Handwerk-MG 1/2022

Immobilienübertragungen bei vorweggenommener
Erbfolge
Das Augenmerk bei einer Übertragung von Vermögensgegenständen unter Lebenden liegt darauf,
dass die Konzepte unter Berücksichtigung der künftigen Erbfolge bezüglich der Ertrag- und Schenkungsteuer
optimal gestaltet werden.
Autorin: Barbara Moll-Simons, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin, Fachberaterin für Unternehmensnachfolge, zertifizierte Testamentsvollstreckerin
und registrierte Beraterin bei der BAFA
In der Regel sind die Übertragungen von
Vermögensgegenständen unter Lebenden
zivilrechtlich Schenkungen. Die unterschiedlichen
Vertragsgestaltungen sollten
so konzipiert sein, dass alle Beteiligten
– Übergeber, Übernehmer, weitere Erben –
mit dem Ergebnis zufrieden sein können.
Verpflichtet sich der Übernehmende,
Leistungen an den Übertragenden oder
an Miterben zu erbringen, kann entweder
eine Schenkung unter Auflage oder
eine gemischte Schenkung vorliegen. Im
Folgenden werden die ertragsteuerlichen
Rechtsfolgen bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen
Übertragungen anhand eines
modifizierten Beispiels dargestellt. Ein
besonderes Augenmerk gilt dem § 23 EStG
(Spekulationsfristen bei Grundstücken).
1. Unentgeltliche Übertragungen
Wird für die Leistung keine Gegenleistung
erbracht, liegt eine unentgeltliche Übertragung
vor. Wiederkehrende Unterhaltsund
Versorgungleistungen gelten nicht als
Gegenleistung und stellen beim Schenker
kein Veräußerungsentgelt und beim Beschenkten
keine Anschaffungskosten dar.
Dipl. Betriebswirt
Barbara Moll-Simons
Wirtschaftprüfer
Steuerberater
Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV)
Zertifizierte Testamentsvollstreckerin (AGT)
Auch die Einräumung von Nutzungsrechten
an den übertragenen Vermögensgegenständen
stellen keine Gegenleistung dar.
2. Teilentgeltliche Übertragungen
In nicht seltenen Fällen wird im Übertragungsvertrag
vereinbart, dass der Beschenkte
an Dritte oder an den Schenker
Gegenleistungen zu erbringen hat, zum
Beispiel
• Ausgleichszahlungen an Geschwister
oder andere Angehörige oder an Dritte,
• einmalige Abstandszahlung an den
Übergeber und/oder
• Übernahme von Schulden des Übergebers.
Beim Übergeber kommt es zu einem Veräußerungsgeschäft
mit der Konsequenz
einer Versteuerung eines eventuellen Veräußerungsgewinns
innerhalb der Spekulationsfrist
von zehn Jahren (§ 23 EstG). Der
Übernehmer hat Anschaffungskosten in
Höhe der Zahlungen beziehungsweise in
Höhe der übernommenen Schulden.
Bei einer teilentgeltlichen Übertragung
erfolgt eine Aufteilung in einen entgeltlichen
und einen unentgeltlichen Teil.
Rechtsfolgen anhand eines Beispiels
zu 1. Unentgeltlichen Übertragungen
Beispiel 1: Ein Mehrfamilienhaus mit einem
Verkehrswert von 1.500.000 € (Anteil
Grund und Boden 300.000 €) wird am
1. Juli 2020 von den Eltern auf die Tochter
übertragen. Erworben wurde der Grundbesitz
von den Eltern am 1. Juli 2014 für
1.000.000 € (Anteil Grund und Boden
200.000 €).
Ertragsteuerliche Auswirkungen:
Nach § 11d EStDV kann die Tochter
die AfA der Eltern fortführen. 2 % von
800.000 € = 16.000 € kann sie jährlich
steuerlich geltend machen.
Hat die Tochter die Absicht, das Mehrfamilienhaus
zu verkaufen, wird ihr der
Anschaffungszeitpunkt der Eltern zugerechnet.
Für die Berechnung des Zehnjahreszeitraums
ist das Jahr 2014 und nicht
das Übertragungsjahr 2020 maßgebend.
Rechtsfolgen anhand eines Beispiels
zu 2. Teilentgeltliche Übertragungen
Beispiel 2: Die Parameter sind die gleichen
wie in Beispiel 1, jedoch muss die Tochter
an ihre Schwester eine Ausgleichszahlung
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(Gleichstellungsentgelt) in Höhe von
750.000 € zahlen.
Der entgeltliche und der unentgeltliche
Teil werden nach dem Verhältnis des Entgelts
zum Verkehrswert des Grundstücks
ermittelt.
Ertragsteuerliche Auswirkungen:
Die Eltern verwirklichen bezüglich des
Gleichstellungsbetrags eine nach § 23
EStG steuerpflichtige Veräußerung in Höhe
von 750.000 €. Grund für diese Rechtsfolge
ist die Grundstücksübertragung
innerhalb der Zehnjahresfrist nach der
Anschaffung in 2014.
Berechnung des Veräußerungserlöses
nach § 23 EstG:
Anschaffungskosten
50 % von 1.500.000 € = 750.000 €
./. AfA (6 Jahre x 16.000 €) = 96.000 €
654.000 €
./. Veräußerungserlös 750.000 €
Steuerpflichtiger
Veräußerungsgewinn
nach § 23 EStG 96.000 €
Aufgrund des Gleichstellungsbetrages
von 750.000 € erwirbt die Tochter das
Grundstück entgeltlich. Die Ermittlung des
möglichen Abschreibungsbetrages muss in
zwei Schritten erfolgen, für den unentgeltlichen
und den entgeltlichen Anteil.
Die AfA für die Tochter berechnet sich
wie folgt:
Unentgeltlicher Anteil: Die Tochter führt
die Abschreibung der Rechtsvorgänger (in
diesem Fall die Eltern) fort. Die Anschaffungskosten
müssen um den Grund- und
Bodenanteil bereinigt werden. Die Bemessungsgrundlage
ist die Hälfte von 800.000 €
= 400.000 € und die AfA beträgt 2 % =
8.000 € jährlich.
Entgeltlicher Anteil: Das Gleichstellungsentgelt
= eigene Anschaffungskosten wird
um den Grund- und Bodenanteil reduziert
(750.000 € - 150.000 € = 600.000 €).
Die AfA beträgt 2 % von 600.000 € =
12.000 € jährlich.
Bei einer geplanten Veräußerung des
Objektes muss die Tochter beachten, dass
nach § 23 EStG eine zweifache Steuerverstrickung
vorliegt. Für den unentgeltlich
erworbenen Anteil beginnt die Zehnjahresfrist
im Juli 2014 (Zeitpunkt der Anschaffung
der Eltern) und für den entgeltlich
erworbenen Anteil im Juli 2020 (Übertragungszeitpunkt).
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