständische Unternehmen eine interessante
Marktnische war, mit relativ
wenig Wettbewerb. Bei Immobilientransaktionen
geht es meistens um viel
Geld, entsprechend attraktiv sind die
Provisionen und Honorare, zudem gibt
es für Immobilien eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten.
Ebenso spielen
bei vielen Unternehmen die Qualität der
Mietverträge (Laufzeit, Mieterhöhungen
oder Kündigung bei Gesellschafterwechsel,
Instandhaltungsregeln etc.) eine ganz
wesentliche Rolle bei der Unternehmensbewertung:
Eine Restaurantkette mit aus
Mietersicht attraktiven Mietverträgen mit
Weitergaberecht kann sehr viel Geld wert
sein. Dieselbe Restaurantkette, bei der bei
Gesellschafterwechsel die Mieten deutlich
angehoben oder die Mietverträge gekündigt
werden können, kann gar nichts
wert sein. Ich spezialisierte mich daher
auf diesen Bereich, zumal ich ohnedies
einen signifikanten Teil meines Vermögens
in Immobilieninvestments hatte.rteil
für das Investmentbanking-Geschäft: Die
Transaktionsgrößen werden schnell relativ
groß, da das Immobiliengeschäft zu
den kapitalintensivsten Märkten gehört,
sieht man einmal von Infrastruktur und
Biotech ab.
SACHWERT MAGAZIN 1/2018 33