Stadt, Land, Brache - Forum Baulandmanagement

Grundstücksfonds NRW
Der Grundstücksfonds ist als Instrument
zur Bereitstellung von Flächen für
den Strukturwandel gestartet. Bis heute
(Stand 31.12.2005) wurde von den rund
1.682 ha Fläche, die vermarktet wurden,
der überwiegende Teil gewerblichen Nutzungen
(654 ha) zugeführt. Rund 51,6 ha
wurden für Wohnzwecke verkauft. Über
den Grundstücksfonds ergab sich auch die
Möglichkeit, anders als bei privaten Eigentümern
– aber vielleicht setzt da gerade
ein Umdenken ein, auch Flächen für Grün-,
Freizeit- und Erschließungsfunktionen zu
vermarkten. Das Projekt Tremonia in Dortmund
wäre ohne den Grundstücksfonds in
dieser Form nicht zu realisieren gewesen.
In den letzten Jahren gewinnen zunehmend
integrierte Standorte und integrierte
Nutzungen an Bedeutung. Der erste Standort,
der mit einer gemischten Nutzung
entwickelt wurde, war im Rahmen der IBA
die ehemalige Zeche Holland in Bochum.
In Alsdorf ist derzeit die Fläche der Grube
Anna in der Entwicklung und in Gelsenkirchen
steht die Zeche Graf Bismarck vor
der Entwicklung. In Dortmund liegt die gewerbliche
Entwicklung des Phoenix-Geländes
bei der LEG. Die Stadt nimmt ergänzend
die Aufwertung des Stadtteilzentrums in
Hörde vor, die Stadtwerke realisieren den
Phönix-See. Insgesamt erfolgt so um Hörde
herum mit Phönix-Ost und Phönix-West
eine integrierte Entwicklung.
Von 1980 bis 2005 investierte der Grundstücksfonds
über 1,76 Mrd. € . Rund
440 Mio. € wurden davon für Ankäufe
verausgabt. Über 464 Mio. € konnten an
Einnahmen erzielt werden. Die letzten beiden
Grundstücke, die als Brachfl ächen in
Heiligenhaus und Ahlen gekauft wurden,
wurden für einen Euro erworben. Damit
zeigt sich im Zusammenhang mit dem
Angebotsüberhang bei Unternehmen, die
wirtschaftlich vernünftig kalkulieren können
und die wissen, welche Konsequenzen
aus der Reaktivierung einer industriell
genutzten Brachfl äche entstehen können,
eine neue Einschätzung zu Risiken und Po-
tenzialen der Brachfl ächen und damit auch
zu deren Werten.
Interessenlagen des Verkäufers
Die häufi gsten Fragen seitens der Verkäufer
bei der Reaktivierung von Brachflächen
betreffen vor allem fi nanzielle und
organisatorische Aspekte. Dabei geht es in
erster Linie um den Wert der eingebrachten
Fläche, die erzielbaren Renditen und
damit einhergehend um eine mögliche Gewinnmaximierung.
In der Diskussion um
planungsrechtliche Erweiterungen geht es
überwiegend um die Zulässigkeit von großflächigem
Einzelhandel. Denn mit dieser
Nutzung werden nicht nur für den Verkäufer
die größten Renditen erzielt, sondern
auch für den Käufer.
Der Verkäufer hat in vielen Fällen, vor allem
bei kleineren Unternehmern, wenig Wissen
über den Markt. Die Chance für Kommunen
liegt daher darin, schon sehr früh in
die Überlegungen der Verkäufer, gerade bei
kleineren Brachfl ächen, einzusteigen. Beim
Verkäufer liegt häufig ein Informationsdefi
zit im Bereich der richtigen Ansprechpartner
vor, zugleich jedoch ein großes
Interesse vor allem an eventuellen Fördermöglichkeiten.
Hinzu kommt die moderne
Behördenkritik; das Bürokratiesystem in
Deutschland und die damit verbundenen
Reihe an Implikationen, auf die er sich einstellen
muss, sind für nicht professionelle
Verkäufer schwierig zu verstehen.
Häufig hat der Verkäufer zusätzlich die
falsche Vorstellung, dass er einen Preis an
der obersten Grenze des Marktpreises erzielen
wird. Die Grundstücke sind für den
Verkäufer möglichst ohne Restriktionen zu
vermarkten, denn für das Ausräumen der
Restriktionen macht er die Stadt verantwortlich.
Der Marktpreis vor Ort spiegelt
gleichzeitig den Erlös für den Verkäufer wider.
Er erstellt in der Regel Entwicklungskonzepte
mit maximaler Rendite, die jedoch
nicht marktgängig sind. Auch wird er
oft von „Experten“ beraten, die aber eher
ein Interesse am Verkauf ihrer Leistungen
haben als an der kompetenten Beratung
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