Holland 57 - G.U.B.-Fondsguide

G.U.B. ANALYSE
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
DAS ANGEBOT
Anleger können sich an der Siebenundfünfzigsten
IFH geschlossener Immobilienfonds
für Holland GmbH & Co. KG,
Hamburg, direkt als Kommanditisten
oder mittelbar über den Treuhänder Hansische
Treuhand AG, Hamburg, ab 15.000
Euro plus fünf Prozent Agio beteiligen.
Das Gesamtinvestitionsvolumen des
Fonds beträgt 37,9 Millionen Euro. Davon
sind 19 Millionen Euro über ein Hypothekendarlehen
mit festem Zinssatz bis
zum 30. Oktober 2014 (für die ersten fünf
Jahre 4,3 Prozent, dann 5,1 Prozent) finanziert.
Die Gesellschaft kann erstmals
zum 31. Dezember 2014 gekündigt werden.
Der Fonds erwirbt, verwaltet und verwertet
das Bürogebäude La Défense in
Almere, Niederlande, mit einer Büromietfläche
von 11.475 Quadratmetern
sowie einem Archiv von 247 Quadratmetern
und 185 Stellplätzen. Die Immobilie
wurde im Jahr 2004 erbaut und ist vollständig
an die holländische Behörde für
Arbeitnehmerversicherungen Uitvoeringsinstituut
Werknemersverzekeringen
(UWV) vermietet. Der Mietvertrag ist indexiert
(bis zu vier Prozent vollständig,
darüber zur Hälfte) und läuft bis zum 31.
Dezember 2014. Danach kann der Mieter
den Vertrag zeitlich unbegrenzt für jeweils
fünf Jahre verlängern. Der Mieter
übernimmt sämtliche Nebenkosten, Kosten
der Instandhaltung von Dach und
Fach fallen für den Fonds als Vermieter
an.
Die geplanten Ausschüttungen beginnen
mit 6,75 Prozent für das Geschäftsjahr
2005 und steigen bis zum Jahr 2012
auf 7,25 Prozent an. Initiator ist das Bankhaus
Wölbern & Co. (AG & Co. KG), Hamburg,
Prospektherausgeber und Fondskonzeptionär
ist ihre 100-prozentige
Tochtergesellschaft Wölbern Concept
GmbH, Hamburg.
ANBIETER
Bankhaus Wölbern & Co.
(AG & Co. KG)
Herrengraben 74
20459 Hamburg
Telefon: 0 40 / 3 76 08 - 5 55
Telefax: 0 40 / 3 76 08 - 5 15
E-Mail: info@woelbern.de
www.woelbern.de
Holland 57
Auf Immobilien in Holland
spezialisierter Initiator
Der Initiator hat langjährige Erfahrung im Segment
der geschlossenen Immobilienfonds, speziell
mit niederländischen Immobilien. Der Leistungsbilanz
2003/2004 zufolge, die Soll-/Ist-Vergleiche
für 56 Holland-, drei Österreich-, zwei
Frankreich- sowie je einen Deutschland-, Polenund
USA-Immobilienfonds dokumentiert, lagen
die kumulierten Ausschüttungen sämtlicher Beteiligungsangebote
im oder sogar über Plan.
Sieben Fonds befinden sich laut Leistungsbilanzübersicht
noch nicht in der Ausschüttungsphase.
Zwei Fonds wurden bislang – jeweils mit
Gewinn für die Anleger – aufgelöst. Außerdem
verfügt das Bankhaus Wölbern, das seit 1995 zur
südafrikanischen ABSA Bank Ltd., Johannesburg,
gehört, über einen institutionellen und damit
soliden finanziellen Hintergrund.
Angemessener Kaufpreis
Ein Gutachten der Troostwijk Taxaties B.V. bestätigt,
dass der Kaufpreis für das Fondsobjekt
unter Berücksichtung des Mietvertrages dem aktuellen
Marktwert („freihändiger Verkaufswert“)
entspricht.
Einzelmieter-Struktur
Durch die vollständige Vermietung des Objektes
an eine niederländische Behörde besteht
zunächst sehr hohe Einnahmesicherheit. Allerdings
trägt der Fonds ein erhöhtes Risiko der
Anschlussvermietung, da gegebenenfalls die gesamte
Fläche neu zu vermieten ist. Das Objekt
kann laut Prospekt aber durch mehrere Mieter
genutzt werden. Durch die Verlängerungsoptionen
zu Gunsten der Behörde, die im Prospekt
nur sehr oberflächlich dargestellt wurden, sind
zudem Chancen für die Anleger, von einem etwaig
höheren Marktniveau zu profitieren, eingeschränkt.
Rechtliche Besonderheiten
Der Gesellschaftsvertrag enthält einige Regelungen,
welche die Rechte der Anleger einschränken.
Insbesondere sind ordentliche Präsenz-Gesellschafterversammlungen
nur auf Antrag
vorgesehen. Die Gesellschafterversammlungen
sollen in der Regel im schriftlichen Umlaufverfahren
stattfinden. Zudem kann eine
außerordentliche Gesellschafterversammlung
erst durch Gesellschafter einberufen werden, die
wenigstens 25 Prozent des Haft-Kommanditkapitals
auf sich vereinen. Dies gilt ebenso für die
Einrichtung eines Beirates. Dass die Mittelverwendungskontrolle
nur in Form der Mittelfreigabe
durch den Treuhänder erfolgt, ist vor dem
institutionellen Hintergrund des Initiators ver-
DIE G.U.B.-ANALYSE
Analyse-Nummer
31/2005
20. Mai 2005
Einzelpreis EUR 27,–
inklusive MWSt.
tretbar. Gleiches gilt für die Tatsache, dass keine
Platzierungsgarantie vorliegt. Der Fondsanteil
ist – wie bei Hollandfonds aus steuerlichen
Gründen üblich – nur mit Zustimmung aller (anderen)
Gesellschafter möglich.
Abhängiger Treuhänder mit
eingeschränktem Stimmrecht
Als Treuhänder fungiert eine Tochtergesellschaft
des Bankhauses Wölbern, wodurch Interessenkonflikte
nicht ausgeschlossen sind. Das
ist vor allem vor dem Hintergrund kritisch, dass
keine regelmäßigen Präsenz-Gesellschafterversammlungen
vorgesehen sind. Positiv war hingegen
zu bewerten, dass sich der Treuhänder bei
fehlenden Weisungen des Anlegers laut Treuhandvertrag
ausdrücklich der Stimme zu enthalten
hat.
DAS FAZIT
Ein Angebot mit einem gutachterlich bestätigten
sehr guten und zu angemessenen Preisen erworbenen
und vermieteten Fondsobjekt. Der
sehr hohen Einnahmesicherheit durch den zehnjährigen
Mietvertrag mit einer niederländischen
Behörde steht ein erhöhtes Anschlussvermietungsrisiko
nach Auslauf des Mietvertrages gegenüber,
auch wenn der Fonds bis zu diesem
Zeitpunkt kündbar ist. Grundsätzlich nicht ausschließbare
Interessenkonflikte und die fehlende
Platzierungsgarantie sind nur vor dem institutionellen
Hintergrund des sehr erfahrenen Initiators
vertretbar.
G.U.B.-Urteil:
sehr
gut
+++

■ 31/2005 Holland 57
KENNZAHLEN
Eigenkapital inkl. Agio 1 : 51,1 %
Objektkaufpreis und Liquiditätsreserve 1 : 87,1 %
Erwerbsnebenkosten 1 : 1,9 %
Finanzierungskosten 1 : 2,6 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1 : 8,4 %
Kaufpreisfaktor 2 : 14,8
Quadratmeterpreis 3 : 2.868 Euro
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen plus Agio).
2 Objektkaufpreis ohne Nebenkosten zur ersten vollen Jahresmiete.
3 Objektkaufpreis ohne Nebenkosten pro Quadratmeter Mietfläche.
Initiator und
Management
Investition und
Finanzierung
Wirtschaftliches
und steuerliches
Konzept
Rechtliches
Konzept
Interessenkonstellation
Prospekt und
Dokumentation
Kriterium
Fondskonzept
plausibel
Gesamtfinanzierung/
Mindestvolumen
abgesichert
Anlegerrechte
gewahrt
Ordnungsgemäße
Mittelverwendung
abgesichert
Kein gravierendes
Potenzial für Interessenkonflikte
Ja grundsätzlich
STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Stärken/Vorteile
Emissionserfahrung seit 1993 mit einem Gesamtemissionsvolumen
von über 663,25 Millionen Euro
und 14,5 Millionen US-Dollar. Laut Leistungsbilanz
bereits 64 geschlossene Immobilienfonds
aufgelegt, davon 56 Hollandfonds. Sämtliche kumulierten
Ausschüttungen im oder über Plan.
Keine Fertigstellungsrisiken. Umsatzsteuerausgleich
auf den Kaufpreis durch Einmalzahlung. Objektkaufpreis
und Mietzins laut Gutachten marktgerecht.
Fremdkapitalzusage einer niederländischen
Bank.
Anfänglich sehr hohe Einnahmesicherheit durch
Vermietung an eine niederländische Behörde.
Mietvertrag indexiert.
Im Wesentlichen übliche Regelungen im Gesellschaftsvertrag.
Hafteinlage auf 20 Prozent der Einlage
begrenzt (Rest: Gesellschafterdarlehen).
Keine Verflechtungen zwischen Initiator, Verkäufer
und Mieter. Treuhänder enthält sich bei fehlenden
Weisungen des Anlegers der Stimme.
Weitgehend vollständige Leistungsbilanz gemäß
DFI-Leistungsbilanz-Fragenkatalog. Wertgutachten
über die Immobilie. Insgesamt klar strukturierter,
verständlicher Prospekt.
EXISTENZKRITERIEN
X
X
X
X
X
Schwächen/Nachteile
Leistungsbilanz nicht testiert. Zum Teil bei einigen
Fonds geringere Fremdkapitaltilgung als geplant.
G.U.B. ANALYSE
Nein Anmerkungen
Keine Platzierungsgarantie.
Keine regelmäßigen
Präsenz-Gesellschafterversammlungen.
Nur Mittelfreigabe durch
verbundenes Unternehmen.
Treuhänder und Initiator
verflochten.
Punkte
Urteil
9,5 +++
Keine Platzierungsgarantie. 9,0 +++
Erhöhtes Risiko der Anschlussvermietung auf
Grund der Ein-Mieter-Struktur. Verlängerungsoptionen
zu Gunsten des Mieters schränken Chancen
auf höhere Mieteinnahmen für die Anleger ein.
Fondsgeschäftsführung wie üblich vom Selbstkontrahierungsverbot
(Paragraf 181 BGB) befreit.
Keine zwingende ordentliche Präsenz-Gesellschafterversammlung.
Außerordentliche Gesellschafterversammlung
und Einrichtung eines Beirates nur
auf Antrag von Gesellschaftern mit insgesamt wenigstens
25 Prozent des Haft-Kommanditkapitals
zwingend. Keine externe Mittelverwendungskontrolle
(nur Mittelfreigabe in der Investitionsphase
durch den abhängigen Treuhänder).
Keine nennenswerte Bareinlage des Initiators.
Treuhänder und Initiator verflochten. Laufende
Vergütungen nicht vom Erfolg abhängig.
Leistungsbilanzherausgabe mehr als neun Monate
nach Ende des Geschäftsjahres. Leistungsbilanz
nicht testiert. Darstellung im Prospekt zum Teil etwas
knapp.
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
8,0
++
7,0 ++
7,5 ++
8,5 +++
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (Oktober 2004), Leistungsbilanz 2003/2004 (Stand: Dezember 2004) und
Objektgutachten der Troostwijk Taxaties B.V.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten
nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
● Die Bewertung in der Stärken-Schwächen-Analyse erfolgt in
Schritten von 0,5 Punkten auf einer Skala von 0 bis 10 Punkten.
Die Vergabe des Teilurteils erfolgt nach folgenden Bewertungsstufen:
0 bis 3,5 Punkte: „-“, 4,0 bis 5,5 Punkte: „+“, 6,0 bis
8,0 Punkte: „++“, 8,5 bis 10 Punkte: „+++“.
Das Gesamturteil stellt keinen arithmetischen oder sonstigen
Mittelwert der Teilnoten dar, sondern wird von der G.U.B. im
Rahmen einer Gesamtwürdigung vergeben. Insbesondere werden
die Teilbereiche der Stärken-Schwächen-Analyse an sich,
aber auch deren Inhalte dabei - je nach Bedeutung für das konkrete
Anlageangebot - möglicherweise von Analyse zu Analyse
unterschiedlich gewichtet.
Die Bewertungsstufen
für das Gesamturteil:
+++
+
= sehr gut = positiv
= gut
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (0 40) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
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