fairvesta VI

ft mbH & Co. KG
7071 / 36 65 -77
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fairvesta VI Emissionsprospekt
fairvesta Komplementärgesellschaft mbH
fairvesta VI
-Urteil
fairvesta VI Emissionsprospekt
Angebot zur Beteiligung an fairvesta VI
17.10.2008 14:30:42 Uhr
gut
++
Urteil
November 2008

Die g.u.b.-An A ly s e
n in i t iAt o r u n D mA n Ag e m e n t
Die fairvesta Komplementärgesellschaft mbH gehört
zur 2002 gegründeten fairvesta Unternehmensgruppe,
die mit dem vorliegenden Angebot den siebten
Fonds – darunter ein Private Placement – auflegt.
Die Gruppe hat sich auf den Immobilienhandel durch
Ankäufe aus Sondersituationen wie Zwangsversteigerungen
spezialisiert und sich seit ihrer Gründung
in diesem Segment etabliert. Auf Grund der kurzen
Emissionshistorie liegen jedoch nachhaltige Ergebnisse
noch nicht vor. Bis dato wurden alle Angebote
vollständig platziert (fairvesta vierte Immobilienbeteiligungsgesellschaft
ist zum Analysezeitpunkt
vollständig platziert). Insgesamt hat fairvesta bisher
rund 200 Millionen Euro Eigenkapital akquiriert
(zum Teil Ratenzahlungen). Der erste Fonds konnte
2004 bereits in die ersten Objekte investieren. Alle
bis dato aufgelegten Angebote haben zum Analysezeitpunkt
insgesamt Immobilien an 50 Standorten
Deutschlands mit einem Volumen von mehr als 200
Millionen Euro erworben und zum Teil wieder veräußert.
Laut Initiator wurden die Immobilien dabei
bisher günstig – zu rund 55 Prozent des Verkehrswertes
und einer Mietrendite von zwölf Prozent –
erworben und durch den Handel und die Vermietung
der Objekte eine durchschnittliche Wertsteigerung
von 56 Prozent des Investitionskapitals erzielt. Die
Fähigkeit zur Umsetzung der Fondsstrategie wurde
insoweit im Rahmen der Vorgängerangebote unter
Beweis gestellt.
n investition u n D finAnzierung
Investitionsobjekte sind Immobilien aus Zwangsversteigerungen
und ähnlichen Sondersituationen,
die oft deutlich unter dem Verkehrswert erworben
werden können. Die bisherigen Investitionen der
Vorläuferangebote belegen, dass fairvesta Zugang
zu solchen Objekten hat. Die Investitionsobjekte
stehen zum Analysezeitpunkt noch nicht fest (Blind
Pool). Die Entscheidung über die Investitionen trifft
das Management des Fonds nach Zustimmung des
Anlegerbeirates (wenn dieser bestellt wurde). Sofern
der Kaufpreis bei einem Immobilienankauf zehn Millionen
Euro überschreitet, ist die Zustimmung per
Gesellschafterbeschluss notwendig. Für den Immobilienerwerb
wurden verbindliche Investitionskrite-
rien im Gesellschaftsvertrag und im Mittelverwendungskontrollvertrag
fixiert. Positiv ist hierbei, dass
der Erwerb einer Immobilie nur auf Grundlage eines
von einem Immobiliensachverständigen erstellten
Wertgutachtens erfolgen darf. Allerdings können die
Investitionen auch schon vor Erreichen eines Mindestvolumens
und der Entscheidung über eine eventuelle
Rückabwicklung erfolgen. Wie viele Immobilien
die Fondsgesellschaft erwerben kann, hängt auch
davon ab, wie viel Kommanditkapital eingeworben
wird. Eine Platzierungsgarantie für einen Mindestbetrag
des Kommanditkapitals besteht nicht; fairvesta
konnte jedoch bei den Vorgängerfonds durch ihre
Platzierungsstärke überzeugen. Bei einer geringeren
als der geplanten Platzierung ist auf Grund von Fixkosten
bzw. Mindestvergütungen eine prozentual
höhere Kostenbelastung möglich; zudem sind die
Fondskosten relativ hoch. Bei einer eventuellen
Rückabwicklung erhalten die bereits beigetretenen
Anleger unter Umständen nicht den vollen Beteiligungsbetrag
zurückerstattet.
n Wi r t sch A f t l i ch es Ko n z e p t
Der Handel mit Immobilien aus Bankverwertungen,
Zwangsversteigerungen und sonstigen Sondersituationen
oder Zwangsverwertungen ist ein Nischenmarkt.
Den Prospektangaben zufolge wurden in 2007
Immobilien zum Verkehrswert von 16,53 Milliarden
Euro zu einem durchschnittlichen Kaufpreis von
50 – 60 Prozent dieses Wertes zwangsversteigert.
Der für die Fondsgesellschaft relevante Ankaufsmarkt
macht demnach 8,41 Prozent des Gesamtmarktes
aus. Die Investitionen dürfen mit bis zu 60
Prozent Fremdkapital finanziert werden, wodurch
ein positiver Hebeleffekt im Erfolgsfall, aber auch
entsprechende Risiken entstehen können. In der
Prognoserechnung wurde für die Jahre 2011 und
2013 zwar mit einer Fremdkapitalaufnahme von
insgesamt 22,5 Millionen Euro kalkuliert, laut Initiator
ist die Aufnahme von Fremdkapital während
der Fondslaufzeit jedoch von dem Erfolg im Einkauf
abhängig. Bei den Vorgängerangeboten wurde bis
dato auf Fremdfinanzierungen verzichtet, da nach
Angaben von fairvesta die zu erzielende Rendite
durch den günstigen Einkauf der Objekte realisierbar
ist und insofern auf den Leverage-Effekt zugunsten
der Risikoreduzierung verzichtet werden konnte.
Der Erfolg des Fonds hängt neben den allgemeinen
Marktentwicklungen und der Qualität des Managements
maßgeblich von der Auswahl und Verfügbarkeit
der Immobilien ab. Zudem ist es entscheidend,
ob es gelingt, die Immobilien nach der geplanten
Haltedauer von rund drei Jahren zu den kalkulierten
Konditionen zu veräußern. Anleger müssen sich insofern
des unternehmerischen Charakters der Beteiligung
und der damit verbundenen Risiken bewusst
sein. Die Anleger haben Anspruch auf gewinnunabhängige
Entnahmen. Sofern nicht entsprechende
Überschüsse erwirtschaftet worden sind, gehen die
Auszahlungen allerdings zu Lasten der Substanz des
Fonds. Laut Prospekt erzielt die Fondsgesellschaft
Einkünfte aus Gewerbebetrieb.
n rech t l i ch es Ko n z e p t
Der Gesellschafts- und der Treuhandvertrag enthalten
im Wesentlichen übliche Regelungen. Eine jährliche
Präsenz-Gesellschafterversammlung ist vorgesehen;
Beschlüsse können jedoch auch im schriftlichen
Verfahren gefasst werden. Als Haftsumme werden
30 Prozent der gezeichneten Einlage ins Handelsregister
eingetragen. Die Geschäftsführung ist vom
Selbstkontrahierungsverbot des Paragrafen 181
BGB befreit. Der Fondsgesellschaft steht bei Veräußerung
eines Anteils ein Vorkaufsrecht zu, wodurch
die Fungibilität entsprechend eingeschränkt ist. Sehr
positiv ist zu bewerten, dass eine externe Mittelverwendungskontrolle
über die gesamte Laufzeit des
Fonds vorgesehen ist.
n int e r e s s e n Ko n s t e l l At i o n
Da die Treuhänderin mit dem Initiator verflochten ist,
besteht grundsätzlich Potenzial für Interessenkonflikte.
Sie übt das Stimmrecht jedoch nur auf ausdrückliche
Weisung der Anleger aus. Der Initiator selbst leistet
keine Einlage in den Fonds. Allerdings bestehen
Anreize für das Management, da der Geschäftsführung
nach Rückzahlung des eingesetzten Kapitals
– jedoch ohne Berücksichtigung einer Verzinsung –
eine 15-prozentige Gewinnbeteiligung zusteht. Die
laufende Vergütung für die fairvesta Holding bemisst
sich laut Dienstleistungs- und Servicevertrag zudem
wesentlich am Verkehrswert der Immobilien. Dadurch
kann die laufende Vergütung bezogen auf das Eigenkapital
zwar unter Umständen recht hoch ausfallen,
es entsteht aber eine zusätzliche Motivation
für fairvesta, die Objekte insgesamt möglichst weit
unter dem Verkehrswert zu erwerben.
n pr o s p e K t u n D Do K u m e n tAt i o n
Der Verkaufsprospekt ist insgesamt informativ. Allerdings
wird das Vorkaufsrecht in den Risikohinweisen
nicht ausdrücklich erwähnt und die Informationen
zum Initiator und den handelnden Personen sowie zu
den bisherigen Investitionen sind sehr knapp. Positiv
ist, dass alle wesentlichen Verträge im Wortlaut
abgedruckt sind. Eine branchenübliche Leistungsbilanz
wurde noch nicht erstellt. Für das Angebot liegt
ein Prospektgutachten vor.
n ge W i c h t u n g
In Abweichung zur Normalgewichtung (siehe Rückseite):
Auf Grund des Blind-Pool-Konzeptes und des für
solche Investitionen notwendigen speziellen Knowhows:
Höhere Gewichtung Initiator und Management
(30 Prozent); geringere Gewichtung Investition und
Finanzierung (20 Prozent).

stä rK en-schWächen-An A ly se
stä rK en /chA n c e n
• Platzierungsstarke Unternehmensgruppe
• Investitionen der Vorläuferfonds belegen Zugang zu dem sehr speziellen
Zielmarkt
• Verbindliche Investitionskriterien; Sachverständigengutachten vor jedem
Objektankauf
• Chance auf überdurchschnittliche Ergebnisse
• Unabhängige Mittelverwendungskontrolle für die gesamte Fondslaufzeit
vorgesehen
• Anlegerbeirat vorgesehen
• Wahl zwischen zwei Produktvarianten – je nach persönlicher
Präferenz – möglich
emissionserfAhrung
* Angaben für die fairvesta Unternehmensgruppe, darunter ein Private Placement
DA s fA zit
PLATZIERTES EIGENKAPITAL*
Gesamtsumme : 200 Mio. EUR
ANZAHL DER FONDS*
Gesamt inkl. des vorliegenden
Angebotes : 7
Die 2002 gegründete fairvesta-Unternehmensgruppe hat sich erfolgreich im Markt
der Immobilien-Handelsfonds etabliert und bisher insgesamt 200 Millionen Euro
Beteiligungskapital platziert. Der Erwerb von Immobilien an bisher 50 Standorten,
die teilweise bereits wieder veräußert wurden, belegt den Zugang der Gruppe zu
diesem sehr speziellen Markt. Nachhaltige Ergebnisse der Vorläuferfonds liegen
sch Wäch en /risiK en
• Noch keine nachhaltigen Erfolgsnachweise des Initiators
• Konkrete Investitionsobjekte und Fondsvolumen stehen noch nicht
fest (Blind Pool)
• Keine Platzierungsgarantie; Investitionen bereits vor Erreichen des
Mindestvolumens möglich
• Relativ hohe fondsbedingte Kosten
• Erhöhtes unternehmerisches Risiko
Die g.u.b.-be u r t e i l u n g
in i t iAt o r u n D mA n Ag e m e n t Punkte 70
(30 %)
(20%)
(20 %)
rech t l i ch es Ko n z e p t Punkte 83
(10 %)
int e r e s s e n Ko n s t e l l At i o n Punkte 80
(10 %)
(10 %)
ge s A m t
(100 %)
-Urteil
++
investition u n D finAnzierung Punkte 65
++
Wi r t sch A f t l i ch es Ko n z e p t Punkte 70
++
+++
++
pr o s p e K t u n D Do K u m e n tAt i o n Punkte 70
++
Punkte 71
gut
++
allerdings noch nicht vor. Es handelt sich um ein stark unternehmerisch geprägtes
Beteiligungsangebot mit den entsprechend erhöhten Chancen und Risiken. Sehr
positiv ist zu bewerten, dass die verbindlichen Investitionskriterien unter anderem
ein Sachverständigengutachten voraussetzen und eine externe Mittelverwendungskontrolle
für die gesamte Fondslaufzeit vorgesehen ist.
Urteil

DA s An g e b o t
Anleger können sich direkt oder mittelbar über
die Treuhänderin an der fairvesta sechste Immobilienbeteiligungsgesellschaft
mbH & Co. KG,
Tübingen, beteiligen. Der Fonds plant, Immobilien
im Rahmen von Zwangsversteigerungen bzw.
aus anderen Sondersituationen direkt von den
Eigentümern zu erwerben, diese zu entwickeln,
zu verwalten und zu vermieten und nach einer
relativ kurzen Haltedauer wieder zu veräußern.
Der Gesellschaftszweck umfasst auch Beteiligungen
an anderen Gesellschaften und den
Erwerb von Grundstücksgesellschaften.
Der An b i e t e r
fairvesta Komplementärgesellschaft mbH
Konrad-Adenauer-Str. 15
72072 Tübingen
Telefon: 0 70 71 /36 65 - 10 0
Telefax: 0 70 71 /36 65 - 77
www.fairvesta.de
Sitz: Tübingen
Gründungsjahr: 2006
Stammkapital: 25.000 Euro
Gesellschafter: fairvesta Holding AG
Geschäftsführer: Hermann Geiger
Wesentliche verbundene
Unternehmen:
Anleger haben die Möglichkeit – je nach persönlicher
Präferenz – zwischen zwei Produktvarianten
(ESATATE Cash Flex und ESTATE Short
Flex) zu wählen. Treuhandkommanditistin ist
die fairvesta Treuhand GmbH, Tübingen. Als
Mittelverwendungskontrolleurin fungiert die
Hoffmann GmbH Wirtschaftsprüfungs- und
Steuerberatungsgesellschaft, Reutlingen.
fairvesta Vermittlungsgesellschaft mbH
fairvesta Treuhand GmbH
fairvesta Holding AG
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Verkaufsprospekt (25. August 2008),
Prospektgutachten (29. Oktober 2008), Homepage des Initiators, weitere Unterlagen sowie Antworten
auf Fragen der G.U.B.
Analysedatum: 10. November 2008
G.U.B.-Analyse: fairvesta VI

Kennz Ahlen 1
Eigenkapital inkl. Abwicklungsgebühr 2,3 : 100,0 %
Investitionsvolumen inkl. Erwerbsnebenkosten und Liquiditätsreserve
2,4 :
82,7 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Abwicklungsgebühr 2 : 16,5 %
Nicht abzugsfähige Vorsteuer: 0,8 %
1 Bei einem angenommenen Platzierungskapital von 40 Millionen Euro (ohne Abwicklungsgebühr)
2 Verhältnis zum Gesamtaufwand
3 Die Aufnahme von Fremdkapital i.H.v. 60 Prozent der Anschaffungskosten ist möglich
4 Die Höhe der Erwerbsnebenkosten ist nicht ausgewiesen
ec K D At e n
Branche: Immobilien
Fondsobjekte: Immobilien aus Zwangsversteigerungen und anderen Sondersituationen
Produktvarianten: ESTATE Cash Flex
Einzahlung: Einmalanlage der gesamten Zeichnungssumme
Mindestbeteiligung: 10.000 Euro
Mindestlaufzeit: 10 Jahre
Entnahmerechte: gewinnunabhängig
01.-08. Jahr: 1 - 6,5 % p. a.
09.-11. Jahr: 1 - 7,5 % p. a.
12.-14. Jahr: 1 - 8,5 % p. a.
15.-17. Jahr: 1 - 9,5 % p. a.
18.-20. Jahr: 1 - 10,5 % p. a.
ab 21. Jahr: 1 - 11,5 % p. a.
Abwicklungsgebühr: fünf Prozent
Gesamtvolumen 1 : 40.199.900 Euro
ESTATE Short Flex
Einzahlung: Einmalanlage der gesamten Zeichnungssumme
Mindestbeteiligung: 15.000 Euro
Mindestlaufzeit: 5 Jahre
Entnahmerechte: 01.-05. Jahr: ohne Entnahmerechte
06.-08. Jahr: 1 - 6,5 % p. a.
09.-11. Jahr: 1 - 7,5 % p. a.
12.-14. Jahr: 1 - 8,5 % p. a.
18.-20. Jahr: 1 - 10,5 % p. a.
ab 21. Jahr: 1 - 11,5 % p. a.
Eigenkapital 1 : 40.199.900 Euro (Erhöhung auf bis zu 60 Millionen Euro zzgl. Abwicklungsgebühr
zulässig)
Investitionsvolumen 2 : 33.248.723 Euro
Dauer der Gesellschaft: unbestimmt; in Abhängigkeit der gewählten Produktvariante kann die
Beteiligung nach 5 bzw. 10 Jahren gekündigt werden
1 Inklusive Abwicklungsgebühr
2 Inklusive Erwerbsnebenkosten und Liquiditätsreserve

•
•
•
G.U.B.
Gesellschaft für Unternehmensanalyse und
Beteiligungsmanagement mbH
Brabandstraße 1
22297 Hamburg
Telefon: (0 40) 5 14 44-160
Telefax: (0 40) 5 14 44-180
Internet: www.gub-analyse.de
E-Mail: info@gub-analyse.de
Geschäftsführer: Torsten Eichel
Die g.u.b.-be W e r t u n gsst u fen
0 bis 40 Punkte:
41 bis 60 Punkte:
61 bis 80 Punkte:
81 bis 100 Punkte:
Wi c h t i g e hi nW e i s e z u r G.U.B.-An A ly s e
Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene
Fonds und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes.
Die Analyse erfolgt nach der von der G.U.B. entwickelten,
eigenen Analysesystematik. Die G.U.B.-Analyse stellt keine
Anlageempfehlung dar, sondern ist eine Einschätzung und
Meinung insbesondere zu Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der
Analyse jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen
sowie auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden
allgemeinen Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich
anderweitig vermerkt, erfolgt eine Einsichtnahme
in Originalunterlagen oder öffentliche Register sowie eine
Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten nicht. Nach dem
Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich auswirkende
Änderungen der Verhäitnisse und neuere Erkenntnisse sind
nicht berücksichtigt.
Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt
nicht. Zu diesem Zweck werden von vielen Anbietern bei
Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten nach dem einheit-
-
+
++
+++
•
•
Die g.u.b.-no r m A lg e W i c h t u n g
20 % Initiator und Management
30 % Investition und Finanzierung
20 % Wirtschaftliches Konzept
10 % Rechtliches Konzept
10 % Interessenkonstellation
10 % Prospekt und Dokumentation
lichen Standard IDW S 4 in Auftrag gegeben. Diese Gutachten
dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen in der Analyse
nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten daher
vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo
und entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung
der Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes,
auch vor dem Hintergrund seiner individuellen Gegebenheiten
und Kenntnisse. Es ist deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung
die individuelle Beratung eines Fachmanns
in Anspruch zu nehmen.
Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung
durch die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten
und keine Gewähr für den Eintritt der prognostizierten steuerlichen
und wirtschaftlichen Ergebnisse. Grundlage für die
Beteiligung an dem Angebot ist allein der vollständige Verkaufsprospekt
inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg
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fairvesta sechste Immobilienbeteilig
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