Medico Wohnungsbau Fonds 50 - G.U.B.-Fondsguide

■ 71/2005 Medico Wohnungsbau Fonds 50
KENNZAHLEN
Eigenkapital inkl. Agio 1 : 66,3 %
Kaufpreis, Bauabnahme und -prüfung, Zins-
und Tilgungsvorauszahlung bis Ende 2006,
Vorauszahlung für Anlegerverwaltung
bis Ende 2007, Modernisierungsrücklage
und Liquiditätsreserve 1 : 77,6 %
Erwerbsnebenkosten 1 : 3,6 %
Finanzierungskosten (ohne Damnum) 1, 2 : 1,4 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1 : 17,4 %
Kaufpreisfaktor 3 : 17,0
Quadratmeterpreis 4 : 1.167 Euro
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen ohne Dam-
1 num plus Agio).
2 Saldiert mit den Mieteinnahmen bis Ende September 2005.
3 Kaufpreise (inkl. Bauabnahme und -prüfung) als Vielfaches der kalkulierten
Mieteinnahmen 2006.
4 Durchschnittlicher Kaufpreis (inkl. Bauabnahme und -prüfung) pro
Quadratmeter Mietfläche (ohne Stellplätze).
Initiator und
Management
Investition und
Finanzierung
Wirtschaftliches
und steuerliches
Konzept
Rechtliches
Konzept
Interessenkonstellation
Prospekt und
Dokumentation
Kriterium
Fondskonzept
plausibel
Gesamtfinanzierung/
Mindestvolumen
abgesichert
Anlegerrechte
gewahrt
Ordnungsgemäße
Mittelverwendung
abgesichert
Kein gravierendes
Potenzial für Interessenkonflikte
EXISTENZKRITERIEN
Ja grundsätzlich
STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Stärken/Vorteile
Initiator bereits sehr lange am Markt. Große Erfahrung
im deutschen Immobilienmarkt. Verwaltungsbestand
von rund 12.500 Wohnungen. Leistungsbilanz
dokumentiert grundsätzlich solide
konzipierte Beteiligungsangebote. Deutsche Apotheker-
und Ärztebank als langjähriger Projektpartner
für Mittelverwendungskontrolle und Vertrieb.
Wertgutachten bestätigt angemessene Kaufpreise.
Kein Fertigstellungsrisiko. Vergleichsweise hoher
Eigenkapitalanteil. Fremdkapital aufgenommen.
Platzierungsgarantie.
Nachvollziehbare Einnahmekalkulation. Hoher
Vermietungsstand. Sehr breite Risikostreuung. Bereits
anfangs relativ hohe Tilgungsraten.
Wahl eines mehrheitlich von Anlegern gewählter
Beirates möglich. Anleger mit zusammen zehn
Prozent des Kommanditkapitals können eine
außerordentliche Gesellschafterversammlung verlangen.
Haftungsrisiken eingegrenzt, da nur reduzierte
Hafteinlage im Handelsregister. Wirtschaftsprüfertestat
des Jahresabschlusses zwingend.
Externer Mittelverwendungskontrolleur. Initiatorengruppe
muss Immobilien im Rahmen der Platzierungsgarantie
gegebenenfalls übernehmen,
sofern keine Schließung durch Kommanditkapital
möglich.
Leistungsbilanz (allerdings knapp gehalten und
nur per Ende 2003). Wertgutachten und Prospektgutachten
erstellt. Übersendung weiterer interner
Unterlagen.
X
X
X
X
X
Schwächen/Nachteile
Leistungsbilanz enthält Abweichungen zu den
Prognosewerten, die unter anderem auf geringeren
Mietanpassungen durch niedrige Inflationsraten
beruhen.
Währungsrisiko, da Fremdmittel in Schweizer
Franken. Zinssatz der Anschlussfinanzierung
knapp kalkuliert. Relativ hohe fondsbedingte Kosten
(teilweise durch höheren Eigenkapitalanteil
bedingt).
Fondskalkulation geht von steigenden Mieteinnahmen
aus (die jedoch auch nachvollziehbar erscheinen).
Gesellschafterbeschlüsse können im schriftlichen
Umlaufverfahren gefasst werden. Geschäftsführung
ist (wie üblich) von Paragraf 181 BGB (Selbstkontrahierungsverbot)
befreit. Treuhandkommanditist
kann Stimmrecht bei fehlender Weisung
im eigenen Ermessen ausüben.
Treuhandkommanditist und Verkäufer sind mit
dem Initiator verbunden. Keine nennenswerte
Bareinlage des Initiators.
Die Leistungsbilanz ist nicht testiert. Wertgutachten
nur in Teilen vorgelegt (vollständige Existenz
allerdings im Wertgutachten bestätigt). Wertgutachten
nicht von einem öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen.
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
G.U.B. ANALYSE
Nein Anmerkungen
Präsenz-Gesellschafterversammlungen
nicht
zwingend.
Treuhandkommanditist und
Initiator verflochten.
Punkte
Urteil
8,5 +++
8,0 ++
9,0
+++
8,5 +++
7,5 ++
8,0 ++
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (29. Juni 2005), Prospektnachtrag (26. August 2005), Leistungsbilanz per Ende 2003,
Auszug aus einem Wertgutachten (November 2004), Prospektgutachten (29. Juli 2005), weitere interne Unterlagen und Antworten auf Fragen der G.U.B.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten
nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
● Die Bewertung in der Stärken-Schwächen-Analyse erfolgt in
Schritten von 0,5 Punkten auf einer Skala von 0 bis 10 Punkten.
Die Vergabe des Teilurteils erfolgt nach folgenden Bewertungsstufen:
0 bis 3,5 Punkte: „-“, 4,0 bis 5,5 Punkte: „+“, 6,0 bis
8,0 Punkte: „++“, 8,5 bis 10 Punkte: „+++“.
Das Gesamturteil stellt keinen arithmetischen oder sonstigen
Mittelwert der Teilnoten dar, sondern wird von der G.U.B. im
Rahmen einer Gesamtwürdigung vergeben. Insbesondere werden
die Teilbereiche der Stärken-Schwächen-Analyse an sich,
aber auch deren Inhalte dabei - je nach Bedeutung für das konkrete
Anlageangebot - möglicherweise von Analyse zu Analyse
unterschiedlich gewichtet.
Die Bewertungsstufen
für das Gesamturteil:
+++
+
= sehr gut = positiv
= gut
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (0 40) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
++
–