ProVictor 7. Immobilienfonds USA - G.U.B.-Fondsguide

G.U.B. ANALYSE
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
Analyse-Nummer
53/2003
11. Juli 2003
Einzelpreis € 27,–
inklusive MwSt.
ProVictor 7. Immobilienfonds USA
Fondsobjekt
■ Der Fonds ist – mittelbar über eine
Objektgesellschaft – alleiniger Eigentümer
einer 1990 errichteten „Class A“-Büroimmobilie
in Chicago/Illinois. Die Mietfläche
des 50-stöckigen Gebäudes beträgt 86.857
Quadratmeter. Die Tiefgarage hat 56 Stellplätze.
Initiator
■ ProVictor Immobilien GmbH, Düsseldorf
(ProVictor).
■ ProVictor wurde 1996 gegründet und ist
ein Gemeinschaftsunternehmen der PRO-
VINZIAL Rheinland Lebensversicherung
AG, Düsseldorf, und der ERGO Trust
GmbH, Düsseldorf, einer Gesellschaft der
ERGO Versicherungsgruppe AG.
■ Seit 1997 wurden sechs US-Immobilienfonds
mit einem Gesamtinvestitionsvolumen
von rund 925 Millionen US-Dollar aufgelegt.
Beteiligte
■ Konzeptionär: TMW Immobilien Aktiengesellschaft,
München.
■ Fondsgesellschaft: ProVictor Property
Fund VII, L.P., Atlanta /Georgia.
■ General Partner und Fondsgeschäftsführung:
ProVictor Property Fund VII,
L.P., Atlanta/Georgia. Die Gesellschaft
gehört zur TMW-Gruppe.
■ Objektgesellschaft: 181 West Madison,
L.P., Chicago/Illinois. Der Sitz der Gesellschaft
befindet sich in Delaware.
■ Objektverwalter: MB Beitler LLC., Chicago/Illinois.
■ Mieter: Das Objekt hat mehr als 20
unterschiedliche Mieter. Hauptmieter sind
der Finanzdienstleistungskonzern The
Northern Trust Company, die LaSalle
Bank N.A. (Tochtergesellschaft der niederländischen
ABN AMRO Bank), die Vermögensverwaltungsgesellschaft
UBS PaineWebber,
Inc. und die Societe Generale.
■ Die Fondsverwaltung und die Vertriebskoordination
erfolgen durch Gesellschaften
der IDEENKAPITAL-Gruppe, die
laut Prospekt von 1995 bis 2001 mehr als 1,2
Milliarden Euro Eigenkapital im Vertrieb
eigener und fremder Fonds platziert hat
DAS ANGEBOT
und ein Beteiligungsunternehmen des
ERGO-Versicherungskonzerns ist.
■ Ein Einzahlungstreuhänder oder ein unabhängiger
Mittelverwendungskontrolleur
werden nicht erwähnt.
Wirtschaftliches Konzept
■ Erfolgsprognose: Die Fondsimmobilie
war per November 2002 zu rund 90 Prozent
vermietet. Die Mietverträge enden zeitlich
gestaffelt. Knapp 38 Prozent der Flächen
sind bis 2020 vermietet.
■ Inflationsausgleich: Die Mietverträge
enthalten überwiegend Vereinbarungen
über Staffelmieten.
■ Finanzierung: Die Hypothekenfinanzierung
wurde von der Objektgesellschaft
beim Kauf der Immobilie übernommen.
Eine Platzierungsgarantie der ProVictor
Immobilien GmbH sichert die Bereitstellung
des vorgesehenen Kommanditkapitals
bis Ende Februar 2004 ab.
■ Erfolgsabhängige Vergütungen: Der
General Partner partizipiert neben der Geschäftsführungsvergütung
(zwei Prozent
der Nettomieteinnahmen) mit einem Prozent
an den laufenden Ergebnissen. Nach
Rückzahlung der Kommanditeinlagen an
die Anleger und Ausschüttung einer „Gesamtverzinsung“
von neun Prozent p.a. partizipiert
der General Partner mit 25 Prozent
an verbleibenden Liquiditätsüberschüssen.
Rechtliches Konzept
■ Anleger beteiligen sich unmittelbar als
Limited Partner (vergleichbar mit einem
Kommanditisten) an der Fondsgesellschaft,
die die Fondsimmobilie indirekt
über die Objektgesellschaft hält.
■ Laufzeit: Die Beteiligungsgesellschaft
ist bis Ende 2025 eingerichtet.
Eine ordentliche Kündigung seitens der
Anleger ist im Gesellschaftsvertrag nicht
vorgesehen. Allerdings kann die Gesellschafterversammlung
bereits zuvor eine
Auflösung des Fonds beschließen.
■ Die Besteuerung der Immobilieneinkünfte
erfolgt laut Prospekt in den USA. In
Deutschland gilt der Progressionsvorbehalt.
ECKDATEN
US-$ 1
Investitionsvolumen 286.964.976 1
Mittelherkunft:
Eigenkapital 118.050.000 1
Agio 5.902.500 1
Fremdkapital 163.012.476 2
Mittelverwendung:
Kaufpreis 248.000.000 3
Fondsbedingte Kosten und
Erwerbsnebenkosten 31.487.428 1
Liquiditätsreserve 7.477.548 1
Mindestbeteiligung: 15.000 4
Geplante Ausschüttungen: 7,0 % (2003) 1
bis 10,0 % (2017) 1
1
Inkl. 5 % Agio auf das Eigenkapital.
2
Wurde auf Ebene der Objektgesellschaft aufgenommen.
3
Die Immobilie wird indirekt über die Objektgesellschaft
gehalten.
4
Zzgl. 5 % Agio.
ANBIETER
IDEENKAPITAL
FINANCIAL SERVICE AG
Berliner Allee 27 - 29
40212 Düsseldorf
Telefon: 02 11 / 1 36 08 - 0
Telefax: 02 11 / 1 36 08 - 55
www.ideenkapital.de
G.U.B.-Urteil:
sehr
gut
+++

■ 53/2003 ProVictor 7. Immobilienfonds USA
■ Leistungsstarker Initiator: ProVictor
verfügt über soliden institutionellen Hintergrund.
Laut Leistungsbilanz haben die Vorläuferfonds
die prognostizierten Ausschüttungen
– abgesehen von einer minimalen
Abweichung – per Ende 2001 erreicht oder
übertroffen. Beim ersten US-Fonds wurde
eine der beiden Fondsimmobilien bereits
mit erheblicher Wertsteigerung veräußert.
Trotz der relativ kurzen Emissionshistorie
deutet die Leistungsbilanz auf ein leistungsstarkes
Fonds- und Immobilienmanagement.
Eine fundierte Bewertung der Initiatorenleistung
ist jedoch erst in einigen Jahren
und unter anderem in Abhängigkeit
vom Erfolg anstehender Anschlussvermietungen
möglich. Wie bei den Vorläuferfonds
ist die Konzeption des Fonds durch
die TMW Immobilien AG, München, erfolgt.
Nach Kenntnis der G.U.B. verfügt
TMW über langjährige Erfahrung in der Betreuung
und Beratung privater und institutioneller
deutscher Investoren auf dem US-
Immobilienmarkt.
■ Marktgerechter Kaufpreis: Da es sich um
eine Bestandsimmobilie handelt, bestehen
keine Fertigstellungsrisiken. Gemäß dem
Wertgutachten einer unabhängigen amerikanischenImmobilienberatungsgesellschaft
lag der Marktwert der Fondsimmobilie
per Juni 2002 knapp über dem Kaufpreis.
Das Objekt sei eine „Class A“-Immobilie
und habe sich zum Zeitpunkt der Besichtigung
in einem sehr guten Zustand befunden.
Angesichts des großen Volumens der
Investition kommt allerdings nur ein eingeschränkter
Kreis institutioneller Investoren
als Käufer der Immobilie in Betracht. Dies
könnte die spätere Veräußerung des Objektes
erschweren.
■ Gestreutes Vermietungsrisiko: Die
Fondsimmobilie hat laut Prospekt knapp 30
unterschiedliche Mieter. Die Vertragslaufzeiten
enden verteilt bis 2020. Dadurch ist
das Anschlussvermietungsrisiko gestreut.
Hauptmieter mit knapp 38 Prozent der
Flächen ist der Finanzdienstleistungskon-
DIE G.U.B.-ANALYSE
zern Northern Trust, für den die Prospektangaben
– wie auch für die drei weiteren
größeren Mieter mit einem Flächenanteil
von zusammen knapp 28 Prozent – auf eine
projektkonforme Bonität schließen lassen.
Da der Mietvertrag mit Northern Trust eine
Laufzeit bis 2020 hat, besteht für einen signifikanten
Teil der Fondseinnahmen eine vergleichsweise
hohe und langfristige Einnahmesicherheit.
Der Leerstand wurde unter
Berücksichtigung der jeweils auslaufenden
Mietverträge für jedes Jahr individuell kalkuliert.
Zusammen mit dem Mietausfallwagnis
wurden hierfür in der Prognoserech-
KENNZAHLEN
Eigenkapital inkl. Agio 1 : 43,2 %
Objektkosten + Liquiditätsreserve 1 : 89,0 %
Fonds- und objektbedingte
Nebenkosten inkl. Agio 1 : 11,0%
Kaufpreisfaktor 2 : 13,5
Quadratmeterpreis 3 : 2.855 US-Dollar
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand der Fondsgesellschaft
(Investitionsvolumen plus Agio).
2 Kaufpreis als Vielfaches der kalkulierten Jahres-Nettomiete
2003.
3 Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Mietfläche.
nung durchschnittlich 3,11 Prozent der
Mieteinnahmen veranschlagt. Auch vor
dem Hintergrund, dass der für 2003 angesetzte
Leerstand um rund 3,5 Prozent unter
dem prospektierten Flächenleerstand per
November 2002 liegt, erscheint die diesbezügliche
Kalkulation optimistisch. Auch die
Planung von jährlich um drei Prozent steigende
Marktmieten hätte nach Auffassung
der G.U.B. zurückhaltender gewählt werden
können. Allerdings basiert der Wert auf
der im Wertgutachten unterstellten Entwicklung.
Die Vermietungsaufwendungen
und Instandhaltungskosten erscheinen insgesamt
angemessen kalkuliert.
■ Abgesicherte Finanzierung: Die Gesamtfinanzierung
ist durch die bereits erfolgte
Fremdkapitalaufnahme und die Platzierungsgarantie
abgesichert. Die Zinsbin-
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
G.U.B. ANALYSE
dungsfrist endet zwar bereits im Oktober
2006, der Zinssatz der Anschlussfinanzierung
ist jedoch mit 7,5 Prozent p.a. im Rahmen
des Angemessenen kalkuliert worden.
Durch Tilgungsaussetzungen in einzelnen
Jahren und zwischenzeitliche Darlehenserhöhungen
erfolgt planmäßig nur eine sehr
geringfügige Reduzierung des Fremdkapitals
gegenüber dem Anfangssaldo.
■ Günstige Besteuerung: Laut Prospekt
erfolgt die Besteuerung der Immobilieneinkünfte
gemäß Doppelbesteuerungsabkommen
ausschließlich in den USA. Auf Grund
von dortigen Freibeträgen und vergleichsweise
niedrigen Steuersätzen ergeben sich
hieraus Vorteile gegenüber einer Besteuerung
in Deutschland. Da der „Progressionsvorbehalt“
gilt, erfolgt jedoch eine Berücksichtung
der amerikanischen Einnahmen
bei der Ermittlung des persönlichen Steuersatzes
in Deutschland, wodurch sich dieser
erhöhen kann.
ProVictor ist ein erfolgreicher Anbieter geschlossener
US-Fonds. Der Kaufpreis der
Fondsimmobilie wird durch ein unabhängiges
Wertgutachten bestätigt. Die Mieteinnahmen
sind über zahlreiche unterschiedliche
Mieter gestreut und teilweise sehr langfristig
durch entsprechende Verträge unterlegt.
Die Kalkulation geht von einer positiven
Marktentwicklung aus. Insgesamt wurde
der Fonds jedoch solide konzipiert.
G.U.B.-Urteil:
sehr
gut
DAS FAZIT
+++
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (November 2002), Wertgutachten (Juni 2002), Leistungsbilanz per Ende 2001 und Antworten auf
Fragen der G.U.B.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes. Regelmäßige Voraussetzung
für eine sehr gute Beurteilung ist der Nachweis der erfolgreichen
Emission und Realisierung eines branchengleichen Vorläufer-Fonds.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Ob-
jekten nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
Die Bewertungsstufen
= sehr gut
= gut
= positiv
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (040) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
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