Luxury Estates Mallorca - Magazin

Manuel Cerdó Haitz
LEGAL ADVICE
un experto. Sin embargo, también es suficiente
si los defectos perjudican el uso de
tal manera que el comprador, de haberlos
conocido, no habría comprado la propiedad
en primer lugar o habría pagado un precio
inferior por ella.
4. No se excluye la responsabilidad
del vendedor en caso de desconocimiento
La responsabilidad del vendedor por un
vicio oculto puede eximirse por contrato,
lo que se hace a menudo en la práctica y
se concede expresamente en el apartado 2
del artículo 1485 del Código Civil español.
Para mantener el mayor alcance posible de
las reclamaciones como comprador, uno
debería asegurarse ya al concluir una reserva
privada o un contrato preliminar de
que la responsabilidad legal del vendedor
no está excluida en el contrato.
CONSECUENCIAS JURÍDICAS
El artículo 1486 concede al comprador la
posibilidad de elegir entre un derecho de
rescisión o un derecho de reducción del
precio de compra si se descubren vicios
ocultos después de la escrituración, que
tendría que hacerse valer en forma de acción
judicial en cada caso.
1. Desistimiento del contrato de
compraventa
Si el comprador opta por el derecho de desistimiento,
tiene que devolver el objeto de
la venta al vendedor y éste tiene que reembolsar
los pagos realizados. Sin embargo,
el efecto legal del derecho de rescisión no
se produce ya con la solicitud del comprador.
Más bien, se requiere un acuerdo de
cancelación entre el comprador y el vendedor
o una decisión judicial que sustituya
este acuerdo.
El legislador español prevé una responsabilidad
ampliada en caso de que el
vendedor conociera los defectos y ocultara
intencionadamente su existencia. Si un
comprador decide ejercer el derecho de
desistimiento, puede en este caso reclamar
adicionalmente daños y perjuicios.
2. Reducción
En lugar de la rescisión, el comprador también
puede exigir una reducción del precio
de compra. En este caso, se devolverá al
comprador un importe proporcional al precio
de compra pagado, determinado por un
perito.
EJECUCIÓN JUDICIAL
Para contrarrestar la caducidad de las reclamaciones
por defectos materiales, es
sobre todo decisivo que el comprador
haga valer sus derechos de garantía ante
los tribunales, es decir, que presente una
demanda, en un plazo de 6 meses tras la
toma de posesión del inmueble. Una mera
afirmación extrajudicial, por ejemplo una
carta de requerimiento al vendedor para
que subsane los defectos, no es suficiente,
ya que según la jurisprudencia española el
plazo según el artículo 1490 no es un plazo
de prescripción sino el llamado plazo de
preclusión, con la consecuencia de que el
plazo de 6 meses no se interrumpe por gestiones
extrajudiciales.
CONSECUENCIAS PRÁCTICAS
Para evitar el riesgo de comprar una casa
con un defecto evidente, es aconsejable
que el comprador inspeccione el objeto de
compra con un experto antes de la compra
y lo examine para detectar posibles defectos.
De este modo, el comprador no corre el
riesgo de que, en caso de litigio, se le atribuyan
los conocimientos del perito como
propios.
Si se detectan defectos evidentes, éstos
deben constar siempre en la escritura
de compraventa y, al mismo tiempo, debe
acordarse su subsanación por parte del
vendedor, evitando así la caducidad de los
derechos de garantía.
Si los vicios ocultos salen a la luz después
de la compra del inmueble, dentro
del periodo de exclusión de seis meses, y
el comprador desea mantener sus derechos
de garantía contra el vendedor, está absolutamente
obligado a llamar a un experto
y solicitar asistencia jurídica. Así que no
rehúya los costes adicionales en el lugar
equivocado.
Este informe ha sido elaborado según
el leal saber y entender de su autor y se
subordina en todo momento a uno mejor
fundamentado.
Baumängelhaftung
des Verkäufers nach
spanischem Recht
Feuchtigkeitsschäden, wie Schimmelbefall
in Altbauten, oder Risse in den Wänden
von neuerbauten Inmobilien sind nicht immer
bei Übergabe des Besitzes sichtbar,
sondern treten oft erst Monate später zu
Tage. Lässt sich der Käufer hier auf einen
langwierigen Schriftverkehr mit dem Verkäufer
ein und versäumt dabei, innerhalb
einer Frist von 6 Monaten ab Gefahrenübergang
die erforderlichen, gerichtlichen
Schritte einzuleiten, verliert er, gegenüber
dem Verkäufer, jedwede Gewährleistungsansprüche
wegen verborgener Sachmängel.
Gewährleistungsansprüche eines Käufers
gegenüber dem Bauunternehmer, Architekten,
technischen Baumeister und den
Bauträgern bei schwerwiegenden Mängeln
an der Statik, die gemäß der Zivilgesetzgebung
(Código Civil) oder Bauverordnung
(LOE) geltend gemacht werden können,
sind nicht das Thema dieser Ausführungen,
ebenso wenig die rechtlichen Möglichkeiten
bei arglistiger Täuschung.
ANWENDUNGSBEREICH
Das in den Artikeln 1484 bis 1490 der spanischen
Zivilgesetzgebung geregelte Sachmängelrecht
wegen verborgener Mängel
gegenüber einem Verkäufer entspricht einer
Garantiehaftung: Der Verkäufer haftet
für etwaige, verborgene Mängel, und zwar
unabhängig von einem Verschulden. Das
spanische Modell sieht im Grundsatz sogar
bei Unkenntnis des Mangels eine Haftung
des Verkäufers vor, wenn auch diese
Haftung auf der Grundlage von Art. 1485
Abs. 2 vertraglich ausgeschlossen werden
kann. Dieser vergleichsweise strengen
Haftung für den Verkäufer korrespondiert,
zu Lasten des Käufers, eine sehr kurze Anspruchsfrist
von nur 6 Monaten. Die Sachmängelhaftung
wegen verborgener Mängel
nach spanischem Recht setzt das Vorliegen
der folgenden Tatbestände voraus: (1)
Sachmangel (Definition), (2) verborgener
Sachmangel, (3) Untauglichkeit für den
bestimmungsmäßigen Gebrauch (4) kein
Ausschluss der Haftung für den Verkäufer.
1. Sachmangel (Definition)
Ein Sachmangel ist gegeben bei einer
verschlechternden Abweichung der tatsächlichen
Eigenschaften des gekauften
Objekts von den vertraglich Vereinbarten.
In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen,
dass die Nichteinhaltung von
öffentlich-rechtlichen Vorschriften (städtebauliche
Unregelmäßigkeiten) keinen
Mangel im Sinne des Sachmangelrechtes
darstellt.
2. Verborgener Sachmangel
Es muss sich hierbei um einen verborgenen,
nicht offenkundigen, Mangel handeln.
Die spanische Zivilgesetzgebung unterstellt
damit, dass der Käufer im Fall von
offenkundigen Mängeln die Immobilie
nicht oder nur zu einem geringeren Preis
gekauft hätte. Entsprechend kann der Verkäufer,
nach Besitzübergabe, für offenkundige
Mängel nicht mehr haftbar gemacht
werden. Der Verkäufer wird darüber hinaus
auch bei verborgenen Mängeln entlastet,
wenn es sich bei dem Käufer um einen
Sachkundigen handelt, der aufgrund seines
Amtes oder Berufes den Mangel leicht hätte
aufdecken können.
3. Untauglichkeit für den bestimmungsmäßigen
Gebrauch
Ist das Kaufobjekt mangelhaft, stehen dem
Käufer Gewährleistungsansprüche zu,
wenn die Kaufsache dadurch für den bestimmungsgemäßen
Gebrauch untauglich
ist, was objektiv durch einen Sachverständigen
festzustellen ist. Ausreichend ist aber
auch, wenn die Mängel den Gebrauch derart
beeinträchtigen, dass der Käufer, wenn
er sie gekannt hätte, die Immobilie gar
nicht erst erworben oder einen geringeren
Preis für sie gezahlt hätte.
4. Kein Ausschluss der Haftung für
den Verkäufer im Falle von Unkenntnis
Die Haftung des Verkäufers für einen verborgenen
Mangel kann vertraglich abbedungen
werden, was in der Praxis häufig
geschieht und in Art. 1485 Abs. 2 der spanischen
Zivilgesetzgebung ausdrücklich
eingeräumt wird. Um als Käufer möglichst
weitgehende Ansprüche beizubehalten,
sollte man bereits bei Abschluss eines privaten
Reservierungs- oder Vorvertrages
darauf achten, dass die gesetzlich vorgeschriebene
Haftung des Verkäufers im
Vertrag nicht ausgeschlossen wird.
RECHTSFOLGEN
Artikel 1486 räumt dem Käufer bei Feststellung
von verborgenen Mängeln nach
Beurkundung im Grundsatz die Wahl zwischen
einem Rücktritts- oder Minderungsrecht
ein, was jeweils in Form einer gerichtlichen
Klage geltend zu machen wäre.
1. Rücktritt vom Kaufvertrag
Wählt der Käufer das Rücktrittsrecht, hat
er dem Verkäufer die Kaufsache zurückzugeben,
und der Verkäufer muss die geleisteten
Zahlungen zurückerstatten. Die
Rechtswirkung des Rücktrittsrechtes tritt
aber nicht bereits mit dem Verlangen des
Käufers ein. Erforderlich ist vielmehr eine
Aufhebungsvereinbarung zwischen Käufer
und Verkäufer oder aber ein Gerichtsurteil,
das diese Vereinbarung ersetzt.
Eine erweiterte Haftung sieht der spanische
Gesetzgeber für den Fall vor, dass der
Verkäufer die Mängel kannte und ihr Bestehen
vorsätzlich verschwiegen hat. Entscheidet
ein Käufer sich für die Ausübung
des Rücktrittsrechtes, kann er in diesem
Fall zusätzlich Schadensersatzansprüche
geltend machen.
2. Minderung
Anstelle des Rücktritts kann der Käufer
auch eine Minderung des Kaufpreises verlangen.
In diesem Fall ist ein verhältnismäßiger
Betrag des gezahlten Kaufpreises,
der durch einen Sachverständigen ermittelt
wird, an den Käufer zurückzuerstatten.
GERICHTLICHE DURCHSETZUNG
Um einem Verfall etwaiger Sachmängelansprüche
entgegenzuwirken ist vor allen
Dingen entscheidend, dass der Käufer innerhalb
von 6 Monaten nach Übernahme
der Immobilie etwaige Gewährleistungsansprüche
gerichtlich geltend macht, also
Klage erhebt. Eine bloße, außergerichtliche
Geltendmachung, also beispielsweise ein
Aufforderungsschreiben an den Verkäufer
zur Beseitigung der Mängel, reicht nicht
aus, da es sich nach Ansicht der spanischen
Rechtsprechung bei der Frist gemäß Artikel
1490 nicht um eine Verjährungsfrist,
sondern um eine sogenannte Ausschlussfrist
handelt, mit der Folge, dass die 6-Monatsfrist
durch außergerichtliche Schritte
nicht unterbrochen wird.
PRAKTISCHE KONSEQUENZEN
Um dem Risiko zu entgehen, ein Haus mit
einem offenkundigen Mangel zu kaufen,
ist es dem Käufer anzuraten, das Kaufobjekt
vor dem Erwerb mit einem Sachverständigen
zu besichtigen und auf mögliche
Mängel zu untersuchen. Der Käufer läuft
hierbei auch keine Gefahr, dass ihm, im
Falle einer Auseinandersetzung, die Fachkenntnisse
des Sachverständigen als Eigene
zugerechnet werden.
Bei Feststellung von offenkundigen
Mängeln sollten diese stets in der Kaufurkunde
protokolliert und gleichzeitig ihre
Beseitigung durch den Verkäufer vereinbart
werden, womit verhindert wird, dass
die Gewährleistungsansprüche verfallen.
Sollten nach dem Kauf der Immobilie,
innerhalb der sechsmonatigen Ausschlussfrist,
verborgene Mängel zu Tage treten
und möchte der Käufer seine Gewährleistungsansprüche
gegen den Verkäufer beibehalten,
ist er unbedingt gehalten, einen
Sachverständigen einzuschalten und anwaltliche
Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Scheuen Sie also zusätzliche Kosten nicht
an falscher Stelle!
Dieser Bericht wurde nach dem besten
Wissen und Verständnis seines Verfassers
erstellt und ordnet sich in jedem Moment
einem besser Begründeten unter.
Manuel Cerdó Haitz
Lawyer / Abogado / Rechtsanwalt
Cerdó Haitz Abogados
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