immobilien BUSINESS 2023-1

RECHT
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PLUS KNOW-HOW
Hybrid | H015W | ivd-bildungsinstitut.de
Wohnungseigentümers und
Mieters Anspruch auf eine Wallbox
Do., 19.10.2023
14:00 - 17:00 Uhr
99,- € | 199,- € zzgl. MwSt.
lich also die Modernisierungsmieterhöhung
– aus einer Mieterhöhung, die in den
letzten 3 Jahren ausgesprochen wurde,
stellt sich die weitere Frage, ob die Modernisierungsmieterhöhung
in die Kappungsgrenze
(maximale Mieterhöhung innerhalb
von 3 Jahren 15 Prozent bzw. 20 Prozent
gemäß § 558 Abs. 3 BGB) fällt. Nach dem
eindeutigen Gesetzeswortlaut fällt eine
Modernisierungsmieterhöhung nicht in die
Kappungsgrenze. Hierzu sollten Sie Ihrem
Mieter diesen Umstand kurz erläutern
etwa bei einer Konstellation wie in dem
Beispiel, wie folgt: „Innerhalb von 3 Jahren
darf ich die Miete um max. 15 Prozent (bzw.
20 Prozent) erhöhen (Kappungsgrenze).
Vor 3 Jahren betrug Ihre Nettokaltmiete
500 €. 15 Prozent hieraus ergibt eine maximale
Mieterhöhung von 75 €. Nach § 558
Abs. 3 BGB fallen Modernisierungsmieterhöhungen
nicht in die Kappungsgrenze. Die
Kappungsgrenze erlaubt damit eine Erhöhung
von 650 € um 75 € auf 725 €.“
Sebastian Wörner
Rechtsanwalt
Referent des
IVD-Verwaltertreffs
kanzlei@woerner-recht.de
Hinweis: Eine Mieterhöhung fällt auch
dann nicht in die Berechnung der Kappungsgrenze,
wenn Sie Ihrem Mieter gegenüber
nicht eine Modernisierungsmieterhöhung
ausgesprochen haben, sondern
sich nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme
mit dem Mieter einvernehmlich
auf eine Mieterhöhung geeinigt
haben, die sich in dem Rahmen hält, in
dem Sie die Miete auch einseitig hätten
erhöhen können (BGH, Urteil vom 28. April
2004 – VIII ZR 185/03).
Der Bauzustand
Bei einer mit einem Mietspiegel begründeten
Mieterhöhung wird regelmäßig auch
durch das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete
auf Grundlage des Mietspiegels
ermittelt. Es stellt sich damit
die Frage, ob der modernisierte Zustand
zu berücksichtigen ist vor dem Hintergrund,
dass der durch die Modernisierung
geschaffene Zustand bereits Grundlage
für die Modernisierungsmieterhöhung
war und damit sich die Modernisierung
doppelt günstig für den Vermieter auswirkt.
Es gilt im Rahmen der Mieterhöhung der
Grundsatz, dass jeder durch den Vermieter
geschaffene Zustand der Wohnung zu
berücksichtigen ist. Dies gilt auch für
eine Ausstattung, die der Vermieter während
des Mietverhältnisses geschaffen
hat und wegen derer er schon eine
Modernisierungsmieterhöhung erklärt hat.
Auch eine solche Ausstattung ist nicht
durch den Mieter finanziert, was alleine
dazu führen würde, dass sie im Rahmen
der Einordnung in den Mietspiegel nicht
zu berücksichtigen wäre (Landgericht
Berlin, Urteil vom 16. Juni 2003 – 67 S
427/02).
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regelmäßig Verwaltertreffs für seine Mitglieder.
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