Holland 57 - G.U.B.-Fondsguide

■ 31/2005 Holland 57
KENNZAHLEN
Eigenkapital inkl. Agio 1 : 51,1 %
Objektkaufpreis und Liquiditätsreserve 1 : 87,1 %
Erwerbsnebenkosten 1 : 1,9 %
Finanzierungskosten 1 : 2,6 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1 : 8,4 %
Kaufpreisfaktor 2 : 14,8
Quadratmeterpreis 3 : 2.868 Euro
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen plus Agio).
2 Objektkaufpreis ohne Nebenkosten zur ersten vollen Jahresmiete.
3 Objektkaufpreis ohne Nebenkosten pro Quadratmeter Mietfläche.
Initiator und
Management
Investition und
Finanzierung
Wirtschaftliches
und steuerliches
Konzept
Rechtliches
Konzept
Interessenkonstellation
Prospekt und
Dokumentation
Kriterium
Fondskonzept
plausibel
Gesamtfinanzierung/
Mindestvolumen
abgesichert
Anlegerrechte
gewahrt
Ordnungsgemäße
Mittelverwendung
abgesichert
Kein gravierendes
Potenzial für Interessenkonflikte
Ja grundsätzlich
STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Stärken/Vorteile
Emissionserfahrung seit 1993 mit einem Gesamtemissionsvolumen
von über 663,25 Millionen Euro
und 14,5 Millionen US-Dollar. Laut Leistungsbilanz
bereits 64 geschlossene Immobilienfonds
aufgelegt, davon 56 Hollandfonds. Sämtliche kumulierten
Ausschüttungen im oder über Plan.
Keine Fertigstellungsrisiken. Umsatzsteuerausgleich
auf den Kaufpreis durch Einmalzahlung. Objektkaufpreis
und Mietzins laut Gutachten marktgerecht.
Fremdkapitalzusage einer niederländischen
Bank.
Anfänglich sehr hohe Einnahmesicherheit durch
Vermietung an eine niederländische Behörde.
Mietvertrag indexiert.
Im Wesentlichen übliche Regelungen im Gesellschaftsvertrag.
Hafteinlage auf 20 Prozent der Einlage
begrenzt (Rest: Gesellschafterdarlehen).
Keine Verflechtungen zwischen Initiator, Verkäufer
und Mieter. Treuhänder enthält sich bei fehlenden
Weisungen des Anlegers der Stimme.
Weitgehend vollständige Leistungsbilanz gemäß
DFI-Leistungsbilanz-Fragenkatalog. Wertgutachten
über die Immobilie. Insgesamt klar strukturierter,
verständlicher Prospekt.
EXISTENZKRITERIEN
X
X
X
X
X
Schwächen/Nachteile
Leistungsbilanz nicht testiert. Zum Teil bei einigen
Fonds geringere Fremdkapitaltilgung als geplant.
G.U.B. ANALYSE
Nein Anmerkungen
Keine Platzierungsgarantie.
Keine regelmäßigen
Präsenz-Gesellschafterversammlungen.
Nur Mittelfreigabe durch
verbundenes Unternehmen.
Treuhänder und Initiator
verflochten.
Punkte
Urteil
9,5 +++
Keine Platzierungsgarantie. 9,0 +++
Erhöhtes Risiko der Anschlussvermietung auf
Grund der Ein-Mieter-Struktur. Verlängerungsoptionen
zu Gunsten des Mieters schränken Chancen
auf höhere Mieteinnahmen für die Anleger ein.
Fondsgeschäftsführung wie üblich vom Selbstkontrahierungsverbot
(Paragraf 181 BGB) befreit.
Keine zwingende ordentliche Präsenz-Gesellschafterversammlung.
Außerordentliche Gesellschafterversammlung
und Einrichtung eines Beirates nur
auf Antrag von Gesellschaftern mit insgesamt wenigstens
25 Prozent des Haft-Kommanditkapitals
zwingend. Keine externe Mittelverwendungskontrolle
(nur Mittelfreigabe in der Investitionsphase
durch den abhängigen Treuhänder).
Keine nennenswerte Bareinlage des Initiators.
Treuhänder und Initiator verflochten. Laufende
Vergütungen nicht vom Erfolg abhängig.
Leistungsbilanzherausgabe mehr als neun Monate
nach Ende des Geschäftsjahres. Leistungsbilanz
nicht testiert. Darstellung im Prospekt zum Teil etwas
knapp.
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
8,0
++
7,0 ++
7,5 ++
8,5 +++
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (Oktober 2004), Leistungsbilanz 2003/2004 (Stand: Dezember 2004) und
Objektgutachten der Troostwijk Taxaties B.V.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten
nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
● Die Bewertung in der Stärken-Schwächen-Analyse erfolgt in
Schritten von 0,5 Punkten auf einer Skala von 0 bis 10 Punkten.
Die Vergabe des Teilurteils erfolgt nach folgenden Bewertungsstufen:
0 bis 3,5 Punkte: „-“, 4,0 bis 5,5 Punkte: „+“, 6,0 bis
8,0 Punkte: „++“, 8,5 bis 10 Punkte: „+++“.
Das Gesamturteil stellt keinen arithmetischen oder sonstigen
Mittelwert der Teilnoten dar, sondern wird von der G.U.B. im
Rahmen einer Gesamtwürdigung vergeben. Insbesondere werden
die Teilbereiche der Stärken-Schwächen-Analyse an sich,
aber auch deren Inhalte dabei - je nach Bedeutung für das konkrete
Anlageangebot - möglicherweise von Analyse zu Analyse
unterschiedlich gewichtet.
Die Bewertungsstufen
für das Gesamturteil:
+++
+
= sehr gut = positiv
= gut
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (0 40) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
++
–