immobilia 2023/08 - SVIT

Stockwerkeigentümer. Der Verlängerungsvertrag ist
öffentlich zu beurkunden und vor dem eigentlichen
Datum des Heimfalles im Grundbuch einzutragen.
Das Baurecht behält in diesem Fall den ursprünglichen
Rang gegenüber den anderen beschränkten dinglichen
Rechten (Rz. 157 zu Art. 712d).
REGLEMENTARISCHES SONDER­
NUTZUNGSRECHT
Ein reglementarisches Sondernutzungsrecht kann
unter Vorbehalt einer abweichenden Vereinbarung ohne
Zustimmung der Stockwerkeigentümerversammlung
an einen anderen Stockwerkeigentümer, nicht
aber an einen Dritten, abgetreten werden (Rz. 173 zu
Art. 712a). Obschon an sich zulässig, empfiehlt es sich,
ein solches Recht nicht als Personaldienstbarkeit zu
Gunsten des aktuellen Stockwerkeigentümers zu begründen,
da bei einer Veräusserung der Einheit dieses
Recht nicht automatisch auf den Erwerber übergeht
(Rz. 163 zu Art. 712a). Unzulässig ist die Belastung eines
im Reglement verankerten Sondernutzungsrechts
mit einer Dienstbarkeit.
SCHIEDSKLAUSEL
Sofern im Reglement eine Schiedsklausel enthalten
ist, gilt diese nach der neusten Rechtsprechung
des Bundesgerichts (analog einer Schiedsklausel in
den Statuten einer Aktiengesellschaft) auch für jeden
Erwerber einer Stockwerkeinheit. Er muss somit nicht
schriftlich dazu einwilligen (Rz. 161 zu Art. 712g).
QUERULANT
Für die Stockwerkeigentümergemeinschaft ist der
Umgang mit einem Querulanten sehr schwierig und oft
aufreibend. Es gibt hier keine Patentlösung, aber trotzdem
einige Leitgedanken (Rz. 206c zu Art. 712a).
TECHNISCHE ENTWICKLUNG
Auch zu den Beschlussfassungsmöglichkeiten bei
der Versammlung der Stockwerkeigentümer aufgrund
der technischen Entwicklung, beispielsweise einer Videokonferenz,
befasst sich der Autor (Rz. 2a und 122 zu
Art. 712m; Rz. 155b zu Art. 712g), dies auch nach der
Notfallgesetzgebung von Covid-19.
AIRBNB
Der Autor geht davon aus, dass ein von der Stockwerkeigentümergemeinschaft
erlassenes Verbot, die
kurzfristige Vermietung von Wohnraum zur Verfügung
zu stellen (beispielweise über die Internetplattform
Airbnb), in touristischen Gebieten wohl unzulässig
sei (Rz. 71 zu Art. 712a). Bei Wohnungen, die als
Erstwohnung gelten, kann ein solches Verbot gemäss
bundesgerichtlicher Rechtsprechung hingegen im Reglement
vereinbart werden.
FAZIT
Die beim Stockwerkeigentum häufig vorkommenden
Begriffe werden in einem separaten Glossar im
Anhang erläutert. Wertvoll ist, dass alle Änderungen
gegenüber der Vorauflage kursiv gedruckt sind. Benutzerfreundlich
ist, dass die bisherige Nummerierung
der Randziffern beibehalten wurde, wobei, sofern
notwendig, die Randziffern unter der gleichen
Nummer zusätzlich einen Buchstaben aufweisen,
beispielsweise Rz. 35a. Erwähnenswert ist, dass bei
jedem amtlich publizierten Bundesgerichtsurteil jeweils
nicht nur der Band, sondern auch das Jahr angegeben
ist, Beispiel: BGE 112 / 1986 II 312 (anstatt
BGE 112 II 312), sodass der Leser den Entscheid zeitlich
besser einordnen kann.
Man spürt beim Autor, dass er stark mit der Praxis
verbunden ist. Die Kommentierung verliert deshalb
nie den Bezug zur praktischen Umsetzung. Der Autor
hat seinen Kommentar nicht nur weitergeführt, sondern
auch weiterentwickelt. Das gebündelte Wissen
zum Stockwerkeigentum ist 1,6 Kilogramm schwer,
was den Stellenwert des Kommentars anzudeuten
vermag. Dass bei der vorliegenden Auflage die Tochter
des Autors mitgewirkt hat, zeigt die besondere Affinität
der Familie Wermelinger zum Stockwerkeigentum.
Wir verfolgen hier mit Bewunderung und
Interesse die Weiterentwicklung. Der Kommentar
ist ein wertvoller Wissensspeicher, der immer rasch
zur Hand ist und auf alle sich stellenden Fragen sehr
verständlich und fundiert eine Antwort gibt. Deshalb
wird er von den Gerichten, den Grundbuchämtern,
der Anwaltschaft, dem Notariat und den Verwaltungen
von Stockwerkeigentum sehr geschätzt. Er kann
uneingeschränkt empfohlen werden.
BUCHINFORMATION
Amédéo Wermelinger in Zusammenarbeit mit Noémie
Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Kommentar der
Artikel 712a bis 712t des Schweizerischen Zivilgesetzbuches,
3. Auflage, 1050 Seiten, gebunden, Zürich/Genf
2023 (Schulthess), 268 CHF, ISBN 978-3-7255-8436-9
FÜR DEN
QUERULANTEN
GIBT ES KEINE
PATENTLÖSUNG.
*PROF. DR. IUR.
ROLAND PFÄFFLI
*PROF. DR. IUR.
ROLAND PFÄFFLI
Der Autor ist Notar und
em. Titularprofessor
für Privatrecht an der
Universität Freiburg.
IMMOBILIA / August 2023 35