Profiwissen Aufstockung - Raiss

Aufstockung 

2019

l K h 

Was ist Ihnen lieber? 

Foto: Ing.-Büro Meyer 

Es wird immer knapper mit Baugrundstücken in Deutschland. Auf dem Land gäbe es wohl genug, die Menschen 

zieht es aber in die Ballungsräume. Die letzten Grünflächen sollen dort möglichst erhalten bleiben. Das wünschen 

sich die Anwohner. Aber wohin mit den Menschen in der Stadt? 

Ein zweiter Aspekt ist die Art, wie Gebäude modernisiert werden. Hausbesitzer führen Dachsanierungen durch 

und wissen womöglich nicht, dass mit der Maßnahme kostbarer und nutzbarer Wohnraum erschließbar wäre. Wie 

viele Dächer werden saniert, ohne dass über einen gesteigerten Nutzen nachgedacht wird. Viele Dachgeschosse 

beherbergen Räume, die als Wohnung kaum nutzbar sind. Dieses ließe sich im Zuge einer durchdachten Maßnahme 

ganz anders darstellen. Dachgeschosse sind kostengünstige „Baugrundstücke“, die erschlossen werden 

können. In Ballungsräumen lohnen sich Aufstockungen allein aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten. 

Was ist Ihnen lieber? Sie bekommen eine Anfrage für eine Dachsanierung. Mit einem einfachen Angebot könnten 

Sie die Anfrage direkt beantworten. Oder, Sie können mit dem Hausbesitzer nach Alternativen suchen und zeigen, 

dass eine Aufstockung eine hervorragende Investition ist. Eine gut gemachte Dachsanierung ist auch nicht ganz 

billig und bedeutet dennoch viele bauliche Kompromisse. 

Dieses Themenheft zeigt auf, dass das was nach einem Umweg zum Auftrag aussieht, am Ende eine Erfolgsformel 

für Ihren Zimmereibetrieb sein kann. „Dachsanierung oder Aufstockung“ soll Anstöße zum Umdenken bieten. 

make it better 

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Inhaltsverzeichnis 

Seite 

A. Gebäude unterscheiden sich .......................................................................................4 

1. Die Lage.............................................................................................................................................. 5 

2. Wohnraumnutzung.............................................................................................................................. 6 

3. Investieren die Eigentümer? ............................................................................................................... 7 

4. Geometrie des Daches ....................................................................................................................... 7 

5. Baukonstruktion des Daches .............................................................................................................. 9 

B. Typen der Erweiterungen ...........................................................................................10 

1a. Beispiel: große Gauben .................................................................................................................... 12 

1b. Beispiel: Anbau................................................................................................................................. 13 

2. Beispiel: Dachgeschoss ersetzen..................................................................................................... 14 

3a. Beispiel: Staffelgeschoss statt Walmdach ........................................................................................ 15 

3b. Beispiel: Vollgeschoss auf Flachdach............................................................................................... 16 

C. Beratung aufbauen .....................................................................................................17 

1. Es ist „nur“ eine Dachsanierung angefragt ....................................................................................... 18 

2. Fragen der Hauseigentümer............................................................................................................. 19 

3. Vorbereitung zum Vertrieb ................................................................................................................ 21 

D. Details und Konstruktion ...........................................................................................23 

1. nicht tragende Betondecke ............................................................................................................... 24 

2. tragende Holzbalkendecke ............................................................................................................... 25 

3. nicht tragende Holzbalkendecke....................................................................................................... 26 

4. Dachterrasse „Standard“................................................................................................................... 27 

5. Dachterrasse als Minimalaufbau....................................................................................................... 28 

6. Dachterrasse bei nichttragender Betondecke................................................................................... 29 

7. Balkon: Anschluss zur Außenwand .................................................................................................. 30 

Impressum ...................................................................................................................31 

Haftungshinweis 

Bei diesen Unterlagen handelt es sich um Empfehlungen des Verfassers, welche nach bestem Wissen und Gewissen 

und nach gründlichen Recherchen erstellt wurden. Irrtümer oder Fehler, welche sich z. B. aus veränderten 

Randbedingungen ergeben könnten, sind dennoch nicht ausgeschlossen, so dass der Verfasser und der Herausgeber 

keinerlei Haftung übernehmen können. 

1. Auflage April 2019 

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A. Gebäude unterscheiden sich 

Foto: Colourbox 


Wie viel ist ein Gebäude wert? Die Betrachtungen sind da unterschiedlich. Bei den Eigentümern, die das Gebäude 

selbst bewohnen, wird diese Frage oft von einem emotionalen Wertempfinden überlagert. 

Eine Dachsanierung kann durch Verschleiß notwendig werden. Der Wert einer Immobilie wird allerdings kaum 

gesteigert. Auch lassen sich direkt keine Einnahmen generieren. Die Energieeinsparung kann beträchtlich sein, 

kann die Investition einer Dachsanierung aber kaum decken. 

Es gibt Gebäude, die wurden über Generationen einer Familie weiter vererbt. Das wird seltener, denn die beruflichen 

Herausforderungen rufen nach viel Flexibilität bezüglich des Lebensortes. Der Trend geht in Richtung amerikanischer 

Verhältnisse, wo Wohngebäude durchschnittlich alle 10 bis 12 Jahren veräußert werden. Auch wenn es 

in Deutschland so krass noch nicht sein mag, der Trend weist in diese Richtung. In Dörfern und Städten ist ein 

Kommen und Gehen. Der Wandel ist vielen Gebäuden anzusehen, wenn die Motivation das Gebäude für die 

Nachkommen zu erhalten hinfällig wird. Man wird sich auch bei uns durchschnittlich häufiger von seiner Immobilie 

trennen oder baulich an veränderte Bedürfnisse anpassen. Genau darum geht es in diesem Heft. Die Anpassung 

der Gebäude an die Nutzung wird wichtiger. 

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1. Die Lage 

Fragt man Immobilienmakler nach dem Wert eines Gebäudes, so ist die Lage ausschlaggebend für die Immobilienbewertung. 

Je höher der Gebäudewert, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine Investition in eine 

Wohnraumerweiterung lohnt. Welche Unterscheidungen können getroffen werden? 

Die Lage oder Wohnlage einer Immobilie bezeichnet den geographischen Ort, an dem sie gelegen ist sowie die 

Einbindung in ihr unmittelbares Umfeld. Die gesamte Infrastruktur spielt eine Rolle, aber nicht zuletzt das Image 

einer Wohnlage. Viele Kriterien spielen hinein. 

Die Mikrolage der Immobilie, die unmittelbaren Bedingungen: 

• Verkehrsaufkommen und Lärmbelästigungen 

• Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Cafés 

• Nähe zu Schulen und Kindergärten 

• Nähe zu Grünflächen, Parks und zum Wasser 

• Parkmöglichkeiten für PKW, Erreichbarkeit 

öffentlicher Verkehrsmittel 

• Architektur und Straßenbild 

• Zukünftige Entwicklung der Immobilie 

• Himmelsausrichtung des Grundstücks oder 

Freisitze 

Die Makrolage der Immobilie, in Bezug auf die Region, Stadt oder Stadtteil: 

• Freizeitmöglichkeiten wie Kultur, Sport, Kinos, Theater etc. 

• Infrastruktur in Region / Stadt 

• Dienstleistungsangebot 

• Verkehrsanbindung 

• Nachfrage nach Immobilien in der Region 

• Nähe zum Stadtzentrum 

• Nähe zum Arbeitsplatz 


Abb. 1 Lohnt sich die Aufstockung dieses Gebäudes? 

Für die Wirtschaftlichkeit spielt die Lage des Gebäudes 

eine entscheidende Rolle. 

Einfache Lage 

Merkmal einer einfachen Wohnlage ist eine stark verdichtete Bebauung mit wenigen Grünflächen. Auch ungepflegte 

Straßenbilder und Beeinträchtigung durch Industrie und Gewerbe sind typisch. Diese Marker prägen das 

gesamte Wohnumfeld. Eine einfache Lage läßt sich sowohl im inneren Stadtbereichen, als auch in Stadtrandlagen 

und Wohngebieten mit offener Bauweise finden. Auch insgesamt schlechte Gebäudezustände können ausschlaggebend 

sein. In den Randlagen ist eine schlechte Verkehrsanbindung Merkmal einer einfachen Wohnlage. 

Mittlere Lage 

Auch die Bewertung einer Wohngegend in mittlerer Lage muss für das gesamte Wohngebiet prägend sein. Einzelne 

Auffälligkeiten im Wohnumfeld gelten nicht als ausschlaggebend für die Wohnlagebewertung. Im inneren 

5


2. Wohnraumnutzung 

Stadtbereich ist eine sehr dichte Bebauung mit gutem Gebäudezustand ein Bewertungskriterium für die mittlere 

Lage. Auch hier ist der Mangel an Frei- sowie Grünflächen ein ausschlaggebender Marker. In Wohngebieten mit 

hauptsächlich offener Bauweise hingegen gelten ein normaler Verkehrsanschluss und durchschnittliche Einkaufsmöglichkeiten 

als ausschlaggebend für die mittlere Wohnlage. Diese muss hier jedoch frei von Beeinträchtigungen 

durch Gewerbe und Industrie sein. 

Gute Lage 

Eine gute Wohnlage im inneren Stadtbereich zeichnet sich durch das Vorhandensein von Grün- und Freiflächen 

sowie ein gepflegtes Straßenbild aus. Auch ein guter Gebäudezustand, ein gutes Image der Lage und ein sehr 

guter Verkehrsanschluss sind als Merkmale der guten Wohnlage zu nennen. In Wohngebieten mit offener Bauweise 

muss die gute Lage über starke Durchgrünung, ein gutes Image des Wohngebietes und normale Verkehrsanbindung 

verfügen. Letztlich sind hier auch ein gepflegtes Wohnumfeld sowie ein guter Gebäudezustand von 

essentieller Bedeutung. 

Was ist festzuhalten? Die Investition in eine Wohnraumerweiterung (Aufstockung) ist lohnend, wenn eine gute Vermietung 

in Aussicht steht. Dies ist neben der Attraktivität des Wohnraums selbst insbesondere von der Lage des 

Gebäudes abhängig. In mittleren bis guten Lagen sollte dies der Fall sein. 

2. Wohnraumnutzung 

Das klassische Einfamilienhaus, bei dem eine Dachsanierung 

ansteht, ist i.d.R. mehr als 30 Jahre alt. Diese 

Gebäude unterscheiden sich gravierend von heute 

modernen Wohnräumen. Dachgeschosse waren zu früherer 

Zeit relativ dunkel, es gab eine eher knappe 

Befensterung. Die Verkehrsflächen (Flure, Treppen) 

sind oftmals sehr eng. Will man hier eine Wohnung einrichten, 

ist die Attraktivität begrenzt. Auch fehlt es 

zumeist an einem geräumigen Freisitz. Für heutige Nutzer 

ist der Zuschnitt der Räume, die Ausstattung von 

Küche und Bädern wichtig. Wie sieht es mit dem 

Zugang zur Wohnung aus? 

Vermietungen von Räumen mit geringem Ausstattungsstandard 

bedeutet eine begrenzte Anzahl an Interessenten 

und damit eine begrenzte Mieteinnahme. 

Zimmer 2 

14.06 m² 

Die Alternative ist ein quasi-Neubau. Gemeint ist der Neubau des Dachgeschosses bzw. einer Neuorganisation. 

Es ist möglich auf einem älteren Gebäude einen Neubau zu errichten, der dem Standard von heute modernen 

Wohnräumen entspricht. Diese Idee mag den Eigentümern zunächst abwegig erscheinen, könnte aber bei näherer 

Betrachtung interessant werden. Für eine derartigen Fragestellung ist einige Bedenkzeit erforderlich. 

8,99 

2 m - Linie 

Zimmer 1 

18.17 m² 

Zimmer 3 

13.88 m² 

2 m - Linie 

Treppenhaus 

5.19 m² 

Bad 

7.95 m² 

Abb. 2 Die Dachgeschosse früherer Nutzung entsprechen 

kaum noch den heutigen Ansprüchen an das 

10,74 

Wohnen. Man erwartet helle und geräumige Zimmer. 

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3. Investieren die Eigentümer? 

So wichtig wie das Gebäude selbst sind deren Nutzer / Eigentümer. Die Menschen unterscheiden sich. Was dem 

einen logisch erscheint, ist für andere abwegig. Wir versuchen eine Unterscheidung: 

1. a) Typischer Bewahrer - So wie es ist, soll es bleiben. Veränderungen verunsichern. 

b) Lust auf Neues - Es sind Entdeckertypen, die gern ausprobieren und Veränderungen begrüßen. 

Frage an den Kunden: Haben Sie Lust sich mal mit einer ganz anderen Lösung zu beschäftigen? 

2. a) Nicht auffallen - Das Gebäude von außen zu verändern wirft unerwünschte Fragen der Nachbarn auf. 

b) Individualist - Gerade das Besondere ist reizvoll, mancher zeigt es auch gern nach außen. 

Frage an den Kunden: Haben Sie Lust ein ganz anderes Gebäudekonzept kennenzulernen? 

3. a) Vertrauen auf den Staat - Die Rente wird in der Höhe akzeptiert, zur Not wird eben sparsamer gelebt. 

b) Private Vorsorge - Es werden die Möglichkeiten ausgeschöpft den Lebensstandard zu halten. 

Frage an den Kunden: Wie wäre es mit einem Finanzierungsmodell, dass auch die Rente einschließt? 

Die Menschen (Hausbesitzer) lassen sich kaum in reine a)-Typen und b)-Typen unterscheiden. Aber sie tendieren 

in bestimmte Richtungen. 

Der a)-Typ investiert nur das Notwendige und bleibt beim Bauen konservativ. Die einfache Dachsanierung ist vielleicht 

schon eine besondere Herausforderung. 

Der b)-Typ ist unser Aufstockungskunde, er kann sich auch eine größere Veränderung an seinem Gebäude vorstellen. 

Er nutzt die sich bietenden Chancen und macht etwas „Richtiges“ daraus. Er ist für Argumente zugänglich. 

Kann der Berater an dieser Stelle Referenzen präsentieren, die nicht nur das Vorher/Nacher zeigen sondern auch 

die Kosten mit einer Rendite verbinden, dann sollte es ein interessantes Beratungsgespräch werden. 

Ist der Hauseigentümer weiter aufgeschlossen, folgt im nächsten Schritt die Prüfung der Machbarkeit. Ein Architekt 

kann eingebunden werden und zeigt die Möglichkeiten speziell für das bestehende Gebäude auf. 

(Bitte weiterlesen im Abschn. C. „Beratung aufbauen“ ab Seite 17) 

4. Geometrie des Daches 

In den letzten einhundert Jahren hat sich der Anspruch an die Nutzung von Dachgeschossen verändert und weiterentwickelt. 

Ursprünglich waren Lagerräume unter dem Dach untergebracht, vielleicht eine Schlafkammer für 

Bedienstete. Mehr und mehr hat man das Dachgeschoss zu Wohnzwecken nutzen wollen und ausgebaut. 

Zunächst waren es Schlafräume, später vielleicht auch mal ein Bad. Vollständige Wohnungen im Dachgeschoss 

sind zunächst in Städten eingerichtet worden, hier war Wohnraum schon immer knapp und begehrt. Das Wohnen 

unter dem Dach war für die Mieter meist kostengünstig. Heute sieht das anders aus. Das Dachgeschoss wird als 

vollwertiger und hochwertiger Wohnraum angesehen. Loft-Wohnungen werden geradezu gesucht. Mit großzügiger 

Dachterrasse trifft das den modernen Geschmack. Die Mieten sind zum Teil höher als in den unteren Etagen. 

Ist es möglich aus einem Dachgeschoss eines älteren Gebäudes eben diesen hochwertigen Wohnraum herzustellen? 

Wie viel Eingriff in die Bausubstanz ist notwendig? Ist das wirtschaftlich? Abschn. C. „Beratung aufbauen“ ab 

Seite 17 enthält eine grobe Kalkulation. In Abschn. B. „Typen der Erweiterungen“ ab Seite 10 wird der Wert der 

Gebäude betrachtet. 

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4. Geometrie des Daches 

Befensterung - Licht im Dachgeschoss 

Vergleicht man die Dachgeschosse mit den unteren Etagen, so ist der Anteil von vertikalen Flächen deutlich geringer. 

Entsprechend gering fallen die Möglichkeiten der Belichtung aus. Bei Dächern mit steilen Dächern ab ca. 40 

Grad können sehr breite Gauben nachträglich eingebaut werden. Dies ist Dachflächenfenstern vorziehen, mehrere 

Vorteile sprechen dafür: 

• breite Gauben schaffen viel nutzbaren Raum, Dachschrägen 

in den Räumen verringern die Nutzbarkeit 

• Wandfenster sind komfortabler als Dachfenster 

- weniger Geräusche 

- besserer Sonnenschutz 

- besserer Schutz vor Niederschlag 

- besserer Ausblick 

• Dachfenster haben einen höheren 

Wartungsaufwand 

Foto: Saint-Gobain Rigips GmbH 

Etage Wohn-, Nutzfläche Wandflächen Fensterfläche 

Erdgeschoss Altbau 100 qm 110 qm ~20 qm 

Dachgeschoss Steildach Altbau 80 qm 39 qm ~8 qm 

modernes Staffelgeschoss 80 qm 90 qm ~22 qm 

Tab. 1 Beispiel für Fensterflächen von einem typischen Altbau gegenüber einem modernen Neubau. 

Freisitze 

Fotos: Ing.-Büro 

Abb. 3 Die Empfehlung für einen Balkon lautet: nicht 

zu klein. Die Kombination mit dem Hauseingang ist 

interessant, eine spannende Nutzung. 

Zu einem hochwertigen Wohnraum gehört heute ein 

großzügiger Freisitz. Draußen zu sitzen, einen Grill zu 

betreiben ist für viele Menschen ein Bedürfnis. Auf 

einen Garten kann verzichtet werden, wenn eine 

begrünte Dachterrasse vorhanden ist. Ein kleiner Pflegeaufwand 

wird wegen knapper Freizeit sehr begrüßt. 

Technisch einfach ist der vorgestellte Balkon (Abb. 3), 

allerdings ist er nur attraktiv, wenn ein großzügiges Flächenangebot 

besteht. Zu überlegen ist, ob über einen 

solchen Balkon auch der Zugang zur DG-Wohnung 

organisiert werden kann. 

Balkone sind technisch einfach herzustellen. Sie können 

als eine eigenständige Konstruktion gebaut werden. 

Auch wird keine wertvolle Gebäudefläche belegt. Die komplexe Dämmung und Dichtung einer Dachterrasse 

entfällt. Allerdings wird Grundstücksfläche in Anspruch genommen. Dazu verschatten Balkone die darunter befindlichen 

Räume. Es gibt somit Vor- und Nachteile. 

8

5. Baukonstruktion des Daches 

Eine Sanierung wäre dann sinnvoll, wenn die Bausubstanz solide ist. Woran kann man das beurteilen? In den Bildern 

werden Konstruktionselemente gezeigt, die eine dagegen Sanierung beträchtlich erschweren würden. 

Abb. 4 Das Bild zeigt den Blick von außen in das 

geöffnete Dach im Traufbereich. Gut zu erkennen ist die 

Balkenlage mit der Schalung. Beim Altbau ist eine 

Balkenlage gegenüber einer Betondecke von Nachteil. 

Bei der Sanierung ist die Kaltluftströmung von außen zu 

unterbinden. Die Luftdichtung der Gebäudehülle ist 

deutlich erschwert. Auch der Schallschutz ist oft 

begrenzt. 

Fotos: Ing.-Büro 

Abb. 5 Dieses Bild zeigt einen Altbau von innen im 

ursprünglichen Zustand. Die Bekleidung mit 

Profilbrettern oder Paneelen war besonders in den 

1970iger und 80iger Jahren modern. Ein heutiger 

Qualitätsanspruch ist mit dieser Deckenbekleidung 

nicht zu erreichen, weil die Luftdichtung fehlt. Eine neue 

Innenbekleidung wäre anzuraten, was allerdings den 

Umfang der Baumaßnahme erheblich vergrößert. 

Abb. 6 Dieses geöffnete Dach zeigt eine Konstruktionsform, 

wie sie in Deutschland bis ca. 1965 / 70 

hergestellt wurde. An einer Sparschalung wurde eine 

Putzträgerplatte befestigt, hier ein Strohgeflecht. 

Innenseitig wurde ein Kalkputz aufgebracht. War die 

Konstruktion bis zur Sanierung trocken, sollte die volle 

Funktionstüchtigkeit gegeben sein. In dem Fall wäre es 

eine hochwertige Innenbekleidung. Die Tragfähigkeit 

des Putzes sollte vorab geprüft werden. 

Diese Liste ließe sich fortsetzen mit der Qualität der Drempel, der Giebel oder deren Fenster. Ergibt eine 

Bestandsaufnahme, dass die Qualität des Bestandes größere Erschwernisse in der Sanierung verursacht, so wäre 

dies ein zusätzliches Argument für den Ersatz des Dachgeschosses. 

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B. Typen der Erweiterungen 

5. Baukonstruktion des Daches 


Foto: Colourbox 

Dieser Abschnitt versucht dem Handwerker und Planer eine Argumentationskette vorzubereiten. Wie gelingt es 

ihm, einem Bauherren die Wirtschaftlichkeit seiner Investition plausibel zu erläutern. Unser Ziel ist es, den Bauherren 

von der reinen Dachsanierung auf eine Gebäudeerweiterung zu leiten. Der Unterschied der Investition ist so 

beträchtlich, dass wir um eine Betrachtung von Kosten zu einem frühen Zeitpunkt der Beratung nicht herum kommen. 

Die Idee dieses Abschnittes ist es, den Wert eines Gebäudes zu betrachten: vor der Sanierung, nach der reinen 

Dachsanierung und dies in den Vergleich zu einer Gebäudeerweitung zu stellen. Es werden fünf verschiedene 

sehr unterschiedliche Typen betrachtet. Die Darstellung der Beispiele ist so grob, dass auf Details der Maßnahme 

nicht weiter eingegangen wird. Ziel der nachfolgenden Tabellen ist allein die Übersicht und das Aufzeigen von 

Euro-Werten in Größenordnungen. Die Angaben sind grobe Anhaltspunkte und sollen lediglich zeigen, wie eine 

Argumentation in der Beratung aufgebaut werden kann. Folgende Annahmen wurden getroffen: 

• Hochrechnung der Werte für den Standort Vechta bei einer Lage nahe dem Stadtkern, 

Bodenrichtwert für das Grundstück € 120 per qm, Grundstücksfläche 850 qm, Baujahr 1980. 

• Bei dem Gebäude wird eine Dachsanierung mittlerer Güte durchgeführt. 

• Es wird eine Gebäudeerweiterung als Mindeststandard EnEV 2016 erstellt. 

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Zugang zum Dachgeschoss - Erschließung 

Das Konzept der Aufstockung wird wesentlich durch die 

Frage des Zugangs bestimmt. Selbst wenn bereits eine 

Treppe zum Dachgeschoss vorhanden ist, sollte die 

Eingangssituation sorgfältig überdacht werden. Dies 

könnte bedeuten, dass eine vorhandene Treppe ggf. 

entfernt wird. Ziel ist es auf diese Weise wird mehr Platz 

im Erdgeschoss zu schaffen. 

Abb. 7 Erschließung eines Dachgeschosses mit einer 

innenliegenden Treppe. Diese Lösung ist einfach, kann 

aber die Nutzung von zwei separaten Wohnungen 

verhindern. 

Oft ist es wichtig, dass möglichst keine Kompromisse 

beim Zugang zum Dachgeschosses eingegangen werden. 

Für eine wirkliche Trennung der Zugänge von Erdund 

Dachgeschoss bieten sich zwei unterschiedliche 

Lösungen an: 

• außenliegende Treppe (Abb. 8) 

• Treppenhaus (Abb. 9) 

Abb. 8 Die außenliegende Treppe ist kostengünstig 

herzustellen. Zumeist wird eine Konstruktion aus 

verzinktem Stahl gewählt. Führt die Treppe zum 

Freisitz, ergibt sich eine Multifunktion in der Nutzung 

(Abb. 3). 

Verfügt das Gebäude über einen Vollkeller, könnte ein 

Treppenhaus in Erwägung gezogen werden. Auf diese 

Weise kann der Keller von beiden Wohnungen erreicht 

werden. 

Abb. 9 Die sicherlich aufwändigste Option ist das 

vorgestellte Treppenhaus. Diese Lösung bietet den 

größten Komfort und ermöglicht den direkten Zugang 

von der Dachgeschosswohnung in den Keller. 

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1a. Beispiel: große Gauben 

1a. Beispiel: große Gauben 

AUSGANGSLAGE: 

Siedlungshaus mit steiler Dachneigung, geringe Belichtung mit 

Giebelfenster. Bessere Raumnutzung gewünscht. 

KOSTEN DER REINEN DACHSANIERUNG: 

Baustelleneinrichtung € ______ 

Rückbau 

€ ______ 

Aufbereitung Bestand € ______ 

Dämmung, Dachdeckung € ______ 

Kosten Dachsanierung € 25.000,-- 

Gebäudewert nachher € 220.000,-- 

Wohn-, Nutzfl. vorher 125 qm 

Gebäudewert vorher € 205.000,-- 

EMPFEHLUNG: 

Beidseitig großflächige Gauben erhöhen die Nutzbarkeit des 

Dachgeschosses. 

FRAGEN: 

Kann eine zweite Wohnung im Dachgeschoss entstehen? 

Wie ist die Erschließung? 

Ist ein Freisitz gewünscht? 

NUTZEN FÜR DEN BAUHERREN: 

Bei relativ geringer Investition ist der Gewinn an Raumfläche 

sowie der Belichtung beträchtlich. Große Gauben ermöglichen 

eine sehr gute Belichtung und den Anbau eines Freisitzes auf 

der Traufseite (nutzbar als Überdachung für die Terrasse im 

EG). 

KOSTEN DER GAUBEN: 

2 Stk. Gauben je 7 m € ______ 

Fenster, Dachdeckung € ______ 

Innenausbau, Maler € ______ 

Kosten Erweiterung € 48.000,-- 

Wohn-, Nutzfl. nachher 145 qm 


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1b. Beispiel: Anbau 

AUSGANGSLAGE: 

Siedlungshaus mit steiler Dachneigung, geringe Belichtung mit 

Giebelfenster. Eingriff in die Bausubstanz im Dachgeschoss ist 

nicht gewünscht. Anbau ist möglich. 



Rückbau 

€ ______ 

Aufbereitung Bestand € ______ 

Dämmung, Dachdeckung € ______ 





EMPFEHLUNG: 

Anbau „vorn/seitlich“ mit Erschließung des Dachgeschosses. 

FRAGEN: 

Können/sollen in den Anbau Funktionsräume? 



Der Anbau vorn/seitlich ermöglicht eine neue Erschließung für das 

Gebäude mit der Trennung in zwei Wohnungen. Die bisherige 

Treppe wird entfernt und ergibt zusätzlichen Raumgewinn. 

Funktionsräume wie Küchen oder Bäder können im Anbau 

organisiert werden. 

KOSTEN FÜR DER ANBAU: 

Erdbau, Fundamente € ______ 

Holzbau außen fertig € ______ 

Anbindung Bestand € ______ 

Gebäudetechnik, Fliesen € ______ 





(ohne Dachsanierung) 

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2. Beispiel: Dachgeschoss ersetzen 

2. Beispiel: Dachgeschoss ersetzen 

AUSGANGSLAGE: 

Flachgeneigtes Dach, bei dem ein Ausbau des Dachraumes 

kaum lohnt. 



Rückbau, Dachdeckung € ______ 

Dachdeckung € ______ 





EMPFEHLUNG: 

Neuer Dachstuhl mit steilerer Neigung, Staffel- oder 

Vollgeschoss. 

FRAGEN: 





Der Wert des bisherigen Dachstuhls ist gering. Dem gegenüber 

steht der neue Dachstuhl im Neubaustandard. Das 

Wohngebäude hat den Charakter des Altbaus abgelegt und 

wirkt modern. 

KOSTEN DER AUFSTOCKUNG (ERSATZ DES DACHGESCHOSSES): 

Rückbau Dachstuhl € ______ 

Decke Brettsperrholz € ______ 








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3a. Beispiel: Staffelgeschoss statt Walmdach 

AUSGANGSLAGE: 

Das Dach ist sanierungsbedürftig, ein Ausbau ist aufgrund der 

flachen Dachneigung und der Walmkonstruktion nicht lohnend. 



Rückbau, Dachdeckung € ______ 






EMPFEHLUNG: 

Das kostengünstige „Baugrundstück DG“ durch Abriss 

erschließen. „Doppelte Decke“ als Basis. 

FRAGEN: 





Eine neue Dachdeckung hätte die geringe Ausnutzung des 

Grundstücks zementiert. Das neue Geschoss ist attraktiver 

Wohnraum. Durch das Staffelgeschoss mit großzügiger Dachterrasse 

ist ein modernes Wohngebäude entstanden mit hohem 

Wert. 

KOSTEN DER AUFSTOCKUNG (ERSATZ DES DACHGESCHOSSES): 

Rückbau Dachstuhl € ______ 









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3b. Beispiel: Vollgeschoss auf Flachdach 

3b. Beispiel: Vollgeschoss auf Flachdach 

AUSGANGSLAGE: 

Das Flachdach ist sanierungsbedürftig, die Hauseigentümer 

möchten lieber ein geneigtes Dach. 



Dachkonstruktion DN 20° € ______ 






EMPFEHLUNG: 

Das kostengünstige „Baugrundstück DG“ erschließen. „Doppelte 

Decke“ als Basis. 

FRAGEN: 





Ein geneigtes Dach ohne Raumgewinn, wäre aus wirtschaftlicher 

Sicht eine Fehlinvestition gewesen. Der Flachdachbungalow mit 

großer Grundfläche wurde vollständig aufgestockt. Eine 

anschließende Garage kann als Freisitz dienen. Zwei großzügige 

Wohnungen entstehen. 

KOSTEN DER AUFSTOCKUNG: 

Rückbau Dachrand € ______ 









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Foto: Rathscheck Schiefer 

C. Beratung aufbauen 

Die Investition in die eigene Immobilie wird von Finanzexperten immer wieder empfohlen. Es gibt geübte Investoren, 

die eine Rendite ermitteln. Die privaten Hausbesitzer sind dort oft unsicher und scheuen größere Anlagen. 

Dabei hört man, dass gerade jetzt zu Zeiten niedriger Zinsen die Investition in vermietbaren Wohnraum besonders 

attraktiv ist. Handwerksbetriebe, die hier Argumente vermitteln wollen, sollten sich mit diesen Fragen auseinandersetzen. 

Aber auch andere Faktoren spielen eine Rolle, die mit dem Stichwort „soziale Sicherheit“ überschrieben 

werden können. 

Dieser Abschnitt soll Einblicke in die Gedanken- und Fragenwelt der Hausbesitzer bieten. 

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1. Es ist „nur“ eine Dachsanierung angefragt 

1. Es ist „nur“ eine Dachsanierung angefragt 

Eine Dachsanierung unterliegt zunächst nachvollziehbaren Gründen: 

• Sicherheit in Bezug auf die Witterungsbeanspruchung. 

• Energieeinsparung durch Wärmedämmung und Luftdichtung. 

Ist die Dachsanierung vollzogen, ist die bestehende 

Nutzung dieses Gebäudes quasi zementiert. Dieses 

sollte den Eigentümern bewusst sein. Das Gebäude in 

der bestehenden Aufteilung und Größe ist für die 

nähere Zukunft mit dem Schritt zur Dachsanierung festgelegt. 

Es würde keinen Sinn ergeben das Dach zu 

sanieren und nach kurzer Zeit über eine veränderte 

Nutzung des Dachgeschosses nachzudenken. 

Noch krasser ausgedrückt bedeutet eine Dachsanierung 

ohne Erweiterungsaspekt, dass dieses Gebäude 

für eine Weiterentwicklung auf andere Wohnvorstellungen 

bzw. andere Nutzungen für die kommenden Jahre / 

Jahrzehnte verloren gegangen ist. Das „kostengünstige 

Baugrundstück“ ist für eine moderne Nutzung für viele 

Jahre unwirtschaftlich geworden. 

Foto: Ing.-Büro 

Abb. 10 Dieses Einfamilienhaus wurde aufgestockt. Es 

sind zwei getrennte Wohnungen entstanden. 

Für Hauseigentümer ist es ein beherzter Schritt eine umfangreiche Baumaßnahme an dem eigenen Gebäude 

anzugehen. Sie ahnen häufig nicht einmal, dass es vor dieser Maßnahme sinnvoll ist, über die persönlichen Anforderungen 

an das Wohnen nachzudenken. Welche Funktion erfüllt das Dachgeschoss und welche Rolle soll dieses 

Dachgeschoss für die eigene Wohnnutzung in Zukunft spielen? 

• Soll das Dachgeschoss auch weiterhin für den eigenen Wohnraum genutzt werden? 

• Welcher Anteil dieser Dachgeschossfläche wird tatsächlich genutzt? 

• Sollte das Wohnen auf einer Etage (z. B. Erdgeschoss) ermöglicht werden? 

Eine reine Dachsanierung konserviert die Vorstellung von Wohnen aus vergangenen Tagen. Das Gebäude wurde 

errichtet mit möglicherweise ganz anderen Bedürfnissen der Nutzerfamilie (Kinder, Senioren). In vielen Familien 

gibt es im Laufe der Jahre ein Kommen und Gehen. Aus einem Einfamilienhaus kann sich ein Gebäude entwickeln, 

das vielleicht von drei Generationen bewohnt werden soll. Einliegerwohnungen können interessant sein. 

Lebensabschnitt Ruhestand 

Der Lebensabschnitt des Ruhestandes hat sich für die Menschen gravierend verlängert. Nach dem Auszug der 

Kinder haben Eltern durchschnittlich noch mehrere Jahrzehnte an Lebenserwartung vor sich. Es lohnt sich noch 

einmal in das eigene Wohngebäude zu investieren. Die eigenen vier Wände sinnvoll herzurichten, dass sie für den 

Lebensabend und einer möglichst komfortablen oder sogar barrierefreien Nutzung geeignet sind. 

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Haben die Eigentümer das Ziel auf einer Etage zu wohnen? 

Wird das Dachgeschoss damit frei, um eine weitere moderne Wohnung zu schaffen? 

Wollen sich die Eigentümer die Möglichkeit schaffen, Mieteinnahmen aus dem Dachgeschoss zu schöpfen? 

Sodann sollte von einer reinen Dachsanierung Abstand genommen werden. Ein Architekt könnte eine veränderte 

Nutzung des Gebäudes entwickeln. 

2. Fragen der Hauseigentümer 

Rendite: Wie wirtschaftlich ist eine Aufstockung? 

Bei der Betrachtung nach der Wirtschaftlichkeit können verschiedene Modelle gewählt werden. In diesem Beispiel 

wird folgender Ausgangspunkt gewählt: 

• Es sind noch 10 Jahre Erwerbszeit geplant. 

• Beim Eintritt in den Ruhestand soll bereits die Miete zum Einkommen beitragen. 

• Es wird 50% Eigenkapital eingesetzt. 

• Die Mieteinnahmen dürfen in den ersten 10 Jahren für Zinsen und Tilgung vollständig eingebracht werden. 

Daraus könnte sich folgendes Finanzierungsmodell entwickeln: 

• Die Aufstockung wird als eigenständige Wohnung mit der Fläche 100 qm geplant, Standard KfW-55. 

• Die Bauinvestition beträgt € 200.000. 

• Die Mieteinnahmen betragen € 7,50 per qm und damit insgesamt € 9.000,-- pro Jahr. 

• KfW-Kredit in der Höhe € 60.000 mit 1,1% Zinsen, Tilgung auf die Laufzeit 10 Jahre gerechnet. 

• Hypothek in der Höhe € 40.000 mit 3,5% Zinsen, Tilgung anfänglich 3% (Laufzeit 23 Jahre) 

Während der ersten 10 Jahren ergibt sich für das eingesetzte Eigenkapital keine Rendite, danach 6,4%. Der KfW- 

Kredit ist nach 10 Jahren abgetragen. Die Restschuld der Hypothek beträgt nach 10 Jahren € 27.500. Ohne 

Berücksichtigung von Mieterhöhungen trägt die Miete bei Eintritt in den Ruhestand mit monatlich € 500 zum Einkommen 

bei. Außerdem besteht für das Gebäude ein erheblich gestiegener Restwert. 

Eine interessante Option ist ein „endfälliger“ Kredit der KfW. Gerade bei geringerem Eigenkapital können auf diese 

Weise z. B. später fällige Lebensversicherungen als Eigenkapital eingebunden werden. Der Kreditrahmen bei der 

KfW beträgt zur Zeit € 100.000 im Paket „energieeffizient Bauen“. 

Eine andere Rechnung betrifft das Grundstück. Annahme: Für die Realisierung von 100 qm Nutzfläche bestünde 

ein Bedarf von ca. 300 qm Grundstück, dann würde diese Fläche bei einer Aufstockung eingespart. Es muss ja 

nicht in ein Grundstück investiert werden. Die ersparten Grundstückskosten bestehen aus Erwerb, Grunderwerbssteuer, 

Erschließung, Außenanlagen. Würde man beispielhaft dafür € 200 per qm veranschlagen, so beträgt die 

Ersparnis € 60.000. Dieser Summe würde man die Rückbaukosten gegenrechnen. 

19


2. Fragen der Hauseigentümer 

Sicherheit: einige soziale Aspekte 

A B C D E 

Abb. 11 Die Biografien von heutigen und früheren 

Generationen unterscheiden sich: 

A - Kindheit, Jugend, Schulausbildung, Reisezeit 

B - Orientierung, Berufsausbildung u. -einstieg 

C - Familiengründung, Erwerbs- u. Arbeitsleben 

D - ggf. Neuorientierung (Kinder aus dem Haus) 

E - Ruhestand 

Die Phasen B u. D. haben sich bei den heute lebenden 

Generationen ausgeprägt. Die Lebenserwartung ist 

zudem erheblich gestiegen. 

In Abb. 11 sind bei der heutigen Generation die zwei 

hauptsächlichen Punkte markiert, in denen in eine 

selbst genutzte Immobilie investiert wird. Eine junge 

Familie hat eine hohe Motivation Wohneigentum zu 

erwerben. Dies sind oft Neubauten „auf der grünen 

Wiese“ oder auch gebrauchte Immobilien in interessanten 

Lagen. Der Ersatz von Dachgeschossen mit hochwertigen 

Aufstockungen ist bei den Bestandserweiterungen 

eine wichtige Option. Anbauten sind eine 

Zweite, wenn das Grundstück die notwendigen Reserven 

aufweist. Käufer von Gebrauchtimmobilien können 

sich durchaus zu größeren Maßnahmen entschließen. 

Beim Kauf von Gebrauchtimmobilien wird die notwendige 

Investition einer Erweiterung bereits einkalkuliert. 

Die zweite Markierung im Abschnitt „D“ (Abb. 11) steht 

für den sogenannten „zweiten Aufbruch“. Dieser findet 

im Alter ab ca. 50 statt. Es ist der Zeitpunkt, an dem die 

Kinder das Elternhaus verlassen. Auch sind Scheidungen 

gerade in diesem Alter nicht selten. Menschen im zweiten Aufbruch machen sich über ihre Zukunft intensiv 

Gedanken. Das hat viel mit dem baulichen Umfeld zu tun. Ist Haus und Garten zu groß? Wie gestaltet man das 

Wohnen im Alter? Ist ein neues Wohnumfeld interessant? Es werden Details wichtig, die im Familienleben oft eine 

untergeordnete Rolle gespielt haben. 

Die höhere Lebenserwartung erzeugt andere Notwendigkeiten. Man möchte möglichst lange selbstbestimmt im 

eigenen Haus leben können. Dazu ist ein bestimmter Wohnkomfort eine wichtige Voraussetzung. Das Wohnen auf 

einer Etage wird als besonders wichtig angesehen. Ebenso die möglichst kurzen Wege. Dies lässt sich organisieren, 

in dem Abstellflächen zwischen Küche und PKW-Stellplatz geschaffen werden. 

Was macht man mit dem Dachgeschoss, wenn die Eigentümer auf einer Etage im Erdgeschoss wohnen? Welchen 

Sinn kann dann eine Aufstockung haben? 

Wie reagieren die Eigentümer auf die Option das Dachgeschoss vermieten zu können? Oft ist die Reaktion darauf 

zunächst ablehnend. Man möchte doch eher seine Ruhe haben und kann sich Mieter in den eigenen vier Wänden 

kaum vorstellen. Hat man doch das unruhige Familienleben gerade hinter sich. Es geht in dieser Phase nicht 

darum die Interessenten zu einer Maßnahme zu überreden. Es geht darum, Gedankenspiele zuzulassen. 

Das Bedürfnis nach Ruhe könnte sich im Laufe der Zeit ändern. Grund dafür ist, dass ältere Menschen im Alter auf 

Hilfe angewiesen sind und gerade diese Hilfe dazu beitragen kann, eine viel längere Zeit das eigene Haus zu 

bewohnen. Dies gilt erst recht dann, wenn ein Teil des Eigentümerpaares allein zurück bleibt. Sodann entwickelt 

sich gerade mit einem guten Verhältnis zu Mietern eine höhere Lebensqualität. Denn wer ist schon gern allein in 

einem Haus. Wenn man sich berufstätige junge Paare mit Kind oder Alleinerziehende als Mieter vorstellt, so ist die 

Notfallhilfe bei der Kinderbetreuung gern gefragt. Andersherum ist die helfende Hand in technischen und praktischen 

Dingen immer wieder wichtig. Eine vermietete Wohnung im Haus kann einen alleinstehenden Menschen 

sozial absichern. 

20

3. Vorbereitung zum Vertrieb 

Marketing und Vertrieb 

Gelingt es das Feld der Aufstockung zu besetzen, entwickelt sich ein enormer Imagegewinn für den Zimmereibetrieb. 

Aufstockungen sind für Nachbarn und Familienangehörige spektakulär. Dieser umfangreiche Eingriff in die 

Bausubstanz wird nur wenigen Handwerksbetrieben zugetraut. Die professionelle Abwicklung stellt klar, dass dieser 

Zimmereibetrieb zur „ersten Liga“ gehört. Dass ein Betrieb mit einer hohen Leistungsfähigkeit einen angemessenen 

Stundenverrechnungssatz benötigt, ist auch für Laien leicht verständlich. Mit den Aufstockungen als 

Leistungsfeld tritt die Zimmerei einen wertvollen Kompetenzbeweis an. 

Genügt das gebaute Projekt für sich als Werbeplattform? Sicherlich ist jedes professionell abgewickelte Projekt 

werbewirksam. Es gibt allerdings eine ernstzunehmende Hürde. Denn bei den Menschen, die das Projekt interessiert 

beobachten, stellt sich der Bedarf nicht unbedingt sofort ein, sondern oft erst viel später. Erinnern sie sich 

dann noch an die ausführende Zimmerei? Auch eine andere Leistung wird nicht automatisch angefragt. Es ist 

merkwürdig, aber Menschen kommen manchmal nicht auf das Naheliegendste. Das Marketing eines Betriebes soll 

genau diese Lücke schließen. Ein gutes Marketing motiviert die Interessenten bei der Zimmerei anzufragen. Dafür 

gibt es interessante Lösungen (Abb. 12). 

Im Geschäftsfeld Aufstockung ist es leicht, die potenzielle 

Kundenadresse zu ermitteln. Dies ist ein großer 

Vorteil, um kostengünstig Werbung zu machen. Die 

Gebäude, die sich für Aufstockungen eignen, sind 

bekannt. Es sind die Wohngebiete, die ca. vor 1990 

erschlossen wurden und nun für Dachsanierungen, Aufstockungen 

oder Erweiterungen „reif“ sind. Diese 

Gebiete gilt es zu bearbeiten. 

Eine sehr wirkungsvolle Methode ist die Ansprache der 

potenziellen Kunden mit einer eigenen Zeitung der Zimmerei. 

Ein- bis zweimal jährlich werden die Hausbesitzer 

mit einer interessant aufgemachten Information 

versorgt (Abb. 12). Dies wirkt nachhaltig, weil Name 

und Logo des Handwerksbetriebes dem Leser schon 

bekannt sind. Ein „Aha“-Effekt, der beim Interessenten 

eine Botschaft hinterlässt: Kompetenz und Vertrauensbildung 

- die Firma kann es und ist hier vor Ort. Die 

Themen sollten die Hausbesitzer in ihrer Situation ansprechen. 

Ideen und Entscheidungshilfen bieten. Eine 

Baumaßnahme wird als erreichbares Ziel vermittelt. 


Abb. 12 Werbemedium für das Bauen im Bestand in 

Form einer Kundenzeitung. Auf diese Weise wird die 

Leistung anschaulich vermittelt. Wie funktioniert eine 

Aufstockung? Wie kann die Nutzung aussehen? Auch 

andere Themen werden hier angesprochen. 

Hausbesitzer benötigen Anregungen, um aktiv eine Baumaßnahme anzustoßen. 

Die eigene Hauszeitung ist für Interessenten inspirierend, die nicht im Internet suchen wollen. 

Außerdem wird die Weiterempfehlung aktiv gefördert, die Zeitung lässt sich weiterreichen. 

21


3. Vorbereitung zum Vertrieb 

Partner der Zimmereien sind von größter Bedeutung 

Es ist für die allermeisten Zimmereien völlig abwegig Aufstockungen als Komplettleistungen in Auftrag zu nehmen. 

Viele Jahre der Entwicklung und personeller Erweiterung im Betrieb wären notwendig, um eine „schlüsselfertige“ 

Leistung im Betrieb gewinnbringend zu etablieren. Die Arbeitsleistung, die dazu erforderlich ist, kann von einem 

inhabergeführten Handwerksbetrieb in der Regel nicht abgedeckt werden. Das „schlüsselfertige“ Bauen ist auch 

nicht notwendig. Und aus Gewährleistungsgründen außerdem nicht zu empfehlen. 

Welche Kompetenzen erwarten Hausbesitzern, die ihr Bestandsgebäude erweitern möchten? 

1. Planungsleistungen einschl. Bauantrag 

2. Das außen fertige Gebäudehülle als komplette Leistung 

3. Gebäudetechnik - Anbindung zum Bestand bzw. als eigenständige Wohneinheit 

4. Innenausbau bis zur Bezugsfertigkeit 

Diese vier Kompetenzfelder müssen abgedeckt sein. 

Aufstockungen müssen schnell und abgestimmt ablaufen. 

Sinnvoll ist eine Bündelung auf drei Gewerke plus 

Architekt. Dieses Modell bildet den Kompromiss zwischen 

den zwei folgenden widersprüchlichen Bedürfnissen: 

• Eine Gewerketrennung ist sinnvoll, weil der 

Handwerksbetrieb seine Gewährleistung begrenzen 

möchte! 

• Eine Gewerkebündelung ist sinnvoll, weil die 

Bauherrschaft die Schnittstellen der Gewerke auf 

ein Minimum reduzieren möchte! 

Wenn es gelingt eine perfekt abgestimmte 

Arbeitsleistung aufzubauen, sorgt das Prinzip der vier 

Kompetenzfelder für ein begrenztes Risiko für alle Seiten. 

Foto: Pavatex by Soprema 

Abb. 13 Wie weit reichen die Leistungen des Zimmereibetriebes? 

Viele Bauherren sind an kompletten Dienstleistungen 

interessiert. 

Partnerschaften in den vier Kompetenzfeldern müssen aufgebaut und gepflegt werden. Je leistungsfähiger sich 

diese Gemeinschaft präsentiert, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit für eine Weiterempfehlung. Für einen Zimmereibetrieb 

kann sich auf diese Weise ein Königsweg ergeben. Die Initiative für die Partnerschaft muss allerdings 

vom Zimmereibetrieb ausgehen, denn der Vertrieb wird hier initiiert. 

Funktionierende Partnerschaften teilen sich die Aufwendungen für Marketing & Vertrieb. Die Investitionen 

werden für die Zimmerei auf diese Weise gering gehalten. 

22

D. Details und Konstruktion 


Die individuelle Planung ist bei der Aufstockung notwendig. Die Organisation des Gebäudes kann sich stark verändern. 

Die Hauseigentümer benötigen ein Bild von dem Machbaren und gleichen dies mit dem Wünschenswerten 

ab. Die Entwurfsarbeit beginnt mit der Nutzung und Erschließung, geht über die Betrachtung von Tragfähigkeiten, 

der gebäudetechnischen Versorgung, bis zu den Anschlussdetails und Fassadenübergängen. Voraussetzung ist 

natürlich, dass baurechtlich eine Aufstockung überhaupt zulässig ist. 

In diesem Abschnitt wird der Schwerpunkt auf die Geschossdecke gelegt, an dem Übergang von Alt zu Neu. Ist die 

Bestandsdecke für die neue Beanspruchung einer Geschossdecke ausreichend tragfähig? Dies muss oftmals verneint 

werden, wenn die Dach- und Schneelasten geringer als die neuen Verkehrslasten anzusehen sind. Sodann 

ist eine statische Ertüchtigung der Decke erforderlich. Sehr einfach ist das mit einer aufgedoppelten Deckenkonstruktion 

zu lösen. Hier hat sich die elementierte Brettsperrholzdecke als besonders leistungsfähig gezeigt. Vorteil 

dieser Lösung ist der gute Schallschutz und der geringe Eingriff in die Bestandsdecke. 

Weiterer Schwerpunkt der nachfolgenden Details sind die Übergänge zu den Freisitzen. Dies in Form von Dachterrassen 

auf Abdichtungen und einem frei vor das Gebäude gestellten Balkon. 

23


1. nicht tragende Betondecke 

1. nicht tragende Betondecke 

LD 

RW 

LD 

Schw 

Fuge 

BSP 

Rohbau: Die Betondecke mit vorh. Abdichtung 

bleibt erhalten. Die neue Brettsperrholzdecke 

nimmt die Verkehrslasten auf. 

Detail Beschreibung, Material 

Schw Auflagerschwelle mit Verankerung zur 

vorhandenen Betondecke (Vorsicht bei 

abhebenden Lasten) 

Fuge vollflächige Unterfütterung mit Mörtel zum 

Höhenausgleich 

BSP Flächenelemente aus Brettsperrholz, 

bündig mit dem vorh. EG-Mauerwerk 

LD diffusionsoffene Luftdichtungsbahn, 

Verklebung an der Betondecke (evtl. 

Glattstrich, Primer) 

RW Rahmenwerk mit innerer Beplankung, 

z. B. OSB 15 mm 

WDVS 

Lat 

Kopfd. 

Fertigkonstruktion: Das Erdgeschossmauerwerk 

soll hier ebenfalls gedämmt werden. Anforderung: 

durchgängige Putzfassade. 


Kopfd. Kopfdämmung zur Vermeidung einer 

Wärmebrücke über die Betondecke 

Lat Vertikallattung, Dicke 60-100 mm je nach 

Wärmeschutzanforderung; überspannt 

den Geschossstoß zur Vermeidung von 

Verformungen; Verankerung der 

Traglattung auf der Bestandswand mit 

Mauerwerksdübeln, auf der 

Holzrahmenwand mit Schrauben 

WDVS Wärmedämm-Verbundsystem mit allg. 

bauaufsichtl. Zulassung, Dicke z. B. 

60 mm, Befestigung mit Breitrückenklammern 

auf der Vertikallattung 

24

2. tragende Holzbalkendecke 

UDP 

Däm. 

OSB 

LD2 

OSB 

LD1 

RW 

RB 

Rohbau: Öffnen und Vorbereitung des 

Deckenrandes mit Randbalken RB, OSB-Platte 

und Luftdichtung LD. 


RB umlaufender Randbalken zur Sicherstellung 

der Deckenscheibe und des 

Wandauflagers 

LD1 luftdichter Anschluss zum Ringanker 

LD2 luftdichte Verklebung der OSB- 

Plattenstöße von außen 

RW Rahmenwerk als tragende Installationsebene, 

Dicke z. B. 80 mm 

OSB Aussteifende Beplankung mit OSB- 

Platten von der Außenseite von RW 

UDP Holzfaser-Unterdeckplatte 

Däm. Hauptdämmebene, z. B. aus 

nichttragenden Stegträgern 

Fas 

Luft 

KD 

GP 

Fertigkonstruktion: Hauptaugenmerk liegt auf 

dem Fassadenübergang vom Erd- zum 

Dachgeschoss. Die OG-Fassade deckt die 

Trennfuge der Geschosse regensicher ab. Die 

Hinterlüftung ist sichergestellt. 


KD nachträgliche Dämmung des Luftraums 

zwischen den Mauerwerksschalen mit 

mineralischem Granulat oder 

hydrophobierter Mineralfaser, im 

Einblasverfahren 

GP Innenbekleidung aus Gipswerkstoffplatten 

Luft Lufteintritt min. 50 cm² pro Meter, ab 

10 mm Spaltbreite ist ein Lüftungsgitter 

erforderlich. 

Fas vorgehängte hinterlüftete Fassade aus 

Platten oder profilierten Brettern 

25


3. nicht tragende Holzbalkendecke 

3. nicht tragende Holzbalkendecke 

Putz 

WDVS 

LD 

RW 

LD 

Däm. 

Beton 

Schr. 

Rohbau: Statische Ertüchtigung einer vorh. 

Balkenlage als Holz-Beton-Verbundkonstruktion, 

das WDVS im EG bleibt erhalten. 


Däm. Ergänzung der Dämmung in der vorh. 

Balkenlage im Einblasverfahren 

Putz oberseitiger Glattstrich (armiert) des vorh. 

WDVS und Dichtschlämme 

LD Luftdichtung von außen, Anschluss zum 

Putz mit Presslatte und Kompriband 

RW tragendes Rahmenwerk mit aussteifender 

luftdichter Beplankung aus OSB-Platten 

Schr. 

Beton 

Schrauben als Schubverbindung 

Bewehrter Ortbeton (nachträglich 

eingebracht), Ausführung nach Statik 

VHF 

Abl. 

UDP 

Fertigkonstruktion: Kennzeichnend ist der 

Fassadenübergang vom WDVS zur Fassade im 

Obergeschoss. 


UDP Holzfaser-Unterdeckplatte, Dicke hier 

z. B. 60 mm, unterseitig mit U-Profil 

abgedeckt, auf den vertikalen Schenkel 

von Abl. greifend 

Abl. Fassadenübergang mit Wasserableitblech 

z. B. aus Aluminium, zur Presslatte 

verschraubt, auf eine hinreichende Anzahl 

von Längsdehnungsprofilen ist zu achten, 

Maximalabstand 3,0 m, bei dunkleren 

Farben geringer 

VHF vorgehängte hinterlüftete Fassade hier 

z. B. als Keilspundprofil, Abstand zu Abl. 

mind. 10 mm 

26

4. Dachterrasse „Standard“ 

Standarddetail einer großflächigen Dachterrasse 

z. B. eines Staffelgeschosses. Hier sind die Regeln 

der Dachabdichtung berücksichtigt: Dazu ist die 

Abdichtung 150 mm über den Terrassenbelag zu 

führen. Zusammen mit der erforderlichen Dämmung 

unterhalb der Terrasse bedeutet dies einen 

Höhenunterschied in Bezug auf den Fußboden des 

Dachgeschosses von ca. 350 mm. Die zwei erforderlichen 

Stufen auf der Raumseite sind angedeutet. 

Die Akzeptanz bei den Bauherren ist für dieses 

Detail aus diesem Grund gering. 

Kennzeichen: 

• Standard-Hartschaumdämmung 

• Regelabstand 150 mm: Fenstertür zu 

Terrassenbelag 

• Höhenunterschied der Fenstertür zu OKF ca. 

30-35 cm 

Detail 

BSH 

FR 

DS 

Kopfd. 

DAA 

DDB 

Ter. 

Beschreibung, Material 

tragendes Randholz, Brettschichtholz auf 

Mörtelbett im Bereich der Auflager 

Fußrähm der Holzrahmenwand (im Bereich der 

Tür zur Hälfte ausgeschnitten) 

Dampfsperre, Polymerbitumen mit Alueinlage 

druckfeste Dämmplatte zur Fensterauflagerung 

und Vermeidung von Wärmebrücken 

druckfeste Wärmedämmung unter der Abdichtung 

mit 2% Gefälle; Hartschaum, Mineralfaser 

Dachabdichtungsbahn zum Fenster geführt 

(mechanische Beanspruchung) 

Terrassenbelag als Holzroste (Einzelfläche bis 

2,5 m²) auf Dränmatte, darf hier bis zur Wand 

geführt werden 

 

Podest 

 


DAA 

Überquerungshilfe 

DDB 

DS 

Kopfd. 

FR 

BSH 

 

DS 

27


5. Dachterrasse als Minimalaufbau 

5. Dachterrasse als Minimalaufbau 

Dieses Detail ist bezüglich der Höhe optimiert. Zwei 

wesentliche Änderungen führen zu einer Reduzierung 

der Höhendifferenz auf eine Stufe von der 

Raumseite: 

1. Als Dämmung wird ein Vakuumdämmstoff 

verwendet. 

2. Vor dem Fensteraustritt ist ein Entwässerungsrost 

angeordnet. Der Mehraufwand für eine 

Vakuumdämmung sollte für begrenzt große 

Freisitze gerechtfertigt sein (Loggia). 

Kennzeichen: 

• Vakuumdämmstoff 

• Reduzierter Abstand 50 mm von der 

Fenstertür zu einem Entwässerungsrost am 



BSH Brettschichtholz zum Ausgleich des 

Höhenunterschiedes 

FR Fußrähm der Holzrahmenwand (im Bereich der 


DS Dampfsperre aus Polymerbitumen mit Alueinlage 

auf Gefälleestrich 2% 

Kopfd. druckfeste Dämmplatte zur Fensterauflagerung 


DAA druckfeste Vakuumdämmung mit Schutzschicht 

aus Hartschaum 

DDB Dachabdichtungsbahn zum Fenster geführt 


Ter. Terrassenbelag als Holzroste (Einzelfläche bis 

2,5 m²) auf Dränmatte 

Podest trittfeste Innenfensterbank 

Roste Dränroste 

 


DDB 

DAA 

 

DS 

Roste 

Podest 

DS FR 

Kopfd. 

BSH 

 

28

6. Dachterrasse bei nichttragender Betondecke 

Diese Dachterrasse baut auf einer nichttragenden 

Betondecke auf. Hier werden besondere Maßnahmen 

angewendet. Die Höhenentwicklung richtet 

sich zunächst nach der Dachterrasse. Tragende 

Spannbetonelemente entlasten die Betondecke 

und werden mit Gefälledämmung überdämmt. Dergesamte 

Aufbau incl. Terassenbelag sollte ca. 

60 mm tiefer liegen als der Fertigboden innen. Die 

Balkenlage im Innenbereich wird in entsprechender 

Höhe angeordnet. 

Kennzeichen: 

• Spannbetonelemente als schlanke und 

feuchterobuste Tragbauteile im Bereich der 

Dachterrasse 

• Tragende Balkenlage auf Höhenausgleich 

• Abstand OKF zum Terrassenbelag ca. -60 mm 

Detail 

BSH 

FR 

DS 

Kopfd. 

DAA 

DDB 

Ter. 

Roste 


tragendes Randholz, Brettschichtholz auf 

Mörtelbett im Bereich der Auflager 

Fußrähm der Holzrahmenwand (im Bereich der 


Dampfsperre, Polymerbitumen mit Alueinlage 



druckfeste Wärmedämmung unter der Abdichtung 

mit 2% Gefälle: Hartschaum, Mineralfaser 

Dachabdichtungsbahn zum Fenster geführt 



2,5 m²) auf Dränmatte 

Dränroste 

 

Terrasse 

 

 

Roste 

FR 

tragender Fußboden (neu) 

DDB 

DS 

DAA 

Spannbetonelemente 

Kopfd. 

BSH 

 

DS 

DS 

29


7. Balkon: Anschluss zur Außenwand 

7. Balkon: Anschluss zur Außenwand 

Ein Balkon kann in einem in etwa ebenen Übergang 

zum Innenraumboden hergestellt werden. 

Große Höhenunterschiede sind anders als bei 

einer Dachterrasse nicht zu überwinden. 

Kennzeichen: 

• Der abgedichtete Balkon wird freitragend mit 

einer Fuge vor das Gebäude gestellt 

• Vermeidung eines Podestes auf der Raumseite 

• Reduzierung der Spritzwasserbelastung für 

Fenster und Fassade durch eine Roste am 

Austritt 

• Abstand von OKF zum Terrassenbelag ca. 

50 mm 

Detail 

Abl 

Kopfd. 

Ter. 

DDB 

Roste 


Auf Maß gefertigtes Abschlussblech incl. seitlicher 

Aufkantungen, geführt vom Fensterbankfalz über 

die EG-Fassade 




2,5 m²) auf Auflagerpads 

Dachabdichtungsbahn mit konstruktiver 

Aufkantung 

Übergangsroste, aufgelegt auf der auskragenden 

Terrassen-UK 

 

 

Roste 

DDB 

Abl 

Kopfd. 

Balkonkonstruktion 

30

l K h 

Impressum 

Foto: Pavatex by Soprema 

Herausgeber 

EUROBAUSTOFF Handelsgesellschaft mbH & Co. KG 

Auf dem Hohenstein 2 + 7 

61231 Bad Nauheim 

Fon: +49 6032 805-0 

Fax: +49 6032 805-265 

kontakt@eurobaustoff.de 

www.eurobaustoff.de 

Verfasser 

Ingenieurbüro 

Dipl.-Ing. Holger Meyer 

27356 Rotenburg 

www.meyer-ingenieurbuero.de 

Haftungshinweis 

Bei diesen Unterlagen handelt es sich um Empfehlungen des Verfassers, welche nach bestem Wissen und Gewissen 

und nach gründlichen Recherchen erstellt wurden. Irrtümer oder Fehler, welche sich z. B. aus veränderten 

Randbedingungen ergeben könnten, sind dennoch nicht ausgeschlossen, so dass der Verfasser und der Herausgeber 

keinerlei Haftung übernehmen können. 

1. Auflage April 2019 

31

Bildnachweise Titelseite: Pavatex by Soprema, Rückseite: Rockwool. 

Eine Gemeinschaftsaktion der EUROBAUSTOFF. Für Druck- u. Bildfehler keine Haftung.

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