immobilia 2020/01 - SVIT
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ANZAHL DER<br />
GESCHÄFTE<br />
IM VERKAUFS-<br />
FLÄCHEN-<br />
MARKT (CH)<br />
NACH IHRER<br />
MIKROLAGE-<br />
QUALITÄT<br />
Quelle: Fahrländer Partner<br />
& CSL Immobilien<br />
35 000<br />
30 000<br />
25 000<br />
20 000<br />
15000<br />
10000<br />
5000<br />
Waren- und Kaufhäuser<br />
Fachmärkte<br />
Filialisierte Shoppingmagnete<br />
Traditionelle Shoppingeschäfte<br />
Standortgeneralisten<br />
Spezialgeschäfte<br />
Nahversorger<br />
PW-Versorger<br />
Dienstleistungsverkäufer<br />
0<br />
ungeeignete bis<br />
ungünstige Lage<br />
Lage mit<br />
Defiziten<br />
Lage mit<br />
leichten Defiziten<br />
durchschnittliche<br />
Lage<br />
durchschnittlich gute<br />
bis gute Lage<br />
sehr gute bis<br />
beste Lage<br />
rolagen bzw. Lagen mit Defiziten befinden.<br />
Ein Grund hierfür sind die zahlreichen Erdgeschosse<br />
in gemischt genutzten Wohnüberbauungen,<br />
die für Retail geplant werden, jedoch<br />
nicht die Standortqualitäten sowie das<br />
Kaufkraftpotenzial für eine nachhaltige Umsatzerzielung<br />
bieten. Wie die Abbildung oben<br />
zeigt, befinden sich selbst Formate, welche<br />
auf eine möglichst gute Lagequalität angewiesen<br />
sind – wie etwa die traditionellen<br />
und filialisierten Shoppinggeschäfte –, an<br />
suboptimalen Mikrolagen. Hingegen kommen<br />
die vielen Coiffeure, Textilreinigungen<br />
oder Apotheken («Dienstleistungsverkäufer»)<br />
auch für weniger gute Lagen und somit<br />
auch abseits der klassischen Verkaufslagen<br />
in Frage, weil sie gezielt aufgesucht werden.<br />
Die zielgruppengerechte Lage ist bekanntlich<br />
entscheidend für die Mieteinnahmen.<br />
Transaktionsdaten zeigen, dass nur an<br />
50% der Schweizer<br />
Verkaufsflächen<br />
befinden sich an<br />
unterdurchschnittlichen<br />
Mikrolagen.<br />
(BILD: 123RF.COM)<br />
den besten Mikrolagen der Grosszentren sowohl<br />
die Vermietbarkeit als auch das Ertragspotenzial<br />
sehr hoch sind. Bereits an ungünstigen<br />
Mikrolagen in den Innenstädten von Bern<br />
oder Lausanne ist das Ertragspozential bereits<br />
gering. Speziell die Geschäfte an schlechteren<br />
Mikrolagen aus dem Bereich Fashion dürften<br />
weiter unter Druck geraten. Hier sind Entwickler<br />
und Eigentümer angehalten, Mut für<br />
alternative Nutzungen wie Parterre-Wohnen,<br />
stilles Gewerbe wie Arztpraxen, Co-Working,<br />
Kinderkrippen etc. zu haben. Die Vorschriften<br />
der Bauordnung verlangen zwar vielerorts publikumsintensive<br />
Erdgeschossnutzungen, was<br />
aber in der Regel nicht zwingend Retail beinhalten<br />
muss. Dies gilt auch für Erdgeschossflächen<br />
in Bürohäusern an Nicht-Verkaufslagen.<br />
Weiterhin gesucht werden Standorte an<br />
Verkehrsknotenpunkten sein, um von dem in<br />
den Alltagsweg integrierten Verkaufsverhalten<br />
profitieren zu können. Dabei werden Flächen<br />
für die Segmente Food und Gastronomie<br />
eine zentrale Stellung einnehmen. <br />
*RAPHAEL<br />
SCHÖNBÄCHLER<br />
Der Autor ist Partner bei<br />
Fahrländer Partner<br />
Raumentwicklung (FPRE).<br />
IMMOBILIA / Januar <strong>2020</strong> 17
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