immobilia 2023/08 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
AREALENTWICKLUNG
WERTAUSGLEICH
BEI AREALEN
Arealentwicklung findet zunehmend
auf Grundstücken mit mehreren Eigentümern
statt. Eine frühzeitige Berücksichtigung
der strategischen und wirtschaftlichen
Anliegen der beteiligten
Akteure erhöht die Chancen auf Erfolg.
TEXT— MARTA DITTES*
SIEDLUNGSENTWICKLUNG WIRD
IMMER KOMPLEXER
Die Schweiz wächst. Bis 2050 prognostiziert das
Bundesamt für Statistik ein Bevölkerungswachstum
von 20%. Gleichzeitig ist seit der Revision des Raumplanungsgesetzes
im Jahr 2014 «Siedlungsentwicklung
nach innen» einer der fundamentalen Grundsätze
der Raumplanung in der Schweiz. Bauen auf der
grünen Wiese ist damit zu einer Ausnahme geworden.
Während rund 10% der Verdichtung durch Aufzonung
erreicht werden kann, wird rund 90% des Zusatzbedarfs
mit der Umzonung alter Industrie- und Gewerbegebiete
in gemischt genutzte Gebiete erzielt. Dabei
haben die Grundstücke in den meisten Gebieten mehrere
Grundeigentümer, die nur gemeinsam entwickeln
können. Aufgrund der gesellschaftlichen und rechtlichen
Anforderungen hat die Komplexität der Arealentwicklung
generell zugenommen. Neben der Hauptfrage
nach einer visionären Idee für das künftige Quartier
nehmen Fragestellungen rund um bestehende Bausubstanz,
Altlasten, Lärmbelastung, Nachhaltigkeit,
öffentliche Räume und preisgünstiges Wohnen zunehmend
mehr Raum ein. Die Liste der Themen und
behördlichen Vorgaben lässt sich weiter fortsetzen.
Die historisch gewachsenen Eigentümerstrukturen
stellen eine zentrale Herausforderung dar, die möglichst
früh zu thematisieren ist.
HOHE DICHTE BEDARF GROSSZÜGIGKEIT
Trotz dichterer Bebauung soll das neue Quartier die
Bedürfnisse der künftigen Einwohner bestmöglich erfüllen
und eine hohe Lebensqualität bieten. Um alle
Vorgaben unter einen Hut zu bringen, ist bei der Entwicklung
die Gestaltungsfreiheit für die Architekten
zentral. In den städtebaulichen Planungen werden dabei
die realisierbaren Flächen nicht gleichmässig über
alle Grundstücke verteilt, sondern optimal auf dem Gesamtperimeter
angeordnet. Auf dem Grundstück eines
Eigentümers wird dann beispielsweise ein Hochhaus
geplant, während auf dem Grundstück eines anderen
Eigentümers möglicherweise ein Park entstehen soll.
Konflikte sind vorprogrammiert, wenn es nicht gelingt,
eine faire Lösung zu finden. Die Entwicklung oder die
grosszügige, visionäre Idee scheitert und die Realisierung
wird auf die Regelbauweise reduziert.
SCHLÜSSELWORT: WERTAUSGLEICH
Damit die Entwicklung für alle Beteiligten ein Erfolg
wird, lohnt es sich, die wirtschaftlichen Aspekte
zwischen den Grundeigentümern möglichst frühzeitig
zu regeln und vertraglich festzuhalten. Das Schlüsselwort
ist hier der Wertausgleich. Ziel des Wertausgleichs
ist es, die zu schaffenden Mehrwerte unter
Berücksichtigung aller Chancen und Risiken einer
Arealentwicklung gerecht auf die beteiligten Eigentümer
zu verteilen. Die «Gewinner» müssen den «benachteiligten»
Eigentümern einen finanziellen oder
BILD: MICHAEL DERRER FUCHS, ISTOCK
ZIEL DES WERT­
AUSGLEICHS
IST ES, DIE ZU
SCHAFFENDEN
MEHRWERTE
EINER AREAL­
ENTWICKLUNG
GERECHT AUF
DIE BETEILIGTEN
EIGENTÜMER
ZU VERTEILEN.
Glattpark Opfikon:
Der Realisierung des
grossen Entwicklungsareals
gingen jahrelange
Verhandlungen
voraus.
realen Ausgleich leisten, sodass am Ende alle von der
Entwicklung anteilsmässig profitieren.
WIE FUNKTIONIERT EIN WERT­
AUSGLEICH?
Grundlage für die Wertzuteilung sind die Wertanteile
der Grundeigentümer in der Ausgangslage. Vereinfacht
ausgedrückt, handelt es sich um einen Prozentsatz
am Ganzen, den der Grundeigentümer sowohl
in der Ausgangslage als auch mit der neuen Überbauungsordnung
zugute hat.
Es wird also der Wertanspruch jedes Grundeigentümers
am Gesamtwert des Areals unter neuem Recht
ermittelt. Dabei wird der Marktwert des gesamten Areals
unter neuem Recht mit den jeweiligen Wertanteilen
multipliziert. Aufgrund der Tatsache, dass auf den
Parzellen Unterschiede in Nutzungsart und -mass realisiert
werden, entspricht dieser «theoretische Wert»
nicht dem Wert, den ein Grundstück unter neuem
Recht effektiv repräsentiert («effektiver Wert»).
Der Wertausgleich entspricht somit der Differenz
zwischen dem Wertanspruch und dem «effektiven
Wert» der Grundstücke im neuen Recht. Dabei leisten
die Grundeigentümer der Grundstücke, deren «effektiver
Wert» über dem Wertanspruch liegen, einen Ausgleich
an die Grundeigentümer der Grundstücke, deren
«effektiver Wert» unter dem Wertanspruch liegen.
Der Wert der Grundstücke unter neuem Recht nach
erfolgtem Wertausgleich entspricht im Ergebnis dem
Wertanspruch der Grundeigentümer.
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IMMOBILIA / August 2023