immobilia 2023/08 - SVIT

IMMOBILIENRECHT
REZENSION
KOMMENTAR
ZUM STOCK-
WERKEIGENTUM
Kürzlich ist die Neuauflage des SVIT-
Kommentars zum Stockwerkeigentum
von Amédéo Wermelinger erschienen.
Er umfasst alle Änderungen, die seit
der letzten Auflage (2013) in der Lehre,
Gesetzgebung und Rechtsprechung
ergangen sind.
TEXT— ROLAND PFÄFFLI*
STAMMGRUNDSTÜCK
Als Stammgrundstück eignen sich die Liegenschaften
und die selbstständigen und dauernden Rechte. Bei
den Letzteren sind dies die Baurechte, die als Grundstücke
in das Grundbuch aufgenommen sind (Rz. 11 und
15 zu Art. 712a). Bei der Grundstück-Nummerierung
der einzelnen Stockwerke empfiehlt es sich, die Grundstück-Nummer
des Stammgrundstücks für die einzelnen
Einheiten weiterzuverwenden, und zwar mit einem
zusätzlichen «Index», beispielsweise Nrn. 1723-1 bis
1723-24, sofern 24 Stockwerkeinheiten beim Grundstück
Nr. 1723 vorhanden sind. Der Zugriff zum Stammgrundstück
ist dadurch schnell gewährleistet.
Neuauflage des SVIT-
Kommentars zum
Stockwerkeigentum.
BILD: SCHULTHESS
ZÜRICH
ÜBERBAU
Sofern ein Gebäude sich über zwei Liegenschaften
erstreckt, müssen diese vor der Begründung des Stockwerkeigentums
zusammengelegt werden. Sofern sich
der kleinere Teil des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück
befindet, ist die Begründung trotzdem möglich.
Allerdings muss dieser Überbau durch eine Grunddienstbarkeit
abgesichert werden (Rz. 12 zu Art. 712a).
EINFÜHRUNG
Seit der letzten Auflage sind bereits zehn Jahre vergangen,
somit höchste Zeit, dieses Werk zu aktualisieren.
Diese Aufgabe hat der Autor der ersten beiden
Auflagen, Professor Dr. iur. Amédéo Wermelinger, ordentlicher
Professor an der Universität Neuenburg sowie
Rechtsanwalt in Rothenburg LU, übernommen, um
sein Werk zu aktualisieren, und zwar in Zusammenarbeit
mit seiner Tochter MLaw Noémie Wermelinger,
Rechtsanwältin, Luzern.
Vor der Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches
(ZGB) im Jahr 1912 war das Stockwerkeigentum
in vielen kantonalen Gesetzen verankert. Allerdings
konnte es bei der Einführung des ZGB nicht
Fuss fassen. Erst auf den 1. Januar 1965 wurde das
Stockwerkeigentum im ZGB einheitlich kodifiziert
(Art. 712a bis 712t). Beim Stockwerkeigentum handelt
es sich um besonders ausgestaltetes Miteigentum. Die
besondere Ausgestaltung besteht darin, dass bestimmte
Teile eines Gebäudes ausschliesslich benutzt und
auch innen ausgebaut werden können. Dies bezeichnet
der Gesetzgeber als Sonderrecht. Gleichzeitig erwirbt
der Stockwerkeigentümer einen Miteigentumsanteil
an den gemeinschaftlichen Teilen des Grundstücks
(Stammgrundstück). Beim Lesen ist mir Folgendes
aufgefallen, wobei ich jeweils auf die Randziffern (Rz.)
im Buch und auf die Artikel im ZGB verweise.
MANGELHAFTE GEBÄUDEERSTELLUNG
Sofern beim Stockwerkeigentum nicht alle im Begründungsakt
vorgesehenen Einheiten erstellt werden (beispielsweise
wurde die erste Etappe erstellt – die zweite
kann nicht erstellt werden), so ist wie folgt vorzugehen:
Entweder wird das Stockwerkeigentum in gewöhnliches
Miteigentum umgewandelt (Art. 69 Abs. 4 GBV) oder die
Stockwerkeigentümer einigen sich (in einer öffentlich
beurkundeten Vereinbarung) auf eine Abänderung des
Stockwerkeigentums, sodass die Eintragung mit der Realität
in Einklang gebracht wird (Rz. 138a zu Art. 712d).
VERFÜGUNGSRECHT
Jeder Stockwerkeigentümer kann über seine Stockwerkeinheit
frei verfügen, beispielsweise Kaufrechte,
Vorkaufsrechte, Rückkaufsrechte errichten und diese
im Grundbuch vormerken (Rz. 91 zu Art. 712a). Hingegen
können beschränkte dingliche Rechte auf dem
Stammgrundstück nur mit Zustimmung sämtlicher
Stockwerkeigentümer begründet werden (Rz. 164 zu
Art. 712a).
VERLÄNGERUNG BAURECHT
Wurde Stockwerkeigentum auf einem Baurechtsgrundstück
begründet, endet das Stockwerkeigentum
mit dem Ablauf des Baurechts (Heimfall). Eine Verlängerung
des Baurechts vor Ablauf der Dauer ist möglich.
Dies bedarf eines einstimmigen Beschlusses aller
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IMMOBILIA / August 2023