Die Besten - Das Immobilienmagazin

2022/2023
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DIE BESTEN
DAS IMMOBILIENMAGAZIN
INTERNATIONALES DESIGN
Marcel Eberharter gewinnt gleich drei German Design Awards. Seite 4
SMARTES ENERGIEKONZEPT
In der Seestadt Aspernwirdviel geforscht. Seite 8
AUF KLEINSTEM RAUM
Tiny Homes liegen im Trend. Seite 66

DIE BESTEN IMMOBILIEN 3
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BITTE EINZUTRETEN
AUS DEM INHALT
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BILD: SN/RICHARD SCHNABLER
Vorwort
Das Thema Wohnen ist in diesen Tagen stark unter Druck
geraten: Steigende Zinsen, strengereKreditvergaben,
weniger Baugenehmigungen und vor allem die dramatisch
angestiegenen Energiepreise haben so manchen Traum platzen
lassen. Doch damit sollte man sich nicht abfinden. Denn Wohnen
ist nicht nur ein Bedürfnis und eine Notwendigkeit, es ist auch Genuss.
Gerade der Trend zum Cocooning zeigt, dass sich die Menschen
gerne in die eigenen vier Wände zurückziehen, wenn draußen
Sturmwolken aufziehen.
Das muss nicht immer gleich das große Einfamilienhaus im Grünen
sein. Immer mehr Menschen folgen dem Trend zur Nachhaltigkeit
und reduzieren ihren Wohnraum auf jene Fläche, die sie auch wirklich
brauchen. Dafür lebt man einen Lebensstil, der sich damit auch
verträgt: gesund, nachhaltig, stringent. Genauso sollen auch die
Wohnräume sein. Nachhaltigkeit und gesunde Baustoffe haben
längst das Immobilienwesen erfasst und sind inzwischen in aller
Munde. Werneu baut, kommt ohne entsprechende Zertifizierung
kaum mehr durch.
Das ist gut so: Denn viel zu lange wurden einfache und günstige
Bauweisen, Ausstattungen und Materialien verwendet, ohne
Rücksicht darauf, dass sich Menschen hier wahrscheinlich
jahrzehntelang aufhalten werden. Darauf wirdjetzt mehr Rücksicht
genommen, denn die Bewohnerinnen und Bewohner fordern
bestimmte Kriterien ein.
Viel Lesevergnügen wünscht
Bernhard Schreglmann
Internationales Innendesign 4–7
Nachhaltige Energie in Aspern 8–11
BERNHARD.SCHREGLMANN@SN.AT
Verkauf der Casa Austria 16–17
Modularer Holzbau 22–25
IMPRESSUM
„Die Besten –das Immobilienmagazin“ ist eine Verlagsbeilage der
SalzburgerNachrichten Verlagsges.m.b.H.&Co. KG vom4.November 2022.
Herausgeber: Dr.Max Dasch
Redaktion: BernhardSchreglmann BA,MA(Leitung); Günter Baumgartner, Bakk. Komm.,
Christine Gnahn MA, Dr.Daniela Müller, Judith Neuhuber M.A.,Jörg Ransmayr, BA, MA,
Mag.Gernot Stadler
Projektbetreuung: KarinRupp, Tel.: +43 662/8373-265,karin.rupp@sn.at
Produktmanagement: Mag. Corina Obermaier
Lektorat: Hanna Ablinger BEd,MattiasFeldner MA, Mag.JohannesKugler
Grafik:Mario Taferner MSc, KerstinLittke
Titelbild: Richard Schnabler
Druck: Ferdinand Berger &SöhneGes.m.b.H., Wienerstraße 80,3580Horn
Medieninhaber: Salzburger Nachrichten, Karolingerstraße 40,
5021Salzburg,Tel.:+43 662 /8373-0,www.SN.at
OFFENLEGUNG GEMÄSS §25DES MEDIENGESETZES:
„Die Besten –das Immobilienmagazin“ ist ein unabhängiges Magazin, das von der Salzburger
Nachrichten Verlagsges.m.b.H. &Co. KG herausgegeben, produziertund verlegt wird.
Copyright 2022by„SalzburgerNachrichten“.
AlleRechte, insbesondere desNachdrucks, sowieDruckfehler und Irrtümervorbehalten.
Wandfarben: Mehr Gesundheit 32–35
Die schönsten Pools 38–41
Historischer Wohnraum 54–57
Spitzenkoch baut am Pogusch 60–63
Tiny Homes: Auf kleinstem Raum 66–68
Büros im Open Space 74–76
Watzmannblick für alle 78–79

4 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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INNENRAUMGESTALTUNG
„Unser Ziel
ist es nicht,
weiße Wände
zu gestalten“
Marcel Eberharter hat in London eine
Innenarchitekturausbildung absolviert und
jahrelang bei Größen der britischen Szene
gearbeitet. Jetzt hat er das Innenarchitekturbüro
Eberharter aus der Stadt Salzburg auf
internationales Niveau gebracht und nun auch
beim German Design Awardabgeräumt.
Der German Design Award (GDA) gehört zu den wichtigsten
Designpreisen weltweit. Jetzt hat die Raumgestaltung Eberharter
aus der Stadt Salzburg gleich drei davon gewonnen.
SN: Wiekommt man zu einer solchen Auszeichnung?
Marcel Eberharter: Ein Kunde hat uns gefragt, warum wir dort nicht
einreichen. Das war bisher nicht unsere Priorität, deshalb haben wir
uns entschlossen, es einmal zu versuchen, sind das aber sehr bescheiden
angegangen. Wirbekamen dann die Bestätigung, dass drei Projekte
von uns unter den Top10sind, was uns sehr gefreut hat, denn da
werden sehr viele Projekte, vor allem aus Deutschland, aber auch aus
der Schweiz und anderen Ländern, eingereicht. Wirwurden dann zur
Präsentation nach Frankfurt eingeladen, was aber der Pandemie zum
Opfer fiel, so haben wir es über Videokonferenz machen müssen.
Tatsächlich haben wir dann in drei Bereichen den Award „Excellent
Architecture“ bekommen, und zwar für das Projekt „Haus am See“
am Obertrumer See, das Restaurant Goldader in Tamsweg und Senn’s
Restaurant im Gusswerk in Salzburg.
SN: Wieerklären Sie sich einen solchen Erfolg?
Wir haben nicht auf den Award hingeplant, sondern sind ein Betrieb,
der ganzheitlich denkt. Bei uns wirdalles von Abis Z, von der Planung
bis zur Bauaufsicht im Teamwork gemacht. Als ich unseren Leuten das

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INNENRAUMGESTALTUNG
BILD: SN/RICHARD SCHNABLER

6 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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INNENRAUMGESTALTUNG
Senn’sRestaurant im Salzburger Gusswerk.
BILD: SN/EBERHARTER
Alpines Flair im urbanen Umfeld.
BILD: SN/CHRISTIAN KOSMAIER
Gemütliches Ambiente im „Haus am See“.
BILD: SN/EBERHARTER
Ergebnis verkündet habe, ist ein richtiger Ruck durch das Team gegangen,
weil jeder seinen Part am großen Ganzen hatte.
SN: Warum sind es gleich drei Preise geworden?
Jedes der drei Projekte ist vollkommen anders. Beim „Haus am See“
geht es um Wohnraum in einem Privathaus, beim Restaurant Goldader
hingegen handelt es sich um ein regionales Restaurantkonzept, wo es
auch Tagungen und Seminare gibt. Und bei Senn’s ging es darum,
durch internationales Design im Bereich Welcome/Lobby und Bar Akzente
für das Sternelokal zu setzen.
SN: Welchen Wert hat der German Design Award?
Der Preis hat in der gesamten Designszene, also nicht nur beim Interieur,einen
hohen Stellenwert, Preisträger waren auch TomDixon oder
Zaha Hadid. Es geht auch um Produktdesign, das können Roboter
ebenso sein wie ein Projekt für Landschaftsarchitektur. Auch Gerald
Kiska hat hier schon gewonnen. Für uns ist das deshalb eine hohe Anerkennung
für die Entwicklung, die unser Designbüroinden vergangenen
Jahren gemacht hat.
SN: Wiegehen Sie an Interieurprojekte heran?
Die erste Frage ist immer: Was will der Kunde? Es geht also um ein
Grundkonzept, um das wir unsereErfahrung und vor allem unser Materialwissen
einbringen. Das Ganze geht bis zur Bauaufsicht und der
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„Schlüsselübergabe“. Wichtig ist, dass solche Projekte immer eine gewisse
Vorlaufzeit brauchen, denn die Qualität steht an erster Stelle. Zuerst
müssen wir uns ein Raumbild schaffen, bevor es an kleinteilige Elemente
geht. Also Böden, Wände, welche Übergänge gibt es etwa bei
den Materialien Mauer, Glas, Metall? Bei der Decke geht es auch um
Akustik, Kühlung und anderetechnische Details, die wir alle einarbeiten.
Ganz wichtig ist aber: Wirverwenden keine Handelsware, sondern
planen und produzieren alles genauso, wie es für den Kunden passt,
wir sind kein klassisches Möbelhaus.
SN: Das heißt, jedes Möbelstück wird individuell
geplant und produziert?
Ja. Wirschaffen eine Atmosphäre, eine persönliche Note, eben ein individuelles
Ambiente. Das ist, was die Kunden erwarten. Dieschauen
sich schonimVorfeld an, wer wir sind, dass ichetwainLondonDesign
studiertund dort auch gearbeitet habe, istganzwichtig.
SN: Und wer produziert dann all die Einrichtungsstücke?
Wir haben eine Menge an Gewerken von Elektro über Installateure,
Tischler,Steinmetze bis zu Metallverarbeitern. Dieses Netzwerk haben
wir uns über Jahreaufgebaut. Das sind in Summe etwa 50 Firmen, die
50 bis 60 Prozent ihres Volumens im Jahr für unsereProjekte aufwenden.
Dabei denken wir so regional wie möglich, der am weitesten entfernte
Partner sitzt in Wien, der nächste hier in Salzburg in der Augusti-

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INNENRAUMGESTALTUNG
Essbereich im Restaurant Goldader im Lungau.
BILD: SN/CHRISTIAN KOSMAIER
nergasse. Das ist auch wichtig, weil wir ja auf der Baustelle sind. Für ein
größeres Projekt in Wien haben wir viele oberösterreichische Firmen
beteiligt, das kam gut an, denn Individuelles kann man nur mit regionalen
Firmen machen.
SN: Ist das nicht schwierig zu organisieren?
Es ist ein Balanceakt, einen internationalen Ansatz und die Materialvielfalt
umzusetzen und zu wissen: Werkann das bearbeiten? Aber das ist
unser USP.Unser Design ist leichter,modernund trotzdem brauchen
wir dafür auch so manches alte Gewerbe, zum Beispiel Gürtler,die mit
Messing, Kupfer oder Bronze arbeiten. Für ein ganz spezielles Projekt
haben wir im Bereich Beleuchtung jemanden gesucht, der mit Neonleuchten
arbeiten kann. Eine Firma in der Moosstraße hier in Salzburg
hat es dann geschafft, eine 15 Meter lange 3D-Schlange aus Neon zu
bauen.
SN: Das geht alles über den Bereich „Einrichtung“ hinaus!
Man muss zuerst die Frage beantworten: Wasist Innenarchitektur tatsächlich?
Das ist nicht reglementiert, tatsächlich ist es ganz etwas anderes,
als einen Raum einzurichten. Gerade wenn es auch um das
Technische geht, ist es ganz wichtig, wenn man wie wir zehn Personen
in der Planungsabteilung hat, unter denen auch Diplomingenieureoder
Ingenieuresind, weil –wie gesagt –auch die Bauleitung bei uns liegt. Es
geht nicht nur um Oberflächen, sondern auch um Statikfragen, Zwi-
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schenwände, Deckenöffnungen und viele Themen mehr, die zum
kompletten Innenausbau gehören. Wir schaffen mit Zonierungen für
die einzelnen Bereiche die Basis dafür.
SN: Kommt es da nicht auch zu Konflikten mit
den Architekten?
Auf internationaler Ebene gibt es eine klare Aufteilung in Architekten,
die die Hülle planen, Innenarchitekten, die den Innenausbau übernehmen,
und Landschaftsarchitekten, die den Außenbereich gestalten.
Das gibt es bei uns schon auch, dass sich also der Architekt mit der
Hülle, der Zufahrt, den Garagen befasst. Wenn dieses „Korsett“ steht,
kommen wir ins Spiel und planen den Grundriss der Räume, die Zonierungen
etc. Aber natürlich muss dafür ein gegenseitiger Zusammenarbeitswille
bestehen. Unser Ziel ist es nicht, weiße Wände zu
gestalten. Man muss vermitteln: Wir arbeiten für den Mehrwert des
Kunden.
SN: Ihre Auftraggeber sind alles Private?
Unser nächster Schritt ist, auch mit Bauträgern zuarbeiten, die ein
gewisses Level haben, und wir befassen uns auch mit Fragen wie der
Gestaltung der Tiefgarage oder der Frage, ob ein Lift wirklich nur eine
Blechschachtel sein muss. Wirmachen komplette Innenraumvorschläge
inklusive 3D-Animation. Ob die Käufer das dann aber mit uns umsetzen
wollen, ist deren Entscheidung. Bernhard Schreglmann

8 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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NACHHALTIGE ENERGIE
Smarte Energie
in der Seestadt
Die sichereund nachhaltige Versorgung mit Energie ist eine der wichtigsten Zukunftsfragen.
In der Seestadt Aspernwirdintensiv geforscht und vor allem der Frage nachgegangen,
wie Städte der Zukunft klimafreundlich funktionieren können.
Die Energiekrise macht uns zu schaffen und führt den Verantwortlichen
im Immobilienbereich vor Augen, wie wichtig –auch
der Klimawandel trägt dazu bei –nachhaltiges Bauen mit ausgeklügelten
Energiekonzepten ist. Ein solches Best-Practice-Beispiel
stellt „Aspern –Die Seestadt Wiens“ dar. Sie ist eines der größten
Stadtentwicklungsgebiete Europas. Bis in die 2030er-Jahre wird im
Nordosten Wiens –im22. Wiener Gemeindebezirk –ein neues regionales
Zentrum gebaut. In mehreren Etappen werden hochwertiger
Wohnraum für mehr als 25.000 Menschen und über 20.000 Arbeitsund
Ausbildungsplätze entstehen.
Auf dem Fundament innovativer Konzepte wächst ein nachhaltiger
Stadtteil, der hohe Lebensqualität mit dynamischer Wirtschaftskraft
verbindet. Die Seestadt ist ein Gemeinschaftsprojekt. Als Entwicklungsgesellschaft
fungiert die Wien 3420 Aspern Development AG,
die mit vielen Partnern zusammenarbeitet. Dabei ist die Seestadt ein
PPP-Projekt mit den öffentlichen Eigentümern Stadt Wien, vertreten
durch die Wirtschaftsagentur Wien, der Republik über die Bundesimmobilienagentur
bzw. ARE sowie der Vienna Insurance Group und
der Erste Bank als privaten.
„Durch diese Eigentümerstruktur und die schiere Größe des Entwicklungsgebiets
konnten wir einen sehr zitatmutigen Masterplan und
einen langen Entwicklungshorizont ansetzen. Deshalb sind auch unsereurbanen
Strategien, vom Energiekonzept bis zur Mobilität, langfristig
wirksam und können trotzdem immer weiter verbessert und
adaptiert werden“, erklärt Gerhard Schuster, Vorstandsvorsitzender
der Wien 3420.
Die AspernSmart City Research (ASCR) wurde 2013 von Siemens,
Wien Energie, Wiener Netze, Wien 3420 und der Wirtschaftsagentur
Wien gegründet. Dabei handelt es sich um das größte Energieforschungsprojekt
Europas. Mithilfe von Echtdaten aus der Seestadt wird
an zukunftsorientierten Energielösungen geforscht. Es geht um Forschung
zum Thema Smart Building (Optimierung des Energiebedarfs),
Smart Grid (intelligente Netze), Smart User (nutzerorientierte Technologien)
und Smart ICT (Vernetzung).
Sehr hohe Gebäudequalität
Für alle Gebäude in der Seestadt Süd, dabei handelt es sich um die
erste Ausbauphase südlich des Sees, galt die Vorgabe, beim TQB-
Standard (Total Quality of Building) mindestens 750 Punkte zu erreichen.
Im Norden wurde der Minimalstandard mit 800 taxiert. Dieser
Bewertungsstandard, bei dem maximal 1000 Punkte in den Kategori-
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en Standort und Ausstattung, Wirtschaftlichkeit und technische Qualität,
Energie und Versorgung, Gesundheit und Komfort sowie
Ressourceneffizienz erreicht werden können, wurde von der Österreichischen
Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (ÖGNB) festgelegt. Für
die Bewertung der Gebäude in der Seestadt Aspernwirdeine eigene
Online-Bewertungsplattform angeboten. „Dank der Kooperation mit
der ÖGNB war es in der Seestadt schon vor zehn Jahren möglich, einen
extrem hohen Nachhaltigkeitslevel als Bedingung für jedes Projekt
zu implementieren. Die Tatsache, dass wir hier sogar noch fordernder
werden konnten, zeigt auch, dass die Immobilienbranche mit uns mitgegangen
und in Summe auf einem guten Wegist“, sieht Schuster die
Seestädter Bemühungen bestätigt.
Die Folge ist ein durchgehend extrem hoher Energieeffizienzstandard.
Ein Beispiel für ein Plus-Energie-Gebäude ist das Technologiezentrum
Seestadt der Wirtschaftsagentur Wien. Dies ist das erste Gebäude,
das in der Seestadt überhaupt gebaut wurde. Es bietet neben
den Allgemeinnutzungen wie Büroflächen, Restaurant und Seminarbereich
auch Flächen für multifunktionale Nutzung im Erdgeschoß. Die
Bauweise ist als Skelettbau mit Ort- und Fertigteilbeton ausgeführt, mit
einer hochwärmegedämmten Fassade und umlaufendem außenliegenden
Sonnenschutz. Beheizung und Kühlung erfolgen über Betonkernaktivierung,
Nutzung der Abwärme aus den Serverräumen und
eine hocheffiziente Lüftungsanlage. Im Bauteil 1fungiert die Fernwärme
Wien lediglich als Back-up für den Betrieb. Ein weiteres Musterbeispiel
für ökologisches Bauen und Energieeffizienz und Testbed für die
Forschung der Aspern Smart City Research (ASCR) ist das „Green-
House“-Studierendenwohnheim –mit Photovoltaik, Energiespeichersystem
und energieoptimierter Architektur. Das Wohnheim stellt die
Energie, die seine Bewohnerinnen und Bewohner bzw. der Betrieb
brauchen, selbst zur Verfügung. Das Ziel der Verantwortlichen besteht
darin, sogar mehr Energie zu produzieren, als für das Wohnheim benötigt
wird, und Überschüsse an das Stromnetz abzugeben („Plus-Energie“)
–sozusagen ein Studierendenwohnheim als kleines Kraftwerk.
Auch das Wohnbauprojekt „JAspern“, das erste Wohngebäude der
Seestadt, und das Nachfolgeprojekt SEEPARQ reihen sich als positive
Beispiele ein.
Passivhäuser als Vorzeigeprojekte
Die Seestadt-Projekte erhalten laufend klimaaktiv-Auszeichnungen.
Das erste Quartiersensemble um den Hannah-Arendt-Park wurde mit
dem Staatspreis für Architektur und Nachhaltigkeit 2019 prämiert.

DIE BESTEN IMMOBILIEN 9
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NACHHALTIGE ENERGIE
BILD: SN/LUIZA PUIU

10 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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NACHHALTIGE ENERGIE
Energiesparend: der Bildungscampus Liselotte Hansen-Schmidt.
BILD: SN/RALO MAYER 2020
Baugruppe SEEPARQ (rechts im Bild) mit Ökoschwimmteich.
BILD: SN/LUIZA PUIU
Blick von oben auf die südliche Seestadt.
BILD: SN/WIEN 3420
Das Wohnbauprojekt „JAspern“, als erstes Seestädter Wohngebäude
überhaupt und Pionier in diesem Ensemble, zeichnet sich durch den
hohen energetischen Standard als Passivhaus aus, darüber hinaus
punktet es mit einem innovativen soziokulturellen Ansatz zum Wohnen
in Gemeinschaft sowie einem ökologischen Gebäude- und Freiraumkonzept
und wirddadurch den differenzierten Aspekten nachhaltigen
Bauens gerecht. Dies ermöglicht wohnungsbezogene Freiraumgestaltung
mit Urban Gardening, intensiv begrünten Dachflächen und
großräumigen Gärten. Bauprozessbegleitendes Produkt- und Chemikalienmanagement
sorgt für gute Innenraumluftqualität. Das Projekt
SEEPARQ umfasst 53 frei finanzierte Eigentumswohnungen mit großen
Balkonen, frei gestaltbaren Wohnungsgrößen und Grundrissen.
Zusätzlich gibt es auch noch Räume, die allen Bewohnerinnen und
Bewohnernbzw.Benutzerinnen und Benutzerndes Hauses zur Verfügung
stehen, wie Kochsalons, Gästeappartements, Terrassen, Yogastudio,
Food Storage, Schwimmbiotop, Fahrradkeller, Werkstatt, ein
multimodaler Veranstaltungsraum etc. Das Objekt wurde in Passivhausqualität
mit Wohnraumlüftung, Raumhöhen von zumindest
2,80 Meternund unter Anwendung biologischer Baustoffe errichtet.
Ausgeklügelte Energielösungen
Der Bildungscampus Liselotte Hansen-Schmidt mit zirka 20.000 m²
konditionierter Bruttogrundfläche wurde 2021 in Betrieb genommen
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und setzt neue Maßstäbe in der innovativen Energieversorgung von
Wiener Bildungseinrichtungen. Durch das ausgeklügelte Energiekonzept,
welches zu hundert Prozent auf Heizen und Kühlen mittels erneuerbarer
Energie vor Ort setzt, ist das Gebäude selbst an heißen Sommertagen
wohltemperiert und es kann ganzjährig in einem Temperaturbereich
von 23 bis 27 °C gehalten werden. Alle Decken sind bauteilaktiviert
und werden von der Technik dahinter –Wärmepumpen,
Erdsonden und Photovoltaik –mit Kälte oder Wärme versorgt.
Im Vergleich zu konventionellen Lösungen lassen sich damit Einsparungen
von über 90 Prozent der Energiekosten erzielen. Der Bildungscampus
nach dem „Campus plus“-Modell ist für bis zu 1100 Kinder
und Jugendliche gedacht und verfügt über einen Kindergarten, eine
Volksschule, eine Mittelschule sowie sonderpädagogische Einrichtungen
und ein Jugendzentrum. Er wirdganzjährig und ganztägig genutzt
und betrieben. Neben der begrünten Fassade, den großzügigen Grünflächen
und Dachgärten gibt es in allen Geschoßen rundum laufende
begehbareTerrassen, die durch außenliegende Treppen aus allen Geschoßen
erreichbar sind. Die weit auskragenden Terrassen ermöglichen
die Öffnung und Erweiterung der Klassenräume nach außen, sorgen
aber gleichzeitig für die bauliche Beschattung der großzügigen
Glasflächen und verhindern zusätzlich die sommerliche Überhitzung
der Innenräume. „Derzeit gibt es meines Wissens nach kein vergleichbares
Projekt, welches die Themen höchstmögliche Energieeffizienz,

DIE BESTEN IMMOBILIEN 11
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NACHHALTIGE ENERGIE
Der Simone-de-Beauvoir-Platz ist der zentrale Platz im Seeparkquartier,dem Businessquartier der Seestadt.
BILD: SN/LUIZA PUIU
hoher Autarkiegrad, Leistungs- und Bedarfsoptimierung, ganzjähriger
thermischer Komfort –insbesondereSommertauglichkeit –, Leistbarkeit
der Energieversorgung sowie den Aspekt des Gebäudes als Speicher
und Netzdienstleister in dieser Konsequenz ausgereizt hat; und
damit eine ökologisch nachhaltige und unglaublich tolle Aufenthaltsund
Lernumgebung für die Nutzerinnen und Nutzer schafft“, freut sich
Judith Frank, Programmleiterin des Bildungseinrichtungen-Neubauprogramms
aus der Baudirektion der Stadt Wien.
Klimapioniergebäude
Die Wien 3420 AspernDevelopment AG kann inzwischen auf vielfältige
Weiterentwicklungen im Bereich von Gebäudenachhaltigkeit und
Energie aufbauen –und zusätzlich aus den Erfahrungen von Aspern
Süd lernen. Deshalb wurde mit Expertinnen und Experten für Gebäude
in AspernNordder neue Standard„Aspernklimafit“ formuliert –ineinem
multidisziplinären Team unter der Führung von FH Technikum
Wien, dem Institute of Building Research &Innovation ZT GmbH sowie
Urban Innovation Vienna gemeinsam mit der Seestädter Entwicklungsgesellschaft
Wien 3420. Dessen Ziel sind Gebäude, die den Anforderungen
eines treibhausneutralen Lebens im Jahr 2040 entsprechen,
also die Beschränkung auf 1,5 °C Erderwärmung unterstützen.
Dafür gibt es detaillierte Vorgaben für die Energieeffizienz der Gebäude,
die Versorgung mit erneuerbarer Energie vor allem durch Photovoltaik,
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Energieflexibilität (niedriger Energiebedarf, Möglichkeit der Energiespeicherung),
Klimawandelanpassung, CO 2 -Einsparungen bei der
Gebäudeerrichtung (graue Energie, Material) und CO 2 -reduzierte Mobilität.
Somit wurden die Anforderungen deutlich angehoben.
Dafür bekämen die Bauherren ein smartes Tool an die Hand, betont
Wien-3420-Vorstandsvorsitzender Schuster: „Mit dem Kriterienkatalog
,Aspern klimafit‘ und dem Bewertungssystem greifen wir die Erkenntnis
auf, dass es nicht die eine Lösung gibt, die für alle Projekte das
Optimum sein muss. Aber wie das CO 2 eingespart werden kann, damit
ein Objekt klimafit ist, kann der Bauherr nun mithilfe eines wissenschaftlich
überprüften Systems transparent nachvollziehen.“
Ein erster Schritt in Richtung eines besonders sparsamen Umgangs
mit CO 2 im Norden sind die Projekte „Lili am See“ und „Pier 05“ an der
Seestadtpromenade. Für diese zwei Hochhäuser mit Wohn- und
Gewerbeanteilen wurden die anspruchsvollen Nachhaltigkeitsvorgaben,
die im „Aspernklimafit“-Standardfestgelegt sind, bereits im
Grundstücksvergabeverfahren definiert.
In Kürze starten dazu die Architekturwettbewerbe. Und auch der soeben
ausgeschriebene Architekturwettbewerb für das nahe gelegene
Baufeld J6 hat zum Ziel, ein äußerst nachhaltiges, multifunktionales
Leuchtturmprojekt in die Seestadt zu bringen, das nicht nur beste Bedingungen
zum Leben und Arbeiten verbindet, sondernauch ein echter
Klimaschützer wird.
Jörg Ransmayr

12 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 13
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14 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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Nachhaltig nachverdichtet: 3Gebäude mit Vollholz und Photovoltaik. BILDER: SN/SIGES (4)

DIE BESTEN IMMOBILIEN 15
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Gebaut mit der leim- und chemiefreien Massiv-Holz-Mauer ® ,die gesunde Weiterentwicklung des traditionellen Holzbaus.
worden.VerlorenerPlatz für Bischofshofen.Mit
einer gemeinsamen Planung
und Umsetzung haben wirnicht nur für
die Eigentümer eindurchdachtes, langlebigesEigenheimaus
Holz zu besonders
guten Konditionen realisiert,sondern auch
für dieGemeinde und die Bürgerein entsprechendes
klimaneutralesWohnungsangebot
mit 2x10 Eigentumswohnungen
von 44 bis 92 m 2 geschaffen“, so Josef
Meissnitzer.
Holzbau vonSIGES
braucht kein Greenwashing
Holz istein natürlicher und nachhaltiger
Rohstoffund verhältsich klimaneutral. Es
stehtinÖsterreichinMassenzur Verfügung.
Vonca. 30 Mill. m³ Holzzuwachspro Jahr
werden nur rund 26 Mill. genutzt. SIGES
arbeitet beiseinen Vollholz-Projekten eng
mit PEFC,dem WaldverbandSalzburg und
auch Waldbesitzern zusammen. Am Firmenstandortwerden
im eigenenSägewerk
Meissnitzer die Rundhölzer eingeschnitten
und für den Bau der einzigartigen WohnanlageninFormder
leim- und chemiefreien
Meissnitzer Massiv-Holz-Mauer ® bereitgestellt.
Diesebesonders nachhaltigeVerarbeitungskette
vom Wald überden eigenen
holzverarbeitenden Betriebbis zum fertigen
SIGES stellt sich vor: (von unten)
Christine Meissnitzer,Dr. med.
Gesellschafterin, Umweltmedizin
Josef Meissnitzer,MBA
Geschäftsführer,Holztechnologe
Christian Plaickner
Gesellschafter,Finanzdienstleistung
Stefan Pfisterer
Gesellschafter,Projektleitung
Produkt wurde auchmit dem weltweit anerkannten
PEFC-Siegel zertifiziert. Damit
garantiert SIGES eine nachvollziehbare und
geprüfte Holzherkunftund setztneue Maßstäbeinder
Bauwirtschaft. AlsBauherr profitiertman
von bis zu 45 Prozent kürzeren
Bauzeiten, Holz ist langlebig undwertbeständigund
hatnebeneinem hohen
Dämm-, Brand- undSchallschutzauch viele
positiveAuswirkungenauf die Gesundheit.Esbeeinflusst
dasmenschliche Wohlbefinden,wirkt
beruhigendund kann Demenz
vorbeugen.Bauen mitHolz macht
also mehrfachSinn.
Infoszuden Bauprojektenfinden Sie unter
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16 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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VILLA MIT GESCHICHTE
Pomp auf historischer Erde
Mit den Besitzernwechselten die Namen. Die Casa Austria, wie die Villa an der Keltenallee
in Anif aktuell heißt, hat schon viele Gäste kommen und gehen sehen, auch gekrönte Häupter.
Bäume verstellen den direkten Blick auf das Grundstück westlich
des Schlosses Hellbrunn. Wiegroßdas Areal ist und was sich
hinter den Mauernder Casa Austria verbirgt, wie die Villa derzeit
heißt, ist einem aktuellen Inserat einer Wiener Immobilienkanzlei zu
entnehmen. Demnach hat das 1868/69 erbaute Haus 16 Zimmer und
eine Nutzfläche von mehr als 1540 Quadratmetern, die sich auf das
Haupt- und das Nebengebäude verteilen.
Im Erdgeschoß des Hauptgebäudes befinden sich Repräsentationsräume
mit einer Fläche von rund 280 Quadratmetern. Sie sind
zum Teil mit Adneter-Marmor-Böden ausgestattet. Vonden Räumen
geht es zu Loggien und auf Terrassen. Im Obergeschoß befinden sich
der etwa 285 Quadratmeter große Schlafbereich mit fünf Schlafzimmernund
Bädernsowie eine Terrasse. Das Dachgeschoß zählt ebenfalls
etwa 285 Quadratmeter. Dort stehen Gästen vier Appartements
zur Verfügung. Darüber befindet sich das Turmzimmer.
Angestellte haben es nicht weit zur Arbeitsstelle. Für sie gibt es
im 245 Quadratmeter großen Gartengeschoß (Halbsouterrain) eine
Einliegerwohnung. Fünf Quadratmeter größer ist der Wellness- und
Fitnessbereich. Hier kann man sich in einem Hamam oder einer Sauna
entspannen und in einem Indoorpool seine Bahnen ziehen. An der
Gestaltung dieser Wellnesslandschaft war der britische Architekturkünstler
und Maler Brian Clarke beteiligt. Vonihm stammt die durchgehende
Glasdecke, durch die Tageslicht in die Räume fällt. Darüber hinaus
bietet die Villa Platz für eine Bibliothek und einen Weinkeller.
Das Nebengebäude mit einer Fläche von 175 Quadratmeternbeherbergt
ein Büro, drei Garagenplätze, eine Werkstatt und den Heizraum.
Archäologische Funde
Umgeben ist die Villa von einem Park von mehr als drei Hektar Größe,
von dem sich ein unverbauter Blick auf die Berge bietet, unter anderem
auf den Untersberg. Dass es auf diesem Fleckchen Erde schön zu leben
ist, war schon den Menschen der Hallstattzeit, rund 800 bis 450
vor Christus, bewusst. Sie lebten auf dem Hellbrunner Berg und in der
Talebene westlich von ihm. Siedlungsspuren wurden zum Beispiel im
Bereich der Casa Austria nachgewiesen, wie dem Buch „Anif. Kultur,
Geschichte und Wirtschaft von Anif, Niederalm und Neu-Anif“ der beiden
Herausgeber Heinz Dopsch und Ewald Hiebl zu entnehmen ist.
Beim Bau des Gebäudes kam ein keltisches Frauengrab zum Vorschein.
Vor dem Hintergrund ließ das Salzburger Museum Carolino
Augusteum 1997 vor den geplanten Baumaßnahmen des Indoorpools
neben der Villa eine Bodenuntersuchung durchführen. Dabei
wurden die Archäologen tatsächlich fündig. Sie entdeckten erneut ein
reich ausgestattetes Frauengrab aus der Zeit um 250 vor Christus.
Wie esindem Buch weiter heißt, wurde die Tote wahrscheinlich in
einer Holzkammer bestattet, von der jedoch nichts mehr übrig blieb.
Am linken Armgelenk trug die Frau einen Glasarmreif, an den Knöcheln
je einen großen Fußring aus Bronze. Drei Eisenfibeln hielten ihreKleidung
über der Brust zusammen. Zwei große Drahtfibeln aus Eisen
dienten wohl als Verschluss für das Leichentuch. Daneben enthielt das
Grab Tongefäße mit Speisen und Getränken sowie eine Fleischbei-
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gabe inklusive eines eisernen Tranchiermessers –Proviant für die Reise
ins Jenseits. Im Umfeld der Villa werden weitereGräber aus der Hallstattzeit
vermutet.
Das Grundstück, auf dem die Villa steht, gehörte ursprünglich zum
Mayrhofgut. Der Gutsbesitzer hatte im späten 19. Jahrhundert wirtschaftliche
Probleme, weshalb er Grundstücke verkaufen musste.
Wilhelm Swoboda, Großhändler für pharmazeutische Produkte aus
Wien, erstand eine mehrereTausend Quadratmeter große Fläche. Er
ließ sie einzäunen und einen englischen Garten anlegen. Außerdem
beauftragte er den Wiener Architekten Karl Stattler mit einer Villa im Stil
der Neorenaissance. Das fertige Haus trug den Namen Villa Swoboda.
Karl Stattler (1834–1895) war nach Angaben des Architekturzentrums
Wien überwiegendauf dem Gebiet desSchul- und Universitätsbaus
tätig.Geplant haterunteranderemdas heutige Bundesoberstufenrealgymnasiuminder
LinzerHonauerstraße, das Anatomische, das
Naturwissenschaftliche, das Pathologische und das Chemische Institut
der Universität Prag sowie das Chemische Institut der Karl-Franzens-
Universität Graz gemeinsam mit Josef Horky. Mietshäuser und Villen
nach Stattlers Plänen gibt es hingegen nur wenige, darunter die Villa
Swoboda. Sie weist durch ihre Farbigkeit und den asymmetrisch gesetzten
Turm noch romantische Züge auf. Stattlers Hauptwerk ist der
klassischenNeorenaissance zuzuordnen.
Adelige Gäste und Bewohner
Die Villa Swoboda verfügte bereits über eine Zentralheizung und
Warmwasser –Luxus in damaliger Zeit. Das war auch der Grund für
einen adeligen Besuch, denn Kronprinz Rudolf von Österreich und
Prinzessin Stephanie von Belgien verbrachten ihreFlitterwochen in der
Villa in Anif. Nach seiner Vermählung am 10. Mai 1881 verbrachte das
Paar die Hochzeitsnacht im kaiserlichen Schloss Laxenburg südlich
von Wien. Dessen mangelhafte Ausstattung entsprach allerdings nicht
den Vorstellungen Stephanies. Deshalb brachte man die frisch Angetrauten
auf ihrer Hochzeitsreise auch nicht im Schloss Hellbrunn unter,
dessen Einrichtung damals total veraltet war,wie dem von Dopsch und
Hiebl herausgegebenen Buch zu entnehmen ist. Stattdessen mietete
man die Villa von Wilhelm Swoboda. Darüber hinaus sollen auch der
österreichisch-ungarische Kaiser Franz Joseph I. und der deutsche
Kaiser Wilhelm I. in der Villa Swoboda zu Gast gewesen sein.
1904 verkaufte WilhelmSwoboda seine Villa an SophieGräfin Arco-
Stepperg, die mit dem bayerischen Grafen Ernst von Moy verheiratet
war.Nachihrem Toderbte ihr NeffeDr. Johannes Graf Moydie Villa Moy.
Um die Jahrtausendwende herumerstandeinePrivatstiftungdas stattlicheAnwesen
undvermieteteesanKarl Habsburg,der es mitseiner damaligen
FrauFrancesca undden drei gemeinsamenKindern als Familiensitz
nutzte.Das Paar restaurierte und modernisiertedie Villa.Die Ausstattung
trägt die Handschrift Francesca Habsburgs, wie sie damals
hieß.Mit der Scheidung des Paars, als alle drei Kinder volljährig waren,
verlor die Villa ihren Status als Zuhause der Familie. Seit mindestens
vier Jahren steht sie schon zum Verkauf. Zuletzt wurde sie für 22 Millionen
Euroauf dem Immobilienmarkt angeboten. Judith Neuhuber

DIE BESTEN IMMOBILIEN 17
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VILLA MIT GESCHICHTE
Gut geschützt vor neugierigen Blicken: die Casa Austria in Anif.
BILD: SN/DANIELE PABINGER
2006 eröffnete Karl Habsburg im Garten einen Skulpturenpark. BILD: SN/NEUMAYR

18 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 19
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20 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 21
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22 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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MODULARES WOHNEN
Reduzierter
Wohnraum
als Trendfaktor
Tiny Houses werden auch in Österreich
bei Häuslbauernund für touristische
Projekte immer beliebter.
Eine bekannte Automarke warb mit dem Spruch „reduce to the
max“. Heute gilt dieses Motto auch für den Immobilienmarkt.
Flexibilität wirdineiner sich stetig wandelnden Welt immer wichtiger.Durch
steigende Miet- und Immobilienpreise gilt dies insbesondereauch
beim Thema Wohnen. Tiny Houses haben ihren Ursprung in
den USA und stehen für Mobile Homes beziehungsweise Kleinhäuser
mit einer Wohnfläche bis etwa 50 Quadratmeter. Auch in Österreich
werden aufgrund der stark steigenden Grundstückspreise und der
Attraktivität für neue touristische Verwertungsmöglichkeiten Tiny
Houses immer beliebter.Außerdem spielt die Idee, neuen Wohnraum
zu kreieren, ohne weitereBodenflächen zu versiegeln, eine Rolle, sich
mit diesem Wohntrend auseinanderzusetzen.
Tiny Houses sind Ausdruck einer alternativen Lebenshaltung, die
dem ausufernden Konsumismus der Gegenwart finanzielle Rationalität
und bewusste Bescheidenheit im Alltag entgegensetzt. Innovative
Start-ups legen ihren Fokus auf die Weiterentwicklung zu echten Alternativen
zu klassischen Wohnungen oder auf Zusatzelemente für bestehenden
Wohnraum, etwa als Homeoffice-Erweiterungen. Sie überzeugen
mit einer raffinierten Raumeinteilung und lassen damit mehr als
nur ein Camperfeeling aufkommen. Sie sind damit am Puls der Zeit,
überflüssiges Raumangebot zu reduzieren, um sich auf das Wesentliche
zu konzentrieren, und sind am Markt mittlerweile in den unterschiedlichsten
Größen und Preisklassen erhältlich.
Bezugsfertig in wenigen Tagen
Bei Tiny Houses werden klassische Bauprinzipien mit neuen Ideen aus
dem 21. Jahrhundert kombiniert. „Die modulareHolzbauweise ist unter
anderem deswegen zukunftsträchtig, weil sie digitale Elemente in
die analoge Bauwirtschaft bringt“, erklärt Philipp Hüttl von Libertydothome,
einem Anbieter von Tiny Houses aus Oberösterreich: „Die Vorfertigung
der Häuser hat zur Folge, dass kurze Bauzeiten vor Ort und
große Flexibilität möglich sind.“ So wirddas Hausbauen zu keiner Lebensentscheidung
in Sachen Standortwahl mehr, sondern die Bauwirtschaft
wird flexibel und damit anpassungsfähig für die Wünsche
und Ansprüche neuer Generationen.
Tiny Houses bieten eine große Bandbreite an Gestaltungsspielraum

DIE BESTEN IMMOBILIEN 23
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MODULARES WOHNEN
–von klassischen Baukörpern bis hin zu innovativen „Baumhäusern“.
BILD: SN/WOOD_SPACE

24 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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MODULARES WOHNEN
Individualität und Gemeinschaft: „Das Seehäuser“ direkt am Mattsee will ab kommendem Frühjahr beides miteinander verbinden. BILD: SN/WOOD_SPACE
„Wir bieten leistbares Wohnen mit hoher Qualität durch Vorfertigung
und Blockbauweise“, beschreibt Dominik Kraihamer von Wood_
Space aus Wien die Vorteile von Tiny Houses aus Vollholz: „UnsereModule
werden schlüsselfertig angeliefert. Bei Gebäuden, die aus mehrerenModulen
bestehen, werden die Module vor Ort zusammengestellt
und montiert. Das Gebäude kann jederzeit wieder in seine einzelnen
Module geteilt und an einem anderen Ort aufgestellt werden.“
Außerdem wird durch die Verwendung von Schraubfundamenten
der Boden nicht versiegelt, wodurch der ursprüngliche Zustand des
Bodens ganz einfach wiederhergestellt werden kann.
Hotel, neu gedacht
In den vergangenen Jahren ist auch im Tourismus der Trend zu kleineren,
aber dafür individuellen Räumlichkeiten immer größer geworden.
Chalets und Tiny Houses sind nicht nur in Wintersportgebieten und
Weinbauregionen gut gebuchte Alternativen zum klassischen Hotelzimmer.
Sowird auch im Salzburger Flachgau an einem innovativen
Tourismusprojekt gearbeitet, das dem Wunsch nach noch mehr Freiraum,
Nachhaltigkeit, Regionalität und Individualität Rechnung trägt.
Im Frühjahr 2023 soll das sogenannte „Das Seehäuser“-Boutique-Ho-
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tel, bestehend aus bis zu 39 Tiny Houses, direkt am Mattsee entstehen.
Dadurch sollen im Salzburger Seenland rund um Mattsee,
Seeham und Obertrum dringend benötigte Gästebetten geschaffen
und neue Zielgruppen an den Mattsee gelockt werden. „Unser neuartiges
Tiny-House-Konzept spielt mit dem Spannungsfeld Individualität
und Gemeinschaft“, betont Hoteldirektorin Ariane Gollia. „Wir arbeiten
eng mit der Region zusammen. So wirdeines der 39 Tiny Houses als
Greißlerei zum Schaufenster für die Produkte von regionalen Direktvermarktern.“
Die lokalen Betreiber arbeiten dabei mit dem Wiener Start-up
Wood_Space zusammen und haben gemeinsam hochwertig, aber
minimalistisch ausgestattete Tiny Houses aus Vollholz konzipiert, die in
der Region gefertigt werden. Die Vollholz-Tiny-Houses werden auf
Schraubfundamenten stehen, um Bodenversiegelung zu vermeiden,
und sollen sich dadurch sanft in die Natur beim ehemaligen Campingplatz
Jocham im Mattseer Ortsteil Aug einfügen.
Workation &New Work
Projekte wie dieses am Mattsee konzentrieren sich jedoch nicht nur auf
eindimensionale touristische Nutzung, auch die neuen Arbeitsrealitä-

DIE BESTEN IMMOBILIEN 25
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MODULARES WOHNEN
Moderner Wohnraum ohne auf etwas verzichten zu müssen.
BILD: SN/WOOD_SPACE
ten spielen in den Planungen und Konzepten der Tiny-House-Startups
eine Rolle. Das Anpassen an die modernen New-Work-Anforderungen,
die immer individuelleren Anforderungen vor allem im Kreativbereich
und stark nachgefragte Workation-Angebote treiben die Innovation
in der Branche enorm an. Das wirdinden kommenden Jahren
den Trend nach modernen Raumangeboten sowohl im urbanen als
auch ländlichen Raum weiter verstärken.
Neben finanziellen Faktoren spielt besonders das Wissen um die
eigene ökologische Verantwortung eine große Rolle beim Wohntrend
Tiny House. Für viele Menschen ist es deshalb wichtig, dass die kleinen
Häuser auch in Sachen Nachhaltigkeit eine wirkliche Alternative darstellen.
Dabei haben Tiny Houses einen grundlegenden Vorteil, denn
prinzipiell gilt, dass eine geringe Wohnfläche auch mit einem geringeren
CO 2 -Ausstoß einhergeht. Gründe dafür sind der niedrigere Rohstoffbedarf
und die verminderte benötigte Heizwärme.
Brauchen Tiny Houses eine Baugenehmigung?
Wer mit dem Gedanken spielt, sich ein Tiny House zuzulegen, sollte
sich nicht nur damit auseinandersetzen, wie viele Quadratmeter
Wohnfläche ausreichen, sondernzuvor bereits ausloten, welche Bau-
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genehmigungen erforderlich sind, damit auch rechtlich alles seine Ordnung
hat. Zunächst einmal geht es um den Tiny-House-Typ, den man
sich zulegen möchte: Ob es ein mobiles oder fest stehendes Objekt
werden soll? Denn ob man für ein Tiny House eine Baugenehmigung
braucht, hängt von ein paar wesentlichen Faktoren ab: Erstens, ob das
Tiny House ortsgebunden ist oder auf Rädernerrichtet wird. Zweitens
gibt es die Kategorien Mini-, Klein- und Modulhäuser, die je nach
Objektgröße rechtlich unterschiedlich betrachtet werden. Und drittens
gibt es das sogenannte Containerhaus, das auf einem Plattenfundament
aufgesetzt wird.
Jedoch gibt es auch die Möglichkeit, das Tiny House als Wochenendhaus
auf sogenannten „Sondergrundstücken zur Erholung“ zu
klassifizieren –dies wäregenehmigungsfrei. Am Ende entscheiden die
rechtliche Einordnung und die Landesbauordnung darüber,obfür ein
Tiny House eine Baugenehmigung notwendig ist oder nicht. Generell
wirddabei aber empfohlen, frühzeitig mit der Gemeinde Kontakt aufzunehmen
und insbesondere abzuklären, welche rechtlichen Vorgaben
auch hinsichtlich des Haustyps und der Dachform berücksichtigt
werden müssen, um ein Tiny House am eigenen Grundstück realisieren
zu können.
Günter Baumgartner

26 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 27
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28 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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die Wohnungen im Erdgeschoß über Terrassen sowie große Gärten. Tiefgarage und Außenparkplätze
sowie ein Lift sind selbstverständlich vorhanden. Ein weiteres Highlight ist die ruhige
und dennoch zentrale Lage –die Liftstation „Planai West“ sowie den Bahnhof von Schladming
erreicht man in nur 8Minuten Gehzeit.
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 29
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30 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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BUWOG
Rundum vielfältig und nachhaltig
BILD: SN/BUWOG
Die BUWOG steht seit über
70 Jahren für glücklich wohnen
Dieser Erfolg ist vor allem dem ganzheitlichen
Geschäftsmodell zu verdanken, das u. a.
die Entwicklung von Neubauwohnungen
sowie die Bestandsbewirtschaftung und
-verwaltung miteinschließt. Als führender
Komplettanbieter am österreichischen
Wohnimmobilienmarkt verantwortet die
BUWOG ca. 21.330 Einheiten und plant
mittelfristig die Entwicklung von über
7.500 neuen Wohnungen.
Sanierungsoffensive
„Nachhaltigkeit steht bereits seit Jahrzehnten
ganz oben auf unserer Agenda“, erklärt
BUWOG-Geschäftsführer Kevin Töpfer.
„Viele unserer Bestandsobjekte sind älter als
30 Jahre. Wirhaben es uns daher zum Ziel
gesetzt, österreichweit jährlich mehrereHundert
Mietwohnungen thermisch zu sanieren
sowie die Heizungen umzurüsten. Dadurch
können wir den Energieverbrauch eines
Hauses deutlich senken –das führt auch zu
finanziellen Einsparungen für unsereMieter:innen“,
so Töpfer.Zugleich ergebe sich
daraus eine Erhöhung des Wohnkomforts für
die Bewohner:innen. „Investitionen in den
Bestand sind das Um und Auf, um unseren
Kundinnen und Kunden Wohnen am Puls der
Zeit bieten und den Anforderungen des
Klimaschutzes gerecht werden zu können.“
Vielfalt im Neubau
Für die BUWOG bedeutet Vielfalt die Entwicklung
von Projekten an unterschiedlichen
Standorten und für die verschiedensten Bedürfnisse
und Lebenskonzepte. Für Singles,
Paareund Familien, urban genauso wie am
Stadtrand, aber immer mit guter Anbindung
und Infrastruktur.Ist diese mal nicht gegeben,
so wirdsie einfach mitentwickelt, wie z. B. ein
Kindergarten oder ein Nahversorger.Nach
dem Motto „Vielfalt muss auch leistbar sein“
wirdinder BUWOG-Projektentwicklung
stets auf eine gute Mischung aus geförderten
Mietwohnungen und frei finanzierten Eigentums-
und Mietwohnungen geachtet –ein
Aspekt, der für die Bewohner:innen den zusätzlichen
Mehrwert der sozialen Durchmischung
schafft. Vielfalt in allen Bereichen des
Wohnbaus zeichnet die BUWOG aus, denn
sie gestaltet Wohnraum, der so individuell ist,
wie die Menschen und ihreBedürfnisse sind.
BUWOG GROUP GMBH
Rathausstraße 1
A-1010 Wien
Tel.: +43 1/87828-1000
E-Mail: infocenter@buwog.com
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 31
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32 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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WOHNRAUM
Das antike Italien
macht es vor
Ein Haus zu bauen bedeutet, dass verschiedene Gewerke zusammenspielen. Wenig beachtet
wirdoft der Maler,weiß Hannes Herbsthofer aus der Steiermark. Er arbeitet als einer der wenigen
mit natürlichen Materialien, die Wände atmen und schön aussehen lassen.
Achtzehn Jahrejung war Hannes Herbsthofer,als er den Malerbetrieb
der Familie übernommen hatte. Als seine Heimatgemeinde
Kaindorf bei Hartberg 2007 beschloss, klimaneutral
zu werden, machte Herbsthofer mit, als Leitbetrieb. Seither orientierten
er und seine Gattin Marlies sich Stück für Stück weiter in Richtung
Nachhaltigkeit, und das in allen Bereichen: Der Kundenradius wurde
drastisch verkleinert, um Fahrkilometer und unproduktive Fahrzeiten
zu vermeiden, mit wissenschaftlicher Begleitung konnte innerhalb von
zwei Jahren der betriebliche CO 2 -Ausstoß um 52 Prozent verringert
werden. Aus einem Humusprojekt der Region, bei dem 5000 Hektar
Ackerfläche nachhaltig bewirtschaftet werden und als CO 2 -Speicher
dienen, werden nun Zertifikate gekauft, um den betrieblichen CO 2 -
Ausstoß gänzlich zu kompensieren.
Hannes und Marlies Herbsthofer schmunzeln beim Erzählen ihrer
Geschichte, denn einen Punkt haben sie etwas vernachlässigt: den
Gewinn. Den brachten die inhaltliche Neuausrichtung und der Umstieg
auf nachhaltige Materialien mit 200 neuen Kunden proJahr zu den bestehenden
4000 Stammkunden. Arbeiten wie früher,sokönnte die Devise
des Ehepaars lauten. Die Vorlagen dafür fand das italophile Ehepaar
in den Renaissancebauten von Venedig und Ravenna, wo „die
Fassaden leben und mit den verwendeten Materialien atmen können,
im Gegensatz zur Bauweise hier“. Mit ihrer Geschäftsidee konnten sie
bereits Franchisepartner in Luxemburg, Deutschland und Österreich
gewinnen, in ihrem Onlineshop bieten sie ökologische Wandfarbe, in
ihrem Farbentheater zeigen sie, wie modernmit traditionellen Materialien
Wände gestaltet werden können.
SN: Warum muss eine Wand atmen können?
Hannes Herbsthofer: Eine Wand muss Wasserdampf aufnehmen und
abgeben können. Ist das nicht möglich, droht Schimmelbildung.
Atmen bedeutet aber nicht Luftdurchlässigkeit beziehungsweise Luftdichtheit.
Luft darf durch die Wand keine ins Freie hinaus und umgekehrt.
SN: Worin liegt der Unterschied zwischen Materialien,
mit denen Sie arbeiten, und den herkömmlichen
Dispersionsfarben?
Durch Kochen, Duschen oder Wäschetrocknen verdampfen in einem
Vierpersonenhaushalt rund zehn Liter Wasser proTag, die sich an den
kältesten Flächen im Raum absetzen. Bei alten Fensternschwitzen die
Fensterscheiben, bei neuen sind die kältesten Stellen bei den Fenster-
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•
laibungen, wo es gernschimmelt. Auf der Dispersion bleibt die Feuchtigkeit
stehen, das bietet Nährboden für Schimmel. Ein Kalkputz oder
Silikat saugt die Feuchtigkeit auf. Sehr gut zeigt sich das im Bad: Dort
läuft nach dem Duschen der Spiegel an. In einem nur zur Hälfte verfliesten
Bad, bei dem die andere Hälfte mit Kalkputz versehen ist, ist das
nicht der Fall, weil der Kalk die Feuchtigkeit aufnimmt. Gelüftet werden
muss aber dennoch.
SN: Die Baunormen sind heute andere, Stichwort
Fensterdichtheit. Wiereagiert die Farbenindustrie
auf die geänderten Bedingungen?
Wenn Schimmel das Problem ist, wird die Farbe mit Giftstoffen versetzt,
sie soll Schimmelbildung vermeiden. Das ist auf Außenfassaden
noch schlimmer.Die Farbenindustrie ist heute bestrebt, Produkte herzustellen,
die einfach zu verarbeiten sind, nicht zuletzt, weil die Handwerker
immer ungeübter werden. Heute kommen in vielen Firmen drei
Hilfsarbeiter auf eine Fachkraft, da braucht es Produkte, die jeder verarbeiten
kann. Dazu kommt, dass neueren Farben Weichmacher oder
Topfkonservierungsmittel beigemischt werden, damit die Farbe im Kübel
haltbar bleibt. Lesen Sie einmal das Sicherheitsdatenblatt von einer
herkömmlichen Dispersionswandfarbe oder billigen Silikatfarben im
Internet nach. Da sind Biozide enthalten, wenn auch in sehr kleinen
Mengen, die in der Landwirtschaft schon längst verboten sind.
SN: Innenräume zu streichen gilt ja mehr als ein
DIY-Thema denn als fachkundige Wissenschaft.
Warum ist das so?
Nicht einmal im Architekturstudium ist die Wand ein großes Thema! Da
geht es um Beton, Glas, glatte, weiße Flächen, vorrangig um Design.
Bei einer Hausplanung sind alle Gewerke eingebunden, wir als Malerbetrieb
leider noch immer viel zu selten. Und in der Meisterschule der
Maler und Anstreicher sind Kalk und Silikat eine Nische, die nur am
Rande angesprochen wird. Für die großen Lieferanten und Hersteller
sind das meist Feigenblätter,mit denen sich nicht viel verdienen lässt.
Viele Fragen sind hierzu unbeantwortet, zu mir kommen auch Wohnbaugesellschaften
und fragen nach Rat, sowohl was die Innenfarbe als
auch die Wärmedämmung betrifft. Meine Antwort: Dem Raumklima ist
es dabei egal, ob außen Styropor, Mineralschaumplatten oder Hanf
kleben, aber im Innenraum macht es schon einen Unterschied, ob
Putz, Spachtelmassen und Farben natürlich und mineralisch sind oder
nicht.

DIE BESTEN IMMOBILIEN 33
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WOHNRAUM
Den Wandfarben wird oft wenig Bedeutung zugemessen.
BILD: SN/MARIJA KANIŽAJ

34 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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WOHNRAUM
Wohnräume brauchen nicht nur Design, sondern auch eine gesunde Umgebung.
SN: Waswäre ein optimales Raumklima?
Ein gesundes Raumklima braucht 40 bis 60 Prozent Luftfeuchtigkeit. In
der Realität liegt diese im Neubaubereich bei 20 bis 25 Prozent. Oft
sind das Fertigteilhäuser mit Rigipsplatten, wo sich die Feuchtigkeit
kaum absetzen kann, die lässt sich nur hinauslüften. Gesundheitliche
Reaktionen wie trockene Augen, trockene Nasenschleimhäute sind oft
die Folge, besonders Babys reagieren hier empfindlich. Dagegen werden
feuchte Tücher aufgehängt, was wiederum die Schimmelbildung
fördert. Es gibt Virenund Pilze, die sich unter 40 Prozent Luftfeuchtigkeit
wohlfühlen, andere wiederum gedeihen vermehrt ab 60 Prozent,
darum ist die richtige Luftfeuchtigkeit so wichtig. Die Schimmelwahrscheinlichkeit
steigt ab 60 Prozent Luftfeuchtigkeit. In Schulen sind die
Wände oftmals mit Latexfarben gestrichen, damit man sie gut abwaschen
kann, da atmet nichts mehr.Der Rest der Architektur besteht oft
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aus Betonstehernund Glas, die Decken sind Rigips- oder Akustikpaneele.
In den meisten Schulen ist ein gutes Raumklima also illusorisch.
SN: Welche Einheiten gibt es bei der Luftfeuchtigkeit
und ab wann sollte man lüften oder Maßnahmen
ergreifen?
In manchen Schulen gibt es CO 2 -Melder,ab1500 ppm (Teile proMillion,
Anm.) muss gelüftet werden. Wirhaben das selbst im Schlafzimmer
eines Mitarbeiters untersucht. Gut gelüftet betrug der Wert 800 bis
1000 ppm. Nach einer Nacht im ungelüfteten Raum bei zwei Personen
betrug der Wert in der Früh 4500 ppm, eindeutig zu hoch, bei manchen
Menschen zeigt sich das durch ein Gefühl der Unausgeschlafenheit bis
Verkaterung. In einem gut abgedichteten Haus müsste also auch
nachts alle drei Stunden gelüftet werden. Wermacht das schon? Wir

DIE BESTEN IMMOBILIEN 35
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WOHNRAUM
Seit 25 Jahren auf dem Wegder Nachhaltigkeit: Marlies und Hannes
Herbsthofer.
Atmende Wände sind wichtig. BILDER: SN/MARIJA KANIŽAJ (3)
haben jedenfalls bei unserem Mitarbeiter das Schlafzimmer mit Kalkputz
versehen und der Wert in der Früh lag danach bei gleichen Voraussetzungen
nur mehr bei 2500 ppm.
SN: Schlimmer wird es vermutlich bei den Außenfassaden
aussehen, Stichwort Algenbildung bei thermisch
sanierten Außenwänden?
Das Prinzip an der Außenfassade ist ähnlich wie im Innenraum. Problematisch
sind vor allem Nordseiten, wo rund 80 Prozent der Feuchteinwirkung
vom Taukommen und gerade im Winter kaum Sonne landet.
Es gilt, die Fassade trocken zu bekommen. Wo es keine Feuchtigkeitspuffer
gibt, müssen solche aufgetragen werden. Styroporfassaden,
dünnschichtig verputzt, haben keinen Wärmepuffer.Sobald die Sonne
draufscheint, hat die Oberfläche 60 bis 70 Grad, kommt eine Wolke
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oder geht die Sonne unter,kühlt sie sofort ab und es bildet sich oftmals
eine Tauschicht. Damit die Farbe an der Fassade nicht veralgt, werden
herkömmlichen Putzen und Fassadenfarben Biozide beigesetzt, die
sich in wenigen Jahren auswaschen und im Erdreich landen.
SN: Waswäre eine Alternative?
Wir versuchen, gegen diese Veralgung mit Bauphysik anzukommen,
wir arbeiten mit Feuchtepuffern und hochalkalischer Silikatfarbe, die
mindestens gleich effizient ist wie die giftigen Produkte auf dem Markt,
sie bekämpfen die Veralgung außen und den Schimmel innen. Reinigt
man alle drei Jahredie Fassade mit Hochdruckreiniger,bleibt sie 15 bis
20 Jahreschön. In der Regel stört die Hausbesitzer diese Algenbildung
optisch, dass dadurch Pilze und Algensporen auch in die Räume gelangen
können, wirdzuwenig bedacht.
Daniela Müller

36 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 37
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38 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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POOLS
CHILLEN AM WASSER
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In der diesjährigen Fotostrecke geht es um Pools in verschiedenen
Formen. Bei diesem privaten Naturpool im Flachgau
wurde vor allem auch auf gemütliche Sitzmöglichkeiten Wert
gelegt, damit Besitzer und Gäste nach dem Sprung ins kühle
Nass perfekt entspannen können. Der Pool befindet sich im
Grünen und fügt sich perfekt in die Wohnumgebung ein.
BILD: SN/RICHARD SCHNABLER

DIE BESTEN IMMOBILIEN 39
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POOLS
BADEFASS MIT HOLZOFEN
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Der Rojal von Skargards ist das erste Badefass mit integriertem
Holzofen, sodass die Wärmeverteilung des Wassers optimiert
wird. Die Integration des Ofens sorgt für minimalen Wärmeverlust
und so wird auf natürliche Art und Weise eine gleichmäßige
Wassertemperatur erreicht. Die ergonomisch geformte
Wanne des Rojals bietet viel Beinfreiheit und Sitzkomfort.
BILD: SN/SKARGARDS HOT TUBS

40 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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POOLS
ELEGANT UND REDUZIERT
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Mit der LOFT-2-Serie präsentiert Leidenfrost den Pooltrend
der nächsten Jahre. Die großzügige Flachwasserzone mit
Steinauskleidung und verdecktem Unterflurrollladen sowie die
elegante platzsparende Steintreppe sind ein echter Hingucker.
Es handelt sich dabei um ein harmonisches Zusammenspiel
aus Wasser,Wellness und Aktivbereich.
BILD: SN/LEIDENFROST-POOL GMBH/BERNHARD RAAB

DIE BESTEN IMMOBILIEN 41
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POOLS
NATURBELASSENER TEICH
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Dieser 22 Jahre alte Schwimmteich kommt fast gänzlich ohne
Technik aus: Nur ein Mal pro Jahr wird der Schwimmbereich
am Boden gesaugt und in der Schwimmphase (von April bis
Mitte Oktober) wird die Oberfläche geskimmt. Der naturbelassene
Schwimmteich ist –außerhalb des Schwimmbereichs
–vor allemauch ein beliebter Lebensraum für Tiere.
BILD: SN/RICHARD SCHNABLER

42 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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Ein neues Bauvorhaben, das die Herzen höherschlagen lässt
In zentraler Stadtlage von Salzburg entsteht ein neues Wohnprojekt mit 22 top ausgestatteten
2- und 3-Zimmer-Wohnungen. Lichtdurchflutet, leicht und unbeschwert lässt die freundliche
und ausdrucksstarke Architektur die Herzen höherschlagen.
Ganz im Sinne des „Herzstücks“ zeigt das Bauvorhaben seine Stärke auch bei den inneren
Werten: barrierefrei von der Tiefgarage in alle Wohngeschoße, ein nachhaltiges Energiekonzept
mit einer Kombination aus Fernwärme und Photovoltaikanlage sowie bedarfsgeregelter Wohnraumbelüftung,
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durch elektrische Außenraffstores u. v. m.
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 43
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44 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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Der Innovations-Leader der heimischen Immobilien-Vermittlung setzt auf die Digitalisierung und ein einzigartiges Kundenerlebnis!
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Die Digitalisierung wirdkeinen einzigen
Immobilien-Makler ersetzen. Doch
jene Makler,die die Vorzüge und Mehrwerte
der Digitalisierung gezielt für ihre
Kunden nutzen, werden jene Makler
verdrängen, die sich Innovationen gegenüber
verschließen. Wernicht mit
der Zeit geht, geht bekanntlich mit der
Zeit und wer in Immobilien-Fragen und
-Vorhaben das beste Ergebnis erzielen
möchte, wendet sich vorzugsweise an
den Marktführer.Niemand verkauft
mehr Immobilien als RE/MAX!
Stand September,rund 20 Prozent über
dem Vorjahr –das bedeutet klares Wachstum
auf hohem Niveau. Dieses hohe Niveau
spiegelt sich auch im Bereich der Digitalisierung
wider.RE/MAX setzt als Innovations-Leader
auf neue Wege und forciert
die umfassenden Möglichkeiten, die die
Digitalisierung bietet. Doch eines bleibt bei
allen technologischen Entwicklungen bestehen:
der Mensch und seine individuellen
Bedürfnisse, um die sich rund 600 Immobilien-Makler:innen
österreichweit vor Ort
kümmern.
RE/MAX als führendes Netzwerk voraus,
um das Kundenerlebnis stetig besser zu
machen. DAVE –das digitale Angebotsverfahren,
virtuelle Touren und Drohnenvideos,
Immobilien-Aufnahmen vom Profifotografen,eine
Online-Terminvereinbarung, eine
eigene App und ein digitalisiertes Formularwesen
sind nur einige Themen, die
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Wo Einzelkämpfer oftmals überfordert und
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Ja, Masse und Klasse funktionieren im
Einklang, wenn das richtige Konzept dahintersteht
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 45
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46 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 47
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 49
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 51
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 53
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54 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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HISTORISCHER WOHNRAUM
Wohnen
wie vor
Generationen
Nicht nur auf den ersten Blick könnte das
Stummvollgut in Oberndorf gut und gernim
Salzburger Freilichtmuseum stehen. Für Josef
Felber,den 49-jährigen „Hoferben“, ist das rund
350 Jahrealte, original erhaltene Bauernhaus
seit 20 Jahren Zuhause und Lebensaufgabe
zugleich.
Die ersten Fragen der Menschen, die am Stummvollgut vorbeikommen,
sind „Wie alt ist das Haus?“ und „Wie viele Alpakas
haben Sie denn?“. Die zweite Frage ist mit „Fünf“ rasch beantwortet
–die erste gar nicht so einfach. Das Entstehungsjahr ist nämlich
unklar.ImKernstammt der typische Flachgauer Einhof mit angebautem
Stall und Tenne aber möglicherweise aus dem 17. Jahrhundert. So
wie das Lohnergütl im Freilichtmuseum Großgmain, das ursprünglich
in Sichtweite des Stummvollguts stand und auf 1666 datiert wurde.
Der Platz auf der weiten Terrasse um Maria Bühel, etwa 30 Meter
über der Salzach, ist überaus idyllisch: Der Blick geht in alle Himmelsrichtungen,
zur Wallfahrtskirche, zum Haunsberg und zu den Salzburger
Kalkalpen. Werdie 150 Stufen des Oberndorfer Kalvarienbergs
hinaufsteigt und weiter in Richtung Kirche spaziert, bleibt unweigerlich
bei dem Blockbau aus dunklem Holz mit Krüppelwalmdach stehen.
Das Haus wirkt so, als wäreesseit Jahrhunderten nicht mehr verändert
worden. Tatsächlich wurden ab dem 18. Jahrhundert nach hinten zusätzliche
Gebäudeteile angebaut, weiß Josef Felber,der das Stummvollgut
von seiner Großmutter geerbt hat. „Die Wände sprechen für
sich, auf ihnen steht die Geschichte des Hauses geschrieben. Jetzige
Zwischenwände waren ursprünglich Außenwände.“
Im Franziszeischen Kataster, dem ersten vollständigen Liegenschaftskataster
der Habsburgermonarchie von 1829, ist das Stummvollgut
als „Grahsenschneiderhäusl“ vermerkt. Der heutige Name geht
möglicherweise auf die Besitzerfamilie Stumvoll aus dieser Zeit zurück.
Historische Daten wie diese trägt Peter Wimmer zusammen, der sich
intensiv mit der Oberndorfer Stadtgeschichte beschäftigt. In jahrelanger
Arbeit baute der Schlosser ein detailgetreues historisches Modell
von Oberndorf und Laufen aus den Jahren um 1796.

DIE BESTEN IMMOBILIEN 55
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HISTORISCHER WOHNRAUM
Ein Haus wie aus dem Freilichtmuseum, aber mit viel Leben: das Stummvollgut in Oberndorf.
BILD: SN/ANDREAS EDER

56 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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HISTORISCHER WOHNRAUM
Josef Felber in seiner guten Stube. BILDER: SN/ANDREAS EDER (4)
Die alte Hausbank –wie vor 100 Jahren.
Mit 29 ins Museum
Josef Felber wohnt im Stummvollgut, seit er 29 Jahrealt ist: „Am Anfang
dachte ich, ich bau schnell um, dann ist alles erledigt. Aber rasch
hab ich gemerkt, dass ich dem Haus Zeit geben muss.“ Die Erhaltung
der Substanz ist bei so einem alten Haus eine lebenslängliche Aufgabe.
Selbst Schlosser von Beruf, kennt Josef Felber glücklicherweise viele
Handwerker,die ihm dabei helfen. Mit dem Entfernen von nachträglichen
Wandverkleidungen, Verputz und Kalkanstrichen kamen er und
seine Freunde auf ungezählte Arbeitsstunden: Das brachte aber den
Charme des alten Hauses erst richtig zum Vorschein und zusätzlich einige
Überraschungen. Unter anderem fand Josef Felber noch mit
Holzriegel verschließbareLichtscharten anstelle von Fenstern. An der
Außenwand ist außerdem ein Bettelleutfenster erkennbar,eine kleine
Klappe, durch die armen Leuten Lebensmittel nach draußen gereicht
wurden.
Ideenwerkstatt: Die Arbeit geht nie aus
Die Arbeit am Stummvollgut geht nie aus. Die Ziegeldachschindeln
stammen von Ignaz Glaser und sind bald 100 Jahrealt. Der böhmische
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Unternehmer betrieb in Bürmoos bis 1926 eine Ziegelei und eine der
größten Tafelglasfabriken der österreichisch-ungarischen Monarchie.
Auch die Holzschindeln an der Wetterseite müssen in absehbarer Zeit
erneuert werden und einige Räume sind noch immer nicht so, wie der
Hofbesitzer sie gerne hätte.
Doch das Stummvollgut bietet nicht nur handwerkliche Entfaltungsmöglichkeiten.
Josef Felber hätte Ideen für den weiten ungenutzten
Raum von der Scheune bis hinauf zum Dachboden unter dem Giebel.
Für die Scheune könnte er sich einen Seminarraum für verschiedenste
Veranstaltungen vorstellen. Darüber würde die etwa 10 mal 15 Meter
große Tenne Platz für zwei bis drei Geschoße Wohnraum bieten –vorausgesetzt,
man nimmt dafür viel Geld in die Hand. Schließlich ist die
gesamte Tenne ein ungedämmter und nur mit Bretternoder Schindeln
verschalter Ständerbau. Damit hat Josef Felber jedoch keine Eile: „Ich
habe Zeit und schau mir an, wie das bei anderen alten Häuserngelöst
wurde. Irgendwann kommt der Zeitpunkt für einen größeren Umbau.“
Kompromisse müssen dort und da natürlich gefunden werden.
Durch die kleinen Fenster ist es dunkel in den Räumen. Ein Problem,
das Josef Felber mit künstlichem Licht und teilweise weiß getünchten

DIE BESTEN IMMOBILIEN 57
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HISTORISCHER WOHNRAUM
Hier treffen die Ziegelmauern auf Holzriegelwände.
Altes Detail, das Geschichten erzählt: die Eingangstür.
Innenwänden an den Außenseiten ausgleichen will. Größere Fenster
kommen nicht infrage. „Mein Motto ist: immer möglichst schlicht, nicht
überladen und so original wie möglich. Aber gleichzeitig will ich natürlich
auch nicht wie vor 300 Jahren leben.“
Schlosser mit grünem Daumen
Im Jahr 2010 gestaltete Josef Felber mit dem Floristen Thomas
Vitzthum den Hausgarten. Rund um das Haus wurden dabei fünf
Zentimeter dicke Platten aus Adneter Marmor verlegt und wunderschöne
Wege und Plätze zum Verweilen geschaffen. Den Gemüsegarten
bearbeitet Josef Felber derzeit mit zwei engagierten Hobbygärtnerinnen:
Kartoffeln, Mangold und Spargel wachsen auf den guten Böden.
Wenn er als Schlosser in Pension geht, widmet sich Josef Felber
vielleicht voll und ganz dem „biologisch-dynamischen“ Gemüseanbau
nach Demeter und legt außerdem einen großen Obstgarten an. Jede
Menge –auch historische –Geräte dafür stehen in der Tenne des
Stummvollguts. Das alte Brechlbad, in dem jetzt die Gartengeräte lagern,
könnte vielleicht der „Selbstabholer“ für die Lebensmittel vom
Stummvollgut werden.
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Leise und laute Zwischentöne
Im Herbst gehört das „Ausladen“ ungebetener Gäste zu den unaufschiebbaren
Aufgaben vor dem Winter.Sonst richten die Mäuse großen
Schaden unter den alten Holzböden an. Ansonsten teilt Josef Felber
sein Zuhause bereitwillig. Einige Jahrebewirtschafteten die „Erdlinge“
seine Felder.Immer wieder finden engagierte Runden von Opernfans
und eine Singgruppe im Stummvollgut zusammen. Auch für einen
Adventmarkt, Kranzbinde- und Kräuterworkshops sei der Hof schon
das perfekte Ambiente gewesen, sagt Josef Felber: „Alles, was mit der
Natur zu tun hat, passt einfach gut zu dem Haus. Und in meiner Natur
liegt es außerdem, dass ich gerne mit Menschen zusammen bin.“
Besonders behaglich ist das Stummvollgut, wenn es draußen kalt
ist. Dann muss Josef Felber aber ordentlich einheizen. Die mit Stopfmoos
gefüllten Zwischenräume zwischen den Holzblöcken, die alten
Holzfenster und der Erdboden im Vorraum erfüllen die Dämmstandards
eines modernen Hauses natürlich nicht. Das gleichen bei ihm
eine mit Flüssiggas betriebene Zentralheizung und zwei Schwedenöfen
aus. So lässt es sich gemütlich beisammensitzen –umden Holztisch
in der warmen Stube.
Gernot Stadler

58 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 59
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60 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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LEUCHTTURM
Über den
Tellerrand
geblickt
Spitzenkoch Heinz Reitbauer setzt nicht nur
in der Küche neue Maßstäbe, sondernauch
in seinem „zweiten Zuhause“ am Pogusch in
der Steiermark.
Der Pogusch ist ein 1059 Meter hoher Alpenpass in der Obersteiermark,
der die Gemeinden Turnau und Sankt Lorenzen im
Mürztal verbindet. Dieser Ort ist aber viel mehr als der höchste
Punkt eines Passes, er ist ein Highlight österreichischer Kulinarik. Die
Familie Reitbauer hat mit dem Steirereck am Pogusch 1996 nicht nur
ein zweites Lokal neben dem weltweit bekannten Steirereck in Wien
gegründet, sonderndamit auch ein Kleinod der Genüsse abseits der
Großstadt erschaffen.
Eigentlich nur als eigene Landwirtschaft geplant, um für das Wiener
Restaurant eigene Produkte herzustellen, wurde die zum Bauernhof
dazugehörige Jausenstation zur ersten Spielwiese für Heinz Reitbauer
junior.Erzeigte dort als Küchenchef, dass er bereit ist, in die Fußstapfen
von Helmut Österreicher zu treten, der damals das Stammhaus in
Wien zum besten Restaurant Österreichs machte. Heute ist Heinz
Reitbauer junior das internationale Aushängeschild der österreichischen
Kochgilde, das Steirereck in Wien ist Stammgast in der Liste der
besten 50 Restaurants der Welt und er wurde 2016 vom Restaurantführer
„Gault &Millau“ sogar als Koch des Jahrzehnts tituliert.
Es zeichnet die Familie Reitbauer seit jeher aus, dass sie immer den
Blick für Neues, für Innovationen hatte und diese auch mutig umsetzte.
Denn Weiterentwicklung und das Rütteln an bekannten Konzepten gefallen
nicht immer jedem, aber es wurde mit Weitblick und dem nötigen
Selbstvertrauen immer wieder am Steirereck-Gesamtkonzept weitergearbeitet.
Darum war klar,dass die Familie abseits der Hauben, Sterne
und Auszeichnungen auch das Steirereck am Pogusch immer weiterentwickeln
wird. Heute ist das Steirereck am Pogusch nicht nur aufgrund
der einmaligen Lage eines der angesagtesten Restaurants und
Das Steirereck am Pogusch.

DIE BESTEN IMMOBILIEN 61
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LEUCHTTURM
BILD: SN/STEIRERECK AM POGUSCH

62 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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LEUCHTTURM
Kaminzimmer mit Ausblick.
Auch in der Sauna sitzt man im Glashaus.
Hotels Österreichs, sondern auch durch die Innovationen, die Heinz
Reitbauer gemeinsam mit seiner Frau Birgit in den vergangenen Jahren
umsetzte.
Futurismus trifft auf Tradition: Es ist ein ganz spezieller Ort, den die
Reitbauers dort oben erschaffen haben. Die Hotelgäste schlafen mit
Blick auf das Talmitten in der Natur in Baum- oder Glashäusern und
ehemaligen Jagdhütten, müssen jedoch nicht auf den Komfort und
den Service eines hochwertigen Hotels verzichten.
Am Puls der Zeit
Das Wort „Energiekrise“ fällt gerade in jeder Nachrichtensendung.
Klimaschutz und Energiesparen sind neben der hohen Inflation die bestimmenden
Themen der vergangenen Monate. Auch in der Hotellerie
und Gastronomie ist der Energiebedarf ein entscheidender Produktionsfaktor,
der hohe Kosten und CO 2 -Emissionen verursacht. Zwischen
vier und sechs Prozent der Gesamtkosten von Hotels und
Restaurants entfallen auf den Energieverbrauch, der Gebäudesektor
insgesamt ist für über ein Drittel aller Treibhausgasemissionen verantwortlich.
Deshalb ist aber auch das Potenzial immens. Visionär Heinz Reitbauer
junior hat diese Thematik bereits vor Jahren in seine Ideen für die
eigene Landwirtschaft und den Gastronomiebetrieb am Pogusch einfließen
lassen, die durch den Umbau in die Realität umgesetzt wurden.
Das Wirtshaus und Haubenrestaurant Steirereck am Pogusch gilt als
eines der besten Österreichs, viele Zutaten kommen direkt aus dem
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Das Glashaus in mehreren Stufen.
eigenen Gewächshaus. Durch den Umbau werden dort heute Bodenständigkeit,
Haute Cuisine, Hightech-Arbeitsvorgänge, nachhaltige
Landwirtschaft und Luxushotellerie in einem einzigartigen Gesamtkonzept
mit Strahlkraft über die Grenzen Österreichs hinaus vereint.
Das klingt in einem Satz zusammengefasst so einfach. Doch die Herausforderung
lag darin, die nutzbaren Flächen im Einklang mit der Region
und der Natur zu erweiternund ein Energie-Gesamtkonzept zu erschaffen.
Das Projekt besteht aus Bestandsgebäuden wie dem Steinhaus
und dem Holzhaus, die hochwertig saniert und durch Zubauten
erweitert wurden. Diese Zubauten, nämlich Salettl, Schankküche, Küchengarten
(Glashaus warm) und ein großes Glashaus (Glashaus kalt),
wurden aufgrund der vorhandenen Hanglage teilweise eingegraben.
Die Gastwirtschaft wurde großräumig, jedoch weithin unsichtbar erweitert.
Durch die notwendigen, aber zurückhaltenden Eingriffe bilden

DIE BESTEN IMMOBILIEN 63
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LEUCHTTURM
Herbstliche Außenansicht.
Modernes Design im ländlichen Ambiente. BILDER: SN/STEIRERECK AM POGUSCH (5)
Bestandsgebäude und Zubauten ein dörfliches Ensemble im Maßstab
der ländlichen Bebauung. So entstand hier durch energetische und
ökologische Optimierungsmaßnahmen des Bestandes im Verbund
mit den geplanten Neubaumaßnahmen ein Nahe-Plus-Energie-
Ensemble.
Leuchtturmprojekt
Das Ziel war die Umsetzung eines optimierten Gesamtkonzepts für einen
Gastronomie- und Hotelbetrieb in einer exponierten Lage wie dem
1059 Meter hoch gelegenen Steirereck am Pogusch. Der Fokus lag
dabei im Bereich der Versorgung mit erneuerbarer Energie zur Beheizung
und Kühlung der Gebäude sowie der Stromversorgung –ergänzt
durch Maßnahmen zur Reduktion des generellen Ressourcenverbrauchs.
Hierzu zählen der Anbau und die Veredelung der eigenen Pro-
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dukte direkt vor Ort, eine Kreislaufwirtschaft samt Kompostierung und
nachhaltige Maßnahmen zur Senkung des gesamten CO 2 -Ausstoßes.
Durch all diese Facetten zeigt dieses einzigartige Projekt von Familie
Reitbauer,dass durch ein umfassendes Maßnahmenbündel ein nahezu
energieautarkes, ressourcenschonendes Tourismusprojekt auch in
einer Lage abseits eines Ballungszentrums mit moderner Infrastruktur
realisiert werden kann.
ENERGY²POG
Jedes Projekt braucht auch seinen Namen. So wurde der Name
ENERGY²POG geboren. Und so wie das Steirereck weltweit die
Visitenkarte von Österreichs Kulinarik ist, setzt Heinz Reitbauer mit
ENERGY²POG ganz weit weg von den Herdplatten ein Ausrufezeichen
im Bereich der innovativen Gastronomiekonzepte. Aber das ist viel zu
eng gedacht: Denn dieses Projekt hat das Potenzial, nicht nur die Gastronomie
und Hotellerie zu verändern, sondernganze Dörfer und Städte.
Denn energieautark zu sein bedeutet Unabhängigkeit –und das bekommen
gerade alle Menschen mehr als nur in der Brieftasche spürbar
vor Augen gehalten, dass dies eines der zentralen Themen der nächsten
Jahre sein wird. Beim Steirereck am Pogusch ist die Basis der
Unabhängigkeit vom Strommarkt eine Kombination aus Photovoltaik,
Solartherme sowie einer Hackgut- und Biomasseanlage, in der Holz
aus der Region verheizt wird. Um Schwankungen auszugleichen, gibt
es Energiespeicher,umhier auch von den natürlichen Unwägbarkeiten
weitgehend unabhängig zu sein.
Günter Baumgartner

64 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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66 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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TINY HOMES
Auf kleinstem Raum wohnen
Mit dem Minimalismus werden auch Tiny Houses immer beliebter.Theresa Mai ist mit ihrem
Unternehmen Wohnwagon Pionierin auf diesem Gebiet. Sie berichtet über das Leben im Kleinen.
Rund 40 Quadratmeter für eine vierköpfige Familie –was für
manche nach Wahnsinn klingen mag, ist ein aufstrebender
Trend. Tiny Houses perfektionieren den minimalistischen Gedanken:
nur so viel zu besitzen, wie man wirklich braucht. So schwärmen
die Bewohnerinnen und Bewohner auf kleinstem Raum von dem
Gefühl von Freiheit und Erleichterung angesichts der Tatsache, dass
kein Raum mehr dafür da ist, sinnlose Dinge anzusammeln. Die Niederösterreicherin
Theresa Mai hat diesen Trend früh erkannt und hat sich
2013 gemeinsam mit ihrem Kollegen Christian Frantal mit selbstgezimmerten
Tiny Houses selbstständig gemacht: den sogenannten Wohnwagons.
Seit fast zehn Jahren widmet sie ihr Leben nun dem Wohnen
auf kleinstem Raum –und ist noch immer begeistert, wie sie im Interview
berichtet.
SN: Woher kommt der Trend zu Tiny Houses?
Theresa Mai: Das Ganze hat ungefähr vor zehn Jahren in Amerika begonnen,
da gab es schon die ersten Tiny-House-Hersteller. Esging
schon damals einerseits um das Thema leistbares Wohnen und andererseits
um die Themen Nachhaltigkeit und Ressourcenschonen. Als
die ersten Facebook-Postings in diese Richtung online gegangen sind,
wurde diese Wohnform aber erst mal belächelt und in eine sehr alternative
Schublade gesteckt.
SN: Wiekam es dann dazu, dass Sie mit Ihrem
Kollegen Christian Frantal Ihr Unternehmen gegründet
haben?
Wirhaben gesehen, dass die Menschen, die sich für Tiny Houses interessieren,
das sehr ernst nehmen und als Lebenskonzept betrachten.
Ich habe damals eine Werbeagentur betrieben und Christian war mit
seinem Unternehmen für Renovierungen und Kunst am Bau ein Kunde
von mir.Wir haben im März 2013 beschlossen, uns zusammenzutun
und das Thema ernst zu nehmen. Unser Ziel war damals, kleine bewegliche
Häuser zu schaffen, die ganzjährig bewohnbar und baurechtlich
einreichfähig sind. Keine Garten-, sondern vollwertige Häuser.Wir
wollten in puncto Umweltschutz und Ressourcenverschwendung
etwas bewirken, waren auf der Suche, wie wir einen sinnvollen
Beitrag leisten können. Uns war klar: Es braucht mehr Selbstbestimmung,
mehr Nachhaltigkeit, weniger Konsumwahnsinn und eine echte
Verbundenheit zur Natur,kein Greenwashing. Das alles hat uns zu den
Wohnwagons geführt. Diese sind energieautark und ausschließlich
aus nachhaltigen Baustoffen hergestellt.
SN: Wieist es dann weitergegangen?
Wirhatten damals ja nur eine gute und verrückte Idee, aber keine Ressourcen.
Also haben wir ein Call Investment gestartet und konnten dabei
von Investoren einiges an Geld sammeln. Daraufhin haben wir uns
bei dem Bauernhof eines Freundes in Niederösterreich eingemietet
und damit begonnen, Stück für Stück am Prototyp des Wohnwagons
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zu arbeiten. Wir haben uns nach und nach Profis dazugeholt, unser
erster Mitarbeiter war ein Tischler,der uns bei diesem Prototyp geholfen
hat –den haben wir den ersten Monat aus eigener Tasche bezahlt.
Für mich war wichtig, von Anfang an zu wissen, wovon ich da eigentlich
Geschäftsführerin bin. Wirhaben beide sehr viel Zeit in der Werkstatt
verbracht, ich habe das Ganze von der Pike auf gelernt. Als der Prototyp
eines Wohnwagons fertig war,haben wir ihn am Heldentor in Wien
präsentiert, im Juni 2014 kam unser erster Kunde auf uns zu. Mittlerweile
haben wir 155 Wohnwagons verkauft und die Anfragen sind in
den vergangenen drei Jahren um 50 Prozent gestiegen. Die Unsicherheit
bei den Menschen ist gewachsen und das hat das Interesse an
Tiny Houses gefördert. Diese stehen ja für Selbstbestimmung und Unabhängigkeit
sowie niedrige Fixkosten. Wirbeschäftigen 43 Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter aus den unterschiedlichsten Bereichen, von
der Planung über die Innenarchitektur bis zur Ausführung, Installation
und Elektrik.
SN: Wiegroß sind Tiny Houses minimal und maximal?
Es gibt kleine Varianten zwischen 20 und 40 Quadratmeternund auch
größere mit 40 bis 90 Quadratmetern. Meist baut man einen großen
Wohnraum mit abgetrennten Schlafbereichen. Das ist der Grundriss,
der sich bewährt hat. Auf so kleinem Raum ist es besonders wichtig,
dass alles so gestaltet ist, wie es für die eigenen Bedürfnisse passt. Wir
fertigen daher einen individuellen Grundriss an, je nachdem, ob jemand
zum Beispiel gerne kocht oder einen Schlafplatz für den Hund
braucht. Wieviel Platz dann eine Person für sich in Anspruch nehmen
möchte, hängt natürlich vom individuellen Kundenbedürfnis ab, der
eine wohnt allein auf 40 Quadratmetern, die anderen wohnen auf 30
Quadratmetern zudritt. Wir empfehlen, mindestens etwa 10 bis 15
Quadratmeter proPerson einzuplanen.
SN: Wassind die Vorteile, in einem Tiny House
zu wohnen?
Zunächst einmal hat man natürlich mit insgesamt 100.000 bis 240.000
Euro Baukosten einen deutlich geringeren finanziellen Aufwand als
beim Bau eines herkömmlichen Hauses, geringereFixkosten, weniger
zu putzen, zu heizen und zu reparieren. Auch gesellschaftlich kommt
man mehr mit Menschen zusammen, weil man eben nicht alles automatisch
im eigenen Haus hat. Vonder Werkstatt über den Partyraum
bis zum Gästezimmer –hier muss man sich mit der Familie, mit Freunden,
mit der Nachbarschaft, mit dem Dorf austauschen und Lösungen
finden. Das ist zwar auch eine Herausforderung, aber im Sinne von
Ressourcenverwendung und sozialem Miteinander ein Gewinn. Zudem
verbaut man mit seinem Haus keine Flächen, es wird jakein
Grundstück dafür versiegelt. Unsere Wohnwagons sind immer beweglich.
Ein 30-Quadratmeter-Wohnwagon wiegt etwa 14 Tonnen.
Das heißt, ich kann jederzeit umziehen. Bestimmte Vorteile haben wir
auch extra im Wohnwagon implementiert: Wir bauen mit Massiv-

DIE BESTEN IMMOBILIEN 67
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TINY HOMES
BILD: SN/DANIEL ZANGERL

68 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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TINY HOMES
holzwänden, die mit Schafwolle isoliert sind. Innen bauen wir mit Kiefern-,
außen mit Lärchenholz. Das ist ein tolles Baumaterial, das über
ausgezeichnete Feuchtigkeitseigenschaften verfügt und ein sehr gutes
Raumklima bringt, vor Hitze und Kälte schützt. Auch viele Allergiker
fühlen sich in den Wohnwagons sehr wohl.
SN: Wo kann man mit seinem Tiny House wohnen?
Das größte Potenzial bergen definitiv leerstehende Baugrundstücke. In
Niederösterreich stehen beispielsweise
30 Prozent des gewidmeten
Baulands leer.Hier lässt sich ein Teil
des Grundstücks pachten. Fast alle
unsereKundinnen und Kunden machen
das. Das ist günstiger,als Miete
zu zahlen. Natürlich ist es aber
auch möglich, sich auf das Grundstück
eines bereits bestehenden
Hauses zu stellen. Wenn die Mutter
ihr Einfamilienhaus dem erwachsenen
Sohn übergibt, könnte sie beispielsweise
ihr Tiny House in den
Garten stellen und hat damit ihre
eigenen vier Wände mit reduzierter
Wohnfläche, ohne gleich ganz wegzuziehen.
Sehr häufig wohnen
Menschen in Tiny Houses naturnahe,
es sind oft ländliche Grundstücke,
bei denen die neue Nutzung
funktioniert.
SN: Sie haben die Energieautarkie
erwähnt. Könnten
Sie das bitte genauer
erläutern?
Strom, Wasser und Wärme lösen
die Bewohnerinnen und Bewohner
in den Wohnwagons selbst, ohne
auf externe Anschlüsse angewiesen
zu sein. Das funktioniert über
eine Photovoltaikanlage, die Strom
in Batterien speichert und abgibt,
wenn er gebraucht wird. Beim Heizungssystem
handelt es sich um
eine Holz-Solar-Kombination, beim
Wasser um mehrere Autarkiebausteine.
Für die Biotoilette braucht es
keinen Kanalanschluss, wodurch
etwa 14.000 Liter Trinkwasser im
Jahr gespart werden. Benutztes
Wasser aus der Dusche oder der
Abwasch kann im Sinne des Wasserrecyclings
zum Beispiel auf dem Dach von speziellen Sumpfpflanzen
gereinigt und wiederverwendet werden.
SN: Leben Ihre Kundinnen und Kunden tatsächlich
mit Hauptwohnsitz in den Tiny Houses? Wiesieht es in
der Realität aus, wenn man in ein Tiny House umzieht?
70 Prozent unserer Kundinnen und Kunden wohnen voll und ganzjährig
in ihren Wohnwagons. Wirgarantieren zu 100 Prozent, dass diese
Form der Autarkie über die Wohnwagons rechtlich erlaubt ist. Die
Die Wohnwagons werden zu 70 Prozent als Hauptwohnsitz genutzt.
Die Wohnwagon-Gründer Theresa Mai und Christian Frantal.
Kleine Küche, kleines Bad, Kamin: alles da.
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Behörde darf allerdings vorschreiben, dass ein Wasser- und Kanalanschluss
gelegt werden muss. Dem können wir nachkommen, auch
wenn sie im Wohnwagon gar nicht notwendig sind. Auch Stromanschlüsse
kannman sichlegen lassen, wenn man sieals Back-up möchte.
Manche wollenvollständig autark leben,anderen reichen 90 Prozent.
SN: Woher sind Ihre Kundinnen und Kunden?
Mehr als die Hälfte unserer Kundinnen und Kunden sind aus
Deutschland, der Rest sind Menschen
aus Österreich –und hier wiederum
hauptsächlich aus der Steiermark,
Niederösterreich und Oberösterreich
–, aus der Schweiz sowie
einer aus Portugal. Auch in Salzburg
haben wir nun übrigens die ersten drei
Projekte.
BILDER: SN/DANIEL ZANGERL (3)
SN: Wassind die größten
Herausforderungen dabei,
ein Tiny House zu installieren
und darin zu wohnen?
Ich habe gerade während der Entwicklungszeit
sehr viel selbst in einem
Tiny House gewohnt. Wir bemühen
uns, die Wohnwagons so zu designen
und zu bauen, dass in ihnen ein vollwertiges,
echtes Wohngefühl entsteht.
Da wären zum Beispiel die
Raumhöhen, die wir auf 2,40 Meter
anlegen, und der Holzboden. Ich soll
mich wirklich ganzjährig darin wohlfühlen
können. Natürlich sind besonders
hohe Temperaturen eine Herausforderung:
Die Holzwände kann man
nicht mit 40 Zentimeter dicken Steinwänden
vergleichen. Entsprechend
muss man sich mit der passenden
Beschattung und Lüftung auseinandersetzen.
Und natürlich sollten sich
Tiny-House-Bewohnerinnen und -Bewohner
überlegen, was sie an Habseligkeiten
haben, das braucht ja alles
Platz. Darin sehen ja viele auch den
Vorteil bei Tiny Homes. Interessierte
können das Wohnen in einem Wohnwagon
ausprobieren, indem sie ihn als
Ferienwohnung mieten: zum Beispiel
bei uns in Gutenstein oder auch am
Bodensee in der Schweiz oder in
Ramsau am Dachstein.
SN: Wasist Ihre Prognose: Wird sich der
Trend zum Tiny Living in Zukunft weiter
verfestigen?
Ja, ich glaube, das Konzept Tiny House wird einen selbstverständlichen
Anteil im Mix an Wohnmöglichkeiten fernab des Einfamilienhauses
haben. Natürlich wird esweiterhin ganz normale Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern geben. Aber der Wunsch der Menschen nach
mehr Selbstbestimmung und auch die ökologischen Erfordernisse unserer
Zeit passen sehr gut zu Tiny Houses. Christine Gnahn

DIE BESTEN IMMOBILIEN 69
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das Höllengebirge haben. Dazu gibt es bei Bedarf einen großzügigen Badeplatz (zu pachten) in
einer ruhigen Bucht. Das Projekt wirdmit Tiefgarage und Wellnessbereich ausgestattet sein.
Baubeginn 2022
Exklusiver Vertrieb durch:
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Tel.: +43 676 /6688011
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72 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 73
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74 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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OPEN-SPACE-OFFICE
Das neue Arbeiten
Kein fester Platz, dafür flexible Möglichkeiten für die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter: Das soll
das Open-Space-Konzept bringen. Bürogebäude sind dafür völlig anders konstruiert als bislang.
Die Zeiten haben sich geändert. Durch die Digitalisierung können
Menschen per Laptop und Handy von zu Hause oder sogar von
der ganzen Welt aus für einen Unternehmensstandort arbeiten.
Ein fixes Büro mit fixem Arbeitsplatz für jede Mitarbeiterin und jeden
Mitarbeiter ergibt für viele moderne Betriebe keinen Sinn mehr.Stattdessen
setzen immer mehr auf sogenannte Open-Space-Offices mit
der Optik eines riesigen Lofts. Der Salzburger Architekt Michael Strobl
hat 2016 ein Großraumbüro imOpen-Space-Konzept für das Unternehmen
Wüstenrot geschaffen. Er berichtet, worauf es bei diesem
Konzept ankommt –und wo die Herausforderungen liegen.
SN: Wasmacht ein Großraumbüro zum Open-Space-Office?
Michael Strobl: Man darf sich das nicht so vorstellen wie die Großraumbüros,
die sich in den 1960er-und 1970er-Jahren in den USA etabliert
haben –große Hallen mit kleinen Kojen, in denen die Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter wie in Legebatterien aneinandergereiht arbei-
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ten. Ein Open-Office-Konzept betrachtet vielmehr die unterschiedlichen
Bedürfnisse, die sich aus dem Arbeitsalltag ergeben. Mal braucht
es den engen Austausch mit Kolleginnen und Kollegen, mal möchte
man sich in Ruhe zurückziehen. Die passenden Orte dafür bezeichnen
wir als Arbeitswelten. Es gibt einerseits einen großen Raum mit vielen
Tischen und Stühlen, in dem sich jede und jeder mit dem eigenen Laptop
hinsetzen kann, wo es gerade passt. Andererseits gibt es einen
offen gestalteten Treffpunkt, möglicherweise mit Kaffeemaschine und
Kühlschrank, und Kabinen sowie kleine Zellen und Räume, in denen
man vertrauliche Gespräche führen oder konzentriert arbeiten kann.
SN: Warum hat man sich für diese Aufteilung entschieden?
Wassind die Vorteile zum herkömmlichen Bürogebäude?
Das Grundprinzip ist viel offener.Dadurch, dass wir keine vielen einzelnen
Büros haben, werden die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter weniger
durch Wände getrennt. Das soll den offenen Austausch untereinander

DIE BESTEN IMMOBILIEN 75
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OPEN-SPACE-OFFICE
BILD: SN/ADOBE STOCK/SAIM
und auch das Zusammenarbeiten und Wir-Gefühl im gesamten Unternehmen
fördern, nicht nur bei den einzelnen Teams. In einem herkömmlichen
Bürogebäude würde man von seinem Arbeitsplatz in die
Kaffeeküche gehen und dabei womöglich an lauter geschlossenen Türen
vorbeikommen. Beim Open-Space-Konzept sieht man durch die
fehlenden Wände die Kolleginnen und Kollegen, es ergibt sich vielleicht
zufällig ein Gespräch. So wirdder Austausch untereinander gefördert.
Betriebe haben mit Open-Space-Offices den Vorteil, dass sie für viele
Jahre gerüstet sind. Wände lassen sich –woman sie für Rückzugsräume
doch benötigt –flexibel einziehen. Nur dasStiegenhaus unddie
Sanitäranlagen sind im Gebäudefix angelegt. Besprechungsraum, Arbeitsraumfür
konzentriertesArbeiten,Treffpunkt wieCafé oder Küche
und so weiter –das lässt sich jederzeit flexibel neu gestalten. Unterschiedliche
Bereiche können auch mit einfachen Mitteln optisch getrennt
werden,beispielsweise mit Markierungenauf demBoden. Pflanzenund
Dekoobjekte machen dieAtmosphärewiederum heimeliger.
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SN: Wieschafft man es, dass es in so einem großen
Büro nicht zu laut zum Arbeiten wird?
Akustische Verbesserungen lassen sich über Büroschränke und Textilpaneele
erzielen. Schalldämpfend wirken wiederum bestimmte Stoffe,
die sich als Teppichboden und als sogenannte Akustiksegel an Decken
anbringen lassen. Ebenso gibt es Glaswände, die akustisch abtrennen,
aber nicht wie normale Wände bewirken, dass man sich nicht
mehr sieht. Natürlich muss das Raumkonzept auch klug durchdacht
sein: Die abgegrenzten Räume, in denen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
konzentriert arbeiten oder vertrauliche Gespräche führen möchten,
sollten nicht direkt neben der Kaffeeküche sein, bei der sich angeregt
untereinander ausgetauscht wird.
SN: Wiesieht es wiederum mit der Luft aus?
Das kommt natürlich darauf an, wo sich das Gebäude befindet. Da die
meisten Open-Space-Gebäude jedoch eher nicht in der ruhigen Natur

76 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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OPEN-SPACE-OFFICE
Sich entspannt zusammensetzen, um über Arbeitsthemen zu reden: Das ist ganz im Sinn der Open-Space-Offices.
BILD: SN/ADOBE STOCK/DEAGREEZ
gebaut werden, sonderneher in einem urbanen Umfeld –was im Sinne
des Umweltschutzes ja auch zu befürworten ist –, wirdeine Lüftungsanlage
in den meisten Fällen unumgänglich sein. Hier braucht es, wieder
auch im Sinne der Umwelt, ein nachhaltiges Gesamtkonzept, um
Energie über eine Photovoltaikanlage zu gewinnen. Genau in den Zeiten,
wo am meisten gekühlt und gelüftet werden muss, haben wir auch
die Sonne, die uns wiederum für das Lüftungssystem Energie spendet.
Es geht insgesamt darum, ein rundes und modernes, umweltfreundliches
System der Energiegewinnung zu bauen: nicht nur über Photovoltaik,
sondernauch über Erdwärme, Wärme aus den Abwassersystemen
und Solarthermie.
SN: Ist das Bauen eines Open-Space-Bürogebäudes
teurer oder günstiger als das eines herkömmlichen
Bürogebäudes?
Open Space ist langfristig gesehen das günstigere Konzept. Grundsätzlich
gilt, dass es bei einem Gebäude natürlich teurer ist, wenn ich
lauter Zwischenwände bauen muss, als wenn ich im Sinne eines Open-
Space-Büros loftartig baue. Das gesparte Budget für die Wände lässt
sich dann für die Einrichtung verwenden. Noch viel mehr spart man
sich, wenn man die langfristig anfallenden Kosten für die Umbauten
betrachtet. Es müssen keine Wände abgebrochen und teuer neu aufgebaut
werden, sondernman stellt die Raumteiler wie Möbel ganz einfach
um.
SN: Wieviele Open-Space-Gebäude haben Sie
bereits umgesetzt?
Neben Wüstenrot im Jahr 2016 haben wir noch ein weiteres Projekt
realisiert, das Büro- und Schulungszentrum Max72 in Maxglan im Jahr
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2014. Diese beiden Gebäude bilden eine Vorreiterrolle in Salzburg.
Zwei weitere Open-Space-Konzepte sind derzeit noch in Ausarbeitung.
Wir haben uns schon viele Grundsatzüberlegungen gemacht,
wie wir die innereund äußereGebäudeform für ein Open-Space-Konzept
optimalerweise entwickeln und wie wir das Konzept unseren Kundinnen
und Kunden präsentieren können. Die Größe und die Raumtiefe
müssen anders als bei herkömmlichen Büros konzipiert werden, die
Innenbelichtung muss genau bedacht werden.
SN: Sind Open-Space-Offices das Konzept der
Zukunft oder eher eine Randerscheinung?
In Österreich beschäftigen wir uns seit 2010 mit dem Thema und man
kann heute klar sagen: Es ist das Konzept der Zukunft. Es wirdheutzutage
kaum mehr ein modernes Bürogebäude ohne Open-Space-Konzept
auskommen. Die Arbeitswelt und die Arbeitsweise haben sich
verändert, die Räumlichkeiten müssen sich daran anpassen. Die neue
Kultur, weg von verschlossenen Büros und hin zu offenen Räumen,
spielt auch der modernen Unternehmenskultur in die Karten. Diese
definiert sich nicht mehr nur über den Geschäftsführer oder die Geschäftsführerin,
sondern über die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.
Das moderne, offene und flexible Gebäude ist deswegen repräsentativ
für eine flexible Unternehmenskultur,inder auf die Bedürfnisse von Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiterneingegangen wird, die zum Beispiel mal
von zu Hause, mal von unterwegs und mal im Büroarbeiten möchten.
Veränderungen passieren heute viel schneller und nicht umsonst ist
Anpassungsfähigkeit der Schlüssel zum Erfolg eines Unternehmens.
Dementsprechend müssen auch unsere Arbeitsräume viel schneller
und einfacher auf neue Anforderungen angepasst werden. Und genau
daran arbeiten wir.
Christine Gnahn

DIE BESTEN IMMOBILIEN 77
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78 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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REGIONALES BAUEN
Watzmannblick für alle
Bartl Wimmer ist Arzt, Unternehmer und Politiker.InBischofswiesen hat er mit
seinem Kulturhof Stanggass einen etwas anderen touristischen Betrieb errichtet.
Bartl Wimmer
Wenn ein Politiker einen Beherbergungsbetrieb plant, stehen
plakativ gesprochen mehr Themen zur Diskussion als nur
die Frage der inhaltlichen Ausrichtung, Architektur und
Bettenanzahl. Bartl Wimmer ist seit den Achtzigerninder Gemeindepolitik
tätig, er ist Laborarzt, Teilhaber eines Unternehmens und führt
seit einem Jahr den Kulturhof Stanggass in Bischofswiesen. Zu Letzteremkam
er recht unverhofft, und das eigentlich nur,weil er ein anderes
Bauvorhaben verhindernwollte.
In Bischofswiesen, am Ortseingang von Berchtesgaden, stand über
hundert Jahredas legendäreHotel Geiger,indem wohlhabende Gäste
aus Adel und Wirtschaft ein und aus gingen. Nach Kriegsende wurde
es als Offizierswohnheim genutzt, das einen jungen Offizier mit Namen
John F. Kennedy beherbergte. Ab 1987, als die Hotelbetreiber in die
Insolvenz schlitterten, stand das Hotel leer und verfiel zusehends.
Vor wenigen Jahren wurde über Pläne gemunkelt, dass an dieser
Stelle mit direktem Blick auf den Watzmann Chalets, also Zweitwohnungen,
entstehen sollten, und das mit einer recht dichten Bebauung.
Dem Grünenpolitiker Wimmer gefiel das gar nicht.
Als er erfuhr, dass das Gelände versteigert werden
sollte, verließ er kurzerhand das Büro seines Unternehmens
Synlab in München, um nach Berchtesgaden
zu fahren. Er bekam den Zuschlag, überraschend,
ohne recht einen Plan zur weiteren Nutzung
gehabt zu haben. Eine Idee hingegen gab es schon:
Es soll ein Hotel entstehen, Gastronomie und genügend
Raum für die heimische Bevölkerung.
Zwei Jahre vergingen zwischen Grundstücksersteigerung
und Baubeginn. Wieein Sachverständigengutachten
ergab, konnte von der alten Gebäudesubstanz
nichts erhalten werden, ein Komplettabriss
war nötig. Weil unterhalb die Bundesstraße
vorbeiführt, sei ohnehin ein Neudenken der Architektur vonnöten
gewesen, erklärt Bartl Wimmer,imalten Hotel waren die Zimmer
noch straßenseitig ausgerichtet. Der Unternehmer beauftragte das
Büro Arc Architekten unter der Leitung von Manfred Brennecke und
Stefan Kohlmeier aus dem niederbayerischen Bad Birnbach.
Dass der Architekt Brennecke ein gutes Gespür hat, Gebäude sensibel
in die Natur zu integrieren, hat er beim Hotel Edelweiß bewiesen.
Als das Gericht die Genehmigung für den geplanten Neubau kippte,
half der Architekt dem Hotelier Peter Hettegger,eine passende architektonische
Lösung zu finden. Für den Kulturhof Stanggass nahmen
ArcArchitekten die traditionelle Idee des Berchtesgadner Zwiehofs auf
und gemeinsam mit dem Bauherrninterpretierte man den Baustil neu:
Diese zweigeteilte Architektur mit dem ins Talblickenden Hof beherbergte
früher Wohnen, Schlafen und Kochen in einem Gebäude und in
einem weiteren das Vieh. In diesem Fall würde der nördliche Flügel des
Hauptgebäudes den Veranstaltungssaal beinhalten, der andere, von
der Straße abgewandte Teil Hotel und Gasthof.
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Mit Hetteggers Beherbergungsdimensionen wollte Bartl Wimmer
nie mithalten, sein Hotel hat nur 34 Zimmer, zudem können auf einer
Anhöhe knapp 70 Quadratmeter große Stadlhäuser angemietet werden.
Der Politiker und Unternehmer verfolgt ohnehin eine andereunternehmerische
Strategie. Sein Kulturhof soll nicht nur Touristen und Gästen
Platz bieten, er will auch die Einheimischen einbinden. „Enkeltauglich“
nennt er seinen Kulturhof Stanggass, und das umfasst mehrere
Dimensionen: einen Touristikbetrieb, der betriebswirtschaftlich gesehen
auch noch den Enkeln ein Einkommen sichert, einen Veranstaltungsort,
an dem sich die Einheimischen wiederfinden, und Nachhaltigkeit
in Bezug auf Baustoffe wie Bauweise. Die Energie wirdnachhaltig
mit Hackschnitzeln und Photovoltaik erzeugt.
BILD: SN/MÜLLER
Holzbauweise bevorzugt
Als Baustoffe wurden Holz und Lehm eingesetzt, für den Holzbau
zeichnet das Unternehmen Meiberger aus Lofer verantwortlich. Ein Teil
des Baumaterials stammte aus Wimmers eigenem Wald. Mit dem
Eschentriebsterben hatte er viel brauchbares und
bereits trockenes Holz, das für seinen Bauzweck gut
passte und problemlos verwendet werden konnte.
Mit dem Bau der Fundamente wurde im September
2020 begonnen, die Gebäude waren Mitte Dezember
fertig aufgestellt, somit konnte zeitgerecht mit
dem Innenausbau begonnen werden. Knapp ein
Jahr später war der Kulturhof Stanggass fertig. Während
der Coronazeit halfen dem Bauherrnsein berufliches
Know-how und die Laborerfahrung: Mit einer
engmaschigen Testung konnte der fortwährende
Betrieb gewährleistet und ein größerer Personalausfall
auf der Baustelle vermieden werden. Die Zulieferer
aus Österreich –neben dem Holzbauer Meiberger
der burgenländische Fenster-und Türenhersteller Katzbeck –hatten
gelegentlich Einreiseprobleme. Insgesamt konnte man von einer
vorbildlichen Zusammenarbeit der Gewerke reden, sagt Bartl Wimmer.
Ein Gebäudetrakt wurde von einer Yogalehrerin aus der Region angemietet.
„Wir wollen mit dem Kulturhof Stanggass auch unseren Lebensraum
mitgestalten“, sagt Bartl Wimmer.Der Talkessel, bestehend
aus fünf Gemeinden, in denen 25.000 Menschen leben, hat immerhin
2000 Betriebe, die touristisch tätig sind, vielfach auch nur nebenerwerblich.
„Das zeigt die breite Verankerung im Tourismus, das ist ein
Schatz, den wir bewahren sollen“, sagt der Unternehmer,dessen Mutter
ebenfalls in der Vermietung tätig war und der weiß, wie das Miteinander
zwischen Einheimischen und Touristen gestaltet sein kann.
Mit seinem Kulturhof Stanggass ist Bartl Wimmer zufrieden. Die Auslastung
des Hotels liegt bei 90 Prozent, die Kulturveranstaltungen sind
gut besucht, wenn auch wirtschaftlich kaum rentabel, viele Hochzeiten
finden im Kulturhof statt. Im nächsten Jahr soll der Biergarten Aufschwung
erhalten und mehr Einheimische anlocken. Daniela Müller

DIE BESTEN IMMOBILIEN 79
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REGIONALES BAUEN
Der Kulturhof Stanggass bietet Watzmannblick für alle. BILDER: SN/JOSEFINE UNTERHAUSER (3)
Kleine Einheiten sind gefragt.
Naturnahes Bauen inmitten der Bergwelt.

80 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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DIE BESTEN IMMOBILIEN 81
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82 DIE BESTEN IMMOBILIEN
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