9/2005 - G.U.B.-Fondsguide

G.U.B. ANALYSE
DEUTSCHLANDS ÄLTESTE RATING-AGENTUR FÜR GESCHLOSSENE FONDS – GEGRÜNDET 1973
Analyse-Nummer
9/2005
15. Februar 2005
Einzelpreis EUR 27,–
inklusive MWSt.
SHB Erlenhofpark München-Unterhaching KG
DAS ANGEBOT
Mit Einmalzahlungen von mindestens 7.000 Euro
plus fünf Prozent Agio, mit Ratenzahlungen,
oder in einer Mischform mit einer Thesaurierung
der Ausschüttungen können sich Anleger mittelbar
über den Treuhandkommanditisten oder als
Direktkommanditisten an der SHB Innovative
Fondskonzepte AG & Co. Erlenhofpark München-Unterhaching
KG, Oberhaching (bei München),
beteiligen. Daneben sind Beteiligungen als
stiller Gesellschafter mit Wandlungsrecht möglich,
für die kein Agio erhoben wird. Fondsobjekt
ist das 1992 bis 1994 errichtete Büro- und Dienstleistungszentrum
mit Hotel „Erlenhofpark“ München-Unterhaching,
an dem die Beteiligungsgesellschaft
mittelbar über eine Objektgesellschaft
94 Prozent hält. Insgesamt verfügt das Objekt
über 27.000 Quadratmeter Bürofläche, 15.000
Quadratmeter Hotelfläche, 1.300 Quadratmeter
Lagerfläche, 460 Tiefgaragen-Stellplätze und 200
Außenstellplätze. Der Vermietungsstand beträgt
rund 95,6 Prozent. Jeweils rund 30 Prozent der
Flächen werden von einer Hotelbetriebsgesellschaft
und von einer NATO-Agentur bis 2019 beziehungsweise
2009 angemietet. Die verbleibenden
Flächen haben 22 Mieter aus unterschiedlichen
Branchen. Für unvermietete Flächen besteht
eine Erstvermietungsgarantie. Die Mietverträge
enden zwischen 2005 und 2012. Die Verträge enthalten
Indexvereinbarungen und überwiegend
mieterseitige Verlängerungsoptionen.
Das Fondsvolumen beträgt inklusive Disagio
168,46 Millionen Euro, davon rund 60 Millionen
Euro anfangs ausstehende Einlagen. Die langfristigen
Fremdmittel sollen bis Ende 2005 in Euro
aufgenommen werden. Die Platzierung des Eigenkapitals
ist bis spätestens Ende 2006 geplant
und durch eine Platzierungsgarantie der SHB
abgesichert. Ein Teil der laufenden Liquiditätsüberschüsse
soll in einen Investmentfonds eingezahlt
werden. Die geplanten Ausschüttungen
auf das Kommanditkapital liegen zwischen 6,0
Prozent p. a. (2006) und 9,0 Prozent p. a. (2035)
beziehungsweise zwischen 7,0 und 10,0 Prozent
p. a. ab Beteiligungssummen von 100.000 Euro.
Die stillen Beteiligungen erhalten – je nach Laufzeit
– Mindestgewinnanteile von 6,0 beziehungsweise
8,0 Prozent p. a.
Initiator ist die SHB Innovative Fondskonzepte
AG, Oberhaching (SHB). SHB wurde im Jahr 2000
gegründet und hat zwei vorausgegangene Fonds
aufgelegt. Treuhandkommanditist ist die Prudent
Treuhand Vermögensverwaltung GmbH, Pöcking.
Die Mittelverwendungskontrolle erfolgt durch eine
unabhängige Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
Die Verwaltung des Investmentfonds wird von
der DWS-Gruppe übernommen.
ANBIETER
SHB Innovative Fondskonzepte AG
Keltenring 10–12
82041 Oberhaching bei München
Telefon: 0 89 / 62 83 42 - 0
Telefax: 0 89 / 62 83 42 - 42
www.shb-ag.com
Kompetenter Initiator
Das Management der SHB verfügt über langjährige Erfahrung
in der Konzeption, Verwaltung und dem Vertrieb
geschlossener Fonds. Seit 1995 wurden Fonds mit einem Investitionsvolumen
von rund 2,9 Milliarden Euro für SHB
und andere deutsche Initiatorengesellschaften konzipiert
und teilweise selbst vertrieben. Die beiden vorausgegangenen
Fonds der SHB hatten ein Investitionsvolumen von
zusammen 590 Millionen Euro und ein Eigenkapital von
252 Millionen Euro. In Bezug auf die Ausschüttungen und
steuerlichen Ergebnisse sind diese SHB-Fonds bis Ende
2004 gemäß den Planwerten verlaufen.
Abgesicherte Einnahmen
Die Einnahmen wurden auf Basis des aktuellen Vermietungsstandes
und einer Erstvermietungsgarantie eines Altgesellschafters
in der Objektgesellschaft für die unvermieteten
Flächen bis Ende 2009 kalkuliert. Das Mietausfallwagnis
wurde mit zwei Prozent der jährlichen Nettomieteinnahmen
optimistisch kalkuliert. Gleiches gilt für die mit
2,25 Prozent p. a. angesetzte Inflationsrate. Für Instandhaltung
und Anschlussvermietung wurden drei Prozent p. a.
angesetzt. Das Vermietungsrisiko ist über unterschiedliche
Mieter und zwei Nutzungsarten gestreut. Wesentliche Teile
der Mieteinnahmen entfallen auf zwei Mieter, so dass
entsprechende Anschlussvermietungsrisiken bestehen. Bei
der NATO-Agentur handelt es sich um eine internationale
Organisation. Nach Beendigung des Mietvertrages könnten
sich insbesondere bei einer kleinteiligen Anschlussvermietung
erhöhte Umbaukosten ergeben. Hotels sind
Spezialimmobilien, deren Neuvermietung ebenfalls mit erhöhten
Vermietungsaufwendungen und Umbaumaßnahmen
verbunden sein kann. Die vorliegenden Angaben lassen
auf eine projektkonforme Bonität des Pächters und ein
tragfähiges Hotelkonzept schließen.
Investition in Wertpapiere
Durch die Investition in einen Aktienfonds erfolgt eine Diversifizierung
der Investition. Planmäßig soll bis 2018 ein
Anlagevermögen von rund 20 Millionen Euro aufgebaut
werden. Dies stellt ein entsprechendes Sicherheitspolster
dar und soll laut Prognoserechnung in 2020 zur vollständigen
Rückführung der Darlehen genutzt werden. Die DWS-
Gruppe ist eine renommierte Investmentgesellschaft und
gehört zur Deutsche Bank-Gruppe. Gemessen an den für
die vergangenen zehn Jahre angegebenen Ergebnissen des
Zielfonds wurde der mit 7,9 Prozent p. a. (inklusive Dividenden)
kalkulierte Wertzuwachs vertretbar kalkuliert.
Angemessener Kaufpreis
In einem Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen wird der Verkehrswert des
Fondsobjektes mit 80,8 Millionen Euro angegeben. Dies
liegt um rund eine Million Euro über dem Kaufpreis und
dokumentiert dessen Angemessenheit. Fertigstellungsrisiken
bestehen nicht. Die Mietflächen sind laut Gutachten
für die derzeitige Nutzung gut geeignet und verfügen über
Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel und den Individualverkehr.
Die örtlichen Büroleerstandsraten liegen
angabegemäß unter denen Münchens. Diesbezügliche Änderungen
seien nicht zu erwarten. Für den Hotelbetrieb
werden positive Impulse durch örtliche Großbaumaßnahmen
erwartet. Die weitere Entwicklung der Lage wird insgesamt
positiv bewertet.
Abgesicherte Finanzierung
SHB hat im Rahmen der Vorläuferfonds nachgewiesen,
über eine geeignete Platzierungskraft zu verfügen. Die Be-
DIE G.U.B.-ANALYSE
reitstellung des vorgesehenen Eigenkapitals ist durch eine
Platzierungsgarantie der SHB abgesichert. Sie verfügt allerdings
nur über 600.000 Euro Grundkapital. Da nur Teile
der Einlagen als Einmalzahlungen erbracht werden, finanziert
sich der Fonds anfangs zu einem hohen Teil aus
Fremdkapital. Die langfristigen Fremdmittel sollen Ende
2005 aufgenommen werden. Die kalkulierten Zinskonditionen
erscheinen angemessen. Die Zwischenfinanzierung
erfolgt in Form einer Stundung des Kaufpreises durch die
Altgesellschafter der Objektgesellschaft. Sollte es der
Fondsgesellschaft nicht möglich sein, die Kaufpreiszahlung
bis Ende September 2006 zu erbringen, erfolgt eine Umwandlung
in ein Gesellschafterdarlehen (und bis zu 20 Prozent
des ausstehenden Stundungsbetrages) in Kommanditkapital.
Rechtliche Besonderheiten
Gesellschafterbeschlüsse können in schriftlicher Form gefasst
werden. Positiv ist zu beurteilen, dass der Treuhandkommanditist
rechtlich nicht mit SHB verbunden ist.
Durch die verschiedenen Beteiligungsmöglichkeiten besteht
die Möglichkeit, die Beteiligung an die individuellen
Anlagepräferenzen anzupassen. Ratenzahler sollten sich
des langfristigen Charakters der Beteiligung bewusst sein.
Bei Nichterbringung der Einlagen kann laut Gesellschaftsvertrag
eine „Schadenspauschale“ von bis zu 15 Prozent
der Beteiligungssumme plus Agio verhängt werden.
DAS FAZIT
Auch wenn SHB erst den dritten geschlossenen Fonds auflegt,
verfügt das Management über langjährige Markterfahrung.
Die Vorläuferfonds sind bislang im Wesentlichen
plangemäß verlaufen. Der Kaufpreis der Fondsimmobilie
entspricht laut Gutachten dem Verkehrswert. Durch die Investition
laufender Liquiditätsüberschüsse in einen Aktienfonds
entsteht eine Diversifizierung der Gesamtinvestition.
Die kalkulierten Mieteinnahmen sind zunächst durch entsprechende
Verträge unterlegt. Die Gesamtergebnisse aus
der Vermietung wurden optimistisch kalkuliert, der Wertzuwachs
des Aktienfonds wurde konservativ angesetzt.
Durch mehrere mögliche Beteiligungsformen ist eine
Berücksichtigung persönlicher Anlegerinteressen
möglich.
G.U.B.-Urteil:
sehr
gut
+++

■ 9/2005 SHB Erlenhofpark München-Unterhaching KG
KENNZAHLEN
Eigenkapital (inkl. ausstehende Einlagen),
stille Beteiligungen, Mieteinnahmen der
Investitionsphase und Agio 1 : 62,9 %
Kaufpreis, Instandhaltungskosten,
Ausschüttungen, Mindestgewinnanteile
der stillen Gesellschafter und Zuführung
zum Wertpapierdepot 1 : 49,0 %
Ausstehende Einlagen 1 : 35,7 %
Finanzierungskosten (ohne Damnum) 1 : 3,7 %
Fondsbedingte Kosten inkl. Agio 1, 2 : 11,6 %
Kaufpreisfaktor 3 : 13,3
Quadratmeterpreis 4 : 1.842 Euro
1 Verhältnis zum Gesamtaufwand (Investitionsvolumen inkl. Agio
1 ohne Damnum).
2 Inklusive 270.000 Euro Erwerbsnebenkosten.
3 Kaufpreise als Vielfaches der kalkulierten Mieteinnahmen 2005.
4 Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Mietfläche (ohne
Kfz-Stellplätze).
Initiator und
Management
Investition und
Finanzierung
Wirtschaftliches
und steuerliches
Konzept
Rechtliches
Konzept
Interessenkonstellation
Prospekt und
Dokumentation
Kriterium
Fondskonzept
plausibel
Gesamtfinanzierung/
Mindestvolumen
abgesichert
Anlegerrechte
gewahrt
Ordnungsgemäße
Mittelverwendung
abgesichert
Kein gravierendes
Potenzial für Interessenkonflikte
EXISTENZKRITERIEN
Ja grundsätzlich
STÄRKEN-SCHWÄCHEN-ANALYSE
Stärken/Vorteile
Initiator mit langjährig erfahrenem Management
in Konzeption, Verwaltung und Vertrieb. Erfolgreiche
Platzierung von zwei Vorläuferfonds.
Management des Investmentfonds durch DWS-
Gruppe.
Wertgutachten bestätigt angemessenen Kaufpreis.
Kein Fertigstellungsrisiko. Investition in
einen bisher erfolgreichen Investmentfonds.
Platzierungsgarantie.
Einnahmen durch Mietverträge und Erstvermietungsgarantie
unterlegt. Mietrisiko über zahlreiche
Mieter und zwei Nutzungsarten gestreut. Diversifizierung
der Gesamtinvestition auf die Anlageklassen
Immobilien und Wertpapiere. Hohes Liquiditätspolster
durch Aktienfonds vorgesehen. Konservative
Kalkulation der Wertentwicklung des Aktienfonds.
Im Wesentlichen übliche Regelungen im Vertragswerk.
Flexibilität durch mehrere Beteiligungsvarianten.
Wahl eines aus Anlegern bestehenden Beirates
geplant. Reduzierung des Haftungsrisikos,
da nur 20 Prozent der Nominaleinlage als Hafteinlage
im Handelregister.
Keine Verflechtungen zwischen Initiator, Treuhandkommanditisten
und Mittelverwendungskontrolleur.
Externes Wertpapiermanagement.
Übernahme der persönlichen Haftung für den
Fonds durch SHB.
Wertgutachten für den Fondskomplex. Leistungsbilanz
per Ende 2004. Prospektgutachten nach
IDW S 4. Bereitstellung weiterer erbetener Unterlagen.
X
X
X
X
X
Schwächen/Nachteile
Erst der dritte Fonds von SHB. Geringe Aussagekraft
der SHB-Leistungsbilanz wegen kurzer Emissionshistorie.
Langfristige Fremdmittel noch nicht aufgenommen
(allerdings gegebenenfalls Stellung von
Darlehen durch Verkäufer).
Optimistische Kalkulation des Leerstands- und
Mietausfallrisikos. Zwei Mieterverträge mit großer
Bedeutung für den Gesamterfolg des Fonds und
entsprechenden Risiken der Anschluss-/Alternativvermietung.
Anfangs sehr hoher Fremdkapitalanteil
geplant. Höhere Ausschüttungen für Großanleger
(entsprechend geringerer Ergebnisanteil für
Kleinanleger).
Gesellschafterbeschlüsse können im schriftlichen
Umlaufverfahren (oder gegebenenfalls per Internet)
gefasst werden. Geschäftsführung ist – wie
üblich – von Paragraf 181 BGB (Selbstkontrahierungsverbot)
befreit.
G.U.B. ANALYSE
Nein Anmerkungen
Langfristiges Fremdkapital
noch nicht aufgenommen.
Beschlussfassung in schriftlicher
Form und beispielsweise
per Internet möglich.
Punkte
Urteil
8,0 ++
8,5 +++
8,0
++
8,5 +++
Keine Bareinlage der SHB. 9,0 +++
Leistungsbilanz ist nicht testiert. Prospektgutachten
zum Platzierungsbeginn noch nicht fertig gestellt.
WICHTIGE HINWEISE ZUR G.U.B.-ANALYSE
8,0 ++
Diese G.U.B.-Analyse basiert auf folgenden Unterlagen: Emissionsprospekt (Dezember 2004), Prospektgutachten (Februar 2004), Wertgutachten zum Fondsobjekt
(September 2004), Leistungsbilanz per Ende 2004 für zwei Vorläuferfonds sowie weitere Unterlagen und Antworten auf Fragen der G.U.B.
● Die G.U.B. analysiert und beurteilt seit 1973 geschlossene Fonds
und weitere Angebote des privaten Kapitalmarktes. Die Analyse erfolgt
nach der von der G.U.B. entwickelten, eigenen Analysesystematik.
Die G.U.B.-Analyse stellt keine Anlageempfehlung dar,
sondern ist eine Einschätzung und Meinung insbesondere zu
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes.
● Die vorliegende Analyse basiert ausschließlich auf den in der Analyse
jeweils im Einzelnen aufgeführten Informationsquellen sowie
auf den der G.U.B. zum Analysezeitpunkt vorliegenden allgemeinen
Marktinformationen. Soweit nicht ausdrücklich anderweitig vermerkt,
erfolgt eine Einsichtnahme in Originalunterlagen oder öffentliche
Register sowie eine Vor-Ort-Besichtigung von Anlage-Objekten
nicht. Nach dem Zeitpunkt der Analyse eintretende bzw. sich
auswirkende Änderungen der Verhältnisse und neuere Erkenntnisse
sind nicht berücksichtigt.
● Eine Überprüfung der in Unterlagen von Anbietern enthaltenen
Angaben auf Richtigkeit und Vollständigkeit erfolgt nicht. Zu diesem
Zweck werden von vielen Anbietern bei Wirtschaftsprüfern Prospektgutachten
nach dem einheitlichen Standard IDW S 4 in Auftrag
gegeben. Diese Gutachten dürfen in der Regel aus rechtlichen Gründen
in der Analyse nicht erwähnt werden. Interessierte Anleger sollten
daher vor einer Beteiligung selbst beim Anbieter erfragen, ob ein
solches Gutachten vorliegt.
● Die Beurteilung durch die G.U.B. erfolgt ohne Haftungsobligo und
entbindet den Anleger nicht von einer eigenen Beurteilung der
Chancen und Risiken des Beteiligungsangebotes, auch vor dem Hintergrund
seiner individuellen Gegebenheiten und Kenntnisse. Es ist
deshalb zweckmäßig, vor einer Anlageentscheidung die individuelle
Beratung eines Fachmanns in Anspruch zu nehmen.
● Jede Beteiligung enthält auch ein Verlustrisiko. Die Beurteilung durch
die G.U.B. bietet keine Garantie vor Verlusten und keine Gewähr für
den Eintritt der prognostizierten steuerlichen und wirtschaftlichen Ergebnisse.
Grundlage für die Beteiligung an dem Angebot ist allein der
vollständige Emissionsprospekt inklusive der darin enthaltenen Risikohinweise,
deren Beachtung ausdrücklich empfohlen wird.
● Die Bewertung in der Stärken-Schwächen-Analyse erfolgt in
Schritten von 0,5 Punkten auf einer Skala von 0 bis 10 Punkten.
Die Vergabe des Teilurteils erfolgt nach folgenden Bewertungsstufen:
0 bis 3,5 Punkte: „-“, 4,0 bis 5,5 Punkte: „+“, 6,0 bis
8,0 Punkte: „++“, 8,5 bis 10 Punkte: „+++“.
Das Gesamturteil stellt keinen arithmetischen oder sonstigen
Mittelwert der Teilnoten dar, sondern wird von der G.U.B. im
Rahmen einer Gesamtwürdigung vergeben. Insbesondere werden
die Teilbereiche der Stärken-Schwächen-Analyse an sich,
aber auch deren Inhalte dabei - je nach Bedeutung für das konkrete
Anlageangebot - möglicherweise von Analyse zu Analyse
unterschiedlich gewichtet.
Die Bewertungsstufen
für das Gesamturteil:
+++
+
= sehr gut = positiv
= gut
= nicht platzierungsreif
Verantwortlich für den Inhalt: G.U.B. Gesellschaft für Unternehmensanalyse und Beteiligungsmanagement mbH, Brabandstraße 1, 22297 Hamburg,
Telefon: (0 40) 5 14 44-06, Telefax: (0 40) 5 14 44-180, www.gub-fondsguide.de © G.U.B. Nachdruck und Reproduktion (auch auszugsweise) nicht gestattet.
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