immobilia 2024/02 - SVIT

IMMOBILIENWIRTSCHAFT
BAULAND
VERKNAPPUNG
UND ZINSEN
Während Bauland aus raumplanerischen,
aber auch aus eigentumsrechtlichen
Gründen vielerorts schon
lange knapp ist, bewirken die gestiegenen
Zinsen eine weitere Flächenverknappung,
da die Neubautätigkeit
zusätzlich tangiert wird.
TEXT — STEFAN FAHRLÄNDER*
ENTWICKLUNG DER BAULANDPREISE FÜR RENDITEIMMOBILIEN IN
DER SCHWEIZ, INDEX (1. QUARTAL 2008 = 100)
Quelle: Marktindizes Fahrländer Partner
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DER BAULANDPREIS
Auch Transaktionen von Bauland unterliegen Angebot
und Nachfrage: die Preise werden auf dem Markt
bestimmt. Preisbestimmend sind im Wesentlichen Lage,
Nutzung und Dichte. Für einfache Grundstücke
– z. B. Einfamilienhaus-Parzellen – sind für die Preisbestimmung
die Vergleichswertmethode oder hedonische
Modelle wichtig und nützlich. Beim Pricing von
komplexeren Grundstücken bestehen die Hauptprobleme
darin, dass wenige bis gar keine Vergleichsobjekte
vorliegen, dass die Gebäude komplex sind, dass
die Zeitachse der Entwicklung berücksichtigt werden
muss und dass deshalb die Unwägbarkeiten gross sind.
Der Landwert wird in diesen Fällen mittels der Residualwertmethode
bestimmt.
Das Residuum, also die Differenz zwischen dem
Verkaufspreis der fertigen Entwicklung (Renditeimmobilie,
Eigentumswohnungen) und den dafür notwendigen
Investitionen, entspricht dem Landwert.
Die Schwierigkeit der Bewertung liegt dabei darin, dass
zum Zeitpunkt des Erwerbs eines Grundstücks Annahmen
für den Verkaufszeitpunkt der fertigen Entwicklung
gemacht werden müssen. Je weiter dieser in der
Zukunft liegt, desto grösser sind die Unsicherheiten.
Diesen wird mit einer Sicherheitsmarge Rechnung
getragen, wodurch der rechnerische Landwert risikogerecht
reduziert wird. Ist das Grundstück gekauft,
dann ist der Kaufpreis eine Kostenposition, während
die Sicherheitsmarge aus der Bewertung zur Gewinnmarge
des Businessplans wird. Steigen die Kosten der
Entwicklung und sinken die Verkaufspreise bei Fertigstellung,
dann geht beides voll zu Lasten des Gewinns;
es kann ein Verlust resultieren.
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Q1/2009
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Q1/2010
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Q1/2011
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Q1/2012
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Q1/2013
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Q1/2014
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Q1/2015
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Q1/2016
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Q1/2018
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Q1/2019
Q3/2019
Q1/2020
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Q1/2021
Q3/2021
Q1/2022
Q3/2022
Q1/2023
Q3/2023
Baulandpreise Mehrfamilienhäuser
ES IST ZU HOF­
FEN, DASS DIE
ZINSEN BALD
SINKEN, DAMIT
DIE SCHAFFUNG
DES NOTWEN-
DIGEN WOHN­
RAUMS VORAN­
KOMMT.
DIE MARGEN LEIDEN
Während die Bauteuerung ab dem Jahr 2021 deutlich
zulegte und somit auf die Margen drückte, ist mit
den steigenden Zinsen ab Sommer 2022 dreierlei passiert:
Die institutionellen Anleger, die vorher aufgrund
des Anlagedrucks früh in Projektentwicklungen eingestiegen
sind, haben diese Notwendigkeit nicht mehr
und sind entsprechend nicht mehr so risikobereit. Entwickler
müssen demnach wieder verstärkt vorfinanzieren,
was selten ohne Fremdkapital möglich ist. Auch
hier sind die Zinsen gestiegen, was ebenfalls zu Lasten
der Marge geht. Zudem ist mit den steigenden Zinsen
die Zahlungsbereitschaft für Renditeimmobilien
gesunken; bei konstanten Qualitäten – mit regionalen
Unterschieden – um rund 12%.
Diese Effekte schlagen dann voll durch, wenn die
Grundstücke in den vergangenen ca. fünf Jahren gekauft
wurden. In diesen Fällen ist es möglich, dass die
Marge des Projekts heute negativ ist, und es kann vernünftig
sein, die eigentliche Entwicklung zurückzustellen
und nicht noch mehr Geld zu investieren. Ist
das Grundstück schon länger gekauft, bzw. vertraglich
gesichert, dann ist «nur» ein Teil der Marge weggeschmolzen.
Entsprechend ist es von Vorteil, ein Portfolio
von Projektentwicklungen zu haben. So geht die
«Mischrechnung» auf Portfolioebene immer noch auf.
GLAUBEN AN DIE ZINSWENDE
Entscheidend ist, ob die Zinsen weiter steigen, ob
diese längerfristig auf diesem Niveau verbleiben oder
sinken. Sinkende Zinsen bewirken mittelfristig, dass
die Verkaufspreise wieder steigen. Dazu kommt die
Knappheit an Wohnungen, was die Werte zumindest in
diesem Teilmarkt ertragsseitig stützt. Das nimmt Margendruck
bei den Projektentwicklungen weg. Ebenfalls
gut für die Projektentwickler ist die Verlangsamung
der Bauteuerung.
Ob und wann die Zinswende eintritt, weiss man natürlich
nicht; die Anzeichen sind allerdings da, dass
diese demnächst stattfinden wird: So ist die Teuerung
in der Schweiz seit mehreren Monaten im Bereich der
Preisstabilität. Auch wenn im Januar 2023 aufgrund
der Strompreise, der Anpassungen der Bestandsmieten,
der gestiegenen Mehrwertsteuer sowie anderer
Effekte ein Einmaleffekt zu erwarten ist, sind die Prognosen
der SNB für 2024 im Bereich der Preisstabilität.
Sobald diese erreicht ist, muss die SNB gemäss
Nationalbankgesetz der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
Rechnung tragen. Gegenwärtig leidet ins-
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IMMOBILIA / Februar 2024