MAKRO Immobilien Magazin Ausgabe 10

RECHT AKTUELL // STUBENRAUCH · NIENSTEDT · DOSE
Hypothek auf der Schlossallee
Wer als Jugendlicher oder Erwachsener schon einmal „Monopoly“ gespielt hat, weiß, dass man ein Grundstück
mit einer Hypothek belasten kann, um Geld von der Bank zu erhalten. Das gilt jedoch nicht nur auf dem
Spielbrett bei der Beleihung der Schlossallee, sondern ist dem realen Leben nachempfunden.
Allerdings führt die Hypothek im heutigen Bankalltag
lediglich noch ein Schattendasein. Sie wurde in
der Praxis der Immobilienfinanzierung fast vollständig
verdrängt durch die Grundschuld. Beides sind
Pfandrechte am Grundstück – sogenannte Grundpfandrechte.
Während die Hypothek den Inhalt der
Schuld im Grundbuch genau abbildet, d.h. auf eine
konkrete Verbindlichkeit hinweist, ist die Grundschuld
abstrakt. Bei ihr wird im Grundbuch lediglich angegeben,
dass das Eigentum an dem betroffenen Grundstück mit einem bestimmten
Geldbetrag (nebst Zinsen) gegenüber dem Grundpfandgläubiger
(in der Regel eine Bank) haftet – nicht ersichtlich ist aus
dem Grundbuch jedoch, zur Absicherung welcher Forderung der
Bank die Grundschuld dient. Dies wird außerhalb des Grundbuchs
zwischen dem Grundstückseigentümer und der Bank durch die
sog. Zweckerklärung festgelegt. Damit kann die Grundschuld
auch zur Sicherung wechselnder Forderungen eingesetzt werden.
Ist ein zu sicherndes Darlehen vollständig an die Bank zurückgezahlt,
muss die Grundschuld daher nicht zwingend gelöscht werden,
kann vielmehr grundsätzlich zur Besicherung eines neuen
Darlehens (bei der gleichen Bank) verwendet werden.
Die wenigsten Käufer werden bei dem Erwerb einer Immobilie den
Kaufpreis aus vorhandenen eigenen Mitteln aufbringen können.
Vielmehr wird der Kaufpreis in der Regel durch Bank- oder Bausparkassendarlehen
überwiegend fremdfinanziert. Die finanzierende
Bank oder Bausparkasse lässt sich ihrerseits durch Eintragung einer
Grundschuld im Grundbuch für den Kaufgegenstand sichern.
Die notariell zu beurkundende Grundschuldbestellungsurkunde
ist ein Vollstreckungstitel, vergleichbar einem gerichtlichen Zahlungsurteil,
das der Besteller = Darlehensnehmer / Grundstückseigentümer
der Bank gegen sich an die Hand gibt. Hierbei enthält die
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Urkunde regelmäßig zwei Vollstreckungsunterwerfungserklärungen,
nämlich die des Grundstückseigentümers bezogen auf die mit
der Grundschuld belastete Immobilie, die zweite (das sog. abstrakte
Schuldversprechen) bezogen auf das sonstige Vermögen des Darlehensnehmers.
Die Grundschuld selbst wird vom Grundbuchamt
in Abt. III des Grundbuchs eingetragen. Erfüllt der Darlehensnehmer
seine Verpflichtungen der Bank gegenüber später ganz oder
teilweise nicht, kann diese aus der Grundschuld heraus wahlweise
• die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben oder
• in das sonstige Vermögen des Grundschuldbestellers
(des Darlehensnehmers) vollstrecken.
Hypothek…
In der Regel wird hierbei Personenidentität zwischen dem Darlehensnehmer
und dem Grundstückseigentümer bestehen. Die Haftung
mit der Immobilie und die eigentliche Schuldverpflichtung
können jedoch auch auseinanderfallen, z.B. wenn Eltern zur Absicherung
des Bankdarlehens eines Kindes eine Grundschuld im
Grundbuch des Elterngrundstücks eintragen lassen. Werden Vollstreckungsmaßnahmen
erforderlich, ist die Bank als Grundschuldgläubigerin
nicht verpflichtet, zunächst die Zwangsversteigerung
zu betreiben.
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Tel. 04121/784 51 oder 0173/773 89 80
…im heutigen Bankalltag lediglich noch ein Schattendasein.
Sie wurde in der Praxis der Immobilienfinanzierung fast
vollständig verdrängt durch die Grundschuld. Beides sind
Pfandrechte am Grundstück – sogenannte Grundpfandrechte.
Danny Wohlfeld
Langelohe 41
25337 Elmshorn
E-mail: danny.wohlfeld@freenet.de
Sie kann statt dessen auch gleich in das sonstige Vermögen des
Darlehensnehmers aus dem abstrakten Schuldversprechen
in der Grundschuldbestellungsurkunde die Vollstreckung betreiben
oder umgekehrt.
Da im Falle einer Zwangsversteigerung nicht zwingend jeder der
im Grundbuch eingetragenen Gläubiger vom Versteigerungserlös
etwas erhält, sondern die Befriedigung der Gläubiger aus dem
Versteigerungserlös nach der Reihenfolge ihrer Eintragung im
Grundbuch (nach der Rangstelle) erfolgt, kann nur der erstrangig
eingetragene Gläubiger wirklich sicher sein, auf seine offene
Forderung aus dem Versteigerungserlös etwas zu erhalten. Jede
Bank wird sich daher vom Grundstückseigentümer dessen Rückgewähransprüche
gegen vorrangig eingetragene Gläubiger abtreten
lassen, um immer dann, wenn eine bessere Rangstelle im Grundbuch
(wegen Tilgung des mit der besserrangigen Grundschuld
besicherten Darlehens) frei wird, auf die bessere Rangstelle vorzurücken
und damit zu verhindern, dass der Grundstückseigentümer
die frei gewordene bessere Rangstelle selbst oder zugunsten eines
anderen Gläubigers neu belegen kann. Der Rückgewähranspruch
umfasst insbesondere den Anspruch des Grundstückseigentümers
gegen den Grundschuldgläubiger (die Bank) auf Erteilung einer Löschungsbewilligung
und auf Herausgabe eines etwaigen Übererlöses
in der Zwangsversteigerung.
Bei dem Verkauf einer Immobilie sind aus dem Kaufpreis regelmäßig
noch bestehende Belastungen (die Restdarlehen) des Verkäufers
im Grundbuch abzulösen.
Gleichzeitig wird der Erwerber von seiner finanzierenden Bank
Geld für die Kaufpreiszahlung erst und nur dann erhalten, wenn
die finanzierende Bank ihrerseits über eine neue Grundschuld im
Grundbuch für den Kaufgegenstand abgesichert ist. Hier überlappen
sich zeitlich die Sicherungsinteressen der bisher im Grundbuch
verkäuferseitig noch eingetragenen Gläubiger und der käuferseitig
neu in das Grundbuch einzutragenden Gläubiger. Da der Käufer
ohne Mitwirkung des Verkäufers vor der Eigentumsumschreibung
die Finanzierungsgrundschulden für seine finanzierende Bank
nicht in das Grundbuch hineinbekommt, enthält ein Immobilienkaufvertrag
in der Regel folgende Finanzierungsvollmacht: Der Verkäufer
bevollmächtigt den Käufer, auch in des Verkäufers Namen
alle für die Eintragung der Grundschuld für die Käuferbank in das
Grundbuch erforderlichen Erklärungen bereits vor Kaufpreiszahlung
und Eigentumsumschreibung abzugeben.
Da aus Verkäufersicht sichergestellt werden muss, dass der Käufer
das mit der neuen Grundschuld gesicherte Darlehen nicht für
andere Zwecke als die Kaufpreiszahlung verwenden kann, wird
die Bestellung der Grundschuld mit einer Sicherungsabrede verbunden,
wonach die finanzierende Bank des Käufers für Vollstrekkungszwecke
mit dieser neu bestellten und vor Kaufpreiszahlung
in das Grundbuch einzutragenden Grundschuld erst etwas anfangen
kann, wenn der Kaufpreis auch vollständig gezahlt wurde.
Der mit der Abwicklung des Kaufvertrags beauftragte Notar erhält
die Löschungsunterlagen für die aus dem Kaufpreis abzulösenden
Grundschulden von der Verkäuferbank unter der Treuhandauflage
hiervon nur gegen Zahlung eines von ihr aufgegebenen
Ablösebetrags (Restdarlehen zuzüglich etwaiger Vorfälligkeitsentschädigung)
Gebrauch zu machen. Sobald der Käufer durch die
Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Eigentumsverschaffungsvormerkung)
im Grundbuch für den Kaufgegenstand gegen
von ihm nicht akzeptierte nachfolgende Grundbucheintragungen
gesichert ist, kann der Käufer (bzw. seine finanzierende Bank) nach
Weisung des Notars aus dem Kaufpreis unmittelbar Zahlung zur
Ablösung der nicht zu übernehmenden Grundpfandrechte des Verkäufers
leisten und den verbleibenden Restkaufpreis unmittelbar
an den Verkäufer auszahlen. Der früher üblichen – aber mit Mehrkosten
verbundenen - Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein
Notaranderkonto bedarf es meist nicht.
Hat der Käufer nach 20 oder 25 Jahren seine Kaufpreisdarlehen
vollständig getilgt, erhält er von seiner Bank eine Löschungsbewilligung
und kann die Grundschuld im Grundbuch wieder löschen
lassen – so dass seine Schlossallee wieder lastenfrei ist.
STUBENRAUCH · NIENSTEDT · DOSE
Rechtsanwälte und Notare
Kaltenweide 11 · 25335 Elmshorn
Dr. Klaus Mohr Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Familienrecht
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