Medico Wohnungsbau Fonds 50 - G.U.B.-Fondsguide

G.U.B. ANALYSE
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
Analyse-Nummer
71/2005
31. Oktober 2005
Einzelpreis EUR 27,–
inklusive MWSt.
Medico Wohnungsbau Fonds 50
DAS ANGEBOT
Anleger können sich ab 5.000 Euro plus fünf
Prozent Agio mittelbar über den Treuhandkommanditisten
oder als Direktkommanditisten
an der Medico Nr. 50 Wohnungsbau Fonds
GmbH & Co. KG, Düsseldorf, beteiligen. Der
Fonds hält mehrere überwiegend in den 50erund
60er-Jahren errichtete Wohnhäuser in
Düsseldorf, Neuss, Essen und Krefeld mit zusammen
256 Wohnungen, fünf Gewerbeeinheiten,
53 Garagen- und 55 offenen Parkplätzen.
Die Wohn-/Nutzfläche beträgt insgesamt
18.087 Quadratmeter. Die Flächen sind zu 97
Prozent vermietet. Teilweise unterliegen die
Wohnungen dem Wohnungsbindungsgesetz,
so dass als Gegenleistung für zinsgünstige öffentliche
Darlehen oder Zuschüsse nur vergleichsweise
niedrige Mieten angesetzt werden
können. Im Wesentlichen enden die Bindungsfristen
jedoch bis spätestens Ende 2008.
Das Fondsvolumen beträgt inklusive Damnum
30,1 Millionen Euro plus Agio. Die Finanzierung
erfolgt aus 19,3 Millionen Euro Eigenund
10,8 Millionen Euro Brutto-Fremdkapital.
Knapp 92 Prozent der Fremdmittel werden in
Schweizer Franken valutierend mit einer Zinsbindungsfrist
bis Ende November 2009 aufgenommen.
Der Restbetrag wird in Euro aufgenommen
und hat eine Zinsbindungsfrist bis
Ende November 2014. Die Schließung des
Fonds bis Ende 2006 ist durch eine Platzierungsgarantie
einer Gesellschaft der Gebau-
Gruppe abgesichert. Die Ausschüttungen werden
zwischen 4,25 Prozent p. a. (ab Oktober
2005) und 6,0 Prozent p. a. (2023) kalkuliert.
Der Fonds ist auf unbestimmte Zeit errichtet.
Eine Kündigung ist erstmals per Ende 2016
möglich.
Initiator und Prospektherausgeber ist die Gebau
Aktiengesellschaft, Düsseldorf, (Gebau).
Gebau wurde 1965 gegründet und hat inklusive
der Tochtergesellschaften bislang ein Immobilien-Investitionsvolumen
von 2,3 Milliarden
Euro realisiert. Seit 1969 wurden 54 geschlossene
Immobilienfonds aufgelegt, von
denen 23 Gesellschaften bereits wieder aufgelöst
worden sind. Treuhandkommanditist ist
eine Gesellschaft der Gebau-Gruppe. Verkäufer
der Immobilien und Platzierungsgarant ist
ebenfalls eine Gesellschaft der Gebau-Gruppe.
Die Mittelverwendungskontrolle in der Investitionsphase
übernimmt die Deutsche Apotheker-
und Ärztebank.
ANBIETER
Gebau Aktiengesellschaft
Emanuel-Leutze-Straße 17
40547 Düsseldorf
Telefon: 02 11 / 59 75 - 0
Telefax: 02 11 / 59 75 - 2 88
www.gebau.de
Langjährig erfahrener Initiator
Das insgesamt von Gebau verwaltete Immobilienportfolio
hat einen Gesamtwert von rund 5,2 Milliarden
Euro und enthält rund 12.500 Wohnungen sowie
450.000 Quadratmeter Gewerbefläche. In der
Leistungsbilanz per Ende 2003 werden die ab 1985
aufgelegten Medico-Fonds Nr. 20 bis 48 aufgeführt.
Die kumulierten Ausschüttungen der Fonds lagen
demnach überwiegend unter den Planwerten. Angabegemäß
beruht dies zu großen Teilen auf den niedrigen
Inflationsraten der vergangenen Jahre, die zu
entsprechend geringen Mietsteigerungen geführt
haben. Bei mehreren Fonds mit Objekten in den
neuen Bundesländern und Berlin wurde aus Vorsichtsgründen
ein teilweiser Ausschüttungsverzicht
zu Gunsten von Sondertilgungen und der Bildung
von Rücklagen beschlossen. Trotz der Abweichungen
scheinen die Medico-Fonds grundsätzlich solide
konzipiert zu sein.
Risikostreuung der Einnahmen
Die Fondsimmobilien sind zu 97 Prozent vermietet
und die Einnahmen sind durch mehrere Standorte
und die hohe Anzahl der Mieter gestreut. Dies stellt
eine vergleichsweise hohe Einnahmesicherheit dar.
Die Einnahmenkalkulation inklusive der prognostizierten
Mieterhöhungen liegt insgesamt in einem realistischen
Rahmen. Die aktuellen Wohnungsmieten
liegen prospektgemäß unter den örtlichen Marktmieten,
so dass Erhöhungen nach Ablauf der Mietpreisbindungen
im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten
und insbesondere bei Wechsel von Mietern
nachvollziehbar sind. Der Prospekt geht von einer
Veräußerung der Objekte zum Ende des Jahres 2023
aus. Chancen könnten sich dadurch ergeben, dass laut
Gebau geplant ist, die Mieteinheiten zwischenzeitlich
in Eigentumswohnungen umzuwandeln und an die
Mieter oder an Kapitalanleger zu veräußern. Der
G.U.B. wurden Unterlagen vorgelegt, nach denen
dies in der Vergangenheit bei vergleichbaren Objekten
erfolgreich von Gebau praktiziert worden ist.
Angemessener Kaufpreis
Im Prospekt und im Prospektgutachten wird auf ein
Wertgutachten eines freien Sachverständigen hingewiesen,
das insgesamt einen Wert der Immobilien
von 21,3 Millionen Euro bestätigt. Dies liegt knapp
über den vereinbarten Gesamtkaufpreisen und bestätigt
somit insgesamt dessen Angemessenheit.
Fremdfinanzierung in Schweizer Franken
Die Gesamtfinanzierung ist durch die bereits vertraglich
festgeschriebenen Darlehen und die Platzierungsgarantie
abgesichert. Die Gebau-Gruppe garantiert
die Übernahme der platzierten Fondsanteile
oder – da sie zugleich als Verkäufer der Immobilien
fungiert – bei einem etwaig geringeren Fondsvolumen
entsprechend weniger Objekte an den
Fonds zu veräußert. Zugleich sind die Funktionsträgergebühren
entsprechend anzupassen. Der wesentliche
Teil der Fremdmittel valutiert in Schweizer
Franken. Dadurch ergeben sich Chancen und Risiken
von Wechselkursänderungen. Ein Währungsrisiko
DIE G.U.B.-ANALYSE
wurde nicht in der Prognoserechnung berücksichtigt,
allerdings erfolgt die Gesamtfinanzierung nur zu
rund einem Drittel aus Fremdkapital. Die Zinssätze
der Anschlussfinanzierungen wurden vergleichsweise
sehr knapp kalkuliert. Die geplante Tilgung hingegen
erfolgt zügig mit anfangs überwiegend zwei
Prozent p. a. Sollte das Zinsniveau zum Zeitpunkt der
Anschlussfinanzierungen über den Planwerten liegen,
könnten gegebenenfalls geringere Tilgungsleistungen
vereinbart werden, um die vorgesehene Gesamtannuität
einzuhalten.
Rechtliche Besonderheiten
Präsenz-Gesellschafterversammlungen können durch
ein schriftliches Abstimmungsverfahren ersetzt werden.
Da der Treuhandkommanditist mit dem Initiator
verbunden ist und das Stimmrecht der Anleger
bei fehlender Weisung selbst ausüben kann, besteht
ein Potenzial für Interessenkonflikte. Allerdings informiert
der Treuhandkommanditist die Anleger im
Vorwege über die beabsichtigte Abstimmung.
DAS FAZIT
Gebau ist ein langjährig erfahrener Anbieter geschlossener
Fonds. Die Immobilien wurden von der
Gebau-Gruppe erworben, der Kaufpreis ist jedoch
gutachterlich unterlegt. Der Vermietungsstand ist
hoch und die aktuellen Mieten liegen unter dem
marktüblichen Rahmen. In Bezug auf die Zinsen der
Anschlussfinanzierungen und das Währungsrisiko
erscheint die Prognose optimistisch. Risikominimierend
wirken sich jedoch der vergleichsweise hohe
Eigenkapitalanteil und die planmäßig sehr große
Risikostreuung über mehrere Standorte und eine
Vielzahl von Mietern aus.
G.U.B.-Urteil:
sehr
gut
+++

■ 71/2005 Medico Wohnungsbau Fonds 50
KENNZAHLEN
Eigenkapital inkl. Agio 1 : 66,3 %
Kaufpreis, Bauabnahme und -prüfung, Zins-
und Tilgungsvorauszahlung bis Ende 2006,
Vorauszahlung für Anlegerverwaltung
bis Ende 2007, Modernisierungsrücklage
und Liquiditätsreserve 1 : 77,6 %
Erwerbsnebenkosten 1 : 3,6 %
Finanzierungskosten (ohne Damnum) 1, 2 : 1,4 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1 : 17,4 %
Kaufpreisfaktor 3 : 17,0
Quadratmeterpreis 4 : 1.167 Euro
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen ohne Dam-
1 num plus Agio).
2 Saldiert mit den Mieteinnahmen bis Ende September 2005.
3 Kaufpreise (inkl. Bauabnahme und -prüfung) als Vielfaches der kalkulierten
Mieteinnahmen 2006.
4 Durchschnittlicher Kaufpreis (inkl. Bauabnahme und -prüfung) pro
Quadratmeter Mietfläche (ohne Stellplätze).
Initiator und
Management
Investition und
Finanzierung
Wirtschaftliches
und steuerliches
Konzept
Rechtliches
Konzept
Interessenkonstellation
Prospekt und
Dokumentation
Kriterium
Fondskonzept
plausibel
Gesamtfinanzierung/
Mindestvolumen
abgesichert
Anlegerrechte
gewahrt
Ordnungsgemäße
Mittelverwendung
abgesichert
Kein gravierendes
Potenzial für Interessenkonflikte
EXISTENZKRITERIEN
Ja grundsätzlich
STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Stärken/Vorteile
Initiator bereits sehr lange am Markt. Große Erfahrung
im deutschen Immobilienmarkt. Verwaltungsbestand
von rund 12.500 Wohnungen. Leistungsbilanz
dokumentiert grundsätzlich solide
konzipierte Beteiligungsangebote. Deutsche Apotheker-
und Ärztebank als langjähriger Projektpartner
für Mittelverwendungskontrolle und Vertrieb.
Wertgutachten bestätigt angemessene Kaufpreise.
Kein Fertigstellungsrisiko. Vergleichsweise hoher
Eigenkapitalanteil. Fremdkapital aufgenommen.
Platzierungsgarantie.
Nachvollziehbare Einnahmekalkulation. Hoher
Vermietungsstand. Sehr breite Risikostreuung. Bereits
anfangs relativ hohe Tilgungsraten.
Wahl eines mehrheitlich von Anlegern gewählter
Beirates möglich. Anleger mit zusammen zehn
Prozent des Kommanditkapitals können eine
außerordentliche Gesellschafterversammlung verlangen.
Haftungsrisiken eingegrenzt, da nur reduzierte
Hafteinlage im Handelsregister. Wirtschaftsprüfertestat
des Jahresabschlusses zwingend.
Externer Mittelverwendungskontrolleur. Initiatorengruppe
muss Immobilien im Rahmen der Platzierungsgarantie
gegebenenfalls übernehmen,
sofern keine Schließung durch Kommanditkapital
möglich.
Leistungsbilanz (allerdings knapp gehalten und
nur per Ende 2003). Wertgutachten und Prospektgutachten
erstellt. Übersendung weiterer interner
Unterlagen.
X
X
X
X
X
Schwächen/Nachteile
Leistungsbilanz enthält Abweichungen zu den
Prognosewerten, die unter anderem auf geringeren
Mietanpassungen durch niedrige Inflationsraten
beruhen.
Währungsrisiko, da Fremdmittel in Schweizer
Franken. Zinssatz der Anschlussfinanzierung
knapp kalkuliert. Relativ hohe fondsbedingte Kosten
(teilweise durch höheren Eigenkapitalanteil
bedingt).
Fondskalkulation geht von steigenden Mieteinnahmen
aus (die jedoch auch nachvollziehbar erscheinen).
Gesellschafterbeschlüsse können im schriftlichen
Umlaufverfahren gefasst werden. Geschäftsführung
ist (wie üblich) von Paragraf 181 BGB (Selbstkontrahierungsverbot)
befreit. Treuhandkommanditist
kann Stimmrecht bei fehlender Weisung
im eigenen Ermessen ausüben.
Treuhandkommanditist und Verkäufer sind mit
dem Initiator verbunden. Keine nennenswerte
Bareinlage des Initiators.
Die Leistungsbilanz ist nicht testiert. Wertgutachten
nur in Teilen vorgelegt (vollständige Existenz
allerdings im Wertgutachten bestätigt). Wertgutachten
nicht von einem öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen.
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
G.U.B. ANALYSE
Nein Anmerkungen
Präsenz-Gesellschafterversammlungen
nicht
zwingend.
Treuhandkommanditist und
Initiator verflochten.
Punkte
Urteil
8,5 +++
8,0 ++
9,0
+++
8,5 +++
7,5 ++
8,0 ++
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (29. Juni 2005), Prospektnachtrag (26. August 2005), Leistungsbilanz per Ende 2003,
Auszug aus einem Wertgutachten (November 2004), Prospektgutachten (29. Juli 2005), weitere interne Unterlagen und Antworten auf Fragen der G.U.B.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten
nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
● Die Bewertung in der Stärken-Schwächen-Analyse erfolgt in
Schritten von 0,5 Punkten auf einer Skala von 0 bis 10 Punkten.
Die Vergabe des Teilurteils erfolgt nach folgenden Bewertungsstufen:
0 bis 3,5 Punkte: „-“, 4,0 bis 5,5 Punkte: „+“, 6,0 bis
8,0 Punkte: „++“, 8,5 bis 10 Punkte: „+++“.
Das Gesamturteil stellt keinen arithmetischen oder sonstigen
Mittelwert der Teilnoten dar, sondern wird von der G.U.B. im
Rahmen einer Gesamtwürdigung vergeben. Insbesondere werden
die Teilbereiche der Stärken-Schwächen-Analyse an sich,
aber auch deren Inhalte dabei - je nach Bedeutung für das konkrete
Anlageangebot - möglicherweise von Analyse zu Analyse
unterschiedlich gewichtet.
Die Bewertungsstufen
für das Gesamturteil:
+++
+
= sehr gut = positiv
= gut
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (0 40) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
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