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IMMOBILIENWIRTSCHAFT<br />
WOHNUNGSNACHFRAGE<br />
NORMALISIERUNG<br />
ALLÜBERALL<br />
Die heftigen Zinsbewegungen und<br />
die anziehende Teuerung haben die<br />
Immobiliennachfrage in den letzten<br />
vier Jahren durcheinandergewirbelt.<br />
Inzwischen scheinen sich sowohl<br />
die Nachfrage nach Mietwohnungen<br />
als auch jene nach Wohneigentum<br />
wieder zu normalisieren.<br />
TEXT — ANDY EGGER*<br />
ABBILDUNG 1: MIETWOHNUNGSNACHFRAGE (INDEX <strong>02</strong>.2014 = 100) UND<br />
KOF KONJUNKTURBAROMETER (12.2<strong>02</strong>3)<br />
Quellen: Realmatch360, KOF<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
01.2015<br />
01.2016<br />
01.2017<br />
01.2018<br />
01.2019<br />
01.2<strong>02</strong>0<br />
01.2<strong>02</strong>1<br />
01.2<strong>02</strong>2<br />
01.2<strong>02</strong>3<br />
01.<strong>2<strong>02</strong>4</strong><br />
Nachfrageindex Mietwohnungen<br />
KOF Konjunkturbarometer<br />
KONJUNKTUR UND NACHFRAGE<br />
Die Entwicklung der schweizerischen<br />
Wohnungsnachfrage korreliert, wie schon<br />
verschiedentlich beschrieben (vgl. beispielsweise<br />
Immobilia Oktober 2018, «Aussitzen<br />
reicht nicht mehr»), signifikant mit der wirtschaftlichen<br />
Entwicklung. Das ist insofern<br />
wenig erstaunlich, als die beiden wichtigsten<br />
Komponenten der Immobiliennachfrage in<br />
der Schweiz, die Nettozuwanderung und die<br />
Veränderung der inländischen Wohnungsnachfrage,<br />
stark konjunkturabhängig sind.<br />
Eine positive Beschäftigungs- und Einkommensentwicklung<br />
führen sowohl zu einer<br />
höheren Zuwanderung von Arbeitskräften<br />
als auch zu einer höheren Wohnungsnachfrage<br />
der ansässigen Bevölkerung. Kein<br />
Wunder also, dass sich der Nachfrageindex<br />
für Mietwohnungen und das KOF-Konjunkturbarometer<br />
über weite Strecken im<br />
Gleichschritt bewegen (vgl. Abbildung 1).<br />
VERWERFUNGEN WÄHREND COVID<br />
Diese parallele Entwicklung der beiden<br />
Zeitreihen nahm allerdings 2<strong>02</strong>0 ein<br />
jähes Ende. Die beiden Lockdowns in der<br />
Schweiz führten dazu, dass sich die Konjunkturaussichten<br />
jeweils dramatisch verschlechterten.<br />
Die Immobiliennachfrage,<br />
gemessen an der Zahl der Suchabos auf<br />
den grossen Immobilienplattformen, reagierte<br />
dagegen weit weniger heftig. Dies<br />
erklärt sich zum einen durch die unterschiedlichen<br />
Messmethoden (bestehende<br />
Suchabos werden wahrscheinlich häufiger<br />
einfach einmal laufen gelassen, auch wenn<br />
die Dringlichkeit der Suche abgenommen<br />
hat), zum anderen fand während der Lockdowns<br />
eine Neubewertung des Wohnens<br />
statt, was die Wohnungsnachfrage insgesamt<br />
gestützt hat.<br />
NORMALISIERUNG 1<br />
Mit dem Ende des zweiten Lockdowns<br />
Ende Mai 2<strong>02</strong>1 begann sich die Situation in<br />
der Schweiz wieder zu normalisieren. Die<br />
wilden Sprünge bei den Konjunkturerwartungen<br />
klangen langsam ab, und auch ein<br />
Teil der Nachfrageverschiebungen während<br />
der Pandemie bildete sich zurück (vgl.<br />
auch Immobilia Oktober 2<strong>02</strong>1, «Rückkehr<br />
zur Normalität?»). Seit Mitte 2<strong>02</strong>2 bewegen<br />
sich die Mietwohnungsnachfrage und<br />
das KOF-Konjunkturbarometer wieder im<br />
Gleichschritt – wie gehabt.<br />
ZINSEN BEEINFLUSSEN<br />
EIGENHEIMNACHFRAGE<br />
Was für die Mietwohnungsnachfrage<br />
gilt, gilt zunächst einmal auch für die Nachfrage<br />
nach Eigentumswohnungen: Eine positive<br />
Konjunkturentwicklung beeinflusst<br />
die Eigenheimnachfrage positiv – und umgekehrt.<br />
Typischerweise sind die Amplituden<br />
bei der Nachfrage nach Wohneigentum<br />
aber etwas versetzt und vor allem höher als<br />
bei der Nachfrage nach Mietwohnungen.<br />
Dies hat damit zu tun, dass die Eigenheimnachfrage<br />
massgeblich von der Zinsentwicklung<br />
abhängt (vgl. auch Immobilia<br />
November 2<strong>02</strong>3, «Nominal, real – egal?»).<br />
In Zeiten rückläufiger Zinsen (wie zum<br />
Beispiel 2016 oder 2019) stieg die Nachfrage<br />
nach Wohneigentum überproportional<br />
an (vgl. Abbildung 2).<br />
22<br />
IMMOBILIA / Februar <strong>2<strong>02</strong>4</strong>
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