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Immobilien
Bild: Depositphotos/Ridofranz, Ziegler: Privat
ist als dessen Angebot an den Makler zu
werten, einen Maklervertrag abschließen
zu wollen. Entfaltet der Makler seine
Dienstleistung, nimmt er das Angebot an;
der Maklervertrag ist zustande gekommen.
(BGH, 03.05.2012, AZ: II ZR 62/1).
Nur wenn der Makler in dem besagten
Inserat sein Provisionsverlangen zum Ausdruck
bringt, entsteht im Falle des Zustandekommens
des Hauptvertrages (Kauf-/
Mietvertrag) der Provisionsanspruch. Unterlässt
er dies, ist zwar ein Maklervertrag
zustande gekommen aber kein Provisionsanspruch
entstanden.
2. Der konkludente Abschluss des
Maklervertrages
An den stillschweigend durch schlüssiges
Verhalten entstehenden Provisionsanspruch
werden strenge Anforderungen
gestellt. So ist in der Entgegennahme von
Maklerdiensten nicht in jedem Fall und
ohne Weiteres der Abschluss eines Maklervertrages
zu sehen (siehe 5.). Der Makler
muss zum einen zum Ausdruck bringen,
dass er Makler des Käufers sein will.
Damit schließt er aus, dass der Kaufinteressent
ihn für den Makler des Verkäufers
halten könnte. Das geeignete Mittel
hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen.
Weist der Makler in einem Zeitungs-
oder Internetinserat eindeutig auf
die fällig werdende Maklerprovision hin,
so dass der Interessent von einer eigenen
Provisionspflicht ausgehen muss, kann
der Makler bei der Bezugnahme des Interessenten
auf diese Anzeige von einem
Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages
ausgehen. (BGH NJW 2017, 1024)
In einem ähnlich gelagerten Fall (der Interessent
fordert den Makler in einem
Schreiben im Wissen um dessen Provisionsverlangen
auf, eine Objektbesichtigung
zu organisieren und ihm weitere
Informationen zu übermitteln) entschied
der BGH ebenso zugunsten des Maklers.
(BGH, 21.11.2016, AZ: I ZR 37/16)
3. Der verzögerte Abschluss des
Maklervertrages
Die Anzeige eines Maklers war widersprüchlich.
Es war zu lesen, dass keine
Maklerprovision für den Käufer anfallen
würde, gleichzeitig wurde aber darauf
hingewiesen, dass im Erfolgsfalle vom
Käufer eine Provision von 6,25% zu zahlen
wäre. Der Interessant konnte daher
der Internetanzeige des Maklers kein
eindeutiges Provisionsverlangen entnehmen.
Eine solche Unklarheit geht zu Lasten
des Maklers. Die Bezugnahme des
Kaufinteressenten auf die Internetanzeige
ist zwar als Angebot auf Abschluss eines
Maklervertrages zu verstehen, nicht aber
eines provisionspflichtigen. Das Provisionsverlangen
war jedoch in einem anschließend
vom Makler an den Kunden
per E-Mail übersandten Exposé enthalten.
Damit wurde dem Kaufinteressenten eine
für ihn kostenpflichtige Leistungen angeboten.
In der daraufhin geäußerten Bitte
des Kaufinteressenten, für ihn einen Besichtigungstermin
durchzuführen, liegt
die schlüssige Erklärung des Interessenten,
die provisionsauslösenden Maklerdienste
zu den genannten Bedingungen
zu beanspruchen und das Vertragsangebot
des Maklers anzunehmen. Der
Kaufinteressent hat mit der Bitte um
die Vereinbarung eines Besichtigungstermins
den Makler zur Benennung der
Anschrift des Objektes aufgefordert. In
der Preisgabe dieser Information liegt eine
Maklerleistung, die der Kaufinteressent
entgegengenommen hat. Der Meinung
des vorinstanzlichen Gerichts, der Maklervertrag
sei erst dadurch zustande gekommen,
dass der Kaufinteressant den mit
dem Makler vereinbarten Besichtigungstermin
wahrgenommen hat, wiedersprach
der BGH. (BGH NJW 2017, 1024)
4. Angebot auf Abschluss
des Maklervertrages
oder
nur „Informationswunsch?“
Zunächst hatte das
OLG Jena über einen
ähnlichen Fall wie unter
1. geschildert zu
entscheiden. Auch hier
meldete sich der Interessent
beim Makler
wegen eines im Internet
angezeigten Immobilienobjektes.
Obwohl
der Interessent
Bezug auf die Anzeige
nahm, wurde darin
seitens des OLG kein
Angebot des Interessenten
auf Abschluss
eines Maklervertrages
gesehen. Der Interessent habe nicht die
Absicht gehabt, einen Maklervertrag abzuschließen,
sondern wandte sich lediglich
zu „Informationszwecken“ an den
Makler. Der Antrag auf Abschluss eines
Maklervertrages wurde vom Gericht erst
in der anschließenden Übersendung eines
Maklerexposés, in dem ein ausdrückliches
Provisionsverlangen enthalten war,
gesehen. In der daraufhin per E-Mail geäußerten
Bitte des Interessenten, für ihn
eine Objektbesichtigung vorzunehmen,
lag dessen Vertragsannahmeerklärung.
(BGH NJW-RR, 2017, 368 Rn. 17)
5. Voraussetzungen für den Provisionsanspruch
Helge Ziegler
ist Dipl. Wirtschaftsjurist
(FH) und Präsident des
BVFI - Bundesverband für
die Immobilienwirtschaft
Hinweis:
Neben den hier erwähnten
Voraussetzungen zum Entstehen
eines Makler-Provisionsanspruches
sind mindestens
weitere fünf (!) „andere Bedingungen“
kumulativ zu erfüllen.
Auf diese, wie auf viele andere
den Maklervertrag betreffende
Themen, geht der Autor dieses
Artikels gemeinsam mit den beiden
Fachjuristen Dr. Ralf Stark
und Dr. Malte Schwertmann in
dem Buch „Erfolgreich als Immobilienmakler“
ein. Es kann
über den ImmobilienFachVerlag
(www.immobilienfachverlag.de)
bezogen werden.
Dem Makler steht nur dann eine Vergütung
gemäß § 652 I BGB zu, wenn
er eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung
erbracht hat. Leistungen, die sich
in Beratungen, sonstigen Hilfsleistungen,
wie etwa die Anberaumung eines Besichtigungs-
oder Beurkundungstermins
erschöpfen, genügen nicht. Die Vermittlungstätigkeit
erfordert, dass der Makler
auf die potentiellen Vertragspartner mit
dem Ziel einwirkt, die Abschlussbereitschaft
für den beabsichtigten
Hauptvertrag
herbeizuführen.
Der Provisionsanspruch
des Maklers setzt weiter
voraus, dass der
Hauptvertrag infolge
des Nachweises oder
der Vermittlung zustande
kam (Kausalität).
Um die Provision
zu verdienen genügt
es bereits, wenn die
Maklerleistung neben
anderen Bedingungen
für den Abschluss des
Hauptvertrages zumindest
mitursächlich geworden
ist.
Rechtlicher Hinweis
Der Artikel wurde nach bestem Wissen
erstellt. Er ersetzt aber keine individuelle
Beratung. Eine Haftung kann nicht übernommen
werden. Bitte erwägen Sie auch
die Einschaltung eines Juristen oder einen
unserer Verbandsjuristen.
SACHWERT MAGAZIN 1/2018 37